大阪タワー スムラボ派出所スレ

メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。

工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。
関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい
スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。

ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。
都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。
横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。

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HPを見ていて気になりました。価格的には一般的なファミリー層の手が出る新築マンションとしては良さそうです。

芦屋の南側は近年、供給の多いエリアで関電不動産開発なども分譲しています。

周りには公的機関やスーパーもあるし、何より阪神間では珍しいフラットな地形という魅力があります。
ただ、立地的な最大の難点はやはり駅まで行くのに４３を超えないといけないということです。逆にいえば、それだけだとも言えます。
阪神間というのは非常にはっきりしていてネガ要素がない＝すごく高い、ただそうでないところはそんなに高くはならない。
ネガというのは山手でとても急勾配であったり、ぢくらいがイマイチであったり、阪急の支線に乗り継がなくてはいけなかったりなどいろいろあります。
その点、ここは４３の下ということだけであって、許容できる範囲なのではないかと思います。
例えば、超高級住宅街で名高い「芦屋平田町」なんかも、条件は変わりません。（平田町に住む人が阪神電車に乗るかは知りませんが）

マンションとしては常識的にまとまっている印象です。土間のある間取りはよくできているなと感じます。設備も複層ガラス、床暖房、ディスポーザーなどはしっかりついていますし、バルコニーが広いこともメリットです。残念なのは天井が低い（2,400mm）ことくらいですが、これは高度規制によるところが大きいので、仕方がない部分でしょうか。

価格帯としてはプラウド阪急塚口より随分安いし、クラッシイハウス尼崎よりも安いくらいです。芦屋で尼崎よりも安く買えるのであれば、魅力的に思える人も多いと思います。

やっと、MRを訪問できましたので、少しだけ感想をまとめたいと思います。

・価格
１LDK ３７m２　５８００万円からということで、絶妙な金額だと思います。手が届かないことはないけれど、これでなんぼほど家賃が取れるのか？と考えると投資としては厳しいものがあります。
あと、壮大な共用分を思うと、低層（オーシャン）でも相当な管理費でしょう。
あと気になったのが上層にも案外狭い間取りがあり、１億円超くらいの予算感の人からすると悩ましい選択ですね。できることなら、上に行きたいところです。
・仕様
明らかに高いです。近年の大阪のマンションでは圧倒的でしょう。階高にも余裕があるし、設備はオーシャンでもそれなりのものが入っています。
上層階の天井高は圧巻。。。もう、ここまで行くなら、フォーシーズンズレジデンスで良かったのでは？と率直に思います。フォーシーズンズのフットネス会員の優先権を与えるような暮らしを想定するのなら、そっちの方がベターだった気がします。
また、8．5億円の妥当性について語る知見は生憎ございませんが価値のある空間になっていると感じました。
最近見たMRの王様住戸で素晴らしかったのはプレミストタワー靱本町でしたが、それを凌駕する空間になっていました。（値段も違いますが。）
・間取り
やっぱり、一番気になるのはほぼバルコニーがない点です。専有部の窓すら、開放制限があるというのはどうなのかなぁ、、、？ビジネスホテルじゃああるまいし。。。
また、やはり全体的にスパンは足りておらず、狭めの部屋の間取りは厳しいです。そういった意味では、梅田ガーデンレジデンスのような真四角の方が有利。
また、「廊下までフローリングでなくハイグレードな、、」っていうのは若干詭弁で、それは玄関をしっかり設けられなかったからでしょうといいたくなります。
あと、７０m２以下の間取りは１３１７のUBというのはダメです！狭い！！
・管理費
共用部も壮大でこのマンションを維持するのにどれだけの人が働くのだろう？というのが率直な疑問。
今回は提示はありませんでしたが、ものすごく高いというのは間違いありません。
だって、窓拭きも全部やってもらわないといけないのですよ！？
何が言いたいかというと、ギリギリ何とかローン組めるかな！？という人には向かないということです。


印象としては、スムログに書いた時点と変わりません。お買い得だな、と思える部分があるのは事実ですがご自身のライフスタイルとあえば、というのが条件になると思います。
建物も共用部も立派で美しいし、価格も案外現実的というのは紛れもない事実だとは思います。ただ、私含めてタワーマンションに住んでいても共用部を常に使い倒せているかというとそうでない人も多いと思います。
それだと勿体ないようなマンションなのは事実。逆にホームパーティを定期的にされるような人にはいいと思います。使ってなんぼの素敵なものがあります。
繰り返しになりますが、人を選ぶなぁ、、、という印象がすごく強い物件です。魅力に感じられる人はGO！しても問題ないかなと考えます。

久々の北野坂物件です。数年前にシエリアがありましたがサクッと売れたように記憶しております。
最近、近隣の商業施設は空き区画も目立ってきて少し寂しい雰囲気になってきているエリアではありますがそれでも神戸らしい雰囲気に包まれており魅力的な街並みであると思います。
また、三宮近辺の高額物件（ワコーレ旧居留地、ベイシティタワー）と比較してもこちらの方が周辺環境としても優れていると思います。北野坂近辺には名店が多いので、その辺りの距離感もいいですよね。三宮の北側で食事をして家に帰るというシチュエーションになると、ここなら歩いて普通に帰れますがベイシティとなるとタクシーに乗りたくなります。タクシーに乗るなら三宮に拘らず、六甲や御影でもいいんじゃないの？と思うわけです。
「大阪まで通勤しんどくね？」とお思いの方もいると思いますが、案外いけますよ。余裕があれば、新幹線通勤をするといいと思います。
立地としての最大の難点は坂ですが、行きは下りなのでそんなに苦にはならないと思います。

