大阪タワー スムラボ派出所スレ

この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。

ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー（しかも南向き）というのは何者にも変え難いものでしょう。
天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。
むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。

惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。
と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、５０平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。

環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。

にわかに供給の多いエリアに新たな新築が出ました。
ここは難しい場所ですねぇ。。。
立地的には駅から遠く、ライバル物件はタワーばかりで規模感も薄い。ちょっと弱いのは事実かな。

そうなると金額かスペックで勝負となるところですが大阪ガス都市開発の物件というところで期待したかったガス乾燥機の乾太くんの導入は無さそうというのが非常に残念です。

もろに競合するリバーガーデンはスペックや戦略的な価格など、手強そうなのでこちらもいい物件になるといいなと思います。

周辺を検討される方は見比べることができるのは大いにメリットかなと思います。

スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

内容的に褒めている感じになっていませんがトータルで見たらいいマンションだと思います。
結局、アマテラスにいくら出せるのか？というところが判断だとは思うものの、近傍物件に比べて割高感はないため、選択しやすいのではないでしょうか。
運用面などで文句は言いつつも、アマテラスの存在はリセールバリューを含め価値のあるものだと思います。

スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

値段が高いのは言うまでもないのですが、都心部でありながら気持ちの良い生活の送れるこの立地はなかなか無いですからそれだけでも充分価値があると思っています。
特に中央区、西区あたりの都心部で景色が文句なしに素晴らしいマンションというのは多くはありません。
また、このマンションの共用部、二階のラウンジはなかなか使いやすそうです。
多くのタワーマンションでは高層階にこのような施設がありますが日常動線から離れていると行くのが面倒になって使わなくなってしまうことが多いですがここは使いやすい場所にあるのでいいと思います。

現地を見て気になったのがごみ庫の運用。ボックスなどの設置がなく、そのまま置いていくスタイルは将来的な管理面で少し不安がありますね。
逆に不満になるところはその程度かなと思います。総じていいマンションですね。

現地調査に行ってきました。

、、、これは人気出ますね。有利な条件で買えるように早めに動かれることを強くオススメいたします。
すぐそばにシエリア箕面船場というマンションが築浅であって、未入居中古で販売されていますがそこそこ高い。
そして、ここがそれよりも安いなんていうことは有り得ないのでしょう。

とにかく、街並みはきれいで整備されているし、北大阪急行の新駅からデッキで直結ということもありめちゃくちゃ便利。
新しい街なので、全体的にきれいという印象が強い。これは千里中央あたりと比較すると大きな差。
もちろん、現状で比べたら千里中央のが便利なのは間違いないのですがこちらにはその分、伸びしろがある気がします。
もう少し飲食店などが増えたら嬉しいですね！！！

気になるとしたら距離感。
新駅から梅田まで２２分。けっこう長く感じるはずです。とはいえ、御堂筋線ですので、下手な大阪市内よりはほよど便利という絶妙な感じですかね。

価格帯を考えると、千里中央の中古タワーより高いだろうし、平米１００万くらいなら妥当か安いくらい。
個人的な感覚ですが、近隣はそんなに大きな建物のあるエリアではないので、高層階へ行くことへのアドバンテージは少ないかなと。
それなら、コストパフォーマンスの高い部屋を早いうちに買っておくのが正解じゃないかなと思います。

ここより、より新駅に近い位置に住友商事のタワーマンションができるという話はありますが現時点では駐車場であり具体的な話がないということですので、あるとしてもしばらくかかるのかなぁと。
そうであれば、ここを見送って待つ理由はないと思います。
こういった立地を選ぶポイントは駅ができる前に買えるという点です。街ができてしまってから買うのでは遅いと思います。お得に買いたいのなら、今のうちです。

価格次第ですが、いいマンションになると思います。

興味のある人は７月４日からはじまる事前案内会には是非とも参加しておいた方がいいです。
倍率優遇などが受けられることもありますので、今回があるかどうかはわかりませんが、、、

スムラボの記事にしました。
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

やはり、立地の良さは抜群ですし、現地の雰囲気の良さもなかなかのものでした。

あとは価格ですがプレミストでそこまで非常識な価格の物件というのはあまり記憶にないです。
ライバルのグランドメゾンはこの手の物件の数も多いですし、慣れている分価格もそれなりな印象があります。

仕様的にも心配はいらないでしょう。是非、モデルルームに足を運んでしっかりと吟味したい物件です。

スムラボ更新しました。
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

金額的なところですが、スムラボをあげたあと「もうちょっと高くなるんでないの？」という声は聞こえてきます。
（根本的にこういった不動産会社の人も見ているところに価格の想像を書くときは安めに書くようにしています。）

ただ、いくら阪神芦屋至近のスーパー併設マンションとはいえこれ以上高くなるのなら中古も含めていろいろと見た方がいいような気がします。

ここの最大の魅力は絶妙な立地という点に尽きると思っております。
芦屋でピカピカの一等地であったら、なかなか買えないものになっていたところが微妙に外れている要素が重なっているからこそ、なんとか手が届きそうな雰囲気になっているという。
感覚でいえば、たまたまバリュー株を見つけたようなそんな物件じゃないですかね。

ただ、だからこそ、部屋選びは慎重にならないといけないのかなと思っています。
仮に、ここの最高額住戸とプレミスト芦屋の安価な住戸が被っていたらプレミストを選ぶべきでここを上手に買う方法は全ての選択肢の中からきっちりと見極めることに他ならないと思います。

