梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

>>1269 匿名さん

この立地ですから、わざわざゲストルームは作らないんでしょうかね。あっても良かった気はしますが。

こんな書込みを見つけました。まず、この意見

みんな売り方が〇〇不動産的な「この価格で売れるまで待つ」的になりつつある

続いて反論的に

“〇〇スタイル”も限界に？〇〇〇タワー所沢が値下げ
2期は1期より1～2割値下げ

なおこのタワー、今は値下げしない方向で販売中らしいですので、限界は言い過ぎだろうと思います。ただし一期で買えば絶対とは言えない時代になりました。

公式ではインスタグラムやTwitterのようやSNSでの宣伝もはじめているようですね。
Twitterの方を拝見しましたが、型にはまった周辺スポットの紹介ばかりだったので、もう少しパーソナルな目線でマンションを紹介してもらえたらフォロワーが増えるかも？と感じました。

過疎ってんなここ、、

全部1億超ですからねー
実際に買える人 ここにはおらんでしょ。

その割にはブリリア堂島は抽選だけどな。

>>1276
ブリリアはここがライバルになる予定だったが勝手にこけてくれたから抽選になった。

>>1277 匿名さん

ブリリアとは別物ですよね。とにかく立地と住友好きにはガーデン一択だし、フォーシーズンズの魅力と豪華な設備と広さが欲しいならブリリアだし。

>>1276 マンション検討中さん
ここの物件買えるのは紛れもなく金持ちだよ。

一般人しか来ない掲示板で、一般人では買えない物件の話。意味無いかもね。

>>1280 評判気になるさん
案外買える層も結構いるんや。年取って郊外は辛くなった年寄りとか家売って便利なマンションに引っ越すんや。
自営業で溜め込んでる人とか結構おるんや。

買える買えない
ではなく、定借は要らない
わざわざ億出して借り物に住む意味がない

もうすぐ発売なのでさすがにそろそろホームページを更新して欲しい。

>>1282 匿名さん
酸っぱい葡萄

ここは70年の借地権ですけど下にあるホテルは70年も營業出来るのでしょうか。
もちろんリノベーションはするんでしょうけど、同じ規模グレードで70年建て替えせずに営業出来ているホテルってありますか？

4,50年たったら建て替えの為にスミフが分譲したマンション部分を買い取りしそうな予感がします。
買い叩かれるかは分かりませんが。

>>1285 口コミ知りたいさん

解体ありだっけ？

75年後だったか、スミフに土地建物を引き渡しですよ。
なので、定期借地権というより「定期借家権」でしょう

>>1287 匿名さん

解体に向けた積立は必要ないと言うことでじょうか？また、借地代は固定なのでしょうか？

>>1288 匿名さん

建物もそのまま返却なので解体準備金は必要ありませんね。

期間が70年から75年に変更されたのですか?

60平米1.1億で75年なら賃料換算で12万2222円か。立地を考えたら最高ですね。それ以前に私は買える力がありませんが...

>>1291 評判気になるさん
斬新な基準、これなら利回り1.５%位で優良物件。

>>1291 評判気になるさん

そう考えれば最高ですね。激安です。

普通はそうは考えませんが

>>1291
本やネットでマンションの購入VS賃貸の時に購入側の武器としてよく使われる計算ですね。いまだに結論は出ていませんが。

>>1294 匿名さん
流石に、こんな単純計算の幼稚な比較なんて見たことないですね。

>>1295 匿名さん
賃貸の値段と同じローンで持ち家を、といった類いのチラシはたまに見ますけどね。まあ、このクラスの住宅においては、幼稚すぎるは同感です。

ここの購入者イメージが、垂涎の金力と残念な知力、に思えてきました。

>>1288 匿名さん
定借は一般的に、
借地代を数年ごとに見直す変動式なのが普通です。

大阪タワーさんも
>私は素直に撤退かな。。。
だそうで、私も撤退します。
堂島にも興味は無いのでウメキタを待ちます。

>>1298 匿名さん

ありがとうございます。その際の借地代はある程度のリーズナビリティが担保されるのでしょうか？地権者の言われるがままだとだいぶ不安がのこりますが。

>>1300 匿名さん
固定資産税の数倍となる金額に設定されるのが一般的。インフレや増税で固定資産税が上昇すると、同割合で増額されるのも一般的です。しかしガーデンは管理組合の議決権のほとんどを地権者たるスミフが持つ点、ホテルなどの居住用以外の割合が大きく１／６への減税割合が少なくて土地の固定資産税が高い点が不安です。スミフから方針開示が欲しい所です。できたら契約書にも、居住用の土地としての固定資産税を基準とした借地料から逸脱しない旨の記載などが欲しいですね。

