すまいよみ スムログ出張所スレ

「シエリア北綾瀬」は、再開発が進む「北綾瀬」駅徒歩2分、2025年開業予定の大型商業施設「ららテラス北綾瀬（仮称）」に近接した好立地と、明るい住環境が魅力のマンションです。

「シエリア」シリーズは、環境に配慮されたマンションで、特にオール電化が大きな特徴。また、省エネ、断熱性能を高めた「ZEH-M　Oriented」にも認定されています。

第1期1次、主な間取り、予定価格です。

Aタイプ、70.23㎡
3階、7,990万円（坪単価376万円）
6階、8,790万円（坪単価414万円）

Ｄタイプ、54.05㎡
3階、6,290万円（坪単価385万円）
6階、6,890万円（坪単価421万円）

Ｇタイプ、60.47㎡
3階、6,990万円（坪単価382万円）
7階、7,990万円（坪単価437万円）

平均坪単価は約400万円でした。

月々のラニングコストは以下。
Ａタイプ（70.23㎡）
管理費、24,600円
修繕積立金、7,100円
インターネット使用料、1,320円

気になったポイントは、間取りと住戸の仕様。坪単価400万円の物件なので、もう少し価格に納得感があるスペック、空間効率を高めてくれたら、更に納得感が高まったと思います。特に直床で天井高2,400mmと床暖房無し、柱が浸食している箇所が多い間取りが物足りない部分でした。

パークシティ小岩ザタワー
まもなく、第1期の正式価格発表、登録、抽選です。

第一期の予定価格。

◆西向き

・66Wタイプ　66.37㎡
16階　8,880万円（坪単価442万円）
17階　8,940万円（坪単価445万円）
18階　9,040万円（坪単価450万円）
19階　9,080万円（坪単価452万円）
20階　9,120万円（坪単価454万円）
21階　9,160万円（坪単価456万円）
22階　9,200万円（坪単価458万円）
23階　9,240万円（坪単価460万円）
24階　9,280万円（坪単価462万円）
25階　9,320万円（坪単価464万円）
26階　9,360万円（坪単価466万円）
27階　9,400万円（坪単価468万円）
29階　9,480万円（坪単価472万円）

・70Wタイプ　70.59㎡
8階 9,070万円（坪単価425万円）
9階 9,220万円（坪単価432万円）
10階 9,320万円（坪単価436万円）
11階 9,360万円（坪単価438万円）
12階 9,400万円（坪単価440万円）
13階 9,440万円（坪単価442万円）
18階 9,680万円（坪単価453万円）
19階 9,720万円（坪単価455万円）
20階 9,760万円（坪単価457万円）
21階 9,800万円（坪単価459万円）
22階 9,840万円（坪単価461万円）
23階 9,880万円（坪単価463万円）
25階 9,980万円（坪単価467万円）
26階 10,040万円（坪単価470万円）
27階 10,120万円（坪単価474万円）
28階 10,200万円（坪単価478万円）
29階 10,300万円（坪単価482万円）

69Wbタイプ 69.41㎡
7階 8,760万円（坪単価417万円）
9階 9,060万円（坪単価431万円）
10階 9,160万円（坪単価436万円）
11階 9,200万円（坪単価438万円）
12階 9,240万円（坪単価440万円）
13階 9,280万円（坪単価442万円）
14階 9,320万円（坪単価444万円）
15階 9,360万円（坪単価446万円）

・P-97NWタイプ 　97.14㎡
30階 18,480万円（坪単価629万円）

・P-90Wタイプ　90.86㎡
30階 16,990万円（坪単価618万円）

・P-85Wタイプ 85.78㎡
30階 15,700万円（坪単価605万円）

・P-86Wタイプ 86.75㎡
30階 15,880万円（坪単価605万円）

・P-102Wタイプ 102.66㎡
30階 18,970万円（坪単価611万円）


◆南向き

・92SWタイプ 94.81㎡
19階 14,860万円（坪単価518万円）
20階 14,890万円（坪単価519万円）

・82Sタイプ 82.5㎡
6階 10,980万円（坪単価440万円）
8階 11,130万円（坪単価446万円）
9階 11,200万円（坪単価449万円）
10階 11,240万円（坪単価450万円）
11階 11,280万円（坪単価452万円）
12階 11,320万円（坪単価453万円）
13階 11,360万円（坪単価455万円）
14階 11,400万円（坪単価457万円）
15階 11,440万円（坪単価458万円）
16階 11,480万円（坪単価460万円）
17階 11,520万円（坪単価461万円）
18階 11,560万円（坪単価463万円）
19階 11,600万円（坪単価465万円）
20階 11,640万円（坪単価466万円)
21階 11,670万円（坪単価468万円）
22階 11,710万円（坪単価469万円）
23階 11,750万円（坪単価471万円）
24階 11,790万円（坪単価472万円）
25階 11,830万円（坪単価474万円）
26階 11,860万円（坪単価475万円）
27階 11,900万円（坪単価477万円）
28階 11,940万円（坪単価478万円）
29階 11,980万円（坪単価480万円）