近所に和田興産の物件ができますが、比較にはならんでしょうね。どっちがいいという話ではなくて、対象が違います。

価格帯的にはほぼ１億円を超えてくることは容易に予想できるのですが、１LDKも少しありますのでその辺りはお財布と要相談。。。（１LDKで選ぶなら、圧倒的にBです。）
ただ、シエリアもそうでしたが立地的には高額住戸の多いところですから単価的な割高感さえなければ、良い選択と思います。

個人的に気になるのは、Dタイプ。広々としていて、無駄が少なくて良い間取りだと思います。若干、収納が足りないかなという感じはしますがそこは造作家具で対応できます。面積的な余裕は心の余裕に直結しますネ。
確かに海辺物件に比べると、開放感は足りません。上でも抜け感は乏しいかな。海は見えないでしょうね。。。そこに重きを置かれる方はベイシティへどうぞ。

大阪市内のタワマンで１億円くらいの部屋を検討している方達には本当に一度、こういう物件を見ていただきたいと思います。梅田ガーデンレジデンスの1.1億円?もええですが、こういう世界もあるということを認識するのは悪いことではありません。低層グランドメゾンということで、仕様も良いと思います。過去の御影、夙川、芦屋などの物件はどれも素晴らしかったです。今の芦屋大原町も近傍物件よりも引き合いがあると聞いています。繰り返しになりますが、関西のグランドメゾンはどれも別格に素晴らしいです。

神戸＆低層＆グランドメゾン＆１６戸ということで、サクッと売れると思うので、興味ある方は早めに検討されることをオススメします。知らぬ間に終わる可能性が高いです。

見てきました！

ざっくり、感想を述べたいと思います。
・場所はいいと思います。案外、中央大通りからの引きもあるので、そんなに音も気にならないと思います。悪くないでしょう。ライフも近いので利便性高いです。
・ゲーティッドガーデンは雰囲気良さそう。はじめ外構計画を見た時には不思議な感じでしたが、ロビーからの眺めはいいと思います。ただ、それでも外構は寂しいと思うのでできればブランズタワー梅田northのように、サンクンガーデンにするような工夫があればよかったと思いました。
・とはいえ、所有者の満足度は直結すると思います。

・すごく残念なのは、仕様！！！なんで、２LDKはUB１３１７なの！？なんで、あんなトイレなの！？！？なんで、トーヨーキッチンでないの！？！？！？泣
・評価？できるのはモデルルームでも忠実に再現してあるので、入居するタイミングで「えっ、、、」とはならないこと。
・集中購買で調達すれば、UBの１３１７を１４１８にしても高くて１０万円変わるか？ってくらいの価格差にしかならないはずです。そこを妥協するとか有り得ません！トイレも文句言いたいけれど、ローシルエットに買い替えても３、４０万くらいで済む話なので、この坪単価からしたらノイズですから無視します。
・間取りもイマイチなんですよね。廊下がすごく長いかorリビングイン、の二択で悩むことになります。
・個人的に買うなら、CMタイプ（北東角）の極力上。でも、平米１００万円しそう。それなら、もうちょっと頑張ったらシティタワー大阪本町も見えてくるから本町行きたくなる。

・販売員のおにーさん曰く、本町周辺の新築（プレミスト、ブランズ、ここ）はほとんど値段変わらないとのこと。（本当か？？？）
・ただし、ここはゲーティッドガーデンの特殊性から管理費は他より高くなると思っておいてください、と言われました。何だかなぁ、、、という感じ。（これがそんなにするなら、GM新梅田の公開空地とか大変なことになるのでは、、、）

価格に関しては確かに他よりも目に優しい感じでしたが、総合的にきちんと見極めたいと思います。

雑多な環境ではあるものの、すごく便利な場所だと思います。
質実剛健というか、観光地のような華やかさがあるわけではないものの住めば非常に過ごしやすい場所だと思います！
だって、現実的に考えて烏丸や河原町の駅からこの距離感の新築マンションを手に入れるのは相当厳しいはずです。

デザイン監修に京都大学の岸和郎先生がいらっしゃるということで、エスコンの気合の入れ方もなかなか期待できそうです。
岸和郎先生といえば、大阪の靱公園の前にGLASHAUSというガラス張りの賃貸マンションがありますがあれも相当カッコいい。期待したいですね。
そもそも、日本エスコンのマンションはけっこうデザインが優れたものが多い気がします。

あとは値段でしょうか。スムラボのkyoto1192さんによると、近傍の「イーグルコート四条烏丸west」が坪３００万円とのことですので、そこから１０％ちょいアップくらいであれば、適正な範囲内かなという気がします。
土地の評価は難しいところではあるものの、若干レジェイドが上。あとは岸和郎代が乗っかっているはずなので、それくらいになるのでは？と思います。大幅に超えてくるようなら、「イーグルコートにしといたら良かった！！！」となりそうです。

府外のセカンドハウス需要に響く場所なのかと言われると少し疑問ですが、サクッと売れる気がします。希少性があるのは確かですから。

久々の弁天町物件です。
便利だとは思うものの、ヨソ者にはハードルのある地域（イメージです）であるが故、駅前の新築タワーでもそこまで値がはらないのではないかという気がします。
とりわけ、広告の見出しの５５m２・３９００万円はセンセーショナルですね。５年前を思い出す。坪２３０万円！！！
最近ではほとんどお目にかかることも無くなった値段です。。。（悲しい）

ただ、広告を見ていると弁天町というより、west coastというイメージを前面に押し出している印象です。万博・IRで街が様変わりする！とどこかのコスモスクエアのマンションと同じような雰囲気です。
大阪の湾岸地域といっても、東京の湾岸と言われるところとは随分雰囲気が違うので注意が必要です。
個人的には「より良い方向に向かっていくとは思うものの、周辺が一変するほどの効果があるかと言われると懐疑的」というのが意見になります。
結局は通過地点になってしまうだけではないかと思います。とはいえ、鉄道の延伸などで利便性は向上するのは間違いないです。
無論、京阪中之島線の延伸なども噂されていますからそれなりに気合の入ったプロジェクトとなっていると考えます。

