梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

不都合な事実を隠したい業者さんかな？売買に住不の許可が要ることは重説に明記してる

>>2236 匿名さん
これって不都合な事なんですか？特に承諾料も高くないし。
知識の不足を指摘するとすぐに業者と早とちりするの何なん？
遥か昔ですが銀座タワーの時とかこんな発想になる人いなかったよ。関西の人も買ってるのに。

>>2235 匿名さん
とにかくこの物件には手を出さないことが賢明ということなんですね。
いい立地なので住不さんがかわいそうに思い、買ってみようかと思いました。賢い買い方をご教授願いたかっただけのことです。

>>2237 匿名さん
承諾料なんていりませんよ笑

>>2236 匿名さん
スミフ（土地所有者）の許可が必要なんて本当に書いてあるんですか？
本当なら一度スミフに説明を求めてみてください

必要なのは土地所有者の承諾であり、承諾が得られない場合は
裁判所の許可をとれば譲渡できるはずではないかと

>>2234 匿名さん

いやシエリアはじめ結構定借売ってるけど?
嫌味言うつもりが大外れなの恥ずかしい笑

>>2241 匿名さん
買う予定は今のところないから重要事項は見たことないけど、下記の注釈がありますよ。

【土地の権利形態等】
借地借家法第22条の規定による一般定期借地権（賃借権）、存続期間・75年、契約満了時、更地返還に代えて完全なる所有権状態にて現状有姿で賃貸人に無償譲渡。本定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可。借地借家法第13条による建物買取り請求不可。借地権の地代（月額）7,249円～19,489円（令和7年4月1日を初回改定として、以降3年毎に改定あり）一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません。なお、本代金は売買代金に含む。敷金は期間満了時に返還（賃料の30ヶ月相当（無利息））。本敷金の返還請求権は、第三者に譲渡時に承継が必要。譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要（承諾料不要）。賃借権の設定登記/売主により申請済。

>>2243 匿名さん
賃貸出す話しで以前にも書き込みありましたが普通の相手なら承諾得られますよ。少し考えれば分かる事でしょう。
ラトゥールやホテルもあるので反社などのチェックなどは特に厳しいらしいです。

>>2243 匿名さん
その注釈にも許可が必要とは書いてないようですが・・・

許可と承諾は違うものですし、重説は重要事項説明書と言って契約時に説明を受ける書面のことです
基本的な用語の違いを理解してから意見したほうが良いと思いますよ

どちらにしても厄介な物件ということやね

残念ながら来年辺りから築浅物件になってしまいますね。ますます売れなくなってしまいますね。

>>2247 匿名さん
そのとおり新築は１年以内に建築され未入居のものとなっているので1年経つと新築と表示できなくなります。そのうえ定借で日々価値が蒸発、5年で7％減る。

>>2248 ご近所さん

君子危うきに近寄らずですね。
見送ることにします。
築浅物件となり、値ごろ感が出始めたら戻って来ます。

>>2248 ご近所さん
>>2249

スミフがそんなこと気にするわけ無いでしょう笑

>>2250 評判気になるさん

住不は売り手だから気にしないのは当然、
気になるのは買い主の方です。
買い手が気にならないなら、めでたい話しです。

>>2249 評判気になるさん
「君子」ってどういう意味ですか？

不動産価値にはその地域の成熟度なども加味されるから、単純に築年数が経過したから価値が下がるものではないんだよ

>>2254 匿名さん
住不の方でしょうか。
それならどうして新築で売れないの。
古銭みたいに時が経つにつれて人気がでるのかな。

>>2255 検討板ユーザーさん
>>2254ではないけど、毎度毎度理解力のない書き込みしてますね。

>>2245 匿名さん
譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要なのであれば、他の定借物件より流動性劣るし、賃料も下がることになるのでは？

>>2257 検討板ユーザーさん

いずれにせよ、ややこしい物件だな。

私は先祖が百姓で、高く売れた田んぼの代金を相続しただけなんで定借は理解不能です。高卒だし。

>>2257 検討板ユーザーさん
私が知る日本の法律では、借地上の建物を譲渡する場合には必ず承諾が必要、
賃貸する場合は承諾不要なのですが・・・何か勘違いをしてませんか？

承諾が口頭による意思表示でも有効であるのは確かですが、
実務上トラブルを防ぐために普通は承諾書を発行するのが普通ですから
書面承諾だからといって流動性に大きな差が出てくるとも思えないのですが

>>2255 検討板ユーザーさん
地域の成熟度の意味が分からなかったのでしょうか？
ちょっとググれば出てくると思いますが、その地域が発展することによって
その地域にある不動産の価値も上がることを言うんですよ

