梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>2195 匿名さん

この値付けなら売れるでしょうが、
問題は一期の売出し、買っている人もいるので、
いまさら値下げも出来ずに、どうするのでしょうか。

>>2196 通りがかりさん
　一期で高く買った人に対してスミフがどうするかなら、何もしないでしょう。買った人がどうするかなら、このまま住む、低利回りで賃貸、安値で売る位が当面の選択肢でしょう。
　2期の実質値下げ販売が竣工後だったと思う、引渡後なら手付放棄で解約もできません。

>>2197 評判気になるさん

一期で高く買った人は仕方ないですが、まだその売れ残りがそのままの価格で販売しています。
例えば、90Aは2億で販売していますが、その階下85Aは3平米ほど狭くなりますが、二期で1.3億で販売を出しました。同じ物件ではありませんが、こういうのが他にも見られます。

>>2198 評判気になるさん
35階の同じフロアでも角部屋と中部屋で坪200万以上違いがあったくらいなので差が激しいんでしょうね。
9から19階の低層階は安く見えます。

すごいですね、一期売残り部屋は購入者の手前しばらくは値下できないでしょうね。

>>2200 評判気になるさん
すみふは契約した後の購入者のことなんて気にしないと思いますよ。

>>2201 検討板ユーザーさん

同じ意見。
契約した以上、配慮なんてしないかと。

低層階は堂島の低層に合わせた坪単価にしたのでしょうが北側の眺望は厳しそう。
低層階は東側の方が抜けますね。

>>2203 匿名さん

ここは眺望を期待する人は来ないです。
MRに行きましたが、周りが100m越えのビル群ですから。

>>2204 マンション掲示板さん
買うなら眺望は良い方がいいでしょ。期待してないから眺望考えないとかタワマン買ったことない人の意見ですね。
東には100mのビルなんてありませんよ。

販売戦略的には、うめきた2期にぶつけるのかと。
うめきた2期開発という認知度は関西では群を抜いて高く、街並みも申し分なく整備されるが、生活利便性においては本物件の方が格段に上。
超低スペックのジオグランデ梅田を除き、関西で立地だけはNo.1。
定期借地権75年設定で、10年かけて販売したとして残存65年。ラトゥールは最低賃料80万円からで、徐々に賃料を上昇させていく予定。
これを踏まえて投資用として考えると、数年間寝かせて売却、一定期間賃貸に出して売却でも今の価格で買っておけばキャピタルインカム共に大阪の物件の中では取れる方の位置付け。
北側は15～16階あたりからビル群を抜け、観覧車view。南側はアパホテルを正面に望まない西寄りの位置がベストバイ。西は梅田ビル群viewだが、中住戸はそれなりにキツめ。北西は阪急viewでそれなりの価値。南西は足元にまとまった土地もなく、開発も進めにくそうでロケーションは1番かもしれない。東向きは残念ながら、至って普通の眺望。兎我野町を見下ろしたところで価値なし。
梅田以外のタワーが80平米1億超え続出だが、定借評価減分加味しても梅田ど真ん中物件の評価の方がまだ上。飲食店、パチンコ商店街だとしても繁華街でそれらを避けることは不可。好みが分かれるが、１戸所有しておいても良い物件。
ブリリアや本町エリアも契約しているが、本物件は非常に面白みがあり、ワクワクさせたくなるような期待を持てる。
ということで部屋選びに邁進。

>>2206 匿名さん
御高説どうも!
うめきた二期にぶつける(ぶつかっちゃう)のはスミフ知ってる人間なら誰でも分かってる。

投資ってもそもそもスミフが全住戸の賃貸諦めた時点でなぁ...それを進んで個人投資家が変わりに運用してくれるんだから、スミフからすればありがたい話ですよ。

てなわけで個人的にはワクワクはしないかな、完成された歓楽街タワーよりは更地開発の方が夢はある。

梅北2期発表遅いですね。遅らせて値段吊り上げ作戦しているのかな？
来年は金利も上がるので景気悪なればマンション価格も下がり始めるでしょう。
今が一番高い時ですね。

