すまいよみ スムログ出張所スレ

先日開催されたプロジェクト発表会にて提示された販売予定価格帯です。

3LDK70㎡台、西向き、5,800万円台より
3LDK70㎡台、南向き、6,300万円台より
4LDK76㎡台、南向き、6,900万円台より
4LDK83㎡超ルーフバルコニー付き、8,000万円台より

およそですが、
西向きは、平均坪単価300万円前後
南向きは、平均坪単価320万円前後

南向き中層階で、70㎡6,700万円程度でしょうか。予想より若干高めでしたが、有楽町線延伸の期待がありますので、検討者は前のめりでモデルルームへ来場するでしょう。東陽町、住吉界隈の駅近、築浅中古は坪単価350万円、グロスで7,500万円前後まで上がってきましたので、新築であることを考えれば、共働き世代には手を出しやすい価格と考えます。

「猿江恩賜公園レジデンス」「シティテラス住吉」あたりが競合になってきます。

前回の「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」第2期は、途中から販売戸数を増やして631戸。3倍の倍率優遇を含まない総登録件数が5,546件の平均倍率が8.7倍でした。

今回の売出し住戸は、「SUN VILLAGE（第1期2次）」250戸と「PARKVILAGE（第2期）」308戸の合計558戸になります（22年1月30日現在）。


SUN VILLAGE
　　
左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：16戸、10,324万円、92.07㎡、370万円
Ｂ棟：10戸、6,094万円、75.65㎡、266万円
Ｃ棟：45戸、6,097万円、75.92㎡、265万円
Ｄ棟：26戸、5,530万円、61.29㎡、298万円
Ｆ棟：60戸、6,748万円、78.53㎡、284万円

SUN VILLAGE合計250戸
平均6,463万円、75.95㎡、281万円


PARK VILLAGE

左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：42戸、10,147万円、86.54㎡、387万円
Ｂ棟：65戸、6,447万円、77.41㎡、275万円
Ｃ棟：63戸、6,981万円、81.57㎡、282万円
Ｅ棟：64戸、7,737万円、88.46㎡、289万円
Ｆ棟：74戸、7,640万円、84.25㎡、299万円

PARK VILLAGE　合計308戸
平均7,616万円、83.44㎡、301万円


PARK VILLAGEの住戸は全体的に専有面積がゆったりめで、グロス価格も高めですが、南向きを東京湾に向けて開放されるＥ棟、Ｆ棟の単価が比較的軽い設定となっているように感じました。

また、北向きでも抵抗が無い人であれば、PARK VILLAGの人気を避けて、SUN VILLAGE のＢ棟の都心向きが、グロス、単価ともに軽いため、人気が出そうな気がします。


今回の販売における主な変更点を幾つか。

3倍の優遇倍率は無くなりました。

法人と個人、また、家庭内で複数人が同一住戸に申し込みができなくなります。

間取り変更についても前回のように選べなくなっており、既に決まっています。第1期で間取り変更済みのキャンセル住戸が再登録されるので、同じタイプでも、異なる間取りが混在しています。

カラーも三種類のみの選択となります。

3倍の優遇倍率は無くなりますが、前回抽選で漏れた人の多くが申し込みそうなので、前回と比較して当たりやすくなるとは思えませんね・・・。


今後のスケジュールについて。

22年1月初旬よりモデルルーム見学を開始していますが、今回の販売スケジュールは以下です。

3/21（月・祝）：ご希望住戸の承り期限
3月下旬～：対面、オンラインでの受付
4月上～中旬：【抽選会】

今回販売が無かったSEA VILLAGE は、次回、5月以降に販売される見込みです。注目されるタワー棟の販売はまだ先のようでした。すでに、2月下旬までモデルルームは埋まっており、抽選以前にモデルルーム見学に行くことがまず最初の難関なんですよね。随時キャンセル枠を更新しているので、あきらめ図こまめにチェックすることと、次回の受付開放時は、数分前からスタンバイして、クリックしまくる事をお薦めします（苦笑）。

すでに竣工染みですが、まだ売出されています。

2020年当時の第1期売出時は、正直「高い」と思っていましたが、2022年に入り近隣の中古物件の売出も高くなってきていますから、メリットが多い新築マンションとしては検討しやすくなってきたと感じています。特に、南砂町から東陽町エリアにかけて、たくさん存在する駅距離があるマンションの中では、大型商業施設隣接、大規模、長谷工と住友不動産タッグの効率が良い田の字型間取り、設備の良さが光っており、競合に対しても選び甲斐があるマンションとなっています。

以下は、販売中の主な住戸です（22年2月初旬現在）。

南向き、B棟
G1タイプ、68.26㎡
10階、6,300万円
9階、6,200万円
8階、6,140万円
7階、6,110万円
6階、6,050万円
5階、6,000万円

