梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

同じ定借でもこちらは50年間、シエリアタワーなんばは70年間。
立地はまったく違うが、定借期間が短いのでシエリアと同じくらいの価格にならんかな。
まぁ無理やろねぇ。

ブロガーさん記事アップされてました
https://www.sumu-log.com/archives/29716/

ここは定借でも、建物解体費の負担は不要みたいですね。

早い話は「50年一括支払いプラン」ってだけか、ないな。

ガーデンレジデンスって…
そんなにガーデン感出せるのか？
梅田の一等地で難しくないか？

480-600一坪想定

>>24 マンコミュファンさん

ガーデン感は全くありませんね(笑)
麓に公園のあるうめきた2期やグランドメゾンの方がよっぽどガーデンですね。

命名は正直意味分かりませんが、改めて便利な立地ですね。
駅近都会生活を満喫するには最高のマンションでしょう。

要は50年分の家賃を前払いする契約だな。

ブロガーさんの記事から。

土地：借地権の準共有(50年)、建物：区分所有権
→問題のところです。すみません、私も最初意味がわからず、ツイッターなどで聞いていたのですが、建物無償譲渡方式の定借５０年という可能性が高そうです。定期借地権との違いは定借期間満了後に原状回復（＝解体）をする必要がなく、建物の区分所有権を５０年後、住友不動産に明け渡す、という形になるようです。メリットは解体準備金の積み立てがいらないこと、ですかね。正直、５０年というのは少し短い気がしますがタワーマンションに介在するリスクも限定的にできるということで悪くはないのかな、と。特に一般的な定期借地権よりは良いと思います。

ちょっと冷静に考えれば、分譲のうめきたか堂島、堂島横かな。

逆に子無し50台とかはありじゃね？資産性考えなくて良いし

50年一括借り上げ契約ですか。
50年経ったらお返しせねばなりません。
なのに修繕積立や管理費もしっかり徴収するのですね。

住友からしたら、出入の管理も必要なく、安心の50年賃料保証。
やる事がエグいです、住友は。

土地の所有権が無いマンションてことですか？デメリットを教えて下さい。

５０年の定借なら、１０年目、２０年目あたりで売るのが前提でしょうか？
３０年目あたりからは、その市場価格が顕著に下がり始め、４０年目からは賃貸での家賃さえ下げられそう。その分、どれくらい安いかですが、唯一無二の立地と規模ですしね。

>>30 名無しさん
定借だからって設備の管理費用はかかるし、建物だって50年メンテナンス無しで維持できるわけがないだろ。

@400～450か

東京見てると借地でも高額で取引きされてますもんね。
庶民には買う理由も意欲もないですが、サクッと売り切るんでしょうね。

>>35 匿名さん

東京に比べて大阪は富裕層が少ないからね
あまり余裕のない、ちまちました億一桁レベルの資産運用の連中ばかりでしょう

ラ・トゥールの仕様ってどうなんでしょう？
コンセプトムービー観るとかなりのハイグレードのように感じました

皆、掲示板で50年借上げプランとかいうから、テコ入れ始まったじゃないか

マンコミュ内では今後何と略して呼ばれるのだろう。
ガーレジかな？なんかガレージみたいだけどｗ

>>39 匿名さん

デンデン

ここは梅田の南東。立地は全然ダメ。ただの風俗街＆歓楽街。
少し前まで良かったのは北東。
今、最高なのは南西。
今後は間違いなく北西。

>>41 口コミ知りたいさん

南東だめですか？
北西というとうめきた2期やグランドメゾンのほうでしょうか？

>>42 マンション掲示板さん
はい、南東は全然ダメです。
行ってみるとすぐに分かると思います。
北西はグランフロントやウメキタ２期の辺りですね。
大昔は、南東が一番栄えていました。
その後、阪急梅田駅を中心に開発が進み、北東が栄えました。
その後、ハービス等を中心として南西が多少栄えましたが、
今後は、間違いなく北西です。

>>43 口コミ知りたいさん

ハービス、ブリーゼの再開発は期待の割に成果はイマイチだったのでは？

>>43 口コミ知りたいさん

まぁ更地だったところに建物ができるわけですから、素人でもわかることですよね。笑

あとは北西部の発展が期待通りにいくかどうかですね。グランフロントも開業時は閑散としてました

北西部、うめきた2期はそれなりに成功するだろうが
それ以遠はご自慢の巨大公園が人流阻害要素となって盛り上がりの波が波及しないと思う

落ち着いた場所に住みたいという人のニーズを満たす場所にはなるだろうが

>>45 匿名さん

伊勢丹は残念な結果に終わったしね

分からない人は分からないままで良いですが、今後は間違いなく北西です。
KITTE、ウメキタ２期、JR大阪西側ビル、全て再開発は西です。
これはもはや否定のしようもない事実です。
南が栄える為には第1ビル～第4ビルが再開発されないと無理ですが、
それが出来たとしても、良いのは176号線より西側。
どうあがいても176号線より東側は厳しい。

