梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

ん？ガーデンは二重床二重天井でしたよ。

>>982 マンション検討中さん

梅田に将来性があるのは確かでしょう。
でも、ここは定借。「借り物」です
その未来は「他人の物」ですね

>>1027 匿名さん
定借という時点で、興味無くす人は結構いると思うよ…もったいなあ…。

>>1028 マンション検討中さん

50年から70年になったのは良かったですね。
所有権でも70年も経てば建替えなので一緒です。
年数経った時の売却が心配ですね。

>>1029 口コミ知りたいさん

中古を購入する方は、残り45年を切ると35年ローンが組めなくなります。
一緒ではないですよね

>>1029 口コミ知りたいさん
なるほど建て替え決議が成立せずゾンビ化のリスクがないと言うのは都市としてはメリットですね。ですが利用価値では賃貸で入る方が安全有利でしょうし、交換価値の評価は通常の物件以上に難しく素人にはハードルが高いです。更にそのハードル自体もファクターになると考えれば、やっぱり玄人向けなのかな？

>>1031 マンション検討中さん
立地に目が眩んだ素人向けです。玄人は割高な定借キャピタルが見込めず、インカムも利回り3％未満の物件には手を出しません。

分譲一番高い部屋で80平米台で二億後半だそうですね

>>1033 マンション検討中さん
思ってたより安いですね

梅田の水害リスクあり囲まれ借地で40階以下のフロアの分譲でも2億はもう高くなくなっちゃったのですね。梅田も利回り3%の時代か。。。

おーい、誰かー
誰かいないのかー？

>>1036 匿名さん

もう皆さん堂島へ行きましたよ

>>1037 匿名さん
堂島ロールにはいかないでしょ。

堂島は賑わってますね

>>1036 匿名さん
当物件はもう関西人から見限られたのでしょう。

>>1040 匿名さん
掲示板に投稿するのは関西人だけだってこと？
興味があれば東京人だって書き込みますよ。

東京人てw

駅までの利便性と駅の規模なんかで言えば西日本一の立地でしょう。うめきた二期の南のタワマンがどうなるかですが。
足元の環境は個人的に最悪ですし、定借でかつ坪600万以上はちょっとどうかしてると思ってしまいます。
仕様がラトゥール並みで天井高が2600mm以上、ダイレクトウインドウはハイサッシだと分からないでもないですが。
狙いの価格帯はおかしいとは思わないですが、仕様が見合ってない。安い賃貸向けに計画してたのを分譲にしたのが痛い。

ここはほんと全く話題にもならない。
ただでさえ立地が悪いのに、仕様も悪いとなると目も当てられない。しかも定借だなんて…。
誰も見向きしないのも分かる。

大阪タワーさんは直近のご発言では、市内ではこちらを一番推されてますが、なかなか世論が付いてこないようですね…

ここまで話題に上がらないと値段下げるか全部賃貸に戻すかになる可能性もあるかも。流石に10年かけてもこの値段では全部売り切れないでしょ

ブリリアの低層と比較したらこっちも十分ありな気がするけどなぁ。

どう考えても美しい。
どう考えてもおもしろい。
だが、
どう考えても立地微妙。
どう考えても囲まれ感。
どう考えてもフォーシーズンズ頼み。

↑よりガーデン派です。

中層階を分譲して、下層階はプラティーヌにするんですかね

>>1046 匿名さん
何事もなかったかのように、ひっそりと低層階は賃貸に戻すかもね
分譲フロアの表示がいつの間にか変わってそう

土地というか建物も返還だよね。
他人の建物の修繕費も負担してやる訳か

親切と言う他ない

1048を消さずに、1051を消すのが卑怯というかなんというか
他物件の悪口は構わないけどスミフの悪口は許さないんだねえ

>>1057 匿名さん

そうだとすると、検討するなら早めがいいのか。
1期がいいのは有名だが迷う。

>>1059 匿名さん
1051に書いてる内容より
その後の座布団5枚とか、すごく面白いといった自演のような連投コメントが
意味不明やった。内輪で盛り上がるような流れは消されやすいよ。

>>1059 匿名さん
スミフの注文住宅の広告入ってませんか？
広告主に忖度しているんでしょうね。
公平ではありませんね。

>>1062 匿名さん

どうでもいい。
お初天神側の1?3階部分出来上がってきましたね。
外構とかどんな感じになるか楽しみですね。

>>1058 匿名さん

>建物も返還だよね。

定借は通常、更地返還になるので建物解体費を払うことになる。
ここは建物付き返還なので、解体費が不要。

解体費を取らないだけ親切、だか何だか知らないが

>>1064 匿名さん
地代はどうなりましたか？

渋谷の三井みたいに保証金含んで、税引後利回りのコスパも幾分ましになるので、検討の土台にのる方々も増えてくるような気もしますが。

阪急阪神と同じ視界に入るのにあの外観ではスレも盛り上がらんわな。正直梅田の価値下げてんちゃうかと思うくらい。
なんか小学校へのオマージュとか言って低層階にデザイン残すって考えが、真面目に将来性考えてない感じがする。難波のエディオンと同じようにこけないことを祈るばかりやわ。

