梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>10123 名無しさん

1.9億で出していた3110、売れたんでしょうか。
住不の関連会社で動かしただけでしょうか。
それにしてもここは動きがないです。

>>2501 マンション検討中さん
謄本見れば？

ここの商業施設のテナント一覧ってどこで見れますか？

今後ここよりいい立地ってうめきた二期と阪急ぐらいかな？

>>2504 匿名さん

立地が利便性を意味するなら、ここは最強なのですが、他の要素もありますから、それがここが売れない理由でしょうね。

>>2504 匿名さん

阪急って新阪急の建替えですか？

>>2505 口コミ知りたいさん
立地はステータスの高い街区かどうかが大事で、ここは厳しいかと。しかも定借なのに高額という、売れない条件が揃っています。手を出さないのが賢明です。

管理組合はスミフに全権委託で管理費も修繕積立金もスミフの決め放題。毎月の地代も取られる。定借だから日々価値が下落していく。購入者にはたいへんな負動産。

ラ・トゥール、プラティーヌで100％賃貸マンションにする予定だったのだから
定借分譲でも、プラティーヌの賃貸70年契約と思えばいい。ここを貶すことで、自分の買ったマンションの価値が上がるとでも思ってるのかもしれないですが、ここに敵意むき出しの時点で買ってるマンションの程度はしれてる。

>>2509 マンション検討中さん

笑 賃貸で70年縛りとか罰ゲームかよ

>>2509 マンション検討中さん

住不の方ですね。
10年かけてゆっくり売る、ではなく、70年かけて、じっくり売られたらいいですね。

>>2511 さん

>>プラティーヌの賃貸70年契約と思えばいい。

それで買おうとはさすがにならないですよねぇ

>>2512 マンション掲示板さん

絶対ならないですね
賃貸なら経費度落とせる可能性もあるが購入なら何のメリットが…マネーロンダリングに使うとか？

>>2513 名無しさん

一人演技すんなって！

>>2514 検討板ユーザーさん

いくら演技しても売れてないです。

ガーデン買う体力あるなら、ラトゥール借りた方がマシ

>>2516 マンション掲示板さん
まったくそのとおりですね
中途半端なガーデン買って塩漬けになって大損するよりラトゥールで高層階を満喫して数年住めば飽きるだろうし
次はウメキタなり移ればよいわけで

>>2517 マンション比較中さん

ほんとにその通りですので
分譲を作った意味はなんなんでしょうか？

ここは、定借なんですね？

>>土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権

75年経過したら出ていってくれということですか。自分の年齢に75年足したら、多分、亡くなっている気はしました。
医療の進歩でどれだけ生きられるかが逆に心配です。

建物が区分所有権というのがよくわからないんですが。。。詳しい方。。。

>>2519 匿名さん

すごくかんたんに言えば、建物は固定資産税を払わなければならないということです。
だから結論的に上で述べられていた、ラトぅールの方が得じゃんとなるのです。

>>2520 評判気になるさん

いや、そんなこと聞かれてないだろう笑

ラトュールで良いという結論は同意だけど、なんかあなたは色々わかってない気がする。

>>2519さん
はい、土地を返すということで75年経ったら返却する、という契約です。この物件は、更地にしなくて良いよ、という契約だったかな。

>>2522 通りがかりさん
いろいろ分かりたくない気がする。

>>2519 匿名さん
建物が区分所有というのは分譲ということですよ。

>>2524 通りがかりさん

残念、大正解です
分譲は土地もセットでしか使いません
残念

区分所有法があることによって
分譲マンションの一部屋を購入した人が
土地（の持分）だけを売却するとか
部屋だけ売却するとかができなくなっているんですよね

土地（の持分）には借地権または所有権である敷地権が設定されているけど、
どちらにしても住人達による共有状態

借地権の共有と、所有権の共有とどっちがいいかと言われたら
どっちでも大差ないように思えるんだけどね

土地の所有権にこだわるなら個人で所有できる戸建てがいいよ

>>2526 さん

そう思ってた時もありました
借地権 デメリットで検索したら地雷だとわかりました。

>>2527 検討板ユーザーさん
譲渡と賃貸契約時に承諾書がいる場合は面倒ですよね。
あとは75年という期限が次の買主がその次の売却のことを考えていたら、流動性確保には相当な割引が発生しそうですね。

土地の借地権の共有であろうと所有権の共有であろうと立地が良ければ相当な価値になるので共有でもよいだろう
ところがこの物件では購入時に定期借地権に対して莫大な権利金が購入価格に含まれているうえ期限がくればゼロになってしまう
さらに土地の敷金と毎月の地代を取られ、管理組合もデベに全面委託で管理料修繕積立金も言い値で取られ放題
転売しにくい賃貸出しにくい地雷物件

>>2529 マンション検討中さん
購入価格に権利金が含まれていたんですか？
HPには書いてないようですがどこで確認されたんですか？

敷金はなぜ設定されているのか謎ですよね
一般的には賃借人が賃借料を支払わずに逃げたり
賃借物を破損した時などの回復のために設定するけど
分譲マンションの土地でそんなことあるんでしょうかね

HP物件概要・備考「一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません」借地権設定対価=権利金

借地権設定対価はいくらですか？

うめだ阪急・阪神百貨店に歩いてすぐって時点で立地最強でしょう。
30年くらいで黒字であれば良いのでないですか？
パークコート渋谷ザタワーも利回り3.85出てるようですし。

そこらの土地付きもタワーも70年も経てば、古びた高層アパート。
解体しても土地の持ち分なんて数百万ってところ。

梅田阪急徒歩圏内の定借じゃない
分譲マンションはここの他に結構あります
わざわざここを選ばなくてもいい様に思いますね。

まあ結局、色々懸念もありつつ高すぎる、に尽きる

この立地で大きめの住戸だと土地の持分は今でも数千万、75年後には億単位のはず、それがゼロだからね

>>2533 匿名さん
そう信じてるなら、貴方が買ってくださいな

>>2536 さん

そう考えるともう少しは住不が値下げしたら売れますね。

>>2536 匿名さん
現在の路線価で計算しても一番広い部屋で土地の持分価格は4000万くらい
この地域の土地を７㎡でもいいから所有して値上がりしたところを売りたかった人には
所有権であってほしかったのですね残念

南海トラフの映像衝撃
梅田は津波で壊滅

1.２階あたりが浸水したとして、修繕はどこからお金出すんですかね？ラトゥールとヴィラフォンテーヌの部分出しても過半数は取れなさそうなので、ガーデン所有者たちが集まったら主導権は握れそうですが…

>>2541 マンション掲示板さん
保険が降りるし、足が出ても戸数で割れば実際のとこたかがしれている。

南海トラフだと津波の浸水だけでなく揺れによる建物損傷も起きかねないので損害は莫大、最悪は建物の価値がゼロになって定借だから価値は何も残らない。ちなみにスミフが全体のフロア面積の過半数を持っているため（ホテルは一フロアが広いなど）スミフの思うがまま。

