梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

結局分譲マンションになるんですか？！高級賃貸と思っていたので驚きました。
うめきた2期の前哨戦になりそうですね。各路線へのアクセスはうめきた2期よりもこちらの方が良いように思います。

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40階から56階が賃貸になるんでしょうか？
メガグラメより圧倒的にこっちのほうが魅力的に感じる

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これはビッグニュース

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さあスミフさん、いくらで出してくるか

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ここ、カウ

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土地：借地権の準共有(50年)

借地なの？

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50年間の定借なんですね。

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借地50年か…お安いんでしょうかね

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とうとう出てきましたね！！！
スミフおそるべし！

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30歳で買えたとして80歳で明け渡し。
永住はできないな。

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賃貸で埋めきれないんで売る方向にしたんだねー。
スミフはそういう需給読むのはしっかりしてるし、大阪全体の需要(北新地とインバウンドあぶく銭勢)は低下する方向と読んでるわけね。

さてうめきたはどうするんだろ？
あそこの分譲も定期借地権？

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ブロガーさんが予想されてたみたいですね
https://www.sumu-log.com/archives/27513/

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価格帯間違えれば、激売れ残りの可能性あるね？

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高い金出して賃貸で曽根崎に住んでくれそうな層って
軒並みコロナ禍の影響受けまくってそうだからな。

しかし物件名どうにかならんかったものか。
ガーデンって、梅北ならともかく…

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文句の付けようのない西日本エリアNo.1だから、借地とは言え価格も容赦ないでしょうかね。
坪500くらいかな。買いですか？

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>>6 マンション掲示板さん

準共有ってどういう意味でしょうか…？

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CT大阪本町で梅田叩きのお決まりの名文句、ハザードマップ真っ赤っかここはどうなのかな？

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>>13 マンション検討中さん
ここに大金使うなら梅北待ち、って人が多そう。
堂島も控えてるしここの値付けは難しいやろな。
分譲になって楽しみが増えたけど。

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>>17 マンション検討中さん

ここを買おうとする人はハザード気にしないのでは…？

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ここのほか、本町、天王寺、三宮と住友不動産は最近ネタになる物件が多いね。

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同じ定借でもこちらは50年間、シエリアタワーなんばは70年間。
立地はまったく違うが、定借期間が短いのでシエリアと同じくらいの価格にならんかな。
まぁ無理やろねぇ。

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ブロガーさん記事アップされてました
https://www.sumu-log.com/archives/29716/

ここは定借でも、建物解体費の負担は不要みたいですね。

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早い話は「50年一括支払いプラン」ってだけか、ないな。

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ガーデンレジデンスって…
そんなにガーデン感出せるのか？
梅田の一等地で難しくないか？

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480-600一坪想定

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>>24 マンコミュファンさん

ガーデン感は全くありませんね(笑)
麓に公園のあるうめきた2期やグランドメゾンの方がよっぽどガーデンですね。

命名は正直意味分かりませんが、改めて便利な立地ですね。
駅近都会生活を満喫するには最高のマンションでしょう。

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要は50年分の家賃を前払いする契約だな。

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ブロガーさんの記事から。

土地：借地権の準共有(50年)、建物：区分所有権
→問題のところです。すみません、私も最初意味がわからず、ツイッターなどで聞いていたのですが、建物無償譲渡方式の定借５０年という可能性が高そうです。定期借地権との違いは定借期間満了後に原状回復（＝解体）をする必要がなく、建物の区分所有権を５０年後、住友不動産に明け渡す、という形になるようです。メリットは解体準備金の積み立てがいらないこと、ですかね。正直、５０年というのは少し短い気がしますがタワーマンションに介在するリスクも限定的にできるということで悪くはないのかな、と。特に一般的な定期借地権よりは良いと思います。

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ちょっと冷静に考えれば、分譲のうめきたか堂島、堂島横かな。

逆に子無し50台とかはありじゃね？資産性考えなくて良いし

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50年一括借り上げ契約ですか。
50年経ったらお返しせねばなりません。
なのに修繕積立や管理費もしっかり徴収するのですね。

住友からしたら、出入の管理も必要なく、安心の50年賃料保証。
やる事がエグいです、住友は。

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土地の所有権が無いマンションてことですか？デメリットを教えて下さい。

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５０年の定借なら、１０年目、２０年目あたりで売るのが前提でしょうか？
３０年目あたりからは、その市場価格が顕著に下がり始め、４０年目からは賃貸での家賃さえ下げられそう。その分、どれくらい安いかですが、唯一無二の立地と規模ですしね。

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>>30 名無しさん
定借だからって設備の管理費用はかかるし、建物だって50年メンテナンス無しで維持できるわけがないだろ。

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@400～450か

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東京見てると借地でも高額で取引きされてますもんね。
庶民には買う理由も意欲もないですが、サクッと売り切るんでしょうね。

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>>35 匿名さん

東京に比べて大阪は富裕層が少ないからね
あまり余裕のない、ちまちました億一桁レベルの資産運用の連中ばかりでしょう

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ラ・トゥールの仕様ってどうなんでしょう？
コンセプトムービー観るとかなりのハイグレードのように感じました

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皆、掲示板で50年借上げプランとかいうから、テコ入れ始まったじゃないか