南向き、C棟
Hタイプ、70.28㎡
7階、6,320万円

G2タイプ、68.26㎡
12階、6,320万円
11階、6,290万円
10階、6,260万円
9階、6,170万円

南向き、D棟
G4タイプ、68.26㎡
2階、5,860万円
1階、5,830万円

東向き、E棟
Iタイプ、56.68㎡
10階、5,200万円
9階、5,170万円
6階、5,050万円
5階、5,020万円

J2タイプ
12階、5,930万円
10階、5,900万円
9階、5,870万円

少しまですが、売出中の住戸です（22年2月初旬）。

A1タイプ、64.31㎡、3LDK
6階、6,500万円
9階、6,800万円

A2タイプ、64.31㎡、3LDK
7階、6,200万円
10階、6,600万円

B2タイプ、61.01㎡、3LDK
7階、5,600万円
10階、5,900万円
13階、6,200万円

C2タイプ、67.02㎡、2LDK+Ｓ
4階、6,300万円
5階、6,500万円
11階、7,000万円

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
5階、6,900万円
10階、7,500万円

D’タイプ、70.02㎡、3LDK
3階、6,500万円
6階、6,900万円

E2タイプ、67.2㎡、3LDK
3階、6,100万円
5階、6,500万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
6階、6,500万円
10階、6,900万円

Fタイプ、76.59㎡、4LDK
3階、8,500万円台

一部の住戸を除いて売出し直後と価格帯は変更ないように思えます。
長谷工×住友不動産の田の字型でも効率が良い間取りに、個別宅配ボックスなど設備も充実しています。共用施設に「コワーキングスペース」もあり、時勢を反映した最新マンションです。

今の相場観からすれば、東京駅まで10分ちょっとの新築が6,500万円前後だと検討しがいがあると思います。
新?線もほぼきまり、新小岩、再開発が著しい小岩エリアは将来が明るいですね。
3月に竣工予定。楽しみです♪

駅徒歩3分と再開発エリア隣接の明るい将来性がストロングポイント。一方で、大通り沿いの騒音と潰れた南向きの環境、南西向きバルコニー前の住環境が将来まで確保できるかの不安要素。メリットとデメリットがはっきりしたマンションだと思います。

いかにも、オープンハウスらしい、ニッチな場所だと思いました。　

共用施設を最低限にしているため、月々のランニングコストが抑えられています。

D1.D2タイプ（70.20㎡）
管理費、13,730円
初年度の修繕積立金、6,320円
町内会費、300円
インターネット使用料、1,100円


以下、主な間取りと予定価格です。

A1（11階より上はA2）タイプ
75.88㎡、4LDK
4階、6,680万円
9階、7,180万円
14階、7,630万円

Ｂ1（同B2）タイプ
65.52㎡、3LDK
9階、6,180万円
14階、6,530万円

D1（同D2タイプ）
70.20㎡、3LDK
7階、6,680万円
9階、6,780万円
14階、7,080万円

Ｅ1（同E2）タイプ
70.95㎡、3LDK
9階、6,580万円
14階、6,880万円

F1（同F2）タイプ
73.29㎡、3LDK

4階、6,530万円
7階、6,730万円
9階、6,830万円
14階、7,130万円

平均坪単価は、315万円前後でした。

プラウドタワーと比べて、駅距離分の差はありますが、特段安いとは思いませんでした。
ランニングコストで、200戸強の小規模のタワーマンションと差ができますが、それでももう少し安ければと言う印象です。

予定販売価格が発表されました。

２LDK：4,200万円台～
３LDK：4,900万円台～
４LDK：5,700万円台～

2階の68.37㎡の3LDKが4,900万円台～でしょうか。

「シティテラス金町」は、Ａ棟の南向き、1階、70.35㎡が5,200万円ですから、比較すると一見それほど強気な価格帯ではなさそうですが、近隣では、「プレミスト金町」や「ライオンズ綾瀬セントマークス」「メイツ東綾瀬」などの売れ行きが良さそうとは思えませんので、決して安いとも思いませんでした。

「シティテラス金町」は、早期完売しないような価格設定が特殊ですし、駅距離以上に新宿地区の環境の良さ、隣接エリアの今後の再開発、大規模マンションの利便性のメリットがあることも確かなので、検討する方は、そこをどう自分の価値観や優先順位と照らし合わせて評価するかだと思います。