>>2208 評判気になるさん
価格設定難しい時代。
不動産は冬の時代でしょうか。

>>2209 マンション検討中さん

それはここの値付けの迷走ぶりが物語っています。
不動産はバブってましたから、冬の時代がやって来て
冷えた方が長い目で見たらいいのかもしれませんね。

超都心はマンハッタンのようにビルの谷間の宿命。
しかしここは東向きが奇跡的に抜けている。
兎我野町だからこそ、しばらく高層ビルなどは建たない。
この歴史的に特異なエリアに感謝。

無論抜けているといっても、セントラルパークを望むほうがいいに決まっているが。
（とか何とかいいながら、そもそも定借ではね。）

横通ったけど普通の業務ビル感がすごいね。
スミフ営業所が質感台無しにしてる。

地方でよく見る昭和の下駄履き住戸の作られたてを見たらこんな感じなのかな?

梅田ガーデンレジデンスはもちろんのこと、ラトゥールも共有部専有部共にショボ過ぎて。場所だけを見たとしてもな…。梅田ガーデンを買うなら、少し離れていてもブリリアタワー買った方が満足するような気が。

梅北2期が予想より安いので、その代わり倍率高そう、そうなるとこちらに戻って来そうな気配ですが、話題性で負けている上に、価格でもそこそこなら、こちらはもう少し値下げしないと売れない。

ここのマンションかマンション近辺にお洒落なバーか美味しい店できたらいいのになあ
一階はマンションギャラリー辞めて他の店できないのかな？
一階と2階にもっと便利な商業施設とか店は今後入らないのかな？

>>2215 マンション検討中さん
入らないです。
住友で固めることにしました。

>>2216 口コミ知りたいさん

ほんとここスミフを体現したザ・スミフマンションだよね。
褒めてる。

>>2217 評判気になるさん
あれは褒めすぎですよね。

センスのかけらもないマンションですね。
若い社員の方は、何も意見言えない環境だとマンションみるだけでわかります。

中古で売り出した住戸が出ましたね。賃貸も借り手がつかないので堪えきれなくなったのでしょうが、スミフさんがまだまだ新築販売中なのでよほど安くしないと売れませんね。

>>2220 匿名さん

どこまで辛抱出来るかですが、弱小の不動産会社は倒産に追い込まれるか心配になります。
どうしてこんな物件に手を出してしまったのか理解に苦しみます。

貸せず転売できずだね。わずかな賃貸成約もスミフさんが関連の法人に頼みこんだアリバイ作りで実際にはほとんどない。ラトゥールも10月になっても夜ほとんど電気がつかず入居のない状況。

ラトゥールは結構入居してる気がしますけどね。特に角部屋はあかりついてる部屋が多いです

角部屋は貴重価値があるステータスだと営業かけているからね

入っていなくても照明つけとけば入っている感が出るのに経費節減してるの？

>>2222 匿名さん
住友関係の方の投稿でしょうか。
これが真実に近いところだと思います。
参考になります。
よく分かりました。
ありがとうございました。

>>2220 匿名さん

中古の売り出しとはいくらくらいですか？
新築価格より高いのでしょうか？

>>2228 さん

新築価格に上乗せして出ているのを見ました。
新築が完売なら分かりますが、住不がまだまだよりどりみどりで新築を販売している同時期に、
理解に苦しみます。

>>2224 匿名さん

勝手なビッグセブンのイメージ

名門かつリーダー→三井、地所
名門だけど中堅→東建
新興かつ地方でイキってる→大京
首都圏だからイキってる→東急不動産、野村?
地方の唯我独尊→スミフ

野村不動産の立ち位置はようわからん。

>>2229 eマンションさん
掲載した時点で新築価格を下回る価格ですと損が確定してしまってたいへんなことになります。融資を受けているなら追加担保を差し出す羽目になります。この住戸だけでなく物件全体へのダメージが大きい。このあと当然応相談で新築価格から相当に下げることになります。新築価格設定が高すぎて失敗なうえ中古ですとデベの保証も無いし駐車場も借りれないので下げざるを得ません。しかし成約価格を知られないようにするでしょうね。何戸かまとめて買った不動産業者の方もあるとのことですが大損です。

