WORLD CITY TOWERS−−（再販売）−−その８

取りまとめありがとうございます。

良く見てみると、ネガの要素はどれも、不動産にとって最も重要な部分＝立地 絡みですね。
でポジの項目は、海への眺望（と言っても東京湾だけど）以外、どれも人工的というかあとからいくらでも付けられるものばっかりです。

それがすべてを物語ってるじゃないかな。

交通の便も、立地の重要な要素。後は学校その他の公共施設もね。
後、マンション自体では、専有部分以外は、自分で変えられないので、重要な検討要素。

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だんだん見えてきたね。一般的に見た場合の「不動産」にとって大事なもの＝駅距離、アドレス、地位

などについては大いに疑問が付く。

しかしでは、それでも何故人気と高値を維持しているかというと、それを補って余りある都心部では、
なかなか得られない、ここにしかない希少な条件を満たす部分＝部屋からの圧倒的な眺望、豪華な設備、
都心とは思えない周辺の公園や遊歩道、学校までの距離、スーパーなどの生活施設至近、目障りなもの
の東京都による撤去、などなど

がいっぱいあって、それが三重丸。

で、「ここにしかない希少な条件を満たす部分」は、基本的に住民か熱心な検討者にしか見えない。

なので、物件に対する見方が極端に分かれるので、この物件に強く惹かれたポジと、外野から見たネガ
の戦いが続くわけだ。ようやく分かったよ。

でも、ここにこんなマンションを企画して2100戸をほぼ売り切ったスミフは、消費者のニーズをうまく
汲み取ってＣＳ戦略を立てて成功したともいえる。

「不動産」にとって大事なもの＝立地だけど
ここが地下鉄１本とかの陳腐な駅利用の物件ならいざしらず、リニア始発候補にもなってる主要ターミナル駅
の品川駅から徒歩圏だからね。しかも天王洲アイルからは４分。羽田へも１３分

”大いに疑問”というのは随分偏った見方だよね（笑）

☆ネガティブ要素☆

＜あとから住民の力で変更できるもの＞
なし

＜あとから住民の力で変更できないもの＞
港南アドレス、高速モノレール脇、埋立地、駅13分、バス便、運河対岸の倉庫街

☆ポジティブ要素☆

＜あとから住民の力で変更できるもの＞
低い管理費、24時間警備、専用バスという選択肢、良好な管理（すべて管理組合で決まれば悪いほうへ変更になるが可能性は窮めて低い）

＜あとから住民の力でで変更できないもの＞
開放的な部屋からの眺望、広大なロビー、豪華共用設備、内廊下、品川駅徒歩圏、運河沿いのウッドデッキ遊歩道、十分な駐車場台数、棟内24hスーパー、天王洲アイル駅徒歩4分、国際ハブ化の羽田空港に至近

＜あとから住民の力で変更できないが、分譲後に行政が変えた良い方向に変えたもの＞
品川駅からの道路直線化、電線地中化、桜街路樹整備、モノレール下古店舗撤去、港南緑水公園リニューアル、小中学校改築徒歩3分、運河対岸の電飾看板撤去

情報整理としてはこんなもん？？

>>862
飛行機や新幹線のアクセス、ビジネスホテルならともかく、住居にとってはそれほどのプラス評価に繋がらないのでは？
どんなに忙しい出張マンだって、毎日のように飛行機・新幹線乗るわけじゃないし、それよりも毎日必ず通る駅からの道や、必ず利用する物件周辺の商業施設・環境などではないか。
ここWCTは、そういう面でもほかのマンションを圧倒できるもの、なにかありますか？むしろ条件が悪いほうですよね？

ついでに東京湾・レインボーブリッジの眺望。そもそも湾岸マンションならどこも売りはそこなのではないかな。
別にここだけの専売特許じゃあるまいし。

こう書くと、ここではまたストーカーとか買えない妬みとか言われそうだけど、なぜ検討板でこういうマイナス評価面も書いちゃいけないのか、理解できません。

>>862
たしかに、同じ駅13分でも、

　私鉄○○線△△駅徒歩13分バス利用5分　自宅から東京駅まで50分　　と

　JR品川駅徒歩13分バス利用5分　自宅から東京駅まで25分

とでは全く意味合いが違うな。

>>864
＞どんなに忙しい出張マンだって、毎日のように飛行機・新幹線乗るわけじゃないし、それよりも毎日必ず通る駅か＞らの道や、必ず利用する物件周辺の商業施設・環境などではないか。

周辺の環境（公園、遊歩道、小中学校など）や商業施設（クイーンズ伊勢丹、品川インターシティ、品川グランドコモンズ、エキュート品川etc）がここより良くて、ここのように東京駅に自宅ドアから25分で着ける場所ってどこ？いや、探せばあるとは思うけどさ、坪300万以内で買えるところにしてね。

