梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>2557 匿名さん
減価償却を合わせるとのは、PLだから。CFなら減価償却を含めず、代わりに返済が含められるから、普通の融資額ならさらに赤字でしょうね。

>>2558 マンコミファンさん
税金払いたくないからCF重視してました。

>>2557 匿名さん
もし貴方がnet利回りが黒字ならオーケー的にデベ営業あたりに煽られてるのなら、とても危険。net利回りから算定される金額からさらに、空室リスク、年毎に物件価値が減少する事に対応した減価償却、そして返済額まで差し引いて黒字になるべきです。もしくは将来の値上がりキャピタルゲインが確実と信じられること。ガーデンは値上がりしますか？
櫻井氏のブログは貴方の賃貸経営を保証しませんよ。

>>2559 匿名さん
いずれにせよ
理に合わない物件です。
税金払いたくない、損したい、極々少数の人たちだけが購入しているようです。

グラングリーンができる頃には築浅ではなく、紛れもなく中古物件ですね。

>>2562 匿名さん

がめつい住不のことだから、中古物件にして、仲介手数料でしっかり儲けますね。

うめきた2期のマンションは定借？

バブルの塔にならなければいいけど

>>2554 匿名さん
櫻井氏のHPを見て評論?と広告が混然一体になっていることに驚いた
他の業界ではコンプライアンス違反だね

>>2566 匿名さん

住不がやりそうなことです。

>>2567 検討板ユーザーさん
そして、櫻井がやりそうなこと。

>>2568 通りがかりさん

もう末期ですね

>>2569 評判気になるさん

住不にその自覚があれば値下げもあるのでしょうが、
しばらくは資金力にモノ言わさせて強気で行くでしょう。そのうちに中古物件になり、需要に合わせた価格に落ち着くでしょう。あまり関心ないですが。

駐車場について質問させて下さい。
駐車場、駐輪場、ミニバイクの駐輪場に非住宅用〇台含むと言った表現がありますが、こちらはマンションの管理組合ではなく売主が他所に貸し出している駐車場なのですか？

30階の60平米住戸が中古で売りにでましたね
とうとう持ち堪えられなくなったのでしょう
1.23億と新築価格から1割乗せて諸費用含めてとんとんの値段
しかし既にスミフが新築価格も値下げしてそれでも売れない
中古の定借物件なので大幅に下げないと売れるわけがない

何割売れてるのでしょうか。浜松町にある名物マンションみたいになるのでしょうか。近く通るたびに見上げちゃいますよね。

>>2572 匿名さん
32階の58平米も中古で売りに出ています。
1.343億とこちらも新築価格から1割以上乗せています。
とんとんで損をしないぎりぎりの価格ですね。
売主さんの苦しい心情はよく分かりますが、
もっと思い切って損切りしないと売れるはずはないです。こういう状況が続いて、じり安に拍車がかかりますね。

>>2574 評判気になるさん

＠764万ですか
土地所有権でも高い
半額の＠382万で引き合いあるかどうかでしょう

>>2575 マンコミュファンさん
いい線をつきますね。
先日参加したマンションセミナーでも、同じようなことを言っておられました。
時間をかけてそうなっていくとは思いますが、ここは定借なので辛いです。

地価は上がるが定借のここは落ち込むばかり

新築はすぐ引き渡ししてもらえないから、中古の居場所もあるんですかね。

>>2578 マンション検討中さん

確かにそういうこともセミナーでは言っておられましたが、もっと魅力ある物件ならとも言っておられました。

>>2575 マンコミュファンさん
半額でレインズにでも載ったら、スミフが慌てて買って隠そうとするでしょう。

>>2580 検討板ユーザーさん

レインズに出たときは、スミフが隠す前に教えてくださいね。

どこのタワマンも70年経てば
解体するしかないよ
コンクリートの中の鉄筋が腐食しはじめたら
建物は御臨終となる。
70年後の管理組合で手に負えるとも言えない
定借なら、そこは安心できる。
所有権付きでも解体費用、解体コンサル費用で土地の持分と相殺やな。

