物件概要 |
所在地 |
大阪府大阪市北区曾根崎2丁目73番2(地番) |
交通 |
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分 JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4:40〜25:00) JR東海道本線・大阪環状線「大阪」駅徒歩6分(公道ルート) Osaka Metro谷町線「東梅田」駅徒歩2分 阪神本線「大阪梅田」駅徒歩4分 阪急宝塚線「大阪梅田」駅徒歩5分 阪急京都線「大阪梅田」駅徒歩5分 阪急神戸線「大阪梅田」駅徒歩5分 Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅徒歩7分 JR東西線「北新地」駅徒歩7分
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間取り |
1LDK〜3LDK |
専有面積 |
40.57m2〜87.72m2 |
価格 |
6900万円〜2億1000万円 |
管理費(月額) |
1万4855円〜3万605円/月 |
修繕積立金(月額) |
7950円〜1万7190円/月 |
種別 |
新築マンション |
総戸数 |
584戸 |
販売戸数 |
14戸 |
完成時期 |
2022年3月8日(完成済) |
入居時期 |
2025年10月下旬予定 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:RC56階地下1階建一部鉄骨 敷地の権利形態:借地権の準共有 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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こちらを参照下さい。
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梅田ガーデンレジデンス口コミ掲示板・評判
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1501
匿名さん
そもそもここは新築マンション板や。エステムは中古だから中古マンション板いけ( ・△・)
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1502
匿名さん
相場よりも高い場合、相場の物件より何らかの付加価値がある…
確かにそう考えたいですが土地の取得にコストがかかっている場合や
明らかに値づけを間違えているマンションもあるかと思います。
勿論マンションのクオリティとして還元されていれば一番いいんでしょうけどね。
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1503
匿名さん
取得コストを含めるため又は値付けを間違ったための高価格設定なら
誰も買わないという結果になるだけだと思いますよ
価格設定が高すぎるおかしいと思うなら買わない選択でいいんじゃないでしょうか
売れなくて困るのはデベだけです
もし騙されて買った人がいたとしても
損をするのは買った本人だけです
どちらにしても他人がとやかく言うことでもないでしょう
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1504
マンション検討中さん
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1505
匿名さん
スミフで大コケした物件ってあります?
このやり方で大失敗したこと無い企業なら、1期が安くてそれ以降の値上げは変えないと思います。
ただ、相続した地主さんは定借嫌いな人多いんで、地主率の高い関西だと厳しいように私は思います。
地主さんは子どもに稼ぐ力が弱い人が多いので残したくなる気持ちは見ていて納得できます。
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1506
匿名さん
外観、内観のデザインが超悪過ぎます。
エレベーターホールなんていつの時代って感じです。せっかくの一等地なのに残念です。コスカし過ぎです。
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1507
匿名さん
>>1506
エレベーターホールは昭和から平成バブルの時代を思い出すデザインです。スミフらしいけど。
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1508
通りがかりさん
共有部分のデザインはそれぞれの好みがあるでしょうが
内装の素材は大阪本町とかに比べれば高級な物を使用してますよ
共有部全体にそう言えることですが
ただありきたりの施設ばかりで目新しいものは無いし、高揚感も感じるような仕様ではないかなとは思います
逆に専有部分の仕様とのギャップが鮮明になってしまってるくらいです
売れなかったら賃貸に回そうという魂胆が見え透いている仕様なんでしょうね
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1509
匿名さん
ブリリア堂島は場所はともかくデザインが洗練されていますね。
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1510
匿名
>>1508 通りがかりさん
内装に関して、具体的な例を教えて頂けますか?
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1511
匿名さん
ここのMRを初めて訪問してから、もう直ぐ1年になるなあ。
結局買わなかったけど、懐かしい。ウメキタ待ち。
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1512
マンコミュファンさん
>>1511 匿名さん
買わなかったより買えなかった人の方が多いんでしょうね。
定借をどう捉えるかですがここを上回る立地はない。
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1513
匿名さん
実需で住もうが、賃貸に出そうが定借なのは問題にならない。
大阪で定借の馴染みが無いせいか、リセールが読めないのが唯一の懸念。
駅の北側に住むよりいいと思うけど。
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1514
マンション検討中さん
>>1512 マンコミュファンさん
駅との距離だけを立地と言うならそうかもしれません。
でも実際、住むなら環境なんかも含めての立地ですよね?
風俗街に隣接してて、近くには暴力団の持ってるビルがある場所が立地ナンバーワンとは思えないのですが。
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1515
マンコミュファンさん
>>1514 マンション検討中さん
梅田に環境なんてないでしょ。
環境求めるなら北摂、芦屋の高級住宅街に住んで下さい。
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1516
匿名さん
>>1513 匿名さん
北区はやはり大阪環状線の内側が良いですよね
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1517
匿名さん
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1518
検討板ユーザーさん
>>1517 匿名さん
想定内でしょ。売り急ぐ会社じゃないからね。
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1519
匿名さん
>>1518 検討板ユーザーさん
ゆっくりし過ぎて古くなりますが。
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1520
匿名さん
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1521
匿名さん
このペースで販売していると完売より定借の終わりの方が早くきそう。流石に遅すぎる。
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1522
匿名
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1523
口コミ知りたいさん
定借だから時間が経つほどお値段据え置きでも、実質的には値上げの効果が出てきますよね
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1524
マンション検討中さん
>>1517 匿名さん
苦戦してるように見えてるだけ。
見る目が一流の社長はみんな買ってるでしょ。
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1525
マンション検討中さん
スミフはおそらく東梅田あたりの再開発案件を水面化で動かしてるのでは?それありきの価格設定になってて、10年後振り返ってみたら妥当な値段だった、なんてパターン今までもいっぱいあったし
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1526
マンコミュファンさん
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1527
匿名さん
梅田行った時に、何こんなとこにマンション!?むっちゃ便利やん!!で調べて値段見て撃沈したけど、今キッチンとかの仕様みてがっかりしたからもうどうでも良くなった。むっちゃ普通やん(´・ω・`)
でも念のため老後用に資料だけ欲しい
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1528
マンション検討中さん
エレベーターホールドがザ・キタハマみたいにバブリー笑
てか周辺環境が落ち着かんわココ
あの辺で居酒屋チェーンかパチンコ屋社長が便利に通うって感じ
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1529
マンコミュファンさん
>>1528 マンション検討中さん
物件概要に販売戸数5戸とあるのに、間取りに6タイプあるのは矛盾してませんか。販売戸数が6戸以上ないとおかしいと思います。
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1530
匿名さん
>>1529 マンコミュファンさん
期ごとに分けて追加供給される仕組みです。いまの5は、現時点での売れ残り。
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1531
マンコミュファンさん
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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1532
マンコミュファンさん
[複数の同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]
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1533
マンション検討中さん
スミフの営業はみてないでしょ。笑
庶民の意見は聞かない営業スタイルですから。
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1534
マンション検討中さん
このマンション値上がりは期待出来んかもしれないけど、値下がりもしなさそう。
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1535
マンション検討中さん
堂島ホテル上しかり、この物件しかり、うめきたしかり、ロレックスの限定モデルみたいな感じになるのかな。
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1536
マンション検討中さん
絶対10年間は価格下げないみたいだからその間は安心だろうね。
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1537
匿名さん
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1538
匿名さん
>>1536 マンション検討中さん
そんな契約になってるの?
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1539
匿名さん
>>1535 マンション検討中さん
どっちも中国需要で値段上がってるのも一緒。あとはGクラスとかも。
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1540
匿名さん
>>1535 マンション検討中さん
ロレックスの "限定モデル"って…
あまり詳しくないなら書かない方がいいですよ。
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1541
匿名さん
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1542
匿名さん
全然売れていないみたいですが余裕ですね。
もう新築ではなくなりそうですね。
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1543
匿名さん
>>1542 匿名さん
もう新築ではなくなりそうって…
あまり詳しくないなら書かない方がいいですよ。
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1544
匿名さん
>>1543 匿名さん
こういったスレは意見の交換の場なので、
書かない方がいいですよとはナンセンスですね。
人が感想を述べただけのことに
あなたこそそういったことを書かない方がいいのじゃないですかね。
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1545
通りがかりさん
10年間は新築として売るんでしょう?
長期間だれも住んでいなかった家ってどうなんでしょうね
見た目表面はキレイでも中身は錆びたりボロボロだったりしないのでしょうか
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1546
匿名さん
>>1544 匿名さん
事実と異なることなので書かない方がいいという指摘です。
あなたの書き込みこそナンセンスですよ。
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1547
買い替え検討中さん
高いって言ってる人いるけど住友は今の相場みてるんでなくて2ー3年後の相場みてこの価格出してるんだろ。
つまりは2ー3年後には今の価格も大して高くならないほどに大阪のマンションは全体相場が上がっているということ。
2ー3年掛けて売り切る住友らしい価格のつけかたと見えるんだけどな
住友の他のマンション見てても大体そんな感じじゃん。
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1548
匿名さん
>>1546 匿名さん
厳密には事実ではなくても、それが人の判断や考え方に決定的な影響を与えないならば、いちいち指摘しなくても良いではないか、ということです。いたずらに角を立てることもない。1546さんは普段の会話でも、そうやって指摘しているわけではないでしょう。
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1549
口コミ知りたいさん
しかし玄関、エレベーターホール、フィットネスどれもデザインが古くさいですね。
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1550
匿名さん
>>1546 匿名さん
今気づきました。
>>1546さんが書いてくださってるように思ってます。
何も知らないなら書くなということであれば、
ここは見ているだけの人が多くなります。
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1551
匿名さん
ここがあまり人気がないのは堂島に三井がタワマンを建てるという妄想で
足踏みされてる方が多いことも一つの要因でしょうかね。
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1552
マンション検討中さん
>>1551 匿名さん
関係ないでしょ。
三井は堂島とライバルになるでしょうね。
ガーデンは定借だし立地からしても別物かと思います。
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1553
口コミ知りたいさん
三井の堂島は三井プレミアムホテルだと聞いてしまいました。
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1554
匿名さん
>>1553 口コミ知りたいさん
オークウッドホテルとサービスレジデンスらしいですね。
パークコートを期待してたのに残念。
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1555
匿名さん
>>1553 口コミ知りたいさん
シニアレジデスという噂もありますよね。
いずれにせよ定借ですから、こちらと同じ。
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1556
匿名さん
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1557
マンション検討中さん
内覧会始まったみたいですね。中入ろうとしたら警備員さんに止められました。
従業員さんに聞いたら6月頃からモデルルーム出来るみたいですね。
そうなったら、見に来る人が増えるから値段上がるかもって言われた。
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1558
口コミ知りたいさん
>>1557 マンション検討中さん
住友ならそんな単純な事ありえるんですね。
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1559
マンション検討中さん
竣工後から値上げは住友の基本戦術です。ただここはまだ40戸くらいしか売ってないだろうからそもそも値付けが公開されてない部屋の方が多そうですけど
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1560
マンコミュファンさん
場所は良いけど、周りがパチンコ屋、飲み屋、風俗、カラオケ屋では風紀上あまりにも良くないと思うのは自分だけでしょうか? 後、道が汚過ぎますよね。鳩のフンや嘔吐物がかなり落ちていて、買うという選択肢は全く湧かなかった。
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1561
匿名さん
>>1560 マンコミュファンさん
本当におっしゃるとおりですね。残念すぎます。
マンションのグレードも価格の割にチープです。
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1562
通りがかりさん
えーうちは阪急に近いしここ買いたいよ。お金ないけど(´・ω・`)
数十年後定年退職してから買えそうなら買うわ。
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1563
名無しさん
>>1562 通りがかりさん
年寄りには住みづらい街。
繁華街は若い人が住む街です。
トロトロ歩いている自分自身を想像すると
ここでは住みづらいと思ってしまいます。
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1564
匿名さん
>>1563 名無しさん
30代でも住みにくいです。周辺がごちゃごちゃしすぎ、清潔感が無いです。入居予定のホテルといったら、ここと同じような中途半端なグレードのホテルです。
間違いなく販売苦戦すると思います!