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マンコミュ内では今後何と略して呼ばれるのだろう。
ガーレジかな？なんかガレージみたいだけどｗ

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>>39 匿名さん

デンデン

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ここは梅田の南東。立地は全然ダメ。ただの風俗街＆歓楽街。
少し前まで良かったのは北東。
今、最高なのは南西。
今後は間違いなく北西。

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>>41 口コミ知りたいさん

南東だめですか？
北西というとうめきた2期やグランドメゾンのほうでしょうか？

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>>42 マンション掲示板さん
はい、南東は全然ダメです。
行ってみるとすぐに分かると思います。
北西はグランフロントやウメキタ２期の辺りですね。
大昔は、南東が一番栄えていました。
その後、阪急梅田駅を中心に開発が進み、北東が栄えました。
その後、ハービス等を中心として南西が多少栄えましたが、
今後は、間違いなく北西です。

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>>43 口コミ知りたいさん

ハービス、ブリーゼの再開発は期待の割に成果はイマイチだったのでは？

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>>43 口コミ知りたいさん

まぁ更地だったところに建物ができるわけですから、素人でもわかることですよね。笑

あとは北西部の発展が期待通りにいくかどうかですね。グランフロントも開業時は閑散としてました

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北西部、うめきた2期はそれなりに成功するだろうが
それ以遠はご自慢の巨大公園が人流阻害要素となって盛り上がりの波が波及しないと思う

落ち着いた場所に住みたいという人のニーズを満たす場所にはなるだろうが

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>>45 匿名さん

伊勢丹は残念な結果に終わったしね

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分からない人は分からないままで良いですが、今後は間違いなく北西です。
KITTE、ウメキタ２期、JR大阪西側ビル、全て再開発は西です。
これはもはや否定のしようもない事実です。
南が栄える為には第1ビル～第4ビルが再開発されないと無理ですが、
それが出来たとしても、良いのは176号線より西側。
どうあがいても176号線より東側は厳しい。

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>>48 口コミ知りたいさん

再開発の事実は誰も疑ってないし否定してないですよ笑　小学生でも知ってることです。
それが成功するか、持続的なものかが判断し難いという話でしょう。

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あの道を御堂筋ではなく176号線と言ってるところを見ると、余り大阪の事情に詳しくなさそうに思われる

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あっ車中心の人なら176号線呼ばわりすることもあるか

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大阪人なら普通に御堂筋でしょう。
逆に梅新交差点まで176号線であること初めて知った。

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>>50 検討板ユーザーさん

そういう地元マウントいらんわぁ。

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>>48 口コミ知りたいさん
そんなに必死ってことは、さてはグラメゾ買いましたね！

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>>54 マンコミュファンさん

あるいは積水の使者かも？
まあ、グラメゾ人気ですからねー

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>>55 匿名さん

あの辺も落ち着いた環境と思いきや発砲事件とかありますからね…

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>>56 匿名さん

あそこにもいるようであれば、曽根崎なんてもっとうじゃうじゃいるでしょうね。タワマンにはヤのつく人多そうですし。

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>>57 匿名さん

まぁ仰る通りどっちも住みやすくはないでしょうね。ただ、こっちは梅田真上ですからそれは強いですね。商圏も広いでしょうし

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>>58 匿名さん

単身ならいいですけど、家庭があるとこっちは環境最悪じゃないですか？
周辺を家族や子供に歩かせたくないですよ。

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>>59 匿名さん

こっちがどこを指してるかわかりませんが、ファミリーで住むなら梅田エリアは向かないでしょうね。
谷町線沿線や北摂、阪神間が無難でしょう。梅田まですぐに出られて便利ですし。

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>>60 匿名さん

最悪なのは曽根崎ですね。
拳銃煽りはあるものの、グラメゾあたりは住みやすそうですよ。
梅田近くに住みたいならいいエリアかと。
北摂も人気ですね。マンションじゃなく一戸建てでいい気もしますが。

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予想外に賑わっていませんね。
定借だったから？

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>>61 匿名さん

グランドメゾン新梅田のあたりって学区良かったでしたっけ？むしろ良い話をあまり聞かないような…
正直うめきた2期を期待する人達の投資先というイメージしかなかったです

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>>63 匿名さん

特段悪い話も聞きませんので普通じゃないでしょうか。
優秀な学区！というわけではないと思います。
ガーデンレジデンス付近の学区はどうなんでしょう？
ご存知でしたら教えていただきたいです。

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>>64 匿名さん

校区である扇町小学校はかなり評判はいいみたいです。最近はあの堀川小学校より成績も人気も上と評価する人も。
ただ学区目当てで曽根崎を買う人はいないでしょうけど。

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>>64 匿名さん

グランドメゾン新梅田もここも学区は良くないので、正直子育て中のファミリーには向かないと思いますよ。DINKSか子育て終わった方向きかな

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堀川小の学区なのにわざわざ扇町小に通わせているご家庭もあるようですね