デメリットは水戸街道沿いの喧噪ですね。
バルコニー側は、水戸街道と逆側なので比較的静かだ都は思いますが、共用廊下側の部屋は窓を開けての生活は厳しいです

金町駅周辺と水戸街道で分断されてしまうのが少し残念なポイントですが、それでも徒歩1分にセブンイレブンと、近隣10分以内にはスーパーも複数あり、街道沿いのファミレスなどの飲食店も生活し出すと意外と便利で、通学区の小学校、学童が徒歩5分以内など、生活しやすい環境です。

徒歩10分程度の場所には、「新?線」旅客化に伴う新駅誕生の期待があり、将来的には「新小岩」「錦糸町」方面も出やすくなりそうです。

駅距離はありますが、恵まれた周辺環境、全戸角住戸設定の住空間の良さが魅力のマンションです。

「総合レクリエーション公園」や「なぎさ公園」「葛西臨海公園」「アリオ葛西」などの娯楽スポット・施設に囲まれ、子育てするにも楽しいエリアです。「夢の国」も自転車で行けてしまう近さで、生活の満足度は高いでしょう。

先行で販売された徒歩14分の「ガーラ・レジデンス葛西」も、設備の良さや価格などのバランスで人気があり、竣工前には完売していました。400戸を超える「リビオシティ・ルネ葛西」も竣工前完売でしたが、駅距離があっても、沿線の人気、周辺の住みやすさでマンションの人気が高いエリアです。

朝の通勤の快適性では、今まで都営新宿線や半蔵門線に大きく劣っていた東西線でしたが、コロナによる緊急事態宣言以降、混雑度が低くなっています。加えて、将来的に東陽町を南北に横断する有楽町線の延伸がほぼ決まっていることも大きいです。

70.53㎡の明るい南西角住戸が、3階5,050万円、7階が5,290万円で比較的検討しやすいと思いました。ガーラマンションシリーズの設備、居住性の高さなどしっかりした造りも印象が良いです。

デメリットは、環七通り沿いの騒音と、南側に隣接したガソリンスタンドも若干気になりそうです。

蔵前橋通りが近いことと、比較的高めなハザードリスクが気になる点ですが、それ以上の強みが多く、お勧めできる新築分譲だと思います。

自然環境の良さ、大規模ランドスケープデザイン、共用施設、駐車場は平置き、しっかりした居住性の間取り（長谷工×住友の効率的な田の字型）、充実した住戸設備、近隣で強力に駅前の再開発が進み沿線力の向上が期待される総武線沿線、江東区、墨田区隣接の東京駅6.6km圏。

当マンションの大きな特徴は、3敷地にまたがった6棟構成である点です。

平井駅から一番距離がある順から「アクアレジデンス」（徒歩10分）、「ブリーズレジデンス」（徒歩10分）、「コンフォートレジデンス」（徒歩8分）。それぞれ2棟ずつの構成になっています。

エントランスや宅配ボックス、ゴミ置き場、駐車場（オール平置き）、自転車置き場など基本的な機能は、それぞれの棟が持ち合わせているのですが、共用施設はB棟の東向き1階部分に集約され、全ての棟の居住者が利用することができます。

前面が旧中川に面し開けている恵まれた住環境のアクアレジデンスの売出しが6千万円後半と、駅から一番遠い棟が一番高い価格設定。ブリーズレジデンスの売出しが中層階で6,000万円前後～の売出しで、眺望が抜けた高層階が6,500万円前後、コンフォートレジデンスは、しばらく後になりそうです。

電車でも自転車でも「東京」「大手町」や、都心部要所まで快適に移動でき、機動力を発揮できる門前仲町。

その門前仲町駅２番出口から徒歩3分。永代通りを木場方面に歩き、路地を南に曲がって「石島橋」を渡るとマンションの立地という近さ。

南、東、西の3方を接道し、北側を大横川に囲まれている利便性と住環境を両立した、これ以上ない立地です！

大横川は春になれば桜の名所。周辺は閑静で開放的な住宅地。京葉線の「越中島」駅も徒歩8分、シネコンも入居する大型商業施設「深川ギャザリア」も徒歩10分以内で歩けるので、移動も生活も非常に便利な立地になります。近くには大型公園の「木場公園」「牡丹町公園」「古石場川親水公園」などファミリーが賑やかな公園もあり、子育てファミリーにとっても暮らしやいポジションです。

