梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

1期が50戸くらい売れてからはそんなに動きなし？

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控えめにいって20年程度かけて売っていきますので。

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>>1690 匿名さん

ロジックも何もねえ

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>>1691 マンション検討中さん

1期販売後は2,3戸を8回ぐらい販売してるので、プラス20戸ぐらいかな。それでも70戸なので、まだまだこれからですね。

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スミフは超お金持ちなんで、売れなくても何とも無いし余裕があります。

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新築の需要は同じエリアで一度に大量にないから時期を分けてるんですよ。他の会社の販売方式だと大規模タワーは一気に大量の客を捕まえないといけなくて捌くのが大変。
たとえ築数年とかなっても未入居で売主の保証があって駐車場も確実に確保できる、そこに引かれて買う人が出てくるのです。

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>>1697 マンション検討中さん

それは考え方がおかしいですよ。間違いです。
魅力的なマンションであれば客を捕まえていなくても、勝手に寄ってきますので、ほっておいても買ってに購入してくれます。
ここは価格と造り込みが全く合っていません。

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鉄緑ていうワードに反応できるかどうかで、ある程度の教育レベルが知れちゃうよね、、、、

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>>1699 マンコミュファンさん

90Aは載っていませんが、売れたのかな。
モデルルームになったはずですが。

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>>1700 マンコミュファンさん
売れたみたいですね。
棟内の90Aモデルルームはもう少し下の階のようですがモデルルームを見て売れていってるようです。

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>>1701 マンション検討中さん
おそらく売れていないですよ！
また数ヶ月後に価格変えて出してくると思います。
まあ、聞くところによると全く、全く売れていないとの事です。ブリリア堂島タワーみればわかります。
ここは全てにおいて残念です。ホテルは自社の中途半端ホテル、マンションの中身は10年前と何も変わっていない。
まあ、会社自体が金持ちなんで何とも思っていないです。それがこの結果です。

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>>1702 通りがかりさん
「聞くところ」というのはどこで聞いたことですか?

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今焦って売りたいとは思ってないのでお値段据え置きでこのまま販売継続ですよ。梅北2期とかが出てきたら販売加速するでしょうねえ

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>>1702 通りがかりさん
売れてないのに90Aだけ販売リストから外して価格を変えて数ヶ月後にまた販売リストに載せる意味ってあるんですか？
90Aは他の階にもありますよね。
ブリリアタワー堂島とは顧客層も違うので見てもここの売行きは分からないと思いますが。販売住戸数を聞いたのですか？

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>>1705 さん

>>1705 匿名さん
住不の関係者の書き込みですか。

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高層階は結構電気ついてきましたね。住んでいる人がうらやましい

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>>1707 さん

点検のため電気を灯しているだけのことです。

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>>1704
ウメキタの購入層とここは違う気がします。ブリリア堂島の購入層もここに興味をしめした人は少なそうだし。

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梅北は恐らく日本人が買えないような金額になるからこことは競合しないでしょうね。

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>>1710 匿名さん
こちらも日本人が買えないような金額だから競合すると思いますよ。

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>>1705 匿名さん
本日の更新で90Aまた載ってますよ。
売れたんじゃなかったんですか？
それとも売れたから他の階なんですか。
価格を変えて売りたかったんですが、さすがに出来なかったというところでしょうか。

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>>1712 マンコミュファンさん
また載ってますね。
これだけでは売れたから他の階なのかキャンセルになったのか分からないですね。

価格を変えて売りたかったはず、というのは何故そう思ったのですか？

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>>1705 匿名さん
また売れたみたいです。

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いつの間にか第1期8次まで販売がすすんでますね。
やはり好調のようです。

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>>1715 匿名さん

8次まで進んでこの販売実績ですか。

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>>1716 マンコミュファンさん

ブリリアタワー堂島に勝るとも劣らず絶好調ですね。

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小出しにしているところが絶不調です。
8次って何？

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>>1718 マンション検討中さん
10年かけて売るんでしょ？
こんなもんじゃね。

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>>1718 マンション検討中さん
小出しにするのはスミフならではなので、不調か好調かは分からないですね。ただ急いでないのは分かりますね。

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いやほんとに、レンタルの土地に、
お金を使うってお金が余ってないとできないと思います。
中古になったら、レンタルの土地はローン
つきにくかったり、そもそも取扱う銀行も少なく、
リセールが厳しいでしょうね。

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>>1721 マンション検討中さん
東京で定借マンション保有してますが、中古でも別の部屋は普通に売れてますよ。要は立地です。