>>2543 マンション検討中さん

じゃああなたは検討しなそうですね。お疲れ様でした。

やはり定借はダメですね

>>2544 名無しさん

ここは検討しても購入する人はいない。

>>2546 検討板ユーザーさん

誤)購入する人はいない

正)購入できない人が多い

この価格帯買える人も多いのですが検討するとダメ物件とわかって止めるというのが実態

>>2548 マンション比較中さん
こちらが正解、軍配ですね。

あまり売れてないのが現状ではないですかね。梅北２期も待ち構えているので、その価格次第では全く売れずに定期借地権の年数が徐々に減り、価格をかなり抑えないと売れなくなるでしょうね。

>>2550 検討板ユーザーさん
住不の営業の方も同じことをおっしゃってました。

2551 安い値段で土地を買って、儲ける為だけに全力でコストカットをした作りにして、おまけに自社のホテル入れて、定期借地権にする始末。周りはパチンコ屋だらけで、電柱だらけで雰囲気は悪く立地は良くても買う気には全くならなかった。

うめきたが見えての対抗物件かつこちらは定借なので厳しいよね。

公式HPで櫻井さんの現地調査を読ませていただきました。
文中、こちらのマンションについて価格は安くない。しかし、利用価値が高く、賃貸に出せば、高い家賃を稼いでくれると書かれていますが住人の比率は実需より仮需が圧倒的に多くなりそうですか？

>>2554 匿名さん
高い家賃とは低層の商業店舗でしょうか？
　住居は1億で買った部屋の家賃も30万がせいぜい、利回り3.5%程度でしようねー。経費と建物の減価償却で合わせて4%は見込むべきで、赤字確定でしょう。

>>2555 eマンションさん
追記、今は新築プレミアム家賃で1割アップ位取れるでしょうけど。

>>2555 eマンションさん
何で経費と減価償却合わせるの？

>>2557 匿名さん
減価償却を合わせるとのは、PLだから。CFなら減価償却を含めず、代わりに返済が含められるから、普通の融資額ならさらに赤字でしょうね。

>>2558 マンコミファンさん
税金払いたくないからCF重視してました。

>>2557 匿名さん
もし貴方がnet利回りが黒字ならオーケー的にデベ営業あたりに煽られてるのなら、とても危険。net利回りから算定される金額からさらに、空室リスク、年毎に物件価値が減少する事に対応した減価償却、そして返済額まで差し引いて黒字になるべきです。もしくは将来の値上がりキャピタルゲインが確実と信じられること。ガーデンは値上がりしますか？
櫻井氏のブログは貴方の賃貸経営を保証しませんよ。

>>2559 匿名さん
いずれにせよ
理に合わない物件です。
税金払いたくない、損したい、極々少数の人たちだけが購入しているようです。

グラングリーンができる頃には築浅ではなく、紛れもなく中古物件ですね。

>>2562 匿名さん

がめつい住不のことだから、中古物件にして、仲介手数料でしっかり儲けますね。

うめきた2期のマンションは定借？

バブルの塔にならなければいいけど

>>2554 匿名さん
櫻井氏のHPを見て評論?と広告が混然一体になっていることに驚いた
他の業界ではコンプライアンス違反だね

>>2566 匿名さん

住不がやりそうなことです。

>>2567 検討板ユーザーさん
そして、櫻井がやりそうなこと。

>>2568 通りがかりさん

もう末期ですね

>>2569 評判気になるさん

住不にその自覚があれば値下げもあるのでしょうが、
しばらくは資金力にモノ言わさせて強気で行くでしょう。そのうちに中古物件になり、需要に合わせた価格に落ち着くでしょう。あまり関心ないですが。

駐車場について質問させて下さい。
駐車場、駐輪場、ミニバイクの駐輪場に非住宅用〇台含むと言った表現がありますが、こちらはマンションの管理組合ではなく売主が他所に貸し出している駐車場なのですか？

30階の60平米住戸が中古で売りにでましたね
とうとう持ち堪えられなくなったのでしょう
1.23億と新築価格から1割乗せて諸費用含めてとんとんの値段
しかし既にスミフが新築価格も値下げしてそれでも売れない
中古の定借物件なので大幅に下げないと売れるわけがない

何割売れてるのでしょうか。浜松町にある名物マンションみたいになるのでしょうか。近く通るたびに見上げちゃいますよね。

>>2572 匿名さん
32階の58平米も中古で売りに出ています。
1.343億とこちらも新築価格から1割以上乗せています。
とんとんで損をしないぎりぎりの価格ですね。
売主さんの苦しい心情はよく分かりますが、
もっと思い切って損切りしないと売れるはずはないです。こういう状況が続いて、じり安に拍車がかかりますね。

>>2574 評判気になるさん

＠764万ですか
土地所有権でも高い
半額の＠382万で引き合いあるかどうかでしょう

>>2575 マンコミュファンさん
いい線をつきますね。
先日参加したマンションセミナーでも、同じようなことを言っておられました。
時間をかけてそうなっていくとは思いますが、ここは定借なので辛いです。

地価は上がるが定借のここは落ち込むばかり

新築はすぐ引き渡ししてもらえないから、中古の居場所もあるんですかね。

>>2578 マンション検討中さん

確かにそういうこともセミナーでは言っておられましたが、もっと魅力ある物件ならとも言っておられました。

>>2575 マンコミュファンさん
半額でレインズにでも載ったら、スミフが慌てて買って隠そうとするでしょう。

>>2580 検討板ユーザーさん

レインズに出たときは、スミフが隠す前に教えてくださいね。

どこのタワマンも70年経てば
解体するしかないよ
コンクリートの中の鉄筋が腐食しはじめたら
建物は御臨終となる。
70年後の管理組合で手に負えるとも言えない
定借なら、そこは安心できる。
所有権付きでも解体費用、解体コンサル費用で土地の持分と相殺やな。

>>2582 検討板ユーザーさん

うーん苦しいね、ポジショントークのいい例じゃ
誰が好き好んで定借選ぶねん

>>2582 検討板ユーザーさん
定借の最大デメリットは中古になると銀行融資が十分に出なくなって売りにくくなるため中古価格が激減する事、７０年後の話なんかしても融資はおりません。

>>2582 検討板ユーザーさん
スミフの方ですね。
お仕事、お疲れ様。

スミフの営業の方、こんな売れない定借物件の担当にあたって気の毒としか言いようがありません

>>2586 マンション比較中さん

スミフは体力ありますから、大丈夫です。
もうすぐバーゲンセールしますから、ご期待ください。

>>2586 マンション比較中さん
スミフがこんな超一等地にゴミみたいなスペックのマンションつくったのが悪い。

70年後解体が必須のように書いてますが、少なくともスミフは70年後も躯体は残して再利用する気満々ですね

ずーと、同じ話の繰り返しですね。他を買った方がいいのでは。

とはえ梅田の直前の一等地に空室だらけのタワマンが１０年間も存在し続けたら大阪の恥だからなぁ、何とかして欲しい。

>>2589 さん

スミフにはいいことずくめ、購入者にはいいことない物件ということです。

商業、ホテル、オフィス、賃貸フロアなどタワー全体の過半数と底地を、たった一社が所有する歪な借地物件であるのもリスク。その一社だけの都合で、７４年目位に修繕積立金を使って延命工事さえ可能では。

