岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？パート２

和田のDMってどうしたら頂けるのでしょうか？

>中古の分析

デベの分析の大間違いですね。

>>903　さん

和田とコンタクトをとればＯＫです。

ＭＲに行くなり、ネットとかで資料請求すれば、あなたにあった物件の時にはＤＭくれます。
アンケートには、幅広く回答することをお勧めします。

＞＞９０４　さん

当然デベの分析もお忘れなく！

でも、中古も必要だと言っているのですよ。
ちょっと難しいけど、前からのスレの繋がりを理解してね。

よく勘違いされる方が多いので言いますと、ネット等で見る｢売出し価格｣と｢売れた価格｣は
大きく異なることが多いです。売出し価格は売主の意向が強く反映されたものにすぎず、
その後売れなければ価格変更を繰り返し、最終的には買主と商談して値引きして売る、という
パターンも非常に多いです。

リーマンショック以降は新築数が大幅に減り、優良な中古は値崩れしにくい傾向
があります。値崩れしにくく高値で取引されているのは、

・グレースタワー
・パークホームズ　シリーズ
・ロイヤルガーデン　シリーズ

立地が良く、ブランドイメージが有り、新築では手が出なかった人が中古でも欲しい
と思える物件が値崩れしにくいようです。

907ですが、↑は中古の話しです。
あと・ライオンズタワー　もそうですね。

死ぬまでそのマンションに住む人は関係ないかもしれませんが、
｢実家がいずれもらえる｣｢またいいマンションが出たら住み替えたい｣｢ローンが厳しくなったら売り抜けたい｣
等ある場合、資産価値が高く値崩れしにくい新築マンションをお勧めします。

サーパス幸町は値崩れしますか？

>>909
正直なんとも言えませんね。新築時は｢土地取得コスト・建設コスト・利益｣で販売価格が決まりますが、
中古物件は完全に人気度だけで価格が決まりますからね。

学区・利便性・デベロッパー・日当たり・管理会社・周辺の雰囲気・新築時の売れ行き等を総合して
判断するしかないと思います。1客の立場で10年後とか、古くなったその物件を自分なら中古でいくらなら
買うかも想像されるとよろしんじゃないでしょうか。

やっぱり、マンションは立地でしょ。

それなりに設計されていれば、大差ないと思います。
でも、ちゃんと作ってないんですよね…

だから、ブランドがモノを言う…

ノンブランドでも、キッチリ作りこんでいる物件もありますけどねぇ…

カイタック不動産が　マンション管理を始めたようです。

厚生町の物件から、管理会社を始めるようですね。

ノウハウがないけど、大丈夫でしょうか？

ダメでしょう・・・

お前が管理したら　だめでしょうね

　いまどき事業始めるのに素人だけ仕事するわけ無いでしょう！

　自分の物差しでしか判断しないようにね　ようく考えてね！！

営業乙！

大変だねぇ・・・

｢子供が小学校入る前には新築マンションを・・｣と考えられる方は多いと思います。
減税や超低金利を利用して、30代で35年ローンを組んで繰り上げ返済を、と考えられる人も
多いかと思います。
繰り上げ返済を前提とした場合は、余裕を持てる返済比率は20％以下ではないかと思います。
｢フラット35Ｓ｣や全期間に渡り大幅な優遇措置がある銀行ローンを使える場合を除き、
金利は2.5％以上で計算された方がよいでしょう。

余裕年収(35年返済　金利2.5％計算　返済比率20％)

借入2,000万　年間返済額857,988　　　 年収429万以上
借入2,500万　年間返済額1,072,476　 　年収537万以上
借入3,000万　年間返済額1,286,976　　年収644万以上

厚生町の物件から管理を始めるわけですか。
対応悪そうですね。
実際管理会社に不具合を電話しても、音沙汰ないとか
ほったらかしとかっていうこと何度も経験あります。
それが心配だね。
実績あるところがいいよね
マンション販売も１０棟ぐらいしか経験ないみたいだし。

ただし、同じ返済率20％計算でも400万と600万の年収では、ローン以外に手元に残る金額が
かなり違うので余裕度はかなり違ってきます。(当たり前ですが)

ちなみに2,500万借入(35年返済)で、1.5％の金利が2.5％に１％上がると
月12,000円以上支払いが高くなります。そして35年で500万以上も多く支払うことになります。