＞東京湾・レインボーブリッジの眺望。そもそも湾岸マンションならどこも売りはそこなのではないかな。 別にここだけの専売特許じゃあるまいし。

ここのは別格だと思うよ。見る角度と床からのDWの相乗効果と思うけど。東側なら左から右まで全部海が見える。

>>861
なかなか興味深い分析ですね。

消費者のニーズという観点では、確かに一般の不動産つまり戸建や中低層物件では大事なもの＝駅距離、アドレス、地位なんだけど、超高層タワーを求める層のニーズという点で、若干のズレが存在しているように思う。

全世帯とは言わないが、超高層タワーを好んで求める層はそれらの要素以外に、もしくはそれら以上に眺望も
重要視する傾向があるのではないか？

いくら駅距離、アドレス、地位が良くても、周りをビルに囲まれたり、墓地や単調なビルの景色しか見えない
ような眺望では何の意味も無いと感じる購買層が居る。
ただし、いくら眺望が完璧でも、流石に不便な陸の孤島では選択の対象外となってしまうところであるが、ここの
場合は品川駅も利用できて、正直な話、名ばかりの地位やアドレスが良いところよりも格段に利便性も高い。

だからこそ人気と高値を維持しているんではないだろうか

レインボーブリッジを大きく真横から1500ｍの距離で眺められるマンションはなかなか無いからね。
あれだけ虹橋眺望を売りにしていたBMAで2.1ｋｍ。TTTで2.3ｋｍは離れている。

>>859
＞あとからいくらでも付けられるものばっかりです。

口で言うのは簡単だよね（笑）
実際にこれだけのポジティブ要素を備えた物件があればぜひ紹介してもらいたいものです。
駅からの道路を直線化してもらったり、隣に直結の２００００㎡の公園整備してもらったり。
検討対象に加えさせていただきますので。

確かに！
不動産はReal estateと、言うように、現実のものなので、ありもしない理屈・コメントは参考にしようがない…

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そうですね。ここのネガの方は良く他にいくらでもあるなどと言われますが、一度も具体的な
事例を挙げてくれたことが無いんですよね。

>>864さんも
＞なぜ検討板でこういうマイナス評価面も書いちゃいけないのか、理解できません。
公開の掲示板ですから誰も書いちゃいけないなんて言ってないですけど。前から思うんですけど
被害妄想の傾向が強くはないでしょうか？

ご指摘の事項も確かに住宅地にそれほどの利便性を追求せずに静寂性を最優先するという層も
存在するでしょうが、ここは２３区のマンションスレッド。主張する場を間違ってはいませんか
としか申し上げられないですね。
必ず利用する物件周辺の商業施設・環境という面では、敷地内に２４時間スーパーがあって
あれだけお店の充実した品川駅や天王洲アイルを利用できるだけでも満足なんですが
他に便利な駅が使えてお店も揃った環境があれば具体的に例を挙げていただきたいものです。

また、眺望もおっしゃるとおり湾岸マンションならどこもそれぞれ素晴らしい眺望だとは思います
が、他の方が言われているようにちょっとした距離や角度で大きく変わってくることも事実
なんです。
こちらも他に圧倒的な素晴らしい眺望のマンションがあるならば、ぜひ写真などを貼って
いただければ参考になるのですが

どうぞよろしくお願いいたします。

まあ、実際に現地に行ってみればわかりますが
ここの周辺環境に坪300万以上出す価値はないですよ。

眺望の好みは人それぞれ、気に入ったならどうぞって感じかな。

結局具体例も何も挙げられないんですね。
落書きのような書き込みをしたところで、市場での高い評価という事実の前には微塵の説得力もない。
全く論理的でないため、結局はＷＣＴの良さをあらためて強調するだけの結果となってしまうんですね。

872が坪300万で、買わなくても、気に入った人がその値段で買えば、それが相場になってしまう。それが市場経済。

少しは根拠くらい示さないと、検討者の参考にならないよ。

自分はこの辺結構気にいっている。ジム、図書館、名シェフのイタリアン、オイスターバー2軒、ブリュワリーレストランが徒歩圏内。スーパーも徒歩圏内に3軒。駅も3駅、路線は多数。で、隣が公園。

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天王洲アイルを２駅扱いするのは同意できないな。
ＪＲ品川駅と京急品川駅を２駅扱いするみたいなものだから。

直接つながっていないから、3駅にした（京急とJRは連絡口あり）が、実質的にはあまり意味ないから、どちらでも良いよ。

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地下鉄の駅でも一つの駅で４路線とか表現するからそれは問題無いのでは？

まあそれより品川駅を最寄りという事の方がよっぽど、、、。

え、今からここを買う人って
駅から何分とか、周辺環境とか、坪いくらだとか
そんなの気にしない人がポンとカネ出して買っているんじゃないの？

ここにダラダラと書き出している人って
坪240万の時に買って、とにかく自分のマンションが悪く言われるのは嫌だ
買った時に悪く言われたので、それを見返してやろうって人達でしょ。