大阪タワー スムラボ派出所スレ

スムログであとで詳しく取り上げますが、先週末にMRに行ってきたので短評を書きたいと思います。

一言で言えば「人を選ぶマンション」
万人受けはしませんが、響く人にはとても良い物件だと思います。こういうマンションは個人的には好きですよ。オタク心をくすぐられますから、、、笑

長所
・神戸ベイエリアで一番でないかという景色
→ここの西側（ハーバーランド方面）の景色は素晴らしいです。パークハウスハーバーランドタワーより、景色は上でしょう！これだけでも欲しいと思う人は多いはず。
　同じような景色はポートアイランドのドライビングスクール横のマンションでも望めますが、立地はこちらの方がマシです。

・設備仕様
→一般住戸として見れば、神戸随一、いや関西のタワマンでも随一でしょう。典型的なスミフタワーですが、細かいところで大阪本町より若干上かな、、、
窓もほとんどの住戸でT4の二重サッシなので、幹線道路は近いですが音の心配もないでしょう。
唯一、残念なのがキッチンのIHグリルでこのクラスのマンションでこれはないだろ、、、と言いたくなるものでしたがこのマンションを買えるレベルの人なら、サクッと上位機種に換えられると思うのでどうでもいいかな、と。

短所
・立地
→鉄道を普段使いする人からすると、阪神高速より下というのは住むのに相当な覚悟が要ると思います。
あと、学校区が元町・相楽園の隣、こうべ小学校です。。。大人の足でも３０分はかかる。
元町の上なのでけっこうな坂ですし、６、７歳の女の子がここからランドセルを背負って歩いていく姿はちょっと想像つかないかな、、、

・駐車場の台数
→棟内附置率２５％！隣の立駐も合わせても３３％！！
この価格帯、しかもこの立地のマンションでこれでは厳しい気が、、、
逆に言うと、車があればけっこう便利だとは思うんですけどねー。高速近いし、ウミエや和田岬のイオンもすぐだから、日常生活は相当楽になるかと思うのでもう少し車ユーザーに配慮された計画でも良かったのではないかと思います。
あとはタイムズカーシェアに期待する他ありません。

・価格
→最初は上層階ということで、高めになっているということを考慮してもなかなかなお値段です。
スミフだから下に行けば安くなるとも限らないですが、、、

ざっくりですが、、、（ネットに書くなと釘をさされていますので、オブラートに包んだ表現にします）

東（山側）：高層階でも坪３００万くらい
西（ハーバーランド側）の中住戸：坪３７０万くらい
ハーバランドの見える角：坪６００万、、、（苦笑）

これだけ方角で価格差があるマンションも珍しいですし、この立地で大阪本町を超える値段というのも驚きです。
東側の眺望も決して悪いわけではないのですが、ワイキキのホテルで部屋からダイアモンドヘッドが見えなかった時のもの寂しさ、、、みたいなものがあるのは事実ですよね。
ただ、そこにここまでのコストを払うべきなのか、その考え方は人によると思います。差額でみなと温泉「蓮」に何回泊まれるのか笑

ライバル物件はワコーレ旧居留地レジデンスタワー、ということみたいです。住環境としてはこちらの方が上。利便性はワコーレ、かな。ただ、ワコーレにするくらいなら代わりはたくさんありそう。そういう意味では、ベイシティタワーズの唯一無二感は捨てがたいです！！！

興味ある方は一度モデルルームに行かれることを強くオススメします！
世の中は広いのだ、ということを思い知らされますよ！！！

【2021/4/29 編集部追記】
ベイシティタワーズ神戸 ?第１期モデルルーム訪問?（スムログ）
https://www.sumu-log.com/archives/29205/

志はとても高くて、唯一無二のマンション。

立地もいい、デザインもいい。
特に、外観は板状マンションの中でも一番でないかな？と思います。カッコいいですよね。
また、エントランスも素晴らしい！！！スケール感は別にしても、センスの良さはそんじょそこらのタワマンを蹴散らすだけの力がある！！！