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1565
匿名さん
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1566
マンション検討中さん
値段下げたら欲しい人はいくらでも出てくる。抽選にならないギリギリの値段をつけようとするのが住友ですからねえ
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1567
マンション検討中さん
値段下げる?住不ですよ。
10年経ってもしませんよ。
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1568
匿名さん
不動産市況が悪化して欲しくは無いが、仮に悪化したらスミフがどうやって在庫を値下げせず捌くのか興味はあるね。
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1569
匿名さん
>>1568 匿名さん
そりゃ値下げするっしょ
確かした事例も掲示板で書かれてた。まあ、この立地なら基本はしないと思うけど
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1570
マンション検討中さん
円安からの金利上昇が現実になった場合、マンション市場、特にこちらの物件にも影響はあるのでしょうか。
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1571
マンション検討中さん
>>1554 匿名さん
私は星のやグループと聞きましたけど。
デザインも星野さんで。
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1572
匿名さん
GW中は休まず営業だそう。
星のやグループが入るなら高級感ありますね!
お金払っても泊まってみたくなりそう・・・
梅田の駅が好きならOK、苦手ならあんまり。極端に分かれそうなマンションです。
私もすみふは値下げの話を聞いたことないです。ただでさえ不動産価格が高くなっていると聞いています。
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1573
匿名さん
梅田が好きなら、わざわざ下町の定借を高値で買わず、ウメキタ二期を待つでしょうね
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1574
マンコミュファンさん
>>1573 匿名さん
梅北二期が人気殺到で買えないから人気ないここを買うのでしょうね。
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1575
匿名さん
ココも良いが、ウメキタは今年中に動き(広告開始ぐらい)あるでしょ。
それなら、まずはウメキタを待つね。
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1576
マンション検討中さん
うめきた2期はここより高仕様でさらに高値で出てくるのでそうするとここが売れるという仕組みです
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1577
マンコミュファンさん
>>1576 マンション検討中さん
梅北二期がここより高仕様?、さらに高額?、今年中に動きある?、そんな情報、発信元はどこですか。
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1578
マンション検討中さん
昨日ここを通りましたが、周辺はパチンコ屋だらけだし、焼き鳥屋の煙は立ち込めるわ、ファッションヘルスやら、カラオケやら、街がカオス過ぎて興醒めしました。東京と全然違いますね。
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1579
匿名さん
強烈なカオスの香りが最高に大阪らしいやんか
2つくらい買いなはれ
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1580
匿名さん
>>1578 マンション検討中さん
「東京」って括るあたり都内近辺在住ではないでしょ。
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1581
eマンションさん
>>1572 匿名さん
星のやは高級ホテルとの認識されているのですか?
今は知りませんが昔はセントラルキッチンで安物の旅館との認識していましたが・・
商いの仕方がゴルフ業界のアコーディアにそっくりです。
ゴルフする人にはどういう会社かご理解頂けると想いますが。
双方ともゴールドマンサックスが絡んでいますしね。
最小限の投資で最大限の利益を追求する。
その為には人目を憚らない・・
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1582
匿名さん
>>1581 eマンションさん
ザ・マウンティング・コメント
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1583
匿名さん
>>1581 eマンションさん
そんな大昔の事しか知らないなら大人しく黙ってましょうね。
価値のないポエムを書くのはご自身の日記にどうぞ。
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1584
通りがかりさん
資源高で円安ですし、数年後には買っておけばよかった!って物件になるんでしょうね、きっと。
さらに中国の外出規制終わったら金持ちが加速的に買いに来そう。。
好みの差がハッキリしてるけど、後にも先にも立地があり得ない物件。
あー、金持ちだったらなぁ
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1585
匿名さん
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1586
匿名
>>1583 匿名さん
なかなか厳しいコメントですが、同意します。
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1587
マンション検討中さん
>>1576 マンション検討中さん
うめきた2期も定借という噂を聞いたのですが本当でしょうか?
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1588
匿名さん
>>1587 マンション検討中さん
うめきた2期は確か地所さんだから、もし定借なら安くしてくれるのを期待します。
>>1578 マンション検討中さん
そのパチンコ屋さんがあるからこそ、地下街からここへの便利なエレベーターを利用できます。ありがたや。
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1589
匿名さん
>>1587 マンション検討中さん
上本町駅前ですら定借の時代だからね・・・
建築費高騰で採算合わせるために、十分あり得る。
特に資産価値を維持したいグラメ民からの、定借願望強すぎて。
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1590
匿名さん
タワマンの土地の持ち分なんてほんの数十平米なんだから別に定借でええやんと思う。
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1591
評判気になるさん
マンションの土地の区分所有の実用的な価値はぶっちゃけないに等しいと思うけど、日本の文化だと所有権の売買が好まれる
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1592
匿名さん
>>1591 評判気になるさん
相続地主は定借気にしますよね。子どもに相続させたいらしいけど、自分だったら現金や有価証券相続できた方が嬉しいです。
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1593
匿名さん
定借が増えてるのは、定借にニーズがあるからではなく、定借の方が儲かるからです。(笑)
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1594
匿名さん
土地が好きなの地主と中国人位やろ。中国の人が所有したがるのは制度上分からんでもないが。
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1595
通りがかりさん
>>1593 匿名さん
ここなんてスミフが取得して、販売価格に土地代を上乗せして、さらに借地料までゲットですからね
おそらくほぼタダ同然で土地を入手できたのでは?
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1596
匿名さん
ここにきて
「土地なんてこだわるな。定借でOK」
とのコメントが増えてまいりました。
スミフは、ここの土地にこだわってるみたいですけどね(笑)
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1597
口コミ知りたいさん
>>1596 匿名さん
所有権にこだわるなって事でしょう。
不動産は立地が全てです。
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1598
匿名さん
>>1595 通りがかりさん
本当に販売価格に(所有権としての)土地代を上乗せしているなら
違法行為になりますから監督省庁に通報するのがいいですよ
ただ、妄想では相手にされませんからただ同然に土地を入手した等も含めて
根拠となる事実を示すことをお勧めします
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1599
匿名さん
所有権と定借じゃ将来的な残存価値が全く違うぞ。
せめて普通借地にしとけ。
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1600
マンコミュファンさん
>>1599 匿名さん
NE-80Fですが、2.1億で出ていましたが、また2億に戻っています。現在の分譲は30~35階のみじゃなかったですか?
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1601
匿名さん
>>1597 口コミ知りたいさん
それなら、賃貸で良いのでは
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1602
通りがかりさん
>>1599 匿名さん
普通借地よりは定借のほうがよくね
一軒家の普通借地ならいいけど、大規模マンションの普通借地は更新の度揉めそう
来世には金持ってけないから、パーっと使う人もいてもええんちゃうか
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1603
匿名さん
>>1600 マンコミュファンさん
NE-80Fは35,34,33,30階が2億で販売済みで31階は1期で販売されずに残ってました。32階はスカイラウンジなのでありません。
完全な憶測ですが、次に31階を2.1億で出す予定だったのに1期の部屋がキャンセルされたのかな。
まだ2期販売は開始されてないのでただのミスな気がします。
それでも2期で2.1億に値上げされる可能性はありますね。
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1604
マンコミュファンさん
>>1603 匿名さん
この価格でも売れないのに、値下げしたいくらい。
スミフは値下げはしませんが、値上げはないでしょう
。
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1605
匿名さん
>>1602 通りがかりさん
定期借地は地主の利益を保護するための制度ですから
借地人側には対抗力がほとんどないんですよ
普通借地(居住目的限定)であれば更新の時に揉めたとしても
余程の事情がない限り借地人側が勝ちますが、
定借は問答無用で追い出されますからね
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1606
匿名さん
ブリリアのようにラグジュアリーホテルだったら、マンションのグレードも今よりもっと良くなり間違いなく人気爆発してたでしょう。
こんな中途半端なホテルだとマンションも格が落ちてしまいます。
しかしこんな古臭いデザインのマンションよく考えましたね。
エレベーターホールなんてセンスのかけらも無いです。いつの時代に戻ったのかな?
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1607
匿名さん
>>1605 匿名さん
>定借は問答無用で追い出されますからね
むしろ追い出されたいんですが。そんな古い建物いらん。
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1608
匿名さん
>>1607 匿名さん
築70年のマンションにさらに住み続けたい人は少数派で、所有権みたいな資産性がないなら普通借地ではなく定借で明確な区切りがある方が助かると思う
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1609
匿名さん
>>1607 匿名さん>>1608 匿名さん
確かにw
借地借家法は住む場所がなくなって困る賃借人が存在する
という前提で作られた法律ですからね
今の時代にはあまり馴染まない考え方かもしれません
確実に手放したいというなら定借のほうがいいかな
普通借地だと建物が残っていればほぼ確実に更新される上に
定借よりは建物に資産性があるため販売時の価格も高くなりますからね
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1610
マンション検討中さん
定借か普通借地かはどちらでも良いですが、何故ここが人気がないかは明確です。高いからです。ブリリアタワー堂島は売れてますから。住不は値引きしないからこのまま売れ残ると思います。
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1611
マンコミュファンさん
>>1610 マンション検討中さん
高くても堂島のようなフォーシーズンとか豪華仕様が売りならばいいのですが、ここは立地だけなので、もう一つ何かプレミアの売りが必要ですね。
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1612
匿名さん
>>1611 マンコミュファンさん
併設ホテルがビジホなのが痛かったですね。
多少無理してでもパークハイアットとかアマンとか呼んできたら箔がついたのに。
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1613
匿名さん
>>1610 マンション検討中さん
すみふは人気殺到してすぐ完売するような価格にしない事は有名ですからね。
予定の販売期間を目一杯使って顧客が買えるギリギリの価格を見極めて売るんです。
値引きは知りませんが販売価格は調整してますよ。
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1614
マンコミュファンさん
>>1613 匿名さん
その通りだとは思いますが、ここに関しては、これまでのノウハウが活かされていないように思うのは、私だけでしょうか。
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1615
評判気になるさん
>>1613 匿名さん
ちなみに予定の販売期間は10年計画らしいです。
これから更に大阪も価格上がっていくと見てるんでしょうね。
ま、私も大阪でタワマン持ってるので期待してますが。
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1616
匿名さん
>>1614 マンコミュファンさん
1614さんだけだと思いますよ
価格設定を間違えたなら誰も買いませんが
そこそこ売れているようですからね
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1617
匿名さん
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1618
マンコミュファンさん
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1619
匿名さん
>>1614 マンコミュファンさん
他のシティタワーでも販売初期は高すぎてこんなの売れるわけないと毎回のように言われてますね。
すみふの販売方針を理解できない人は完売しない事をただのやせ我慢と感じるのでしょう。
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1620
匿名さん
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1621
検討板ユーザーさん
>>1613 匿名さん
ん~…残念だけど…ここは立地一辺倒でプレミア感を感じない…その結果いまいち、そう思っている方も多数いらっしゃるのは事実かと。
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1622
匿名さん
>>1620 匿名さん
同じことです。貴殿が理解できてないだけですよ。
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1623
匿名さん
スミフの販売方針が気に入らないなら別のデベから購入すればいいのに
なぜスミフのマンションにこだわっているんですか?
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1624
匿名さん
>>1622 匿名さん
理に適ってるとは思いますよ。売れてないのか、敢えて在庫を残しているのか分かりにくいなとは思いますが。
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1625
匿名さん
>>1621 検討板ユーザーさん
どのマンションにもいろんな評価をする人がいるのは至極当然ですね。
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1626
匿名さん
>>1624 匿名さん
完売しない事をただの開き直りと感じることは理にかなっている????
理ではなくあなたの感想ではありませんか?
企業のすることですから売れずに困っているというなら何らかの対策をするはず
しなければ損失をだしますから
他の物件でも価格を下げることなく在庫として残しているなら
そういう販売方針だと思いますけどね
あなたと同じく、これは私の感想ですがw
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1627
匿名さん
-
1628
マンコミュファンさん
>>1626 匿名さん
マンション自体ではなく、スミフの営業方針について炎上していますね。ということは、ガーデンには魅力ないということですね。
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1629
匿名さん
魅力を感じるかどうかは個人の感性によりますから
理解できる人にとっては魅力のある物件であり
理解できない人には魅力のない物件なのでしょう
不思議なのは理解できないし魅力も感じないのにこの物件に執着している人です
なぜそれほどまでにスミフのマンションにこだわっているのですか?