近隣の中古相場です。

プラウド門前仲町ディアージュ
2018年築
徒歩9分

シティハウス門前仲町
徒歩5分
2012年築

が坪単価380?400万円
70㎡所有権8,500万円前後で取引されています。

近隣の新築では
クレヴィア両国国技館通り
両国駅徒歩2分が坪単価450万円
70㎡換算で9,500万円

70年の一般定期借地権付きの分譲ですが、70年あれば一生住むために若年層が検討する際も、とりあえず不安はないですね。どのくらいの価格になるでしょうか。

借地権付きを加味して、坪単価400万円以上は間違いなくいくのではないでしょうか。

駅周辺、徒歩圏内に、生活利便施設が集積していて、大通りがなく穏やかで明るい低層の街並みが「瑞江」エリアの特徴ですが、「ラリュール・セゾン」は、その両方を実感できる駅徒歩4分の立地が大きな強み。西側が道路挟んで「下鎌田へび土手公園」、南側が一戸建てが並ぶ住宅地のため、利便性と住環境を両立した最高の立地になります。

マンションの近くには保育園や幼稚園がたくさんあり、通学校の小学校や中学校も近いので（中学校は目の前）、子育て環境も良好です。

もうひとつのメリットが「間取りの良さ」です。大規模では味わえない居住性の高い間取りを見ることができます。直近で分譲されてきた瑞江エリアの分譲マンションは、いずれも中小規模ですが、それでも大体が一般的な「田の字型」中心の間取りがほとんどでしたので、このマンションを積極的に選びたい強みになると思います。

もう1棟の「ラリュール・ルフレ」ですが、「ラリュール・セゾン」より更に南に2分歩いた「瑞江」駅徒歩6分の立地である点と、将来まで住環境の良さを保てるか不明な点がマイナス要素です。現状は開けて明るい角立地であるものの、西側が空き地、南側が月極の駐車場の存在により住環境の将来性に不安が残るので、価格が少し程度の開きであれば「ラリュール・セゾン」一択だと考えています。

ＪＲ総武線沿線のマンションが「高い」と思っている人は、この瑞江の駅に近いマンションも検討して見る価値があると思います。

少し前になりますが、モデルルームを訪問しました。
スケールが大きいマンションギャラリーで、2つのタイプのモデルルームを見学できます。

主な住戸設備。

TES温水式床暖房
フィオレストーンカウンター
ディスポーザ
食器洗い乾燥機
非接触キー
直床
天井までのウォールドア
天井高2,500mm（一部2,450mm）
バルコニー奥行き1,900mm

標準的なファミリータイプの仕様でした。共用廊下側の洋室に可動式ルーバー格子がないのが残念でしたが、キッチンのフィオレストーン天板は良いですね！


主な間取りと価格について。

一部を抜粋して共有します（すでに販売期が変わっているようなので、現在の販売住戸については、モデルルームでご確認ください）。

【サウスコート】南向き
S-Dwタイプ、72.00㎡
11階、6,848万円（坪単価313万円）

S-Kgタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）


【ブライトコート】南向き
B-Bタイプ、72.13㎡
4階、5,978万円（坪単価273万円）

B-Cタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）
4階、5,998万円（坪単価273万円）
9階、6,268万円（坪単価285万円）
12階、6,398万円（坪単価291万円）

B-Ｅタイプ、65.79㎡
4階、5,578万円（坪単価279万円）


【ウェストコート】
W-Fタイプ、57.90㎡
8階、5,218万円（坪単価297万円）

W-Kタイプ、80.42㎡
10階、6,998万円（坪単価287万円）


フォレストコートは多くが販売を終えていて、イーストコートの次期売出しは少し先になるようでした。

平均坪単価は280万円前後です。


近隣の新築は、住吉徒歩15分の「シティテラス住吉」、住吉・東陽町徒歩15分の「MJR深川住吉」新築が坪単価300万円、「ジオ南砂町」が同290万円ですから、定借物件の価格面でもメリットはしっかり出ています。価格だけでなく、エリアで駅徒歩3分の大規模、ゆとりある住戸面積となると、新築ではすでに比べる事すら難しくなる希少価値もあります。


月々のランニングコストですが、これだけの共用施設や植栽がありながら、管理費㎡170円は特に安いです。

85.20㎡住戸で月々合計、36,252円
管理費：14,560円
初年度修繕積立金：7,660円
借地権の賃料：7,960円
原状回復積立金：4,510円
インターネット利用料：1,100円
コミュニティ費用：462円


一般定期借地権について。

「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後に更地にして地主に返すことになります。

検討者にとってのメリットは、「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいこと。

ランニングコストで言えば、上記のような「賃料」「原状回復積立金」など定借物件特有の負担はあるものの、「固定資産税」は地主が支払うため、その分およそ相殺され、通常の分譲マンションレベルになるのではと推察します。

また、住宅ローン減税も利用できますし、売却をする際も承諾料は必要ないと説明を受けました。

定期借地なので、理想は70年ほしかったところですが、都心近接の江東区アドレス、駅徒歩3分の立地で、室内空間、収納にゆとりのある72㎡住戸が、坪単価280万円で手に入るのは大きな魅力！久しぶりにスケールが大きいモデルルームで住宅探しの楽しさも味わえました。