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渋谷だと大人気なのに梅田だとダメなのがねえ。
公園ビュー無いから？

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エントランス出ると、パチンコ屋、ゲーセン
パチンコ屋、東には風俗街が道路挟み広がる
パノラマビューですからね！
これは紛れもない事実！！

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下品なところが大阪の良さだと思うんですがね。
新宿もそうじゃん。

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>>1714 マンコミュファンさん

90Aはもう出ないのですか？

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パチ屋、風俗の劣等感からか、ここの人やたら東京に論点をすり替えますね。道玄坂、歌舞伎町タワーには住みたくはないが。

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>>1728 名無しさん
仕事、大学、配偶者の実家とかで東京に地縁があるからなだけでは？

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>>1724 マンション掲示板さん
ゲーセンは閉店するよ。

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>>1732 マンション検討中さん
地下上昇すれば売却すればいい。
税金気にする人はここ買わないでしょ。

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>>1733 検討板ユーザーさん
ここに限らず、タワマンなんて税金気にする人が買うものです。

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>>1734 通りがかりさん
分かってないなー
1733は相続税のことではないと思いますよ。
固定資産税は別に気にしないでしょ。

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>>1735 評判気になるさん
的確なコメント。
ちなみに、相続税考えたら定借はメリットあるんでしょうか？

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なるほど、確かにガーデンは固定資産税も含めたランニングコストまで細かく気にしたら買える物件では無いですね。なお相続対策として定借は有利で、とりわけガーデンは最強でしょう。

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最高裁で、路線価評価の相続税逃れが却下され、
2億4000万円を超える追徴課税のニュースは、
知らないのかな？
マンションも相続時にとても有利な路線価ではなく、
鑑定評価額＝客観的な交換価格　で課税されてしまう
ある意味まともな時代が参りました。国も必死です。

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この判例で、相続の事一切触れるな的になった会社多いらしいね

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>>1738 匿名さん
この事例は、明らかに相続税逃れの目的で遠隔地の高額なマンションを複数購入したもので、高齢の被相続人の購入意思もはっきりしない特殊な事例でした（しかもなんと相続税ゼロと申告）。悪質と判断されてもしかたがありません。これ以降もタワーマンションも従来通りの相続税評価で認められています。なお、2021年度の国の税収は過去最高で特に徴税に必死になるという背景はありません。

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定借マンションを相続して
残り5年とかだとねぇ

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タワマンこそ悪質な相続税逃れが多い印象

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>>1741 匿名さん
築70年のマンションの所有権を相続するよりいいのでは？

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定期借地権だけど、持ち主が分譲した不動産会社で70年後の解体料金も負担しなくていいというのは借地権マンションの中では良いほうだと思います。
70年経ったらそこを立ち退くだけできれいさっぱりお別れできるわけですし。
ほかの所有権マンションこそ70年後建て替えるのか修繕するのか誰がお金出すのかで揉めそうです

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こちらは解体費用は徴収されないマンションですか。
他の定借マンションを検討した際によく考えると自分の持ち物でないマンションの解体費用まで負担するのはおかしな話だと感じたのでこちらの地主さんは良心的だと思います。

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>>1745 匿名さん
貴殿の言葉で表現すると

土地：自分の持ち物でない
建物：自分の持ち物
→自分の持ち物でないマンションの解体費用まで負担するのはおかしな話

定借のマンションが大阪で苦戦している理由がよく分かりました。
リセールが不透明だから定借だと売れないんじゃなくて、客の頭の理解が追いついていない。

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>>1745 匿名さん

価格が良心的ならもっと売れるのに。

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70年分の賃料と考えたら安い気もする

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>>1748 マンション検討中さん

住不の方の投稿でしょうか。
固定資産税を差し引いても、賃料はけっこう高いと思われますが。

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ここを止めてうめきた南を期待してたら
2028年度に南街区の分譲マンションが竣工する予定なの？
待ってられないわい。

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>>1748 マンション検討中さん

確かに。
2億でも70年で割ると年285万、月24万。
管理費や土地代含めても30万程度。
この場所で80㎡あれば、賃料45万ぐらいするので損はしないかな。

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>>1751 匿名さん

住不の方の上手い計算でしょうが、その通りにならないのが常なんですよね。

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解体準備金はないですが修繕積立金が心配です。大規模修繕をどこまでするかとかを住友不動産に主導権握られてとんでもない額のプランにしたりしないかと…9-39階が分譲なので床面積的には住友不動産所有分(1-8階と40-56階)のほうが狭いですが…