>>1301 通りがかりさん

参考になります。ありがとうございます。大手ですので、法外な値上げはないと思いますが、方針などは気になりますね。重ねての質問ですみませんが、議決権はなぜスミフが多く持つのでしょうか？てっきり、ラトュールとは組合が別運営だと思ってました。

>>1302 匿名さん
ホテルもラトゥールも商業施設の賃貸も、例えば大規模修繕は一緒にするだろうし、当然に管理組合は全部一緒と思ってました。もしかしたら、それぞれが別の管理で、ホテルなどと共通事案は管理者間で調整されるのかも？底地人たるスミフが借地料値上げを申し立てた場合の賛否は、どう決議するのでしょう？

ブリ堂は盛り上がってるのに、近所のここは静かですね

>>1304 匿名さん

ブリリア堂島は一人が延々と文句を繰り広げてるだけの様子ですけどね。こちらとは両極端で面白いです。
こっちは、蓋を開けてみれば立地以外があまりにも平凡で、盛り上がる要素はないですねえ。いつものシティタワーと代わり映えないです。

あまりにも人が来ないから1期の販売すらまだ行えない状況。7月にやるのが10月また延びて11月に今回はやるのかそれともまたまた延期か?

完全に値付け失敗でしょう
なんで見直さないんだろう

うめきたから漏れた層を拾おうとしてるのかしらんけどそんなに上手く行くんかなあ
もう少し中身にこだわって欲しかった

既にブリリアタワー堂島は、全戸完売できるほどの要望書が集まってるし
堂島が完売すれば、梅田ガーデンの一人勝ちになる算段です。

>>1309 匿名さん
すみふの狙い通りなのかもね。
うめきた2期までは敵なしか。

https://news.yahoo.co.jp/articles/994decd701075fcd0dcba6bd16a22a7a4463...

これですね。
火を使う飲食店が多いエリアですから、いつ火事が起きても不思議ではないですね。

>>1311 匿名さん

BTDのあたりまで煙きてたみたいですよ

>>1311 匿名さん
そうなったら再開発でおしゃれな街に変身して無敵になる。

不謹慎でした....

>>1314 マンション検討中さん

いずれ再開発でお初天神周辺は綺麗になるんじゃないですか。
茶屋町のように。今のままでも大阪らしくて好きですけどね！

こういうのをきっかけに機運高まるかも。
再開発になれば、大手がこぞって乗り出すやろな～。
一部空き地が売り出されるみたいやし。

西側が落ち着いたら次は東側をなんとかしてほしいですよね。兎我野町とか堂山らへんを綺麗にしてほしい

茶屋町は小綺麗でおしゃれな街になってるけど、水害には大阪の中でも最も弱い地域です。水没で有名になった武蔵小杉よりも厳しいかも。

エリアの価値は比べるべくもないけど。

>>1318 マンション検討中さん

梅田が水害に弱いなんて誰でも知ってます。
それでも梅田周辺の中古マンションが値上がりし続けているのは欲しい人が多いからです。
仮に水害にあって一時的に価値が下がっても、これだけのターミナルなら必ず復活します。
武蔵小杉との違いはそこでしょうね。

こちらのマンションは一般的な定借マンションと異なり
75年後に建物は解体しないでそのまま引き渡しになるんですか？
解体の費用は売主が負担してくれると考えればお得になりますか？

解体しないって事は、建物を長生きさせるために修繕費にこまめにお金を掛けて
劣化を防がなければいけないって事でもありますから。
修繕費を決定する管理組合の主導権を「誰が」握るのかは重要になるでしょうね。