>>2231 匿名さん

ご教授いただきありがとうございます。
ということは、高値を付けている不動産会社の物件も交渉してみる価値はあると解釈してよいのでしょうか。

定借でスミフさんの許可がないと売買できないから大幅値引きは無理だろう。中古が安くなると新築住戸も売りにくくなる。こんな物件には手を出さない方がいいよ。

流石大阪人。価値のない定借には手を出さないんだね。トンキンとは格が違う。

>>2233 マンション検討中さん
定借マンションの仕組み理解できてない…
一般人の理解度はこんなもんか。

不都合な事実を隠したい業者さんかな？売買に住不の許可が要ることは重説に明記してる

>>2236 匿名さん
これって不都合な事なんですか？特に承諾料も高くないし。
知識の不足を指摘するとすぐに業者と早とちりするの何なん？
遥か昔ですが銀座タワーの時とかこんな発想になる人いなかったよ。関西の人も買ってるのに。

>>2235 匿名さん
とにかくこの物件には手を出さないことが賢明ということなんですね。
いい立地なので住不さんがかわいそうに思い、買ってみようかと思いました。賢い買い方をご教授願いたかっただけのことです。

>>2237 匿名さん
承諾料なんていりませんよ笑

>>2236 匿名さん
スミフ（土地所有者）の許可が必要なんて本当に書いてあるんですか？
本当なら一度スミフに説明を求めてみてください

必要なのは土地所有者の承諾であり、承諾が得られない場合は
裁判所の許可をとれば譲渡できるはずではないかと

>>2234 匿名さん

いやシエリアはじめ結構定借売ってるけど?
嫌味言うつもりが大外れなの恥ずかしい笑

>>2241 匿名さん
買う予定は今のところないから重要事項は見たことないけど、下記の注釈がありますよ。

【土地の権利形態等】
借地借家法第22条の規定による一般定期借地権（賃借権）、存続期間・75年、契約満了時、更地返還に代えて完全なる所有権状態にて現状有姿で賃貸人に無償譲渡。本定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可。借地借家法第13条による建物買取り請求不可。借地権の地代（月額）7,249円～19,489円（令和7年4月1日を初回改定として、以降3年毎に改定あり）一般定期借地権準共有持分譲渡代金は借地権設定対価であり返還されません。なお、本代金は売買代金に含む。敷金は期間満了時に返還（賃料の30ヶ月相当（無利息））。本敷金の返還請求権は、第三者に譲渡時に承継が必要。譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要（承諾料不要）。賃借権の設定登記/売主により申請済。

>>2243 匿名さん
賃貸出す話しで以前にも書き込みありましたが普通の相手なら承諾得られますよ。少し考えれば分かる事でしょう。
ラトゥールやホテルもあるので反社などのチェックなどは特に厳しいらしいです。

>>2243 匿名さん
その注釈にも許可が必要とは書いてないようですが・・・

許可と承諾は違うものですし、重説は重要事項説明書と言って契約時に説明を受ける書面のことです
基本的な用語の違いを理解してから意見したほうが良いと思いますよ

どちらにしても厄介な物件ということやね

残念ながら来年辺りから築浅物件になってしまいますね。ますます売れなくなってしまいますね。

>>2247 匿名さん
そのとおり新築は１年以内に建築され未入居のものとなっているので1年経つと新築と表示できなくなります。そのうえ定借で日々価値が蒸発、5年で7％減る。

>>2248 ご近所さん

君子危うきに近寄らずですね。
見送ることにします。
築浅物件となり、値ごろ感が出始めたら戻って来ます。

>>2248 ご近所さん
>>2249

スミフがそんなこと気にするわけ無いでしょう笑

>>2250 評判気になるさん

住不は売り手だから気にしないのは当然、
気になるのは買い主の方です。
買い手が気にならないなら、めでたい話しです。

>>2249 評判気になるさん
「君子」ってどういう意味ですか？

不動産価値にはその地域の成熟度なども加味されるから、単純に築年数が経過したから価値が下がるものではないんだよ

>>2254 匿名さん
住不の方でしょうか。
それならどうして新築で売れないの。
古銭みたいに時が経つにつれて人気がでるのかな。

>>2255 検討板ユーザーさん
>>2254ではないけど、毎度毎度理解力のない書き込みしてますね。

>>2245 匿名さん
譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要なのであれば、他の定借物件より流動性劣るし、賃料も下がることになるのでは？