>>48 口コミ知りたいさん

再開発の事実は誰も疑ってないし否定してないですよ笑　小学生でも知ってることです。
それが成功するか、持続的なものかが判断し難いという話でしょう。

あの道を御堂筋ではなく176号線と言ってるところを見ると、余り大阪の事情に詳しくなさそうに思われる

あっ車中心の人なら176号線呼ばわりすることもあるか

大阪人なら普通に御堂筋でしょう。
逆に梅新交差点まで176号線であること初めて知った。

>>50 検討板ユーザーさん

そういう地元マウントいらんわぁ。

>>48 口コミ知りたいさん
そんなに必死ってことは、さてはグラメゾ買いましたね！

>>54 マンコミュファンさん

あるいは積水の使者かも？
まあ、グラメゾ人気ですからねー

>>55 匿名さん

あの辺も落ち着いた環境と思いきや発砲事件とかありますからね…

>>56 匿名さん

あそこにもいるようであれば、曽根崎なんてもっとうじゃうじゃいるでしょうね。タワマンにはヤのつく人多そうですし。

>>57 匿名さん

まぁ仰る通りどっちも住みやすくはないでしょうね。ただ、こっちは梅田真上ですからそれは強いですね。商圏も広いでしょうし

>>58 匿名さん

単身ならいいですけど、家庭があるとこっちは環境最悪じゃないですか？
周辺を家族や子供に歩かせたくないですよ。

>>59 匿名さん

こっちがどこを指してるかわかりませんが、ファミリーで住むなら梅田エリアは向かないでしょうね。
谷町線沿線や北摂、阪神間が無難でしょう。梅田まですぐに出られて便利ですし。

>>60 匿名さん

最悪なのは曽根崎ですね。
拳銃煽りはあるものの、グラメゾあたりは住みやすそうですよ。
梅田近くに住みたいならいいエリアかと。
北摂も人気ですね。マンションじゃなく一戸建てでいい気もしますが。

予想外に賑わっていませんね。
定借だったから？

>>61 匿名さん

グランドメゾン新梅田のあたりって学区良かったでしたっけ？むしろ良い話をあまり聞かないような…
正直うめきた2期を期待する人達の投資先というイメージしかなかったです

>>63 匿名さん

特段悪い話も聞きませんので普通じゃないでしょうか。
優秀な学区！というわけではないと思います。
ガーデンレジデンス付近の学区はどうなんでしょう？
ご存知でしたら教えていただきたいです。

>>64 匿名さん

校区である扇町小学校はかなり評判はいいみたいです。最近はあの堀川小学校より成績も人気も上と評価する人も。
ただ学区目当てで曽根崎を買う人はいないでしょうけど。

>>64 匿名さん

グランドメゾン新梅田もここも学区は良くないので、正直子育て中のファミリーには向かないと思いますよ。DINKSか子育て終わった方向きかな

堀川小の学区なのにわざわざ扇町小に通わせているご家庭もあるようですね

>>67 マンション検討中さん

北区だと堀川がやはり有名ですよね。
扇町は聞いたことなかったですが、最近伸びてきてるんですかね

>>66 匿名さん

学区評判いいじゃないですか（笑）
嘘を書かないでください。

>>69 匿名さん

扇町小のこと詳しくなく失礼しました…

>>69 匿名さん

でも仮に校区に拘るとしてこのエリアは選びませんよね。もっと北区の東側になるでしょう

扇町小学校は大阪市の統一学区テストでトップクラスになりましたね｡増築もほぼ完成ですね
シテータワーパークフロントからもたくさんぼ学童が通ってます｡
車ぼ親御さんの送り迎えも多いですよ。

>>72 マンコミュファンさん

扇町小は新興ですよね。
土着の方からタワマン住まいの方まで幅広い住民層の方々とお付き合いできそうですね。

>>71 匿名さん

誰が学区気にする人がこんな場所の物件吟味するんですか！家族でキャンプ行ったりーという人がマクラーレン検討するような話ですよ。
梅田駅に近いことが便利な人でステイタス性欲しい人には楽しみな物件になると思います。借地とか、こんなマンション50年住むこと考える人もいませんしね。気になるのはここを所有してて亡くなった場合、遺族にはどんな形でどうトスできるのかってことかな。

