岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？パート２

サーパス評判悪いですね。
どこのマンションが買いですか？
立地や価格は別にして是非教えて下さい。

>>861
どこが買いですか？って大雑把に聞かれても難しいですね。
年齢と年収はどれくらいでしょうか？それにもよりますけど。

３０歳、５００万です。

>>863
30歳でしたら長期ローンは組めますね。
500万でしたら個人的にはローンは2000前後が妥当だと思います。
2000万借入　２％計算　月々約66,000円
それにモロモロ入れて月々86,000ぐらいになるのではなると思います。
(別途に固定資産税やローン減税有り

30歳ですから自己資金200万ぐらいでしょうか？でしたらトータル2,200万前後の予算となります。
新築で市内となると、昭和町の物件か野田の物件が当てはまるのではないでしょうか。

今なかなか売れないからどこも大変だね
あの中のひと箱をウン千万で買うんだよね
賃貸も過剰気味だし、消耗品だし、本当は買わないほうがいいんだろうね
新古物件も結構ある
一生賃貸で過ごせればいいけど、いっそのことテント生活か、キャンピングカー生活でもしてみたい
現実逃避ですが・・・

>>863
良質な中古物件を買う手もありますよ

ゆっくり考えたらいい

リビンコートスタイル昭和町はどうでしょうか？

駅近で、高品質、低価格と３拍子揃っています。
また、平面平置き駐車場は、コスト面で有利ですよ。

ただ、学区に問題があるかも？
公立じゃなきゃ、問題ないですが、どうでしょう？

営業乙！

学区が悪いといっているけど、学区はデベの責任じゃないからね。

でも、立地条件に学区はストライクな人がたくさんいます。
そこに、建設したのも、デベの責任なのだから、学区のせいにしないで欲しいな。

30才　500万の人、質問に答えたけどリアクション無しですね。
あなたは今ある物件で気になってるのはどこなのでしょうか？

すいません。３０歳５００万です。
倉敷エリアで探していましたが、なかなかなので岡山も視野に探しています。
パークホームズ桑田町が気にはなりますが。。。

中古物件も考えてはいますが、
なかなか決めれないのが現状です。

>>870
30歳500万さんこんばんわ。
パークホームズ桑田町ですか、平均3,500万ぐらいの高級マンションですね。
残念ながらかなりの自己資金を持ってる場合は別として、
年収500万での支払いは極めて困難かと思われます。

1割の自己資金を投入してもモロモロで約10万から15万ぐらいの支払いになります。
あと100万程年収があれば手が届く物件ではないでしょうか。

親からの援助が出ます。
同じ３５００万出すなら、サーパス幸町より、パークホームズ桑田町かなと思います。

でも理想は倉敷なので・・・。

親からの援助ですか。うらやましい限りです。
予算的にいけるのであれば、桑田町がよろしいのではないでしょうか。

子育て世代で桑田町のような3,000万を超える富裕層向け高級マンションを買えるのは
一握りではないでしょうか。尚、30歳で単独600万以上は勤労者全体の5％以下では
なかったかと思います。

