梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>2476 ご近所さん

中学生の計算かな
そもそも1億投資できる人の所得税は相当なものになりますし、毎月の管理修繕、専有部分の費用もある。それをトータルで考えた時には、株に投資すれば良いと言う結論になる。

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>>2477 マンション検討中さん
1億投資でも、所得税率2割基準でも他人資本でかなりのところ補えるので、引っ張れる金利次第では株式投資の利回りに加えて、現物保有という非金銭的満足感も得られるという人も一定程度いらっしゃることでしょう。

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>>2478 マンション検討中さん

いや、そんな一般論は語るに及ばず。不動産投資なら他の物件と比較した優位性がないと意味ないわけで、ここなら毎月のキャッシュフローさえも赤字になる。

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>>2479 さん

ここは不動産投資は論外です。

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>>2476 ご近所さん
所得税＋毎月の諸経費＋固定資産税＋金利
＋現状回復に掛かる費用。
を計算すると赤字ですよ。
今後物件が値上がりする保証は何処にもありません。

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赤字なので売ったほうがよいのですが今売ると巨額の売却損が確定してしまいます
先送りしようとしても今後の値上がりも望み薄
価値に見合わない高値づかみで立ち往生です

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>>2482 マンション検討中さん

こちらで引き受けてもいいのですが、間取りはどこですか。
立地がいいので私のように住みたい人はいるとは思いますが、賃貸で回すには苦しい物件かと思います。

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>>2483 マンコミュファンさん

この値段では買いたい人も借りたい人も少ないというのが現状でしょう
借地はあかんよ

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もっと共用部とか豪華にして、いつでも使えるようにしてくれたら嬉しいです。

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>>2485 マンション検討中さん

当社はコストカットして、お安くしておりますので、
そういうご希望なら他を当たってください。

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大阪人だったらこの程度のつくりでもいけると思ってたんでしょう。

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全熱交換器ぐらいはついてるんかね。それもなかったらラトゥールの部分も関東とは別モンやね

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ここのラ・トゥールは50階くらいになると、ほんと天空に住んでいる感覚になる

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ラトゥールでも東京グレードなら良かったですね。ここは札幌グレードですから。

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>>2481 匿名さん

定借だから固定資産税はないのでは？

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>>2491 通りがかりさん

土地の賃貸料の方が高いです。

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>>2492 評判気になるさん
そうです、建物の固定資産税を自治体に払ったうえ、高い地代を毎月スミフに払います
スミフにとことん取られる仕組みです

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>>2493 マンコミュファンさん

売れない理由が説明出来ますね。

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>>2493 マンコミュファンさん

そうなんですね。ならますます購入メリットが分からなくなってきました…

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所得税＋毎月の諸経費＋建物固定資産税＋借地権代＋金利
＋現状回復に掛かる費用を計算した人がいないみたいですね

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元々、賃貸フロアはラトゥール、
分譲フロアはプラティーヌになるのだから
売れても、売れなくても良い。
財務は盤石。全く焦りなし。
そして超安く買った土地で、高騰前の安い値段で
建設しているので、市況が悪化しても利益が出るので、売り急がない。

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>>2497 マンション検討中さん

住不の方ですか。
そんなに余裕なら、しつこい電話もやめてもらいたいです。

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会社は大儲け、そして営業担当はいついかなる時も営業活動しなくてはいけないのよ。それくらい分かるでしょ。
個人情報与えたんだからしょうがないね。
掲示板見てるんだから未練あるのは分かるけど、そろそろヨソを買いましょ。

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>>2499 マンコミュファンさん

住不の営業担当の方だったんですか。
ご苦労様です。

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>>10123 名無しさん

1.9億で出していた3110、売れたんでしょうか。
住不の関連会社で動かしただけでしょうか。
それにしてもここは動きがないです。

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>>2501 マンション検討中さん
謄本見れば？

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ここの商業施設のテナント一覧ってどこで見れますか？

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今後ここよりいい立地ってうめきた二期と阪急ぐらいかな？

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>>2504 匿名さん

立地が利便性を意味するなら、ここは最強なのですが、他の要素もありますから、それがここが売れない理由でしょうね。

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>>2504 匿名さん

阪急って新阪急の建替えですか？

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>>2505 口コミ知りたいさん
立地はステータスの高い街区かどうかが大事で、ここは厳しいかと。しかも定借なのに高額という、売れない条件が揃っています。手を出さないのが賢明です。