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1630
匿名さん
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1631
匿名さん
>>1627 匿名さん
昨今の経済事情などを考えれば不当と言えるほどの価格設定ではないのだと思います
この価格では購入できない人もいると思いますが
そういった購買層向けの物件もそのうち作るでしょうからそれを待つか、
又は、全体の相場が下がるのを待つしかないでしょう
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1632
匿名さん
>>1629 匿名さん
ヒマ潰しに決まってるじゃないですか
アナタと同じです。
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1633
匿名さん
>>1632 匿名さん
すぐ前の「あなたと同じ」という表現が気に障ったのですねw
暇つぶしにもいろいろあるものですが
スミフが開き直っていると思い込み
スミフのマンションに魅力がないと書き込むことで
暇をつぶせるなんて平和でいいと思います
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1634
マンコミュファンさん
>>1633 匿名さん
仰っている意味がよく分からないのですが、あなたも
スミフのマンション、特に梅田ガーデンは魅力がないと認めているのですね。
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1635
匿名さん
>そう思っている方も多数いらっしゃるのは事実かと。
なんてい仰ってる方もいましたが、自分と同じ思いの人が大勢いると感じることで
満足感を得ているのですね
ちょっと同情しちゃいましたが
そういう幸せな暇つぶしもいいですねw
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1636
マンション検討中さん
私は単純に予算があれば住みたいマンションです。
初期にマンションギャラリーで楽しみにしていたころが懐かしいです。
価格が発表され、予算大幅オーバーで断念しましたが、そんなことあるわけないと思いながらも下がったらいいのになーと思っています。
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1637
マンコミュファンさん
>>1636 マンション検討中さん
あなたのような方は多いと思いますよ。
価格が下がれば人気は出ますね。
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1638
匿名さん
つまり魅力的な物件なんですよね
みんなが欲しがる高根の花だけど高くて一部の人しか手が出ない
そういうブランド化を図りたいから価格を下げないのでしょうね
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1639
マンコミュファンさん
>>1638 匿名さん
価格も立派な魅力でしょう。
だから魅力なしと判断されたのです。
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1640
匿名さん
外国の富裕層のお買い上げが増大していくのでしょう。
万博あるし、後は...
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1641
マンコミュファンさん
>>1640 匿名さん
世界的不況に向かっている今、それはないんじゃないですか?
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1642
匿名さん
昨年末のニュース記事によると、中国人がまだ割安である日本の不動産を買っているそうですからね
富裕層に不景気は関係ないようです
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1643
マンコミュファンさん
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1644
匿名さん
不動産バブルの崩壊とゼロコロナ政策により国内景気が後退しているからこそ
資産を海外の安全な地域へ避難させようと考えるのですよ
1週間前のニュースではそろそろヤバイとあったけどどうなることやら
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1645
名無しさん
>>1641 マンコミュファンさん
不況だろうが、儲けてる人は儲けてますからね。
大衆商品ではないので相場とかもあんまり関係ないんじゃないですか?
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1646
マンション検討中さん
中国については、今は国富の流出に目を光らせてますよね
外貨の持ち出し制限も厳しくなりましたし、暗号通貨も違法になりました
パスポートも裁断して出国出来ないようにしてるなんて報道もありますね
当分は安易に期待しないほうが良いのかなと思いますけれども
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1647
匿名さん
何でこんなにしょうもない薄っぺらいマンション建てたんやろ?
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1648
マンコミュファンさん
>>1644 匿名さん
仰る通りだと思います。
コロナ禍以前は、リバウンドバブルだったのでしょう。
爆買いも、もう昔のようには戻らないです。
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1649
匿名さん
>>1648 マンコミュファンさん
期待どおりになるといいですねw
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1650
匿名さん
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1651
マンコミュファンさん
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1652
匿名さん
全く洗練されていないデザインですね。
何の進化もない今までと同じタワーマンションですね。
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1653
マンコミュファンさん
>>1652 匿名さん
東京建物のブリリアがライバルになることは分かっていたはずなのに、立地で勝っているだけに、どうして他に
プレミアが付けられなかったのでしょうか?
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1654
匿名さん
>>1653 マンコミュファンさん
ここの販売開始の数ヶ月前に堂島の発表があったくらいなのでここの計画時には堂島の内容は分かってなかったと思いますよ。
むしろ堂島の方が立地面が弱いだけに仕様に全振りしたんでしょうね。
正直言って発表されるまで堂島は眼中になかった。
そんな堂島の仕様が大阪標準だと思ってはいけません。
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1655
匿名さん
優越感を得るためにマンション購入を検討しているか
利便性を得るためにマンション購入を検討しているか
この二つの比較なんですかね
こちらのマンションは利便性に優れているようですから
優越感が欲しい人が検討する物件ではないでしょう
利便性と優越感どちらも欲しいなら
もっと高価な物件を探しましょう
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1656
マンコミュファンさん
>>1655 匿名さん
なるほど。
利便性と優越感ですね。
それでは次のターゲット、梅北2期北ヤードは、
そのどちらにも当てはまらないのではないですか?
公園があるから優越感になりうるのでしょうか?
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1657
匿名さん
>>1655 匿名さん
大阪でここより高価な物件ってどこですか?
ここが一番利便性が高くて一番高価な物件だと思ってました。
部屋単位ではなく物件としてです。
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1658
マンコミュファンさん
>>1657 匿名さん
夜に電気が灯っている部屋がありますが、もう入居が始まっているのですか。
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1659
口コミ知りたいさん
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1660
マンコミュファンさん
>>1659 口コミ知りたいさん
なぜこんなに遅れているのでしょうか。
建物は3月完成じゃなかったですか。
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1661
匿名さん
>>1660 マンコミュファンさん
竣工後でも点検しますよ。
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1662
マンコミュファンさん
>>1661 匿名さん
南西角38階2.1億は、3000万の値上ですね。
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1663
匿名さん
>>1662 マンコミュファンさん
2.1億はNE-80Fだったと>>1600で書かれてましたがSW-85Bも2.1億ですか…
坪709万が828万ですよ?
大淀のグランドメゾン中古が30階で坪600万や40階坪700万で売出しているのを見るとまだまだ相場が上がるのかもしれませんね。
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1664
匿名さん
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1665
eマンションさん
>>1660 マンコミュファンさん
竣工と引渡しは全く意味が違いますよ。
竣工とは、役所検査、検査済証が降りたよ、という意味
引渡しは、顧客に引き渡しの準備が整って、契約約定として設定される日にち
この物件は、7月末ですね。
いまは、もう計上調整入ってるから来春まで引渡し受けられないけどね。
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1666
匿名さん
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1667
匿名さん
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1668
匿名さん
>>1665 eマンションさん
1期の売れ残り住戸もすぐに計上調整(売上の計上を先送りして利益の調整)のために引渡しを2023年4月に先送りしてしまいましたね。
今期の利益分はお腹いっぱいなんでしょう。
次期決算で増収増益を維持する為にマンション事業で調整するようですね。
現場の販売員はともかく会社はここを本気で売り急いでないのが分かりますね。
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1669
lolo
北梅田開発南区と北区のタワーの坪単価はいくらでしょね?
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1670
販売関係者さん
もう入居してます?周囲の囲いもなくなりましたし明かりもついてるようにおもいます
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1671
匿名さん
>>1670 販売関係者さん
ラトゥールは知りませんがレジデンスはまだ入居日ではないですよ。
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1672
匿名さん
1ドル134.28円。人民元20.07円。
坪単価700は、外国人からしてみれば安すぎ。
東京の三田ガーデンヒルズで坪1300と言われているので、
強気で良いと思います。
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1673
匿名さん
>>1672 匿名さん
結局買うのは外国人=中国人なんですが、定借って所有権の無い国の人からするとどうなんでしょうか。
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1674
評判気になるさん
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1675
通りがかりさん
堂島2丁目にパークコートができるみたいです。ここは影響ないかな?
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1676
匿名さん
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1677
匿名さん
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1678
口コミ知りたいさん
元々、高層階はラトゥール、低層・中層はプラティーヌで
全戸賃貸の方針だったのだから
売れなくても問題なしでは?
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1679
マンション検討中さん
賃貸の未入居リスクを買主に全振りした物件ですからね。
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1680
マンション検討中さん
ラトゥールならともかく、仕様がふつうの住友不動産のタワマンでこの価格は、誰もすみたくないね。
そのラトゥールでさえ天井が低いし、あまり期待できぬ。
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1681
マンション検討中さん
商店街側のエスカレーターかっこいいですね。
ドヤ顔で入っていきたい。
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1682
匿名さん
東京だと私鉄ターミナル駅(新宿・池袋・渋谷・北千住・上野・品川・五反田)の
マンションって程度の低い住民ばかりで、
校区も悪く、比較的、リーズナブルだったりする。
そして、繁華街でなく、地下鉄しかアクセスのない
紀尾井町、麻布十番、半蔵門、青山一丁目あたりのマンションが
坪1000くらいする。
大阪も、梅田は程度が低くて、とくに梅田の北側の外周は貧民窟になっていく。
もう少し価格を見直すべきに思うし、土地を所有権の共有に変更でも良いのでは?
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1683
匿名さん
>>1682 匿名さん
土地が所有権の共有になっても住心地は変わらんやろ。
所有権があると何で人気になるのか分からん。タワマンなのに。
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1684
匿名さん
>>1683 匿名さん
土地神話がまだ残ってるんだと思いますよ
単独所有ならそれもまだ分かりますが、マンションでは共有ですからね
土地の共同所有なんて面倒くさいだけでメリットなんて少ないけど、
大勢の人が借地権より価値があると思っていて高額で転売できるから
人気があるんじゃないでしょうかね
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1685
匿名さん
>>1684 匿名さん
自国の土地買えない中国の人が買わないから定借人気無いんかな。わざわざ国外に買う意味ないもん。
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1686
匿名さん
>>1682 匿名さん
そもそも教育熱心な子育て世代がターミナル駅周辺に住むってのは向かないからな。治安もよくないし雑多で教育に悪い。
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1687
匿名さん
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1688
匿名さん
堂々竣工の連絡がありました。どれくらい売れてるのでしょうか。
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1689
匿名さん
>>1686 匿名さん
鉄緑には近いから中学上がった後はええんちゃう?
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1690
匿名さん
先日、テレビのニュース番組でやってたが
東京は都心の物件が外国人に人気で、問い合わせが多数だそうだ。
そしてその例として紹介されていた中古が、
シティータワー品川
もちろん住不を代表する定借です。(有名という意味、仕様は低い)
外国人は、投資対象として定借でも気にしないんですね。
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1691
マンション検討中さん
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1692
匿名さん
控えめにいって20年程度かけて売っていきますので。
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1693
匿名さん
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1694
マンション検討中さん
>>1691 マンション検討中さん
1期販売後は2,3戸を8回ぐらい販売してるので、プラス20戸ぐらいかな。それでも70戸なので、まだまだこれからですね。
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1695
匿名さん
>>1694 マンション検討中さん
販売住戸数が5から6になってるのは2期の前に1期以外の住戸を売り出していたって事なのですね。
キャンセル住戸で増えたのかと思ってました。
すみふの売り方はよく知らないんですが、そうやって小出しにして販売済の住戸数が分からないものなのですか?
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1696
匿名さん
スミフは超お金持ちなんで、売れなくても何とも無いし余裕があります。
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1697
マンション検討中さん
新築の需要は同じエリアで一度に大量にないから時期を分けてるんですよ。他の会社の販売方式だと大規模タワーは一気に大量の客を捕まえないといけなくて捌くのが大変。
たとえ築数年とかなっても未入居で売主の保証があって駐車場も確実に確保できる、そこに引かれて買う人が出てくるのです。
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1698
匿名さん
>>1697 マンション検討中さん
それは考え方がおかしいですよ。間違いです。
魅力的なマンションであれば客を捕まえていなくても、勝手に寄ってきますので、ほっておいても買ってに購入してくれます。
ここは価格と造り込みが全く合っていません。
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1699
マンコミュファンさん
鉄緑ていうワードに反応できるかどうかで、ある程度の教育レベルが知れちゃうよね、、、、
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1700
マンコミュファンさん
>>1699 マンコミュファンさん
90Aは載っていませんが、売れたのかな。
モデルルームになったはずですが。
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1701
マンション検討中さん
>>1700 マンコミュファンさん
売れたみたいですね。
棟内の90Aモデルルームはもう少し下の階のようですがモデルルームを見て売れていってるようです。
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1702
通りがかりさん
>>1701 マンション検討中さん
おそらく売れていないですよ!