つまり、そういうレベルの住環境に住めるということです。

>>872
ちなみに親からの援助であれば、いろいろな税制優遇処置が使えますよ。
例えば｢相続時精算課税制度｣です。

最近は以前に比べると新築も増えてきましたし、不景気が長引いてそろそろローン
がきつくなっての売り物件も多く出てくる予感がします。

低金利ですし、買える人は買い時なのではなかろうかと思います。

一挙に立てても、売れ行きが悪いと大変じゃないでしょうか。

以前は今は年収は低くても、年功序列や実績によって収入が上がっていく上司等を
一つのモデルとして思い切った物件を買うことは珍しくありませんでした。

しかし一向に年収が上がらず、そのモデルが怪しくなってきた現在、新築マンション
の価格帯もそれに合わせるかのようなローコストマンションの割合が増えてきたようです。

一方、三井やライオンズのようなハイグレード物件も実はそれなりには売れています。
桑田町もあと数戸ではなかったでしょうか。

中流階級が減少しているため、マンションも物件による価格帯の差が大きくなったように
思います。

どうせ買うなら、やっぱり三井、大京がいいですよね。
憧れもありますが。
桑田町の次は当分先なんでしょうねぇ。

マンション有識者の方ありがとうございました。
30歳500万の方、おわかりいただけましたでしょうか。
はい、次の方どうぞ。

岡山県　新築マンション　一覧　11／20現在

●昭和住宅
　　　　リベール岡山駅WEST

●三井不動産レジデンシャル
　　　　パークホームズ桑田町レジデンス

●穴吹工務店
　　　　サーパス倉敷幸町

●穴吹興産　
　　　　アルファスマート野田
　　　　アルファスマート庭瀬駅前
　　　　アルファステイツ問屋町
　　　　アルファステイツ高屋
　　　　アルファライフ倉敷駅西

●カイタック
　　　　リビンコートスタイル昭和町
　　　　リビンコートプライム厚生町
　　　　リビンコートプライム問屋町

抜けてますよ

●両備不動産
　　　グレースオークス岡山
　　　http://www.rrr.gr.jp/mansion/g-oaks/index.html

●和田コーポレーション
　　　ロイヤルガーデン大供弐番館

●林原
　　　ＴＨＥ　ＨＡＹＡＳＨＩＢＡＲＡ　ＣＩＴＹ

売れ行きが好調な順に書いて欲しかったな

グレースオークスは失礼しました。
ロイヤルガーデンは売り出しになってましたかね？工事はしてるけど。

各物件いろいろ特徴がありますよね。
モデルに行った人、検討中の人、わかりやすく短く解説して下さい。
業者の人は書き込みなしでお願いします。

例えば、先日話しがでた

●パークホームズ桑田町レジデンス　モデル短評

モデルが予約制になっており少し敷居が高い印象。
入ると予約制らしく丁寧に説明してくれるが、価格表には4,000万台もチラホラで、
基本的には庶民には簡単には手が出ない価格設定になっている。

モデルは欧州の高級ホテルを意識したような作りで、シンプルで上品にまとまってる印象。
価格が価格だけに設備は他のマンションではオプションとなっているものが最初からついている。
買える方は買われたらよろしんじゃないでしょうか。

和田の物件は、ＤＭで８割方決まっています。

で、売り出しと同時に完売。

いい商売してますよね。

>>886
ＤＭで８割ですか。すごいですね。私は行ってないので行った方、報告お願います。
さっきの続き

●リビンコートスタイル昭和町　モデル短評

感じが良い営業が丁寧に説明してくれた。60から70平米台が中心で、なんと1,000万台も
数多くある。なんといってもこの物件の売りは｢この立地でこの価格｣ではないだろうか。
長期ローンを組めば、郊外のアパートの家賃すら下回りそうだ。

内装は自らが｢カジュアルマンション｣と詠うように、カジュアルな内装になっており、
キッチンは少し短めだが、ペアガラスになっており間取りも上手にできている。
駅前マンションに懸念される日当たりの問題も、南はパーキング・川となっており問題ない。

3人家族が利便性良い場所に探されてるなら十分お買い得ではないでしょうか。
価格的にも投資物件にもなりそうな気がします。

で、で、でたー
岡山マンコミ名物ＴＨＥ　ＨＡＹＡＳＨＩＢＡＲＡ　ＣＩＴＹ！！（笑）

いつまでに着工するのか期限決めようよ
5年後でも10年後でも20年後でも50年後でもいいからさぁ
それすぎたらボロクソに笑ってあげるから＾＾

笑うほど可笑しくもないだろうに。

>>888

５０年後じゃ、生きてないのでは？あっ、失礼しました。

＞＞８８８　さん

名物になっているのですか？
それもそうでしょう。岡山が誇る林原が、単にマンションを建設するだけではなく、商業施設を複合した壮大な計画です。直ぐにどうこうはできないかと思います。