ただ、弁天町は元々便利な場所ですからねー。環状線で大阪まですぐですから。
現に駅前タワーのクロスタワーなどはけっこういい値段で取引されている印象があります。

それを考えるとこの物件もそこそこしそうです。一応、予想として全体で坪２９０万円と予想しておきます。若干甘い気がしますが、期待も込めて！

モデルルーム公開されていますね！

メリットは何と言っても御堂筋線「大国町」徒歩２分という近さでしょう。
もちろん、難波も徒歩圏です。
あと、もう一つの大きなメリットは市場が近いことでしょうか。スーパー銭湯も目の前です。

上記のように、生活利便施設自体は多く住んでみればいいところ、、、だとは思います。とはいえ、決して人気のある駅ではありません。
はっきり言って、「学区がなぁ」とか考えてしまう人には向かないでしょう。

だからこそ、逆にメリットがある気がしております。当マンションの魅力は絶妙な立地と住友不動産物件でありながら、JVのマイナーであることにあると思います。
主導権自体はサンヨーホームズにあるものの、クオリティは住友不動産物件のものになっているのではないかな、と。サンヨーホームズもふつうのデベロッパーであれば、竣工完売を目指したいはずです。天王寺のような値段にはならないといいなと切に願います笑

興味が少しでも湧いた方は一度、お寿司でも食べにいくついでに現地をしっかり見てみることをお勧めします。抵抗感のない方にはオススメできる物件だと思います。平均が１００万円／m２以下で出てきたら、面白いと思います。

シエリアタワー大阪福島。
駅から近いけれども、線路にも近いのが最大のデメリットでしょうか。
ここは東海道本線に接していますので、夜中も貨物列車が通ります。ただ、音の影響はJRの摩耶シティなどと比較すれば、幾分かはマシでしょう。
体感ですが電車自体が大阪駅に近づくのでゆっくりになっている気もします。

デザインもいいですね。ただ、バルコニーが少ないのが残念。線路が近いからなのか？
タイプによってはサービスバルコニーしかない部屋もあるのが要注意です。バルコニーはあった方がいいと思います。
無くても許されそうなのはそれこそブリリアタワー堂島のようなスペシャルな物件でしょう。そういう意味で言えば、ここは庶民的な物件です。

価格的には坪３００万円くらいのものもけっこうあるようですから、今の市況で見れば、競争力はあるでしょう。福島自体は今後も伸びていくエリアだと思いますし、実際に住んだら便利だと思います。正直、近所のウエリスタワーやブランズよりは選びやすいかなと思います。
当然、シエリアであるということを受け入れた上でですが、、、笑

ツイッターのDMで読者の方から情報をいただきましたので、共有します！！！

管理費・修繕積立金が判明いたしました。
ocean（ホテルの下）：管理費４００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
ホテルの上：管理費５００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
[例]ocean70m2:39,900円

ということで、関西マンションすごろくさんと大阪タワーの座談会で大阪タワーが予想していた金額よりも安かったようです。
https://www.sumu-lab.com/archives/15724/

まずは一安心といったところでしょうか。
ただ、決して安いということはなく、グランフロント大阪オーナーズタワーよりも全然高いですし、それこそ巨大な共用施設で有名なブリリアマーレ有明よりも高い水準であることには変わりありませんが。

私もお話を聞けたら、スムログで記事にします。

御堂筋線駅近物件なので人気があるに決まっているのですが、便利で人気な「江坂駅」ですから尚更です。

このエリアは土地も最近高い印象がありますし、新大阪が以前よりきれいになってきて開発が進んでいますからより住みやすくなっていく予感がしますね。
引き続き、人気エリアでしょう。

さて、本物件ですが、新御堂筋から一本中に入っているので、住環境としては悪くないのではと思います。ただ、現地はよく確認した方がいいですね。

間取りは、１LDK３７m２とコンパクトなものもありますが、ちょっと厳しい印象がありますが値段も３０００万円くらいとお安めですし、近傍で似たような賃貸を借りても１０万円くらいはするでしょうからそれを考えてもアリといえば、アリだとは思います。いわゆる「住みながら投資」ですね。
でも、それをするなら２LDKの３９９９万円のやつがいいですね。安いと思うくらい。
フルローンで借りて、仮に１０年住んだら残債は３０００万円程度です。その時点で売却しても残債が残ることはないでしょう。ふつうに考えれば、住み替え先の頭金になるかな？くらいのお金が手元に残るはずです。

江坂付近の賃貸で消耗している若者は、これなら買ってもいいと思いますよ！

（しかし、５年くらい前だったらこれくらいの価格でふつうに市内のタワマン変えてたんだけどな、、、実体験とし買えるうちに買っとこうよ！！！とは思います。）

この前、靱公園あたりを散歩していて、そういえばこのマンションについて今まで触れていなかったなと思い出しました。
そういうこともありますよね、、、笑

現地、外観は完成している感じでした。存在感ありますね！オン・ザ・パークはダテじゃありません。超希少なポジションです。

そのため、当初は高いという感覚はありましたが、もはや当たり前になってきましたね。そこまで違和感はない水準かなと思います。
特筆すべきは間取りの良さ。HPに乗っている間取りはどれもいいと思います。
残念なのは梁下の下がり天井がけっこう大きいところ。タイプによっては洋室の半分がCH＝2,100mmというものもあるのが残念ですね。
2,100って建築基準法上の最小限の高さですからね。高級タワーマンションにふさわしい高さではありません笑