学区ならやはり天王寺あたりですかね

入居は来夏なの？
今住んでるマンション、真夏に引っ越したんだけど
暑くて暑くて大変でした。

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして50年で割ると、月7万+管理修繕費か。

建物に対する固定資産税が必要です。

また、４０００万を３～５％で運用すれば、年額１２０万～２００万になるので、月１7万+管理修繕費＋固定資産税＋アルファーとなるよ。

定借分譲物件を買うくらいなら、
もはや賃貸を借りる方が良い気がしてきました。
購入者にとってあまりメリットないですよね。

＋アルファーは、一括払いになるかもしれない５０年分の借地料ですね。

これだけ払うんだったら、賃貸の方がリスクが少ないですね。

>>78 匿名さん
スミフから50年借り上げて、それを又貸しするようなもんだね。
意味不明すぎるなぁ、スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたこと考えると余計に…

地雷物件にしか見えなくなってきました。

スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたとも考えられるけど、むしろ、住友不動産の負債総額の大きさを考えると・・・・将来の金利上昇の可能性も考慮して、売却に切り替えて負債の圧縮に舵を切ったものの、ホテルや賃貸部分もあり定期借地とするしか選択肢がなかったのではないか。

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして、50年で割ると月7万+管理修繕費と考えてくれるおめでたい人もいるけど、 50年分の先渡し賃料と考えると、４０００万の支払いは軽く１億円越えの支払いに相当するとも考えられる。

いずれにしても、物件の価格設定は見ものですね。

ラ・トゥール新宿アネックスなど他の東京のラ・トゥールと比べると外観が普通だな。
共有部や専有部の仕様はどうなんでしょうね。
ここは普通のシティタワー仕様になりそう。

外観を見ると名前はラトゥールで仕様はシティータワーの感じがします。

良さそう

東京でも立地が良い定借はしっかり売れてますからね。紛れもない西日本No.1の立地なので、無難に捌けるのでしょうね。
庶民には正直理解不能ですが

外観もエントランスもシティタワー大阪本町と同じ気がします。
立地だけのプレミアムでラトゥールと言われてもねぇ。

>>88 匿名さん

気がしますかよ。

83 匿名さん

4000万円を年利３％で運用して年１２０万円、これを５０年で6000万円
５０年後には、元金の４０００万円も召し上げられるので、都合１億円になりますね。
賃料４０００万円を先払いするということは、月額１６６、０００円の支払うことですね。
4000万円を年利５％で運用して年２００万円、これを５０年で１億円
これだと、月額２３３、０００円ですね。

分譲できると聞いてめっちゃ喜んだのですが定期借地権なんですねー。すぐにガッカリです。50年て、他と比べ20から30年短いですね。
解体準備金要らないのはよいですが、それがかかる異常の地代設定な気がする。すみふですからねー。
結局はランニングコストと価格設定次第ですね。住む前提でないとCAPレート上はとても賃貸で回るとは思えないし、賃貸住戸とのグレード差あるのかな？ホテルが上？賃貸が上？せめて割り切って買えるように上部を分譲にしたらよいのにね。ホテルは上でも下でも部屋代設定そんな変わんないだろうし、賃貸が上にある分譲って買うステイタスないし。
安きゃよいがすみふで安い訳もなく、、。
悩ましいな。今からどうするか。買う？買わない？うーむ。

将来的には借地権のほうが処分に困らず楽そうだが、投資向きではないな
賃貸だと部屋いじれないからそういう意味では買う意義はありそうだが

開発スケジュールがずれ込んだ上、何度かコンセプトが二転三転し、結局上層一部だけ自社プレミアムサービスにしたのは、事業性が不透明だから「(分譲・賃貸含めて)一旦貸して時間稼ぎ」する作戦に感じます。
ウメキタの動きが分からないままリスキー(最大利益が取れなかった)な価格設定で分譲にするより今すぐ稼げなくてもいいからじっくり見極めることにしたんじゃないかという推測です。
しかしもっと伸ばすと、ウメキタが登場して更に5-10年は確実に無駄になるでしょうし、不動産サイクル的にもそれまで待ってたらピークを逃してしまう可能性が高いから、収益を最大にするのは難しいが、損害を最小限にする選択をしたと思います。借地分譲+賃貸(つまり全部賃貸)にしたことも、借地が50年しかないのもその繋がりかと。
この立地なら永遠不滅でしょうから少し遅れてもいつかは確実に稼いでくれるでしょうし、我々にとって50年は一生ですが、企業にとって50年はまぁ許容範囲ですので、「今はちょっともったいないけど、これ以上損しない範囲で一旦守りで開業、代わりに立地は確実に守れるように装置として借地設定、50年後がバリ攻め」案じゃないか勝手に妄想してみます。

