パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

説明会のアンケートでも広域検討層が50%越えてたし京王新線の不便さ知らない層が現地も見ずに買っちゃうだろうな。

JR山手線ホームから京王新線ホームまで10分掛かったわ。

今現調しに向かってるけど京王新線ホームで10分位待たされたわ。電車来ても新宿止まりや回送が多くてストレス貯まる。

駅南口への緑道アプローチに関しては、そもそも南口が地上階からB3Fまで全て階段しか使えず普段使いは出来そうにない。連絡通路も長い。辛い。
オペラシティ側はエスカレーター完備なので実際住んでからはこちらを利用することになるだろう。駅ホームからサブエントランスまで6分くらい。

ブロガーがこぞって緑道側煩くないと書いてますが、緑道側も車の音は普通にしました。高速側の本物件コンクリが既に黒ずんでいたのが印象的。排ガスの影響は確実にあるでしょうね。

初台は新宿に近いのはもちろんなんだけど、山手通りが意外なポイントなんですよね。ここからバスで渋谷に気楽にアクセスできるのがいい。あと海外出張が多い人は、定額タクシー6000円払えば初台から山手通り経由で首都高乗って20分で羽田空港アクセス可能だから、帰国時は本当に楽。

なんだか抽選倍率を減らそうと色々不安を煽っていらっしゃいますが、初台の交通の不便さや高速の影響はわかりきって購入される方が多いと思いますよ。なんたって直近では稀に見る魅力的な価格ですから！安いのには安いなりにネガポイントはあるのは当たり前。※安いと錯覚してしまいそうですが、他が高すぎるだけでここが適正価格だと私は思いますが。

ここから徒歩数分のブランズさんは、高速に加え、鉄道の騒音があるにもかかわらず坪550から580という値付けで大失敗している教訓でしょう。

>>388 名無しさん

事実を書き連ねているまでですよ。ブランズは小田急参宮橋至近なのでここより立地は良いと思います。小田急・JRの接続はとても便利ですし、新宿西口再開発で動線がさらに洗練されますからね。さらにブランズは2L以上は全住戸全熱交換なので騒音問題もここよりありません。

>>376 匿名さん
マンマニが大手デベに忖度してるっていう根拠を示せる？根拠のないただの言いがかり？

高いなと退散するつもりだったけど、倍率下げようと必死なネガがいるので気になって見直してみた。新宿止まりの参宮橋と違って初台は全て都営線直通なのね。南口はホームまでエレベーターあり。目の前の緑道は計画では児童遊園なるようなのでファミリーには良いけど、樹木が残るのかが不安要素。低層階が安いのはリスク込みだね。

>>391 マンション検討中さん

維持費次第ですが、全熱付きの3Lは買いだと思いますよ。
新宿線直通といっても都内主要駅には乗り換え必須ですかね。新宿で数分停車することも多いです。

>>388
逆に抽選倍率上げようとフォロー入れる貴方は何者なんですかね？現時点で利害関係者といえば売主と地権者位ですよね。

今の市況なら普通の価格でしょ。
全然高くはないと思うけど。願わくばもう少し間取りが良ければなと。
三井のブランド力と仕様の高さ、規模感と価格なら妥当かと。狙うなら角部屋一択かな、自分なら。

388ですが、購入検討者です。倍率をあげるほどの事は言ってないのですがww 私はたかが京王線の初台という立地に悩んで決めかねています。安いだけ立地の魅力や利便性という点で劣るので

しかも倍率あげたところで、売主はなんの利益もありません。販売戸数は変わらないわけで1部屋1組しか買えないわけなので。よく考えてから発言しましょ。

>>395 名無しさん
利益ありますよ。利益無かったら物件HPにデカデカと平均倍率載せませんよね。よく考えて発言しましょうね。

排ガスの件ですが、今の建物の状態ならもともとの素材の色じゃないですか？自分は周辺の建物を確認したところ、洗濯物は干してますし、外壁の色も変わらなかったので安心してます。