>>2257 検討板ユーザーさん

いずれにせよ、ややこしい物件だな。

私は先祖が百姓で、高く売れた田んぼの代金を相続しただけなんで定借は理解不能です。高卒だし。

>>2257 検討板ユーザーさん
私が知る日本の法律では、借地上の建物を譲渡する場合には必ず承諾が必要、
賃貸する場合は承諾不要なのですが・・・何か勘違いをしてませんか？

承諾が口頭による意思表示でも有効であるのは確かですが、
実務上トラブルを防ぐために普通は承諾書を発行するのが普通ですから
書面承諾だからといって流動性に大きな差が出てくるとも思えないのですが

>>2255 検討板ユーザーさん
地域の成熟度の意味が分からなかったのでしょうか？
ちょっとググれば出てくると思いますが、その地域が発展することによって
その地域にある不動産の価値も上がることを言うんですよ

ですから将来的に成熟度が上がれば不動産の価値も上がりますが、
逆に廃れてしまえば不動産の価値も下がります

不動産の価格変動は一つの要因だけで単純に決まるわけじゃないのですよ

賃貸の又貸しって法律上は問題ないんですかね

>>2260 匿名さん
賃貸禁止特約により借地人が特約に違反して第三者に賃貸したときは賃貸人は土地賃貸借契約を解除できる

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！
一段とみんな買うの事嫌がりますよ。

>>2264 匿名さん

住不の営業の方がたびたび登場して火消しに懸命なようですが、一向に火種は消えませんね。
三連休でMRの案内に忙しいはずなのに。

>>2263 匿名さん
土地の所有者が借地上の他人の建物に賃貸禁止特約を付けるケースがあるようですが
合理的な理由がない限り法的にはその効力はかなり制限されています
つまり、借地上の建物の賃貸禁止特約は無効になることが多いのですよ
てか、スミフはこの物件に賃貸禁止特約をつけているのですか？

>>2262 匿名さん
借地上の建物賃貸（借地権の転貸）は土地所有者の承諾なしでも
無断転貸には当たらないという判例ありますから問題ないですよ

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！

>>2266 匿名さん

この賃貸時でも承諾を求めるのは定期借地権の中でも買主にとってはありがたい建物の無償譲渡が契約に含まれている関係なのかな？それとも普通にラトゥールがあるから住友が変な人を入れたくないというためのものなのかしら？

建物がなくならないから、定期借地権が満了しても普通契約時に借家契約が残っているとき立ち退き義務が消滅しないとかあります？

売買で次の区分所有者にも必ず無償譲渡するように契約をさせる義務はありそうなのは想像しますが。。。

>>2267 匿名さん

理解力ないだけでしょ。

>>2269 検討板ユーザーさん
購入希望者は理解力ない人たちです。
そういう人たちを対象にした物件じゃないと売れない。
ブリリアン堂島はコンセプトがはっきりしていて、
理解力なんて必要なかった。
その差なんでしょう。

>>2268 通りがかりさん
まず賃貸についてですね
建物譲渡特約付定期借地権であろうがなかろうが
借地上の建物を賃貸するのに土地所有者の承諾は必要ないですよ
もちろん合理的な理由のある特約があるなら話は別ですが

次に借地権の延長についてですね
借地権の延長については、法律には当事者の合意により可能とありますが
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/detail.cgi
＞定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可
とサイトの備考に書いてありますから立ち退き義務はあると考えるのが普通でしょう
借地権が切れるのは75年後ですから、借地上の建物の賃貸契約をするときに
その期間内に契約が終了するように設定すればいいと思いますよ

次は売買ですか
建物譲渡特約付定期借地権の知識のあり、契約の条項をちゃんと読める人であれば
借地権の切れる75年後に土地は更地にせずに建物ごと返還し、
建物は無償譲渡となることくらいは分かっているはずですので、
納得済みで購入すると思いますよ
もちろん、納得できない人は買わなければいいだけですし
トラブルのもとになりますからそういう人には売らない方がいいです