・P-124SWタイプ　124.24㎡
30階 24,980万円（坪単価665万円）


◆東向き

・71Ebタイプ 71.8㎡
6階 8,540万円（坪単価393万円）
7階 8,740万円（坪単価402万円）
8階 8,890万円（坪単価409万円）
9階 9,040万円（坪単価416万円）
10階 9,140万円（坪単価421万円）
11階 9,240万円（坪単価425万円）
12階 9,270万円（坪単価427万円）
13階 9,300万円（坪単価428万円）
15階 9,360万円（坪単価431万円）
16階 9,390万円（坪単価432万円）
18階 9,450万円（坪単価435万円）
19階 9,480万円（坪単価436万円）
20階 9,560万円（坪単価440万円）
21階 9,640万円（坪単価444万円）
22階 9,720万円（坪単価447万円）
23階 9,760万円（坪単価449万円）
26階 9,860万円（坪単価454万円）
27階 9,900万円（坪単価456万円）
28階 9,940万円（坪単価458万円）
29階 9,980万円（坪単価459万円）

・74Eタイプ 74.79㎡
16階 9,860万円（坪単価436万円）
17階 9,900万円（坪単価437万円）
18階 9,940万円（坪単価439万円）
19階 9,980万円（坪単価441万円）
20階 10,020万円（坪単価443万円）
21階 10,060万円（坪単価445万円）
22階 10,100万円（坪単価446万円）
23階 10,140万円（坪単価448万円）
24階 10,180万円（坪単価450万円）
25階 10,220万円（坪単価452万円）
26階 10,260万円（坪単価453万円）
27階 10,300万円（坪単価455万円）
28階 10,340万円（坪単価457万円）
29階 10,380万円（坪単価459万円）

・86NEタイプ 86.03㎡
16階 12,510万円（坪単価481万円）
17階 12,540万円（坪単価482万円）
18階 12,570万円（坪単価483万円）
19階 12,600万円（坪単価484万円）
20階 12,630万円（坪単価485万円）
21階 12,660万円（坪単価486万円）
22階 12,690万円（坪単価488万円）
23階 12,740万円（坪単価489万円）
24階 12,790万円（坪単価491万円）
25階 12,840万円（坪単価493万円）
26階 12,890万円（坪単価495万円）
27階 12,970万円（坪単価498万円）
28階 13,050万円（坪単価501万円）
29階 13,190万円（坪単価507万円）

・P-118N タイプ 118.9㎡
30階 22,380万円（坪単価622万円）

平均坪単価は約465万円、30階プレミアム住戸を除くと約455万円でした。

第1期は118戸の売出し。1LDKや2LDK住戸は次期以降の売出しになります。

気になるのは、同じく「小岩」駅徒歩3分の「プラウドタワー小岩フロント」ですが、直近で価格を下げてきました。
近い専有面積なら、1千万円近く差がある場合もあります。条件は明らかにパークシティがよい為、同じ単価では競争できないからだと思いますが、少し差が出ました。パークシティも少し下げてくれると嬉しいのですが。
どちらも鉄板物件なので、予算に応じて検討するとよいでしょう。

プレディア瑞江は、「瑞江」駅周辺に点在している商業施設を身近に利用できる生活利便性、駅に近い交通利便性の高さと、角住戸率88％の明るい住空間、内廊下設計、玄関カメラ付きインターフォンなど、プライバシー、防犯性の高さが魅力のマンションです。

主な間取りと予定価格。

Aタイプ　65.90㎡
3階　5,358万円（坪単価269万円)
4階　5,458万円（坪単価274万円)
5階　5,558万円（坪単価279万円)
6階　5,658万円（坪単価284万円)
7階　5,758万円（坪単価289万円)

Hタイプ　60.39㎡
8階　5,288万円（坪単価289万円)

Bタイプ　75.47㎡
2階　6,488万円（坪単価284万円)
3階　6,638万円（坪単価291万円)
4階　6,988万円（坪単価306万円)

Erタイプ　81.96㎡
5階　7,488万円（坪単価302万円)

Fタイプ　56.63㎡
7階　5,328万円（坪単価311万円)

D1タイプ　74.52㎡
1階　5,988万円（坪単価266万円)