借地分譲で一定資金を回収しつつ、50年後にもう一稼ぎでっか。
住友はエゲツないでぇ。

このスレ立ててくれれた人は『すみふマニアさん 』ですが、すみふのどこにファンになる要素があるんでしょうか？
だって今回の借地50年とかもそうですが私の中ですみふは足元見る殿様商売っていう印象が強いです。
だからこそ不動産業界でNo1を築き上げてるんでしょうけど。

>>95 マンコミュファンさん

すみふが何年もかけ値上げしつつ売る → 一期購入からの転売では即売却時に値段維持しやすい

つまり転売ヤー好み。

デメリットがあるのは築数年モノを値上げして買わされる永住組全般

住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

50年の賃貸契約と変わらないと思いきや天災リスクなど背負わされる系？

梅田駅 徒歩3分て・・
そこは ぶっちぎりでスゴい。

ホテル等一体型では、抜本的な修繕が区分所有者に否決されたら、経営が成り立たなくなるため、５０年定借が合いそうです。もしかしたら、堂島の電通跡も定借になるかも。

>>99 通りがかりさん

こんな立地を分譲売りでお終いにするにはもったいないですよね。永遠に食べていけるのに。
新梅田に比べて災害も少しはマシでしょうし。

>>101 通りがかりさん

災害に関しては新梅田があるおかげですね

　定借の最大のデメリットは、中古価格の下落です。メリットは安さと、普通なら分譲にならない超絶立地が可能な事ですね。
　中古下落の原因ですが、かつては消滅する期限がある事より、むしろ定借中古を担保に融資する銀行が少ないためでした。東京を中心に貸借が増えた今は、どうなんでしょうか？

私は，定借物件ではないと思います。定借かどうかはとても重要なことです。公式HPの物件概要は，単に，「分譲後の権利形態　土地：借地権の準共有(50年)、建物：区分所有権」であり，期間50年の定期借地権の準共有ではありません。定期借地権（更新がない権利）であれば，その旨の明記が必要です。ここからは，単に，期間50年の普通借地権（更新できる権利）の準共有と読めます。「準共有」ですが，共有という言葉は，所有権についてだけ使い，それ以外の権利の共有は準共有といいます（民法264条）。中身は何も違いません。もしも，これが定期借地権の準共有であるとすると，住友HPの物件概要が重要な点について誤解を呼ぶことになると思います。

物件概要は、あくまでも概要です。

住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

>>104 買い替え検討中さん
土地：借地権の準共有(50年)・・・どっちと理解するかですね。モデルルームで聞きましょう。
・定期借地権（更新がない権利）
・期間50年の普通借地権（更新できる権利）

あまりにも明確に、「９～３９階を定期借地権付きの分譲マンションとすることにいたしました」との、ニユースリリースですので無理のある解釈ではないですか？

重要事項説明書・契約書等で確認すべきとは思いますが（　＾ω＾）・・・

当然、住友不動産内部の議論としては両方あったとは思いますが・・・

こちらは安牌でしょうね。詳細早く出してくれんかな

>>104 買い替え検討中さん

深読みご苦労様ですが、そもそも普通借地権で存続期間50年て法律上あり得ないと思うのだが。

泉の広場までのM13出口までマンションから30Mだけど階段長いし重い扉を開けなきゃいけない。
どこかのビルからエスカレーターで地下に行けますか？

どなたか、ご意見をお願いします。
　定借タワーの中古を担保とした融資は、大部分の金融機関で可能になってますか？
　５年前に、千里中央の定借タワーの新築を検討しました。使える金融機関が少なく、中古で売却する時は、さらに厳しくなりそうで購入断念しました。今は、改善されていたら良いのですが。ここの物件力なら、例外的に大丈夫かもですが。

>>111 匿名さん
分かりにくいですが、横断歩道のとこに泉の広場に降りれるエレベーターありますよ！

＞＞111匿名さん
商店街の入り口右側のパチンコ屋の横にもEVありますね。

>>113 匿名さん
>>114 職人さん
エレベーターがあるのですね、情報ありがとうございます。

>>107 マンション検討中さん

ご存知の方も多いと思いますけれど、法律としては
普通借地権の最長は30年
定期借地権の最短は50年
です

大阪駅や淀川花火を望める北東角が一番人気かな？
南向きも、真っ直ぐ南下する御堂筋の夜景が綺麗に眺められそう。

>>117
淀川の花火大会はグランフロントの新旧タワマンが邪魔じゃない？

>>118 匿名さん

グラメは外れてる。むしろローレルタワーかスカイビル。

うめきた2期のタワマンやビルが邪魔かもしれませんね