>>2270 eマンションさん
土地借地権でも土地所有権でも不動産は高い買い物ですから
しっかり勉強して理解力をつけてから購入したほうがいいのですけどね

>>2270 eマンションさん
全然ややこしくないですよ。
やっぱり理解力ないですね笑

>>2273 匿名さん

住不の方ですか。
三連休忙しいでしょうに。
もうすぐカモがわんさとやって来ますから、
早く退出してください。

買えばややこしくなりそうですね。
売却もややこしくなりそうですね。

ややこしくも何ともないのに理解できなくて難しいというレベルの知能の人は買わないしどうせ買えない。
ここの住人はいろんなスクリーニングがされてて安心ですね。

宅建試験レベルの知識もない
全てを一任できる人間を雇うお金もないなら
ややこしいものなど買わずに
気楽な賃貸住まいがいいですよ

>>2277 匿名さん
5点免除で宅建持ってる高卒地主の人定借の事勘違いしまくってたよ。
宅建持ってても怖いなあ。
地主さんは土地への執着心がすごいからね。

>>2276 匿名さん

スクリーニングされて安心ですが、売れなさ過ぎて不安もあります。

>>2271 匿名さん
そういう人に売った場合、売主はどんな責任または次の買主はどんな責任を負うことになりますか？

大阪市でここまで販売不振なのは今でかつて無いですね。

>>2281 匿名さん
いま世間は三連休、住友不動産のMRも忙しいはずなのに、関係者の方がここによく出没されているようです。
開店休業なのかな。

>>2282 検討板ユーザーさん

一階のMRが建物の風格を落としてるから、まずはそこをどうにかしないとね。
高級物件の一階にはそぐわない広告出しは辞めましょうよ..

>>2280 マンション掲示板さん
場合によりけりですから、自分の頭で考えられないなら
弁護士を雇って解決してもらいましょう

>>2278 匿名さん
合格するだけなら簡単ですからねｗ

でも定借を理解したいなら宅建のテキストで十分だと思うんで
定借に文句をつけてる人は一度読んでみるといいと思うんですよ

>>2281 匿名さん
販売不振なのに引渡時期を1年半後にするかな？
あなたからすると、よっぽど売れてほしくないんですね。

一階の不動産店舗から何か居住者の方が便利に使えるレストランバーやお洒落なカフェや成城石井スーパーや居住者の鍵があれば使えるフリースペースとかできたら良いのになあ！

>>2284 匿名さん
重要事項説明や契約書の記載内容読まないかぎり、誰も正確には判断できんのちゃう？

一般定期借地権でも、譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要（承諾料不要）って案内になってるってことは、土地の賃貸人(住友不動産)は、以後の売買や賃貸契約でも、適切な文言が入ってないと承諾しない運用かもしらんし。

そしてその何十年後に影響のある文言で、賃貸の家賃が普通の定期借家契約並みに下がったり、売買取引時に嫌がられたりするかは、それこそ相手次第なんやろて。

金融機関のローンも定期借地権に対してはまだまだ限られるわけやし。

>>2286 さん

そう言うあなたは、よっぽど売れてほしいんですね。

>>2288 名無しさん
不動産取引するとき普通は不動産屋に媒介してもらうと思うのですが、
その場合は不動産屋が契約書面を用意してくれると思いますので
適切な文言の入った契約書を作成してくれると思いますよ

建物譲渡特約付き定期借地契約は比較的新しい契約形態ですから
まだ理解していない人も多いようですし、
これを嫌って買わない借りない人ももちろんいると思います
その点が転売目的や運用目的で購入するには不利だと思うなら
購入しなければいいだけじゃないですか？

世の中には様々な価値観の人がいますから
納得した人が買い、納得できない人は買わないでいいんです
もし物件が売れなかったとしてもその損失を被るのは売手です
買手が心配してあげなくてもいいんですよ

>>2290 匿名さん

買い手じゃなくて、
住不のことを心配されていると思いますが。
株主なら心配もするでしょう。

>>2291 名無しさん
＞買手　が　心配してあげなくてもいいんですよ

このスレで売れない売れないと騒いでいたのはスミフの株主だったのですか？
株主でしたらもう少し頭を使いましょう
本気で心配するならこんな匿名掲示板ではなく株主総会で意見を言うものです
こんなところでネガキャンしたところで箸にも棒にもかからないですよ

どういうわけか、ブリリアン堂島の方で、ここが話題になっていますね。

>>2293 eマンションさん

わざとかもしれませんが「ブリリア」です

>>2294 通りがかりさん
ここはMRと同じく閑散としていますね。
枯れ葉も庭の賑わい、投稿に感謝です。