Dタイプ　74.52㎡
3階　6,538万円（坪単価290万円)
4階　6,838万円（坪単価303万円)
5階　6,938万円（坪単価308万円)
6階　6,938万円（坪単価308万円)

Gタイプ　55.17㎡
7階　5,488万円（坪単価329万円)
8階　5,588万円（坪単価335万円)
9階　5,688万円（坪単価341万円)

Cタイプ　70.20㎡
2階　5,928万円（坪単価279万円)
3階　6,028万円（坪単価284万円)
4階　6,328万円（坪単価298万円)

平均坪単価は約300万円でした。

月々のランニングコストは以下。
Ｃタイプ、70.20㎡
管理費　23,469円
（インターネット利用料869円含む）
修繕積立金　8,520円
月額合計、31,969円


気になった点は、間取りです。特にファミリー層が検討する3LDKではトリッキーな形の部屋が多く、一般的な間取りと比較して実質的な生活有効面積がとれていません。例えばDタイプ74.52㎡。この規模感でLDKが13.2畳しかないのですが、LDだけで13.2畳あってもよい面積です。近隣の売出しと比べると安いと感じますが、坪単価で見たときに、私ならこの部分を差し引いて検討します。それとLDの天井高2,400mm（一部2,300mm）と直床が残念でした。

それでも、近隣では分譲価格が大きく高騰している中、立地の良さと少し前の旧価格で検討しやすい新築マンションです！

「クレヴィア上野入谷」は、利便性の高さと明るい住環境を両立した立地。デザインの良さも光ります！

◆メリット・特徴

1、山手線「鶯谷」駅徒歩6分、日比谷線「入谷」駅徒歩4分、「上野」駅徒歩12分の利便性が高い立地、東京都心部での機動力の高さ

2、「上野恩賜公園」（徒歩8分）、「上野」駅周辺に点在している商業施設など、歴史や娯楽、話題性あるスポットを満喫できるポジション

3、全戸南西向き、前面の建物まで約34ｍの離隔を確保した明るい住環境。

4、奥行きあるアプローチ、二層吹抜のエントランス、エレベーターホールまでのガラス回廊から見える坪庭など、生活満足度の向上につながるマンションデザイン


◆主な間取り、予定価格
（24年7月初旬の情報）

Bタイプ　48.65㎡
4階、7,490万円（坪単価509万円)
5階、7,690万円（坪単価522万円)
10階、8,190万円（坪単価556万円)

Dタイプ　53.19㎡
4階、7,990万円（坪単価496万円)
10階、8,690万円（坪単価540万円)

Eタイプ　71.37㎡
5階、10,290万円（坪単価477万円)
6階、10,430万円（坪単価483万円)

平均坪単価は約510万円でした。


◆クレヴィア上野入谷　デメリット

住環境では車通りが比較的多い道路沿いの喧噪、マンションの企画では共用部の寂しさが気になりました。外観、共用部のデザイン性は素晴らしいのですが、エントランスホールに家具を置くとか、機能的な空間が少しでも欲しかったです。


◆まとめ

台東区は、24年の地価公示で商業地が23区1位の上昇率（9.1％）、同じく23年では、住宅地が1位でした（4.8％）。
（出典：国土交通省HP）

住民基本台帳による人口動態調査では、24年1月1日時点で、市区別の人口増加率は台東区が全国トップでした。

今後も、東京都心部に隣接した台東区エリアには人が集まり、不動産相場は堅調に推移すると想定されます。都心部の状況や周辺の相場を考えた時に、近隣で探している方で予算が届く方なら、早めに検討したい新築です。

1期申し込み期間は終了しましたが、次期販売に向けて比較検討のご参考にして下さい。

第1期の販売住戸、価格は以下です。

◆南西向き
・A1タイプ 79.22㎡
16階 11,598万円（坪単価484万円)
18階 11,658万円（坪単価486万円)
19階 11,688万円（坪単価488万円)
20階 11,718万円（坪単価489万円)
21階 11,748万円（坪単価490万円)
22階 11,778万円（坪単価491万円)
23階 11,808万円（坪単価493万円)
24階 11,838万円（坪単価494万円)
26階 11,888万円（坪単価496万円)
27階 11,918万円（坪単価497万円)
28階 11,948万円（坪単価498万円)
30階 11,998万円（坪単価501万円)

・C1タイプ 79.36㎡
31階 11,998万円（坪単価500万円)

