岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？パート２

岡山県　新築マンション　一覧　11／20現在

●昭和住宅
　　　　リベール岡山駅WEST

●三井不動産レジデンシャル
　　　　パークホームズ桑田町レジデンス

●穴吹工務店
　　　　サーパス倉敷幸町

●穴吹興産　
　　　　アルファスマート野田
　　　　アルファスマート庭瀬駅前
　　　　アルファステイツ問屋町
　　　　アルファステイツ高屋
　　　　アルファライフ倉敷駅西

●カイタック
　　　　リビンコートスタイル昭和町
　　　　リビンコートプライム厚生町
　　　　リビンコートプライム問屋町

抜けてますよ

●両備不動産
　　　グレースオークス岡山
　　　http://www.rrr.gr.jp/mansion/g-oaks/index.html

●和田コーポレーション
　　　ロイヤルガーデン大供弐番館

●林原
　　　ＴＨＥ　ＨＡＹＡＳＨＩＢＡＲＡ　ＣＩＴＹ

売れ行きが好調な順に書いて欲しかったな

グレースオークスは失礼しました。
ロイヤルガーデンは売り出しになってましたかね？工事はしてるけど。

各物件いろいろ特徴がありますよね。
モデルに行った人、検討中の人、わかりやすく短く解説して下さい。
業者の人は書き込みなしでお願いします。

例えば、先日話しがでた

●パークホームズ桑田町レジデンス　モデル短評

モデルが予約制になっており少し敷居が高い印象。
入ると予約制らしく丁寧に説明してくれるが、価格表には4,000万台もチラホラで、
基本的には庶民には簡単には手が出ない価格設定になっている。

モデルは欧州の高級ホテルを意識したような作りで、シンプルで上品にまとまってる印象。
価格が価格だけに設備は他のマンションではオプションとなっているものが最初からついている。
買える方は買われたらよろしんじゃないでしょうか。

和田の物件は、ＤＭで８割方決まっています。

で、売り出しと同時に完売。

いい商売してますよね。

>>886
ＤＭで８割ですか。すごいですね。私は行ってないので行った方、報告お願います。
さっきの続き

●リビンコートスタイル昭和町　モデル短評

感じが良い営業が丁寧に説明してくれた。60から70平米台が中心で、なんと1,000万台も
数多くある。なんといってもこの物件の売りは｢この立地でこの価格｣ではないだろうか。
長期ローンを組めば、郊外のアパートの家賃すら下回りそうだ。

内装は自らが｢カジュアルマンション｣と詠うように、カジュアルな内装になっており、
キッチンは少し短めだが、ペアガラスになっており間取りも上手にできている。
駅前マンションに懸念される日当たりの問題も、南はパーキング・川となっており問題ない。

3人家族が利便性良い場所に探されてるなら十分お買い得ではないでしょうか。
価格的にも投資物件にもなりそうな気がします。

で、で、でたー
岡山マンコミ名物ＴＨＥ　ＨＡＹＡＳＨＩＢＡＲＡ　ＣＩＴＹ！！（笑）

いつまでに着工するのか期限決めようよ
5年後でも10年後でも20年後でも50年後でもいいからさぁ
それすぎたらボロクソに笑ってあげるから＾＾

笑うほど可笑しくもないだろうに。

>>888

５０年後じゃ、生きてないのでは？あっ、失礼しました。

＞＞８８８　さん

名物になっているのですか？
それもそうでしょう。岡山が誇る林原が、単にマンションを建設するだけではなく、商業施設を複合した壮大な計画です。直ぐにどうこうはできないかと思います。

こういうスケールの大きなことは、じっくり時間をかけてやればいいのですよ。

本当に、何がそんなに可笑しいのかしら？

更年期前で、営業成績も芳しくない
そう責めないで下さい

高層マンションに住みたいヽ(^o^)丿

＞＞８８６さん

通りで、和田の物件は、売出しから完売が早い訳だわ。

ＤＭをもらえなかった一般の人には、不公平ですよね。

だれかアルファをレポートしてくれないかしら
情報が全然ないんですけど

>>896

何のレポートを希望ですか？

具体的に書かないと、わかりませんよ。

サーパス京山が中古物件で売りに出てますが、価格がすごい。

ほとんど新築価格じゃないですか？
５年落ちで、値崩れしないなんて、やっぱ伊島学区は人気ですね。
ＲＧも買った値段より高く売れるみたいだし、マンションは立地ですね。

いくらで売りに出てるんですか？
不動産屋のHPで見れますか？

チラシがポスティングされてましたよ。

詳しいことは住友不動産で。

価格は、売り出し価格ー１０万円です。（←ほぼ売り出し価格ですね）

中古？スレタイ読めないんですか？

中古の分析無しに、新築は買えませんよ。

和田のDMってどうしたら頂けるのでしょうか？

>中古の分析

デベの分析の大間違いですね。

>>903　さん

和田とコンタクトをとればＯＫです。

ＭＲに行くなり、ネットとかで資料請求すれば、あなたにあった物件の時にはＤＭくれます。
アンケートには、幅広く回答することをお勧めします。

＞＞９０４　さん

当然デベの分析もお忘れなく！

でも、中古も必要だと言っているのですよ。
ちょっと難しいけど、前からのスレの繋がりを理解してね。

よく勘違いされる方が多いので言いますと、ネット等で見る｢売出し価格｣と｢売れた価格｣は
大きく異なることが多いです。売出し価格は売主の意向が強く反映されたものにすぎず、
その後売れなければ価格変更を繰り返し、最終的には買主と商談して値引きして売る、という
パターンも非常に多いです。