早いところ資料請求をして、スタンバイしておきましょう。

大阪タワーといいます。沖縄はコロナ前には観光客として頻繁に訪れておりました。
気になる立地のマンションでしたので、感想を綴りたいなと思います。

まず、関西と沖縄ですが１０年ほど前にピーチやジェットスターのようなLCCが発達して以降、心の距離は相当近づいたと思っています。
関西空港は遠いと不評なところも多いですが大阪市内からだと場所にもよりますが１時間程度でふつうに行けてしまいます。
伊丹空港は鉄道のアクセスが微妙なので、その点関空の方がお手軽な感じすらします。
月一回くらいの滞在を志すのであれば、沖縄にセカンドハウスを持つというのも案外違和感なくできそう。
ただ、セカンドハウスを持つことを検討する場合、個人的に一番気になるのが資産価値です。
いわゆる負動産になってしまうような物件であれば、買っても仕方がないと思いますがここは資産性という意味でも期待できるのではないかと感じました。
案外、恩納村のオンザビーチの物件だけでなく、市内の物件も高値で取引されているんですよね。リュークスタワーとかすごく高いですもん。

まず、那覇は古い街であることもあり中心部の範囲というのはとても限られています。
しかも、ここは首里ということで世界遺産の規制がかかっているような伝統の残る地域です。
建築的にもここも赤瓦を使用したデザインになっております。
この辺りは徹底されていて、例えばこのマンションの指定学区でもある城西小学校は京都駅や梅田スカイビルなどを設計した原広司先生ですがそれらの作風とは違い非常にバナキュラーな形となっています。

本物件の最大の価値はこのような場所にこの規模のPJが成立しているという点ですよね。
気になるのが土地も決して安い場所でもないこともあり、思い切り高級路線に振っていること。
オーバーヘッドシャワーが標準なんて聞いたことがなく、基本的にセカンドハウスニーズを取りに来ているのでしょうけれど。

この周りの懸念点は坂ばかりでやたらと道が細いこと。もっとも、これは那覇全体の問題ともいえますが特にこの辺はひどい印象があります。
那覇の場合、交通の便が多少悪くとも内地に比べて、タクシーは異常に安いのであまり気にせずに使えるのはいいところですが渋滞はどうにもならないですね。

買うのであれば、できればルーフバルコニーの住戸がほしいです。その希少性は資産価値に大きな貢献をするでしょう。

43.05平米、２５００万円～という表記には惹かれますね！！
以前はよく見た、ありがちな広告でしたが最近少なくなりましたね。
パンダ部屋でない他の住戸なら３０００万円はしない程度でしょうか。

立花は渋い場所ではありますが駅前でなんでも揃う立地ですし、大阪までもすぐなのでいい場所だと思います。
このくらいの価格であれば、就職して数年の若い人がとりあえず買っておくのにはもってこいではないかなと。
価格の安さは正義です。和田興産のマンションはいわゆるメジャーセブンと言われる財閥大手の物件に比べて維持管理費用も安いですから毎月の負担感は少ないと思います。

一方、ファミリーからするとどうでしょう。
そこまで安い値段ではなさそうですが５０００万円以下で買えるのでいい気がしますね
JR尼崎のクラッシィハウスよりは少し安いくらいの金額です。どちらが本命であるにせよ、見比べてみた方がいいです。
７０平米の間取りの良さでは断然、ワコーレの勝ちですね。廊下側アウトポールでワイドスパン。むしろ、これ以上いい間取りあるかな？？？ってくらいいいですね。

資料を拝見しましたので、感想を打ちます。

価格表のぱっと見の印象は非常に練られた金額であるということ。
価格が開示されている住戸では６F坪２８０万円からあります。
平米１００万円あたりを基準として、条件によって＋ーをしたような印象です。
だから、価格が比較的出ている高層階の２２Fでも平米１００万円を切っている住戸はあります。

聞いた話だと「金額はこれからきめます」とのこと。けれど、まじまじと見ているとしっかりと考えられている気がします。
角部屋が必ずしも値段が高いわけではなく、横列同士で比較して値段が高いなと感じても図面を確認すると「なるほどなぁ」と思うことが多かったです。
（この辺りは自分で詳細を確認してから改めてブログにしたいなぁ、と思っています）
例えば、私がスムログ でもいいなと書いた85平米の中住戸は隣の南西角よりも値段が高かったりと、一般的なセオリーよりも間取りの良さに重きを置いている印象です。

ともかく、一旦、話を聞いてみないことには始まりませんね。

価格は出たみたいです。
平均坪２７０万円程度とのこと。
定期借地であることを鑑みても絶妙だなと思いました。所有権なら、坪３４０万円くらいするのかなというイメージです。
ただ、地代を含めた維持費が高い！６０平米程度で最初から月５万円くらいでした。。。
とりわけ管理費が高く、「戸数が少ない割に内廊下でタワーマンションのような暮らしを送るためにはこれくらいは、、、」と言われましたがタワマンよりも随分と高いから気になるんだよなぁ。。。
内廊下でごみ庫もあり、タワーマンション並みのサービスが受けられるというところ確かには大きなメリットです、
ただ、同じ管理会社で戸数も大差ない「シエリアタワー上町台パークタワー」なんかはタワーマンションなのにも関わらずここよりも随分安いので、この辺のところはどうしてこうなるのか不思議です。

とはいえ、コンパクトな間取りだと３０００万円程度で買える部屋も多くあり、この辺はシングルの人には魅力的に映るでしょう。
ぶっちゃけ、このご時世、予算３０００万円で探したら中古でも広めなワンルームが関の山という悲しい現実があります。

（こういうことを言うと怒られるかもですが、）特に若い女性にはいいかなと思います。
定借の売却できないリスクをどう考えるかですが女性の方がリスクを軽減できるかなと思うからです。
将来、結婚して生活ステージが変わったとしても、売らずに済ませられる可能性が高い。（＝新居のローンは旦那に組んでもらえばいい）
立地的に賃貸需要には不安のないところですから、定借でも安心して持っておけるでしょう。
賃貸で回したら、概ねトントンか少し利益が出るくらいでは回るかな？という金額帯ですので悪くないと思います。