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管理組合はスミフに全権委託で管理費も修繕積立金もスミフの決め放題。毎月の地代も取られる。定借だから日々価値が下落していく。購入者にはたいへんな負動産。

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ラ・トゥール、プラティーヌで100％賃貸マンションにする予定だったのだから
定借分譲でも、プラティーヌの賃貸70年契約と思えばいい。ここを貶すことで、自分の買ったマンションの価値が上がるとでも思ってるのかもしれないですが、ここに敵意むき出しの時点で買ってるマンションの程度はしれてる。

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>>2509 マンション検討中さん

笑 賃貸で70年縛りとか罰ゲームかよ

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>>2509 マンション検討中さん

住不の方ですね。
10年かけてゆっくり売る、ではなく、70年かけて、じっくり売られたらいいですね。

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>>2511 さん

>>プラティーヌの賃貸70年契約と思えばいい。

それで買おうとはさすがにならないですよねぇ

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>>2512 マンション掲示板さん

絶対ならないですね
賃貸なら経費度落とせる可能性もあるが購入なら何のメリットが…マネーロンダリングに使うとか？

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>>2513 名無しさん

一人演技すんなって！

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>>2514 検討板ユーザーさん

いくら演技しても売れてないです。

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ガーデン買う体力あるなら、ラトゥール借りた方がマシ

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>>2516 マンション掲示板さん
まったくそのとおりですね
中途半端なガーデン買って塩漬けになって大損するよりラトゥールで高層階を満喫して数年住めば飽きるだろうし
次はウメキタなり移ればよいわけで

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>>2517 マンション比較中さん

ほんとにその通りですので
分譲を作った意味はなんなんでしょうか？

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ここは、定借なんですね？

>>土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権

75年経過したら出ていってくれということですか。自分の年齢に75年足したら、多分、亡くなっている気はしました。
医療の進歩でどれだけ生きられるかが逆に心配です。

建物が区分所有権というのがよくわからないんですが。。。詳しい方。。。

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>>2519 匿名さん

すごくかんたんに言えば、建物は固定資産税を払わなければならないということです。
だから結論的に上で述べられていた、ラトぅールの方が得じゃんとなるのです。

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>>2520 評判気になるさん

いや、そんなこと聞かれてないだろう笑

ラトュールで良いという結論は同意だけど、なんかあなたは色々わかってない気がする。

>>2519さん
はい、土地を返すということで75年経ったら返却する、という契約です。この物件は、更地にしなくて良いよ、という契約だったかな。

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>>2522 通りがかりさん
いろいろ分かりたくない気がする。

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>>2519 匿名さん
建物が区分所有というのは分譲ということですよ。

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>>2524 通りがかりさん

残念、大正解です
分譲は土地もセットでしか使いません
残念

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区分所有法があることによって
分譲マンションの一部屋を購入した人が
土地（の持分）だけを売却するとか
部屋だけ売却するとかができなくなっているんですよね

土地（の持分）には借地権または所有権である敷地権が設定されているけど、
どちらにしても住人達による共有状態

借地権の共有と、所有権の共有とどっちがいいかと言われたら
どっちでも大差ないように思えるんだけどね

土地の所有権にこだわるなら個人で所有できる戸建てがいいよ

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>>2526 さん

そう思ってた時もありました
借地権 デメリットで検索したら地雷だとわかりました。

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>>2527 検討板ユーザーさん
譲渡と賃貸契約時に承諾書がいる場合は面倒ですよね。
あとは75年という期限が次の買主がその次の売却のことを考えていたら、流動性確保には相当な割引が発生しそうですね。