ですから将来的に成熟度が上がれば不動産の価値も上がりますが、
逆に廃れてしまえば不動産の価値も下がります

不動産の価格変動は一つの要因だけで単純に決まるわけじゃないのですよ

賃貸の又貸しって法律上は問題ないんですかね

>>2260 匿名さん
賃貸禁止特約により借地人が特約に違反して第三者に賃貸したときは賃貸人は土地賃貸借契約を解除できる

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！
一段とみんな買うの事嫌がりますよ。

>>2264 匿名さん

住不の営業の方がたびたび登場して火消しに懸命なようですが、一向に火種は消えませんね。
三連休でMRの案内に忙しいはずなのに。

>>2263 匿名さん
土地の所有者が借地上の他人の建物に賃貸禁止特約を付けるケースがあるようですが
合理的な理由がない限り法的にはその効力はかなり制限されています
つまり、借地上の建物の賃貸禁止特約は無効になることが多いのですよ
てか、スミフはこの物件に賃貸禁止特約をつけているのですか？

>>2262 匿名さん
借地上の建物賃貸（借地権の転貸）は土地所有者の承諾なしでも
無断転貸には当たらないという判例ありますから問題ないですよ

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！

>>2266 匿名さん

この賃貸時でも承諾を求めるのは定期借地権の中でも買主にとってはありがたい建物の無償譲渡が契約に含まれている関係なのかな？それとも普通にラトゥールがあるから住友が変な人を入れたくないというためのものなのかしら？

建物がなくならないから、定期借地権が満了しても普通契約時に借家契約が残っているとき立ち退き義務が消滅しないとかあります？

売買で次の区分所有者にも必ず無償譲渡するように契約をさせる義務はありそうなのは想像しますが。。。

>>2267 匿名さん

理解力ないだけでしょ。

>>2269 検討板ユーザーさん
購入希望者は理解力ない人たちです。
そういう人たちを対象にした物件じゃないと売れない。
ブリリアン堂島はコンセプトがはっきりしていて、
理解力なんて必要なかった。
その差なんでしょう。

>>2268 通りがかりさん
まず賃貸についてですね
建物譲渡特約付定期借地権であろうがなかろうが
借地上の建物を賃貸するのに土地所有者の承諾は必要ないですよ
もちろん合理的な理由のある特約があるなら話は別ですが

次に借地権の延長についてですね
借地権の延長については、法律には当事者の合意により可能とありますが
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/detail.cgi
＞定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可
とサイトの備考に書いてありますから立ち退き義務はあると考えるのが普通でしょう
借地権が切れるのは75年後ですから、借地上の建物の賃貸契約をするときに
その期間内に契約が終了するように設定すればいいと思いますよ

次は売買ですか
建物譲渡特約付定期借地権の知識のあり、契約の条項をちゃんと読める人であれば
借地権の切れる75年後に土地は更地にせずに建物ごと返還し、
建物は無償譲渡となることくらいは分かっているはずですので、
納得済みで購入すると思いますよ
もちろん、納得できない人は買わなければいいだけですし
トラブルのもとになりますからそういう人には売らない方がいいです

>>2270 eマンションさん
土地借地権でも土地所有権でも不動産は高い買い物ですから
しっかり勉強して理解力をつけてから購入したほうがいいのですけどね

>>2270 eマンションさん
全然ややこしくないですよ。
やっぱり理解力ないですね笑

>>2273 匿名さん

住不の方ですか。
三連休忙しいでしょうに。
もうすぐカモがわんさとやって来ますから、
早く退出してください。

買えばややこしくなりそうですね。
売却もややこしくなりそうですね。

ややこしくも何ともないのに理解できなくて難しいというレベルの知能の人は買わないしどうせ買えない。
ここの住人はいろんなスクリーニングがされてて安心ですね。

宅建試験レベルの知識もない
全てを一任できる人間を雇うお金もないなら
ややこしいものなど買わずに
気楽な賃貸住まいがいいですよ

>>2277 匿名さん
5点免除で宅建持ってる高卒地主の人定借の事勘違いしまくってたよ。
宅建持ってても怖いなあ。
地主さんは土地への執着心がすごいからね。

>>2276 匿名さん

スクリーニングされて安心ですが、売れなさ過ぎて不安もあります。

>>2271 匿名さん
そういう人に売った場合、売主はどんな責任または次の買主はどんな責任を負うことになりますか？

大阪市でここまで販売不振なのは今でかつて無いですね。

>>2281 匿名さん
いま世間は三連休、住友不動産のMRも忙しいはずなのに、関係者の方がここによく出没されているようです。
開店休業なのかな。

>>2282 検討板ユーザーさん

一階のMRが建物の風格を落としてるから、まずはそこをどうにかしないとね。
高級物件の一階にはそぐわない広告出しは辞めましょうよ..