>>2593 eマンションさん
その通りです
全体管理組合の過半数を一社が握っているので管理費修繕積立金を徴収するのも使うのも全て思い通り
各住戸から取り立てる地代だって値上げするだろう
購入者から75年間とことん吸い取る仕組み
逃げようにも転売も難しい

>>2594 匿名さん
そうなんですか。
こんな物件を購入したら、えらいことになりますね。
スミフがそこまで悪徳とは思いたくないですが、
売れない現状が物語っているわけですね。

一般に定借は中古になると築浅でも所有権の2割引きと言われてますが、ガーデンは上記デメリットがあるが、取壊し不要と７５年長期のメリットがあります。評価は難しいですが、私はやはり2割引きに落ち着くと思います。

>>2596 eマンションさん
2割引ですか、スミフがその判断をしてくれたら、
真剣に購入検討します。

10割乗っけて、「2割引いてくれるなら」と言わせるスミフ流石です。
そりゃあ、メジャー7でも断トツの利益率を誇る訳だ

こちらのスレッドで値引きの話が出ていますがスミフのマンションにおいて値引きはあり得るのでしょうか。
一般定期借地権マンションで竣工から1年経過とは言え、スミフと言う売主は値引きには一切応じないと聞いております。

>>2599 匿名さん

売れなくてもいいから応じないと担当が言ってました。
体力あるから70年余り辛抱するそうです。

>>2600 名無しさん
スミフは最高益更新だから値下げしてまで売る必要はありませんね

もし２割引きで販売を始めたら何か問題があったと判断して購入を控えた方がいいでしょうね
もちろん自己責任で真剣に購入検討することを妨げるつもりはありませんが

>>2602 匿名さん

もしそんなときが来たら相談に乗っていただきます。

去年の９月に値下してます、しかも坪単価300万円代まで。以下スゴロク氏ブログより抜粋。購入希望なら、気長に待ちつつ値下のタイミングを見逃さないよう。

実は9月の一定期間は以下の価格で販売されておりました。
19階以下：北向き40.57㎡の部屋が6,000万円（坪単価488万円）　→ ?後に6,500万円（529万円）で販売　→ ?後に7,000万円で販売　と値上げ
19階以下：南向き60.71㎡の部屋が7,500万円（坪単価408万円）
19階以下：西向き62.11㎡の部屋が7,500万円（坪単価398万円）
正直、大阪で1番利便性が良い超一等地の住友不動産のタワマンが坪400万円を切ることに驚きです。

>>2604 eマンションさん

ここは100m越えても囲まれ感が強いので、高層階を検討しています。お値打ち物件が出れば教えてください。

>>2605 評判気になるさん
うんと、モデルルームで営業さんに。

南のアパホテルの圧迫感

>>2606 検討板ユーザーさん

スミフの営業マンの方ですね。
モデルルームでよろしくお願いします。

>>2604 さん

眺望がどれくらいなのか気になります。

>>2609 eマンションさん
坪400万の南向はアパタワーに、坪400切の西向は東梅田のビル群に視界は遮られるでしょう。

ここで的はずれな意見で騒いでいる人はMRにすら行ってないという事ですね。

ここを検討中で買えるような人はこんな参考にならないところで時間潰してないでMR行くしかないということ。

>>2611 マンション検討中さん

所詮、この物件はここで検討して終わるか、モデルルームまで行っても、冷やかしで帰る程度の物件ということですよ。売れていないことが何より物語っています。

>>2611 マンション検討中さん

どういう立場でのコメント？

>>2613 匿名さん

同感です。
まったく立ち位置が意味不明。

>>2611 さん

MRに行くしかない、と言っておられることから判断すると、住友不動産の営業マンの方でしょうね。
何分、ど暇なものですから。

>>2616 検討板ユーザーさん
検討者でもない無知な人が価値のない書き込みをしてると揶揄しただけでしょ。
そんなに焦らなくても大丈夫ですよ笑

>>2617 通りがかりさん
焦らなくても大丈夫です。
ゆっくり、のんびり売りますから、買い急ぐ必要はありません。

売れてないというより、引渡し時期から考えても売る気が無いんだから、こんなとこでわあわあ騒いでるより、他で早く買った方がいいってことかな。
逆に売れてないってことを強調したいのはどう言う意図？買えなくて悔しがってると思われてもしょうがないのでは。

>>2619 マンション掲示板さん

ブリリア堂島のように抽選なら分かるのですが、
ここが買えなくて悔しがってる人とはどんな人なんですか。

悔しがってるかどうかは知らないけど、じゃあなんで興味もないのにずっと貼り付くのかってこと。貶して満足するため？

>>2621 マンション掲示板さん
あ！これ見たことがある。典型的なブーメランってやつだ。

どんな人が買うか興味はあるけど
積極的に住みたい場所ではない…

>>2607 マンコミュファンさん

アパの方が高級かもね

>>2619 マンション掲示板さん

出ましたね。スミフのスレに必ず出現する「売る気が無い」さん
不動産販売は、「焦ってはいない」「買いたいならどうぞ」「こちらは余裕です」と演出するのも芸の内です。
その芸を真に受けて「売る気が無い」とは

>>2625 マンション検討中さん

2619の投稿はスミフのど暇な営業マンの方なのだから、
大目に見逃してあげましょう。

結局誰も2621の答えは返せないですね。
売る気が無いのが違うなら、どういう訳か教えて欲しい。焦ってるならすぐ引渡さないといけないですよね。
消費者との思惑とは違って売上調整したいんだから、そういう会社だ、他を探したらいいだけだと私は割り切りましたが。

>>2627 マンション掲示板さん

売る気がない？？？
DM、LINE、電話も定期的にかかります。
売る気がないのではなく、売れないだけのことです。

>>2628 マンコミュファンさん
現場の販売員なんだから当たり前でしょ笑
そういう視点でしか見れない人なんですね。

>>2627 マンション掲示板さん
スミフが竣工前完売を目指さず、期毎に値上げをしながら利益を乗せていき、利益調整しているのは皆知ってますよ。（この物件が値上げした情報はありませんが）
だからといって、売る気が無いというのは忖度し過ぎでしょうね。
まんまとスミフの思惑にハマっているめでたい人か、スミフのステークホルダーかどちらかですかね

>>2629 匿名さん

そうですよね。
現場の営業マンの方は売る気満々です。
そうでないと住友不動産じゃない。

現場の営業マンは、売り急いでないのでと余裕なフリを見せつつ内心はノルマとかあるし、ある程度は売れないと困る。そして引き渡し時期は自分たちじゃなくて本社が決めるのでもどかしいって感じじゃないでしょうか？