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土地の借地権の共有であろうと所有権の共有であろうと立地が良ければ相当な価値になるので共有でもよいだろう
ところがこの物件では購入時に定期借地権に対して莫大な権利金が購入価格に含まれているうえ期限がくればゼロになってしまう
さらに土地の敷金と毎月の地代を取られ、管理組合もデベに全面委託で管理料修繕積立金も言い値で取られ放題
転売しにくい賃貸出しにくい地雷物件

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>>2529 マンション検討中さん
購入価格に権利金が含まれていたんですか？
HPには書いてないようですがどこで確認されたんですか？

敷金はなぜ設定されているのか謎ですよね
一般的には賃借人が賃借料を支払わずに逃げたり
賃借物を破損した時などの回復のために設定するけど
分譲マンションの土地でそんなことあるんでしょうかね

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HP物件概要・備考「一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません」借地権設定対価=権利金

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借地権設定対価はいくらですか？

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うめだ阪急・阪神百貨店に歩いてすぐって時点で立地最強でしょう。
30年くらいで黒字であれば良いのでないですか？
パークコート渋谷ザタワーも利回り3.85出てるようですし。

そこらの土地付きもタワーも70年も経てば、古びた高層アパート。
解体しても土地の持ち分なんて数百万ってところ。

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梅田阪急徒歩圏内の定借じゃない
分譲マンションはここの他に結構あります
わざわざここを選ばなくてもいい様に思いますね。

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まあ結局、色々懸念もありつつ高すぎる、に尽きる

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この立地で大きめの住戸だと土地の持分は今でも数千万、75年後には億単位のはず、それがゼロだからね

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>>2533 匿名さん
そう信じてるなら、貴方が買ってくださいな

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>>2536 さん

そう考えるともう少しは住不が値下げしたら売れますね。

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>>2536 匿名さん
現在の路線価で計算しても一番広い部屋で土地の持分価格は4000万くらい
この地域の土地を７㎡でもいいから所有して値上がりしたところを売りたかった人には
所有権であってほしかったのですね残念

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南海トラフの映像衝撃
梅田は津波で壊滅

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1.２階あたりが浸水したとして、修繕はどこからお金出すんですかね？ラトゥールとヴィラフォンテーヌの部分出しても過半数は取れなさそうなので、ガーデン所有者たちが集まったら主導権は握れそうですが…

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>>2541 マンション掲示板さん
保険が降りるし、足が出ても戸数で割れば実際のとこたかがしれている。

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南海トラフだと津波の浸水だけでなく揺れによる建物損傷も起きかねないので損害は莫大、最悪は建物の価値がゼロになって定借だから価値は何も残らない。ちなみにスミフが全体のフロア面積の過半数を持っているため（ホテルは一フロアが広いなど）スミフの思うがまま。

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>>2543 マンション検討中さん

じゃああなたは検討しなそうですね。お疲れ様でした。

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やはり定借はダメですね

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>>2544 名無しさん

ここは検討しても購入する人はいない。

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>>2546 検討板ユーザーさん

誤)購入する人はいない

正)購入できない人が多い

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この価格帯買える人も多いのですが検討するとダメ物件とわかって止めるというのが実態

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>>2548 マンション比較中さん
こちらが正解、軍配ですね。

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あまり売れてないのが現状ではないですかね。梅北２期も待ち構えているので、その価格次第では全く売れずに定期借地権の年数が徐々に減り、価格をかなり抑えないと売れなくなるでしょうね。

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>>2550 検討板ユーザーさん
住不の営業の方も同じことをおっしゃってました。

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2551 安い値段で土地を買って、儲ける為だけに全力でコストカットをした作りにして、おまけに自社のホテル入れて、定期借地権にする始末。周りはパチンコ屋だらけで、電柱だらけで雰囲気は悪く立地は良くても買う気には全くならなかった。

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うめきたが見えての対抗物件かつこちらは定借なので厳しいよね。