>>2582 検討板ユーザーさん

うーん苦しいね、ポジショントークのいい例じゃ
誰が好き好んで定借選ぶねん

>>2582 検討板ユーザーさん
定借の最大デメリットは中古になると銀行融資が十分に出なくなって売りにくくなるため中古価格が激減する事、７０年後の話なんかしても融資はおりません。

>>2582 検討板ユーザーさん
スミフの方ですね。
お仕事、お疲れ様。

スミフの営業の方、こんな売れない定借物件の担当にあたって気の毒としか言いようがありません

>>2586 マンション比較中さん

スミフは体力ありますから、大丈夫です。
もうすぐバーゲンセールしますから、ご期待ください。

>>2586 マンション比較中さん
スミフがこんな超一等地にゴミみたいなスペックのマンションつくったのが悪い。

70年後解体が必須のように書いてますが、少なくともスミフは70年後も躯体は残して再利用する気満々ですね

ずーと、同じ話の繰り返しですね。他を買った方がいいのでは。

とはえ梅田の直前の一等地に空室だらけのタワマンが１０年間も存在し続けたら大阪の恥だからなぁ、何とかして欲しい。

>>2589 さん

スミフにはいいことずくめ、購入者にはいいことない物件ということです。

商業、ホテル、オフィス、賃貸フロアなどタワー全体の過半数と底地を、たった一社が所有する歪な借地物件であるのもリスク。その一社だけの都合で、７４年目位に修繕積立金を使って延命工事さえ可能では。

>>2593 eマンションさん
その通りです
全体管理組合の過半数を一社が握っているので管理費修繕積立金を徴収するのも使うのも全て思い通り
各住戸から取り立てる地代だって値上げするだろう
購入者から75年間とことん吸い取る仕組み
逃げようにも転売も難しい

>>2594 匿名さん
そうなんですか。
こんな物件を購入したら、えらいことになりますね。
スミフがそこまで悪徳とは思いたくないですが、
売れない現状が物語っているわけですね。

一般に定借は中古になると築浅でも所有権の2割引きと言われてますが、ガーデンは上記デメリットがあるが、取壊し不要と７５年長期のメリットがあります。評価は難しいですが、私はやはり2割引きに落ち着くと思います。

>>2596 eマンションさん
2割引ですか、スミフがその判断をしてくれたら、
真剣に購入検討します。

10割乗っけて、「2割引いてくれるなら」と言わせるスミフ流石です。
そりゃあ、メジャー7でも断トツの利益率を誇る訳だ

こちらのスレッドで値引きの話が出ていますがスミフのマンションにおいて値引きはあり得るのでしょうか。
一般定期借地権マンションで竣工から1年経過とは言え、スミフと言う売主は値引きには一切応じないと聞いております。

>>2599 匿名さん

売れなくてもいいから応じないと担当が言ってました。
体力あるから70年余り辛抱するそうです。

>>2600 名無しさん
スミフは最高益更新だから値下げしてまで売る必要はありませんね

もし２割引きで販売を始めたら何か問題があったと判断して購入を控えた方がいいでしょうね
もちろん自己責任で真剣に購入検討することを妨げるつもりはありませんが

>>2602 匿名さん

もしそんなときが来たら相談に乗っていただきます。

去年の９月に値下してます、しかも坪単価300万円代まで。以下スゴロク氏ブログより抜粋。購入希望なら、気長に待ちつつ値下のタイミングを見逃さないよう。

実は9月の一定期間は以下の価格で販売されておりました。
19階以下：北向き40.57㎡の部屋が6,000万円（坪単価488万円）　→ ?後に6,500万円（529万円）で販売　→ ?後に7,000万円で販売　と値上げ
19階以下：南向き60.71㎡の部屋が7,500万円（坪単価408万円）
19階以下：西向き62.11㎡の部屋が7,500万円（坪単価398万円）
正直、大阪で1番利便性が良い超一等地の住友不動産のタワマンが坪400万円を切ることに驚きです。