ぶっ笑　HPに載ってるから利益があるってやばい、、、。具体的にどういう利益があるか教えていただけますか？

>>397 マンション検討中さん

素材の色だとしたら余計不安です。他の建設現場見たら分かりますが、現場打ちコンクリでももっと綺麗な色ですし、吸排気や配管用スリーブの仕上げももっとちゃんとしてます。現場の状況や恵比寿での一件もあり西松の施工品質には疑問がありますね。

高倍率が掲載されることで、買い手は早期悠長に次の期で申し込もうという考えではいられなくなり、前倒しで購入判断を迫られることになる。結果として物件売却が早期に進む。物件売却が早期になればなるほど、デベとしては在庫を抱えるリスクが減少するし、次の物件に社員のリソースを割くことができるし、賃貸しているモデルルームの早期撤収ができれば賃料人件費も削減できるから、大きな利益につながるよね。

その上からタイル貼るでしょうし色が黒ずんでるからやばいとか無理がありすぎ。他のマンション見ても黒ずんでないし。そもそもコンクリート部分は作業で汚れるから。確かに西松なのは懸念ではあるがな

>>401 マンション検討中さん

なんで黒ずみが出来るかご存じですか？
現場打ちで余計な水分含んじゃうと黒くなるんです。
余計な水分を含むと必要な強度が確保できなくなったりします。

排ガスによる施工後の黒ずみの方がまだマシです。

建設中に雨が降って水分含むことなんて他の建物にも言えますがなぜこの物件に対してそのようなネガコメントを書き込むのですか？つまり崩壊の恐れがあるという理解でよろしいのでしょうか？

ちなみに、私は緑道隣接で下層階は害虫問題を心配しておりますがどう思われますか？

>>389 匿名さん
教えていただきありがとうございます！
早速、見に行きます。

>>390 検討板ユーザーさん
忖度してるかどうかは本人に聞かないとわからないけど、
好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向にあると思う。
例えば、屋外駐車場で雨に濡れるかどうかで、
初台はさらっと流してるけど、大塚はぼろくそ叩いてたね。
文章読み比べるとわかると思うよ。

西松建設は例の件で懸念。

さすがに報道された中で施工している物件な訳だからには体制を見直して、より一層精進してしているだろう。三井もばかじゃないから管理は徹底するはず。

>>390 検討板ユーザーさん

まあ、顔バレして仕事してる人だから、多かれ少なかれ大手とは今後も良好な関係を維持したいという心理は働くでしょうね。
ホントに痛いところばかりを言ってたらモデルルームに行きにくくなるでしょうし。

>>407 マンション検討中さん

私もそう思ってたんだけどね。建築中の駆体見て不安になっちゃいました。スーゼネやマエケン、三井住友より二段は落ちる印象。

>>408 マンション検討中さん
逆によく出禁にならないなと思う
買う気もない人間に好き勝手言われたらたまらないだろうが、
デべもうまく利用したいとは思ってるだろうね

よくも個人でここまで影響力つけたよな。ひろゆきのマンション版かよw

>>409 匿名さん

だから安いのかな？なぜ駅2分でパークホームズでこここまで安いのかが気になる。相場で見ると500以上からでもいけたはず。

>>405 匿名さん

390です。このコメント376さんですか？
いや、自分もマンマニの評価基準がいつも適切とは思わないし、好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向があるという指摘には100％同意します。でも、それと大手に忖度してるかは別問題だと思うんですよね。ブランズシティ調布の記事はすごかったし、最近だとレジェイド筑波の高評価に比べてプラウド筑波の評価はかなり厳しい。もちろん、大手と対立し過ぎないように注意してるでしょうけど、忖度とは全然違うかと。

マンションのエントランスが素敵すぎる。

>>405 匿名さん

あとはあれかな、マンマニさんはプラウド東池袋ステアリ購入されたらしいから、近隣の大塚は辛めに叩いたのかもね。もしくは本人もブログで書いてるけど、直近で見た物件と比較した時に大塚が酷かったから悪目立ちしたってのも多いにあるかも。