少子高齢化、空き家問題など社会が変わる中で、あえて所有権にせずコストを落としコスパよく生活する、そして蓄えや投資に充てて老後に備える事も、理にかなっているように思えました。


最初に、定期借地権のことで引っかかってはもったいないと思います。

まずはマンションギャラリーで住まいの良さを実感して欲しい物件です！

第1期の販売住戸のうち、主な価格です。

◆南西向き
Ａタイプ（70.90㎡）
2階、5,680万円
3階、5,780万円
4階、5,880万円

Ｂ１タイプ（70.68㎡）
2階、5,490万円
3階、5,620万円
4階、5,750万円

Ｃ１タイプ（63.05㎡）
1階、4,850万円
4階、5,160万円
6階、5,290万円

Ｄ1タイプ（70.63㎡）
1階、5,640万円

Ｅ2タイプ（76.18㎡）
4階、6,450万円


◆南東向き
Ｆ2タイプ（60.95㎡）
2階、4,770万円

Ｇ２タイプ（65.72㎡）
2階、5,090万円
5階、5,380万円

Ｈ2タイプ（73.72㎡）
2階、5,790万円

月々のランニングコストは以下（70.63㎡住戸）。
管理費：18,480円
初年度修繕積立金：8,620円

平均坪単価は、約270万円でした。

同じ区内で分譲中のマンションです。

「ライオンズ綾瀬グランフォート」（綾瀬駅徒歩11分）
270万円
「ソルフィエスタ青砥」（青砥駅徒歩14分）
230万円

いずれもスムーズな販売状況とは言えませんが、当マンションは、駅の人気度（広域からも検討されている）、立地の良さ（子育てファミリーにとって積極的に検討したい場所）があり、個人的には、販売はそれほど苦戦するようなマンションでは無いと思っています。

ちなみに近隣の中古物件の相場ですが、駅徒歩13分、大規模マンションの「ザ・パークハウス青砥」（築10年）が、坪単価200万円前後で取引されています。つまり、当マンションを、10年後、中古物件として売却する際は、70㎡住戸で、4,000～4,500万円程度になることが想定されます。

リセールを気にするよりも、永住前提で、無理のない購入予算、返済計画の上で検討しましょう。

デメリットは、駅徒歩12分と、駐車場が少ない点（53戸に対し11台）です。車があれば、国道6号線に近いため、更に便利に生活できます。カーシェアのサービスがあるものの、土日に借りられるかは予約状況次第ですし、車好きの人なら、できれば所有したいエリアではないでしょうか。それと、南東向きは、前面の一部が公団の団地になっており、眺望、抜け感がは制限される住戸が多いことです。

価格は決して安いとは思えませんでしたが、ライオンズならでは、しっかり居住者視点で考え抜かれた付加価値が高い上質なマンションです。周辺環境の良さやデザイン、設備の良さを考えれば、住み始めて後悔するような住まいではありません。地元、広域からの検討にかかわらず、永住を見込んでいるファミリー層には、距離はあるものの、交通利便性が高い「青砥」駅を上手に利用しながら、生活の満足度を高められるマンションになるでしょう。お勧めします！

駅距離がありながら、周辺には多くの生活利便施設が点在した生活しやすい場所に位置します。大型商業施設「アリオ葛西」に近接、徒歩圏内には、多数の公園や、3kmにもおよぶ広大な「総合レクリエーション公園」、自転車を利用すれば「葛西臨海公園」「東京ディズニーリゾート」まで気軽に遊びに行けるなど、娯楽スポットや自然も多く、便利に生活できて、ファミリーで楽しい思い出がたくさん作れる、地元の人からも人気のエリアに建ちます。

葛西は、日本橋へ直通15分の便利なポジション。日本橋方面に向かうホームへは、徒歩15分の地下鉄博物館口を利用できます。マンションからは「清砂大橋通り」「環状7号線」沿いの広い歩道を歩いたフラットな道のりで、思ったより快適に歩けてしまう距離だと感じます。また、マンション前には、都営バスのバス停があり、「葛西」駅方面と、JR京葉線の「葛西臨海公園」駅方面に移動できて便利です。本数も比較的多いため、雨の日や荷物が多い日なども重宝するでしょう。

マンション内には、共用施設「まあるいライブラリー」が用意されます。子育て家族が集ってコミュニケーションをとったり、ワークができるサードプレイス的な貴重な空間です。

配棟は西向き。居住空間は「イニシアブランド」らしく、完全アウトフレームにより、デッドスペース無く隅々まで家具を置けるなど、専有面積以上に効率的に利用できる空間を演出しています。