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>>67 マンション検討中さん

北区だと堀川がやはり有名ですよね。
扇町は聞いたことなかったですが、最近伸びてきてるんですかね

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>>66 匿名さん

学区評判いいじゃないですか（笑）
嘘を書かないでください。

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>>69 匿名さん

扇町小のこと詳しくなく失礼しました…

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>>69 匿名さん

でも仮に校区に拘るとしてこのエリアは選びませんよね。もっと北区の東側になるでしょう

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扇町小学校は大阪市の統一学区テストでトップクラスになりましたね｡増築もほぼ完成ですね
シテータワーパークフロントからもたくさんぼ学童が通ってます｡
車ぼ親御さんの送り迎えも多いですよ。

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>>72 マンコミュファンさん

扇町小は新興ですよね。
土着の方からタワマン住まいの方まで幅広い住民層の方々とお付き合いできそうですね。

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>>71 匿名さん

誰が学区気にする人がこんな場所の物件吟味するんですか！家族でキャンプ行ったりーという人がマクラーレン検討するような話ですよ。
梅田駅に近いことが便利な人でステイタス性欲しい人には楽しみな物件になると思います。借地とか、こんなマンション50年住むこと考える人もいませんしね。気になるのはここを所有してて亡くなった場合、遺族にはどんな形でどうトスできるのかってことかな。

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学区ならやはり天王寺あたりですかね

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入居は来夏なの？
今住んでるマンション、真夏に引っ越したんだけど
暑くて暑くて大変でした。

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1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして50年で割ると、月7万+管理修繕費か。

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建物に対する固定資産税が必要です。

また、４０００万を３～５％で運用すれば、年額１２０万～２００万になるので、月１7万+管理修繕費＋固定資産税＋アルファーとなるよ。

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定借分譲物件を買うくらいなら、
もはや賃貸を借りる方が良い気がしてきました。
購入者にとってあまりメリットないですよね。

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＋アルファーは、一括払いになるかもしれない５０年分の借地料ですね。

これだけ払うんだったら、賃貸の方がリスクが少ないですね。

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>>78 匿名さん
スミフから50年借り上げて、それを又貸しするようなもんだね。
意味不明すぎるなぁ、スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたこと考えると余計に…

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地雷物件にしか見えなくなってきました。

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スミフが賃貸埋めきれないから分譲に切り替えたとも考えられるけど、むしろ、住友不動産の負債総額の大きさを考えると・・・・将来の金利上昇の可能性も考慮して、売却に切り替えて負債の圧縮に舵を切ったものの、ホテルや賃貸部分もあり定期借地とするしか選択肢がなかったのではないか。

1番安い部屋を4000万ぐらいで買ったとして、50年で割ると月7万+管理修繕費と考えてくれるおめでたい人もいるけど、 50年分の先渡し賃料と考えると、４０００万の支払いは軽く１億円越えの支払いに相当するとも考えられる。

いずれにしても、物件の価格設定は見ものですね。

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ラ・トゥール新宿アネックスなど他の東京のラ・トゥールと比べると外観が普通だな。
共有部や専有部の仕様はどうなんでしょうね。
ここは普通のシティタワー仕様になりそう。

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外観を見ると名前はラトゥールで仕様はシティータワーの感じがします。

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良さそう

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東京でも立地が良い定借はしっかり売れてますからね。紛れもない西日本No.1の立地なので、無難に捌けるのでしょうね。
庶民には正直理解不能ですが

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外観もエントランスもシティタワー大阪本町と同じ気がします。
立地だけのプレミアムでラトゥールと言われてもねぇ。

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>>88 匿名さん

気がしますかよ。

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83 匿名さん

4000万円を年利３％で運用して年１２０万円、これを５０年で6000万円
５０年後には、元金の４０００万円も召し上げられるので、都合１億円になりますね。
賃料４０００万円を先払いするということは、月額１６６、０００円の支払うことですね。
4000万円を年利５％で運用して年２００万円、これを５０年で１億円
これだと、月額２３３、０００円ですね。

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分譲できると聞いてめっちゃ喜んだのですが定期借地権なんですねー。すぐにガッカリです。50年て、他と比べ20から30年短いですね。
解体準備金要らないのはよいですが、それがかかる異常の地代設定な気がする。すみふですからねー。
結局はランニングコストと価格設定次第ですね。住む前提でないとCAPレート上はとても賃貸で回るとは思えないし、賃貸住戸とのグレード差あるのかな？ホテルが上？賃貸が上？せめて割り切って買えるように上部を分譲にしたらよいのにね。ホテルは上でも下でも部屋代設定そんな変わんないだろうし、賃貸が上にある分譲って買うステイタスないし。
安きゃよいがすみふで安い訳もなく、、。
悩ましいな。今からどうするか。買う？買わない？うーむ。

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将来的には借地権のほうが処分に困らず楽そうだが、投資向きではないな
賃貸だと部屋いじれないからそういう意味では買う意義はありそうだが

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開発スケジュールがずれ込んだ上、何度かコンセプトが二転三転し、結局上層一部だけ自社プレミアムサービスにしたのは、事業性が不透明だから「(分譲・賃貸含めて)一旦貸して時間稼ぎ」する作戦に感じます。
ウメキタの動きが分からないままリスキー(最大利益が取れなかった)な価格設定で分譲にするより今すぐ稼げなくてもいいからじっくり見極めることにしたんじゃないかという推測です。
しかしもっと伸ばすと、ウメキタが登場して更に5-10年は確実に無駄になるでしょうし、不動産サイクル的にもそれまで待ってたらピークを逃してしまう可能性が高いから、収益を最大にするのは難しいが、損害を最小限にする選択をしたと思います。借地分譲+賃貸(つまり全部賃貸)にしたことも、借地が50年しかないのもその繋がりかと。
この立地なら永遠不滅でしょうから少し遅れてもいつかは確実に稼いでくれるでしょうし、我々にとって50年は一生ですが、企業にとって50年はまぁ許容範囲ですので、「今はちょっともったいないけど、これ以上損しない範囲で一旦守りで開業、代わりに立地は確実に守れるように装置として借地設定、50年後がバリ攻め」案じゃないか勝手に妄想してみます。