ここは絶対ないな。
仕様も悪すぎる。値段が高すぎる。
今後、中央区や北区でもっといい物件が山の様に売り出されるから、もし買うなら上町台地あたり希少性があり、差別化出来る物件にした方がいい。

では上町台？へどぞ
谷町何丁目とやら選びたい放題でしょ！

・・上町台地とやらには、何があるのですか？都会ですか？

>>1069 マンション掲示板さん

安全。

あぁ、見事に釣られちゃって

>>1069 マンション掲示板さん

うえほんまちハイハイタウンを、
まさか知らんのか

定借と所有権物件の適正価格を比較したスムログがありました。ス◯◯様におかれましては、ご参照の上、発表済みの概算価格に捉われないサプライズな正式価格の決定をお願いいたします。
https://www.sumu-log.com/archives/33955/

上記スムログの重要部分を抜き出します。

徒歩3分の所有権マンションのRV95％
新築時：7,000万円→10年後：6,650万円

徒歩3分の定期借地権付きマンションのRV93％
新築時：6,000万円→10年後：5,580万円

>>1073 スムログみっけさん

言うて西日本最大のターミナルですからね。単純に駅徒歩だけではスミフも動かないかと。
品川あたりの借地のリセールが参考になるかも

>>1073 スムログみっけさん

そのスムログ物件の例は、借地期間が60年であるため
こことは異なりますよ。
しかもその物件の最寄駅の南砂町駅は、快速通過駅だそうです。

>>1073 スムログみっけさん

このブロガー
固定資産税の部分に事実誤認があるね。

必＊＊笑

第1期で何戸販売するかと人気部屋の最高倍率がどれくらいになるかが気になります。

>>1078 匿名さん

スミフは、最初戸数なんて少ししか販売しないよ。
倍率なんて、事前案内で5倍持ってる人もいるから当てにならないし。販売戸数、倍率で人気を測りたいってのはスミフには意味をなさないね。

ぶっ飛んだ見込み価格からの想像ですが、ガーデンは竣工後に値下げしながら売る気もします。最初に高く買った客のクレームには、借地期間が短くなる分を下げただけ、と言い訳できる点が、所有権のCTと違いますから。スミフは一期が最安、この常識は通用しないかも。

どれだけ売れるんだろ

>>1079 eマンションさん
こういう信者を作っただけスミフは偉いな

要望が少なくても「スミフだから」

売れなくても「ゆっくり売るつもりスミフだから」

ここまでくると無敵だわ

>>1082 匿名さん
とはいっても、実際投資家情報見ても、ずっと増収増益ですし、竣工後も引き渡しをすぐにしないで、来来期以降の決算の数字を作りに行ってるともっぱらの噂の会社ですからね。スミフは、梅田ガーデンは2022年竣工なのに2024-2028年の決算期に貢献してくれたらいいといった捉え方をしている会社なのではないでしょうか？

>>1080 スムログみっけさん

その理屈でいいなら所有権のマンションだって
経年劣化した分を下げただけって言い訳できるでしょ

>>1080 スムログみっけさん
それはないでしょうね。相場が上がってるのに値下げする意味ありますか？

>>1085 匿名さん
5年後の上昇相場をも超える値付けのため売れないようなら、値下げやむなしと思います。

もはや値付けの根拠なんてないんだから金のある人が税金対策とかで買うんじゃないの？

今は大阪全体の相場上がってるけど今後も続くとは思えない。買い手が極端にしぼられるだろう

>>1088 匿名さん
ここ数年同じ思いでいました。
しかし、最近は現物資産相場が高騰しているんじゃなくて通貨が下がっている？という不安に変わってきました。根拠なしの皮膚感覚ですが。

>>1089 検討板ユーザーさん
日本人の購買力下がってますもんね。

>>1089 検討板ユーザーさん

それはありますよ。
なんだかんだで不動産はインフレには強いですからね。実際生活必需品は横這いなのに、資産はインフレ気味です。

ただ定期「借家」権は資産ではないでしょう

投資家や経営者以外のサラリーマン達の給料は上がらず、可処分所得が下がり続けるなか不動産や株価は上がり続ける。
そのうちサラリーマンには大阪市内ってだけの駅遠のマンションを買うことすら贅沢になりそう。

>>1092 マンション検討中さん

大阪に住みたい富裕層ってそんなにたくさんいてますの？

>>1093 匿名さん
富裕層云々の議論ではなくて国際的視点では高くなってはいないという議論かと。

坪400だったら飛ぶようにうれただろうし、坪５００でもそれなりに売れる。坪６００ならどうかな・・・みたいな感じの値付けじゃないんですかね。同じ階で600-900まで幅があるのはよくわからないですが

400で飛ぶように売れますかね？
所有権で400なら大抽選会でしょうけど

梅田駅歩3分
最強だけど、さて自分はこういうとこに住みたいかというと...