物件金額も大事ですが、優良なローンが使えるかどうかも大きなポイントです。
3年固定とかでも良いですが、その後の金利はどうなるのかをよく確認しましょう。

低価格マンションは大変なんですね。
　　お察しいたします。

　　ざまーみろ

　>>917 おめー”営業乙！”しかしらないのか　もっとべんきょうせいよ。

　　　　　ほんまにひとつおぼえやなーーー　　　あーーーかわいそ！！

30歳500万の人結局どこに決めたのかなぁ。

はい、私です。
それがまだ決まってないんですよ・・・。

売れ残って叩き売りするようなカスを
つかまない様にネ

そうですね。
しっかり見極めたいと思います。

ポレスター西古松が公開されてましたね。

>>924
30歳500万さん、こんにちわ。
ポレスター西古松ですね、さすが情報早いですね。
私はこの物件はかなり売れるのではないかと思っています。
というのも、高性能マンションしか使えない｢フラット35Ｓ｣が使えます。
現在売り出し物件で使えるのは、高級マンション｢パークホームズ桑田町レジデンス｣しかありません。
つまりその他のマンションより性能が良いということです。

価格帯は不明ですが2,000～2,500万前後で出してくるようであれば、
道を挟んですぐ人気の大元小なこともありますし、子育てに世代にもかなりの支持を集めそうです。

リビンウコートプライム厚生町もフラット３５Sが適用されますよ。

ただ、自分で書類を作成して申請しないとダメですが・・・

お詳しいですこと

>>928
HPには「フラット35登録マンション」としか書かかれてなくて、
「S」適用予定かはわかんなかった。。

自分で申請？？普通は業者が申請するだろ。性能表示の資料いるし、
そもそも普通は申請手数料取ってるんじゃないのか？

自分で申請すれば手数料は掛かりません。

業者にお願いすれば、そりゃ取られるでしょ。

私は、以前購入した時、フラット３５Sの申請は業者に全てやってもらいましたよ。

もちろん、手数料はロハでした。

>>930　>>931

今時、手数料を取るデベがあるの？

自問自答してどうする？

君らが今すぐマンション買わなきゃいけなかったとしたら
どこ買う？？？？？？

煽っても　今は買い控え

京山中学校区　or　駅近

人気学区のランキングベスト３教えて下さい。

①中央小学校
②伊島小学校
③大元小学校

不人気学区のベスト３は？

住んでる人に失礼だから、ここには書けません・・・

今は買い控えの人に質問です。
・史上空前の低金利(フラット35Ｓで当初10年1.15％)※一部の物件
・住宅エコポイント※一部の物件
・住宅ローン減税(年々縮小)

買い控えの理由を教えてください。

不人気学区も教えて下さいよ。。。

>>942 さん

先行き不透明で、リストラ、賃金カットなど、リスクが大きいからです。

不人気学区

１．石井中（童話地区）　
１．岡輝中（暴力団の枝が乱立）
３．桑田中（中四国最大組織の本部が近隣）

あ～ぁ、書いちゃった・・・

知～らないっと。

総合的な評価でいくと、学区も良く、便利も良く、子育てしやすいのはどこですか？
大元ですか？

何をもって総合的に評価するか難しいけど、大元周辺は車に乗るのが
苦じゃなければ大変住みやすい。開発で道は広くて奥様でも運転しやすいし、
｢赤ちゃんホンポ・トイザラス・西松屋｣にも行きやすい。
飲食店・スーパー等ロードサイト店舗も充実してるので何かと便利。

徒歩で何でもという人は岡山駅周辺の中央小学校区が良いのでは。

中央小学校区は意外と不便ですよ。

やっぱり、買い物は郊外へ出かけてます。

>>949
中央小学校区は広いですしね。近くにスーパーがないところだとそうかも。
私は違う学区なのですが、中央小学校の雰囲気はどうですか？

結局何を妥協するか･･･かもしれないですね
人口も減少していくし、賃貸も空きがたくさんあるし、分譲賃貸の将来的見通しも良いとは言えないと思う
自分の城を持ちたい人はともかく、
いいつくりの中古をリフォームして住むのが一番利口だと思います･･･
でも金利も上がるだろうし今が買いなのかな･･･よくわかんないけど。