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借地分譲で一定資金を回収しつつ、50年後にもう一稼ぎでっか。
住友はエゲツないでぇ。

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このスレ立ててくれれた人は『すみふマニアさん 』ですが、すみふのどこにファンになる要素があるんでしょうか？
だって今回の借地50年とかもそうですが私の中ですみふは足元見る殿様商売っていう印象が強いです。
だからこそ不動産業界でNo1を築き上げてるんでしょうけど。

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>>95 マンコミュファンさん

すみふが何年もかけ値上げしつつ売る → 一期購入からの転売では即売却時に値段維持しやすい

つまり転売ヤー好み。

デメリットがあるのは築数年モノを値上げして買わされる永住組全般

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住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

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50年の賃貸契約と変わらないと思いきや天災リスクなど背負わされる系？

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梅田駅 徒歩3分て・・
そこは ぶっちぎりでスゴい。

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ホテル等一体型では、抜本的な修繕が区分所有者に否決されたら、経営が成り立たなくなるため、５０年定借が合いそうです。もしかしたら、堂島の電通跡も定借になるかも。

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>>99 通りがかりさん

こんな立地を分譲売りでお終いにするにはもったいないですよね。永遠に食べていけるのに。
新梅田に比べて災害も少しはマシでしょうし。

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>>101 通りがかりさん

災害に関しては新梅田があるおかげですね

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　定借の最大のデメリットは、中古価格の下落です。メリットは安さと、普通なら分譲にならない超絶立地が可能な事ですね。
　中古下落の原因ですが、かつては消滅する期限がある事より、むしろ定借中古を担保に融資する銀行が少ないためでした。東京を中心に貸借が増えた今は、どうなんでしょうか？

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私は，定借物件ではないと思います。定借かどうかはとても重要なことです。公式HPの物件概要は，単に，「分譲後の権利形態　土地：借地権の準共有(50年)、建物：区分所有権」であり，期間50年の定期借地権の準共有ではありません。定期借地権（更新がない権利）であれば，その旨の明記が必要です。ここからは，単に，期間50年の普通借地権（更新できる権利）の準共有と読めます。「準共有」ですが，共有という言葉は，所有権についてだけ使い，それ以外の権利の共有は準共有といいます（民法264条）。中身は何も違いません。もしも，これが定期借地権の準共有であるとすると，住友HPの物件概要が重要な点について誤解を呼ぶことになると思います。

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物件概要は、あくまでも概要です。

住友不動産のプレスリリースです
http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20210208__release_umedagarden-shu...

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>>104 買い替え検討中さん
土地：借地権の準共有(50年)・・・どっちと理解するかですね。モデルルームで聞きましょう。
・定期借地権（更新がない権利）
・期間50年の普通借地権（更新できる権利）

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あまりにも明確に、「９～３９階を定期借地権付きの分譲マンションとすることにいたしました」との、ニユースリリースですので無理のある解釈ではないですか？

重要事項説明書・契約書等で確認すべきとは思いますが（　＾ω＾）・・・

当然、住友不動産内部の議論としては両方あったとは思いますが・・・

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こちらは安牌でしょうね。詳細早く出してくれんかな

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>>104 買い替え検討中さん

深読みご苦労様ですが、そもそも普通借地権で存続期間50年て法律上あり得ないと思うのだが。

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泉の広場までのM13出口までマンションから30Mだけど階段長いし重い扉を開けなきゃいけない。
どこかのビルからエスカレーターで地下に行けますか？

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どなたか、ご意見をお願いします。
　定借タワーの中古を担保とした融資は、大部分の金融機関で可能になってますか？
　５年前に、千里中央の定借タワーの新築を検討しました。使える金融機関が少なく、中古で売却する時は、さらに厳しくなりそうで購入断念しました。今は、改善されていたら良いのですが。ここの物件力なら、例外的に大丈夫かもですが。

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>>111 匿名さん
分かりにくいですが、横断歩道のとこに泉の広場に降りれるエレベーターありますよ！

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＞＞111匿名さん
商店街の入り口右側のパチンコ屋の横にもEVありますね。

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>>113 匿名さん
>>114 職人さん
エレベーターがあるのですね、情報ありがとうございます。

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>>107 マンション検討中さん

ご存知の方も多いと思いますけれど、法律としては
普通借地権の最長は30年
定期借地権の最短は50年
です

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大阪駅や淀川花火を望める北東角が一番人気かな？
南向きも、真っ直ぐ南下する御堂筋の夜景が綺麗に眺められそう。

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>>117
淀川の花火大会はグランフロントの新旧タワマンが邪魔じゃない？