ただ、本当に暮らすということを考えると、あのコンパクトな限られた専有面積の中で段差だらけの間取りは逆に使いにくいような気もするし、ロフトは階高不足で部屋として暮らすのは少し厳しそうです。
あと、ワンルームの仕様も標準仕様で作ってほしかった、、、

独身で賃貸だったら、住んでみたいなー、と思わされるのですが投資用として買うには少し高いかな。

SOHOの価値は正直よくわかりませんけど、個人事業主の方々からするとこれくらいの価格帯なら賃貸の方が経費になっていいんじゃないのかな？とも思います。

結論：いいマンションなんだけど、ちと高い。
この感じだと、値引きも引き出せそうですけどねー。１割下がれば、響く人増えると思いますよー。

タワマンじゃないですけど、「近頃のタワーマンション、高くて買えないよー。」って思っている方への処方箋としてオススメできる物件です。

JR尼崎は大阪駅からJRで５分くらいです。新快速停車駅で東西線・宝塚線も使えるので、非常に便利です。
また、駅前はきれいに整備された街並みで駅北側のキューズモールは映画館もありますし、これ一個あればほとんどのことは事足りるでしょう。

その尼崎駅から現地まで３分。駅からはフラットで行けます。

物件自体は長谷工の板状マンションとして、標準的？な作りのマンションです。（すみません、あまり見たことがないので近隣物件と比較してグレード感とかはわかりません。）
ただ、私が普段見ているようなマンションと比較して、手を抜いている印象はありません。ただ、引き戸が下にもレールがあったのは良くなかったですね。オプションで吊り戸にできるそうなので、出来れば変更した方がいいと思います。
天井高は2450mmとのことでした。梁なども目立っている印象はありません。

価格は坪２４０万円程度で、２LDKで良ければ、４０００万円を切る住戸もちらほら。ボリュームゾーンは４５００万円くらいですかね。
私が買うなら、１F専用庭付きで７０平米以上ある住戸にします。
尼崎ということを考慮しても安いと思います。５年くらい前に駅真横のローレルが売っていた時で２２０万円くらいでしたから、それを思えば値上がり感はありません。
中古のライバルは駅北のDCスクエアか塚口のプラウドシティですかね。
新築なら、阪急塚口のプラウドですが値段も全然違うし、何よりも利便性でみたら、こちらの方が全然上です。

京阪神でJR快速以上の停車駅となれば、尼崎の他には、高槻、茨木、西宮、芦屋、住吉、六甲道などは選択肢に入ると思います。
ただ、現実的に考えてそれらの駅から３分で歩ける新築マンションは高嶺の花です。（例：ジオ六甲道、定期借地で坪２８０万円など）
似たような大規模物件なら、岸辺の健都ザレジデンスですかね？
あちらの方がお安めだとは思いますが、便利なのはこちらかな。

尼崎も昔とは違い、大型マンションも増えてきて工場なども減ってきています。
「学校区が、、、」とか心配する方もいらっしゃるでしょうがダウンタウンの松本さん、浜田さんの地元もこの辺りですし。地域で一概にどうこういうことはできない気がします。

そういったことを考えると、現実的な選択肢として、非常にアリです。
また、直近で住友不動産が旧尼崎警察署を購入していることもポジティブな要素でしょう。（スミフ物件は高くなる可能性が高いので、、、）

尼崎に降りたことの無いような人は特に一回現地に行かれることをオススメします。きっと、見る目がかわるはずです。

twitterでwomansionさんの記事
https://www.homes.co.jp/mansion/article/293/
にコメントをしたら、意外と反響があったので個人的に思う感想を書いておきたいと思います。

まず、私は好きなマンションです。
梅田徒歩圏で手の出やすいという点だけでも希少性がありますし、地形（土地のかたち）の良さからくる建物計画の良さは大阪タワマンでも１位でないかな！？とおもいます。
・スパンが大きく取れているため、間取りがとてもいい。（例えば、５５m２なら、プレミストタワー靱本町などと比べてみればわかります）
・５００戸分の駐輪場が１Fで完結している→自転車出すためにエレベータ乗るのは苦痛です。
・公開空地とロビーの関係性の良さ→公開空地が取り残されずに生きている建築計画です