自分が欲しいのはGタイプですかね。
リビングインが２室というのはどうなの？ですがこの間取りであれば、私はあまり気になりません。それ以外は特に問題なしでしょう。動線はシンプルにまとまっているし、使いやすいと思います。

値段は高いといえば高いのですが、昨今の近傍の相場を考えると違和感はそこまでありませんがすごろくするというよりは永住向きですね。

とにかく、都心で稀有な立地であることは間違いありません。今一度、検討してみたい物件です。

スムログ を若干追記しました。
https://www.sumu-log.com/archives/26900/

店舗は保育園のようですね。総合マンションギャラリーの話がどうなったのか？とか詳しいことは追々追記します。

本町辺りもローレル堺筋やブランズ本町など徐々に増えてきましたが、やはりここの優位性は強いなという印象を持っています。

スムログ を書いた時点からでも値上がりしていると思いますが、今でも魅力的に見えたら買っておいた方がいいですよ、というのができるアドバイスですね。

スミフの過去の傾向からすると竣工してから、さらに価格を上げる傾向があるので今がラストチャンスだとも言えます。

読者の方から、価格情報いただきましたので、共有します。

A 67.88平米 12F 6700万円
　　　　　　27F 7800万円
B 58平米　12F 6000万円
　　　　　27F 6600万円
C 67.75平米　12F 7000万円

うーん、、、ちょっと高いかなという印象は否定できませんが御堂筋線徒歩２分と思えば妥当な水準かなぁ？？？
ただ、新築タワーでここより安いのは弁天町くらい？
プラウドタワー豊崎の方が安いけれど、利便性は雲泥の差だしなぁ。

ただ、地元の方からすると、高いという印象が強いでしょうね。特に、立地的に地元の方でないと選びにくい立地だと思うので。
御堂筋駅近マンションと思えば、穴場であるのは間違いありません。純粋な居住環境という意味では、例えば中津なんかよりもこっちの方が住みやすいような気がします。

子育て終わられたご夫婦などには最適なマンションかなと思います。

話を聞いてきましたので、共有します。

・やはり一期の最安値は５８平米１．１億になる。
・地代は公租公課程度で解体積立金はなし。（定借満了後は住友不動産に住戸を無償譲渡）
・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。
・１F店舗は最初はマンションギャラリーの予定。２Fは地域貢献施設とラトゥールの共用部になる。１Fは完売後、外に貸すはず。
・今後のスケジュールがどうなるかはわからないから、随時HPを見て確認して問い合わせしてほしい。

ということで、相変わらずハードルは高いですが引き合いは多いようです。（本当か！？）

興味おありのかたは話聞かれることをお勧めいたします。オンラインでも対応してもらえるそうです。

繰り返しになりますが、この唯一無二の立地に惚れたら負けです。代わりはありませんから、、、
印象としてはラトゥールが併設ということもあり、買われる方の属性は気にしているという印象を強く持ちました。

借地の場合、借地人が変更になる際は地主の承諾がいりますがそのセレクションは厳しいようなことを言われました。
この立地、この値段で流動性に対する足枷があるのは良くありませんから、買われるかたは要確認です。

私は素直に撤退かな。。。

詳細が判明してきましたので、感想を言います。

このマンションを選ぶなら、上の階をおすすめいたします。

詳しい値段はモデルルームで確認していただきたいですが、当初いいと思っていたCMタイプ６５m２は２１Fで7100万円ということで結構高い。
この列の下は5900万円スタートではあるものの、上に行っても抜け感は期待しにくいのですよね。抜ける部屋は７０００万円くらいするので、高いなぁ、、、

そう思って、全体を眺めていると案外３６FのEJやEKあたりと単価変わらないような、、、という気がしてきます。
ちなみにEK３６Fが３６６万円／坪、CM２１Fが坪３５２万円です。これなら、上行きたいですねぇ。仕様も変わりますし。

というわけで、ここを買うなら北向き高層階です。シティタワー大阪本町では一番高い方角でしたか、こちらではそんなことはありませんし、景色もいいのは一緒。
高層なら、中央大通りの影響もそんなにないでしょう。

その辺りの影響が気になる方は近所のホテル東急ステイに行ってみてください。昼間は朝食ラウンジをテレワーク利用ができるように、安い金額で開放しているようです。
何なら泊まってみてください。

少し前になりますが、見学をしてきましたので感想を述べたいと思います。

・価格
全体通してみると、坪２８０万円ちょいくらいですかね？
一昔前の価格だなという印象があります。直近だと、大国町がけっこう高かったので市内の新築タワーとしてはほぼ最安値といえると思います。（他はシエリアタワーなんばくらいかな？）
モデルルームでは京阪G内で売上立てる関係で絶対売れる価格にしたいということで戦略的な価格になっているとのことです。が、その辺は話半分に聞いておいた方がいいでしょう。
物件名にもあるように、弁天町という場所で高値で売り切る自信がないだけでしょう、とも思えます。
上下階でそこまで価格差はなかったので、上の方がベターだとは思いました。
あと、管理費等は結構高い。。。そんな大してお金のかかる設備はないのだけれど。
・間取り
八角形のペンシルタワーということで角部屋が多いです。ただ、その辺の間取りはリビングが歪な形です。開放感とトレードオフではあるので、難しいところですが。。。
・仕様
これは声を大にして文句を言いたいのですが、私が見に行ったときには「コンセプトルームです」とか言われて見たモデルルームは大手前のものでした！
何が付いていて、どうなっているのか全然わからない、、、入って天井高から違うものを見せられても何も判断できません。
あとでもらったクオリティブックを見ると、ディスポーザーがないところ以外はふつうです。床暖房の範囲はもう少し広い方がうれしいですが、及第点でしょう。
・共用分
ロビーは豪華にセンスよくまとまっていてよかったです。あとは特筆すべきところはありませんが上階のラウンジは景色いいでしょうね。