こういうスケールの大きなことは、じっくり時間をかけてやればいいのですよ。

本当に、何がそんなに可笑しいのかしら？

更年期前で、営業成績も芳しくない
そう責めないで下さい

高層マンションに住みたいヽ(^o^)丿

＞＞８８６さん

通りで、和田の物件は、売出しから完売が早い訳だわ。

ＤＭをもらえなかった一般の人には、不公平ですよね。

だれかアルファをレポートしてくれないかしら
情報が全然ないんですけど

>>896

何のレポートを希望ですか？

具体的に書かないと、わかりませんよ。

サーパス京山が中古物件で売りに出てますが、価格がすごい。

ほとんど新築価格じゃないですか？
５年落ちで、値崩れしないなんて、やっぱ伊島学区は人気ですね。
ＲＧも買った値段より高く売れるみたいだし、マンションは立地ですね。

いくらで売りに出てるんですか？
不動産屋のHPで見れますか？

チラシがポスティングされてましたよ。

詳しいことは住友不動産で。

価格は、売り出し価格ー１０万円です。（←ほぼ売り出し価格ですね）

中古？スレタイ読めないんですか？

中古の分析無しに、新築は買えませんよ。

和田のDMってどうしたら頂けるのでしょうか？

>中古の分析

デベの分析の大間違いですね。

>>903　さん

和田とコンタクトをとればＯＫです。

ＭＲに行くなり、ネットとかで資料請求すれば、あなたにあった物件の時にはＤＭくれます。
アンケートには、幅広く回答することをお勧めします。

＞＞９０４　さん

当然デベの分析もお忘れなく！

でも、中古も必要だと言っているのですよ。
ちょっと難しいけど、前からのスレの繋がりを理解してね。

よく勘違いされる方が多いので言いますと、ネット等で見る｢売出し価格｣と｢売れた価格｣は
大きく異なることが多いです。売出し価格は売主の意向が強く反映されたものにすぎず、
その後売れなければ価格変更を繰り返し、最終的には買主と商談して値引きして売る、という
パターンも非常に多いです。

リーマンショック以降は新築数が大幅に減り、優良な中古は値崩れしにくい傾向
があります。値崩れしにくく高値で取引されているのは、

・グレースタワー
・パークホームズ　シリーズ
・ロイヤルガーデン　シリーズ

立地が良く、ブランドイメージが有り、新築では手が出なかった人が中古でも欲しい
と思える物件が値崩れしにくいようです。

907ですが、↑は中古の話しです。
あと・ライオンズタワー　もそうですね。

死ぬまでそのマンションに住む人は関係ないかもしれませんが、
｢実家がいずれもらえる｣｢またいいマンションが出たら住み替えたい｣｢ローンが厳しくなったら売り抜けたい｣
等ある場合、資産価値が高く値崩れしにくい新築マンションをお勧めします。

サーパス幸町は値崩れしますか？

>>909
正直なんとも言えませんね。新築時は｢土地取得コスト・建設コスト・利益｣で販売価格が決まりますが、
中古物件は完全に人気度だけで価格が決まりますからね。

学区・利便性・デベロッパー・日当たり・管理会社・周辺の雰囲気・新築時の売れ行き等を総合して
判断するしかないと思います。1客の立場で10年後とか、古くなったその物件を自分なら中古でいくらなら
買うかも想像されるとよろしんじゃないでしょうか。

やっぱり、マンションは立地でしょ。

それなりに設計されていれば、大差ないと思います。
でも、ちゃんと作ってないんですよね…

だから、ブランドがモノを言う…

ノンブランドでも、キッチリ作りこんでいる物件もありますけどねぇ…

カイタック不動産が　マンション管理を始めたようです。

厚生町の物件から、管理会社を始めるようですね。

ノウハウがないけど、大丈夫でしょうか？

ダメでしょう・・・

お前が管理したら　だめでしょうね

　いまどき事業始めるのに素人だけ仕事するわけ無いでしょう！

　自分の物差しでしか判断しないようにね　ようく考えてね！！

営業乙！

大変だねぇ・・・

｢子供が小学校入る前には新築マンションを・・｣と考えられる方は多いと思います。
減税や超低金利を利用して、30代で35年ローンを組んで繰り上げ返済を、と考えられる人も
多いかと思います。
繰り上げ返済を前提とした場合は、余裕を持てる返済比率は20％以下ではないかと思います。
｢フラット35Ｓ｣や全期間に渡り大幅な優遇措置がある銀行ローンを使える場合を除き、
金利は2.5％以上で計算された方がよいでしょう。