また、ツイッターでは立地について、いろいろとご意見がありました。
確かに、梅田との間に巨大な歓楽街が立ちはだかっているのは事実ですが、現地を歩いてみた率直な感想は「そんなに気になるかなぁ」です。

現地周辺はどちらかというと、兎我野町というよりも西天満の外れの雰囲気が強いです。はっきり言って、周りは閑散とした印象。。。
ただ、このマンションの場合、その雰囲気がむしろ良い感じを出しているような気がします。女性でも大丈夫だと思います。

欠点は高くなりすぎた値段といい条件の部屋が残っているのか、という不安ですかね。
womansionさんの記事によると、３F２LDK５５m２で５１００万円！
マンコミュの価格表には、８F５５m２で３６８０万円って書いてあるのに！！！

まあ、周りのマンションの値段もそれ相応に高くなっているのでそんなことを言っていても仕方がないですが二の足を踏みたくなりますよねー。気持ちはわかります。
ただ、ここの５５m２の間取りは芸術的な美しさで、まるでモンドリアンのコンポジションのような完成度です。
仕様も水回りの天然石はないものの、今の本町やベイシティタワーズ神戸と比べても悪くはありません。

確かに、高いのは高いわけですけど、今でも一見の価値はあると思います。中古もいくつか出ているようなので、その辺りも選択肢に入れてもいいかもしれません。

最後に、このマンションの東側には巨大な病院ができますので、その点はご注意ください。

ともかく、好立地！だと思います。
都心でありながら靱公園にも近くて良好な環境！建物にも気合を感じます。さすが日建設計！ただ、部屋は整形の方が絶対いいです笑
なぜ、歪ませたんだろう。天空率がー、日影がー、とかはよく聞く理由ですがこの規模になると関係ないような気もします。

以下、気になったことをつらつらと。
・南側の三井ビル、けっこう古いですよねー。土地も広いし、建て替えの心配は残る気がする。（具体的な建て替え情報があるとかではないですが。）
・スーパーが周りにない！意外なほど、ない！！

・デザインはゴージャスでいい感じ。イマドキのホテルみたいな雰囲気。
・ZEH-Mマンションということで、仕様はそこそこいいけど、寝室の床暖房はいるのか？？？私自身、床暖房芸人を自称して布教活動に努めていますが、寝室の床はほぼベッドに占拠されるので、欲しいなと思ったことはないかなぁ。それなら、キッチンに欲しかった。。。
・アレクサはいるのかなぁ。。。
・ダイキンのエアコンを標準にするなら、天カセにして欲しかった。（この値段ですし）
・ZEH-Mの考え方は個人的にはスムログでも褒めているグランドメゾン上町一丁目の方が私は好きです。

・間取りは広めの部屋はそこそこ。
・逆に低層の55平米とかは相当厳しい。スミフくらいこだわって！とは言わないけれど、この単価なのだからもう少し頑張ってもらいたかった。。。
・プレミアムフロア以外は直床
・案外、上下の価格差が少ないことが気になった。眺望リスクはつきまとうけれど、これなら無理してでも靱公園の見える部屋が欲しいと思った。

・最大のライバル物件はクラッシィタワー、、、ではなく、グランドメゾン京町堀タワーかブランズタワー御堂筋本町の中古だと思います。
正直、靱公園を見ることのできない部屋であれば、ブランズは強力な候補になり得ると思います。
靱公園大好き！っていう人は築年数は経ってますがグランドメゾン京町堀タワーもぜひ検討していただきたいです。

最近、本件に限らず供給量の増えているエリアですが、中古も含めていいマンションがたくさんありますので、吟味していただければと思います。

以前、スムログにレビューは書いておりますので、ごらんください。
https://www.sumu-log.com/archives/27110/

いやー、改めてではありますが本当にいいマンションですよね！！！
このマンションが売り出してからもいくつも新しいマンションが発表されてきていますが、皮肉なことに出れば出るほどこのマンションの魅力はますます増している気がします。