そのうち、新駅もすぐ近くにできますしね！！！

ライバルやアウルかリビオレゾン。価格重視ならアウル、スケール感なども重視するならリビオ、どっちも重視したいならこちらって選択になるのかなと思いました。

北野坂、住吉本町、に続く三つ目の低層高級グランドメゾンです。

立地は阪急六甲のすぐということで便利ではあるものの、若干ごちゃっとしたところ。
けれど、周りのお店の雰囲気はけっこういいですよね。阪急六甲は買い物施設などはあまりありませんが六甲道まで行けばいくらでもあります。
冷静な立地の評価でいえば、ワコーレ六甲楠丘町の方が若干上かな、、、駅距離はこっちの方が近いのですが総合的に便利なのは楠丘町というのが評価になるかなと。
どちらも高羽鷹匠校区ということで、気にされる方にはいいと思います。

価格は住吉本町と変わらないくらいじゃないですかね？ワコーレよりは高いかと思いますがそれはグランドメゾンのクオリティ代ということで。。。

現地を見に行ってきました。

箕面船場新駅からも近いと思いますが表示の２分で行けるのかな、、、？？？
ブリリアタワーが徒歩３分の表示なのに、それより近い、、、のか？
阪大キャンパスくらいから歩くと５分くらいあるような気がしました。（これは感想です）

周りは再開発エリアではないから昔からの街並みで、ブリリアの辺りとは印象が変わる気がします。
やはり、中央区の船場辺りと同じで週末は繊維問屋さん周りは買い物に来る人たちで賑わっています。
この辺りも古い建物が多いので駅を契機にいろいろ変わっていくのかなぁという気がします。

箕面市は規制（人口密度規制）があるため、狭い面積の住戸ができないから一戸辺りの面積がここの場合も広いですね。
ティピカルプランのBタイプも広い割に無駄がなく、贅沢に広々と暮らせそう。というか、こんなところに住みたいなと思わせられる魅力があります。
最低１１０平米ということで他の間取りもキッチリとしているのじゃないかなと思います。

価格帯としては安いとは思えないですが、じゃあ全部１億円超えるのか？となるとそんなこともないんじゃないか、という気もしますので、最低８０００万円代とかから始まるとブリリアよりもいいかなと思う人も多くなるんじゃないか？という期待感があります。
規制のおかげもあり、今時珍しい計画です。
特に、ブリリアが気になる方はこちらも見てみることをお勧めします。

静かなる人気マンションです。
もう最終期ということでこのエリアで探している人は早めに選びたいです。坪２７０万円程度というところでグロスの面積が抑えめであることもあり、手が届きやすい価格帯です。

エリアとしては福島区の玉川で僕らの感覚だと、大阪福島タワーの裏という感じの場所です。
下町の感覚が強いのとどの駅からも微妙に遠いので、うーん、、、となりそうですが平面的な移動はしやすいエリアですから自転車なんかで移動する分には便利。
LUUPのポートなんかがマンションにあればいうことないのでしょうね、、、

あと、特筆すべき点としては間取りの良さ。
面積が抑えめの割にはスパンがしっかりと取れていてすごくきれいな間取りです。特に廊下側もアウトポール（柱が部屋に干渉していない）というのも素晴らしいし、玄関に小さな手洗いがあるというのも面白いですね。
手洗いが玄関にあるマンションは拙い記憶を辿ると「グランドメゾン靱公園」くらいしか覚えておりませんが時代の反映としてはこれから増えてくるのでしょうか？
一定のニーズはあると思うものの現在の工事費が厳しい世相を考えると難しいでしょうね。うーん、、、

いずれにせよ、大阪市の北のエリアで5000万円程度でDINKSくらいがふつうに暮らせる新築マンションがほしいというニーズには的確に答えられるマンションです。新築にこだわりのある方はいいと思います。

一番強力なライバル物件は大阪福島タワーの中古かな。。。私なら、本気で悩むと思います。

そういえば、商業施設？がひっそりと街開きしていました。
（本当はヴィラフォンテーヌを予約していて、レビューしよう！！！と息込んでいたものの予約していた日とコロナ陽性が当たってしまい、キャンセルに。そのことを愚痴っぽくすごろくさんに喋ったら「ビジネスホテルに泊まれなかっただけって別によくね？（意訳）」と言われ、まあ確かにそうだよな。。。と思って再予約せずに今に至る。）

見た感想はやっぱし、１Fは商業施設入れるべきだったのかなと。
単純に、勿体無い。せめて、成城石井のようなスーパーが入っていたら地域の印象は変わったのかなと思います。
もっとも、住友不動産のテナントということで管理はしっかりしているというか前面の公開空地などもきれいに維持管理されるだろうし、必ずしも悪いことばかりではないのは事実とはいえねぇ。なんとなくもやっとしたものが残るのは事実です。
最近、バルのようなものが流行っているので福島や阪急三宮みたいな雰囲気になればすごくいいのになとか思います。現状は元々路地のような通路が急に露わになったような雰囲気でなんだかなぁと思います。

基本的にこの一年で価格改定が特になされておらず、ひっそりと着実に売っている印象。
間取りは綺麗ですが仕様は特に専有空間については他のシティタワーとほとんど同じ。間違い探しのような感じ。金額を考えるともう少し華やかなものにしてほしいですね。
共用部については少しだけきらびやかに仕上がっている印象はあるものの、借地で坪６００万円というという価格を考えると不満が残るかな。

結局、最初の印象と変わっていません。立地を買うマンションということですね。この金額を出してもここに住みたいと思える人からしたら、満足度は確実にあるでしょう。
リセールがあるのかと言われると謎です。
実需とか相場とかそういう世界観の話は超越しているのは事実で株価指数について聞かれているのとあまり変わらんよなぁ、という気分になりますから。

新規物件に御影山手という表示を見て、「また、山の上の物件かな、、、」と思いましたがこれかぁ。思い出しました。御影石野住宅の建て替えです。
もはや、ヴィンテージの装いさえ見せはじめた阪急御影駅北の白鶴マンションの裏という立地ですね。
貴重な平坦物件です。その分、線路には近い。けれど、阪急だし駅に近いからそんなにスピードも出ないんじゃないかなとは期待したいところです。