余裕年収(35年返済　金利2.5％計算　返済比率20％)

借入2,000万　年間返済額857,988　　　 年収429万以上
借入2,500万　年間返済額1,072,476　 　年収537万以上
借入3,000万　年間返済額1,286,976　　年収644万以上

厚生町の物件から管理を始めるわけですか。
対応悪そうですね。
実際管理会社に不具合を電話しても、音沙汰ないとか
ほったらかしとかっていうこと何度も経験あります。
それが心配だね。
実績あるところがいいよね
マンション販売も１０棟ぐらいしか経験ないみたいだし。

ただし、同じ返済率20％計算でも400万と600万の年収では、ローン以外に手元に残る金額が
かなり違うので余裕度はかなり違ってきます。(当たり前ですが)

ちなみに2,500万借入(35年返済)で、1.5％の金利が2.5％に１％上がると
月12,000円以上支払いが高くなります。そして35年で500万以上も多く支払うことになります。

物件金額も大事ですが、優良なローンが使えるかどうかも大きなポイントです。
3年固定とかでも良いですが、その後の金利はどうなるのかをよく確認しましょう。

低価格マンションは大変なんですね。
　　お察しいたします。

　　ざまーみろ

　>>917 おめー”営業乙！”しかしらないのか　もっとべんきょうせいよ。

　　　　　ほんまにひとつおぼえやなーーー　　　あーーーかわいそ！！

30歳500万の人結局どこに決めたのかなぁ。

はい、私です。
それがまだ決まってないんですよ・・・。

売れ残って叩き売りするようなカスを
つかまない様にネ

そうですね。
しっかり見極めたいと思います。

ポレスター西古松が公開されてましたね。

>>924
30歳500万さん、こんにちわ。
ポレスター西古松ですね、さすが情報早いですね。
私はこの物件はかなり売れるのではないかと思っています。
というのも、高性能マンションしか使えない｢フラット35Ｓ｣が使えます。
現在売り出し物件で使えるのは、高級マンション｢パークホームズ桑田町レジデンス｣しかありません。
つまりその他のマンションより性能が良いということです。

価格帯は不明ですが2,000～2,500万前後で出してくるようであれば、
道を挟んですぐ人気の大元小なこともありますし、子育てに世代にもかなりの支持を集めそうです。

リビンウコートプライム厚生町もフラット３５Sが適用されますよ。

ただ、自分で書類を作成して申請しないとダメですが・・・

お詳しいですこと

>>928
HPには「フラット35登録マンション」としか書かかれてなくて、
「S」適用予定かはわかんなかった。。

自分で申請？？普通は業者が申請するだろ。性能表示の資料いるし、
そもそも普通は申請手数料取ってるんじゃないのか？

自分で申請すれば手数料は掛かりません。

業者にお願いすれば、そりゃ取られるでしょ。

私は、以前購入した時、フラット３５Sの申請は業者に全てやってもらいましたよ。

もちろん、手数料はロハでした。

>>930　>>931

今時、手数料を取るデベがあるの？

自問自答してどうする？

君らが今すぐマンション買わなきゃいけなかったとしたら
どこ買う？？？？？？

煽っても　今は買い控え

京山中学校区　or　駅近

人気学区のランキングベスト３教えて下さい。

①中央小学校
②伊島小学校
③大元小学校

不人気学区のベスト３は？

住んでる人に失礼だから、ここには書けません・・・

今は買い控えの人に質問です。
・史上空前の低金利(フラット35Ｓで当初10年1.15％)※一部の物件
・住宅エコポイント※一部の物件
・住宅ローン減税(年々縮小)