>>2632 マンション掲示板さん

スミフの営業マンさんもたいへんなんですね。
頑張ってください。

販売員は売るしかない、でも気に入って引渡し時期合う人しか買わないわな。
けど会社はそれでも構わん。急いで売る気は無い、安く売る必要も無い。ってことか。

と言うか、営業マンさん大変ですね！
っていう返しいらなくないですか？意味ある？

>>2634 マンション掲示板さん
そうですね。
「売る気がない」を「1戸たりとも売るつもりがない」と解釈してしまう人がいるとは驚きました。
それなら最初から値付けすらしないでしょう。

「販売員が一生懸命営業してるのに年間10%しか売ってないのは売れてない」というのも販売員視点の世界しか知らない人はそう解釈するのでしょうね。
売っているのが本当は誰なのかを理解していれば、販売員の態度が演出だとか考える意味すらない。

>>2635 eマンションさん
ここを決めさせる優秀な営業さんなら、アムウェイビジネスあたりをしても成功しそう

中古で出ている住戸がずっと売れないまま
ここは買ったら転売が利かないで高い地代管理費修繕積立金を75年間払い続けることになる

>>2637 マンション比較中さん

そのうちに、reasonable price に、落ち着くことでしょう。ここは、当てにはならないけれど、AI 査定価格は
驚くほど安いです。転売が難しいからなのでしょうね。

ガーデンの賃貸、単価が高層のラトゥールと大差ない。

これは、やっちまったな

ラトゥールの賃料どれくらいなんですか？北西角はいつ見ても電気ついてますし人気高そうです

>>2639 さん
ラトゥールは中部屋の100平米以上からなので単価が大差なくてもグロスが全然違う。顧客層も違う。
49階以上の部屋は更に違いますね。

>>2641 評判気になるさん
住不の方ですね。
だからどうなんですか。
そこが聞きたいです。

>>2642 通りがかりさん
だからも何も>>2639への答えですよ。
煽ることしか出来ない素人さんかな笑

>>2641 評判気になるさん
そのラトゥールよりレベチな客層に、狭いなりには安いにしろ、ラトゥール同等m2単価が通用するはずなかろう。

>>2643 さん

素人ではない営業マンの方


ラトゥールとはまったく客層も違うから、
近い価格の梅田ガーデンはまったく話しにならないと解釈してよろしいのでしょうか。

グロスが違う（ドヤ
って、当たり前でしょ
同じだったら逆に怖いわ
単価の話してるのにすり変えって、如何にも不動産屋らしいな

>>2646 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借ります、となるわけがない。
当たり前のことを指摘されてるのは貴方ですよ。
いかにも素人らしいな。

>>2645はまだ理解できてないようですが笑

>>2647 匿名さん
不動産屋さんなら、もう少し説得力ある説明が必要ですね。

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだから、安普請のガーデンは借りません。
となるわけです。

>>2649 eマンションさん
明確な回答のようですね。
ありがとうございました。

投資用に購入した人ご愁傷様ということですね

>>2651 匿名さん

そういうことになりますね。
好立地なので実需の方はいいと思いますが、
投資で高掴みした方は、賃貸ではなく、少々の損切りをしてでも、手放した方が火傷は軽くすみます。

>>2647 匿名さん
借主からしたらラトゥールと梅田ガーデンの単価が同じだからラトゥールを借りますとなるパターンも考えました。大阪で馴染みのないラトゥールを成功させるための作戦、素人臭いでしょうか？
　まず入居希望者にガーデンを見せ、その後にラトゥールを案内、仕様の差を見せつけて決めさせる。ラトゥール同等のm 2単価で募集中のガーデンの存在が重要で、これを格好の囮部屋にします。

高い授業料でしたね

>>2654 通りがかりさん

高い授業料でした。
賃貸では利回りがないので、損切りして中古物件で売り出します。
誰も入居していないです。
買値近くで売却出来ますことを願っています。
誰か買ってください。

>>2655 通りがかりさん
あのときは皆乗せられましたからしかたありません
スミフだけ得する仕組みの定借と分かって後の祭りです

仮に買い手がつかないままだとどうなるの？

>>2657 マンション検討中さん
好立地、唯一無二の場所なのだから、値頃感が出るところで落ち着きますよ。心配無用。

>>2657 マンション検討中さん
高い地代管理費修繕積立金を払い続けることになる
管理費修繕積立金は定期的に大幅に値上げ
75年間（もう1年以上経つが）孫の代までの負動産
なお駐車場も足りないし中古で買うと全く借りれない

>>2659 匿名さん
値下げして早く売却するしかないですね。
土地代、修繕積立の前金などトータルで2億越えの支払いでしたが、どのくらいで売れるのか見通しが立ちません。定借なので短期勝負の方がいいでしょうね。
AI査定では、1.1億を割ってます。
不安しかないです。住不に文句も言えないし。

出してるのを見ると4.5%くらいですか
残念ながら、これでは誰も借りないでしょうね
利回りに拘り過ぎて空室で損する典型ですね合掌

>>2661 匿名さん

出しているのは住友不動産が価格を決めてくれます。
もちろん交渉次第にしていますが、問い合わせすらないのが現実です。売却も結構と出してはいますが、住友不動産も値崩れを恐れているように思います。

賃貸も売却も事実上は住友不動産が了承しないと進められません
値崩れすると住友不動産の新築住戸（もう新築ではないが）も価格を下げるはめになりますから

>>2663 匿名さん
そうなんですか。
真っ青になりました。
この物件を擁護していた住不の方、何か言ってくださいや。これから先、どうすればいいのでしょうか。

>2662 検討板ユーザーさん
住友不動産が価格を決めてくれます、って。
この期に及んで、まだスミフに任せますか？　
他社での低売価の設定は、土地所有者として認めないなど、匂わす発言でもされましたか？
適正価格から乖離した値付けでは問合せすら無いのは当然、例え交渉可能と注記してもです。

>>2665 検討板ユーザーさん

こちらで適切価格、2割？ほど差っ引いて、決めればいいということですね。私もいまのこの価格では売れないことは分かっております。

>>2666 eマンションさん
早く、本当に売るために頑張って下さい。余程に市況が良くない限り、時間は常に定借物件の敵。

>>2667 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
90A、2.1億で購入しました。
管理費込80万でも借り手が見つかりません。
何やかんやと、月々の支払いは7万近くになります。
売却した方がいいでしょうか。
いくらなら買手が見つかりますか。

>>2668 検討板ユーザーさん
安く貸してしまうと、買手が利回りを気にしますから要注意です。そして適正価格については、算定が難しい物件ですので数多くの不動産会社で見積もって貰うべきです。ネットの自動査定やＡＩ査定なんかで決めれる物件とは思えませんが、一方、これらの査定額からかけ離れた価格の提案が通用するかも疑わしいのです。本当に難しい物件ですので、タワーを多く扱っている不動産会社で、賃貸すべきかどうかも含めて、価格をご相談されてはいかがでしょう。推奨するわけでは無いですが、淀屋橋のタワーＺは大淀のグラメを驚くほどの高値で売りきってました。

>>2669 検討板ユーザーさん

特定業者を推薦するのは頂けない。削除すべき。

>>2669 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
いずれにせよ、難しい物件ということにかわりはないようですね。
君子危うきに近寄らず、でした。後の祭りですが。