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>>118 匿名さん

グラメは外れてる。むしろローレルタワーかスカイビル。

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うめきた2期のタワマンやビルが邪魔かもしれませんね

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>>116 匿名さん
50年定借で決定ですね。さて、ご参考までに、ちょっと古い国交省のレポートです。https://www.mlit.go.jp/common/000017485.pdf

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>>120 評判気になるさん

じゃやはり南向きが一番人気ですかね

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>>120 評判気になるさん

方向的にはどちらかというとグランフロントだね。

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お隣のタワーホテルがアパというのがこの場所らしいですね。

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>>124 検討板ユーザーさん
この人みたいに立地ディスってる人、
お前らどこんすんでんねんって感じ。
言ってみろや

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>>125 マンション検討中さん

124みたいなんは相手にしたら負けですよ。

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>>126 匿名さん

いや、でもマンションて建つ場所は決まっていて、それを検討する掲示板ということなので、場所をディスる投稿はどうかなとは思います。この場所で検討する人らが書き込めばいいわけで、とは思うところあります。124さんみたいに強くは言いませんが、ここ検討される方（購入できる方、審査通る方）は他も選べる方だと思いますのでね。検討板なので買えない方、審査通らない方は書き込まなくていいですやん、検討もできない人は。検討板なので。

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>>127 マンション検討中さん

何その俺ルール。

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>>127 マンション検討中さん
立地も含めてマンションなのに立地の話をするなとはどうなの。
つーか、ここの売りは立地なんではなくて？
立地に自信がないんですか？
だったら本町でも買ってろって話だな。

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>>129 検討板ユーザーさん

正論！

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価格次第だけど5～10年で出ていくつもりで買うならいいかも
予想より安いなら40歳くらいの人なら、相続考えずに永住するのにもいいかな

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ここの価格ですが、ひとつ住友の良心に期待したいですね。6934m2をたった１４５億で落札した土地です。坪単価700万円弱、今なら大淀だって買えるかどうか。

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>>132
住友に良心を期待したらダメです。
売れるとなったらアホほど金額を釣り上げてくるよ。
まぁ商売だからどこでもそうか。自己完結。。

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>>132 検討板ユーザーさん

いつも通り小出しにしつつ、売れ行きみながらジワジワ値上げしていくでしょうね。
買うなら1期しかありませんね。

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まあ人生何に金使うかやな
どうせ死ぬのに使い切れない金を残しても意味ないし
今40代ならあと50年もありゃ健康人生は十分全うできるだろうし住居にぱーっと金使うのもいいんじゃない

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売出から完工まで一年しか無いため、住友得意のジワジワ値上げなら、完成後の大量在庫が見込まれます。今時はやらない５０年の最短期間の定借でもあるし、ここは思い切ったディスカウント値付を期待したいですが、何しろこの立地。これが全ての弱点を相殺するかもですね。

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>>136 検討板ユーザーさん
50年と言うリミットがある中で、売出しから一年しか無いというのは、かなりしんどい気もしますね…｡
いつものように、長々と売り続けることは資産価値を落とすことに直結するので…。

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>>135 匿名さん

それなら高級賃貸に住めばいい気がします。

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>>138 名無しさん

リフォーム。

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　完成在庫を、数年間かけてジリジリ値上げしながら売る住友ビジネスは使えない、と想像します。１年後に売れ残りがあれば、自社物件にするか、中古として販売するしかないでしょう。
　５０年の定借カウントダウンは、おそらく、販売引渡しの日から始まります。竣工後に契約・引渡の買手が居れば、定借終了時期が部屋によってズレるという事になってしまいます。これは、駄目でしょう。以下は想像です。
　通常の７０年の定借マンションなら、売れ残りを定借期間を短くしながら販売すれば、定借終了時期はズレません。
　５０年の定借物件の場合、これを短くして新築として販売すれば、違反になると思われます。

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賃貸なら20万ださなくても借りれそうだね　1LDKとか。　借りますよ！

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50年の定借と言っても、こことは違って建物解体が決まってる場合は
解体終了して地主に返還するまでの期限が50年じゃなかったかな？
解体しないここは、住めない解体期間が不要でしょう。

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>>142 匿名さん
おー、しますかねー。竣工後５０年過ぎた期間は、住友が９０%くらいの所有権を有してる。どんな議決も住友の思い通りの期間になりますね。残った区分所有者としては、せめて端金で住友が買い取ってくれれば良いのですが。

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今日、近辺をうろうろしてきましたが、いいも悪いもすごい立地ですね。
うめきたや堂島も気になりますが、そうこうしているうちにいい歳になってしまうので、間取りと価格しだいでは定借だろうが住んでみたいと思うところではあります。

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>>135 匿名さん
同感です。高い物件買って気に入らなくて売却してもゼロにはならないし損出てもその数字は使えますし一生の一度の買い物みたいな細かいこと言わなくても余裕あったらぱーっと決めて買うでいいっすよね

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>>135
金があるなら購入じゃなくて
一流ホテルを渡り歩く方が良くない？

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>>134 匿名さん
そうなんですノン？
１期以降は値下げされてくのんちゃいますノン！？

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>>138 名無しさん
賃貸やと色々とあるから買うてしまって！と
思てはるんやないですか？賃貸と分譲では、
住んでる気ぃもちゃいますやん？