買い控えの理由を教えてください。

不人気学区も教えて下さいよ。。。

>>942 さん

先行き不透明で、リストラ、賃金カットなど、リスクが大きいからです。

不人気学区

１．石井中（童話地区）　
１．岡輝中（暴力団の枝が乱立）
３．桑田中（中四国最大組織の本部が近隣）

あ～ぁ、書いちゃった・・・

知～らないっと。

総合的な評価でいくと、学区も良く、便利も良く、子育てしやすいのはどこですか？
大元ですか？

何をもって総合的に評価するか難しいけど、大元周辺は車に乗るのが
苦じゃなければ大変住みやすい。開発で道は広くて奥様でも運転しやすいし、
｢赤ちゃんホンポ・トイザラス・西松屋｣にも行きやすい。
飲食店・スーパー等ロードサイト店舗も充実してるので何かと便利。

徒歩で何でもという人は岡山駅周辺の中央小学校区が良いのでは。

中央小学校区は意外と不便ですよ。

やっぱり、買い物は郊外へ出かけてます。

>>949
中央小学校区は広いですしね。近くにスーパーがないところだとそうかも。
私は違う学区なのですが、中央小学校の雰囲気はどうですか？

結局何を妥協するか･･･かもしれないですね
人口も減少していくし、賃貸も空きがたくさんあるし、分譲賃貸の将来的見通しも良いとは言えないと思う
自分の城を持ちたい人はともかく、
いいつくりの中古をリフォームして住むのが一番利口だと思います･･･
でも金利も上がるだろうし今が買いなのかな･･･よくわかんないけど。

欲しいと思った物件が、購入可能の時が買い時です。

迷ったら、見送るのがベター。

>>951
なんか暗いな・・

消費税が上がる前に買いましょう。

マンション買う際、｢私は子供いないから学区関係ない｣と言う人結構いらっしゃいますよね。
確かに買う際は関係ありませんが、売る時はかなり苦労しますよ。

中古マンション購入層は｢子育て世代｣が多いのです。中古にとって学区は最重要と言えます。

岡山県新築マンション一覧　12／01現在 　(物件サイト参照)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　入居時期　　　　　　　今回販売戸数　　　残物件価格帯
●昭和住宅
　　　　リベール岡山駅WEST 2011年5月下旬　　　　　　16戸 　　　　　2,170～3,310万

●三井不動産レジデンシャル
　　　　パークホームズ桑田町レジデンス 　　 2012年1月中旬　　　　　　7戸 3,030～3,890万

●穴吹工務店
　　　　サーパス倉敷幸町 　　　　　　　　　 2011年6月下旬　　　　　　14戸 2,290～3,520万

●穴吹興産　
　　　　アルファスマート野田 　　　　　　　 2011年2月下旬　　　　　　25戸　　　　　 1,790～2,390万
　　　　アルファスマート庭瀬駅前 2011年8月下旬　　　　　　未定 　 1,900～2,490万
　　　　アルファステイツ問屋町 　　　　　　 2011年4月下旬　　　　　　9戸 2,320～2,840万
　　　　アルファステイツ高屋 　　　　　　　 2011年6月中旬　　　　　　38戸　　　　　 1,830～2,530万
　　　　アルファライフ倉敷駅西 　　　　　　 2011年5月下旬　　　　　 20戸　　　　　 1,590～1,999万

●カイタック
　　　　リビンコートスタイル昭和町 　　　 2011年3月　　　　　　 15戸　　　　　 1,780～2,440万
　　　　リビンコートプライム厚生町 　　　 2012年3月　　　　　　　 52戸　　　　　 2,400～3,890万
　　　　リビンコートプライム問屋町　　　　　即入居可　　　　　　　　 5戸　　　　　　2,610～2,730万

マリモの物件は？

＞＞９５５　さん

確かに、そうですよね。

そうなると、やっぱり京山学区がいいですね。
結果も出ているようですしね。

ただ、タマ数が少ない（市場原理ですかね？）のと価格が高過ぎて私には買えませんが・・・

ポレスター西古松はまだ販売していないようです。

>>958
残念ながら京山学区の新築は現在ありませんね。このエリアも人気がありますよね。
私は｢岡山駅から近い｣｢学区が良い｣｢マンショングレードがハイクラス｣をポイントに
新築マンションを買いました。