また数ヶ月後に価格変えて出してくると思います。
まあ、聞くところによると全く、全く売れていないとの事です。ブリリア堂島タワーみればわかります。
ここは全てにおいて残念です。ホテルは自社の中途半端ホテル、マンションの中身は10年前と何も変わっていない。
まあ、会社自体が金持ちなんで何とも思っていないです。それがこの結果です。
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1703
匿名さん
>>1702 通りがかりさん
「聞くところ」というのはどこで聞いたことですか?
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1704
マンション検討中さん
今焦って売りたいとは思ってないのでお値段据え置きでこのまま販売継続ですよ。梅北2期とかが出てきたら販売加速するでしょうねえ
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1705
匿名さん
>>1702 通りがかりさん
売れてないのに90Aだけ販売リストから外して価格を変えて数ヶ月後にまた販売リストに載せる意味ってあるんですか?
90Aは他の階にもありますよね。
ブリリアタワー堂島とは顧客層も違うので見てもここの売行きは分からないと思いますが。販売住戸数を聞いたのですか?
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1706
マンコミュファンさん
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1707
販売関係者さん
高層階は結構電気ついてきましたね。住んでいる人がうらやましい
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1708
マンコミュファンさん
>>1707 さん
点検のため電気を灯しているだけのことです。
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1709
匿名さん
>>1704
ウメキタの購入層とここは違う気がします。ブリリア堂島の購入層もここに興味をしめした人は少なそうだし。
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1710
匿名さん
梅北は恐らく日本人が買えないような金額になるからこことは競合しないでしょうね。
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1711
マンコミュファンさん
>>1710 匿名さん
こちらも日本人が買えないような金額だから競合すると思いますよ。
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1712
マンコミュファンさん
>>1705 匿名さん
本日の更新で90Aまた載ってますよ。
売れたんじゃなかったんですか?
それとも売れたから他の階なんですか。
価格を変えて売りたかったんですが、さすがに出来なかったというところでしょうか。
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1713
匿名さん
>>1712 マンコミュファンさん
また載ってますね。
これだけでは売れたから他の階なのかキャンセルになったのか分からないですね。
価格を変えて売りたかったはず、というのは何故そう思ったのですか?
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1714
マンコミュファンさん
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1715
匿名さん
いつの間にか第1期8次まで販売がすすんでますね。
やはり好調のようです。
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1716
マンコミュファンさん
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1717
マンコミュファンさん
>>1716 マンコミュファンさん
ブリリアタワー堂島に勝るとも劣らず絶好調ですね。
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1718
マンション検討中さん
小出しにしているところが絶不調です。
8次って何?
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1719
eマンション
>>1718 マンション検討中さん
10年かけて売るんでしょ?
こんなもんじゃね。
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1720
eマンションさん
>>1718 マンション検討中さん
小出しにするのはスミフならではなので、不調か好調かは分からないですね。ただ急いでないのは分かりますね。
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1721
マンション検討中さん
いやほんとに、レンタルの土地に、
お金を使うってお金が余ってないとできないと思います。
中古になったら、レンタルの土地はローン
つきにくかったり、そもそも取扱う銀行も少なく、
リセールが厳しいでしょうね。
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1722
マンション検討中さん
>>1721 マンション検討中さん
東京で定借マンション保有してますが、中古でも別の部屋は普通に売れてますよ。要は立地です。
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1723
匿名さん
渋谷だと大人気なのに梅田だとダメなのがねえ。
公園ビュー無いから?
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1724
マンション掲示板さん
エントランス出ると、パチンコ屋、ゲーセン
パチンコ屋、東には風俗街が道路挟み広がる
パノラマビューですからね!
これは紛れもない事実!!
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1725
匿名さん
その弱点こそ、住不の目の付け所なのかも
財務的余裕があるからでける
新興企業にはできないな
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1726
匿名さん
下品なところが大阪の良さだと思うんですがね。
新宿もそうじゃん。
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1727
マンコミュファンさん
>>1714 マンコミュファンさん
90Aはもう出ないのですか?
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1728
名無しさん
パチ屋、風俗の劣等感からか、ここの人やたら東京に論点をすり替えますね。道玄坂、歌舞伎町タワーには住みたくはないが。
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1729
匿名さん
>>1728 名無しさん
仕事、大学、配偶者の実家とかで東京に地縁があるからなだけでは?
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1730
匿名さん
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1731
匿名さん
確かに、「新宿歌舞伎町ガーデンレジデンス」って感じあるね~
でもここは何が嫌って、ずっと土地を借りて、賃料払いつづけるのが嫌かな~
しかも、賃料数年後に値上げの案内とか来たらめっちゃ腹立ちそう!!
やっぱりウメキタ2期でしょ!!!
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1732
マンション検討中さん
土地の賃料って、あがったりするんですね。
地価上昇の恩恵は、土地所有者の住友不動産が受け、
税金の上昇分とかを賃借人に払わされるイメージでしょうか。だとしたら、土地所有者おいしいですね。
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1733
検討板ユーザーさん
>>1732 マンション検討中さん
地下上昇すれば売却すればいい。
税金気にする人はここ買わないでしょ。
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1734
通りがかりさん
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1735
評判気になるさん
>>1734 通りがかりさん
分かってないなー
1733は相続税のことではないと思いますよ。
固定資産税は別に気にしないでしょ。
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1736
名無しさん
>>1735 評判気になるさん
的確なコメント。
ちなみに、相続税考えたら定借はメリットあるんでしょうか?
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1737
通りがかりさん
なるほど、確かにガーデンは固定資産税も含めたランニングコストまで細かく気にしたら買える物件では無いですね。なお相続対策として定借は有利で、とりわけガーデンは最強でしょう。
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1738
匿名さん
最高裁で、路線価評価の相続税逃れが却下され、
2億4000万円を超える追徴課税のニュースは、
知らないのかな?
マンションも相続時にとても有利な路線価ではなく、
鑑定評価額=客観的な交換価格 で課税されてしまう
ある意味まともな時代が参りました。国も必死です。
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1739
eマンションさん
この判例で、相続の事一切触れるな的になった会社多いらしいね
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1740
口コミ知りたいさん
>>1738 匿名さん
この事例は、明らかに相続税逃れの目的で遠隔地の高額なマンションを複数購入したもので、高齢の被相続人の購入意思もはっきりしない特殊な事例でした(しかもなんと相続税ゼロと申告)。悪質と判断されてもしかたがありません。これ以降もタワーマンションも従来通りの相続税評価で認められています。なお、2021年度の国の税収は過去最高で特に徴税に必死になるという背景はありません。
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1741
匿名さん
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1742
マンション掲示板さん
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1743
匿名さん
>>1741 匿名さん
築70年のマンションの所有権を相続するよりいいのでは?
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1744
マンション検討中さん
定期借地権だけど、持ち主が分譲した不動産会社で70年後の解体料金も負担しなくていいというのは借地権マンションの中では良いほうだと思います。
70年経ったらそこを立ち退くだけできれいさっぱりお別れできるわけですし。
ほかの所有権マンションこそ70年後建て替えるのか修繕するのか誰がお金出すのかで揉めそうです
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1745
匿名さん
こちらは解体費用は徴収されないマンションですか。
他の定借マンションを検討した際によく考えると自分の持ち物でないマンションの解体費用まで負担するのはおかしな話だと感じたのでこちらの地主さんは良心的だと思います。
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1746
匿名さん
>>1745 匿名さん
貴殿の言葉で表現すると
土地:自分の持ち物でない
建物:自分の持ち物
→自分の持ち物でないマンションの解体費用まで負担するのはおかしな話
定借のマンションが大阪で苦戦している理由がよく分かりました。
リセールが不透明だから定借だと売れないんじゃなくて、客の頭の理解が追いついていない。
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1747
マンコミュファンさん
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1748
マンション検討中さん
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1749
マンコミュファンさん
>>1748 マンション検討中さん
住不の方の投稿でしょうか。
固定資産税を差し引いても、賃料はけっこう高いと思われますが。
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1750
匿名さん
ここを止めてうめきた南を期待してたら
2028年度に南街区の分譲マンションが竣工する予定なの?
待ってられないわい。
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1751
匿名さん
>>1748 マンション検討中さん
確かに。
2億でも70年で割ると年285万、月24万。
管理費や土地代含めても30万程度。
この場所で80㎡あれば、賃料45万ぐらいするので損はしないかな。
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1752
マンコミュファンさん
>>1751 匿名さん
住不の方の上手い計算でしょうが、その通りにならないのが常なんですよね。
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1753
マンション検討中さん
解体準備金はないですが修繕積立金が心配です。大規模修繕をどこまでするかとかを住友不動産に主導権握られてとんでもない額のプランにしたりしないかと…9-39階が分譲なので床面積的には住友不動産所有分(1-8階と40-56階)のほうが狭いですが…
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1754
匿名さん
>>1751 匿名さん
計算激甘すぎません?ハム太郎カレーですか笑
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1755
ご近所さん
リンゴの木村秋則によると宇宙人(人類と同じ姿)が2025年に大災害を起こし、2031年に人類の歴史を終わらすそうです。
人類の歴史は2031年で終わりです。
ちなみに宇宙人は霊現象を武器にすることができる。
人類はあと9年で滅びるので、2億円÷9で計算すべきです
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1756
通りがかりさん
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1757
匿名さん
>>1756 通りがかりさん
ちょっと何言ってるか分からないわ
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1758
マンション掲示板さん
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1759
マンコミュファンさん
>>1758 マンション掲示板さん
計算しても、しなくても分かっていることは、得するのは住不、大損するのは、購入者ということです。
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1760
匿名さん
>>1754 匿名さん
妥当な計算をするとどのくらいになるのか興味あります
計算式を示してもらえませんか?
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1761
匿名さん
誰も計算してくれないんで自分で計算してみました
修正ありましたらお願いします
2億(消費税込み)の物件として
管理費(月額) 28,255円
修繕積立金(月額) 15,820円
駐車場 : 43,000円(月額)
借地権の地代(月額)19,489円
あと上物だけの固定資産税と都市計画税がちょっとよく分からないけど年100万として
本体2億を70年で月割りして月額家賃を計算すると
427,992円(小数点以下四捨五入)
初期費用は
修繕積立基金(一括) 971,600円
管理準備金 14,127円
敷金584,670円
不動産取得税5,094,545円(軽減税率適用、購入額=評価額として)
登録免許税727,273円
印紙税100,000円
司法書士報酬100,000円
で計7,592,215円
月45万(管理費駐車場代等すべて込み)70年の賃貸物件の場合は
2年更新費用1か月分45万、敷金2か月90万として
更新費用34回分1530万まで考えると、買った方が安いってことになるよ
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1762
マンション検討中さん
固定資産税そんなにかかる?せいぜい40-50万くらいじゃないのかなあ…
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1763
匿名さん
>>1762 マンション検討中さん
そんな甘い考えしていますと将来どえらい事になりますよ。修繕設立金も20年後は倍近くになると考えている方がいいですね。
この異常な価格なら、よほどここ周辺の環境が好きでない限り見送った方がいいですね。
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1764
マンション掲示板さん
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1765
マンション掲示板さん
>>1763 匿名さん
20年後に倍になっても、プラス数万でしょ。
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1766
マンション掲示板さん
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1767
マンコミュファンさん
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1768
匿名さん
ここもブリリア堂島のように、コストカットは極力せずに真面目にしっかりとつくり、ラグジュアリーホテルを入居させていれば、こんな閑古鳥鳴いた状態ではなかったはずです。ラトゥールといっても東京グレードではなく札幌グレードですからね。大阪人は知らない人もいると思います。
業界では有名ですが、東京の人は目が肥えている方が多いですが、大阪は少ないので全てにおいてコストカットされています。
大阪は特に儲かるみたいです。
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1769
匿名さん
>>1764 マンション掲示板さん
75年で購入した場合の1か月分に当たる家賃を計算すると412,119円
賃貸した場合の更新費用は1665万
ますます買った方が安いってことになります
>>1763 匿名さん
修繕積立金の計画表を見てないので75年後までにどのくらい上げるつもりなのか分かりませんが
3倍まで直線的に上がったと仮定してそれを月割にすると1765さんが言うように
15,820円プラスされるだけですから月額家賃427,939円で誤差範囲です
>>1762 マンション検討中さん
マンション建物の固定資産税は予想しにくいんで高めにしてみましたが
50万なら上記価額から月額マイナス41,667円、更に買った方が安いという結果になります
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1770
マンション検討中さん
すごい。所有権マンションなら75年分の家賃とかいう考えにならないけど、「75年後に明け渡しておわり」と決まってるだけで計画が立てやすくなる。
変な話、人間も何歳で死ぬって決まってたらどうお金を使うか計画しやすいけどいつまで生きるかわからないとなったら判断が鈍るのと似ているなと。
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1771
匿名さん
安くてもいらないです。
玄関、ロビー、特にエレベーター前からなんて昭和の大浴場にきたみたい。仕事が適当すぎ!