MRでもちらっと言われましたが、弁天町という土地を見て抵抗のない人にはいいマンションだと思います。
住むのには便利ですが環境は微妙かな。
とはいえ、将来的にはIRや万博などがあり、大阪の湾岸エリアもこれからワンチャンありそうと思える人は決めてしまってもいいと思います。
近隣の中古タワーもそんなに安い感じはないですし。

JR神戸線「住吉」近所の物件では抜群の立地です。
神戸の東灘区の中でもいい場所。駅からもほど近いですし、非常に閑静な住宅街です。

直近の低層GMといえば、神戸北野坂ですがあそこと同等のクオリティであれば、あまり心配はいらないでしょう。夙川?六甲間の阪神間にはこのような低層GMは多いですがどれも素晴らしい出来栄えです。
近傍のGMならば、「グランドメゾン御影郡家」「グランドメゾン住吉本町（これは古い）」「グランドメゾン住吉本町ネクス」などですがここに近しいのは御影郡家かな。ネクスは普通のマンションという印象が強く、GMらしさが少し弱い。

ちなみに、価格ですが、大阪タワー予想としては平米１００万円?としておきます。ここから大きく外れることはないとは思います。
※すみません、ちょっと修正します。北野坂の時にここの話を聞きました。その際、価格は似たような感じだと聞きました。

近所で言えば、パークホームズ御影やエヌヴィがありますがそれらを選ぶなら、私ならGMを選びたいです。

湖西線「大津京」の新築物件です。
リーマンショック前に流行った印象があって、「ブリリア」「ブランズ」などはその頃の物件です。
直近でいうと、プレサンスレジェンド琵琶湖が記憶に新しいですね。立地はプレサンスがベストですかね。今回のプラウドはブリリアよりは便利ですが琵琶湖との距離感ではブリリアの方が上です。

魅力的な点は京都駅まで電車１０分というフットワークの良さ。
また、足元でもイオンや最近できたブランチなどの商業施設も充実していて駅距離から感じる印象よりも便利に生活できる立地です。
そして、レイクビューというのは何者にも代えがたい魅力。
ここを選ぶなら、絶対レイクビューの部屋を選びたいです！！！
ただ、若干気がかりなのは他の物件と違い、琵琶湖との間にはヨットハーバーがあるので将来的に眺望が阻害される可能性が０ではないということです。この辺りはモデルルームできちんと確認したいところです。

間取りは平凡な長谷工物件というところですが、若干スパンは不足気味です。
リビングに床暖房の表記が見えないのは私の目がおかしいということに一旦はしておきたいと思います笑
ランドプランで魅力的なのは全て立体式駐車場で機械式ではないという点です。プレサンスはタワーパーキングもあるので大きなアドバンテージですね。

最後に価格ですが、このエリアの特徴は湖が望めるか望めないかで値段が全然違ってくるというところです。
レイクビューなら坪２５０万円以上してしまうかなぁという気がします。
大阪だと、クラッシイハウス尼崎がそれくらいの水準ですので、それくらいでも違和感はありませんが京都市内も見えてくる水準であることは間違いないので悩みどころですかね。
例えば、ブリリア松ヶ崎とかそれくらいの価格水準でないかなと思います。

現地を見てきました！！！
最近発表されたタワーでは、５００戸と大きなスケールのマンションです。
堀江のオレンジストリートには近いですがオシャレな堀江というイメージというよりは材木店などが周りに残る下町という印象の強い場所です。落ち着いた環境と言えると思います。
四ツ橋辺りで用事があって、そこから歩いていきましたが難波辺りまでは徒歩圏と言えるのではないでしょうか。
交通の便は地下鉄の桜川に近いですが微妙に使いにくいかもしれません。
隣に関西スーパーがあるのは心強いですね。

ただ、南側の中層階より上の方になれば、道頓堀川をきれいに望むことができ景色は期待できるかなと思います。全般的に高い建物は周りにないので、これはいいポイントですね。

また、良さそうなポイントは間取り。ホームページ掲載のAAAタイプなんて最高ですね。142平米のECタイプですらほとんど柱の影響がないというのは素晴らしい設計です。

高くないことを望みますが坪３００万円は切らないんじゃないかな、、、

続報を待ちたいと思います。

スムログ＆スムラボで「ブロガーが本音で選んだ気になるマンション」という企画がありました。皆さん、ご覧になりましたか？

その中で関東のブロガーさんは「ザパークハウス新浦安マリンヴィラ」というマンションをお勧めされている方が複数いらっしゃいました。
https://www.sumu-log.com/archives/37043/

予算が有限である以上、何かを犠牲にする必要があるわけでそこにいろいろな選択があります。
確かに、５０００万円くらい平均的な予算感で検討をすると昨今のマンション相場で都心で満足のいく選択をするのは関西でも難しい。
大阪のタワマンだったらせいぜい２LDKくらいしか買えず、家族４人くらいでそこで暮らすというのはさすがに無理があるよね。それなら無理に都心に住むことなくない？
そんな流れの中で、少し不便だけど広くて快適に暮らせそうなマンションが選ばれていると。

関西でそんなようなマンションを探すとこの辺になるのかな？と思います。
バス便ではあるものの頑張れば歩けなくはないし、最寄駅は新快速も止まる芦屋なのでそこまで不便はないでしょう。
デザインもいいし、ZEHもあってデザインもなかなかかっこいい。
竣工してしばらく経つので、価格交渉も効きそうです。