以前、ここのマンションギャリーがオープンした頃に見に行きました。
買いたい気はしたのですが、
希望の部屋が一期で分譲されなかったので、嫌気がさして止めました。
マンション購入って、運不運もあるんですね。

>>2670 口コミ知りたいさん
相談される方が深刻な状況である事を考え、私が関係ない業者を記載しました。ちゃんと推奨しない旨も記載しています。よって私からは削除依頼しませんが、ご理解下さい。

>>2673 検討中ユーザーさん

それを推薦っていうんだよ！理解できるか

>>2672 匿名さん
100平米越えの物件、私も買いたいです。

>>2674 匿名さん
言論封殺はやめましょう。紹介の範疇かと

ラトゥールが月平米7千円台で貸し始めましたからガーデンだと管理費等込みで6千円かそれ以下でしょう
それでも借りてがいるかどうか
淀屋橋や本町で月平米4-5千円で築浅物件がいくらでも借りれます

>>2677 通りがかりさん

ラトゥールで100平米70万ですか？
信じられないほど安いんですね。
こちらは87平米ですから、60万としても、55万にもならないんですね。損切り覚悟で売却した方がマシだと思います。いくらで売れるのか不安ですが、先ほど紹介いただいた不動産屋を当たってみます。

>>2676 匿名さん

ステルスマーケティングと判別がつかないので、紹介も含めてしない方が良いと思いますよ。

>>2678 名無しさん
ほら、なんかよくわからない展開になってきた。
TOWERZを紹介したいだけにしか思えません。

ここの定借は住友不動産が得をするように巧妙に作り込まれているから重要事項説明・契約の仲介をまとめるのは住友不動産にしかできないでしょう

>>2681 匿名さん
イミフ、具体的にどんな事項があるのですか？

ここを買ってしまった方はご自分で住んで梅田生活を満喫するのが良いです
売らなければ損は確定しませんから

>>2684 匿名さん

実需はいいどう思いますが、私のように投資目で購入した方も多いんです。

投資目的でここみたいな高額な定借に手を出すこと自体、結構な冒険です。
おっしゃるような金額であたふたするような人が手を出す物件ではなかったという
ことです。

ここ、管理組合無いそうですね。白紙委任状をスミフに提出してるようなものかと。

リタイア組（シニア世代、子供はそれぞれ独立してマンションの相続は考えていない）で、ここを実需で購入して生活していますが、徒歩圏内に阪急、阪神、大丸、成城石井、いかりスーパー、映画館、飲食店（大衆向けから北新地の店まで）、北野病院、将来的にうめきた２期の公園などなど、価値観にもよりますが、私的には大阪でこれ以上の立地のいい所はないと思います。
たしかに周りの環境(パチンコ店が目の前,夜になると呼び込みの方がちらほら出没など）は子供さんがいるような家庭は不向きですね。
うめきた２期の南北のタワマンも検討しましたが、微妙な立地（阪神、阪急まで約1Km、地下鉄御堂筋線まで約800Mなど）はシニア世代には少し厳しいのでパスしました。

>>2688 匿名さん

ここを買える富裕層シニア世代　羨ましい限りです。定借とは、DINKSや子供に資産を残さなくても良い(他に有る)と考える方が買う物件なんですね

大都会を満喫なさって下さい。

>>2690 評判気になるさん

何を咀嚼したらそういう解釈になるよかはわからないですけどね。定借とはどうあがいてもデメリットであって、ただそれを上回るメリットがある物件なら買い手はつくという話でしょう？それをシニアとかDINKSとか、変なセグメント分けする必要性はないです。

定借でも売れる物件は抽選ですよ。この物件においては、売れていない現状が市場の評価ですね。私もそう思います。定借じゃなかったら頷ける値段付です。

>>2691 匿名さん

仰る通りだと思います。
値付けが間違いだった物件でしたが、当初の想定価格の4000万円下げたと知らされ、飛びついてしまいました。
バカな私を笑ってください。

>>2681 匿名さん
私も具体的にどんな重説事項があったのか気になります
内容次第では監督省庁へ通報できる案件ですから

>>2695 匿名さん
天下の住友不動産がそんなヘマはしないでしょう。
せこく、ズルく、貪欲、ガメつく、巧み、
この物件に会社のポリシーがよく出ています。

>>2696 マンション掲示板さん
現在の法令は順守されているということですか？
だとしたら法令のほうがおかしいということになりますので
やはり監督省庁へ通報したほうがいいですよ
そうしないといつまでたって改正されないですから

で、具体的にはどんな事項があるのですか？

うーん、売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要って事かな。スミフの邪魔になるような安値での売買、賃貸やスミフのライバル不動産仲介ではスミフが地主としての許可をしない可能性がある事を、それと解らないように、例えば表面上は高級タワー維持や高級タワーマネロン防止みたく、重説あたりに記載か。

>>2698 名無しさん
＞売買や賃貸に地主たるスミフの許可が必要
敷地権が借地権のマンションですから
民法第612条の規定により賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要です
つまり、売買時に敷地権者の承諾を必要としてるのが今の日本の法律なのです
また、この条文については重説の必要的記載事項にも任意的記載事項にも該当しませんので
重説されないのが普通かと思います

敷地権が借地権である場合の特約は、契約書に書かれいるはずです
スミフが承諾しない可能性を心配しているようですが
地主が違法不当な理由で賃借権の譲渡転貸に承諾しない場合は
裁判所の許可を得て承諾の代わりとできますので心配する必要はありません

ただ、賃貸する場合については
賃貸するのに土地賃貸人の承諾は不要というのが判例ですので
もしそのような重説、または特約があるなら監督省庁へ通報で良いと思いますよ

邪推する前に契約書をしっかり読みましょう

>>2700 匿名さん

ここがなぜ不人気なのか、ずっと疑問だったんですが、そういう事情があったわけですね。これで頷けました。
定借ではない価格で売り出してしまったわけですね。

>>2701 検討板ユーザーさんは何も理解できてないようです

>>2702 匿名さん

何も理解出来ないから購入を見送りました。
理解された方は購入されてよかったですね。

>>2703 評判気になるさん
そのとおり、理解できないから買わない、それが正解です
住友不動産はヘマはしませんから表向きの辻褄は合わせて来ます
それで理解できたと思ってしまったらたいへんな目に遭います

住友不動産販売のホームページを見ても、中古で90Aが販売されているのを見つけられません。どこで販売されているんでしょうか？

理解できないから買わないのでは？

>2705 マンション検討中さん
問合せが無いから賃貸募集に方向転換かもですね。
https://chintai-ex.jp/dwelling/show/z_2_8a650ebbe6941bcba4a4ff6bc79e71...