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1772
名無しさん
>>1771 匿名さん
エントランスの大理石は素晴らしかったですよ!
実際に見られては?
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1773
マンコミュファンさん
>>1772 さん
>>1772 名無しさん
見ました。
コストカットの中で一点豪華というか、もっと肝心なところにお金をかけてほしかった。
モデルルーム、写真集、TVコマーシャルなし、
ここまでコストカットに徹底して、価格がお得かと思えば、この通りです。
まったく意味不明。
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1774
匿名さん
>>1769 さん
比較した上で75年も住めば"お得"になるのは至極当たり前な話です。変動要因も色々ありますが、一般的にはグロスが賃料x200-280ヶ月に収まらないと購入する意味はないですね。
1761さんのミスは、たまたま借地が70(75)年だからといって、それをそっくりそのまま割ればそりゃあ月あたりは安く見えますよ。その発想だと5000万で借地70年のマンションは月あたり6万+管理修繕等になりますね。賃貸と比べてお得かと言う議論は、殆ど関係ないことです。
この立地、仕様で、80mに2億払いたいかというと、仮に借地ではなかったとしても、私には理解ができません。
まあ正直そもそも買えませんが。
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1775
匿名さん
あとは、これは好みの話ですが、やはりブリリアの方がトレンドを感じますね。別にエントランスなど私は悪いと思いませんが、もっと攻めてもよかったのでは?せめて、ロビーはもっとWowが欲しかったです。
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1776
匿名さん
>>1773 マンコミュファンさん
販管費を徹底的に削減しているのは長期販売計画の為でしょう。
スミフは特にですが、物件価格の値付けは原価と利益と経費の積み上げでは決めていないですからね。その時点の相場と顧客の経済状況を見極めて決めてますよね。
ここは利便性を追求している人が買う物件です。
周辺環境とかそれ以外のことは些細なことと考えられないなら合わないでしょうね。
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1777
マンコミュファンさん
>>1775 さん
資料請求したら、DMだけ送られて来て、毎週のように棟内モデルルームへの案内電話が入ります。
梅北二期と三井も検討しているので、まだ購入する時期ではないと思っています。
それでも見学に行く価値ありますか。
すでに行かれた方、何か手土産などはありましたか?
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1778
マンコミュファンさん
>>1777 マンコミュファンさん
またまた90Aが2億で出てますが、何階ですか?
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1779
匿名さん
>>1774 匿名さん
>一般的にはグロスが賃料x200-280ヶ月に収まらないと購入する意味はない
ザックリと計算すると、賃料45万の物件なら9000万~1億2600万で購入する意味があるという意見ですね
200~280か月というと17年~23年ですが20年として、
この仮定なら20年後に建物を売却することになりますから
築20年のマンションが新築の6割程度の1億2000万で売れるなら
上記月額家賃を計算すると523,230円、初期費用7,592,215円
賃貸で家賃45万、更新費用は9回分405万、敷金90万
賃貸のほうが安いことになりますね
また、20年後も定借が不人気であれば売れないですが
その時はそのまま75年住み続けた>>1769のケースで試算しておけばいいのではないでしょうか
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1780
匿名さん
>>1779 匿名さん
まあ、大体そんなところです。プレミアのある住戸なので、280ヶ月ぐらいで見て、1.3億で買うと仮定すると割とmake senseすると思いますよ。
投資として考える必要は必ずしもありませんが、逆に2億払って貸し出して収入45万なら、税金考えると毎月赤字ですから。かといって、賃料60万で借りる人がいるとは…私には考えにくいです。無論、私が間違ってるかもしれません(ブリリアだって当初も今も、高すぎると思っている派ですので、保守的です。)
というわけで、領域としてはコスパとか相場とか度外視した趣味の世界だと思います。10万で十分なのに50万のスーツをノリで買うとか、そういう感覚じゃないでしょうか。
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1781
マンコミュファンさん
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1782
匿名さん
>>1781 マンコミュファンさん
1期1次から少なくとも13戸は売れたという事なんでしょうか。キャンセルは別として。
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1783
販売関係者さん
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1784
匿名さん
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1785
マンコミュファンさん
>>1784 匿名さん
住不は東梅田パークフロントもまだベントハウスをしつこく販売しています。中古ではなく新築物件としてです。もう5年ほどになるんじゃないですか。
ここは10年かけて販売すると言ってました。
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1786
匿名さん
梅田パークフロントも、本気で買う気があるなら3割は引いてくれるみたい。
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1787
管理担当
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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1788
マンション検討中さん
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1789
マンコミュファンさん
>>1786 匿名さん
3割値引なら、1億7500万ですか。
検討してみます。
住不はいい物件が多いので、値引すればすぐに売れますよ。
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1790
デベにお勤めさん
>>1780 匿名さん
その通りですね。
いま全く売れていません。賃貸については、営業のセールストークが大企業の役員の社宅に法人貸しできるとか言うのですがそんなものあるわけはありません。普通に貸して2億の物件で月45万がいいところでしょう。間もなく売り出し価格を下げざるをえないので欲しい方はしばらく様子見がよいと思います。既に売れた物件でも事業用ローン変動金利を使っているケースも多いので、金利が上がると耐えられず転売される物件も割安に出てきます。
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1791
マンション検討中さん
1.3億の部屋が月40万で賃貸としてでてましたが成約してるのかな
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1792
マンコミュファンさん
>>1791 マンション検討中さん
1790さんは2億の部屋が月45万ならと仰っていますが、1.3億のヘヤが月40万で借り手があるかどうか疑問です。
ここはラトールがあるので、賃貸には向きません。
もう少し値下げをしてくれたら、実需にぜひ検討したいと考えています。
定借は借地賃料を2万近く払いますが、固定資産税は土地、建物ともに支払わなくていいのでしょうか。
そうなれば、借地賃料はチャラになりますね。
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1793
マンション検討中
>>1792 マンコミュファンさん
建物の固定資産税は払うことになりますよ、月2万には収まると思います。なお、売れ行きが不調で9-19階は賃貸にするそうです、全室か一部かは未確認です。しかし眺望の悪い低層階を高い家賃で借りてくれる方がいるか疑問です。住友さん迷走です。
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1794
匿名さん
>売れ行きが不調で9-19階は賃貸にするそうです、
この情報どこで確認できます?
できればリンクお願いします
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1795
マンコミュファンさん
>>1794 匿名さん
確かな情報なんでしょうか。
最初はすべて賃貸、それではムリだと、途中から分譲を増やした経緯があります。
住不ともあろう上場企業が、この迷走は信じがたいです。
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1796
匿名さん
>>1795 マンコミュファンさん
値下げすらまだ早すぎるのにもう販売中止ですか。
もともと10年販売の計画ですよね。
それなのに今の販売状況の結果で計画を変更するって迷走しすぎですね。
販売中の住戸の入居時期から考えると今の販売状況で全く焦ってないのでデマのように思えます。
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1797
マンション検討中さん
梅田ガーデンについては全く焦ってないでしょうね。それよりも大阪で言えばシティテラス谷町四丁目とかシティハウス四天王寺前夕陽ヶ丘のほうがどうするか悩んでると思う
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1798
匿名さん
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1799
マンコミュファンさん
>>1798 匿名さん
デマではないかもしれません。
31階~35階で住友不動産販売から4件の物件が出ています。
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1800
匿名さん
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1801
通りがかり
ガーデンは迷走しまくりですね。全て賃貸→下層階のみ50年定借分譲→75年定借分譲と変遷、ウメキタ分譲開始後の展開を予想するのが楽しみです。なお、ラトゥールは順調なのでしょうか?
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1802
匿名さん
たしか建設が始まった後に賃貸→分譲へ変更する発表があった気がするのですが合ってますか?
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1803
匿名さん
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1804
匿名さん
>>1799 マンコミュファンさん
それは1期1次で購入したオーナーが住友不動産販売を仲介として賃貸で出しているだけでは?
その階は今も販売中の階ですよ。
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1805
匿名さん
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1806
マンコミュファンさん
>>1804 匿名さん
そんなマヌケな商売人が大阪にいるとは信じがたいです。
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1807
匿名さん
個人が分譲賃貸で資産運用するのはよくあることだけど
この物件では利益が望めないのですか?
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1808
販売関係者さん
ラトゥールがどれくらいの賃料で貸し出されてるのかが気になりますね。階数や仕様的にそれ以下の坪単価でしか貸せないわけですが、いまSUUMOで出てる部屋がその値段で成約しているのかどうか・・・
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1809
匿名さん
>>1808
ラトゥールの募集概要
面積100.15㎡~183.19㎡
賃料800,000円~1,500,000円
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1810
匿名さん
ラトゥールと言っても東京グレードではございませんのでご注意ください!
ラトゥール札幌と同グレードです。
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1811
マンション掲示板さん
現地見に行きました。
案内表示関係が、昭和感があって、
ふ、古いと、感じました。
以上!!!
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1812
匿名さん
>>1810 匿名さん
ラトゥール内覧しましたが高級感ありましたよ。
他のラトゥール同様で専有部はたいした事ないです。
それでも大阪の分譲マンションでは勝てないレベルでした。眺望もいいです。
周辺が静かな環境なら最高でしたね。
グラフロの法人利用はかなりラトゥールに流れるんじゃないかな。
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1813
匿名さん
>>1812 匿名さん
分譲マンションが勝てないとかいうよくわからない発言
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1814
匿名さん
>>1813 匿名さん
勝負ごとの意味での勝ち負けではなく、仕様が上という意味でした。
気分を害されたならすみません。
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1815
通りがかり
ラトゥールの情報ありがとうございます。共用部は豪華仕様だが占有部は札幌グレード、そして賃料はm2あたり8000円位~ですね。新築プレミアム価格にしろ、グラフロの賃貸より4割位は高そう、ここのスミフは気持ち良い位に強気ですね。
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1816
匿名さん
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1817
マンコミュファンさん
>>1808 販売関係者さん
そうだとしたら、この物件は実需で売れているのは何軒になりますか?
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1818
名無しさん
>>1815 通りがかりさん
本当に共用部は豪華仕様でしたか?
詳しく聞きたいです。
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1819
通りがかり
>>1818 名無しさん
1815です、1812匿名さんの記載からの判断です。ラトゥールの共用部を見学した方の感想を読みたいですね。家賃m2単価家賃が4割位安いグラフロを凌駕するレベルでしょうか?
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1820
匿名さん
ブリリアタワー堂島は人気沸騰で既にほぼ完売状態ですが、明日からわずかな残りを第3期3次受付。梅田ガーデンレジデンスと、くっきり明暗がわかれましたね
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1821
匿名さん
>>1820 匿名さん
素人目からでも明らかにかけている額が違いますもんね。
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1822
マンコミュファンさん
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1823
匿名さん
定期借地権75年で2億の物件だと年270万、10年で2700万目減りする計算になりますから売れないのも当たり前です
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1824
匿名さん
このやっすい建て方で、この価格で売れると思っている事が怠慢で凄い!