リーマンショック以降は新築数が大幅に減り、優良な中古は値崩れしにくい傾向
があります。値崩れしにくく高値で取引されているのは、

・グレースタワー
・パークホームズ　シリーズ
・ロイヤルガーデン　シリーズ

立地が良く、ブランドイメージが有り、新築では手が出なかった人が中古でも欲しい
と思える物件が値崩れしにくいようです。

907ですが、↑は中古の話しです。
あと・ライオンズタワー　もそうですね。

死ぬまでそのマンションに住む人は関係ないかもしれませんが、
｢実家がいずれもらえる｣｢またいいマンションが出たら住み替えたい｣｢ローンが厳しくなったら売り抜けたい｣
等ある場合、資産価値が高く値崩れしにくい新築マンションをお勧めします。

サーパス幸町は値崩れしますか？

>>909
正直なんとも言えませんね。新築時は｢土地取得コスト・建設コスト・利益｣で販売価格が決まりますが、
中古物件は完全に人気度だけで価格が決まりますからね。

学区・利便性・デベロッパー・日当たり・管理会社・周辺の雰囲気・新築時の売れ行き等を総合して
判断するしかないと思います。1客の立場で10年後とか、古くなったその物件を自分なら中古でいくらなら
買うかも想像されるとよろしんじゃないでしょうか。

やっぱり、マンションは立地でしょ。

それなりに設計されていれば、大差ないと思います。
でも、ちゃんと作ってないんですよね…

だから、ブランドがモノを言う…

ノンブランドでも、キッチリ作りこんでいる物件もありますけどねぇ…

カイタック不動産が　マンション管理を始めたようです。

厚生町の物件から、管理会社を始めるようですね。

ノウハウがないけど、大丈夫でしょうか？

ダメでしょう・・・

お前が管理したら　だめでしょうね

　いまどき事業始めるのに素人だけ仕事するわけ無いでしょう！

　自分の物差しでしか判断しないようにね　ようく考えてね！！

営業乙！

大変だねぇ・・・

｢子供が小学校入る前には新築マンションを・・｣と考えられる方は多いと思います。
減税や超低金利を利用して、30代で35年ローンを組んで繰り上げ返済を、と考えられる人も
多いかと思います。
繰り上げ返済を前提とした場合は、余裕を持てる返済比率は20％以下ではないかと思います。
｢フラット35Ｓ｣や全期間に渡り大幅な優遇措置がある銀行ローンを使える場合を除き、
金利は2.5％以上で計算された方がよいでしょう。

余裕年収(35年返済　金利2.5％計算　返済比率20％)

借入2,000万　年間返済額857,988　　　 年収429万以上
借入2,500万　年間返済額1,072,476　 　年収537万以上
借入3,000万　年間返済額1,286,976　　年収644万以上

厚生町の物件から管理を始めるわけですか。
対応悪そうですね。
実際管理会社に不具合を電話しても、音沙汰ないとか
ほったらかしとかっていうこと何度も経験あります。
それが心配だね。
実績あるところがいいよね
マンション販売も１０棟ぐらいしか経験ないみたいだし。

ただし、同じ返済率20％計算でも400万と600万の年収では、ローン以外に手元に残る金額が
かなり違うので余裕度はかなり違ってきます。(当たり前ですが)

ちなみに2,500万借入(35年返済)で、1.5％の金利が2.5％に１％上がると
月12,000円以上支払いが高くなります。そして35年で500万以上も多く支払うことになります。

物件金額も大事ですが、優良なローンが使えるかどうかも大きなポイントです。
3年固定とかでも良いですが、その後の金利はどうなるのかをよく確認しましょう。

低価格マンションは大変なんですね。
　　お察しいたします。

　　ざまーみろ

　>>917 おめー”営業乙！”しかしらないのか　もっとべんきょうせいよ。

　　　　　ほんまにひとつおぼえやなーーー　　　あーーーかわいそ！！

30歳500万の人結局どこに決めたのかなぁ。

はい、私です。
それがまだ決まってないんですよ・・・。

売れ残って叩き売りするようなカスを
つかまない様にネ

そうですね。
しっかり見極めたいと思います。

ポレスター西古松が公開されてましたね。

>>924
30歳500万さん、こんにちわ。
ポレスター西古松ですね、さすが情報早いですね。
私はこの物件はかなり売れるのではないかと思っています。
というのも、高性能マンションしか使えない｢フラット35Ｓ｣が使えます。
現在売り出し物件で使えるのは、高級マンション｢パークホームズ桑田町レジデンス｣しかありません。
つまりその他のマンションより性能が良いということです。

価格帯は不明ですが2,000～2,500万前後で出してくるようであれば、
道を挟んですぐ人気の大元小なこともありますし、子育てに世代にもかなりの支持を集めそうです。

リビンウコートプライム厚生町もフラット３５Sが適用されますよ。

ただ、自分で書類を作成して申請しないとダメですが・・・

お詳しいですこと

>>928
HPには「フラット35登録マンション」としか書かかれてなくて、
「S」適用予定かはわかんなかった。。

自分で申請？？普通は業者が申請するだろ。性能表示の資料いるし、
そもそも普通は申請手数料取ってるんじゃないのか？