リーフィアレジデンス狛江スタイルアベニュー

もともと農地で入札にはなっていなさそうだったので、価格も抑えめだったのかなと思います。
一応デメリットにも触れておきます。
・まずはハザードです。0.5?3mの浸水地域に入っております。1階部分は50cmほどかさ上げしているとのことですが、評価は分かれるところです。
・西向き低層はベランダで一戸建て群と相対します。間に駐輪場と歩行者用通路がありますのでちょっと離してくれていますが、現地見る限りちょっと近いなと感じます。
・東向きのベランダからは農地を挟んで世田谷通りとマンマパスタが視界に入りますが、こちらは確定眺望ではありません。現状では予定はありませんが、農地とマンマパスタの土地にマンションが建つ可能性もあります。その場合は東向きはそのマンションの住人と相対する可能性があります。
・世田谷通り沿いなので車があると便利なのですが、駐車場設置率は低めです。近くに三和やOXがありますが、ある程度大きなスーパーが欲しい場合は車でサミット成城店やイトーヨーカドー国領店に行きたいですよね。
・ゴミ処理場や夜の店などが無いことが狛江市のウリとのことなのですが、マンションのすぐ近くにパチンコ店はあります。狛江市でおそらく唯一のパチンコ店で、かなり繁盛しております。近くにタバコ店もあって時間帯によっては煙たいです。気になる方はご注意ください。
・小学校までが遠いです。大人の足でも結構遠さを感じます。大人で徒歩15分なので、子供だと徒歩20分でしょうか。
・狛江は準急も止まりますが、日中に20分間隔で基本は各停です。成城学園前駅や登戸駅で乗り換える必要があります。狛江に地縁や愛着が特に無い方は、快速急行が止まる登戸や急行停車・準急始発駅の向ヶ丘遊園のほうが合うという方も多いかと思います。

最近は本当にマンション価格高いですよね。
絶対狛江という方や狛江に愛着があるという方にはオススメのマンションです。
次に狛江の駅近で出てくるのはいつになるか分かりませんし、狛江駅中心部の利便性をフルに活かせるマンションです。
逆に広域検討者の方はなにか理由がないととっつきにくいと思います。
私も広域検討者で、マンションマニアの記事などよく読んでいるのですが、ここはマンションマニアも来なさそうなので、かなりおこがましい話なのですが私が代わりにメリット・デメリット書いてみました。
私は川向こうの登戸住民ですが、登戸の相場は300です。最初300と聞いて大変驚きましたが、300でも順調に売れておりまして、完売目前です。最近マンション価格を見るのが本当に辛いです。登戸・向ヶ丘遊園のマンション相場はこれから320あたりになってくると思います。
そんな中ここは予定価格は300前後ですが、実際の販売価格は300を切ってくるはずで割安感があります。
このようなデメリットや相場事情も参考にしていただきつつ、気に入ったなら買いだと思います。
私は狛江に愛着も地縁もないので、買うかと言われると難しい感じです。せっかくの完成販売ですので、とりあえず竣工後に部屋を見て考えようかなと思っております。
もうすでにマンションは完成目前ですので、ぜひ現地で、その目で確かめてみてください。

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>>54 マンコミュファンさん

70平米8000万弱　
内廊下はエアコンなし。　
隣畑は同じ地権者です。　
本案件で分割売却、遺産相続ために売ったとのことで東側しばらく安泰思われます。
ネックは価格、狛江史上一番高いのではないでしょうか。小田急不動産さんありがとうございました。

遊園のプラウドに期待します。

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>>55 マンション検討中さん　
そんなに安くなかったです。
6500万円から部屋はボロアパートとこんにちはな部屋、
条件の良い抜けのある部屋は坪400くらい！　
高くてがっかりです！　
営業は人によって違う値段言うかな、、、

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さすがに予定価格表はみんな一緒だと思います。
割と注目されるマンションですと掲示板が情報戦となりますので、正確な情報はここで得るのではなく、直接聞きに行くのがセオリーです。
遊園のプラウドは、プラウドなので私は価格には期待していません。

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やはり気になったので追記しますと、私が見た予定価格表には8000万も坪400の部屋も無かったですよ。
ちゃんと予定価格表もらいました？来場後アンケートに予定価格表が書かれてあって、そもそも口頭で価格を聞くような運用では無かったと思うのですが…
もし人によって価格の伝え方を変えているのだとすれば小田急不動産にかなり問題があると思います。