大阪人はなめられてますね。購入検討している方ももっと勉強しないといけないですね。
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1825
マンコミュファンさん
>>1824 匿名さん
購入を少しだけ検討していましたが、もう少し勉強します。
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1826
マンコミュファンさん
>>1824 匿名さん
購入検討者にアドバイスをお願いします。
いつから二期になるのか分かりませんが、やはり一期での購入がベターでしょうか。
梅北二期、三井の販売が出る頃に、動きがあるでしょうか。
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1827
匿名さん
>>1826 マンコミュファンさん
私の予想では今のままではやはり売れ行きはよくならないので、大幅な価格改定、条件改良がありそうです。
ノロノロ販売していますと入居時には築浅、中古になります。
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1828
マンション検討中さん
うめきた2期が発表されるまではこのままでしょうね。そんでうめきた2期はここの価格を参考に値付けされるので、もちろんここより高い。そうなるとここが売れる仕組み
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1829
マンコミュファンさん
>>1828 さん
ありがとうございます。
そんなところだと私も思います。
もし値上げということになっても、そのときは相場が確定したということなので、納得して購入出来ます。
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1830
通りがかり
>>1737 通りがかりさん
相続税対策として・・・ガーデンは最強と、だいぶ前に投稿ましたが取消します。訂正が遅くなり、間に受けた方がおられましたら、大変申し訳ありません。
さて相続税対策での不動産購入で税務署に時価評価され司法にも否認された件はかなりありますが、以下の傾向が共通するようです。税務署さん、組織的に伝家の宝刀を振り回してますね。
・対策金額が大きい、特に借入購入で資産圧縮
・経済的合理性がない(借入返済より家賃収入が小さい、老人が急に不動産投資開始など)
・相続の発生間際の対策
ガーデンは定借マンションに合わず金額が大きく、その割には家賃が見込めないため、税務署の宝刀の餌食になり易いと想像します。
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1831
匿名さん
やはりうめきた2期が本命でしょうね。公園・商業施設含めた大プロジェクトと比べると、梅田ガーデンレジデンスは相当見劣りします。いまは販売がほとんど進んでいないのでしばらくしても買えますし、ずっと持っていたいと思わせるほどでないのでリセール物件も出てきますよ。
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1832
匿名さん
>>1830 通りがかりさん
怖くなってきました。少し大袈裟に言ってます?
控えめにですか?
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1833
匿名さん
>>1832 匿名さん
国税には捜査権がありますので、認知症の親が購入したことにしたり不自然な融資を受けたりすると捜査されてアウトです。
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1834
マンコミュファンさん
>>1831 匿名さん
梅北二期まで待つというのはよく分かります。
ただ、あれだけ高倍率だった堂島の受け皿にここはなれなかったわけですから、梅北が人気で高倍率は予想されますが、ここがその受け皿になるとは思えないのですが?
ここの立地のよさは承知していますが、購買層が違うような気がします。堂島と梅北の購買層はよく似ているかと思いますが。
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1835
匿名さん
本当にびっくりする程に人気の無い物件になりましたね。
住友以外の大手がしていればもっと良かったかもしれないですね。
コスカマンションばかりつくって異常に儲け過ぎ、流石に金銭感覚も鈍ってきているのが如実に感じます。
これを機にしっかりと真摯に向き合い猛省して頂きたく切に願います。
流石にまだ大阪ではまともに建てたのはシティータワー西梅田だけというのはおかし過ぎます。
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1836
匿名さん
>>1835 匿名さん
そんなにここを買いたかったんですね。
お金がなくて残念でしたね。
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1837
マンコミュファンさん
>>1835 匿名さん
シティータワー西梅田はそんなにまともに建てたのですか?
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1838
通りがかり
>>1832 匿名さん
全部当てはまるような大胆な事例でなければ、そう滅多やたらには?
・数億もの減税効果
・平均寿命過ぎや余命幾許かのタイミングで対策
・息子など相続人と銀行が対策に関与
・相続後3年位で売却など
・購入に経済的合理性がない
・不自然に巨額の借入れ
・孫との死亡間際の養子縁組
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1839
名無しさん
>>1835 匿名さん
シティタワー西梅田もそうですが、シティタワー大阪も素敵じゃないですか
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1840
マンコミュファンさん
>>1839 名無しさん
やろうと思えば出来たのに、どうしてここはこんなにコスカになってしまったのですか。
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1841
マンション検討中さん
シティタワー西梅田、グラン天王寺、大阪天満みたいなガラス張りにしてほしかったですね。最近のスミフは梅田東、東梅田パークフロント、大阪本町とこのデザインが続いてます。庇がないデザインは外からの見た目はいいですが直射日光がつらいということなんですかね
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1842
通りがかり
>>1840 マンコミュファンさん
もともと中の上ランク狙いのラトゥールと差別化した賃貸を予定していたタワマンだから、このレベルの仕様なのでしょう。
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1843
口コミ知りたいさん
>>1841 マンション検討中さん
西梅田住んでましたが、相当暑いです。
デザインは良いですがガラス張りはもう住まないかな。
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1844
マンコミュファンさん
>>1843 口コミ知りたいさん
窓を大きくする分、暑さは避けられません。
南向きもけっこう暑いです。
暗いと言われる北向きでも明るいです。
夏はデメリットが多いですが、冬は昼間にエアコンは不要です。
住友不動産から出ている賃貸の5件も入居が見込めませんね。あの値付けをしなければならないのはよく分かりますが、それなら買った方がお得です。要するに、分譲で売れないところは賃貸でもダメですね。賃貸でもダメなら分譲もダメということです。
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1845
通りがかりさん
>>1841 マンション検討中さん
ガラス張りにすると部屋の中に柱が丸々喰い込んでくるからね
今はアウトフレームが人気なんじゃないかな
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1846
匿名さん
56階建て史上最高って、無茶苦茶やらしい言い方ですな。そんな事言ってると会社自体疑ってしまう。
こんな言い方して勘違いするとでも思っているのかな?何が史上最高?
他にも何か有るのか疑ってしまう。
とにかく詰め過ぎ!この高さなら最低50階までには抑えないといけないのでは!
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1847
匿名さん
>>1846 匿名さん
キャッチフレーズなんだから目立てばいいんですよ。
気になるなら他にも史上最高があるのか調べてみれば。
貴方のような反応も想定内でしょう。
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1848
匿名さん
賃貸で住むならラ・トゥール1択ですね。
眺望が物凄いです。
分譲の39階以下は大したことないです。専有部分だけでなく共用部もテンションが上がらない仕様なので。
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1849
匿名さん
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1850
マンコミュファンさん
>>1849 匿名さん
SUUMOにも掲載されていないし、TVコマーシャルもなし、ここは本当に住友不動産が販売しているのでしょうか?
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1851
匿名さん
>>1848 匿名さん
貴重なご意見ありがとうございます。なるほど分譲が売れない訳がわかりました。ラトゥールは眺めも作りも別格なのですね。
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1852
通りがかりさん
ラトゥール入居者ですが、わたしのフロアは他に入居無いようです。
荷物の預り通知を見ても20世帯も入居していないのでは?という印象ですね。
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1853
匿名さん
>>1852 通りがかりさん
ラトゥールで暮らせるとは人生の成功者ですね
私もそうなれるよう頑張ります。
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1854
匿名さん
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1855
マンション検討中さん
大阪市のタワーマンションで、これほど売れないというのは今まではなかったですね。
住友も価格、つくりもやり過ぎたと思っているでしょう。
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1856
マンション検討中さん
順調に売れているようです。もともと早期完売なんて狙ってませんからね。年数が経っても未入居ということに価値を感じて買う方はいます
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1857
匿名さん
中古で一般人から買うのと新中古で業者から買うのとどっちが良いかと言われたら
未入居という理由に加えて
業者から購入できる(業法が適用される)ということもあるから
断然後者の方がいいものね
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1858
マンコミュファンさん
>>1856 マンション検討中さん
住不の関係者の方でしょうか?
獲物、購入希望者が来たら、ガンガン行きたいんだけれど、それがないからと営業の方が嘆いておられましたが。
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1859
マンション検討中さん
>>1856 マンション検討中さん
年数経って未入荷で価値感じる方などいない、いない!
あなた住友さんですね!
そんな事では騙されません。
早期完売狙うも何も早く売れるに越した事はない。
訳の分からない事言わないでほしい。
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1860
マンコミュファンさん
>>1857 匿名さん
価格が同じならもちろん仰る通りなのですが、そんなことはありえないこと。
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1861
匿名さん
>>1860 マンコミュファンさん
業法が適用されるというところが大きいんですよ
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1862
販売関係者さん
住宅ローンで買う人も控除が新築扱いになります。そんな人いないでしょうけど
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1863
マンション検討中さん
まぁ、とにかく人気ないコスカマンションだと思います。来年の今頃どうなっているのかな?
昭和にタイムスリップです。
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1864
マンコミュファンさん
>>1863 マンション検討中さん
昭和なら売れたかもしれませんが、時代は平成を経て令和に、浦島太郎マンションと改名したら、レトロ感あって売れるかもしれません。
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1865
匿名さん
>>1864 マンコミュファンさん
本当に仰る通りです!
住友もこれを機に反省して頂きたく思います。
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1866
匿名さん
南側のアパホテルが完成して夜通し屋上の看板が光るようになったらますます売れなくなります。東側の新御堂の騒音と振動も夜間は相当気になるでしょう。
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1867
匿名さん
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1868
匿名さん
>>1866 匿名さん
マジで、めちゃくちゃおもしろいですね。
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1869
匿名さん
>>1859 マンション検討中さん
このマンションは早く売りきらないといけない物件でした。今や、上にラトゥールがあって分譲階はしょぼいこと、アパのタワーホテルもできて環境劣悪てあるとがバレてしまいました。
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1870
マンコミュファンさん
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1871
マンコミュファンさん
>>1781 マンコミュファンさん
まだ一期14次と今日更新されていました。
ということは、一戸も売れてはいないということ?
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1872
マンション検討中さん
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1873
マンコミュファンさん
>>1872 マンション検討中さん
物件概要の最初に記されている、販売期、のことです。
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1874
匿名さん
1期1次で売り出された部屋はたしか31階から35階の部屋でしたが、それ以外の部屋も購入希望がある都度売り出してるということでしょう。
おそらく今なら好きなフロアの欲しい間取りが選び放題なのではないかと思います。
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1875
マンション検討中さん
低層の角とかは電気ついてるので買ってる人いると思います。
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1876
マンコミュファンさん
>>1874 匿名さん
それなら何期、何次とかいう必要まったくないじゃん。
早い者勝ち、とか、いや本当は遅い者勝ち、にすればいいのに。
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1877
マンション検討中さん
びっくりするほど人気無い物件ですな。
全てが中途半端ですな。
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1878
マンコミュファンさん
>>1877 マンション検討中さん
まったく仰る通りなのです。
ここは立地、環境ではなく、利便性では群を抜いていると思います。それなのにこの不人気はどうしてなのか理解に苦しみます。
そこでここは住不の方もよくご高覧いただいているようなので、前向きに、これから出来うる改善策を検討してみてはどうでしょうか。
住不さんへの要望というわけです。
聞いてもらえるかどうかは分かりませんが、参考にしてもらえると思います。
私は価格の再考、コスカの面はもうどうしようもないので、専有部分のオプションサービス、共用部分の付加サービス向上など、皆様のご意見をお聞かせください。
私は住不の関係者ではありません。
このままでは、もったいなく感じている1人です。
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1879
匿名さん
>>1878 マンコミュファンさん
スミフは10年かけて販売すると明言してますからきっと今の売行きで問題ないと思ってますよ。
販売方針を変える時期ではないでしょう。
だから今のタイミングで個人的な願望をまともに聞いてくれる可能性はゼロでしょうね笑
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1880
マンコミュファンさん
>>1879 匿名さん
そうですか。
それは残念です。
縁がなかったということですね。
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1881
匿名さん
>>1878 マンコミュファンさん
もったいないと感じるのであれば、マンション一棟をまるまる買い取り
1878さんが考える改善策を施してみるのはいかがでしょうか?