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>>148 通りがかりさん

車もレンタカーでええって方もおられますし人それぞれ。ですがこちらは検討スレなので、購入検討の人と賃貸検討の人もおられるんですわ。

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>マンションコミュニティは、マンション購入検討者を応援する口コミ掲示板サイトです。

と、サイトの頭にあるので、購入検討の人のスレちゃいますやん？

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>>143 検討板ユーザーさん
ミスの修正です、数年かけてジワジワ値上げの住友ビジネスは、このタワーでも可能でした。
　建物譲渡特約付・定期借地契約は、最短期間が３０年（５０年では無く）でした。これなら竣工後しばらくは、ジワジワと借地期間を短縮しながらの販売も可能です。ただ借地期間が短くなるのに値下げ無しなら凄いですが、無理が通せる立地ですしね。

https://grand-next.jp/journal/2019/06/05/135.html

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ここは建物譲渡特約付き借地権ですか？
そもそもなのですが、ここの物件に関する情報で
建物解体準備費用が不要であるとどこかに書かれているのでしょうか？

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>>152 匿名さん
スムログです。今はまだ『建物譲渡特約の可能性が高い』趣旨の記載です。

https://www.sumu-log.com/archives/29716/

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>>151 検討板ユーザーさん
法的にはそうなんですが住戸ごとに終わりが違うってことが有り得るのかなぁ、と。

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スムログの人はこのマンションオススメマークついてたのにしれっと消してるわ。
んでスムログではオススメと言ってきた自覚はないと・・・
あんまり信用ならんね。

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間取りと設備仕様の情報が早く欲しいな。

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こういう立地って固定資産税どれくらいになるの？
そういうの気になる人は住んじゃだめなんだろうけど

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>>157 匿名さん
無知ですいません。
土地の保有は定借なのでないって認識になるんですよね？
そしたら建物だけの固定資産税になるんじゃないんですか？
借りてる土地の固定資産税も払うものなんですか？

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>>158 匿名さん
土地の固定資産税・都市計画税は掛かりません。
土地所有者が支払うかたちとなります。
但し、毎月地代を住不に支払う必要があり、地代の一部は、実質、固定資産税・都市計画税を含んでいるということになりますね。

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>>155 マンション掲示板さん
のらえもん、マンマニの一団なんて、デべと迎合している提灯記事屋だからな
希望は坪480万とか書いてるけど、あまりにデべ目線すぎる。
希望は350万って書いてこそ読者目線。
たとえば、スミフだったら、恵比寿問題に切り込んでこそ
本物のマンション評論家だと思うね。誰も書かないし、誰も言わない。

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>>160 評判気になるさん

同感です。恵比寿の件は詳細知りたいです。
大阪タワーさんも斬り込んでくれないかなぁ。

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>>160 評判気になるさん
特に、３５０万が読者目線、ここの記載に同感です。

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>>158 匿名さん

固定資産税は建物に対しては発生しません。

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>>162 検討板ユーザさん
坪350万でも地代で結局500万くらいと変わらない支払いになりそう

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>>163 通りがかりさん
定期借地権の分譲マンションだから、建物の固定資産税はかかるでしょ。

建物は誰の物？購入者でしょ。だから、購入者が固定資産税を払うんです。

土地は住不の所有でしょ。だから、住不が払うんです。

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>今回、郵送物での資料のご準備はございません。予めご了承下さい。

物件サイトより、
昔はデベから大量に資料や宣伝郵便が送られてきたけど
今は郵便物が無い時代になったのですか？

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ここって地下と直結になりそうですか？

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>>166 匿名さん
郵送物にコロナウイルスがどうとか、印刷費もばかにならないからとか理由はありそうですが、パークフロントは紙一枚のがたまに入ってますね
経費削減するかわりに安くしてくれればいいですね。

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地代は月額どれくらいなるやろか。

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逆に東京・恵比寿で施工不良見つかったから他所の物件はきちんと
点検するんじゃない？
また数年後したら知らんけど。

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>>171 評判気になるさん
施工会社が違う
天王寺は同じですね

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ここは大林ですから、安心ですね。

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>>174 マンション検討中さん

大林ってことは免震ではなく制振なのかな？

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https://www.obayashi.co.jp/chronicle/database/t8-2.html

これらしいですね。

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>>176 匿名さん

大林組ご自慢のDFSですね。

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>>177 匿名さん

DFS免税店はいらん、免震が欲しい。

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免震ではなく、あえてDFS使ってると思いますよ。
大林の特許なので他社は真似出来ない。
制振効果、メンテナンス費用でバランス取れてる優れた構造です。

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免震って一般的に、高層階の揺れ幅が少ないってメリットがあるけど
ここは高層階を分譲しないから、買う人にとって免震にする有難みは少ないと思います。

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分譲が39階までとありました。

「住宅、ホテル、商業の機能」とあるので40階以上はホテルになりますか？
住宅も分譲＆賃貸と書いてあり、賃貸もあるようです。
迫力ある建物になりそう。
価格もお高そうですよね。

商業施設も何が入るのか、今後の発表が楽しみです。

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皆さん、特別案内会の申し込みが早いですねえ。次々と埋まってました。
メールをチェックしてなかったから、今朝気が付いて申し込みました。