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予定価格表はまだ渡せないと言われましたが、西陽が当たる側ではない72平米くらいの部屋で7000万後半でした。狛江市でパチンコが近隣にある事を考えると高いです。西側でコンパクトな部屋は5000万前半との事です。

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>>62 マンション検討中さん

完全に値付けミス！　
上原の二の舞ですね。

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狛江市住所、完成後販売でその価格、何を考えてるやら。

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>>63 名無しさん
上原はこのご時世にしては売れてる方でしょ。あの価格であれだけ売れてるわけだし。今時竣工前に完売してるなんてほぼないよ。

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>>65 マンション検討中さん

三年も販売してれるマンションってほかに？？　
このご時世は逆に売れてますが、、、

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>>61 マンション検討中さん
ありがとうございます。
あなたが見た価格表は70平米いくらくらいですか？

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>>66 eマンションさん
まだ1年ちょいでしょ笑笑
2020年の頭ぐらい販売開始じゃなかった？
1年ちょいでここまで来ればまぁまぁ売れてる方じゃないですかね？竣工時点ででここまで売れてれば十分いい方ってことです

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>>70 マンション検討中さん

教えて頂きありがとうございました。
大変参考になりました。
買えないですが、ルーフテラス付きの1番いい部屋いくらなのかなーとも気になりました。
私も聞きにいってみます。

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>72
ルーフテラス付きの1番いい部屋は、おそらく南西6階の72.51m2の部屋になるかなと思います。
こちら、残念ながら予定価格表未記載です。
1つ下の階が72.40m2で6500ー7000万円ですので、6500万以上は確実です。

あとは、上記眺望イメージの北東角5階が72.79m2で6500ー7000万円です。

衝撃的な話をしますと、ルーフテラス付きの部屋で70m2以上の部屋は「2部屋」しかありません。
ですので、ルーフテラス付きの部屋は割と取り合いになる可能性があります。

[ルーフテラス付きの部屋と予定価格一覧]
5階北東角72.79m2 6500-7000万(@294-@317)
5階西向き69.53m2 6000-6500万(@284-@308)
6階南西角72.51m2 価格未定
6階北東角63.51m2 価格未定
7階東向き61.50m2 6000-6500万(@321-@348)
8階東向き58.13m2 価格未定

参考になれば幸いです。

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こちらの物件は
ファミリー層で小さいお子さんいる方も結構
購入検討されているのでしょうか。
小学校までは遠いのですよね。
あとは周辺環境(パチンコ店)が少し気になります。

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>74
私には保育園の娘がおりまして、さっそく帰りに物件から小学校まで歩いてみました。
確かに遠いですよね。
周辺環境もあまり良くないですよね。
私は広域で探しておりまして、本当にこの物件もたくさんの情報を仕入れましたが、正直なところ、駅近であること以外に価値を見いだせていない状況です。
広域で比較した中での相場としては妥当なんですが、みなさんも別に相場として妥当だから買おうとか、そういう感じではないですよね。
私は狛江に地縁も愛着もあるわけではないので、調べるほど購入可能性は下がっていってしまっております。
まあとりあえず、完成販売ですので、中を見てから決断しようかと思っております。

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私も子育て中です。
近くにある遊興施設はどうしても気になります。
気にしなければいいとはいうものの、気になる要素があるなら様子見がいいように思います。

割と気にしない人もいますよね…
遊興施設あることでリセールしにくいなどあるでしょうか。
慎重に決めたいものです。

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>76
過去の近隣中古物件と比べても一番高く、そしてそれらに比べて条件も悪いです。
小学校の近くにザ・パークハウス狛江があるんですよね。
「うわー、これ4年前だったら坪260で買えたのかー」と一人嘆いておりました（笑）

過去のことを振り返ってもしょうがないのでリセールに話を戻しますと、リセールについては、駅近であることから、残債割れはしないと思います。
狛江で新築マンションの供給はあまりないこと、大規模マンションが作られる予定もないことから、安定して推移すると思います。
逆に言うと、大規模マンションができないということは、街が大きく変貌して便利になるということもないということなんですけどね。
次にこの立地でいつマンションができるかも分からないので、この街この物件を気に入って、ずっと住み続けようと思えるマンションであればおすすめできる、そんな感じです…