>>2604 eマンションさん

ここは100m越えても囲まれ感が強いので、高層階を検討しています。お値打ち物件が出れば教えてください。

>>2605 評判気になるさん
うんと、モデルルームで営業さんに。

南のアパホテルの圧迫感

>>2606 検討板ユーザーさん

スミフの営業マンの方ですね。
モデルルームでよろしくお願いします。

>>2604 さん

眺望がどれくらいなのか気になります。

>>2609 eマンションさん
坪400万の南向はアパタワーに、坪400切の西向は東梅田のビル群に視界は遮られるでしょう。

ここで的はずれな意見で騒いでいる人はMRにすら行ってないという事ですね。

ここを検討中で買えるような人はこんな参考にならないところで時間潰してないでMR行くしかないということ。

>>2611 マンション検討中さん

所詮、この物件はここで検討して終わるか、モデルルームまで行っても、冷やかしで帰る程度の物件ということですよ。売れていないことが何より物語っています。

>>2611 マンション検討中さん

どういう立場でのコメント？

>>2613 匿名さん

同感です。
まったく立ち位置が意味不明。

>>2611 さん

MRに行くしかない、と言っておられることから判断すると、住友不動産の営業マンの方でしょうね。
何分、ど暇なものですから。

>>2616 検討板ユーザーさん
検討者でもない無知な人が価値のない書き込みをしてると揶揄しただけでしょ。
そんなに焦らなくても大丈夫ですよ笑

>>2617 通りがかりさん
焦らなくても大丈夫です。
ゆっくり、のんびり売りますから、買い急ぐ必要はありません。

売れてないというより、引渡し時期から考えても売る気が無いんだから、こんなとこでわあわあ騒いでるより、他で早く買った方がいいってことかな。
逆に売れてないってことを強調したいのはどう言う意図？買えなくて悔しがってると思われてもしょうがないのでは。

>>2619 マンション掲示板さん

ブリリア堂島のように抽選なら分かるのですが、
ここが買えなくて悔しがってる人とはどんな人なんですか。

悔しがってるかどうかは知らないけど、じゃあなんで興味もないのにずっと貼り付くのかってこと。貶して満足するため？

>>2621 マンション掲示板さん
あ！これ見たことがある。典型的なブーメランってやつだ。

どんな人が買うか興味はあるけど
積極的に住みたい場所ではない…

>>2607 マンコミュファンさん

アパの方が高級かもね

>>2619 マンション掲示板さん

出ましたね。スミフのスレに必ず出現する「売る気が無い」さん
不動産販売は、「焦ってはいない」「買いたいならどうぞ」「こちらは余裕です」と演出するのも芸の内です。
その芸を真に受けて「売る気が無い」とは

>>2625 マンション検討中さん

2619の投稿はスミフのど暇な営業マンの方なのだから、
大目に見逃してあげましょう。

結局誰も2621の答えは返せないですね。
売る気が無いのが違うなら、どういう訳か教えて欲しい。焦ってるならすぐ引渡さないといけないですよね。
消費者との思惑とは違って売上調整したいんだから、そういう会社だ、他を探したらいいだけだと私は割り切りましたが。

>>2627 マンション掲示板さん

売る気がない？？？
DM、LINE、電話も定期的にかかります。
売る気がないのではなく、売れないだけのことです。

>>2628 マンコミュファンさん
現場の販売員なんだから当たり前でしょ笑
そういう視点でしか見れない人なんですね。

>>2627 マンション掲示板さん
スミフが竣工前完売を目指さず、期毎に値上げをしながら利益を乗せていき、利益調整しているのは皆知ってますよ。（この物件が値上げした情報はありませんが）
だからといって、売る気が無いというのは忖度し過ぎでしょうね。
まんまとスミフの思惑にハマっているめでたい人か、スミフのステークホルダーかどちらかですかね

>>2629 匿名さん

そうですよね。
現場の営業マンの方は売る気満々です。
そうでないと住友不動産じゃない。

現場の営業マンは、売り急いでないのでと余裕なフリを見せつつ内心はノルマとかあるし、ある程度は売れないと困る。そして引き渡し時期は自分たちじゃなくて本社が決めるのでもどかしいって感じじゃないでしょうか？