>>2280 マンション掲示板さん
場合によりけりですから、自分の頭で考えられないなら
弁護士を雇って解決してもらいましょう

>>2278 匿名さん
合格するだけなら簡単ですからねｗ

でも定借を理解したいなら宅建のテキストで十分だと思うんで
定借に文句をつけてる人は一度読んでみるといいと思うんですよ

>>2281 匿名さん
販売不振なのに引渡時期を1年半後にするかな？
あなたからすると、よっぽど売れてほしくないんですね。

一階の不動産店舗から何か居住者の方が便利に使えるレストランバーやお洒落なカフェや成城石井スーパーや居住者の鍵があれば使えるフリースペースとかできたら良いのになあ！

>>2284 匿名さん
重要事項説明や契約書の記載内容読まないかぎり、誰も正確には判断できんのちゃう？

一般定期借地権でも、譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要（承諾料不要）って案内になってるってことは、土地の賃貸人(住友不動産)は、以後の売買や賃貸契約でも、適切な文言が入ってないと承諾しない運用かもしらんし。

そしてその何十年後に影響のある文言で、賃貸の家賃が普通の定期借家契約並みに下がったり、売買取引時に嫌がられたりするかは、それこそ相手次第なんやろて。

金融機関のローンも定期借地権に対してはまだまだ限られるわけやし。

>>2286 さん

そう言うあなたは、よっぽど売れてほしいんですね。

>>2288 名無しさん
不動産取引するとき普通は不動産屋に媒介してもらうと思うのですが、
その場合は不動産屋が契約書面を用意してくれると思いますので
適切な文言の入った契約書を作成してくれると思いますよ

建物譲渡特約付き定期借地契約は比較的新しい契約形態ですから
まだ理解していない人も多いようですし、
これを嫌って買わない借りない人ももちろんいると思います
その点が転売目的や運用目的で購入するには不利だと思うなら
購入しなければいいだけじゃないですか？

世の中には様々な価値観の人がいますから
納得した人が買い、納得できない人は買わないでいいんです
もし物件が売れなかったとしてもその損失を被るのは売手です
買手が心配してあげなくてもいいんですよ

>>2290 匿名さん

買い手じゃなくて、
住不のことを心配されていると思いますが。
株主なら心配もするでしょう。

>>2291 名無しさん
＞買手　が　心配してあげなくてもいいんですよ

このスレで売れない売れないと騒いでいたのはスミフの株主だったのですか？
株主でしたらもう少し頭を使いましょう
本気で心配するならこんな匿名掲示板ではなく株主総会で意見を言うものです
こんなところでネガキャンしたところで箸にも棒にもかからないですよ

どういうわけか、ブリリアン堂島の方で、ここが話題になっていますね。

>>2293 eマンションさん

わざとかもしれませんが「ブリリア」です

>>2294 通りがかりさん
ここはMRと同じく閑散としていますね。
枯れ葉も庭の賑わい、投稿に感謝です。

>>2295 匿名さん
枯れ木も山の賑わい、
でした。

>>2293 eマンションさん
ブリリアには、三井タワーに戦々恐々やし
うめきた2期が積水幹事で弱気になりそうで
梅田ガーデンをディスることで自我を保っている
円安で金利暴騰のリスクあるし無理して買った人
特にラウンジもろくに使えないホテル下購入層にとって
メンタル崩壊寸前。

>>2297 名無しさん

だから向こうでやりなさいよ

スムラボの記事になってますね。
私は過去にここを検討しました。タワマンに於いて
眺望の無い19階以下の西や南なら、もし今検討していたとしても
私は買わなかっただろうなあ。

ブログとかでここの紹介をする際に、56階建てって書かれることが多いけど、梅田ガーデンレジデンスとしては39階までなんだから分けた方が親切なんじゃないかなと思うんですよね。
あと総戸数の584戸っていうのはラ・トゥールは合算してたりしない数なのかな。

ラトゥールどうなってんの

勘違いされている方が多いので言っておきますが、ラトゥールと言ってもラトゥール代官山グレードではなくラトゥール札幌と同等グレードですので、悪しからずご了承下さい。

>>2302 匿名さん
すみませんがグレードの違いを教えていただけませんか？
庶民なもので見たこともありません

>>2302 匿名さん

へーなるほど
でもお高いんでしょ？

タワマンの周りの禁止区域でタバコ吸う人やめて欲しい！誰か注意して！
あと、タワマンの一階や周りはお洒落な店とかできてくれたら嬉しい?
下のホテルも一般客にもレストランとか使えたらいいのに