欲しいと思った物件が、購入可能の時が買い時です。

迷ったら、見送るのがベター。

>>951
なんか暗いな・・

消費税が上がる前に買いましょう。

マンション買う際、｢私は子供いないから学区関係ない｣と言う人結構いらっしゃいますよね。
確かに買う際は関係ありませんが、売る時はかなり苦労しますよ。

中古マンション購入層は｢子育て世代｣が多いのです。中古にとって学区は最重要と言えます。

岡山県新築マンション一覧　12／01現在 　(物件サイト参照)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　入居時期　　　　　　　今回販売戸数　　　残物件価格帯
●昭和住宅
　　　　リベール岡山駅WEST 2011年5月下旬　　　　　　16戸 　　　　　2,170～3,310万

●三井不動産レジデンシャル
　　　　パークホームズ桑田町レジデンス 　　 2012年1月中旬　　　　　　7戸 3,030～3,890万

●穴吹工務店
　　　　サーパス倉敷幸町 　　　　　　　　　 2011年6月下旬　　　　　　14戸 2,290～3,520万

●穴吹興産　
　　　　アルファスマート野田 　　　　　　　 2011年2月下旬　　　　　　25戸　　　　　 1,790～2,390万
　　　　アルファスマート庭瀬駅前 2011年8月下旬　　　　　　未定 　 1,900～2,490万
　　　　アルファステイツ問屋町 　　　　　　 2011年4月下旬　　　　　　9戸 2,320～2,840万
　　　　アルファステイツ高屋 　　　　　　　 2011年6月中旬　　　　　　38戸　　　　　 1,830～2,530万
　　　　アルファライフ倉敷駅西 　　　　　　 2011年5月下旬　　　　　 20戸　　　　　 1,590～1,999万

●カイタック
　　　　リビンコートスタイル昭和町 　　　 2011年3月　　　　　　 15戸　　　　　 1,780～2,440万
　　　　リビンコートプライム厚生町 　　　 2012年3月　　　　　　　 52戸　　　　　 2,400～3,890万
　　　　リビンコートプライム問屋町　　　　　即入居可　　　　　　　　 5戸　　　　　　2,610～2,730万

マリモの物件は？

＞＞９５５　さん

確かに、そうですよね。

そうなると、やっぱり京山学区がいいですね。
結果も出ているようですしね。

ただ、タマ数が少ない（市場原理ですかね？）のと価格が高過ぎて私には買えませんが・・・

ポレスター西古松はまだ販売していないようです。

>>958
残念ながら京山学区の新築は現在ありませんね。このエリアも人気がありますよね。
私は｢岡山駅から近い｣｢学区が良い｣｢マンショングレードがハイクラス｣をポイントに
新築マンションを買いました。

どちらのマンション買われたのですか？

>>961
パークホームズを買いました。
桑田町は鹿田小と中央小が選択できるそうです。

パークホームズですか、うらやましいです。

津島はカーサシリーズがまた建つように聞いてますよ
京山中学校区（特に津島の中の地区）は最強ですね
･･･といっても行く高校は比率からして朝日でしょうか･･･
朝日なら京山中でなくても軽々行けると思います

>>962さん
パークホームズ桑田町、本当にいいと思います
おめでとうございます

迷惑で悪質な業者はスルーでお願いします。

965の変な宣伝消えたね。
おかげでスレッドの配置がメチャクチャになったよ。

手付金払って契約書かわしましたが、キャンセルはできるのでしょうか？
家族は喜んでますが、どうしても喜べないし、嬉しくないし、どうでもいいんですよね･･･
家も欲しいとは思わないです
全くもって勝手なんですが･･･

手付金は戻りませんが、
キャンセルできますよ。
それも含めて契約です。

でも、早く気付いてよかったね。

アースさん、社長が「疾風に勁草を知る」をモットーとするなら、
手当たり次第にコミュニティ掲示板に営業書き込みをするような
真似はやめなさい。

【疾風に勁草を知る】：
　はやい風が吹いて初めて強い草が見分けられるように、厳しい
　試練にあって初めて意志や節操の堅固な人間であることがわかる。

とりあえず＞＞９６５の営業書き込みは、「節操」が無いですね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15384/res/29