阪急御影は北側と南側の山手幹線あたりまでが良好な住宅地という印象が強い街です。ただ、北側は坂が尋常じゃなくきついので暮らすのはしんどそうと庶民には厳しい街という印象が強いです。
（少し前に建て替わった甲南病院で内覧会的なレセプションに呼ばれたことがあります。たまたま早く着いたので駅から歩きましたが大後悔、、、これじゃ、登山だよねぇ。。。と思いました。）
ジグライがあって、そういう心配と無縁でいられるのは希少です。

価格は夙川のブリリアが坪３００万円程度だそうなので、もう少し高くなるかな。平米１００万円くらいだと嬉しいかも。これくらいだとブリリアタワー箕面船場などより安いくらいですね。
他に比較したい物件はジオ阪神芦屋あたりか。
あっちよりはこちらの方がステータス的なものを気にする人が選ぶ印象。阪急御影駅は雰囲気はいいけれど、生活は不便そうな印象があります。

とはいえ、こういう物件の選択肢が増えるのは素敵なことです。

市内のタワマンが高くなりすぎて、どんどん狭くなっている昨今ですがこのマンションは救世主に成り得るのでしょうか！？！？
昔、ここの近所でグランドメゾン立売堀一丁目というマンションが売りに出された時は一瞬で完売した記憶があります。

立地はいいですよね。落ち着いているけれど、便利な印象です。心斎橋辺りがふつうに徒歩圏で使えるというのは大きな魅力です。
そして、これくらい広い専有空間を謳っているのはうれしいです。

金額的にはグロス価格が1億円を大きく超えてくるようなこともなさそう、、、と期待したい。
それであるならば、平米１００万円くらいできてくれると競争力あるなぁと思います。

詳細はこれからでしょうから、期待して待ちたいと思います。

最安値の8580万円の住戸は買いじゃないかなと思いました。
もちろん、高いけれど、間取りもそんなに悪くはないし、立地も考えると妥当。
何より、このエリアの高級マンションでこれくらいのグロスというのは珍しいので。

良い点は、立地、グレード（キッチンやライン照明、洗浄浴槽などなかなかいいです）、管理費が安い（阪神間によくある積水の小さいマンションだともうちょい高い印象）、外廊下（なかなか作りがいいのでこれはメリットかなと思います）

特に駅距離は想像より近いです。同じ徒歩３分でも箕面船場なんかより全然近く感じますし雰囲気もいい。
市内のマンションの同価格帯の物件よりもグレードも高いので選びやすいでしょう。

良いマンションだと思いました。

この辺りで出ている新築マンションはいくつかあって、
立地的にはグランソルティア天神の苑が格別の好立地。ただ、その分金額も張ります。
それ以外はだいたい坪350万円程度のレンジで似たような感じです。

個人的にはグランソルティアの次に好きな立地です。南森町なら、北側の方が住みやすいと思います。梅田にも近づきますし。

ここは間取りも悪くないですし、DINKSの人にはいい物件かなと思います。
グロスの面積は狭いものの、生活しやすそうな間取りです。

中古だと、例えばシティタワー東梅田パークフロント辺りはバッティングしてきますが立地的にこちらの方がいいと思う人は多いと思います。
便利な割に静かなでいい場所ですよね。残債割れすることもなさそうですし。

まず、socolaの商業施設。よくまとまっていると思います。ダイエーのスーパーは想定の範疇ですがパントリーがあるのは大きい。
それこそ、JR尼崎駅にありますね。パントリーのいいところは場所に応じた品揃えをきっちりするところで、ここでもうまいことしてくれるでしょう。
いずれにせよ、住むには便利なところだと思います。

また、ここのライバル物件であったクラッシィ尼崎が少しづつ高くなっているような気がすることと今後出てくるであろうマンションの価格が高いであろうことを思うと今の相場ではそんなに違和感のない価格です。
環境はJR尼崎よりいいと思うし、駅も近くて便利だとは思うのですがやはりグロス価格の高さが一番のハードルかな。

ここを７０００万円出して買うなら、５０００万円くらいのプラウドシティ塚口の中古にしておいてその差額で車でも買おかな、、、ということで真剣に悩んでしまうかな。
ここが一番辛いのは間取りがどれも微妙なところ。
商業施設が下にあるからなのか、どうにもスパンが厳しい印象です。
その点、プラウドシティの方がふつうの板状だから無理がない。

阪急神戸線沿線で探している方には最有力のマンションかなと思います！！！

注目物件であることに間違い無いでしょう。
個人的には大阪市内のタワマンでお世辞抜きに一番好きな立地です。
川沿いで抜けているし、福島駅もほど近く飲食店も充実している。駅に阪急オアシスができて使いやすくなりましたしね。

ただ、言いたいことはたくさんあって、なんで自社用地で定借やねん！？とかは思うのですが仮にこれが所有権だったらとんでもない値段だったんだろうな。と思うと庶民が夢見れるという意味で借地というのはアリかもしれません。期間も７０年ありますから子供に恨まれることもないでしょう。
ただ、その前提はあくまである程度リーズナブルな値段になること、という話ではあるのですが。

シエリアの場合、最初期で行けば床暖房をオプションで付けることができることもある（物件によります）ので、買うなら早めにしたいと思っています。

例えば、所有権である堀江のシエリアと仮に同じような価格帯でここが出たとしたら私ならこっちを選ぶかな。。。
堂島川沿いの開放感や景観のきれいさはとにかく魅力的。絶対に気持ちのいい毎日を過ごせるでしょうから。

もう資料請求できるようですので、待ちたいと思います。

商業施設もオープンしたということで、現地見てきましたよ。
（気がむいたら、ブログにします）

結論から言うと、マンションの人気出るかな！？と思いました。生活密着型でいい施設ですね。
コンパクトでありながら、要所は抑えられているイメージで特に１Fはいいですね。