>>2707 通りがかりさん

賃貸募集に方向転換しても問い合わせがありません。

ずーっとずーっと、どうして、この掲示板の人たちは人気のない理由ばかり語り合ってるんですか？
書いたからって何か変わるわけでもなし、違うとこ検討したらいいのに。高くて買えなくて、それが屈折した感情になってるんですかね。興味なかったらもうここ見にこないもんね。

価値のない物件なのに高いから売れないんだ
だけど安くすれば買ってやるよ

こんな思考でマウント取ったつもりになって楽しんでるだけだと思いますよ
屈折した可哀想な人たちなのでやりたいようにやらせておきましょう

GWは安らかに過ごそうぜ

私の場合は、転居時の売却で大損する物件とプロ目線なら明白なのに高値で売ろうとするデベや結託ブロガーに乗せられる人を少なくしたいってところかな。

2714さんから見れば、この物件は転居時の売却で大損する物件と思われているんですね。
掲示板の今までの記載で、新築時に2億くらい（90Aタイプ）の部屋が、A I査定で1億1000万と書かれていました。このAI査定の金額は妥当だと思いますか？

>>2715 マンション検討中さん
ＡＩ査定やネットでの複数不動産の一括査定で妥当な数字が出る簡単な物件とは思いません。坪４００切るようなＡＩ査定、これは低すぎるように思います。唯一の立地を誇るタワーですので、定借で坪５００近くしてもおかしくないですが、今の値付けの坪６００後半で買うべきでは無いと考えます。

>>2716 評判気になるさん

妥当なところだと思います。

>>2716 評判気になるさん
ここが区分所有並みに高いのは定借権に対する高い権利金を乗せているから
しかも巧妙に分かりづらくしている
AIは見抜いているね

>>2718 匿名さん

やはり2716さんが仰るように、AI査定まではないにしても、坪単価500というところでしょうか。
しかもAI査定はこれから右肩下がりを予想しています。
90Aは87.72平米、南東角、高層階を売りに、1.5くらいを目指してみます。ありがとうございました。

>>2719 さん
なるべく多くの不動産屋にネット査定ではなく、実際に対面で本当に買手が見つかる値段や方法を査定して貰うべきと思います。また、ガーデンは税評価額と分譲価格の差が巨額のため、相続対策に悩むセレブに刺さるでしょう。そのような、相続目線での査定も良さげです。

>>2720 評判気になるさん
相続税対策になるの実勢価格が税評価額を大きく上回るとき
実勢価格が分譲価格から大きく落ち込み税評価額に近いこの物件は相続税対策になるどころか単に大損、悪くすると転売できず相続税を払えなくので要注意
セレブは相続税対策なら定借でなく区分所有物件とわかっているでしょうね

>>2721 匿名さん

まさに。鋭い突っ込みですね。

>>2721 匿名さん
それは、ずいぶん先の話、今はまだ実勢価格は相続税評価より遥かに高く、大阪のどの土地所有権区分マンションよりも価格差と節税効果が大きいですよ。例えＡＩ査定を実勢価格と仮定してさえも、です。

土地所有がないので相続税評価額が低いというだけで実際には住友不動産に莫大な定借権利金を払ってしまっているのでね.....取り返しのつかない大損です

>>2724 さん

いろいろアドバイス、ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

>>2725 eマンションさん
今後ともよろしくお願いいたします。

このマンション全体が見える、高層階のレストランバーが梅新の交差点にあるのですが、夜になっても下3分の2ほどが真っ暗でした。同行者も驚くくらい。
高層階には灯りが見えるのですが。
中～下層階には、まだ入居者が少ないのでしょうか

>>2727 周辺住民さん

ご覧の通り、入居者が少ないということ。
購入した人も、賃貸が見つからないということ。

ネットで見てみると、定借マンションの相続税計算って
面倒くさそうですね。

転売はよほど損切りの覚悟をしないと無理だろう
中古購入だと駐車場の申込みもさせてくれないからますます買い手がいない
定借だから日々価値が減っていく

>>2730 マンコミュファンさん

ご心配をおかけしました。
大バーゲンセールをして売り切ってみせます。

3LDKが坪450なら買いたいです。70㎡くらいでも欲しいです。

実需の物件ではないだろうから日経平均三万超えを期待するしかないな。その時はまた状況が変わるだろう

ここは大阪／梅田駅には近いと思いますが、周知のように
土地柄があまり良くないというデメリットがあります。

今は新築扱いなので比較対象になっていないせいかとも思いますが
立地（駅近＋周辺土地の雰囲気）を総合勘案すると、
グランフロント、ジオグランデ、ザ・梅田タワー、プレミスト梅田等には
叶わないと思います。

あと、自分は、ここと同時期にブリリアも拝見させていただいたのですが
業者さんの熱意が違うと思いました。
コロナの時期でしたが、ブリリアは、単独予約でのモデルルーム見学
大きな模型、ミニIMAXのような迫力ある映像、帰りには重量感のある
ブリリア堂島の写真集（笑）までくださいました。
（それらがどれだけ販売効果に影響するのか分かりませんが、とにかく
「なんとしてでも大阪に高級マンションのブリリアを売り込むぞ！」と
熱意を感じたのです）。

他方で、ここは、営業担当者さんはとても丁寧かつ紳士で「さすが住不」
と感じましたが、紙のパンフもなし、当初はオンライン見学・・・かつ
入居ギリギリまでテナントもよくわからず、最終的には1階も住不関係のテナントと
非常に鷹揚、率直に言えばあまり売る気を感じませんでした。

そのようなことから、率直な感想を言えば、
（自分がもし住不ならば、「とりあえず数十年掛けて周辺を整備して地価を上げて
その頃にはもっと高値で取引できるだろうから、それまでは市民に間貸ししとくか」と
という感じなのかな）と思いました。

ただ、建物が出来てからは、当初の猥雑さは軽減されたかとは思います。
南側の細い路地も、この建物の植栽等のためか開放感が出てきました。
ラトゥールと梅田ガーデンレジデンスの威力を感じます。
定借が切れる頃には、地価も上がって、魅力ある商業ビルに生まれ変わるのではないでしょうか。

販売って下請けに投げてるんじゃないの？

>>2737 匿名さん

ブロの視点の考察ですね。

>>2736 マンション比較中さん
>当初はオンライン見学

私は当初から、検討しましたがオンラインではなく実際に
マンションギャラリーに行って相談出来ましたよ。
担当さんが建設地の周りを一緒に歩いて説明してくれたりして。
発売開始が延期延期して、オンライン相談の回もありましたけどね。
住不さんの売り方が性に合わずに、御縁はありませんでしたけど。

>>2739 匿名さん
住不さんの売り方に抵抗ある方、アレルギーの方は多いです。ライバルを貶すのが聞いていてイヤになりました。ブリリアン、東京建物の方は、梅田ガーデンには立地では叶わないとおっしゃっていました。
ライバルを立てた方が人気が出るかと思いますが？

>>2740 マンコミュファンさん

私も住不のスタイルは好きじゃないですが、あなたは自分の意見や小さなサンプルをあたかも一般論と拡張しすぎ。

>>2741 eマンションさん
どういうスタイルが好きじゃないんですか。

共用部と周りが豪華綺麗かつ便利に良くなれば嬉しいです。
ブリリアみたいにホテルか何かと特典あれば良かった

>>2743 マンション検討中さん
嬉しいです、ではなく、嬉しかったです。
よかったです、よかったですが残念です。
すべて、いまから言っても変えられないことです。