・C2タイプ 72.70㎡
16階 8,778万円（坪単価399万円)
17階 8,808万円（坪単価400万円)
18階 8,838万円（坪単価402万円)
19階 8,868万円（坪単価403万円)
21階 8,918万円（坪単価405万円)
22階 8,938万円（坪単価406万円)
23階 8,958万円（坪単価407万円)
24階 8,978万円（坪単価408万円)
25階 8,998万円（坪単価409万円)
26階 9,018万円（坪単価410万円)
27階 9,038万円（坪単価411万円)
28階 9,058万円（坪単価412万円)
29階 9,078万円（坪単価413万円)
30階 9,098万円（坪単価414万円)

・D1タイプ 88.95㎡
31階 12,998万円（坪単価483万円)

・D2タイプ 74.49㎡
16階 8,998万円（坪単価399万円)
17階 9,028万円（坪単価401万円)
18階 9,058万円（坪単価402万円)
19階 9,088万円（坪単価403万円)
20階 9,118万円（坪単価405万円)
21階 9,138万円（坪単価405万円)
22階 9,158万円（坪単価406万円)
23階 9,178万円（坪単価407万円)
24階 9,198万円（坪単価408万円)
25階 9,218万円（坪単価409万円)
26階 9,238万円（坪単価410万円)
27階 9,258万円（坪単価411万円)
28階 9,278万円（坪単価412万円)
29階 9,298万円（坪単価413万円)
30階 9,318万円（坪単価413万円)

・E2タイプ 60.33㎡
4階 7,448万円（坪単価408万円)
5階 7,498万円（坪単価411万円)
6階 7,548万円（坪単価413万円)
7階 7,598万円（坪単価416万円)
8階 7,628万円（坪単価418万円)
9階 7,668万円（坪単価420万円)
10階 7,698万円（坪単価422万円)
11階 7,738万円（坪単価424万円)
12階 7,778万円（坪単価426万円)
13階 7,818万円（坪単価428万円)
14階 7,858万円（坪単価430万円)
15階 7,898万円（坪単価433万円)

・F1タイプ 85.36㎡
22階 12,328万円（坪単価477万円)
23階 12,358万円（坪単価478万円)
24階 12,388万円（坪単価480万円)
25階 12,418万円（坪単価481万円)
26階 12,448万円（坪単価482万円)
27階 12,478万円（坪単価483万円)
28階 12,508万円（坪単価484万円)
29階 12,538万円（坪単価485万円)
30階 12,568万円（坪単価487万円)
31階 12,598万円（坪単価488万円)

・Mタイプ 91.5㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 18,798万円（坪単価679万円)

・Nタイプ 81.92㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 12,498万円（坪単価504万円)
33階 12,998万円（坪単価524万円)

・Oタイプ 80.74㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 12,398万円（坪単価507万円)
33階 12,898万円（坪単価528万円)

・Pタイプ 74.52㎡（駐車場優先権付）
32階 11,398万円（坪単価506万円)
33階 11,898万円（坪単価528万円)

・Qタイプ 97.57㎡（駐車場・トランクルーム優先権付）
32階 17,998万円（坪単価610万円)
33階 18,698万円（坪単価633万円)


◆南東向き
・G1タイプ 72.45㎡
16階 8,368万円（坪単価382万円)
17階 8,398万円（坪単価383万円)
18階 8,428万円（坪単価384万円)
19階 8,458万円（坪単価386万円)
20階 8,488万円（坪単価387万円)
21階 8,508万円（坪単価388万円)
22階 8,528万円（坪単価389万円)
23階 8,548万円（坪単価390万円)
24階 8,568万円（坪単価391万円)
25階 8,588万円（坪単価392万円)
26階 8,608万円（坪単価393万円)
27階 8,628万円（坪単価394万円)
28階 8,648万円（坪単価395万円)
29階 8,668万円（坪単価395万円)
30階 8,688万円（坪単価396万円)
31階 8,788万円（坪単価401万円)

・Sタイプ 78.36㎡（駐車場優先権付）
32階 12,198万円（坪単価514万円)
33階 12,998万円（坪単価548万円)

平均坪単価は約455万円、プレミアムフロア（32階・33階住戸）を除くと約430万円でした。

ランニングコストは以下。

・B2タイプ、71.78㎡
管理費、31,600円
修繕積立金、14,810円
月々合計、46,410円
修繕積立基金、998,020円


同時期分譲されている「パークシティ小岩ザタワー」と比較検討されている方が多いですが、第1期では中住戸で坪単価50万円、グロスで1千万円近く違う場合もありました。同じ徒歩3分の分譲でもパークシティの方が多いメリットを踏まえての価格差なので、予算が合う方なら高くてもパークシティをオススメしたいです。

ただ、これだけの差があると、同じ価格でプラウドなら一回り広い住戸を選べる場合もあります。特徴で言えば、南向きの開放感と内廊下設計が大きなポイントになります。プライバシー性が高く落ち着いて暮らしたい人にはプラウドの方が向いていると思いました。パークシティより入居時期が約1年早いのもプラウドを優先して検討する材料になるでしょう。