薬局、パントリー、カフェ（上島珈琲）、パン（カスケード）というのは普段使いとして完璧でしょう。あと、ダイソーも大型店舗ですし。
まだ、オープンしていませんでしたがさしすなど人気店もできるようですね。のがみの食パン屋さんもカスケードと使い分けがしやすくバランスがいいと思う。
２Fからマンションの入り口は接していて、すぐに行き来できる距離ですし。便利です。

そして、明るくきれいな施設ができたことにより、サンサンタウン時代と比べてロータリーの印象がガラッと変わりましたね。

相場が上がってきた中ですので、割安感も出てきてますしいいかなと思います。

ただ、中古ではありますがプラウドシティ塚口とは比べてみてほしいなと思います。同じような広さでも随分と価格差があります。
価値の見出し方次第ですが、それでも、こちらの方がベターと思えば後悔はないでしょう。

最近、この界隈に多いソルティア。
読売新聞の南側で「ここって西天満だったんだ」って感じの場所。
南森町など駅距離はあるものの、梅田には物理的に近いので便利だとは思います。
ただそれは裏を返せば歓楽街と隣り合わせということでもあるので、現地はよくご確認ください。
近いけれど、物件周りはそんな雰囲気は感じないので割り切れる人にはありだと思います。

この辺りの小規模物件もシエリア紅梅町が一瞬で売れたりとけっこう人気が高いので坪３００万とかしてしまうのでしょうか。
ただ、２LDKで5000万円とかしてくるような価格帯になるのであれば、近所のシティタワー東梅田パークフロントの中古なんかは射程圏内に入るので、それであればタワーマンションで装備充実しているあちらのほうがいいでしょう。間取りもいいですし。

苦楽園で探している人にはどんぴしゃな場所なのかな。
お店などが多く、歩いて楽しい苦楽園口通から少しだけ中に入っていていい場所です。

最近の阪神間小規模グランドメゾンは概ね坪４００万円くらいですので、そのくらいをターゲットと思っておけば外さないでしょう。
（ちなみに、住吉本町は完売間近）

個人的には、この辺のマンションだとニテコ池のプラウド苦楽園が素晴らしく素敵だと思うものの定期借地なんですよね。うーん、、、

環境を熟知されていて、地域をよく知る人だけでサクッと売れてしまう規模ですから興味のある人は資料請求して早めに動かれることをお勧めします。
ここは夙川近辺の他のマンションと比べる人はほとんどいないでしょう。いいものになると思います。

私はモデルルームに行けていませんが相談に乗っている知人から話を聞きましたので、情報共有。

想像より安いようです。３LDKでも５０００万円代がほとんどで８０平米で６０００万円後半程度と聞きました。平均坪２７０万円くらい？？？
以前、スムラボに書いた時に２７０なら安いと書いたけれど、そのくらいのようです。

駅も近いですし、ライフも下にあるということで非常に便利ですよね。

阪神電車のいいところは梅田も三宮も駅の場所がJRや阪急よりも場所がいいですよね。電車が少し遅いところをそれでカバーできている気がします。

仕様もキッチン天板がフィオレストーンとのことでそんなに悪くないのかな！？と思います。

JR芦屋駅から徒歩８分であれば、いいと思います。
その経路も大丸芦屋のある駅ビルから通っていけば、そんなに長く感じないと思います。

線路には近いし、JR線の場合は貨物列車が走ることがネックですが窓は二重サッシになっているし、配慮されていて好感がもてます。

やはり、特筆すべきは間取りの良さです。Hタイプ87.75平米は特に素晴らしい。部屋が整形というところにこだわって作られていて使いやすそうです。

価格次第ではあるものの、これくらいの部屋が7000万円代で買えたら、大阪市内のマンションと比較してもこっちにしておくか、という気分になりそうです。

市内タワマンだったら、これくらいの値段だしても下手したら２LDK。
その辺りと比べたら断然、居住性はこちらの方が高いでしょうから見比べてみてどちらにメリットがあるか考えてみたらいいのかなと思います。

三井不動産の関西での大規模住宅開発はパークウエルステイト千里中央以来か！（爆）

各駅ではあるもののJRと阪急の両方が使えて、ツカシン徒歩圏という点でいい立地かのかなと思います。

ただ、金額面はすごろくさんのスムラボの記事に書かれていたよりもお高くなるような気がしています。
ここは住所が伊丹市であることと、HP掲載プランですら６３平米の３LDKがあることなどからすると単価は高そうな気がしてなりません。。。
（この辺の面積帯の３LDKで条件の良くない部屋がギリギリ4000万円切るくらいになるのかなぁ、と。）
とはいえ、JR尼崎駅のクラッシィよりかは全体的に安くなるとは思いますからこの辺のバランスをどう評価するかですね。平均したら、坪２３０万円くらいで落ち着くような気がします。

個人的には、やっぱりこの辺のマンションを語る上で欠かせないのはプラウドシティ塚口だと思っていて、ここのマンションが気になる方は前もって中古のお部屋を見に行って体験した方がいいと思います。

その上でどう感じるか次第で選択が変わってくるような気がします。

大規模マンションといえば、そういえばここはどうなったんだろうか？と思って確認してみるとまだ残っていたようですね。

岸辺駅の周辺はこのマンションの開発を含めて様変わりしていますから旧来の感覚とは違ってきていると思います。

特にここの場合、今の新築の中で照らし合わせて考えると北摂でも最安値といえるのではないでしょうか。
しかも、駅距離もそんなに離れていないですし、駅ビルのビエラにはスーパーやフィットネスクラブもあって使い勝手も悪くない。（ただ、反対側なんですよね）

マンションとしてはオーソドックスなものです。一番懸念材料になるのが線路からの騒音ですが完成済み物件なので、実際の部屋を見れるのは大きなメリット。
夜が気になる人は駅のカンデオホテルに泊まってみるといいかもしれませんね。