円安で売れていきそうだね

>>2745 通りがかりさん
ここだけは例外。

ここではボロクソに言われてるけどグランフロントのオーナーズタワーとか中之島のパークハウスから引っ越してるの何軒も出てきた。
地主と開業医は好きなんか？
お金気にしない人は便利で新しい方がいいよね。

>>2747 匿名さん
買ってしまったひとが1度は住んでみるだけ
広い部屋でも80m2台と小さく輸入家具も入らない
設備も普通
豪華な生活にはならない

>>2747 匿名さん
住不の方ですね。
暇なのですか。

>>2749 マンション検討中さん
個人投資家です。

子供がいるので梅北にします。

>>2751 評判気になるさん

ここは子連れはムリですね。
天満小学校までの道のりも危険ですから。

>>2752 匿名さん
私立国立に行かせないのはなぜ？

>>2753 匿名さん

大阪私学は完全無償化で滅びます。

>>2754 評判気になるさん
完全無償化で学校法人儲かりまくりなのに…
実質私立学校への補助金。

>>2755 匿名さん

素人の方ですね。
大阪私学に勤めていますが、60万円で授業料との差額は学校負担、質の高い教育は出来ません。
底辺私学が、喜ぶだけです。

ここなら天満小学校、天満中学校、北野高校がエリートコースです。
私学を選ぶ選択肢はないです。

>>2756 口コミ知りたいさん

まあ色々でしょう。みんなが貴方ほど聡明な訳ではございませんので、
トゲトゲしなさんな

>>2756 口コミ知りたいさん
学校法人のオーナー一族ならここ買えますね。羨ましい。

そもそも子どもを公立に行かせないのって質の高い教育のためじゃなくて、関わらせたくない層と隔離するためでしょ。

>>2759 匿名さん

いや… 人それぞれでしょうに。そういう議論をしてもどこにも着地しませんよ

>>2756 口コミ知りたいさん

最後は国立医学部！

>>2753 匿名さん
私立です。子供には環境悪すぎますね。ラブホやタバコ吸ってる人多いし、底辺を見ているようで子供に見せたく無いので。

>>2762 マンコミュファンさん

なんで住んでるふりするの？

>>2763 評判気になるさん

ん？住んで無いですよ、梅北買いますので。

>>2764 通りがかりさん

子連れでこんなところ住みたい人はいないでか。
新地の方々は住みたいでしょうね。
もうすでに購入されたことでしょう。
これから先、買う人はいませんね。

>>2766 匿名さん
梅北まわりも新しい商業施設や健康を考えた施設が出来てくるので、シニア世代向けの開発ですよ。買う方を間違ってますね。

繁華街に住むことより、相続した資産で生活している無職が同じ棟内にいる方が子どもに悪影響です。無職が管理組合の理事長して悦に入ってたりするから。

>>2769 匿名さん

貴重なご意見ありがとうございます。
検討に値しない物件だと分かりました。

「相続は考えてない」
なら、それこそ賃貸でいいのでは

営業が良く使うフレーズなのでマジレスするのもアレですが

HPで構造面を確認すると-3等級相当の遮音性能を備えた二重床、遮音性能Ｔ-4～Ｔ-2相当のサッシ、厚さ約149㎜の乾式耐火遮音壁とかなり遮音性能を高めているようで駅近環境の騒がしさも気にならない構造ですかね！

>>2769 匿名さん
最初は無職でも生活できるならいいので？
と思っていましたが、
見ているとやはりお金があっても
働かないと駄目だと痛感しました。

労働は素晴らしいことです。

なかなか価格の変動がすごいですね。

>>2775 匿名さん

そうなんですか？

>>2776 通りがかりさん
どこの価格のことですか。

不動産投資の方には不人気ですが、実需として梅田中心近くに住みたいけれど資金力が限られる私にとっては、投機で異常高騰せずになんとか手が届いたことが有り難かったです。
複数の交通機関、百貨店、スーパーが徒歩5分以内にあって、地下街の入口も近く雨天でもほぼ傘無しで行動できるのは面倒臭がりには嬉しい。

定借は、やっと手が届く人が買うものではないと思いますが、、、。
いきなりの擁護意見とは、もしかしてまた営業マンかな!?

>>2779 マンション検討中さん

そうです。住不関係者です。

エステムプラザ梅田なら手が届きます

>>2780 マンション検討中さん
関係者ではないですよ。
資金が限られるとの意味は、私にとって資産運用中の株式が最も大切なので、マンション一括購入にあたって株売却による資金捻出は極力少なく済ませたかったのです。

しかしここは株価のように価格が変わりますね

>>2783 匿名さん
値下がりしましたか。
ご案内していただきましたら、購入させていただきます。

>>2784 マンコミュファンさん
https://www.sumu-lab.com/archives/62478/
この記事にあるように安く買われた方もいるようです。

住友不動産のマンションが販売途中で値下げなんて事あるのか？と驚きましたが、『定期借地ということを考慮しても明らかに値付けミス』だそうで納得です。
（既存分が売れた後に一瞬で値上げしたようです）

「定期借地ということを考慮しても明らかに値付けミス」

考慮したのに高過ぎたとは、これ如何に

ここは、しかしころころと価格変動しますな。

>>2788 匿名さん

また下がりましたか？

最近、また価格変動しているみたいです。
興味ある方は一度、直接行かれた方がいいかもです。

19時半くらいに近くを通りましたが、
明かりがついてない部屋が過半数

>>2791 匿名さん

階下は酔っぱらいで、賑わっているのに不気味ですね。

>>2791 匿名さん
完売してるところでその時間だと電気ついてるの7割位じゃない？
事務所使いのとこは帰っちゃうし、自宅だと誰も家にたどり着いてない。セカンドハウスもあるし。