>>2632 マンション掲示板さん

スミフの営業マンさんもたいへんなんですね。
頑張ってください。

販売員は売るしかない、でも気に入って引渡し時期合う人しか買わないわな。
けど会社はそれでも構わん。急いで売る気は無い、安く売る必要も無い。ってことか。

と言うか、営業マンさん大変ですね！
っていう返しいらなくないですか？意味ある？

>>2634 マンション掲示板さん
そうですね。
「売る気がない」を「1戸たりとも売るつもりがない」と解釈してしまう人がいるとは驚きました。
それなら最初から値付けすらしないでしょう。

「販売員が一生懸命営業してるのに年間10%しか売ってないのは売れてない」というのも販売員視点の世界しか知らない人はそう解釈するのでしょうね。
売っているのが本当は誰なのかを理解していれば、販売員の態度が演出だとか考える意味すらない。

>>2635 eマンションさん
ここを決めさせる優秀な営業さんなら、アムウェイビジネスあたりをしても成功しそう

中古で出ている住戸がずっと売れないまま
ここは買ったら転売が利かないで高い地代管理費修繕積立金を75年間払い続けることになる

>>2637 マンション比較中さん

そのうちに、reasonable price に、落ち着くことでしょう。ここは、当てにはならないけれど、AI 査定価格は
驚くほど安いです。転売が難しいからなのでしょうね。

ガーデンの賃貸、単価が高層のラトゥールと大差ない。

これは、やっちまったな

ラトゥールの賃料どれくらいなんですか？北西角はいつ見ても電気ついてますし人気高そうです

>>2639 さん
ラトゥールは中部屋の100平米以上からなので単価が大差なくてもグロスが全然違う。顧客層も違う。
49階以上の部屋は更に違いますね。

>>2641 評判気になるさん
住不の方ですね。
だからどうなんですか。
そこが聞きたいです。

>>2642 通りがかりさん
だからも何も>>2639への答えですよ。
煽ることしか出来ない素人さんかな笑

>>2641 評判気になるさん
そのラトゥールよりレベチな客層に、狭いなりには安いにしろ、ラトゥール同等m2単価が通用するはずなかろう。

>>2643 さん

素人ではない営業マンの方


ラトゥールとはまったく客層も違うから、
近い価格の梅田ガーデンはまったく話しにならないと解釈してよろしいのでしょうか。

グロスが違う（ドヤ
って、当たり前でしょ
同じだったら逆に怖いわ
単価の話してるのにすり変えって、如何にも不動産屋らしいな

>>2646 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借ります、となるわけがない。
当たり前のことを指摘されてるのは貴方ですよ。
いかにも素人らしいな。

>>2645はまだ理解できてないようですが笑

>>2647 匿名さん
不動産屋さんなら、もう少し説得力ある説明が必要ですね。

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだから、安普請のガーデンは借りません。
となるわけです。

>>2649 eマンションさん
明確な回答のようですね。
ありがとうございました。

投資用に購入した人ご愁傷様ということですね

>>2651 匿名さん

そういうことになりますね。
好立地なので実需の方はいいと思いますが、
投資で高掴みした方は、賃貸ではなく、少々の損切りをしてでも、手放した方が火傷は軽くすみます。

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借りますとなるパターンも考えました。大阪で馴染みのないラトゥールを成功させるための作戦、素人臭いでしょうか？
　まず入居希望者にガーデンを見せ、その後にラトゥールを案内、仕様の差を見せつけて決めさせる。ラトゥール同等のm 2単価で募集中のガーデンの存在が重要で、これを格好の囮部屋にします。

高い授業料でしたね

>>2654 通りがかりさん

高い授業料でした。
賃貸では利回りがないので、損切りして中古物件で売り出します。
誰も入居していないです。
買値近くで売却出来ますことを願っています。
誰か買ってください。

>>2655 通りがかりさん
あのときは皆乗せられましたからしかたありません
スミフだけ得する仕組みの定借と分かって後の祭りです

仮に買い手がつかないままだとどうなるの？