いずれにせよ、広々とした間取りのマンションが5000万円程度で買えるような物件は減ってきましたので、そういう意味でここはいいかもしれません。

ついに、最終期。
北区で独身、DINKS世帯の新築マンションの中では一番選びやすいマンションだと感じます。

この立地でこの規模のマンションはなかなか出てこないと思いますし、大阪の中心市街地というのは梅田一強という流れはもう抗えないと考えますので梅田徒歩圏で大きな公園に面して生活のしやすい天満エリアは長期的に見て強いと考えます。

このマンションの価格帯というのは高いといえば高いものの、今の相場で見れば大きな違和感はありません。

気になる人は早めにモデルルーム行くのが吉じゃないかなと思います。

松屋町にグランドメゾンかー。という意味で少し新鮮な感じがしましたが上本町もなかなか渋いところにありますし、やはり最近変わってきたのかなと。
松屋町。中心部に近い割に下町風情が残っており、私は好きな街です。
しかも、商店街に面しているというところでいいですね。生活は楽だと思います。

最近のグランドメゾンは広めの部屋が多いのはありがたい。ここも最低でも７０平米は確保されていて、希少性があります。
近傍のブランズは比較的コンパクトな間取りが多く苦戦しておりますから差別化のための施作なんでしょうね。

金額次第ではあるものの、坪３００程度で出てくるのであれば悪くない選択かなと思います。
将来的に、値上がりしていくような場所だとは思えませんが底も固そうなところが魅力ですね。
例えば、タワマンなら、シエリアタワー堀江だとかと比べるなら、僕ならこっちにするかな。
ジオタワー堺筋あたりと金額的にはバッティングしてきそうな感じがあるので、その辺と見比べてみるといいと思います。

出ましたねー。
元々、借地であったマンションを再開発で所有権にして建て替え。。。みんな得していていいプロジェクトだなと思います。
これはいい物件じゃないかなと思います。立地は個人的にはグランドメゾン六甲宮山町よりもこっち。
何気に高羽・鷹匠校区なんですよねー。響く人は多いでしょうし、お高くなる要素しかないというのは私でも感じる。

金額的にはアトラス御影山手と一緒くらいかちょっと高いかもしれません。御影山手で平米１００万円を超えるくらいでした。

生活のしやすさでいえば、六甲の方が上でしょう。御影はスーパーがちょっと遠いのと阪急以外の路線が使いにくいところがウィークポイント。
その分、いいお店も多いですし、環境や雰囲気もいいですが阪急六甲の少し上、つまりアトラス辺りの雰囲気も私は好きです。

続報を待ちたいです。

プレイズ尼崎

最近、にわかに供給の多いJR尼崎近辺ですが駅の南エリアの物件が多い中、人気のある駅北側の潮江ということで期待されている方も多かったのではないでしょうか。

確かに街並みはきれいですし、駅からの動線上にキューズモールもあり生活利便性は抜群。
ただ、駅からの距離自体は駅南のジェイグランやクラッシィ、そしてこれから出てくる住友不動産の物件の方が近い。この辺りは好みがわかれそうです。

三交不動産のプレイズのいいところはやっぱり玄関の手洗いカウンター。アフターコロナがいよいよ見えてきた昨今でも玄関に手洗いがあればやはり便利ですし、いいアイデアだと思います。
また、長谷工物件ということもあって、外観の雰囲気が周辺と合わせてあるのも好印象。

心配なのは金額面で近くのDCグランスクエアの中古物件もけっこう高くなってきていることを思うとここもそれなりにしてしまうのだろうなぁ、と思います。
どうしても、中古は嫌ということがなければ、中古とも比較検討しながら選ばれることをオススメしたいです。

クラッシィ尼崎GRAND PLACE

現地を見てきました！！！

いや、いいですね！完成した感じを見ると非常によく見えます。大規模マンションのいいところがよく現れていると思います。

敷地に余裕があって、緑が多い。敷地の外周をしっかりとセットバックできているし、周囲を植栽で離隔を取れていていい雰囲気になっていますよね。
しかも、駅も近くて便利です。なんと言ってもJR尼崎です。どこに行くのもすごく便利です。
その上、現実的な金額で買えるというのは非常に大きい！！！コスパという意味でいえば、ここが関西で一番でないかなぁ。

安心感が持てるポイントでいえば、今後出てくる周辺マンションはここよりも高いでしょうし、規模感もここほどないからこのマンションを魅力的だなと思った人には物足りなく感じるんでないかなぁ。

気に入った人は早く買うべきです！！！

たぶん、４月２９日、GW初日からモデルルームオープン！ということで、断片的に漏れ聞こえてくる情報を記載したいと思います。

価格は高い、、、のだけど、昨今の大阪のタワマン事情を思うと定借だし目に優しいような錯覚を覚える雰囲気はあるので、よく見なくてはいけません。
ようするに川沿いで抜け感のある部屋はずいぶんと高い。
けれど、それがこの物件の最大価値だとも言えるので、モデルルームの話を聞いてしっかりと考えないといけません。地代も出ていないそうなので、それでは本格的な検討は厳しいかな。

ただ、前にも書きましたがこれが所有権だったときのことを思うとすごい値段で庶民には到底無理だったと思いますので庶民に検討の機会をいただけているだけありがたいと思うほかありません。

大阪タワーもMRに行けたらまた記事にします。

JR尼崎でもほぼ駅ロータリーという好立地！！！
元々、コインパーキングでした。
スケール感に乏しいところは残念ですが、案外（失礼）間取りが良さそうなところが好印象です。

金額次第ではありますがもはや残り少ないクラッシィハウス尼崎は正直、ナロースパンですので同じ専有面積ならこちらの方が間取りはいいでしょう。
ただ、便利な反面、眺望などは望みにくいのかなと思います。