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>>1751 匿名さん

計算激甘すぎません？ハム太郎カレーですか笑

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リンゴの木村秋則によると宇宙人(人類と同じ姿)が2025年に大災害を起こし、2031年に人類の歴史を終わらすそうです。
人類の歴史は2031年で終わりです。
ちなみに宇宙人は霊現象を武器にすることができる。

人類はあと9年で滅びるので、2億円÷９で計算すべきです

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ふふふ、私なら複利計算しますがね…

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>>1756 通りがかりさん

ちょっと何言ってるか分からないわ

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>>1754 匿名さん
文句だけじゃなく、計算してよ！

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>>1758 マンション掲示板さん

計算しても、しなくても分かっていることは、得するのは住不、大損するのは、購入者ということです。

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>>1754 匿名さん
妥当な計算をするとどのくらいになるのか興味あります
計算式を示してもらえませんか？

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誰も計算してくれないんで自分で計算してみました
修正ありましたらお願いします

２億（消費税込み）の物件として
管理費（月額） 28,255円
修繕積立金（月額） 15,820円
駐車場 : 43,000円（月額）
借地権の地代（月額）19,489円
あと上物だけの固定資産税と都市計画税がちょっとよく分からないけど年100万として
本体２億を70年で月割りして月額家賃を計算すると
427,992円（小数点以下四捨五入）

初期費用は
修繕積立基金（一括） 971,600円
管理準備金 14,127円　
敷金584,670円
不動産取得税5,094,545円（軽減税率適用、購入額＝評価額として）
登録免許税727,273円
印紙税100,000円
司法書士報酬100,000円
で計7,592,215円

月45万（管理費駐車場代等すべて込み）70年の賃貸物件の場合は
2年更新費用1か月分45万、敷金２か月90万として
更新費用34回分1530万まで考えると、買った方が安いってことになるよ

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固定資産税そんなにかかる？せいぜい40-50万くらいじゃないのかなあ…

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>>1762 マンション検討中さん
そんな甘い考えしていますと将来どえらい事になりますよ。修繕設立金も20年後は倍近くになると考えている方がいいですね。
この異常な価格なら、よほどここ周辺の環境が好きでない限り見送った方がいいですね。

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>>1761 匿名さん

定借期間75年ですよ

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>>1763 匿名さん

20年後に倍になっても、プラス数万でしょ。

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>>1765 マンション掲示板さん

しかも、20年後。

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>>1766 マンション掲示板さん

されど、20年後。

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ここもブリリア堂島のように、コストカットは極力せずに真面目にしっかりとつくり、ラグジュアリーホテルを入居させていれば、こんな閑古鳥鳴いた状態ではなかったはずです。ラトゥールといっても東京グレードではなく札幌グレードですからね。大阪人は知らない人もいると思います。
業界では有名ですが、東京の人は目が肥えている方が多いですが、大阪は少ないので全てにおいてコストカットされています。
大阪は特に儲かるみたいです。

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>>1764 マンション掲示板さん
75年で購入した場合の1か月分に当たる家賃を計算すると412,119円
賃貸した場合の更新費用は1665万
ますます買った方が安いってことになります

>>1763 匿名さん
修繕積立金の計画表を見てないので75年後までにどのくらい上げるつもりなのか分かりませんが
3倍まで直線的に上がったと仮定してそれを月割にすると1765さんが言うように
15,820円プラスされるだけですから月額家賃427,939円で誤差範囲です

>>1762 マンション検討中さん
マンション建物の固定資産税は予想しにくいんで高めにしてみましたが
50万なら上記価額から月額マイナス41,667円、更に買った方が安いという結果になります

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すごい。所有権マンションなら75年分の家賃とかいう考えにならないけど、「75年後に明け渡しておわり」と決まってるだけで計画が立てやすくなる。
変な話、人間も何歳で死ぬって決まってたらどうお金を使うか計画しやすいけどいつまで生きるかわからないとなったら判断が鈍るのと似ているなと。

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安くてもいらないです。
玄関、ロビー、特にエレベーター前からなんて昭和の大浴場にきたみたい。仕事が適当すぎ！

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>>1771 匿名さん

エントランスの大理石は素晴らしかったですよ！
実際に見られては？

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>>1772 さん

>>1772 名無しさん
見ました。
コストカットの中で一点豪華というか、もっと肝心なところにお金をかけてほしかった。　
モデルルーム、写真集、TVコマーシャルなし、
ここまでコストカットに徹底して、価格がお得かと思えば、この通りです。
まったく意味不明。