>>2305 マンション検討中さん

あの辺にたむろする人たちはあの辺の安いお店目当てに来る人たちだからねー

>>2306 eマンションさん
そういう風に言われても仕方ないですね。
本当よく喋るオッサン多いですね。

MRに行かれた方、教えてください。
週末は混雑していましたか。
私はもう少し様子見しようと戦々恐々としています。

>>2308 評判気になるさん

週末は前日予約で行けました。当日予約もできると思います。

>>2305 マンション検討中さん

お洒落なラブホテルならありますよ。

>>2309 eマンションさん

貴重な情報、ありがとうございます。
相変わらず閑古鳥泣いてますか。
もう少し待つことにします。

2年後辺りから更に値下げすると思いますよ。
金利も上がっていて更に閑古鳥泣いてると思います。

>>2312 匿名さん

住不の方ですか。
ご親切に情報、ありがとうございます。
いま買っても入居は24年4月なので、2年後にいま2億の物件が、1.6億で買えるなら、その方がいいです。
それでも高いと言われるかもしれませんが、
喜んで購入します。

>>2313 匿名さん

なぜ物理的には住めるのに2024.4しか許されないのでしょうか……それで売手が得れる便益一切わからないのですが、どなたか教えて頂けますか？

>>2314 匿名さん

イミフですよね…

>>2315 eマンションさん
いいですね！

>>2314 匿名さん

何かしらスミフとしてはメリットがあるんでしょうけど、よくわからないです。管理費もスミフ負担ですし、敢えて1.5年も空室にする意味はなんでしょうか。

当面売上は欲しくないんでしょう。売上調整以外にあるのかな。

>>2318 マンション掲示板さん
堂島ブリリアも先着順になり、同じ高掴み物件として再スタートです。ここに梅北2期、三井が絡んで、
旧財閥が出揃った

>>2314 匿名さん
この超円安下で販売すると、外国人ばかり買ってしまうので、それを阻止するためと営業の人から聞きました。

>>2320 評判気になるさん
それはないですよ！綺麗事です。

>>2321 職人さん

うん、それは全然筋が通ってないと私も思います。
それで納得する買い手はいないでしょう。

>>2322 名無しさん
すみません、買い手がいないと言いたい訳ではなく、そのロジックに納得する人は居ないということです。悪しからず。

堂島ブリリアの売れ行きに急ブレーキがかかったようですが、こちらは値下げで対抗でしょうか。

ロールスロイス がよく出入りしているのをみる
それも何台も　ここは雲の上の天竜人しか住めない都なんやろなー

ここの共用部のラウンジやテレワークルームは夜も24時間とか使えるようにして欲しいです。夜遅くまで仕事なので、夜しか使えないので。。
あと、ここのタワマンは夜のエレベーターとかも明る過ぎてまぶしいから、他のタワマンみたいにもっと暗めの間接照明のお洒落な感じにして欲しいです！
居住者は下のホテルとエレベーターで気軽に行き来できるようにしてくれたら来訪客に泊めやすくなりますね。
あと、タワマン周り（タワマンの斜め前の通路等）の喫煙禁止区域で沢山のタバコ吸ってる人らは誰か注意指導徹底お願いします?タバコの副流煙がひどくて健康害します。

>>2326 マンション検討中さん

考えましょう。ここで書いて変わると思う？

>>2326 マンション検討中さん

そういう場所だからこそ、今後の値下げ期待も膨らむのでいいと思いますが？

共用部のラウンジ閉まるの早すぎやから24時間開放のがいいですね。
それとマンション一階は何か別の居住者の鍵で入れるスペースかレストランかBARかスーパーか飲食店かできたら嬉しいです！！

>>2329 マンション掲示板さん

そんな望みをかけるより、他を探す方が賢明ですよ。

>>2329 マンション掲示板さん
おしゃれなホテル住まいですね

マンションを引き渡しするとすみふに売上発生してしまうので、
この先景気が悪くなってマンション売れなくなることをみこし、高給の社員を囲うため利益計上したくないんやろ。
管理費をちまちま経費として支払うことくらいすずめの涙なのでなんてことない。

さいきん駅からの距離についての表示ルールが変わったように、販売開始から1年以上経ったら新築表記できないようにルール変えないのかな。

75㎡の2LDKに４人家族（チビちゃん２人）で住めると思いますか？

>>2333 匿名さん
未入居物件とか、考えてほしいです。
このままでは5年経っても新築物件ですかねえ。
その上、定借ですから。