毎日、会社に行く必要のない人にはいいと思います。
一度、見てみてもいいんではないでしょうか。

最近、にわかに物件数の増えてきた四天王寺前夕陽ヶ丘物件です。駅すぐのレジェイド、ここの近くにシティハウスなど。
立地はここが一番いいかな、と思いましたが残念ながらこちらは７０年定借です。他は所有権なのですが。

梅田ガーデンのようなオンリーワンの物件なら借地でも有りですが近傍に競合物件があるという状況だと要注意です。
借地は安いなどのメリットは当然ありますが売りにくいというのはデメリットです。もっとも、７０年なので最初はそこまで厳しくはないかもしれませんが。

その辺りを留意して、しっかりと見極めてください。立地が刺さる人にはとてもいい物件だと思います。
スーパーが近いのはもちろんのこと、天王寺までもすぐですし、きれいになったテンシバもすぐそこということで住みやすい環境。
しかも、借地なので新築でも広めの部屋が手に入る可能性もあるということでポジティブに考えられる人はいいでしょう。

ちなみに、直近でジオの借地といえば六甲道ですがなかなか厳しい様子です。
六甲道は立地含めて、いい物件ですが高すぎたのかな、という印象です。

ですから、借地で値段ミスると大変ですよね！？阪急さん！！！と読者を代表して申し添えておきます笑

元々、結婚式場のあったとことですね。
肥後橋って案外供給が少ないイメージです。
一本裏道に入っていますが、周りは低層の建物が多いエリアですので、中層くらいまで行けば眺望の抜けも期待できるでしょうか。

四ツ橋線肥後橋からはすぐ近くですし、周りも飲食店も多く生活しやすい環境です。スーパーマーケットは肥後橋のコーヨーと土佐堀のライフがあって苦になる距離ではないです。
また、靱公園も近いので環境もいいですし、梅田まで地下鉄も乗れますし歩いてもすぐです。
ともかく、ふつうに生活をするのに不満は持たないような便利な場所だと思います。
個人的には、プレミスト靱本町の立地より梅田に近い分、こちらの方が好み。

このご時世ですので価格は坪４００万円くらいしても不思議はありませんが立地以外のアドバンテージが無かったとしたら、選ぶのは難しいかもしれません。

資料請求をして、詳細を待ちましょう。

立地はとてもいいと思います。
福島の非常に便利なところを享受できる場所ですし、ポイントはコンパクトでありながら、「ブランズ」という一流の名前が付いているところです。
これって案外大切かなと思います。よく聞く投資物件っぽい不動産会社の物件よりも比較したら、こっちの方がいいよね、と思う人はいるはずです。

問題は坪３６０万円近いお値段。。。近所のシエリアタワーと大差ない価格が辛いところですが広さ的にあまりバッティングしないような気もします。
高いけれどコンパクトに徹した構成なので、間取り上もロスが少ないところがいいところです。

リセールで旨味があるかは微妙なところだと思いますが、若い方が「ワンルーム借りているくらいなら買ったほうがお得！」と思うのであればアリだと思います。

最近、大阪の市況だとワンルームよりもファミリーでも住めるような間取りの方が賃料は伸びやすいと聞きますし、DINKSにはいい立地でしょう。

将来設計を明確にしたい人が自分にハマると思える人にはいいマンションだと思います。

新築は残り2戸というHPの表示です。本当にそれだけかどうかはわかりません。

最上階の北東角なんて残っていたのですね！
隣で建設中の病院は超えますし、お値段さえ気にしなければいいお部屋だなと思います。
最上階は最近まで残していたようですがこの値段でも売れていっているようです。

もう一方の南向き２LDKは現実的な価格ですね。間取り的には東西の低層階に多かった５５平米の方がいいとは思いますが現実的な選択肢としてはいいかなと思います。
坪単価的には東西の２LDKも平米１００万円を割るくらいの値段で出ていることが多いので新築分譲とあまり変わりませんね。

スケール感があって、梅田徒歩圏のタワーマンションのライバルになるのは梅田ガーデンレジデンスくらいしか思いつきませんが、値段が違いすぎるので比較にならないでしょう。

気に入っている人はお早めに！

いよいよ、正式販売開始のようですね。
予告広告の値段は坪２００万円半ばと、ある程度手の届きやすい価格帯ということもあるのか規模の割には注目されている気がします。

立地的にターゲットが見えにくいところはありますが近傍だとザ上本町タワー以来のタワマンということで楽しみにしている人もいるのではないかと思います。
ザ上本町タワーも中古価格はけっこう高いので、こちらの予告価格を見たら期待感が増すのは間違いありません。

ライバル物件は新築で低価格帯だとシエリアタワーなんばが近いといえば近いですが向こうは借地ですし、ちょっと人を選ぶかな？
こちらの方が万人受けするでしょうか。
シエリアタワーも立地的にオッケーで基本的にはずっと住むよっていう人には悪くないと思いますが定期借地というのはどうしても引っかかってしまいます。
借地であっても、ここなら住みたい！と強く思える場所であればいいのですが。

あとは大阪メトロタワーですが、こちらも借地なんですよねぇ。。。
んでもって、価格も所有権のこちらと比較してもむしろ高いくらいでしょうね。メトロタワーの立地は希少性あるので、借地でも選びやすいですね。

そう思うとこのマンション、所有権ということだけで希少性がある気がします。
うーん、、、世知辛いよね、というのが本音ではありますがそのような時代だからこそ、間違いのない選択をしたいですね。

パークナード新梅田アーバンパレス。
グランドメゾン新梅田ザクラブレジデンスと同時期に販売されておりましたね。
完売したと思っておりましたが再販住戸があったようです。これは一般的には早く売ってしまいたい不動産会社が別の会社にまとめ売りをした時に当初の売主以外から売り出される住戸を言います。今回もそのパターンでしょう。