要望が通らないことが不満であるならこういうやり方もあると思いますよ
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1882
マンコミュファンさん
>>1881 匿名さん
住不さんが10年かけてじっくりと売り切ると言われているのなら、そうなると思います。
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1883
匿名さん
>>1881 匿名さん
私もそう思います。
主な問題がご自身の経済的な理由で買えないことでないならそうする方が要望が叶いますね。
買い取って改善してただけたら爆売れするでしょうね。
一棟でなくても販売中の一部の住戸でも90Aだけでも構いません。
改善は価格の再考だけでいいので是非お願いします。
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1884
マンコミュファンさん
>>1883 匿名さん
2億でお売りします。
10年間、お待ちしております。
(住不営業マン'
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1885
匿名さん
>>1879
今の販売ペースなら10年かけても完売しないと思います。ウメキタ2期の価格が発表されてここと同じなら更に販売ペースは落ちることが予想されます。
賃貸にするか価格を下げることを判断する時期が来ると思います。
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1886
匿名さん
>>1885 匿名さん
うめきた2期が坪600や700なら喜んでうめきた2期を買いますね。全力で買います。
最近の相場を見るとあり得ないでしょうが、そうなって欲しいです。
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1887
匿名さん
うめきた2期が関東の相場に合わせてあげてくることを考えてここを買い2030年前後の売却の可能性を考えることはあり得ると考えられます、もしくは法人購入なら75年の定借期間後もしくは建物が陳腐化して早期立て替えがあるならばその時再参入して法人資産として100年以上の長期運用の可能性を考えることも有りだと思います。
ここはどんなに腐っても曾根崎なんですから。
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1888
マンコミュファンさん
>>1887 匿名さん
曽根崎なんですから、10年後に住友不動産から新築物件として、2億で購入したいと思います。
これからコツコツ貯金します。
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1889
販売関係者さん
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1890
マンション検討中さん
>>1889 販売関係者さん
それは全くもっておかし過ぎます。
今後のは金利もおそらく上昇していきます。
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1891
名無しさん
>>1889 販売関係者さん
さらに高額になって定借期間も短くなり、融資つきにくそうー。うめきた買ってた方が良いね。
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1892
マンション比較中さん
東京民だが当初はここを狙っていました。
パコ渋のように共有部がデザイン性が高くインスタ映え出来たならばやや仕様が悪かったとしても賃貸需要が見込め、もう少し高かったとしても定借でも買う人も多かったと思います。
パコ渋は駅から遠いが、ちょっと儲かり始めたyoutuberやフワちゃんがいるなど若者の中で賃貸でここに住みたいと思う夢、欲望、需要が尽きないんだよね。
テスラなどEVが売れているのはエコだからじゃなくかっこいいからです。
現代の若者はかっこいい、映える方向に向かっています。
そこを読み違えて1万円のビジネスホテルが併設されているマンションを作り、全員テンションダダ下がり。お前らはこれで十分満足だろう、と関西を馬鹿にしているとすら思っています。
ビジネスホテル併設なんてどこの馬の骨かもわからないような大学生や外国人観光客、サラリーマンで万博前後はあふれることになります。
節税や投資にも使えない全てにおいて不十分なマンション。まだ数十件しか売れていないというのが実に納得できます。
本来ならば、パコ渋なんか比べ物にならないほど有利な立地だったのに全てを無駄にしてしまいました。住友の本来の力を持ってすればうまく立ち回れば虎ノ門レジデンシャルタワーに匹敵するポテンシャルを生み出せたとすら思います。
虎ノ門レジより敷地面積大きいし。
まちづくり、人づくりという思想がないデベは廃れていきます。
大阪市民も見る目が肥え、今後は新しいライフスタイル、文化を生み出せるデベが残っていきます。
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1893
匿名さん
>>1892 マンション比較中さん
何で「パコ渋」って略すの?
Twitterでのみ見る印象。おっさんなんか?
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1894
匿名さん
>>1893 匿名さん
マンション検討ごっこでしょうから、無視でいいですよ。
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1895
匿名さん
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1896
マンコミュファンさん
>>1852 通りがかりさん
ラトールの情報が入らないんです。
いろいろご教授ください。
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1897
匿名さん
>>1892 マンション比較中さん
東京都心のマンションは値段もすごいですがテンション上がりますね。住友さんが不人気マンションの販売に10年かけている間に、ライバルは人気マンションですぐに資金回収して次の開発に投資、また人気マンションを建てる好循環。
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1898
匿名さん
売れなくても住不は何も困らんでしょ
好評売れまくりなら、責任者真っ青なんじゃ
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1899
匿名さん
>>1898 匿名さん
堂島が毎期即日完売しているのにここは1期で8割くらいしか売れてなかった。
グランドメゾンは上町一丁目や新梅田も竣工前完売して大人気です。
周りの人気タワマンは売れまくってます。
責任者が真っ青になるのは売れまくってないこちらの方ですよ。
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1900
名無しさん
>>1899 匿名さん
真っ青だからどうすれば売れるのか教えてくださいよ。
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1901
マンション掲示板さん
>>1899 匿名さん
グランドメゾン新梅田TCRの方は竣工後も売れ残ってましたよ。
というか、そもそもあちらさんは福島物件なのでエリアがちがいますが。
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1902
匿名さん
>>1901 マンション掲示板さん
それがどうかしましたか?
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1903
マンション検討中さん
>>1901 マンション掲示板さん
あっちの方が『断然』人気だけどなwww
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1904
匿名さん
住友不動産のマンションはどれも竣工前完売が無理どころか竣工後も完売するまで何年もかかるくらい人気がないらしいです。
グランドメゾンはどの物件も立地が良くないにも関わらずここよりも断然人気でほとんどが竣工前完売しますよ。
売れまくりなら真っ青とか意味不明だし責任者は早く売りたいに決まってますよ。
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1905
販売関係者さん
住友不動産も売り方を知らない人に変な言いがかりつけられてかわいそうですね。ちょっと調べれば竣工入居時に売りきらないとか売上時期の調整とか値上げ販売とかわかるはずなのに。
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1906
マンション検討中さん
>>1905 販売関係者さん
売れなさ過ぎて、真っ青だと解釈しましたが?
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1907
匿名さん
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1908
業界人
>>1907 匿名さん
はい、よく売れている物件では売上時期の調整をして税対策をしたり、値上げ販売をして利益を増やしたりしますが、売れていない本物件では売上時期の調整は要りませんし、値上げ販売のしようがありません
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1909
匿名さん
>>1908 業界人さん
物件ごとじゃなくて全社で調整してるのでは?
最終益1,413→1,504→1,600(予測)と右肩上がりになってるんだし。
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1910
通りがかりさん
>>1909 匿名さん
そりゃ会社の中で売れてるところに調整がかかるのだろうよ、売れてないとかけようがない
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1911
通りがかりさん
>>1907 匿名さん
調整かけて売れないようにしておくということですね。
流石、住不ですね。
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1912
匿名さん
>>1908 業界人さん
業界人と書いてるくせに無知すぎる笑
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1913
名無しさん
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1914
匿名さん
高層階角の住民です。
同じフロアには居住者はいないようです。
正直仕様に対して高すぎだと思いますが、阪急阪神百貨店まで3~5分、めちゃくちゃ便利です。
意外と騒音はなく静かです。
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1915
評判気になるさん
>>1914 匿名さん
最上階?
分譲の最上階、39階はまだ販売されていないのではなかですか?
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1916
名無しさん
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1917
マンション掲示板さん
>>1916 さん
>>1916 名無しさん
そうでしたね。
高層階と書かれていますね、申し訳ありませんでした。
購入検討者ですが、どの角がお勧めでしょうか?
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1918
口コミ知りたいさん
>>1917 マンション掲示板さん
どうでしょうか。
北西で大阪駅が見えるときれいなのかもしれません。
購入時には決まっていなかったテナントが住友系だけだったのが残念でした。
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1919
口コミ知りたいさん
>>1918 口コミ知りたいさん
ということは、お住まいは北西ではないのでしょうか。
お聞かせいただいたら幸甚です。
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1920
名無しさん
>>1919 口コミ知りたいさん
ラトゥール住民だろ。分譲の人で住める人なんてわずかだから特定されやすい。
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1921
検討板ユーザーさん
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1922
マンション検討中さん
>>1921 検討板ユーザーさん
ここ買う層が掲示板なんて見るのかな?
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1923
匿名
>>1922 マンション検討中さん
夜電気のついている住戸はわずかで特定されてしまうから本当に住んでいる人は書き込まないと思いますよ、スミフさんの宣伝じゃないですか?
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1924
匿名さん
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1925
匿名さん
>>1892 マンション比較中さん
もしもの設定だがアパの土地まで住友不動産が買収しそこに上層部に5つ星ホテルとオフィスを誘致。上層部にはホテルのサービスアパート。さしずめ虎ノ門ヒルズ。
そしてここが虎ノ門レジデンシャルタワーの設備・サービスだったら即買いだった。どんだけ高くても完売してただろう。まあ住友にこんな洒落たことはできないが。
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1926
匿名さん
>>1925 匿名さん
「5つ星」って食べログのスコアがどうのこうの言ってる地主のおっちゃんみたいやな。
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1927
マンション検討中さん
Instagramで社員がアップしてる写真も見てるんやけど、築10年くらいのシティタワーかって感じの内装よな…
もうイモいっていうか、ノスタルジーすら感じるっていうか…
ドゥトゥールとかよりも格下感あるやん
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1928
マンション検討中さん
>>1925 匿名さん
住友のテナント誘致って結構下手よね。
三菱や三井ですらマンションの下駄履きテナントの募集は、あまり上手くない印象。
やっぱ森ビルは別格よね。
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1929
マンション検討中さん
流石にここまで埋まってないとすると、住友不動産や住友系列の役員が割安で入れるような特典付けて、入れようとするのではないかな?
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1930
マンション検討中さん
土地も自分達のもので焦って売る必要ないのにそんなことするかなあ?梅北2期の価格が出るまではこのままだと思う
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1931
マンション検討中さん
南側は格安ホテルのアパがあり、東、西、南には目と鼻の先にパチンコ屋があり、北側は少し歩いたら鳩の大量のフンとかが落ちているし、カオス過ぎて見学すら興味が失せてしまったのが本音。
ゲームセンター、パチンコ屋、カラオケ屋に加えて、性風俗業まで揃っている。確かに立地は良いけど、周りは十三の場所が悪い所と変わらないぐらい酷い。
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1932
名無しさん
>>1931 マンション検討中さん
元々そういう店のオーナー従業員向け賃貸マンションだから問題ないですよ
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1933
名無しさん
>>1932 名無しさん
そういう店のオーナー従業員が買わなかったから売れないのでしょうか。シャッターの店も多いし、老朽化もあり、住不が言っているように、あと10年経てば、環境、町の雰囲気も変わるでしょう。その頃にはよく売れるんじゃないかな。住不は10年しぶとく待つでしょうが、新築物件として売れるかな。
またその頃には、阪急梅田駅の再開発もあり、阪急村にタワマンも立つでしょう。待ち続けても新たな競争相手が出て来ると思いますが。
早く売るに越したことはないです。
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1934
マンション検討中さん
賃貸のラトゥールもかなり苦戦していると聞きました。
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1935
検討板ユーザーさん
>>1933 名無しさん
そりゃコロナで夜の街が壊滅して急遽、すみふが賃貸から50年一括プランに切り替えたからでしょう。
夜の街連中は賃貸ならともかく買い上げできるとなるとかなり減るからね。
>>1932で書いたのはそのこと。
すみふは街の雰囲気関係なしに不動産ストックが枯渇して売れればいいだけじゃないかな。少なくともこっちが意見することじゃない。
個人的には実質中古物件だから買わないけどね。
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1936
匿名さん
>>1934 マンション検討中さん
ラトゥール夜電気がついている部屋は少ないですね、これでは分譲部分も賃貸に回すのは難しそうです
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1937
通りがかりさん
>>1936 匿名さん
電灯が点っていても入居済かと思ってたら、点検とか言ってましたから、実際はもっと少ないと思いますよ。
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1938
匿名さん
1914です。
住友関係者ではありません。
みなさん仰るように、周辺環境も建物のクオリティもデザインもイマイチですが、立地は最高だと思います。
オーナーズタワーよりいいです。
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1939
検討板ユーザーさん
>>1928 マンション検討中さん
別格だね。仙台にウェスティンホテルが入ってるとこは森が関与して美しいが大阪には全く森は手を出そうとしないな。
うめきたも森が入れば最高だったな。森は第二六本木ヒルズで当面手一杯か。
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1940
ご近所さん
>>1939 検討板ユーザーさん
仙台は森トラストの方ね。森ビルとは今は別会社よ。
ちなみに、森トラストは大阪でも新大阪のコートヤードマリオットやトラストタワーとか持ってるよ。
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1941
匿名さん
森ビルのは東京の港区中心部のみでしか成立しないプロジェクトだから。
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1942
マンション検討中さん
>>1938 匿名さん
商業用の雑居ビルとしての立地なら或いはグラフロより上かもしれません。しかしレジデンスとしての評価は別、おっしゃる通りの周辺環境が極めて重要です。グラフロ、ウメキタの大深町は、地価も最高レベルですし。
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1943
通りがかりさん
>>1942 マンション検討中さん
利便性を言えば、これ以上の好立地はまずこの先ないことは皆が認めるところ。
しかしそれだけで値付けした住不は間違いだったな。
値下げすれば売れるから心配はいらない。
ゆっくり10年かけて売ればいい。
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1944
匿名さん
-
1945
eマンションさん
>>1944 匿名さん
直結でも御堂筋線だけではな?