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>>182 匿名さん

そんなの来てたんですか？完全に出遅れました

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特別案内会、すごく人気みたいですね。
なんとかすべりこみましたが、今から楽しみです。

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上階のラトゥールに住んでみようかと考えていますが、ここって駐車場あるんでしょうか？物件概要みると駐輪場とはありますが駐車場が書いてないので。駐車場は他所で探す必要あるなら面倒くさいです。

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>>185 匿名さん
DFSの心棒はタワーパーキングなので駐車場はありますよ。
バレーパーキングサービスが欲しいですね。

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>>186 匿名さん
情報ありがとうございました<m(__)m>

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大林組の最上タワー構造は、免震にDFSを組み合わせた、DFSハイブリッドと聞きました。コスト高のため、採用実績はパークタワー晴海くらいとも聞いてます。この梅田ガーデンはどうでしよう？案内会が楽しみです。

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なるほど。

https://www.bakko-hakase.com/entry/031_oobayashi_dfs

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１階が店舗・ホテルエントランス等ってあるけどスーパーマーケット入って欲しい！あと簡単なカフェ。この二つがあれば最高！

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50年後には住友に渡る物件に幾らの価値があるのだろうかね？ 45歳以上の独身ならありだと思うけど、魅力はかなり下がるね。
しかし、住友ってエグいな。最初に資金回収して、50年後にまた物件全部回収でしょ。坪480って悪いけどかなり売れ残るよ。勿論売れ残って時間がかかれば益々資産価値が無くなるね。

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住友が議決権の過半数を持つマンションになりますね。商業施設、ホテルそして最高級レジのラトゥールとくれば、一般のマンションより修繕費が高くなりそうです。外観の劣化は、即、収益悪化に繋がるので、住友としては過大な修繕でもするでしょう。それをを止めるために区分所有者が団結しても、議決数が足りない。

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実質的に、50年の定期借家と同じですね。

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>>193 口コミ知りたいさん
将来、区分所有者が団結してスミフと交渉して権利を買い取ることは無理かな。
当然、支払えなくて転居する人も少なからずいるとは思うが。

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>>194 匿名さん
契約なので、どんな敏腕弁護士を引き連れても無理やと思う・・・。
それに年齢が・・・。
梅田第1～第3ビルや、船場センタービルが分譲を
してしまったが故に、怪しげなテナントまみれで建て替えできない惨状を
見ていると、50年後に所有権をなくすのはよいことかもね。

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>>195 口コミ知りたいさん
第一ビルあたりは建て替えられればすごいことになりそうなのに本当に勿体無い。
そう考えると定期借地権での分譲も仕方ない。
50年後ってのがなんとも微妙やね。
死ぬまで住めないからどこかで出口を探さないと駄目だけど一等地とはいえ大阪の定期借地権とか予想できない。

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こちらのレジデンスの最大の付加価値はエントランスから徒歩１０秒にホワイティうめだという地下街があること。なにせ各種レストランやキャフェテリアやスーパーが勢ぞろいしおまけに地下街だから雨にも濡れないし地下鉄もすぐ乗れちゃうという便利さ。このホワイティうめだが当レジデンスの価値を相当に押し上げます。

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いよいよ梅田最高な建物is coming！

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敷地内に地下街への入り口作ってくれたら良いのに

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>>199 マンション検討中さん
いや敷地から１０秒のとこにあるやん(*^▽^*)

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いくらになるんでしょうか？
すみふだけに相当高くなるんでしょうね。

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業界の詳しい人より聞いたら500万円蒻　坪単価らしいですよ。
別途毎月の地代が結構必要でしょうね。
住友なら妥当な価格なんでしょうね｡
正式発表を待ちましょう｡
シティタワーパークフロント東梅田の部屋も１割切って秋ごろ完売目標でしょうか。
住友は確実に時間と建物完成付加価値挙げて連続完売続行中でしょう｡

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>>202 匿名さん
定借期間は７０年が標準になりつつある中での５０年、それでも坪単価５００弱ですか？土地権利ありの一般マンションなら、坪単価７００位に相当します。グランフロントの中古相場が、お安く思えます。

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https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2...

住んでみたい、と実際に住めるのとは別ですが。

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>>194 匿名さん

そんな余地が1でもあったら違う形の賃貸or分譲にするか、住友が相当アホかだと思います。
この立地は永遠に手放さないつもりで計画立ててるはずです。

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>>205 通りがかりさん

そういう意味では、梅北2期のタワマンは分譲になるのでしょうか？

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>>206 匿名さん

梅北の2棟は、土地所有権ありの普通の分譲、堂島のブリリアは借地権と予想してます。なお、梅北の南館の建物レベルは、GFを凌駕して欲しいものです。

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>>207 検討板ユーザーさん

うめきた2期って通り挟むし、その先の導線的にグランフロントやルクアほど賑わわせるのは難しそう。
ただでさえ、人件費や資材費が高騰してるのに、公園にそこまでお金掛ける価値あるんかな。

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>>200 匿名さん

みつけられていません、詳しい位置を教えてください。

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>>208 匿名さん
バチバチに価値あるでしょう。

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>>210 匿名さん

うめきた公園はほどほどに、まずは駅前ビルの方を何とかして欲しいですね…
こっちの方が北新地とか堂島への導線上にあってバチバチに価値あるでしょうから。

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>>211 匿名さん
あそこは全体が区分所有なので、ほぼ不可能だと思います。。