当初は少し高いかな？と思っていた価格も近隣マンションの価格を見るにつれ、割高感はなくなってきました。
残りは少なくなってきているとは思いますが、間取りも全般的に悪いマンションではないので、問題ないでしょう。

とりわけ、大規模タワーマンションは中古でもとても人気があります。近年でいえば、ザパークハウス中之島タワーやひびきの街サンクタスタワーなどです。
以前、某モデルルームで聞いた話ですが、中之島タワーは現在坪３５０万円程度で流通しているそうです。（すげー！！）
それを考えると、ここの値段はむしろ安く感じます。竣工後も中之島やサンクタスより、高い水準で流通すると思われます。

今、大阪市内でタワーマンションを探されている方には、ぜひ見てもらいたいマンションです。まー、鉄板というやつですよね。これさえ、選んでおけば間違いない、、、と思いますよ！

以前にスムログを書いていますので、ご覧ください！
https://www.sumu-log.com/archives/26900/

ここの分譲が始まったあとから周辺で発表されたマンションを見るたびに思いますけれど、ここ、いいマンションですよね。
立地もいいし、スケール感も大きいので満足感も持てる。数ヶ月前に記事を書いた時点の価格帯であれば、周辺に比べても納得感がもてます。
ましてや、これから出てくる近傍のマンションも安くなる気配はない、、、

ということは、待っていてもどんどん高くなるだけでしょう。
残念ながら、スミフはそういうデベです。
一例ですが、シティタワー東梅田パークフロントの場合、８F 3680万円（第１期）→３F 5100万円（現在）という感じで推移しています。
ここもそうなる可能性がとても高い、、、というか、すでに上がってしまっている？
でも、もっともっと上がる可能性は高いです！

近傍にできる予定のローレルタワーもけっこうな値段になるという声は漏れ聞こえておりますので、善は急げです。早くしましょう。

資料請求
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147...

阪急塚口徒歩１分！商業施設直結！！再開発！！！
ということで、見てきましたー。
単刀直入に申し上げると、「ええけど、高いなー。」って印象です。

確かに、便利だとは思います。一回住んでしまえば、他に移るのは考えられないような好立地ですが、ちょっと高いよねぇー、、、

例えば、JR塚口のプラウドシティ塚口であれば、中古ではあるものの坪２００万円もせずに買えますし、
新築ライバルのクラッシィハウス尼崎の方が1000万円くらい安い印象。そう考えるとちょっと厳しいのは事実です。

ただ、仕様等も必要充分な設備は整っていますし（特に天井の高さは素晴らしい）、共用部の寂しさもこの立地なら帳消しにできるかな。。。笑

悪いマンションでは決してありませんが、中古を始めとした、他の選択肢を吟味した上でご決断されることをオススメします。

【追記210312】
コメントが雑でしたので、補足します。
このマンションを買おうと思っている方。予算が合って、長く住まれる予定の方はいいと思います。
ただ、気になるのが近隣の中古マンションと比較した時、価格差がけっこうあることです。
このマンションの立地は尼崎の中でも随一で価値のあるものだということは間違いありません。
とはいえ、高いというのは紛れもない事実です。尼崎のマンションの中でも一番高いマンションだということはしっかりと認識した上で買われた方が後悔は少ないでしょう。

この辺、新規供給が本当に多いですね！
まだ、情報は少ししかないので、まだ多くを語るタイミングではありませんが現段階では立地をどう評価するかによると思います。

何が言いたいかというと、本物件の最大のライバル、シティタワー大阪本町と比較して「シティタワーの場所の方が好きだな」って思う人で、予算的に手が届きそうな人は早いところシティタワーを買ってしまうべきだということです。
たぶんですけど、ここが安く出る可能性はとても低いです。常識的に考えればMJRの１割から２割くらい高い値段になる、、、それであれば、早いところシティタワーを買ってしまうべきです。（どうせ、ここが発表されればシティタワーもまた値上がりします）
ここの場所でないと嫌！って人以外は待っていてもいいことは少ないと思います。（だから、近鉄さん、安く出してください！！！）