以上、ランドマーク性（将来、小岩のマンションと言えばパークシティがNo1になる可能性大）、ランドプラン、共用施設の充実度など、こだわらない人であれば、価格差による妥協ではなく、プラウドを積極的に選ぶ理由があると思いました。

次期以降の販売価格にも注目ですね。

◆オープンレジデンシア北綾瀬コート　メリット

・大型商業施設「ららテラス北綾瀬（仮称）」（徒歩5分）開業で集大成を向かえる始発駅「北綾瀬」駅徒歩3分の利便性。
・駅の南側、環七の内側の穏やかな住環境
・3方向を接道した開放感
・住戸前が東、西ともに低層のため抜け感があって眺望がよい住戸が多い
（将来に向けて住環境が悪化するリスクもひくいです）
・ランニングコストが低い。

F1タイプ（70.46㎡）
管理費、11,600円
修繕積立金、6,300円
インターネット使用料、1,540円
町内会費、125円
月々合計、19,565円


◆価格・主な間取り


・西向き

Bタイプ　49.27㎡
3階 5,788万円（坪単価388 万円)

Drタイプ　55.93㎡　RV付き住戸
6階 7,288万円（坪単価431 万円)

Eタイプ　64.73㎡
6階 7,488万円（坪単価382 万円)

F1タイプ　70.46㎡
3階 7,788万円（坪単価365 万円)


・東向き

Hgタイプ　38.95㎡　専用庭付き住戸
1階 3,988万円（坪単価338 万円)

Hrタイプ　38.95㎡　RV付き住戸
7階 4,988万円（坪単価423 万円)

Mタイプ　78.67㎡
7階 8,788万円（坪単価369 万円)

Nrタイプ　58.03㎡　RV付き住戸
6階 7,288万円（坪単価415 万円)

Orタイプ　62.47㎡　RV付き住戸
5階 7,488万円（坪単価396 万円)

Qタイプ　36.78㎡
8階 4,788万円（坪単価430 万円)

平均坪単価は約390万円でした。


◆「オープンレジデンシア北綾瀬コート」　デメリット

オープンレジデンシアシリーズでよくみられるLD側への柱の食い込みが気になります。空間利用、家具の配置に影響が出てきます。それと、内廊下設計にしたため、中住戸では窓無し部屋が結構あります。特に、3LDKで2部屋が窓無しサービスルーム（SR）の住戸は辛いと思いました。

ただし、当ブランドの特徴のひとつ「オーダーシステム」を利用して、自分好みの空間にして検討すればデメリットを軽減できるでしょう。「プレミアムコース」は、エントリー料88,000円で大幅な間取り変更、キッチンや収納の仕様変更をできるのが魅力です（申込期限と、条件によって別途費用がかかる場合があります）。

「オーベル葛西ガーラレジデンス」は、駅距離がありながら利便施設が豊富な南葛西エリアに分譲されるファミリー向け大規模マンションです。

第1期4次の間取り、価格です。

◆東向き
Aタイプ　75.84㎡
2階　5,980万円（坪単価261万円)

B1tタイプ　70.15㎡
1階　5,880万円（坪単価277万円)

B1タイプ　70.15㎡
5階　6,040万円（坪単価285万円)

B2タイプ　70.15㎡
2階　5,730万円（坪単価270万円)

B3タイプ　70.15㎡
3階　5,830万円（坪単価275万円)

Ctタイプ　66.70㎡
1階　5,480万円（坪単価272万円)


◆南向き
Dタイプ　76.86㎡
6階　7,100万円（坪単価305万円)

Eタイプ　67.88㎡
3階　5,940万円（坪単価289万円)
8階　6,320万円（坪単価308万円)
9階　6,400万円（坪単価312万円)

Fタイプ　67.28㎡
4階　5,990万円（坪単価294万円)
7階　6,190万円（坪単価304万円)

G1tタイプ　71.10㎡
1階　5,820万円（坪単価271万円)

G1タイプ　71.10㎡
2階　6,130万円（坪単価285万円)
5階　6,390万円（坪単価297万円)
6階　6,450万円（坪単価300万円)

G2タイプ　71.10㎡
2階　6,150万円（坪単価286万円)
3階　6,230万円（坪単価290万円)
8階　6,610万円（坪単価307万円)

G3タイプ　71.10㎡
2階　6,130万円（坪単価285万円)
4階　6,230万円（坪単価290万円)
9階　6,590万円（坪単価306万円)

H1gタイプ　65.61㎡
1階　5,370万円（坪単価271万円)