ライバル物件はこれから出てくる（ってずっと言っているな）住友不動産物件かとは思いますがこちらの方がコンパクトな間取りが多いでしょうし、たぶんフットプリント的に２LDKなら間取りはこちらの方がいいんじゃないでしょうか。

JR尼崎はDINKSが住むのにはすごくいい街だと思います。これ以上、交通の便のいい場所もなかなかありません。
もう少し開発の余地があれば、武蔵小杉になれたのになぁ、とか思いますがこのジェイグランがその利便性をもっとも享受できる立地であるのには間違いありません。

ここよりJR尼崎で便利なマンションはローレルコートクレヴィア尼崎駅前がありますが現状、中古は出ていません。需要があるのでしょうね。

大阪メトロの第二弾物件ですね。

森ノ宮駅近の中央区ということで聞いただけでお高い感じがします、、、笑
とはいえ、JR森ノ宮駅の南側、環状線と玉造筋との間なので、言葉で聞くイメージよりは下町っぽい雰囲気の残るエリアです。
環状線の高架にも近接していますし。

森ノ宮自体はキューズモールもできて、駅もきれいになって便利になりましたから暮らしやすいでしょう。
そして何より、大阪公立大学を核とする鉄道基地跡の再開発も予定されているわけですから将来にも十分期待できます。

間取りは比較的コンパクトなものが多そうな雰囲気ですが６５ｍ２のものなんかも使いやすそうな間取りです。

何となくですけど、価格面では期待できるのではないかなと思っています。
何しろ、大阪メトロはまだ分譲経験の浅い会社ですし、売れ残ったり失敗は許されないと考えていると思います。
ということは、比較的お求めやすい価格でのご提供に期待したくなっちゃうよねぇ！！！と。

いずれにせよ、この周辺で検討されている方には外せない物件かと思います。

ザパークハウス大阪梅田タワー。

中津最寄りで一番梅田に近いところになります。阪急線沿いの元々コインパーキングだったところです。ウメキタにも近い場所ですね。

ここの一番のポイントは物件名に「大阪」と入れているところかな。
梅田って大阪以外であんまりない地名。例えば、丸の内とかだったら東京だけでなく、名古屋にもあるし、、、という感じでミスリードさせないように入れるというのは理解できるのですが梅田に敢えて大阪って付けるかなぁ！？というね。
明らかに広域を狙っているように見えます。HPもそんな作りです。投資を呼び込むのでしょう。

商品として気になるところは土地の小ささ。中津物件ってけっこう規模大きいんですよね。ここの土地の広さは３兄弟で一番戸数の少ないザセントラルマークタワーの半分です。
３兄弟はどれも商品力高いですからこれらに勝る魅力を生み出そうと思うとなかなか大変じゃないかな。
そうなるとある程度価格競争力がないと中古でいいや、ってなりますから。
特に、ブランズと見比べられても勝てる要素はほしい。あれと比べられるのは酷でしょうが、、、

あと、どうでもいいこと？ですが売主に安田不動産がいるのが気になる。笑
あんまり見ない顔ぶれですね。以前、パークハウス神戸タワーにはいた記憶がありますが神戸は彼らのお膝元ですがこの立地は不思議な感じがします。（個人的にはこれはポジティブ要素だと思います。いい会社さんだと思います。）
もう一社のJR西日本プロパティは元々、菱重興産という三菱重工の不動産会社でしたからその関係なのでしょうね。

注目していきたいと思います！！！

思いのほか、反響がありましたので感想文を。

本文の最後にも書きましたが定期借地権ということも条件の一つの要素でしかありません。
どうしても譲れない条件だという人もいるのかもしれませんが個人的にはそうは思わないかな。
定期借地だからできた事業なんだという側面もあろうかと思いますし。

ただ、リスクである部分は理解した上で選択をすべきだと考えたので、書いたというのが本当のところでディスりと捉えられるのは心外。。。



本文にも書きましたが正直、私自身はここは自分でも買っていいマンションだと思っています。
いい立地だと思いますし、気持ちよく住めるだろうなと思える環境であることが一番大きい。
あと、間取りがいいこと。サッシ高が低いことと床暖房がないことが残念ポイントではありますが。

資産価値的な観点で考えれば、想定賃料とのバランスが取れていれば何とかなるかなと。ある程度、利回りが取れれば売却も難しくはないでしょう。
７０年後どうするの？問題は社会的な問題はあると思うものの、個人単位で考えれば、個人が保護されるような気がするので深く考えても仕方がないかな。
だから、自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。

現地近くに行く用事があったので、見てきました。

まず、いいところはウメキタへの近さ！！！
グラングリーンが開業したら、この周りは激変しそうな予感がしました。
阪急の高架下にもosaka food lab https://www.osakafoodlab.com という施設ができていて、面白そうでした。
（これは仮設でしょうから、再開発の機会を伺っているんだろうなぁ）

街の伸び代は中津駅近辺の中でも大きそうな雰囲気ですね。

デメリットだと感じるのはやはりスケール感で敷地もやっぱり狭いなという印象が強かった。あと、線路の音ですね。すごく近い。
お隣のサンクタス梅田イノセントの掲示板にも音がきになるとの書き込みもありましたので、きっちりとした対策に期待したいですね！！！

ベイシティタワーズ神戸。

久しぶりに神戸に行く用事があったので、寄ってみました。

想像より、緑が豊富でよい雰囲気ですね。フェラーリのディーラーがあることもあり、高級感に溢れていました！
街ができて、雰囲気は様変わりした感じです。

お高い物件であることは間違いないですが完成後の方がより魅力が伝わる気がしました。だから、住友不動産の販売戦略は正解なのかもしれません。
とはいえ、最高３億５千万円の価格はなかなかパンチがあるなぁというのは紛れもない事実であります。高いなぁ。
悪いマンションだとは決して思いませんが今のこの金額が妥当かと言われるとちょっとなぁと思うのは事実です。神戸のタワマン規制による希少性によってその金額が導き出されているような気がしてなりませんから、、、