また、ローレルタワーということ中のスペックは御堂筋本町とほぼ同様でないかと予想します。（昔のローレルタワー南森町ルサンクとかもほぼ一緒だったので、ローレルの都心仕様なのでしょう。）
悪くはないですが、あのトーヨーキッチンはカッコいいですけど、収納力は若干劣るのがタマニキズ。それ以外はあまり気になることはないと思います。

ともかく、資料請求をして正式発表を待ちましょう！

キャンセル住戸出ているみたいですね！

この周辺で検討している人は是非、見に行くべきです。
今出ている１LDK4600万円は広いですし、一人で住むには過不足はないでしょう。自己居住用であれば、オススメしやすいです。
（シティタワー大阪本町の１LDKも悪くはないものの、やはり狭いのは事実です。）
現実問題として、１LDKもどこも４０００万後半になってしまっています。そう考えると、安くはないもののこのキャンセル住戸は悪くないです。
（これを今買えば、ローン減税の対象になるのでしょうか？）

この近辺でも、仕様は随一。とてもハイクオリティ。

繰り返しになりますが、一見する価値はあると思います。

資料請求
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00141...

竣工して、もうすぐ引き渡しですね。
思っていたよりも、存在感があっていいマンションになりましたねー。

立地はいいと思います。この辺りに住もうと思う方は淀屋橋・本町勤務だと思われますので、食住近接で楽しい暮らしをしたい方には打ってつけです！
当初は狭い間取りが割安に写り、検討しました。

今となっては広い間取りも他の後発物件と比べると手が届きやすいと思います。例えば、プレミスト靱本町とかと比較すれば、割安に写ると思います。
また、ここの場合、周りの建て込みが多いのが気がかりですが完成物件ですので、買いやすいと思います。

この辺りで検討されている方は一度見学をオススメします。

立地は靱公園の端、あみだ池筋沿いですので、交通の便はイマイチですが自転車があればどこへ行くのも便利な場所です。
落ち着いた暮らしができそうなエリアですが、あまり印象が残りにくい場所であるのも事実です。

価格次第ではあるものの、近傍のクラッシィタワーなどと比べてお得感があればオススメしやすいです。

ペンシルタワーではあるものの、公開されているものや資料請求して届いた間取りはどれもなかなかで悪くはないです。

外観も落ち着いていて、よい印象。パースの色合いでいえば、北浜ミッドタワーなど近いかと思いましたがあれよりは陰影のあるデザインでいいですね。

また、１Fにはカフェが入居するそうですのでそれも好印象です！！！

密かに、楽しみにしている物件です。続報に期待したいですね。

【210523 追記】
後発物件だけあって想像より、お高いですね。
予定価格ですが、坪３００万円くらいから中層以上が平米１００万円と思っておいたら、大きく間違えることはないでしょう。
本音では、「この場所でそんなするかー！！！」ですが、時代なので仕方がないのかな。
（これでも、西区のタワーでは一番安いと言われました。）

仕様はそこそこ良い感じでしたので問題ないでしょう。

立地的には、あみだ筋から梅田に行けるバスがあるので、便利と言われました。なるほど。。。

ライバルはthe high horie！？
同じ電鉄系デベロッパーのガチンコ勝負ですが、どうやら勝敗はこちらに分がありそうです。

現実的なプランで現実的な価格、立地も若干、、、ジオの方がいいかなぁと思います。（the highを選ぶ人からしたら些細な話なので、気にもならないと思いますが）

また、価格帯も現実的です。広告に載っている４７m２・３７８０万円など、一人でもDINKSでも買って問題なさそうです。５?１０年住んでも残債割れする可能性はないと思います。
昨今の市況では、現実的な選択肢としてありなマンションです。

とてもいい意味でワコーレらしいPJだと思います。
神戸のことを知り尽くしている和田興産だからこそ仕入れられた土地です。財閥大手などは手出しできないような雰囲気はあります。