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早くも値上げの連絡　　　　
1000以内の値上げだそうです．
ないわー

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やはり坪300だと安いと判断したようですねー。
私の当初の予想レンジ通り、坪320ぐらいになりそうです。

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近隣中古を買った方がいい価格帯になってきた
近隣中古出ないけど

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うちに連絡来てないなーと思ったらメールで来てました。
こんな重要な話をメールですかー？
買う見込みないと思われてるのかな。
テンション下がるー。リセールも期待できないしもういいかな…

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>70 の2階角部屋が6000万ー6500万(@281ー@304)になりました。
このノリですと平均坪単価320ですね。
所詮各停メインで準急がくればラッキーな駅。
これだったら遊園の野村や登戸の三井を買った方が納得感あります。
6月の内見は冷やかし程度で行こうと思います。

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値上げですか。
世田谷区の中古か向ヶ丘遊園買った方がよほど良い。
話し聞きに行こうと思いましたが検討する時間の無駄。やめました。

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間取りは3タイプしか見れないけれど、
どれもキッチンの位置に特徴があるように思います。
家具の配置や動線などを考えると、
自ずと選択肢が絞られてきそうに思います。
あとは好みもあるとは思います。
自分的にはDタイプが良いなと思いました。
洋室2がすっきりと収まるウォールドアなので、
リビングダイニングを拡張するにはもってこいです。
家事動線もかなり良いように思います。

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リビングの拡張を前提とするかどうかで選ぶプランは変わるのではないでしょうか。Dタイプは、確かにリビングと居室が接続しやすい部分もありますが、他と比べて、完全に独立した居室があるところはポイントになるかと。お父さんの帰りが遅い、など生活時間帯が違う家族がいる場合は、すべての居室がリビングと直結していると、かなり音に対して気を使うようになりますから。

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Bタイプは、最初からワークスペースつきですね。
日当たりの良いところ、ワークスペースになっているので
気持ちが塞いだりみたいなこともなく仕事はできそう。
サービスルームみたいに、あまり日が入ってこないところよりは少なくともよいかと。

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世田谷通り沿いなのと、値段が高すぎるのがね…

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いろいろ考えたけど断りの連絡を入れました。
そもそもの予算が5000万の中で狛江で6000万はどう考えても出せなかったです。
軽い気持ちでエントリーしてみたけど後悔しています。
現在は海老名とか聖蹟とか、そのあたりを検討中です。
狛江も高くなりましたね…

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>>89 匿名さん
今のマンション相場からすると高いとは思いませんが、相場抜きの感覚だと高いですよね。
いつまでこんな高値市況が続くんでしょうね。。

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都心までの時間を考えると相場並みというのはそうかもしれないですが、狛江駅は各停メインの駅で普段使いしづらいですし、駅力も弱いです。
この価格帯だったら調布でメジャー系のマンション買えますので、調布でいいかなと思っちゃいますね。

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ところで内廊下なのにエアコン無しって噂は本当…？

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>>92 通りがかりさん
エアコン無しです。せっかく内廊下なのに高級感はなく、安っぽい廊下にカーペットが敷かれた感じでした。

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エントランス周りはしっかりしてるのに、それ以外のところが急に安っぽくなってるとか、いろいろ惜しいんだよね…

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スロップシンクがついてたり、ディスポーザーがついていたりと、他物件と差別化できているのは良かったと思います。
資産価値推しの営業スタイルが正直良くないかなと思います。
なぜかというと、資産価値を考えると、坪300出すのに狛江という立地で本当に良いのか考えてしまうからです。
狛江駅は新宿まで16分とは言えど、登戸駅と比べると列車の本数が少なすぎます。