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公式HPで櫻井さんの現地調査を読ませていただきました。
文中、こちらのマンションについて価格は安くない。しかし、利用価値が高く、賃貸に出せば、高い家賃を稼いでくれると書かれていますが住人の比率は実需より仮需が圧倒的に多くなりそうですか？

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>>2554 匿名さん
高い家賃とは低層の商業店舗でしょうか？
　住居は1億で買った部屋の家賃も30万がせいぜい、利回り3.5%程度でしようねー。経費と建物の減価償却で合わせて4%は見込むべきで、赤字確定でしょう。

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>>2555 eマンションさん
追記、今は新築プレミアム家賃で1割アップ位取れるでしょうけど。

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>>2555 eマンションさん
何で経費と減価償却合わせるの？

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>>2557 匿名さん
減価償却を合わせるとのは、PLだから。CFなら減価償却を含めず、代わりに返済が含められるから、普通の融資額ならさらに赤字でしょうね。

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>>2558 マンコミファンさん
税金払いたくないからCF重視してました。

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>>2557 匿名さん
もし貴方がnet利回りが黒字ならオーケー的にデベ営業あたりに煽られてるのなら、とても危険。net利回りから算定される金額からさらに、空室リスク、年毎に物件価値が減少する事に対応した減価償却、そして返済額まで差し引いて黒字になるべきです。もしくは将来の値上がりキャピタルゲインが確実と信じられること。ガーデンは値上がりしますか？
櫻井氏のブログは貴方の賃貸経営を保証しませんよ。

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>>2559 匿名さん
いずれにせよ
理に合わない物件です。
税金払いたくない、損したい、極々少数の人たちだけが購入しているようです。

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グラングリーンができる頃には築浅ではなく、紛れもなく中古物件ですね。

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>>2562 匿名さん

がめつい住不のことだから、中古物件にして、仲介手数料でしっかり儲けますね。

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うめきた2期のマンションは定借？

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バブルの塔にならなければいいけど

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>>2554 匿名さん
櫻井氏のHPを見て評論?と広告が混然一体になっていることに驚いた
他の業界ではコンプライアンス違反だね

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>>2566 匿名さん

住不がやりそうなことです。

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>>2567 検討板ユーザーさん
そして、櫻井がやりそうなこと。

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>>2568 通りがかりさん

もう末期ですね

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>>2569 評判気になるさん

住不にその自覚があれば値下げもあるのでしょうが、
しばらくは資金力にモノ言わさせて強気で行くでしょう。そのうちに中古物件になり、需要に合わせた価格に落ち着くでしょう。あまり関心ないですが。

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駐車場について質問させて下さい。
駐車場、駐輪場、ミニバイクの駐輪場に非住宅用〇台含むと言った表現がありますが、こちらはマンションの管理組合ではなく売主が他所に貸し出している駐車場なのですか？

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30階の60平米住戸が中古で売りにでましたね
とうとう持ち堪えられなくなったのでしょう
1.23億と新築価格から1割乗せて諸費用含めてとんとんの値段
しかし既にスミフが新築価格も値下げしてそれでも売れない
中古の定借物件なので大幅に下げないと売れるわけがない

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何割売れてるのでしょうか。浜松町にある名物マンションみたいになるのでしょうか。近く通るたびに見上げちゃいますよね。

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>>2572 匿名さん
32階の58平米も中古で売りに出ています。
1.343億とこちらも新築価格から1割以上乗せています。
とんとんで損をしないぎりぎりの価格ですね。
売主さんの苦しい心情はよく分かりますが、
もっと思い切って損切りしないと売れるはずはないです。こういう状況が続いて、じり安に拍車がかかりますね。

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>>2574 評判気になるさん

＠764万ですか
土地所有権でも高い
半額の＠382万で引き合いあるかどうかでしょう

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>>2575 マンコミュファンさん
いい線をつきますね。
先日参加したマンションセミナーでも、同じようなことを言っておられました。
時間をかけてそうなっていくとは思いますが、ここは定借なので辛いです。

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