デメリットは、道路を挟んだ前面に「イニシア東葛西ファインレジデンス」が存在していること。日当たりや眺望、一部プライバシー性（向こう側の東向き住戸とお見合いしているため、レースのカーテンが必要になりそう）が限られそうです。ただし、30m以上離隔がとれているため開放感は十分あり、住戸内の採光条件は悪くないでしょう。それと、土日など、近隣の商業施設が混み合うときは、車の駐車隊列などの喧噪が、まれに気になるかもしれません。


代表的な間取りは、64.57㎡の3LDK

例えば、4階、4,718万円

少し手狭ではありますが、居室空間の完全アウトフレームにより、通常室内に柱が浸食したマンションが多い中、整形の空間を確保、畳数以上に空間の広がり、家具の効率的な配置を実現するイニシアならではの居住空間で、収納も最低限確保しています。

それでも、浴室が1317サイズ、デッドスペースを除くＬＤ空間が10畳を下回るなど、予算が届けば、ゆったりめ70㎡の3LDKを選びたいですね。

平均坪単価は245万円前後。70㎡でグロスにすると中層階で5,300万円くらいになり、若干重ためになるでしょうか。

葛西周辺には、新築分譲が目白押しです。「アリオ葛西」近接の人気エリアで、住空間にしっかりコンセプトをもち、居住性高い空間を追求したイニシアブランドのマンション。

近隣の有力中古では、大規模「リビオシティ・ルネ葛西（2019年築）」の人気が高く、坪単価230～240万円前後で取引されています。

大規模と小規模の特徴や良さは異なりますが、「イニシア」は「リビオシティ」より駅に近く、2023年竣工の新築であるメリットがありながら近い坪単価。ファミリー層にお勧めできる新築マンションです！

駅から距離はありますが、マンションが面した「今井街道」や、付近を南北に通る「船堀街道」を通るバス便の本数が多く、特に、ＪＲ総武線の「新小岩」駅、都営新宿線の「船堀」駅、「一之江」駅、東京メトロ東西線の「葛西」駅までの本数が豊富なので、移動するには比較的便利な立地です。

周辺の「松江」エリアは、古くから生活基盤がある、江戸川区の中心的な街の1つで、スーパー、コンビニエンスストアが徒歩10分以内に点在しているため、駅まで出なくても、日常の買い物は十分事足りる生活環境になっています。

当マンションの魅力は大きく2点。全戸南東向きで、前面が低層の住宅地のため、日当たり、眺望ともに優れた住環境であること。それと、角住戸率66％、3LDKはワイドスパン設計による開放感、明るさを追求した住空間です。

特に、中層階より上は、空が抜けた開放感に眺望が魅力！Aタイプ、Cタイプのワイドスパン角住戸は、リビングのワイドサッシによって、パノラマビューの開放感を味わう事ができます。

もうひとつ、都心部でマンションが高騰する中、駅距離はありますが、東京23区でワイドスパンの3LDKが4,000万円台前半からの価格も見逃せないポイントです。ガーラシリーズのマンションは、ニッチな場所にしっかりした住空間、設備のマンションを供給することで人気があります。近隣では、「ガーラ・レジデンス船堀」「ガーラ・レジデンス葛西」も売れ行きが好調でした。

小規模マンションのため、共用施設は最小限に抑えられています。住戸は2階からの設定で、間取りは、A（角住戸）、B（中住戸）、C（角住戸）の3タイプです。

Ｃタイプ、71.80㎡、3LDK
6階、南東角住戸、4,790万円（坪単価220万円）

7.6ｍの開放的なワイドスパンが居住性を高めてくれます。4～5階より上だと前面の住宅地の上を抜けて、更に開放感は高まります。洋室（3）を開放したパノラマビューがこのマンションの真骨頂！最高ですね！71㎡規模で、全ての居室に設置されたクローゼットが大容量にできるのもワイドスパンの恩恵です。南向きの角なので、日当たりも1日通じて良好！総じて暮らしやすい専有部分。

平均坪単価は、225万円前後。北側のＡタイプであれば、グロスで200万円前後安いイメージなので、Ｃタイプの南角の日当たりとトレードオフで選ぶのも良いでしょう。

月々のランニングコストも抑えられています。

上記住戸で、
管理費が13,200円
初年度の修繕積立金が6,600円
インターネット使用料が990円

よく吟味すべき特徴としては、20分近い駅距離と小規模マンションであることです。バス便を利用すれば快適ですが、駅から「健康の道」を経由してマンションまで歩く道のりは、日中は気持ちよいのですが、若い女性の夜間の帰宅の経路としては少し心もとない気がします。また、近隣エリアには、同じような環境、価格帯で「プレミスト新小岩ルネ」「イニシア新小岩ローレルコート」などの規模感があるマンションも分譲中です。子育て世帯にとっては、共用施設が豊富である事やマンション内に子育てを共にするママ友コミュニティが醸成しやすいなど、大規模マンションには多くのメリットがあります。