また、イースト棟が着工しましたね。

金額的には今のウエスト棟と大きくは変わらないのではないでしょうか。
イーストの方が条件が悪くなるけれど、時期補正がかかるので。。。
ということは、ここに興味が少しでもある人はウエストの検討を一旦、した方がいいと思います。

立地的に４３を南に超えるのはやはり抵抗感がありますがマンションの辺りにも設置されたドコモのシェアサイクルは便利ですね。
私も帰りに使いましたが三宮駅で乗り捨てできますので、あれで移動する分にはそんなに距離的な抵抗感はありませんでした。

現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ、と。
マジで１３年ぶりくらいの訪問じゃないかな？みたらしは梅田でも食べられるしなぁ。

街の印象自体は昔と変わらずで駅を出たら商店街のアーケードが広がっていて、されど同じような感じの環状線「天満」ほど人に満ち溢れていることなく何となく大らかな印象をうけます。
それにしても、大阪梅田からの距離の近さよ。
久々に行ったJR尼崎でも「近いな！！！」と思ったけれど、それよりもだいぶ近いですねぇ。ラストフロンティア感はありますね。

いいと思ったのは周りに高い建物がなくて空が広いこと。
特にこのマンションも淀川サイドは梅田の摩天楼がバンと見えて素敵だろうなぁと思いました。
この辺の細かい話はまたブログにします。

最後に価格面ですが、個人的には阪急塚口のプラウドは一つのターゲットかなと思います。
塚口でだいたい、坪３００万くらいでしょうからそれを思うと似たような金額かなとは思います。定借＋タワマンという要素でプラマイ０くらいかなと。

あと、たぶんですが上層階と下層階での金額差は大きい気がしますので、そのあたりの隙間を狙ってお得に書いたい物件ですね。

出た！！！舞子の海沿いマンション。
過去にも、ちょこちょこ出てきていましたがすぐ売れてしまっている印象です。
その中でもビーチの前というポジションで安心感がありますね。永久眺望でしょう。
このポジションというだけで、相当な希少性ですから中古になったとしても安心感はあると思います。

このマンションを買う人は地元に明るい方でしょうから、言うまでもないでしょうが懸念点は週末の大渋滞。。。
大きくなる垂水アウトレットと新しい須磨水族館が完成するとますます2号線の混み具合が増えそうなのが心配です。

あと、駐車場が９／１５台ということで全住戸には付かないというのもこの立地で車がないのはちょっとしんどいような。。。山陽電車の駅からはそんなに遠くなさそうですが、、、
車がマストな人は早い目にモデルルームに行った方がいいんじゃないかな？と思います。

スムラボの記事https://www.sumu-lab.com/archives/80779/
では金額面をさらっといったので少しだけ補足したいと思います。

12Fから26Fのスーペリアフロアの中住戸でも平米１００万円程度というのはなんとも高いなぁ、、、というのは紛れもない事実なのですが
維持費のところもなかなかのものでたぶん月平米７６０円！？くらいというのはけっこう重たい。
ここより戸数が半分のシエリアタワー中之島より総額が高いのはいかがなものかと思うけれど、昨今の情勢だと致し方のない話かもしれません。
前に、最新のジオタワーである宝塚南口の価格表を見せてもらったことがありますがあそこでも管理費だけで月平米400円というなかなかのお値段でしたからねぇ。こちらの方がサービス充実ですしね。

お得目の部屋があるなら積極的に狙いたいマンションです。具体的には視界の抜け感が確保できる７０平米で6000万円前半くらいの住戸を希望！！！甘いか、、、
現実的な目線で考えると、それくらいじゃないと検討難しい気がするんですけどぇ。

十三の今までの世界観とは別世界なのは理解します。が、それであるなら外部からたくさん人を引っ張ってこないとならないわけで、その吸引力がどこまであるかという話だと思います。

あれ？尼崎で大阪ガス都市の計画なんて、あったかしら？と思ったら、なかなかの立地ですね。
昔、ダウンタウンの松本人志と高須光聖の放送室というラジオがありましたがまんまその世界観です。（Youtubeにはあると思うので聞いてみてね！）

尼崎は競合の多い場所であります。ついにはじまったシティハウス、ジェイグラン、駅北の三交不動産、、、
タワマンとはいえ、サンクチュアリになるのかなと期待した十三があの強気価格だったから、それを思えばまだまだ尼崎は優しい街なので期待感が高まります。

ただ、これらのライバルに伍して戦うためには明確な価格差がないと厳しいだろうなぁ。
この立地でのZEB-readyは顧客への訴求力がどれだけあるのだろうか。

特にコンパクトな間取りについてはジェイグランとの比較は避けられず、金額的に頑張ってほしいところですし、検討される際は見比べてみてもらいたいところです。

立地は素晴らしいけれど、定借か、、、なのではあるのですがタワマンが建つことのない神戸は板状マンションの商品的な魅力が相対的に上がるのでそこまでディスアドバンテージにならんのじゃないかなぁ。
八幡神社の横のパークハウスはさくっと売れた記憶がありますし、直近ではシエリア神戸元町も完売しております。シエリアが坪２６０万くらいでしたかね。
一般論でいえば、駅距離はあるものの、こちらの方がシエリアよりは立地的には恵まれていると言えそうです。

ということを考えると、相場観的には平米１００万円くらいはすでに織り込み済みと言えそうです。

中古に目を向けると、この辺りはNHKの斜向かいのワコーレや、トアロードのパークハウス、県庁前のプラウドタワーなど良質な物件がたくさんあるので、見比べるのはマストです。ちなみに、私の個人的な趣味でいえば、パークハウスが特にいいと思います。

あとは旧山口銀行にプラウドが建つとかなんとかという話は気になるところですが完全所有権だとすると金額的にはとんでもないことになりそうですね。