>>1096
400でも室内は普通のシティータワーだから抽選になる部屋は角とかの限られた部屋だけだと思う。

>>1098 匿名さん
現実には角部屋が900…

築１０年、所有権、梅田駅徒歩2分のジオグラが坪４００くらい。２０年後に残存期間５０年になったガーデンの中古価格は、ジオグラより安くなってないかな？

>>1100 通りがかりさん

梅田駅2分て、阪急ですよ。。
しかも、ジオグラはちっちゃいのでランドマーク性がない。
比べるならグラフロ中古が妥当。

定借の本領発揮は残45年を切ってから
そこから買い手は35年ローンを組めなくなるし、経年毎にローン年数は削り取られていく。
グラフロは築25年でも資産価値は高いでしょうが、ここはどうなるか

>1101 マンコミュファンさん
同じ棟内であっても、ガーデンはジオグラ、そしてラトゥールはグラフロが最適な比較対象と思います。シティタワー仕様のガーデンは、ラトゥールやグラフロとは豪華さやターゲット層がランク違いで比較が困難です。現にラトゥールの予定賃料は、グラフロを参考にしています。ガーデンをグラフロと同等と見るのは、ラトゥールをシティタワー仕様と評価することにもなりそうです。住友さんは、ガーデンは関西で唯一無二の立地として価格設定したようですが、御堂筋線梅田3分は大阪とはいえ東京一等地レベルで阪急梅田2分は大阪にすぎない、との判断でしょう。

>>1103 通りがかりさん

どなたか最後の3行を解読してください。

>>1104 匿名さん

読んでるとソワソワするので、はやく忘れたい文章です。

>>1104 匿名さん
阪急梅田駅徒歩2分のジオグラは、中古価格が坪400程度で流通しており、大阪の標準的な価格内です。御堂筋線梅田駅徒歩3分のガーデンは、高級仕様のパークタワー渋谷並みの値付にしようとしていますが、関西で唯一無二の立地だから通用するとの判断以外に理解できません。阪急と御堂筋とでこれ程違うかと疑問に思ってるイメージを滲ませた書き方をしたので、わかりにくかったですね。

パークタワー渋谷ではなく、正しくはパークコート渋谷ザ・タワーでした。お詫びし、訂正いたします。

全然通りががりじゃないじゃん

通りがかりと言ってる割には、
仕込みと気合入りすぎ

>>1104 匿名さん

https://suumo.jp/edit/sumi_machi/2021/kansai/

梅田を代表するのは、阪急梅田ではなく御堂筋線梅田と言いたいんでしょう。
大阪駅もランキングは下だし。

大島てる情報消されてるね。都合の悪い情報は削除って、フェアじゃない。

>>1029 口コミ知りたいさん

建て替えでも土地が残るか残らないかは、大きいかと。

>>1112 匿名さん
どこのマンションの話？

ここ人気なさすぎちゃうか

>>1113 マンション検討中さん

建て替えで残る土地は廃墟付きね。
金を掛けて廃墟を壊して金を掛けて廃材を捨てて
金を掛けて建て替え中の仮住まいして金を掛けて新しいマンションを建てて住む。
その前に建て替えするかしないかで組合のひと悶着があるかもね。

スムログの建て替えネタ

https://www.sumu-log.com/archives/29675/

ここやったら70年賃貸に住むのと一緒やから買う必要ないやん。

借地の時点で本来8掛けくらいするのが普通だと。
周辺相場から考えて、借地じゃない場合で高くて坪500として、そうすると普通は400で出すべきで。
本当に坪600だとしたら1.5倍高い
感覚的にもそうではないですか？

>>1119 匿名さん
こういうプレミアムな立地(諸説あるでしょうが、これからも出てこないであろう希少性という意味で)は相場なんてあってないようなもんなんですよね。気に入ったお金持ちを部屋の数だけ用意すれば完売するわけで。なのでこのマンションの売れ行きは大阪のポテンシャルを占うという意味でも注目しています。

>>1120 匿名さん

東京では希少性の高い立地の定借マンションは所有権価格と同じ価格で売れるというのは通説ですから、スミフとしてはこの立地は所有権価格なら坪600であり、希少性が高いのでその価格と同価格が妥当ということなんでしょうね。
まあ、評価はどうなるかわかりませんが。

>>1121 不動産投資家さん
東京での通説の根拠となる実例はありますか？

もう殆ど完成してるんだね。
やはり全て賃貸だと用地代と建築費の回収に時間かかるから、手っ取り早く回収とリスクヘッジの為に、購入者に被せる戦略に切り替えたか

>>1123 匿名さん
そうでしょうね。以下は私の想像です。会社もこの価格で、５年でも完売できない可能性も考慮してると思います。コロナで悪化した賃貸部分（ラトゥール、ホテル、オフィス、貸店舗）の利益率を上げるため、ガーデン部分だけを分譲在庫に移して、賃貸部分の帳簿価格を下げる経営戦略と想像します。分譲価格を思い切り高くすると、それだけ賃貸部分の簿価が小さくなり、利益率が高まります。分譲在庫を気にしない会社だからこその戦略と想像します。