それと、年季が入ってきた「松江」エリアの街並みも好みが分かれるでしょう。暮らしやすさを知っている地元の人ならすんなり住めるはずですが、利便性が高い船堀エリアを広域から探している人にとっては、自分の肌に合うか、しっかり周辺環境などを見てから選びたいですね。マンションを選ぶ際は、事前に注意すべき最低限のことを押さえておきましょう。

船堀は、駅近、駅遠、大規模、小規模、大手、準大手など物件数が非常に多い街です。街の盛り上がりもあり、この数年で駅近の大手物件中心に相場は上がっていますが、駅から距離がある中小規模の物件は、競合が多い中で当初の希望売出し価格で早期に売却しずらい実態があります。つまり、選ぶ側からすれば、まだ駅徒歩10分以内で、価格訴求できる中古物件が豊富にあることを意味します。

では、「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」を積極的に選ぶ理由は？

それは、居住性の高さ「南東向きの開けた住環境　×　開放的で明るい角住戸、ワイドスパンの居住性、パノラマビュー」です！都内23区で新築が4,000万円台で手に入ることも大きな魅力は。価格も大事です。予算に余裕を持って、売却前提での検討やリセールなどを考えず、永住前提で検討される人にとっては、お勧めしたいマンションです！

次期は南向き住戸（ザ・ブライト）の販売が始まります。

第2期 主な販売予定価格です。

SJタイプ（80.35㎡）
12Ｆ、9,100万円台
10Ｆ、8,900万円台
8Ｆ、8,700万円台
6Ｆ、8,400万円台　
4Ｆ、8,200万円台
2Ｆ、8,000万円台

SGタイプ（71.10㎡）
12Ｆ、7,600万円台
10Ｆ、7,500万円台
8Ｆ、7,400万円台
6Ｆ、7,200万円台　
4Ｆ、7,000万円台
2Ｆ、6,800万円台

SEタイプ（69.55㎡）
12Ｆ、7,500万円台
10Ｆ、7,400万円台
8Ｆ、7,200万円台
6Ｆ、7,100万円台　
4Ｆ、6,900万円台
2Ｆ、6,700万円台

1期の東向き住戸から、坪単価で5～10万円前後値下げする予定のようです。敷地南側のリクシルの移転による跡地が未定であることが影響していると思います。
もともとリクシルの存在があった時でも、それなりに眺望はつぶれていたわけですから、あとはリクシルより高い建物が建たなければという感じでしょうか。
深川エリア、中古でも条件が良い7,500万円以内の売出しが少なくなってきたので、価格だけで見れば検討しやすいと思います。
あとは、将来的な住環境のリスクと天秤にかけてどう見るかですね。

とにかく、空が抜けた半永久眺望の東向きの購入は正解だったと思います！

周辺環境が良く、明るい住空間が魅力のマンションです。常に始発駅を利用し都心の主要エリアまで座って快適に移動できるメリットも快適な生活に欠かせないポイント。広さについて贅沢は言わないけれども、都内23区、経済的な価格で新築を探している人にとっては、選択肢の1つになると思います。

第1期の主な間取りと価格です。

Ａタイプ、67.67㎡
4階、4,990万円
6階、5,150万円

Ｂタイプ、58.02㎡
2階、4,070万円
5階、4,300万円

Ｃタイプ、51.5㎡
3階、3,730万円
5階、3,950万円

Ｄタイプ、62.23㎡
4階、4,680万円
7階、4,880万円

Ｇｒタイプ、75.27㎡
7階、5,990万円

平均坪単価は、250万円前後。

綾瀬エリアは、新築の供給、中古の売出しともに豊富で、需要より供給が勝っているエリアです。徒歩10分前後の新築が、坪単価250万円アップ、グロス5千万円台後半で苦戦しており、直近の築浅中古は、徒歩10分以内でも坪単価200万円台前半、グロスで4千万円台中盤。そこそこの専有面積があっても5,000万円台になると、成約まで重ための印象です。

坪単価でみると、この駅距離で250万円は正直高いと思いましたが、グロスでは、専有面積を削って4,000万円台前半の訴求しやすい価格帯にしています。確かに、城東エリアでは、住環境や間取りなどバランスが良く価格で訴求できれば売れている新築マンションも多いのですが、環境重視型の綾瀬北側エリアで、3LDKが4千万円台といっても50㎡台～60㎡台の広さ。豊かな自然環境の中で、たくさんの子供を育てたいファミリー層に届くか？ 一方、子供はいないけど、DINKSでこの立地か？ 賃貸などからの検討者の反響が気になりますね。