価格決定したみたいですね。どれくらいか早く知りたいですね。

>>1315 匿名さん
ここ、目の前がパチンコ、スロット、ゲーセンですものね
横の細道は庶民的な飲食店街。
反対側の東側は阪神高速が通ってるし、その道越えたらお姉さんが立ってたりレジャーホテル等の歓楽街。
地権的にも難しそうな土地柄のように思えます。

ただお初天神通りの手前の方なので、奥の方に入らなければそれ程ディープさは味合わないかも。
便利は便利ですし、良い意味でも悪い意味でもいかにも大阪らしい町並みですよね。
ホテル街越えたら、すぐ法律事務所や裁判所、法務局が並びますし、その先の川沿いも綺麗ですしね

発売開始がまたまた延びて12月になったみたいですね。

12/2から登録開始ですよ！わくわくしてきました

>>1325 検討板ユーザーさん
いよいよですね！
1期52戸、最低価格1億1,000万?
凄すぎる。。

>>1326 通りがかりさん
韓国ソウルのマンション平均価格が9月に11億9978万ウォン（約1億1200万円）
だったので、梅田ガーデンも安く見えてくる・・・。
向こうは1人あたりのGDPが日本より高いから楽々買えるのかもしれないが、
人口あたりの生活保護受給者数が日本一の大阪に、
そんな金持ちおるんかって疑問。

>>1327 匿名さん

大阪も二極化しとるんでしょうねー。
金持ちはますます金持ちに、貧乏人はますます貧乏人に。。

ここには、他と一線を画す、
なにか魅力があるな～

買える財力はないけど。

スミフは宣伝が下手なだけで、
間取りやロビーのインテリアはブリリアよりも
男っぽくて好きやけどな
建物内モデルルーム早く作って公開すればいい

いつもなら竣工前が安くて、竣工後見れるようになったら怒涛の値上げになりますがもうここは完成しそうですしどうするんでしょう

ここの苦戦を見ると
マンション価格が上がって
立地だけでは厳しい時期になったんだなと

>>1330 匿名さん
宣伝下手というか、宣伝自体をほとんどしてないし
モデルルームも無かった。ある意味すごい。

明日から登録受付開始の部屋は、すべて高層階でしょうか？

３５Ｆから下みたいです。

>>1332 マンコミュファンさん
苦戦してるというか、お金掛けずに興味ある人のみにゆっくり販売していくのでしょう。
定借期間75年に伸ばしたのも長期販売の為と言ってましたよ。

一部分譲ってのがよくわからないですよね。全部ラトゥールか全部分譲ならどちらか会社にとってメリットがある方を選んだと判断できますがどうして分譲もアリにしたのか

>>1326 通りがかりさん
1期52戸、ですか。総戸数の１割も出せなかったって事ですね。
東京では晴海が凄い倍率に成ったとニュースされてるのと対照的ですね。

>>1339 匿名さん
晴海フラッグ8.8倍でしたね。見送り組です。

>>1339 匿名さん
全部1億以上ですからね。
東京でもそんなマンション少ないんじゃないですか？

>>1339 匿名さん
いつものスミフの販売方法ですよ。
晴海の高倍率はバーゲンセールに人が殺到しているだけです。立地が悪いタワマンほど安くして頑張って販売しますからね。
確かにこことは対照的ですね。

ここは最高倍率が何倍になるか楽しみです。

>>1343 匿名さん
スミフマンションは高倍率とかならないよ。
うまく倍率優遇使って、事前にうまーい事割り振るから。

>>1344 eマンションさん

売り方は本当にうまい。
無駄な広告もせずに高値で売る。
利益率見れば他社を圧倒してますね。

>>1345 マンション掲示板さん
確かに利益を最大化できる販売手法ですが、常に巨大な在庫を抱えるデメリットもありますね。在庫の現金化が何年も先になるため、物件ごとのキャッシュ・フローが赤字の状態が何年も続きます。この状況に耐えられる企業のみが可能な手法です。

UGRの広告かな？

「定期借地権だから、安い」は過去の話…「定借マンション」の新潮流をご存知ですか
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/89883