>>2793 匿名さん

またまた住不の方でしょうか？

アパと比較してアパ買いたい人
いますよね

この夏を終えたら引き渡しが更に1年伸びて値上げするみたいですね

>>2794 マンション掲示板さん
いつも必死ですね。

>>2796 マンション掲示板さん

いつも必死ですね。

>>2798 評判気になるさん

いつも必死ですね

>>2799 口コミ知りたいさん
いつも必死ですね

高級マンションだろううに下にあるバラック飲み屋の酔っ払いか？ランニングでヨレヨレの酔っ払いなどがマンション下で座っ出るのを見て社会の縮図を感じました

高級マンションだろううに下にあるバラック飲み屋の酔っ払いか？ランニングでヨレヨレの酔っ払いなどがマンション下で座っ出るのを見て社会の縮図を感じました

>>2800 検討板ユーザーさん

必死な投稿者が多いのに、購入に結び付かないのは、なぜ？

定借でもう既に2年目の半ば、価値が下落するばかり

>>2804 匿名さん

賃貸もなかなか埋まらないし、損切り売りしようかと、不動産屋に相談したら、買取なら40%以上の下落率でした。持っていても、大きく値上がる見込みもなく、思案中です。

賃貸物件、4％前後で出してますね
でもなかなか成約してない

予定価格発表と同時に投資家が即日解散したのは伊達じゃない

>>2806 名無しさん

大阪無二の好立地に釣られました。
ブリ堂、三井、梅北2期に話題をさらわれました。

登記の権利部の設定部分が独特ですね。
75年後住友の仮登記していますね。
定期借地でも珍しい。
なぜそうするか意味は大体わかりましたが

>>2808 匿名さん

そのことと売れ行き不振は関係あるんですか。

>>2809 通りがかりさん
登記設定の意味が理解出来たら、
躊躇するのではないでしょうか

>>2810 通りがかりさん
抵当権設定するわけにもいきませんし、75年後の建物に価値なんてつかないという前提なのでしょうから、仕方ないのでは？

>>2810 通りがかりさん

そうなんですか。何も知らないズブの素人ですから、
やはりそちらの方に明るい方は敬遠されるのですね。

国税庁がタワマン節税にダメ出し
梅田ガーデンはトドメを刺されました

>>2813 マンション検討中さん

またの値下げしか道はないですね。

>>2814 検討板ユーザーさん
そろそろ始まりそうですね
こまめにチェックしたほうがよさそうです。
https://www.sumu-lab.com/archives/62478/

この物件のスミフだけ利益を守るための仕掛けがどんどん明るみに出ていきますね
定借物件としても特異な形態です
管理組合も全権スミフに委託ですからスミフの思うがままです
買ってしまったら転売は難しいでしょうね

>>2816 匿名さん

買ってしまったから、仕方ないんですが、
損切りは覚悟の上、だんだん不安になり、諸々の月々の支払いも6万を超えています。売却するにも、不動産会社が、買い手が見つからないような高値を付けてしまいます。値交渉の道は残していますが、問い合わせすらほとんどありません。

管理組合が全権スミフだったら、管理費、修繕積立金、地代の値上げも思うがままですね
紙一枚で「値上げします」でいい訳だ
恐るべきスキームです

>>2818 名無しさん
住不がそんな阿漕なことをしますか。
それなら誰も買わないでしょう。
実際には売れていないことは事実ですが。

>>2818 名無しさん
そう思っていました。
区分所有なら決議されたなら仕方ない。
定借終了後は解体費用の現状回復費用だけ
支払わせてスミフが使用しても問題はないですからね。
現状回復をするかしないかは所有者の自由ですから。
法律的には違法ではないので仕方ない。

周辺や特に斜め前の通路の喫煙禁止区域でタバコ吸い続けてポイ捨てしてる人たちの副流煙などが子供たちにも危ないので、注意指導徹底や綺麗に掃除お願いします。
タワマン前にコンビニとかはいつできるのでしょうか。共用部や周辺が便利になるといいですね

>>2821 マンション掲示板さん

居住者の方ですね。検討ではなく、住民を立ち上げられたらいかがでしょうか。タバコのポイ捨ては、これだけ多くては、掃除してもイタチごっこです。
コンビニも酔っ払いや、盗みが多くて、敬遠されるでしょう。

住友不動産のタワーマンションでここまで失敗したマンションて初めてじゃない？

>>2823 匿名さん

まあここ一つくらいはいいんじゃないかと思っているんでしょうが、本町しかり、従来の値上げを繰り返し、じっくり時間をかけて売る商法は、過渡期に来ているのかな。

しかし、おもしろいくらいに売れへんな。
どないなってんねん？

一番最初の時期に、購入検討してたのですが、
こちらが欲しいって要望書を出した部屋を、第一期に発売してくれませんでした。
そうこうしている内に熱が冷めました。
新鮮味があった時に客が望んだ部屋を、サッサと売り出していれば、また変わったんじゃないかなあ。

>>2826 匿名さん

朝4時から熱心ですね！感心します。

>>2826 匿名さん

最初は強気だったんですね。
いまは見る陰もなく悲惨です。

私なんてラトゥールの賃貸検討したくて　問い合わせメールしましたが返信なしでした。
最近はインスタの広告にもでてますね。

>>2827 マンコミュファンさん

引越するので、暑い昼間は避けて夜に荷造りしてるついでに、ネットを見てます。
って個人的な事はどーでも良いんだけど。
もし買ってたら、ここに引っ越して住んでたかもしれないなあ。

>>2830 2826さん
そうなんですよね。
売り出し当初から、強気じゃなく、いまのような対応があれば、
こんな惨めなことにはならなかったと思います。
もう新築ではなく、中古物件です。

今のような対応ってどういう対応ですか？

悲惨とか売れてないとか、書いてる人の願望でしかないし、
そのような空気を醸成することで、売れなくしようとするのが目的と捉えかねない。

>>2833 口コミ知りたいさん
売れなくしようとする目的と言えば、ライバル会社の仕掛人ですか。

>>2833 口コミ知りたいさん
本当に人気な物件はそんな事書いても売れますよ。

昨年から、実需として購入、生活していますが、便利で満足していますよ。

満足している所
〇御堂筋線梅田駅及び谷町線東梅田駅まで徒歩約３分、JR大阪駅まで徒歩約５分。
〇阪急、阪神、大丸百貨店、ルクア大阪、グランフロント大阪が徒歩圏内にある。
〇成城石井、いかりスーパー、カルディなどたくさんのスーパーが徒歩圏内にある。
〇映画館、劇場など娯楽施設が徒歩圏内にある。
〇ミシュランガイドに掲載されている高級なお店から庶民的な飲食店が徒歩圏内にたくさんある。
〇うめきた２期も徒歩圏内にある。
〇基本移動は地下街を利用すれば雨に濡れずに、冷暖房もあり快適に移動出来る。

残念な所
〇周辺の環境はお世辞にもよくない。パチンコ屋さんが目の前にあるなど。住む方を選ぶ物件（経済面、家族構成）だと思います

ちなみに、すみふの関係者ではありません。

売れてますアピールで売っていく戦法を、バンドワゴン商法って言います。
ブリリアの掲示板でも先着順で売られていたという書き込みが猛炎上した。
日本人は、この商法に極端に弱い。
重量オーバーで飛んでる飛行機でパラシュートを使って
100人降下させなきゃいけなくなったとき、
日本人には、もうみんな降りていきましたよって言ったら、すんなり降りていくという。
ドイツ人には規則だと言ったら降りて、ロシア人は地上にウォッカがある、アメリカ人にはヒーローになれる、イタリア人には美女が・・と言うと降りてくれるとか。

スミフは〇〇戸分譲済とかしない。それどころか売る気がないように見える。
誰も買わんやろって辛い条件で、長い時間かけて、ニッチなニーズに合致する
客が来るのを待つ。
ここで売れてないとか言ってるのは、単純なマーケティングにひっかかりやすい人。
ちなみに私は、ここを買うかって？
梅田自体に何の魅力も感じないね。中津、中崎町、曽根崎、天六、大淀、福島は
坪単価300万円が妥当。堂島は別格だけどね。

大阪にタワーマンション建てすぎ。そりゃ、海外の方々が見向きもしなければ売れないでしょう。海外の方は、借地よりも所有権がお好きですしね

>>2838 マンション検討中さん
長文しか書けない事情があるんですか？