立地は悪くないと思います。周辺は落ち着いた雰囲気です。駅は若干遠いですが梅田までふつうに歩ける距離なので、問題ないでしょう。
また、パナホーム物件ということで、仕様もそこそこ良かったような気がします。

GM新梅田クラブレジデンスの未入居住戸がたくさん出ていますがそれらと比べるとこちらの方が現実的な値段ですので、見てみてもいいと思います。

立地は靱公園の南でいいですね。今のプレミストタワーでなくて、数年前にプレミスト靱本町というマンションがありそれのすぐ近所です。
確か、プレミスト靱本町は坪２５０万円程度でした。今出ている中古の部屋は坪２８０万ちょっと。高層階であるものの、８０平米の２LDKだからか少し弱い印象です。

ここの場合、一番残念なのは借地というところです。現状の近傍ライバル物件のプレミストタワーより無論、こちらの方が安いとは思いますが非タワーの借地物件ということであまりバッティングはしないかなぁ。
以前から言っておりますが、借地の場合、流動性の低さというのは頭に置くべきです。
グロス価格は当然安いのですが、それなりにリスクあることも認識すべきです。

話は変わりますが、以前アートアンドクラフトさんがリノベーションされた靭パークサイドコーポの一室を見学したことがあります。
この辺りの雰囲気が好きな方であれば、こういう選択も有りかなと思いました。
（これは別の部屋ですが、、、　https://shibui.estate/archives/53888 ）

当然、このマンションも選択に入れるべきですが近隣はマンションの多いエリアですし、しっかり吟味していきたいです。

これは好立地です！！！
下に信用金庫が入りますが飲食店などが入るよりいいでしょう。
この立地で所有権という時点で素晴らしい価値があります。

地縁のある方からしたらたまらないのではないでしょうか。
しかも、野村不動産のプラウドということで、言うことなしです。

すぐ近くのファインシティくずはも2007年築ということで、少し古くなりつつありますし滅多に中古も見ないです。
そういう意味でも、ここは多少高くとも買っておくべきマンションということになります。

プランはシンプルですが全部ポーチが深く使いやすいと思います。とりわけ、AとCはお風呂が1618ということで今時この面積帯では見ることのない大きさですね、素晴らしい。。。
きになるとしたら、洗面化粧質がリビングと直接繋がっている点ですが個人的にはあまり気にならないかなぁ。。。

価格は坪３００万円くらいしちゃうのかなぁ、という気はしますね。それ以上は勘弁してほしいとは思います。
近隣相場と比べられる水準にはないでしょう。

こういう物件は知らぬ間にサクッとなくなっていることが多いので、少しでも気になる方はすぐに資料請求しましょう。悩むなら、買ってしまうべき物件です。

暮らしやすい場所だと思いますし、昨今の金額帯からみるとリーズナブルな部類に入ると思うので一見の価値はあると思います。

問題は間取りかと思っておりまして、リビングインにしてもどうにも動線の整理がされていないような気がするんですよね。
角のGタイプにしても、家具の配置をイメージすると、微妙に置きにくいように見えます。

間取りはもちろんいいに越したことはないのですが逆に悪くてもご自身のライフスタイルに合致していて必要なものが適正な場所に置ければいいかなと思っております。

あと、眺望が望めるかというのは問題ではあるものの、板状新築マンションとさして変わらない値段帯のため、割り切るポイントかもしれません。
そのあたりを気にする方はシエリア上町台パークタワーをお勧めいたします。

いぶし銀的な意味でいいマンションだと思います。底は堅いのかなと思います。

エリアでは珍しい大規模物件ですね。近傍のヴェレーナほどではないですが西宮市にしては大きい方に入るかなと。

いうまでもなく、人気エリアで東京建物のブリリアブランドということで期待できる内容だとうれしいなと思います。
ヴェレーナは外観はじめ、部屋の仕様も高め（というより、ディスポーザーがない以外では大阪のタワマンを超えていました）でしたからここにもそれ相応のものを期待したいです。

価格的なところは坪３００万ちょっと？平米１００万円したら高いよねぇ、というところかなと思います。
でも、この辺りの最近の高騰ぶりもすごいものがあるので、高くてもあまり不思議はないのですが。。。
何が言いたいかというと、高価格になることは確定的ですのでそれに相応しい中身になっているのかというのを検討する際にはしっかりと確認する必要があるということです。

懸念しているのが間取りでして、HPで公開されているものを見ていてもけっこう間口スパンが狭い印象。
ここは７２平米からと、あまり狭い間取りがないようなので大丈夫かもしれませんがHPで公開されているのを見ているとE-Iタイプなど９０平米もあってこれかぁ、、、というのが本音ではあります。

価格とのバランスを見極めて、立地が気に入った人にはいい物件になると思います。

いい立地！！！
何度かここのすぐ側の「芦屋モノリス」へは友人の結婚式などで行ったことあるので、場所はわかっております。
この辺りは落ち着いていながら、阪神間の阪急上のような坂ばかりで住みにくいということもないし、雰囲気の良い街並みと利便性の両立という意味でいえば阪神間でもベストチョイスかもしれません。
特筆すべきこととしてはJRも使えるということですかね。JR芦屋は新快速も止まるので相当便利です。しかも、駅南は再開発される予定もあるので今よりもよくなる。
また、阪神芦屋辺りは有名店も多く、大阪市内でいえば北浜くらいの感じでしょうか。
どちらもお高い感じはあるので、合う合わないはあるでしょうがこのクラスのマンションに手が届く層であれば問題ないでしょう。
下手な大阪市内よりもよほど便利だと思います。