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>>1769 さん

比較した上で75年も住めば"お得"になるのは至極当たり前な話です。変動要因も色々ありますが、一般的にはグロスが賃料x200-280ヶ月に収まらないと購入する意味はないですね。

1761さんのミスは、たまたま借地が70(75)年だからといって、それをそっくりそのまま割ればそりゃあ月あたりは安く見えますよ。その発想だと5000万で借地70年のマンションは月あたり6万+管理修繕等になりますね。賃貸と比べてお得かと言う議論は、殆ど関係ないことです。
この立地、仕様で、80mに2億払いたいかというと、仮に借地ではなかったとしても、私には理解ができません。

まあ正直そもそも買えませんが。

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あとは、これは好みの話ですが、やはりブリリアの方がトレンドを感じますね。別にエントランスなど私は悪いと思いませんが、もっと攻めてもよかったのでは？せめて、ロビーはもっとWowが欲しかったです。

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>>1773 マンコミュファンさん
販管費を徹底的に削減しているのは長期販売計画の為でしょう。

スミフは特にですが、物件価格の値付けは原価と利益と経費の積み上げでは決めていないですからね。その時点の相場と顧客の経済状況を見極めて決めてますよね。

ここは利便性を追求している人が買う物件です。
周辺環境とかそれ以外のことは些細なことと考えられないなら合わないでしょうね。

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>>1775 さん

資料請求したら、DMだけ送られて来て、毎週のように棟内モデルルームへの案内電話が入ります。　
梅北二期と三井も検討しているので、まだ購入する時期ではないと思っています。
それでも見学に行く価値ありますか。
すでに行かれた方、何か手土産などはありましたか？

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>>1777 マンコミュファンさん

またまた90Aが2億で出てますが、何階ですか？

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>>1774 匿名さん
＞一般的にはグロスが賃料x200-280ヶ月に収まらないと購入する意味はない
ザックリと計算すると、賃料45万の物件なら9000万～１億2600万で購入する意味があるという意見ですね

200～280か月というと17年～23年ですが20年として、
この仮定なら20年後に建物を売却することになりますから
築20年のマンションが新築の６割程度の１億2000万で売れるなら
上記月額家賃を計算すると523,230円、初期費用7,592,215円

賃貸で家賃45万、更新費用は9回分405万、敷金90万
賃貸のほうが安いことになりますね

また、20年後も定借が不人気であれば売れないですが
その時はそのまま75年住み続けた＞＞1769のケースで試算しておけばいいのではないでしょうか

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>>1779 匿名さん

まあ、大体そんなところです。プレミアのある住戸なので、280ヶ月ぐらいで見て、1.3億で買うと仮定すると割とmake senseすると思いますよ。

投資として考える必要は必ずしもありませんが、逆に2億払って貸し出して収入45万なら、税金考えると毎月赤字ですから。かといって、賃料60万で借りる人がいるとは…私には考えにくいです。無論、私が間違ってるかもしれません(ブリリアだって当初も今も、高すぎると思っている派ですので、保守的です。)

というわけで、領域としてはコスパとか相場とか度外視した趣味の世界だと思います。10万で十分なのに50万のスーツをノリで買うとか、そういう感覚じゃないでしょうか。

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第1期14次とは絶好調です。

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>>1781 マンコミュファンさん
1期1次から少なくとも13戸は売れたという事なんでしょうか。キャンセルは別として。

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入居も2023年7月まで遅らされてますね。

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入居する時にはは中古ですな。

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>>1784 匿名さん
住不は東梅田パークフロントもまだベントハウスをしつこく販売しています。中古ではなく新築物件としてです。もう５年ほどになるんじゃないですか。
ここは10年かけて販売すると言ってました。

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梅田パークフロントも、本気で買う気があるなら3割は引いてくれるみたい。

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値引きして欲しいっていう期待だけでしょ笑

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>>1786 匿名さん

3割値引なら、1億7500万ですか。
検討してみます。
住不はいい物件が多いので、値引すればすぐに売れますよ。

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>>1780 匿名さん
その通りですね。
いま全く売れていません。賃貸については、営業のセールストークが大企業の役員の社宅に法人貸しできるとか言うのですがそんなものあるわけはありません。普通に貸して2億の物件で月45万がいいところでしょう。間もなく売り出し価格を下げざるをえないので欲しい方はしばらく様子見がよいと思います。既に売れた物件でも事業用ローン変動金利を使っているケースも多いので、金利が上がると耐えられず転売される物件も割安に出てきます。

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