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借地権マンションって千里中央のマンションでもそうだけど、価格次第ではかなりお買い得になりそう。

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>>213 マンション検討中さん

住友にその手の期待はしない方がいいかなと。

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>>214 匿名さん

過去には住友さんでも例外的に事情があって、東京品川でお買い得な借地権マンションが出たことはあったんですけどね。
ここでは無理でしょうね。

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CT品川は、地主の東京都が、スミフに利益を載せすぎないように要請したからね
25階83㎡で2900万円とかで、スミフらしくない価格だった。
最上階の43階の90㎡の部屋も3600万円くらい。
ここも、良心的に算出してもらえれば良いのだが・・・。

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>>208 匿名さん

導線的に不利だからこそ、集客施設としての公園誘致でしょう。
ただ下手すると、てんしばみたいに余り金落とさない家族連ればかりが押し寄せて収拾つかなくなりそうだが。

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>>217 検討板ユーザーさん

大阪って大規模公園に対する敬意や文化がないよね。

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>>217 検討板ユーザーさん

上野公園みたいにならないといいですね笑

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立地からのイメージですが、
ほんとに購入できるかどうかの現実的なものは別として
住めたらいいなと思うマンションです。
大阪史上初の最高層というキャッチフレーズにも心惹かれます。
最上階はとんでもない価格になるでしょうね。
間取りや設備など詳しい情報が、とにかく早く知りたいです。

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最上階は賃貸ですけど家賃に興味あります

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金余りだし結構人気出るんちゃうかな
人生使いきれないほど金持っとる奴ようけおるやろ

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>>222 マンション掲示板さん
だったらラ・トゥール部分の賃貸がいいと思いますが
わざわざ中層階を買うのも中途半端ですよね

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なんと言っても大阪タワー様おすすめ物件やからのう。

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何の情報もないつまらない説明会でした。

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やっぱり

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資料とか販売員の反応を見ると、坪単価400万超えそうな雰囲気でした。
そうなったら自分は買えないし買わないけど、それでも売れちゃうんだろうなぁ。

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坪単価４００だったら私の予想より2割以上たかいのでやめです

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>>227 eマンションさん

平均400だとしたらお安く感じます。

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>>229 匿名さん

坪600くらいじゃないんですか。
新梅田グラメだって500越えでしたよ。
新梅田

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福島のはずれを新梅田と呼ぶのですね笑
新梅田と言えば新梅田食堂街でしょ。
中津を梅田Northと言うのと同じくらい滑稽に感じる。

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>>231 匿名さん

福島のはずれと同じくらいの相場ならお買い得かと？

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土地は地代払うから建物代金だけやろ。
それで坪400っておかしくない？

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>>231 匿名さん

確かに新梅田で検索するとトップに新梅田食堂街が出てもつくる。
もっとアピール頑張れ積水！

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>>230 匿名さん
定期借地権で600万ならすごいですね

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>>228 デベにお勤めさん
梅田の相場の資料に大阪ナンバーワンの物件を出してきて、相場はこれくらいっすね！参考にしてください！って言ってきたのには吹き出しそうになった。
近隣のタワマンとか中津じゃなかったけど、あそこと比較されて恥ずかしくないサービスとクオリティなのかな。

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説明会で、議決権についての説明は有りましたか？つまりスミフが過半数の議決権と拒否権を持つのは勿論、思い通りの修繕や規約変更や管理費、修繕積立金の値上げをしたりが可能なのでしょうか？

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説明会行くの無駄な気がしてきた…

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坪いくらならほしいですか？

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>>239 マンション検討中さん
土地、借地料は購入価格として考えるわけですね。

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>>240 匿名さん
間取りや価格など、具体的なことは今回の説明会では発表しないと聞きましたが、説明会に行かれた方、今回は何を教えてくれたのですか？

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説明会で聞いたこと。
ガーデンシリーズがいかに素晴らしいか。
大林組がいかに素晴らしいか。
大林組のオイルダンバーがいかに優れているか。
大阪タワーマンションの中で、唯一自社で完結させてる物件。
マンションの地域への貢献。
グランフロントの中古価格の相場を見せられて、こらぐらいは超えてくると。
借地権付きのマンション、具体的にはシェリアタワー千里中央の中古相場を見せて、全く価値が落ちないとごろか値段が上がってるとの話。
他は忘れた。

とりあえず、借地権付きのマンションの価値が落ちない話に重点を置いた内容でした。
間取り、価格、設備、仕様などの情報は一切なし。

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>>242 マンション検討中さん

価値が落ちないなら何で全室賃貸にしないんですかね…解放した意図がわからないです

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>>242 マンション検討中さん
定借も賃貸があるのも自分は別に良いのですが、分譲を下駄にして上に賃貸を持ってくる意味が全然分かりません。それで分譲の広告に大阪最高を謳うのは誇大広告ではないでしょうか？

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>>243 匿名さん
グラフロの中古価格を超えると言いましたか？？？

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>>239 マンション検討中さん
坪450前後なら購入希望。
坪500以上なら間取り・設備等を考慮して判断。
グラフロの中古価格越えなら、堂島ブリリアまで検討します。

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