阪急中津も直結なら別だが。
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1946
匿名さん
>>1942 マンション検討中さん
立地だけで言えば、グラフロの西側と北側は10年前から空き地で東側はパチンコやJRAのある芝田町です。東隣はJR西日本の薄暗い建物があるだけで周辺環境は別に良くないですよ。
周辺道路は一方通行でタクシーやトラックがいつも路駐しています。
グランフロントがあるお陰で商業利便性が他のタワマンより良かったから住居の立地としても評価されてますね。
しかし、ここは更に便利で希少性も上だと思います。
グランフロントと阪急阪神デパートのどちらが便利かと言えば阪急阪神の圧勝でしょう。
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1947
マンション検討中さん
梅田は今こそ西側が盛り上がってますが東側の方が基本利便性は高いですよね
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1948
匿名さん
>>1942 マンション検討中さん
オーナーズタワーの方が都会ながらも閑静な感じでした。
梅田ガーデンはごちゃごちゃだしパチンコ屋と飲み屋で環境悪いですが、とにかく便利。
求めるものによると思いますが、わたしは自分で買い物するし電車も乗るので今の生活にはあっています。
うめきた二期の南街区は両者のいいとこ取りな印象で興味があります。
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1949
マンション検討中
>1946 匿名さん
ガーデンは唯一無二の大阪最上の利便性であり、グラフロに勝ります事には賛成します。大阪を代表する3つの百貨店のある商業地や梅田地下鉄駅へ近接し、ホワイティ地下街出入口とお初天神通り商店街に面した立地は、特に入居するテナントにとって最高です。しかしその環境は雑然とした大衆飲み屋街に過ぎず、グラフロに較べるべくもないのです。確かにグラフロの東側の芝田町はガーデン近辺同様に雑居ビルが相応しいし、北側もいまいちです。しかしその南側は大阪駅そのものですし、西側は広大で都会的な公園と自然豊かな公園の2つが整備され、ヒルトン最上級ホテルなどの最新ビル群の街並へ激変する事が確定してます。
-
1950
匿名さん
>>1949 マンション検討中さん
同意です。確かにうめきた2期が完成した環境には完敗ですね。
それでも利便性はこちらの方がいいと思います。
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1951
買い替え検討中さん
ここまでコストカットしてしまうと、いくらなんでも売れませんよ。
勘違いされている方に教えますが、環境が悪いということは立地が悪いということですよ!
来年なれば築浅物件です。
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1952
マンション検討中
>>1950 匿名さん
利便性はグラフロ、ウメキタにも優ると同意しますが、それだから腹立たしい。ここは大阪で最も繁華な檜舞台、こんな目立つ場所に10年も空室だらけのタワーが放置されたら大阪の都市力まで疑われそうです。万博を契機に大阪に投資を呼び込みたいのに、冷や水を浴びせる事になりかねません。なぜ大阪市はこんな計画のため、虎の子の土地を安値で売ったんだろう?ダラダラ販売して営業利益を貪るのは野崎公園、堺筋本町、天王寺までにしておいて欲しい。
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1953
eマンションさん
三井、三菱、野村だったらまだましになっていたでしょうね。
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1954
マンコミュファンさん
>>1951 買い替え検討中さん
ここの仕様が売れないレベルのコストカットならそれ以下の大阪のシティタワーは全て売れなくなるという意味になりますが。
価格を考えたらもっと気合い入れて欲しかったとは思います。
立地の評価は住環境だけじゃないですよ。
利便性や希少性も含みますね。ここはそれが別格だから立地がいいと言われているんですよ。
1期1次の購入者が入居しているので既に新築未入居物件ではないですね。
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1955
匿名さん
ここ、売れるんでしょうか。
立地は納得できるけど、仕様はファミリーマンション仕様、
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1956
eマンションさん
>>1954 マンコミュファンさん
値下がりしたら買いたいです。
住不さん、お願いします。
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1957
検討板ユーザーさん
>>1956 eマンションさん
早ければ来年夏辺りから値下げすると思います。
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1958
マンション検討中
値下がりしても直ぐ買わず、待つべきでしょう。通常は竣工までに8割位を販売し、残り2割を時間をかけて販売する位ですが、ガーデンは売残りが異常、ひとたび値下げが始まったら値下げ幅を広げていく気がします。さらに定借マンションでは月日は常にデベロッパーの敵、年毎に価値が下がり、融資条件も厳しくなるから。
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1959
匿名さん
もともと販売前から10年かけて売る、と住友不動産は言っていたので、売れ残ってるわけでも焦っているわけでもないと思いますよ。
地下や物価が上がるの待って、値上げして売るのでしょう。
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1960
匿名さん
>>1959
今の販売ペースでは10年でも完売しません。
どこかで値下げして販売ペースを上げないと完売は厳しいです。それか再度、賃貸に変更するかです。
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1961
匿名さん
>>1958 マンション検討中さん
貴重なアドバイスありがとうございました。
再々値下げするまで待ってゲットいたします。
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1962
匿名さん
>>1959 匿名さん
定借なんでそれはできないみたいですね。
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1963
マンション検討中さん
>>1960 匿名さん
今の販売ペースというと、販売された住戸数は今いくつなんですか?
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1964
評判気になるさん
>>1957 検討板ユーザーさん
来年夏辺りの根拠は何でしょうか。
梅北二期、堂島三井の販売時期と関係するのでしょうか。
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1965
匿名さん
>>1964 評判気になるさん
それも理由の一つです。
もうしびれ切らしますので安心してお待ち下さい。
定借なんでのんびりはできませんので。
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1966
匿名さん
>>1964 評判気になるさん
もうすぐ、しびれ切らしますのでご安心くださいね。
定借はのんびり販売できませんので。
マンションのつくりみてもわかるように、住友は社内環境悪そうです。
年配のかたぶつ時代遅れ上司が何でも決めてるんでしょう。
部下もyesマンばかりでしょう。
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1967
職人さん
>>1966 匿名さん
有明ガーデンも撤退つづきでめちゃくちゃですもんね。
住友不動産はやることなすこと全てダサいというイメージがつきつつある。
超堅物の、海外で見るメガネ出っ歯のジャパニーズってかんじ。
従業員もこれまでは利益取れてたから給与高いだろうがきっと面白くないよね。。。
そういう蓄積されているイメージってのは案外でかい。
関係者だからいうがラトゥール入ってもビラフォンテーヌ入ってもこの梅田の空気はなんだかオーラが暗い。心からハッピーになれる場所じゃないんだよね。
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1968
マンション掲示板さん
もう1割値上げして仕様をもっと良いものに、特に水回りを良くすれば売れてたんじゃないですかねぇ。
ここまでの値段になると1割上がっても仕様が良ければ関係ないでしょう。
洗面もバスルームもキッチンの換気扇も億ションと言うにはショボいと思ってしまう。
天下の住友が企画したんだから素人にはわかり得ない何かがあるのでしょうが。
-
1969
評判気になるさん
>>1968 マンション掲示板さん
このままでいいから、1割値引きしてくれたら、自分でリフォームしますから。
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1970
匿名さん
-
1971
評判気になるさん
不動産は立地がすべてですよ。だからこそ仕様にはお金をかけなかったんじゃないかとも思います
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1972
検討板ユーザーさん
-
1973
匿名さん
>>1972 検討板ユーザーさん
かっこよかったら売れたな。わしも買った。
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1974
匿名さん
-
1975
マンション掲示板さん
>>1974 匿名さん
だから売れないのですね。
立地だけでしかも定借、値下げしてくれたら、
2億の買います。
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1976
マンション掲示板さん
マンションの周りよく通りますが、自分的には苦手な匂いがしますが、みなさんは平気ですか?
自分の臭覚がおかしいのかわかりません。
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1977
マンコミュファンさん
>>1976 マンション掲示板さん
だから売れないのです。
本当に環境じゃなく、利便性だけが売りです。
利便性だけで勝負出来ないから、堂島ブリリアのような
駅遠物件に負けてしまうのです。
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1978
マンコミュファンさん
>>1977 マンコミュファンさん
とりあえず住友が作りました、的で内装が感性に響かない。
専有部も梁が目立つ。高級賃貸部でもそれは同じ。
んで敷地を出た瞬間のパチ屋にゲンナリ。周りの雰囲気や環境、どこか微妙ですよね。
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1979
匿名さん
定借でこの値段は、あり得ない、、リセールでも苦労しそう。
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1980
匿名さん
>>1979 匿名さん
他の不動産会社の担当者からも、住不の値下げには言及されませんでしたが、この値段なら焦ることはない、と言われました。
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1981
評判気になるさん
>>1980 匿名さん
私も同じ様な事言われました。買うべきではないみたいです。
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1982
マンション検討中
>>1980 匿名さん
値下げが相次ぎ、それら不動産会社が自ら一部屋でも購入する時が買い時でしょう。
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1983
匿名さん
-
1984
マンション掲示板さん
>>1983 匿名さん
立地、利便性は神だから、買いますよ。
ただ値付けを間違っただけですから。
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1985
匿名さん
-
1986
マンション掲示板さん
>>1985 匿名さん
違います。竣工したとくらです。
20220年3月だと思います。
だから、皆さんが住物不さんがしびれを切らして値下げをしてくれると言っているのです。
早ければ来年夏というご意見もありましたが、もう少し先かもしれません。
-
1987
マンション検討中さん
適正価格なんてわかるわけないのに値下げしたら買うとか。ちょっとでも安く買いたい大阪人根性丸出しですね。買う人は悩まず買っていきます
-
1988
検討板ユーザーさん
>>1987 マンション検討中さん
悩まずかうのはそれに値する物件だけです。
ここはとてもその域ではないということです。
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1989
匿名さん
-
1990
マンション検討中さん
皆さん、住友様に値下げをお願いしているようです。かなり上から目線の書込みが多いようですが、これで願いが叶うのでしょうか?
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1991
管理担当
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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1992
名無しさん
>>1990 マンション検討中さん
住不の方ですか。
上から目線の値付けをしたのは誰ですか。
それでも無視しないで、値下げ願いをしてくれるのは、
ありがたいことですよ。
どちらが上から目線なのか、考えずとも分かることです。
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1994
マンコミュファンさん
>>1986 マンション掲示板さん
住友は来年の会計年度の売りもほぼ仕上がっているとのお話でしたので値下げは2024年に入ってからか、竣工済みであるにも関わらず2025夏以降の入居というよくわからない条件で2023年後半から、市況にあった形で出てくると私は思います。
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1995
マンション検討中さん
ここ9年位、スミフの購入者は年数かけて値上げしながら販売する新築に引かれての値上がり益を享受できました。ここは逆に中古販売が始まるとにつれ、中古価格の下落に引きずられて新築も値下げを余儀なくされると予想。
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1996
評判気になるさん
-
1997
評判気になるさん
>>1996 評判気になるさん
住不は約20年前。新築じゃなくなっても未入居住戸をそのまま売り続ける手法を編み出してきました。
定期借地権タイプのマンション販売ではこの手法がどうなるのか楽しみですね。
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1998
デベにお勤めさん
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1999
マンション検討中
>>1997 評判気になるさん
画期的なビジネスモデルを発明した的ですね、未入居カンバン方式とか?
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2000
マンション検討中さん
悪いけど住友不動産はオフィスも好調で体力あるので値下げはしないよ!
体力あるから値下げしてまで早く売る理由もないしね!
梅田ガーデンレジデンス
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所在地:大阪府大阪市北区曽根崎二丁目73番2(地番)
-
交通:東海道本線(JR西日本) 大阪駅 徒歩5分 (地下街ルート/4:40~1:00、徒歩6分 (公道ルート))
- 価格:6,900万円~2億1,000万円
- 間取:1LDK~3LDK
- 専有面積:40.57m2~87.72m2
-
販売戸数/総戸数:
14戸 / 584戸
ご近所マンション
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