先日、抽選が終わってしまいましたが、第2期1次の主な価格です。

【西向き】

Agタイプ（78.75㎡）
1階、6,598万円

Ｃタイプ（70.47㎡）
2階、6,398万円

Ｅタイプ（69.25㎡）
8階、6,498万円
10階、6,598万円

【南向き】

Ｉタイプ（68.55㎡）
2階、6,298万円
10階、6,598万円
14階、6,998万円

Lgタイプ（71.07㎡）
1階、6,198万円

Lタイプ（71.07㎡）
9階、6,998万円

1期で怒濤の100戸販売。2～5倍程度の倍率だったようで、営業さんは大変そうでした。晴海フラッグの同程度の規模の3LDKと抽選倍率はそれほど変わらない位の人気ですね。

あまりに売れてしまったので、値上げしましたと申し訳なさそうに言っていましたが、それでも坪単価10～15万円程度です。相場からすれば、まだまだ良心的な価格で人気は変わらないでしょう。

今後は、小分けに販売していくそうです。といっても、あと65戸。のうち第2期1次は16戸。この16戸（そのうち1LDKが5戸ですが）が当たった人は本当にラッキーでしたね。

多分、次期も値上げすると思います・・・。

第1期の主な予定価格です。

CODタイプ、65.72㎡
3階、7,398万円
6階、7,898万円
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
3階、7,998万円
6階、8,398万円
9階、8,648万円

6階で、坪単価395万円です。


都心部が高騰している中、深川エリアの人気が高まっており、住吉・東陽町駅徒歩15分の「MJR深川住吉」が、坪単価320万円前後で抽選になるほどで、住吉駅徒歩10分以内の中古でも、70㎡7,500万円前後まで上がってきています。

8,000万円くらいまでは、パワーカップルによる検討のハードルが低くなっている中、この価格には正直驚きました。こちらも抽選になりそうですね。

定借物件特有のコストを含むランニングコストも比較的軽めでです。

私への相談者の方も、定借物件である事で、半分の方が迷われている、半分の方が即決している印象ですが、私なら予算が届けば即決したい物件です。

「リビオレゾン三ノ輪パークフロント」の強みは以下です。

「都心隣接の台東区アドレス・駅徒歩4分の立地」
　×　
「パークフロントで70ｍの離隔がとれた開放的な住環境・ワイドスパンの住みやすい居住空間」
　×
「居住性が高い2LDKのグロス価格」

都心部に近いところでアクティブに暮らしたい人たちにとっては、住環境を兼ねそろえた企画、空間効率を最大化した40㎡台の2LDKが4千万円台後半～、家族3人でもしっかり住める50㎡台のワイドスパン住戸が5千万円台前半～と、総合的に見て、積極的に検討したくなるマンションだと思いました。

都心部隣接の台東区アドレス、駅徒歩4分の立地であれば、ライフステージが変わって住み替えを検討する場合も、出口が見えやすい、つまり、条件が良い売却活動ができると考えます。

あらためて、マンションの相場がこれだけ高騰してしまった現在、都心部寄りで探している若年層にとって、このポジションで住みやすいマンション、この価格帯は、エントリーモデルとして最適な企画かと。

モデルルーム訪問時（5月中旬）の予定価格です。

Ａタイプ、53.08㎡
10F、5800万円
8F、5600万円
5F、5500万円
2F、5200万円

Ｃタイプ、45.2㎡
9Ｆ、4900万円
8F、4700万円

Ｂタイプ、45.2㎡
9Ｆ、5200万円
8F、5100万円

以上は2LDK住戸だけですが、1LDK住戸を含めた平均坪単価は、360万円前後でした。

単価的に見ると、Aタイプ、Bタイプが平均より軽めに設定されています。

月々のランニングコストは以下。

B1タイプ（30.13㎡）
管理費：12,890円
修繕積立?：4,210円

Aタイプ（53.08㎡）
管理費：22,710円
修繕積立金：7,430円

他、インターネット使用料が660円かかります。


デメリットは、北向きの住戸設定でしょうか。

「住まいは日当たり」と思っている人からすれば、入り目が難しいかもしれません。

ただし、北側がパークフロント、前建てまで70ｍも離隔がとれている開放感があるからこそ北向き設定の企画をとっています。ワイドスパンで窓面がしっかりとれ、採光十分な明るい空間、開放的な眺望が強み。また、南向き共用廊下側の窓、角住戸は東面や西面の窓から、時間帯によって日照を確保できる住戸もありそうです。