Iタイプ　75.58㎡
7階　6,890万円（坪単価301万円)

Rタイプ　70.21㎡
10階　7,080万円（坪単価333万円)


◆西向き
Jタイプ　65.18㎡
6階　5,430万円（坪単価275万円)

Kタイプ　62.72㎡
7階　5,560万円（坪単価293万円)

L1タイプ　65.52㎡
2階　5,280万円（坪単価266万円)
5階　5,680万円（坪単価287万円)

Mタイプ　73.24㎡
3階　6,090万円（坪単価275万円)
5階　6,500万円（坪単価293万円)

平均坪単価は約290万円でした。

南向きに比べて、西向き、東向きが若干安い設定。

ランニングコストは以下です。

B3タイプ（70.15㎡）
管理費、16,200円
修繕積立金、8,420円
インターネット基本利用料、715円
住まいトータリエ利用料、220円
初年度月々合計、25,555円


オーベル葛西ガーラレジデンスの良さは大きく２つの特徴。

ますはポジションの良さ。葛西臨海公園徒歩15分以内のマンションはそれほどありません。23区アドレスで、朝の通勤も東西線ほど混雑しておらず、1駅乗れば更に新木場で他路線へ分散されて空きます。京葉線ユーザーにとっては検討してみたい新築になると思います。マンションは24時間営業のスーパーに隣接し、周りには利便施設や商業施設がが点在。駅から距離があっても利便性が高い立地。大型スポットにも囲まれたエンタメ性高いエリアで楽しく暮らせます。

２つめはファミリーが快適に暮らせる大規模マンションの強みです。特にファミリーが暮らしやすいエリアなので棟内で助け合える親同士の交流がさかんになり、無形の財産になっていきます。コミュニティルームにはソファや家具が置かれ、キッズスペースもあるので、天候の悪い日などに近い世代の親同士で自然と仲良くなれる環境。新築なので、同世代のファミリーと交流できるメリットもあります。リゾート感を表現した外観デザイン、植栽、共用空間、スロップシンクなどの設備など、エリア特性とマッチした企画の良さも魅力があります。

広域からの検討者でも、京浜幕張や新浦安、南船橋などと比べてみて、都心部に近いポジション、23区のメリット、南葛西エリアの住環境が気に入れば、坪単価300万円以内、大規模、エンタメ性ある場所など検討しやすい価格だと思いました。

デメリットは、駅距離がある立地と駐車場設置台数が少ないことです。それと、位置や階数によって前建ての被りがキツイ住戸（特に西向きと南向き）もありますので、価格と照らし合わせながら検討しましょう。

江戸川区でも坪単価350万円前後の分譲が増えてきましたが、「パウレディア小岩」は、その中でも、将来性が明るい街の力、駅からの距離、マンションのスペックなど、総合的に特にお勧めしたいマンションになります！

本物件のメリットは大きく5点。
・再開発で盛り上がる「小岩」駅の駅近立地
・マンションの前面が住居エリアで抜け感ある眺望、開放感
・ワークスペースや中庭など工夫された共用部
・土間や豊富な収納など効率的な家事動線が考えられた間取り
・エリアの中では充実した設備・仕様


主な間取り、価格です。
全戸西向き、3LDK以上のファミリータイプ。

Aタイプ　65.96㎡
4階　6,698万円（坪単価336万円)
7階　6,928万円（坪単価347万円)
8階　6,968万円（坪単価349万円)

Bタイプ　69.82㎡
2階　6,898万円（坪単価327万円)
3階　7,058万円（坪単価334万円)
6階　7,338万円（坪単価347万円)

Cタイプ　67.49㎡
6階　7,128万円（坪単価349万円)
7階　7,158万円（坪単価351万円)

Dタイプ　67.45㎡
2階　6,698万円（坪単価328万円)
5階　7,078万円（坪単価347万円)

平均坪単価はおよそ340～350万円。

月々のランニングコスト。

Ａタイプ（65.96㎡）
管理費、16,065円
修繕積立金、6,650円


プレディア小岩のデメリットは、敷地に隣接している「蔵前橋通り」の喧噪です。大型車も頻繁に通る幹線道路のため、過ごしやすい季節に窓を開けての生活や就寝は憚られそう。閑静な場所での暮らしを好む人には向いていないと思いました。また、住戸位置によっては道路を挟んで建っているアパートとお見合いになる住戸もありますので、事前に確認しながら価格との兼ね合いも含めて検討すると良いでしょう。