>>414 匿名さん

同意

>>412 マンション検討中さん

この物件ではモデルルームを用意しないそうですから、それだけでも数億円は浮いてその分目に優しい価格に出来たと私は考えています。素人目線ですが。業界詳しい方のご意見も伺ってみたいです。

確かに。どうせオプションだらけで過剰な装飾に金かけるくらいだったらVRにしてその分安くした方がお互いいいよね。

あと、皆さんが気にされている中住戸の3種換気についてですが、気密性が高い住戸には3種換気が良いという記事を目にしました。それが本当であれば、わざわざ設置、維持コストの高い一種換気じゃなく3種を中住戸にもってきたのは理にかなってるなと思ったんですが、実際のところどうなんでしょう。建築詳しい方のご意見伺いたいです！

>>419 匿名さん

維持コストなんて吸気ファン増えるくらいだから変わらんよ。高速脇の高級物件は大概一種換気。理由は以下の通り。①三種換気は吸気ファンが付いていないので目の粗いフィルターしか使えず汚れた空気が入りやすい②天井裏ダクトを介さず直接壁に穴を開けるから騒音がダイレクトに入ってくる。ここは角が全熱交換式の一種換気、即ち騒音や空気汚染が懸念される立地にも関わらず中住戸は三種換気を採用してることに問題がある。

そんなもの使わないと健康に害を及ぼすような場所に住むなっつつ話だ。

フィルターでPMは減らせても窒素酸化物は減らないからよ？　笑。

>>420 匿名さん

中住戸は気密性が高いからあえて3種換気にしているのでは？ということがだったんですけど。一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから。詳しい方いたらご意見お願いします！

>>403 マンション検討中さん
私はこの付近をランニングしていますし住んでいるのですが、色々な虫が飛び交っています。これだけ豊かな緑があるので自然なことです。害虫に関してですが、例えば蛾(が)を例にすると当たり前にいます。光がある方向に飛んでいくことを考えると、風除室まで入り込むことは想定内です。それくらい自然豊かな環境なんです。一度でいいので、2-3時間緑道をうろうろしてみてください。言ってる意味がわかります。ちなみに夏は蝉の歌声が響き渡ります。

甲州街道沿いに住んでる組はごぞってAに行く気がする。慣れって怖いですよね。営業さんが回数をばらけさせてくれれば抽選回避になるのかな。そこが一番気になる。

気密性高いからこそ吸気・排気のバランスが取れる一種換気がベストなんだよ。気密性高い住宅で排気のみ機械式だとどうしても室内が負圧になる。すると扉が開きづらくなったりレンジフードファン等から空気が逆流して異音がしたりする。そもそもT2～T4サッシが気密性低いはずがないだろ。あと気密性低い住宅こそ1種換気なんて不要だよ。空気駄々漏れなんだから。少しは勉強しろ。

>>425 匿名さん

ここの角は甲州街道沿いで空気悪いから一種で全熱交換器つけてるんでしょ。気密性が低いから一種にしてるとは言ってない。攻撃的なコメントする時は気をつけて下さい。

>>426 匿名さん

まずは教えて貰ってありがとう位言ったら？

>一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから
どう見ても窓多いから気密性低いって言ってるよね。

それと甲州街道・山手通り・首都高至近のトリプルパンチで空気悪いのは角住戸も中住戸もわらんよね？まさか中住戸は
南面にしか開口部無いから空気がきれいなんて言わないよね？東西にある角住戸の窓面まで排ガス来て南面にだけ来ないなんてことあり得ないよね？

商談の予約とれません。一瞬で埋まったようだ

私も時既に遅しでした。これ逃すと7月下旬の第一期登録に参加できないのでしょうかね。それともただの先行案内会で、順次開催されるんですかね？

平均＠520くらいでも余裕で捌けると思うけどな。戸数も少ないし。安くすると投資家参戦で買えないのですよ。。。