お値段は坪３５０万くらいかなぁ、、、というのが肌感覚。平米１００万円だったら、安いかな。。。
正直、リセールバリューがそんなに期待できるところではありませんが逆にいうと底は堅いので、中長期で安心した場所に住みたいと思う人にはいい物件になりそうです。

この前、用事で神戸へ行く途中に車窓から見ましたが完成して、引き渡しも始まっていたようですね。

いや、約一年前にレビューはしていたとは思いますが今大阪近辺で常識的な値段で買えるマンションならここ一択かもしれません。

先言っておきます。このあと、住友不動産やらいろいろな会社がこの周辺で新築マンションを計画しておりますが値段は坪３００万円くらいは想定すべきでここよりも絶対に高くなります。

何度も言っていますが一番のネガティブポイントは「尼崎」という響きだけです。
駅周りも賃貸マンション含めて住宅が増えているし、どんどん良くなってきている印象です。
今後予定されるマンションはますます上がっている建設コストを飲む必要があるし、なかなか厳しいことが想定されます。
そういう意味でも、ここはグレードや価格のバランスが取れていると思います。
駅としてのJR尼崎の価値はどんどん見直されていくでしょう。

気になる人は悪いことは言わないから早くモデルルームに行きましょう。

泣いても笑っても最後ですね。

先般、スムログで書いた「工事費がますます上がりますよ」という話はこういうマンションと出会うことができなくなってしまう、という意味です。

現状、８０００万円をマンション選びにかけることのできる人にとってはやはりここのEタイプはやはりとてもいいと思います。
問題は本当に駅距離だけしかないかなと思います。

高い買い物ですから、満足感の得られる結果にしてほしいと切に願います。
そういう意味でも、ここの８０００万円という金額は決して安くはありませんが価値のあるものです。

すごろくさんも大阪タワーも手放しで褒められる物件はそう多くはありませんが、これはその一つです。

まだ、見ていない人には後悔してほしくないので、見ていただければと思います。

この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。

ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー（しかも南向き）というのは何者にも変え難いものでしょう。
天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。
むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。

惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。
と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、５０平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。

環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。

にわかに供給の多いエリアに新たな新築が出ました。
ここは難しい場所ですねぇ。。。
立地的には駅から遠く、ライバル物件はタワーばかりで規模感も薄い。ちょっと弱いのは事実かな。

そうなると金額かスペックで勝負となるところですが大阪ガス都市開発の物件というところで期待したかったガス乾燥機の乾太くんの導入は無さそうというのが非常に残念です。

もろに競合するリバーガーデンはスペックや戦略的な価格など、手強そうなのでこちらもいい物件になるといいなと思います。

周辺を検討される方は見比べることができるのは大いにメリットかなと思います。

スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

内容的に褒めている感じになっていませんがトータルで見たらいいマンションだと思います。
結局、アマテラスにいくら出せるのか？というところが判断だとは思うものの、近傍物件に比べて割高感はないため、選択しやすいのではないでしょうか。
運用面などで文句は言いつつも、アマテラスの存在はリセールバリューを含め価値のあるものだと思います。

スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

値段が高いのは言うまでもないのですが、都心部でありながら気持ちの良い生活の送れるこの立地はなかなか無いですからそれだけでも充分価値があると思っています。
特に中央区、西区あたりの都心部で景色が文句なしに素晴らしいマンションというのは多くはありません。
また、このマンションの共用部、二階のラウンジはなかなか使いやすそうです。
多くのタワーマンションでは高層階にこのような施設がありますが日常動線から離れていると行くのが面倒になって使わなくなってしまうことが多いですがここは使いやすい場所にあるのでいいと思います。

現地を見て気になったのがごみ庫の運用。ボックスなどの設置がなく、そのまま置いていくスタイルは将来的な管理面で少し不安がありますね。
逆に不満になるところはその程度かなと思います。総じていいマンションですね。

現地調査に行ってきました。

、、、これは人気出ますね。有利な条件で買えるように早めに動かれることを強くオススメいたします。
すぐそばにシエリア箕面船場というマンションが築浅であって、未入居中古で販売されていますがそこそこ高い。
そして、ここがそれよりも安いなんていうことは有り得ないのでしょう。

とにかく、街並みはきれいで整備されているし、北大阪急行の新駅からデッキで直結ということもありめちゃくちゃ便利。
新しい街なので、全体的にきれいという印象が強い。これは千里中央あたりと比較すると大きな差。
もちろん、現状で比べたら千里中央のが便利なのは間違いないのですがこちらにはその分、伸びしろがある気がします。
もう少し飲食店などが増えたら嬉しいですね！！！

気になるとしたら距離感。
新駅から梅田まで２２分。けっこう長く感じるはずです。とはいえ、御堂筋線ですので、下手な大阪市内よりはほよど便利という絶妙な感じですかね。

価格帯を考えると、千里中央の中古タワーより高いだろうし、平米１００万くらいなら妥当か安いくらい。
個人的な感覚ですが、近隣はそんなに大きな建物のあるエリアではないので、高層階へ行くことへのアドバンテージは少ないかなと。
それなら、コストパフォーマンスの高い部屋を早いうちに買っておくのが正解じゃないかなと思います。

ここより、より新駅に近い位置に住友商事のタワーマンションができるという話はありますが現時点では駐車場であり具体的な話がないということですので、あるとしてもしばらくかかるのかなぁと。
そうであれば、ここを見送って待つ理由はないと思います。
こういった立地を選ぶポイントは駅ができる前に買えるという点です。街ができてしまってから買うのでは遅いと思います。お得に買いたいのなら、今のうちです。

価格次第ですが、いいマンションになると思います。

興味のある人は７月４日からはじまる事前案内会には是非とも参加しておいた方がいいです。
倍率優遇などが受けられることもありますので、今回があるかどうかはわかりませんが、、、