>>1341 マンコミュファンさん
東京でもタワマンですべて億ションは少ないですよ。
森ビルの虎ノ門ヒルズのレジデンスはそうですが。

>>1347 匿名さん
まさに桜氏のサクラ記事ですねー。定借が安い最大理由は、中古売却時の銀行融資の厳しさから買手が少ない事ですが、これを完全スルー。広大な代々木公園を臨むパークコート渋谷ザタワーも高いでしょって書かれても、渋谷ザタワーも定借だからこそ1億未満で買えたんでしようね。

渋谷ザタワーは、地代が一括前払いなので、一般的な定借よりも割高になるのは当たり前です。

>>1350 匿名さん
それなのに１億未満から？やはり定借は安くて然るべきですね。

>>1347 匿名さん
新潮流も何も、全て売る側の都合で
定借の方が儲かるからでしょう。
定借の危険性が未だ周知されてないからこその価格と思いますね。
定借のデメリットを上回る価格のメリットがあれば売れるだけで
好立地というなら、ラトゥールを借りれば済む話では

>>1352 匿名さん
儲かる事が理由ならスミフは梅田ガーデンを分譲にしてもっと高く売るよりも75年後に返還されてスミフが解体した方が儲かるということですね。
75年も先なんて会社が残っているかも分からないのに75年先の利益を優先するとはすごいですね。

他のタワマンを定借にしないのもきっと儲からないからですね。

ラトゥールの詳細聞いてきた。

>>1353 匿名さん
いやいや定借販売なら、すぐに利益が出ます。販売した後も土地価格の底地分は資産計上して残せますので、その残った金額だけ一般の区分所有権での販売より利益が大きくなります。さらに底地分と本来の土地収得価格の差額を７５年にわたって利益計上しつつ、資産を増やし続けられます。大阪市から格安で落札できた土地ですから、企業として巨大な含み益を享受できます。定借を現状のように３割引き位ではなく、区分所有権と同価値で購入する人が居るようなら、他のタワマンもどんどん定借になるでしょう。

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

>>1355 検討板ユーザーさん
他のタワマンでも定借でいいんじゃないですか？
駅前ビルのように所有権の場合は古くなっても意見まとまらず、そのまま放置となります。最終的に解体するにしても建て替えするにしても多額の費用が発生する。

>>1355 検討板ユーザーさん
土地取得費用が安いメリットは分譲販売しても同じですよ。
定借にして3割引きで売る方が儲かる訳ありません。定借で儲かるならなら世の中には既に定借マンションばかりになっているはずでしょう。
本来の理由は将来的な再開発の為のリスクヘッジですよ。郊外の土地は希少性が低いから定借にする価値もないだけです。
発展途上国にリースホールドの物件が多いのも同じ理由です。

3割安いならね。
ここを3割安いと言い切れるのが凄い

>>1355 検討板ユーザーさん
ここのように定借なのに所有権と同価格が通用するようになるなら、どんどん定借になるという意味です。3割引き販売なら、デベにとって旨味はありません。

>>1359 匿名さん
ここは定借なのに所有権価格です。これが通用したなら大儲けでしよう。

https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/list.php

すみふらしく間取りはいいですね。1LDKはしっかり寝室が独立してるし2L3Lもいい間取り

>>1353 匿名さん
先の事を「分からないのに」と言うなら
そもそもラトゥールのように賃貸しする必要ないのでは？
全て分譲の方が短期的な利益は出ますよ。
スミフが貴方と同じ考えならね

>>1363 匿名さん
ラトゥールは別の需要に対応するためですよ。
高級賃貸の方が都合のいい顧客もいますからね。

>>1364 匿名さん

安くても家賃70万以上との事です。
芸能人とかスポーツ選手が住むんでしょうね。

>>1361 検討板ユーザーさん
ここは定期借地権付きの部屋しか販売してませんが？

>>1366 匿名さん

レス付ける前に、よく読んであげましょう

>>1361 検討板ユーザーさん

>ここは定借なのに
ここは渋谷と違って「地代一括前払い込み」でもない定借なのに

と書いて欲しかった。

>>1365 口コミ知りたいさん
阪神タイガースの大物が住みそうですね

とある不動産解説サイトに定借マンションは定期借地権の残存期間に従って融資期間も短くなるため、長期の住宅ローンを金融機関から借りるのが難しくなると書いてありましたがこちらのマンションは長期の住宅ローン契約が可能ですか？