ここでもやってらぁ！

村岡さん、やっちゃった・・・

http://www.earsu.c○m/kaisya.html

＞＞９６８

家族は喜んでいて、あなたはどうでもいいのなら、このまま続行でお願いします。

>>968
なるほど、契約後にあなたを憂鬱にさせる何かがあったのですね。
よろしければお教えいただけますか？

解除の場合は>>969さんが言われるように手付けを放棄すればできますよ。
何十年も住むのですから、手付けを勉強代と思えるならよろしいのでは。

■マンション購入時チェックリスト

・このデペロッパーで良いのか。
・この建物の性能で良いのか。
・このエリア(学区)で良いのか。
・この時期で良いのか。
・この価格は分相応か。

一つでもバツがあれば迷うでしょうね。特にマンションは
引渡しまで長いことが多いですから。

>>968です
ありがとうございます。しっかり考えたいと思います。少し安心しました。
でも、住宅ローン申し込んでてもキャンセルＯＫなのでしょうか？

迷う理由は、
・このデペロッパーで良いのか
・この建物の性能で良いのか
・このエリア(学区)で良いのか

この三つです

あとは家に興味がないということでしょうか･･･
つくづくヤドカリがうらやましい･･･と思う今日この頃･･･

変人な自分が情けないです

住宅ローンを申し込んだということですが、金消契約は済んでいますか？

まだなら、間に合いますよ。

>>976
そこまで悲観することではありませんよ。
様々な将来の不安や上記の件が重なれば、誰にでも起こりうることです。

体勢が整ってから再チャレンジしたらよろしいんじゃないでしょうか。
ただ｢ご家族は喜んでいた｣ということですから、家庭内の雰囲気はしばらくは
悪そうですね。

違う物件をあたるってのは、無い話しでしょうかね。

>>977さん
早いお返事感謝です
金消契約まだです。何だかほっとしました。
先入観ですが、不動産業界は怖いというイメージがあるので、どうしても身構えてしまいます。


>>978さん
万が一もし買うとしたなら、
パークホームズ桑田、ポレスター西古松、中古ですがライオンズタワーでしょうか。
ですが今購買意欲はないです。
家庭内の雰囲気は大変悪くなると思います。よく話し合ってみます。
購入はもう少し後でもいいのかもしれないですね
お返事ありがとうございました

RGの大供２番館、遂に工事が始まっていました。

でも、募集は未だなのかな・・・

もしかして、もう満員御礼なのでしょうか？

ロイヤルガーデンはペアガラス標準でしょうか？？
全体のグレードはリビンコートプライムと比べてどうなんでしょうか？？

私が見た今までのロイヤルガーデンはペアガラスじゃなかったです。

ロイヤルガーデンは最近はペアガラスやめてますね。コストの関係でしょうか。
ただ、中価格帯のマンションの中では建物の雰囲気は良いので岡山では売れてるそうです。

リビンコートプライム厚生町は、仕様は良いのですが不景気・周囲に新築物件多しで、早期の
売り切りは大変かもしれませんね。

岡山駅東口から大元周近辺までは、結構これから激戦かもしれませんね。

　物件名　　　　　　　　　　　　　　　価格帯予想
・パークホームズ桑田町レジデンス　　　高～超高
・リビンコートプライム厚生町　　　　　中～中高
・アルファスマート野田　　　　　　　　低～中
・ポレスター西古松　　　　　　　　　　中？
・アルファステイツ？（商工会議所裏）　中？
・ロイヤルガーデン大供２番館？　　　　中？

＞＞９８３　さん

ご心配ありがとうう。

でも、良い物件は、ちゃんと売れますのでご心配なく。

最近の新築物件でペアガラスじゃないものは、冬場の結露はありませんか？
今住んでいるところがあまりにも結露がひどいので、結露だけは避けたいと思っています。
ぜひ知りたいです。

住宅ローンの審査を通らなくする方法はないものか･･･と色々考えましたが（おバカな私です）、
キャンセルもありとここで教えて頂き、家族に話したら家庭内の雰囲気が最低最悪になりました
ですが、頑張ってキャンセルを説得したいと思います

岡山の事はあまり詳しくないのですが、984さんの書かれている激戦区に買った方が
後々お得でしょうか？

ところで、パークホームズ桑田ですが、近所に住んでいる知り合いの話だと、基礎工事が長くてしかっり工事していたそうです
マンションも多いのでご近所の方はしっかり見てらっしゃるんでしょうね
その物件のご近所の方に工事の様子や、土を大量に盛ったか等等聞いてみるのも参考になるのですね

>>986
以前からこの掲示板で何度も取り上げられてますが、ペアガラスでないと高い確立で
結露します。しかし、ペアガラスだと殆ど結露しないというだけで全く結露しないわ
けではありません。