立地はともかく便利。三宮に住んでいるということが実感できる場所ですね。シティタワー神戸三宮のようなステータス感はありませんが、今の中古相場を考えれば、流石にこっちの方が安いと思います。
中古のライバルはミッドヒルズ神戸三宮などが思い出されますがこちらの方が圧倒的に三宮寄りです。

最近の神戸・中央区物件では一番注目しております。値段等の続報が分かり次第、追記します。

詳細はスムログに記載しております。
https://www.sumu-log.com/archives/28175/

販売は順調のようですね。第一期で１００戸程度供給済とのことです。
スムログでオススメさせていただいた、Bタイプは残り数戸だということです。

昨今の市況を見ていると、本当に優良物件だなと感じます。値段も決して割高ではないです。あと、思った通り、リバーもそんなに安くはなさそうですね。

手が届く方は買ってしまって問題ないでしょう！！！
（それにしても、そう言える物件が減ったなぁ、、、）

大人気の摩耶シティもついにここで最後のようですね。

普通電車しか止まらない摩耶駅とはいえ、人気の灘区ですし値頃感があります。
また、今まで駅前に何もなくて選びにくかった摩耶駅ですが、本マンションの隣に駅ビル（摩耶駅NKビル）が出きてスーパーも入るそうなので暮らしやすくなりますね。

間取りもワイドスパン＆アウトポールなので結構いい。（これは長細い敷地形状故だと思いますが。）

最大の難点は線路との近さでしょうか。JR線は夜中も貨物列車などが通るので、心配ではあります。
私が買うなら、西向きの角、Lタイプにすると思います。

比較検討できる中古はワコーレ灘タワーとかになりますかね？スーパーができたので灘より摩耶の方がいいとは思いますが、、、

阪神間で検討されている方は一度、見た方がいいマンションだと思います。

発表されましたね！ブランズタワー大阪本町！！！
周りも含めて、ものすごく供給の多いエリアですね。その中でも立地はピカイチ！！
現在、このエリアで発表されている中ではシティタワーが一番かと思っていましたがそれを超えるレベルの立地の良さです。
（それにしても、名前が紛らわしい、、、アパの隣は「御堂筋本町」タワーでない「ブランズ大阪本町」ってのも現在供給中です。）

現時点で思うところをつらつらと、、、
・竹中工務店の制震構造は珍しい
・南の眺望はNBFタワー（高さ９１m）に塞がれてなかなか厳しい。だいたい３０階以上の階であれば、抜けると思われる
・周りはとても落ち着いていてよい感じ
・西の江綿さんなども少し古いので今後が気になりますね

価格ですが、、、
どう考えてもプレミスト靱本町を超えてくると思われます。そしたら、坪400万半ばくらいまで射程圏内に入りますね。。。
（書いていて頭が痛くなってきました）

いろいろなところで書いていますが、コスパでいえばシティタワー大阪本町をいますぐ買うか、早めに近傍の中古を買うかした方がお得にすみそうです。

一旦、資料請求をして待ちましょう！！！

スムログなどを通じて、近傍物件の「グランドメゾン上町一丁目タワー」などをオススメしてきていましたが、こういった低層小規模こそがいわゆる『グランドメゾン』の真髄のような気がします。

立地も真田山物件としてはいい方でしょう。（本当の真田山で出てくる可能性は絶望的ですから、、）

値段もイッパシのものではありますが、現状の相場では割高感ありません。上町より若干高いような、、、くらいですからこちらの方がいいという人も多いでしょう。
間取りもHPに出ているAタイプなどなかなか使いやすそうです。グランドメゾンの場合、廊下幅などが他社よりも広いので、このように廊下の長さが短い物件だと玄関周りのゆとりがあり、より素敵に見えます。

対抗馬になりそうな中古も探すのが難しいのが現実です。せいぜい、商店街のシティタワーかな？と思います。

残りも少ないのでサクッと完売しそうなので、早めに見学されることをオススメします。アンチタワマンだけど、ラグジュアリーなものが欲しい人にはとてもいい物件だと思います。また、タワマン好きも一度見に行かれることをオススメします。