第2期は、9月21日、22日が申込登録受付期間でした。

平均坪単価は430万円。平均は前期とほぼ同じですが、低層階の売出しが、前期売出されていた条件が近い住戸の高層階とほぼ同じであることから、実質的に少し値上げしたと感じます。江戸川区から内陸寄りの都心部では、この1年でタワーマンションの相場が特に大きく値上がりし、坪単価1,000万円前後、それ以上のエリアも当たり前になってきました。将来性が明るい鉄板の街の駅近タワーマンションが坪単価400万円強。予算が届く方なら早めに検討しておきたい物件だと思います。


第2期の売出し住戸と価格です。

A2タイプ　75.51㎡
13階 10,738 万円 （坪単価 470 万円)
14階 10,798 万円 （坪単価 473 万円)

B2タイプ　71.78㎡
4階 8,578 万円 （坪単価 395 万円)
5階 8,638 万円 （坪単価 398 万円)
6階 8,698 万円 （坪単価 400 万円)
7階 8,758 万円 （坪単価 403 万円)
8階 8,818 万円 （坪単価 406 万円)
9階 8,878 万円 （坪単価 409 万円)
10階 8,938 万円 （坪単価 412 万円)
11階 8,978 万円 （坪単価 413 万円)
12階 9,018 万円 （坪単価 415 万円)
13階 9,058 万円 （坪単価 417 万円)
14階 9,098 万円 （坪単価 419 万円)
15階 9,138 万円 （坪単価 421 万円)

H1タイプ　73.06 ㎡
28階 9,968 万円 （坪単価 451 万円)
29階 9,988 万円 （坪単価 452 万円)
30階 10,008 万円 （坪単価 453 万円)
31階 10,028 万円 （坪単価 454 万円)

J タイプ　59.16 ㎡
16階 7,188 万円 （坪単価 402 万円)
17階 7,228 万円 （坪単価 404 万円)
18階 7,268 万円 （坪単価 406 万円)
19階 7,308 万円 （坪単価 408 万円)
21階 7,368 万円 （坪単価 412 万円)
22階 7,408 万円 （坪単価 414 万円)
23階 7,448 万円 （坪単価 416 万円)
24階 7,488 万円 （坪単価 418 万円)
25階 7,528 万円 （坪単価 421 万円)
26階 7,568 万円 （坪単価 423 万円)
27階 7,598 万円 （坪単価 424 万円)
28階 7,628 万円 （坪単価 426 万円)
29階 7,658 万円 （坪単価 428 万円)
30階 7,688 万円 （坪単価 429 万円)
31階 7,718 万円 （坪単価 431 万円)

Vタイプ　80.09 ㎡
32階 12,698 万円 （坪単価 524 万円)
33階 13,398 万円 （坪単価 553 万円)

Wタイプ　71.18 ㎡
32階 9,798 万円 （坪単価 455 万円)
33階 10,398 万円 （坪単価 483 万円)

次期以降も注目です！

クレヴィア西葛西レジデンスは、「西葛西」駅の北側、商業施設や生活利便施設が集積する人気の場所。「西葛西」駅徒歩8分と「葛西」駅（徒歩9分）も利用できる便利な立地です。自転車に乗れば、大型ショッピングモール「アリオ葛西」（徒歩30分）、葛西臨海公園（徒歩32分）、舞浜の有名テーマパークも利用でき、休日が待ち遠しくなる暮らしやすいエリアです。

マンションの大きなメリットは、通常のマンションで中々見られないような洗練された外観デザインと設備仕様のスペックの高さ。特に、小規模マンションにもかかわらず標準装備されたディスポーザーは、大きな強み。明るく居住性が高い住空間も生活満足度を上げてくれる要素で、敷地は2方向を接道していて周囲が開けて明るい住環境です。23区では、特に60㎡台の3LDKが増えている中、48戸中半数以上が70㎡以上の3LDKで広さもしっかりとれています。


主な間取りと予定価格です。

Aタイプ　71.01㎡
4階 8,600万円台
8階 9,100万円台

Bタイプ　55.00㎡
4階 6,700万円台
8階 7,100万円台

Cタイプ　73.02㎡
4階 8,200万円台

Dタイプ　70.62㎡
4階 8,200万円台

Eタイプ　56.35㎡
4階 7,000万円台

Fタイプ　64.02㎡
4階 7,600万円台
7階 7,800万円台

Gタイプ　77.29㎡
9階 9,600万円台

Hrタイプ　92.48㎡
11階 12,400万円台

平均坪単価は約405万円でした。


クレヴィア西葛西レジデンスのデメリットは、大通りが近く車通りや人通りが少なからずある住環境とハザードリスクです。個人的にはさみしすぎず適度な環境だと思いますが、決して閑静な住宅地ではなく、音や喧騒に敏感な方は合わないかもしれません。ハザードリスクは比較的高く、特に高潮時は住戸2階相当の浸水リスクが指摘されています。