■ 狛江駅
ラッシュ時 10本 各停10本
日中 9本 各停6本・準急3本

■ 登戸駅
ラッシュ時 35本 快速急行・急行10本・通勤準急(狛江通過)5本・各停10本
日中 21本 快速急行・急行12本・各停6本・準急3本

■ 向ヶ丘遊園駅(準急・一部各停始発駅)
ラッシュ時 20本 急行5本・通勤準急(狛江通過)5本・各停10本
日中 15本 急行6本・各停6本・準急3本

小学校も徒歩15分と遠いですし、スーパーもOXは高級スーパーであまり普段遣いできないので、小さい三和となるでしょう。
世田谷通り沿いで、眺望も三和が入っているマンションにパチンコ店・目の前の農地・マンマパスタ（将来小田急にまとめられて新しい建築物が立つ可能性もゼロではない）と、ちょっと苦しさがあります。駅や学校に行くにもタバコ店や喫煙所の前を通らないといけないのが嫌という人もいるでしょう。
資産価値目線で見ると、世田谷ドメインなら「どうしても世田谷」という人はいますし、通勤重視なら都心の本数が多い登戸駅や、始発駅で座って通える向ヶ丘遊園駅となるので、資産価値があるとちょっと思えませんでした。
資産価値目線で売っていくのではなく、どうしても狛江が良いという地元の人に、狛江愛を全面にアピールして売っていったほうが良いのではないかと思いました。
狛江だけで見ると、近隣と差別化できているとても良いマンションです。

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>>95
登戸駅のラッシュ時は25本の誤りです

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内廊下なのにエアコンないのは残念ですね。
冬はなんとかなるとして、夏場は蒸し風呂状態にならないでしょうか。
高級マンション仕様ではないので、どこかで妥協は必要なのかもしれませんね。

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内廊下、エアコンなしだとしても空調はあるのでは？エントランスとか共用部全体に。空調があれば十分な気もしますが、どうでしょう？エアコンがあると管理費も高くなりそうですし。いずれにしても竣工販売なら、気になる点をチェックできるのでいいですね。
公式サイトのルーフトップテラスが素敵だなと思いました。開放感があるし外からの視線も気にならなそう。庇も付いてて寛げそうに思います。

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販売予定価額　67㎡台　5,900万円台と書いてますが、これより安い部屋ってありますか？
これが最低価格という事でしょうか？

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もう既にみなさん見られてるかもですが、今日現地を通ったので・・・

パチンコ屋の外に灰皿が置かれていてそこで皆さんタバコを吸われていたので、
そこの横を通る動線が残念ですかね・・・

スーパーが近いのはいいですよね。コンパクトで買い物がしやすそうでした。

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狛江市が七月に改訂し、八月に全戸配布した「洪水ハザードマップ」の多摩川氾濫版と野川氾濫版の二種類を合わせた場合、浸水想定エリアが全市域の８５％に及ぶことが分かった。市は二種の「合体版」発行を一時検討したが見送った。同時氾濫の場合、市民約八万三千人のうち浸水想定地域の避難者は約七万一千人に及ぶ。市民からは「同時氾濫も想定した避難方法を明示すべきだ」との声も出ている。

ハザードマップエリアの土地は購入するには勇気がいると思いました。

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ハザードのこと前に聞きましたが、1階を数十センチ嵩上げした程度とのことでしたね。
ハザードエリアのマンションは、ハザード気にしない人に売っていくスタイルですし、実際ハザードエリアに住んでる人ってハザード気にしない人多いんですよね。
デベロッパー的にはそれで売れるから良いんでしょうけど、外観へのこだわりとか、エントランスが立派とか、そういう事以前に、もうちょっと居住者に寄り添う気持ちが欲しいですよね。

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2016に狛江駅徒歩4分に分譲マンションのリーフィアレジデンスより坪単価がかなり上がりましたね、同じ70平米と比較しても700?800万円程値上げされてました。建物の外観に投資しているようですが、内覧で壁叩いたら今時珍しい内壁施工のようで間にコンクリートがあっても振音が伝わるみたいで残念でした。
前の方のコメントにもありましたのでハザードマップのマンション浸水被害は10?20年先に3メートルに到達するようで、そう考えると恐ろしくて安心できるエリアを探す事にしました。

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>>104 駅前のOXは品数少なくど食材全般高めでした。マンションから最も近いSANWAは同じSANWAでも最小店舗で新鮮な食材がなく残念でした。外食するにも古びた雑居ビルの飲食店で幻滅しました。
一生一度の高額な買物と考えたら価格も割高ですし、近隣の虹のひかり保育園は入園は厳しいらしく子育てには向かない場所。医療も充実していなく狛江市自体も財源不足のようでいいところが何一つないような気がしました。気になる間取りも内見しましたがキッチンも安っぽく壁は響くし検討の余地ないと思いました。他あたります。

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>>75 マンション検討中さん

確かに学区利便性は悪いです。住んでから後悔したくないので調べれば調べるほどに狛江はよくない事がわかりました。

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