それに加えて、ペアガラスのメリットは
｢断熱の関係で外気温に影響を受けにくく、エアコンがよく効く(電気代安い)｣
｢新築エコポイント30万が使える｣
等があります。コストと相談ですが、私は寒がりなので必須でした。

>>987
激戦区がお得かどうかは難しいですが、少なくとも需要があるから多く建設が
あるということはいえます。しかし、建設が少ないから需要がないかというと
そうは決め付けられません。規制が厳しかったり、まとまった土地がなかった
りということもあります。

ちなみにご予算はいくらぐらいなのでしょうか？

>>989さん
3600万くらいまでです

>>988　
ありがとうございます。
結露だけは嫌なので（今の住宅がカビだらけです）、少しでも軽減できるペアガラスのマンションを考えます。

立地的にも昭和町に立つ２つのマンションが気になりますが、いい部屋は押さえられてるみたいですね。

我が家は、ペアガラスじゃないけど、結露もしませんよ。

防音とかはどうなのかなぁ…

>>990
3,600万あれば、岡山の殆どの物件選べますね。
マンションの予算的には申し分ありません。

｢後々お得でしょうか。｣とリセールバリューのことだと思いますが、
それなら尚のこと素直に三井で良いのではないかと思います。
ブランドの格は他の物件とは一線を画すると思います。
ご家族との険悪な雰囲気が改善することを祈っています。

>>991
昭和町の二つの物件は、確かどちらもペアガラスでしたね。
カビの件ですが、結露も原因の一つですが、おそらくそれ以上に換気が
できていなかった可能性が高いです。

マンションの通風経路や換気計画を事前によく確認して下さいね。

パークホームズ桑田町レジデンス
ＨＰではあと6戸(全戸数42戸)12月5日現在
3000万円台（1戸）・3300万円台（1戸）・3400万円台（1戸）
3500万円台（1戸）・3600万円台（1戸）・3800万円台（1戸）

4,000万台は売り切れたんだね。

結露と防音、耐熱、防犯などペアガラスなんてたいして効果ないですよ

結露性能　二重窓＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞ペアガラス＞普通の窓
防音性能　二重窓＞＞＞＞＞＞＞＞＞ペアガラス＞普通の窓

当たり前ですが・・・

窓と窓の間の層の厚さによって性能は決まりますので、しょせんペアガラスの層なんて知れてますよ

インプラスやプラマードなどの二重窓にペアガラスも選べますが誰も選ばないようです
５ｍｍガラスでも選べば性能的には充分ですから

あまりにも当たり前の話ですが、なんかこのスレ見てたらペアガラスごときが何故かかなり持ち上げられているので気になりました

ペアガラスみたいな気休めにもならない物が、マンション選ぶ基準なんかになるわけないですよ
普通の窓にエコポイントもらえるし二重窓にすれば結露も防音もペアガラスの比較対象にならないぐらい改善しますよ

>>996
２重窓は全てに勝るというご指摘ですね。しかし私は東京にも長くおりましたが、
どんな高級マンションにも新築から２重窓は見たこと無いです。
それはリフォームの話しですよね。

よくわかりませんが、デペロッパーが採用しないのは新築はペアガラスの方が
メリットがあるのかもしれません。新築時に地元のデペロッパーに採用される
ように営業されたら良いのではと思いますが。

何百万もぼったくられてペアガラス装備のマンション買わされて喜んでないで
２０万もあれば全部屋全窓二重窓にできるし効果もペガラスと雲泥の差なんで
効果だけを考えるなら二重窓を後からつければいいんじゃね？って話なんじゃないの？

YKKもトステムも１時間リフォームと手軽さを売りにしてるわけだし

ぶっちゃけペアガラスも後でリフォームしたほうが、初めからついてるマンションより当然安い
マンションの装備なんて全部ぼったくりし

>>998
なんか懐かしいね。

結露性能　二重窓＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞ペアガラス＞普通の窓
防音性能　二重窓＞＞＞＞＞＞＞＞＞ペアガラス＞普通の窓
窓開けるときの手軽さ　ペアガラス＝普通の窓＞＞＞＞＞＞＞＞二重窓

すべてに勝るわけではない。
まぁペアガラスが中途半端な立ち位置なのは間違いないけど。
デベが販売単価上げて儲けたい為だけにあるような窓。

皆さんまた次スレッドでもよろしくお願いします。