どこも新築がかなり高騰してきましたが、クレヴィア西葛西レジデンスは、エリアの中でも建物美とスペックが高い上質さ、しっかりした広さ、居住性が魅力の新築分譲です！

「ヴェレーナ大泉学園」は、駅周辺の商店街や複数の大型商業施設を利用でき、楽しさと利便性を享受できる「大泉学園」駅の北側ポジションで、穏やかな住居エリアに建ちます。

マンションの周辺は「第一種低層住居専用地域」「第一種住居地域」にまたがり空が開けた明るい住環境。平均約68㎡、ゆったりした住戸と、キッチン天然石天板、ファインバブル、二重床など、しっかりした設備仕様のレジデンスになります。目の前に開通予定の都市計画道路「放射7号線」や、近隣に都営大江戸線の延伸計画もあり、今後、街の発展性が見込めることも本物件の将来性を占う強み！

本物件の気になった点は3点。1つは駅からの距離。２つ目は、エントランス、宅配ボックス、メールコーナーが駅方面とは逆の敷地北側に集まっていること。最後に、西向き棟は敷地西側に建つマンションが被ってくる面が多いので、南向きと比べると少なからず日照や採光に影響が出てきそうです。

以下は、第1期1次、主な間取りと販売価格です。

◆西向き
Aタイプ、72.30㎡
3階、7,198万円（坪単価328万円）

Cタイプ、66.01㎡
4階、6,998万円（坪単価350万円)

Dタイプ、55.04㎡
3階、5,798万円（坪単価347万円）

E1タイプ、63.91㎡
4階、6,698万円（坪単価346万円）

F1タイプ、63.91㎡
5階、6,698万円（坪単価346万円)

◆南向き
Ｈタイプ、70.29㎡
3階、7,298万円（坪単価343万円)

Iosタイプ、68.87㎡
1階、6,898万円（坪単価330万円）

Ｉタイプ、68.87㎡
3階、7,198万円（坪単価345万円)

平均坪単価は約340万円でした。グロスでは南向きの方が高いですが、坪単価はほぼ同じ。

月々のランニングコストは以下です。

Aタイプ（72.3㎡）
管理費、19,010円
修繕積立金、8,310円

現在、23区の最東端、人気の東京メトロ東西線の葛西エリアでも、予定価格ですが徒歩8分以内が坪単価400万円、12分が370万円前後です。本物件は、23区で新築を探されている一時取得者層、若年層が積極的に検討できる分譲だと思います。

リリーゼは、現代の分譲事業では「唯一無二」のマンションブランド！

「リリーゼ葛西」も、建物の構造、専有部の装い、設備、間取りなど、住まいとしての造り込みの素晴らしさが際立っています。

具体的には以下。

・建物の耐震強度が災害時の避難場所となる学校や病院と同レベルの「耐震等級2」
・重厚感とプライバシー性を確保したコンクリートの住戸境
・内廊下設計
・6タイプある内5タイプが明るい角住戸
（中住戸のBタイプは嬉しい南向きのワイドスパン）。
・ふんだんに自然素材を使用した内装
（本物の木を使用した「天然木オーク材突板フローリング」「珪藻土左官壁」と「天然石」を使用した壁）
・充実の設備仕様
（スロップシンク、キッチン食器棚、二重床二重天井、プランによって標準のLD間接照明やダウンライトなど）


第2期の販売住戸と価格です。

A1タイプ、72.75㎡
1階 5,598万円（坪単価254万円)
2階 5,998万円（坪単価272万円)
6階 6,898万円（坪単価313万円)
8階 6,988万円（坪単価317万円)

Bタイプ、68.91㎡
1階 5,098万円（坪単価245万円)
4階 6,198万円（坪単価297万円)
7階 6,398万円（坪単価307万円)
10階 6,498万円（坪単価312万円)

平均坪単価は約290万円でした。

月々のランニングコストは以下です。

A1タイプ（72.75㎡）
管理費、14,400円
修繕積立金、11,000円
インターネット使用料、825円
町内会費、200円
初年度月額合計、26,425円


デメリットは、利便性や賑やかさが少し乏しい立地。駅から「葛西橋通り」を渡る動線も少し億劫です。それと、小規模マンションなのでシンプルなランドプラン。エントランスホールに来訪者を応対するような家具もありません。設備面では、床が突板なので相性が悪い床暖房がないこと。

それにしても、近隣の新築では、坪単価300万円中盤～400万円に掛かるかまで上昇してきた相場の中で、この価格は安すぎます。気になっている方は早めに検討を進めて、上記のようなデメリットが許容できれば、さっさと買ってしまった方がようと感じます。