ネバーランドシエル箕面ロワイヤル

650 ネバーランドとつくマンションに同じ内容をたくさんレスしてるけど、なんなの？？何が物件比較中なわけ？？

現地モデルルームを見に行きましたが、高層階からの眺望は感激ものでした。これぞ箕面といった物件ですね。この板のコメントを見ていたので、すごい坂道を予想していましたが、少し拍子抜けでした。北摂の高級住宅地の中にはもっとすごい坂いくらでもありますから。あの環境、眺望から考えれば、坂は気にならなかったです。ありふれたマンションには満足できない人向けですね。デベのことが話題になっていますが、完成済み物件ですのであまり気にしてないです。

そんなのんきなこと言っていてはだめですよ
建物完成後８カ月しか経っていないので
エスコンから大豊建設への工事代金手形は決済されているか確認しといたほうが良いですよ
手形をジャンプしている可能性もありますよ
マンションの支払は普通完成時に８割支払いですので

手形が不渡りになったら建物は差し押さえになりますよ
来週からの動きは注意深く私たちと見守りましょう

建物代金と諸費用はすべて払込んで、現在居住中ですが
登記済証書は頂いていません。まだ手続き中なのでしょう。
こんな場合は何か保全措置を講ずる必要があるのでしょうか？
債権者の差し押さえの可能性は？
休み明けにエスコンに電話して確かめます。

法務局へ行かれてご自分で確かめられることをお勧めします
登記は早いもの勝ちです
内容を拝見する限り、売れ残りを購入されたのですね
資金繰りの厳しいデベは売れ残りを担保に融資を受ける場合があります
エスコンさんに電話する時間があったら、朝一で法務局にいくことです

登記は委託した司法書士に確認するほうが良いと思います。
また手形ジャンプで物件差押えられたとしてもそれは未契約物件だけであって
入居済み物件については影響なし、契約済み物件は入居に時間を要すだけで大きな問題はないと思います。

今住んでいる方やこれから住む方は売主負担の管理費や管理会社に神経を使った方がいいですよ。最終的に住人が負担なんて最悪ですからね。

いろいろ親切なアドバイスありがとうございます。
希望に胸ふくらまして入居したのですが、突然このようなことになり
眠れない夜を過ごしています。
悔しくて、断腸の思いです。
エスコンさんはユーザーのことにもっと気遣いしてください。

先○週号のマンションズによれば９７戸中１９戸が売れ残り。
来場者に『茶のしずく』プレゼント実施中。
で、この物件、先行きに不安があるようですが・・・。

658さん、お気持ちは理解できなくはないですが、悲観的になりすぎることもないのではと思いますよ。
私自身も契約済で残金の決済も終了していますから、多少の不安もなくはないのですが。

この掲示板には入居済、契約済の方々といった、利害を一致するもののみが書き込んでいるわけではありませんからね。一見、同情するような文面でありながら不安を煽ったり、風評被害を引起そうとしているようなものが散見されます。これらに一喜一憂する必要はありません。

よく引用されている販売状況のサイトなども、実際には更新がなされていないということを確認もせず（あるいはそれを知っていて）引用しています。なぜならば、私は購入してほぼ一ヶ月が経過しておりますが、それ以前から本日に至るまで未販売の戸数が変わっておりません。

また、今後大幅な値引きがなされてマンションの価値が下がるとか、大幅な値下げがなされたら購入したいなどといった文面も気にする必要はありません。ADRの手続きがとられたということはある意味で銀行管理下にて会社の再建を図るということと同意味です。ですから今までは、エスコンの自由裁量で値付できたものが出来なくなることになります。言い換えますと、値引きによる売り急ぎが出来なくなってしまったわけです。そんなことで、マンションの価値が下がるということは無いと思います。

↑ 660　「ADRの手続きがとられたということはある意味で銀行管理下にて会社の再建を図るということと同意味です。」

って、したり顔でウソをいってはいけません。銀行は当事者（債権者）です。第3者の仲裁手続きそのものを受け入れない可能性もあるし、受け入れたとしても仲裁不調に終わったら、一瞬でアウトです。

そもそもデベなんて、自己資本比率が低く、金を調達してナンボの商売。社債をデフォルトした会社なんてどうあがいても再建不能。

そうですね
どうせ、ゼネコンに金払ってないだろから
アフターは受けられないだろな
その分値引きするのが当たり前だろ

http://www.turnaround.jp/adr/pdf/guidebook.pdf
ADRについて非常に丁寧に説明されてますので、ご参考下さい。

従前の法的整理では事業の継続が困難になってしまうので、
取引企業への支払い、顧客へのサービスなど、事業を継続的に
行うことが出来るような状況を維持しつつ、銀行への返済も
計画的に行っていくための新しい方法、てな感じですかね。
（素人感覚なので、細かな突っ込みは合容赦下さい。）

金融機関の知り合いによると、貸し手である金融機関の資金がショート
していなければ、下手に叩き潰して返済額を減らしてまで回収しても
損しかしないので、実行可能性が十分に見込まれる再建計画が立てられて
いるであれば、要請に応じてくれるんじゃないかとのことでした。

エスコンさんで問題となるのは、やはり社債でしょう。
社債に関しては周知の事実ですから、再建計画にも、当然、
織り込まれていると思われますので、何がしかの策を講じている
のかもしれませんが、一番の不安要素ですね。

いずれにしましても、ADRが首尾よく進展すれば、資金を事業運営、
社債の返還に集中出来るようになるかもしれませんから、
今後の成り行きを物件購入者や取引先に対して、公開可能な範囲で
でいいので、遂次伝えていくのは企業としての責務だと思います。

そうだといいんですが・・
ここはかなり重症ですね・・
市場ではＡＤＲが成功すると思っている人はいないようです。
今株価はストップ安になっています。

エスコンのIRに株主に対して株券紙屑にさせて下さいって書いてる時点で実務的なスキームが出来たとしてもマーケットからはリフューズだろうな。それだけ今回の社債は分かってた爆弾の先送りだけでしかなかったんだから。
そう考えるとエスコンのマンションは危うきに近寄らずになるでしょうね。

↑ エスコン叩きはほんともういいから…。 暇なんですか？寂しいんですか？

こちらは660です。
663さん丁寧な解説をありがとうございました。
非常に参考になりました。

>> 666

別にエスコンたたきじゃないよ。被害者を拡大させないためのアラートだよ…

社債デフォルトの会社にお金を貸す者はいません。世の中をなめちゃいけません。会社の完全清算までの時間を引き伸ばしながら、解散の際のつつき順を調整してるだけだよ。在庫は早晩にファイアーセールになり換金されることでしょう…。

いずれにせよ、躯体・構造物以外のアフターサービスも望めなくなるし、値引き以外に売る方法ないよ。残念ながら･･･

>いずれにせよ、躯体・構造物以外のアフターサービスも望めなくなるし、値引き以外に売る方法ないよ。残念ながら･･･

これは10月1日意向の引き渡し分のみが、新しい法律で瑕疵担保の履行が義務付けられています。
売主が倒産した場合は履行されないことも考えられます。

そうそう、保険料の供託金も積めないかもしれないしね。

666さん

残念ながら、エスコンが厳しい状況にあることは事実。
色々書き立てられても、エスコンは言い訳出来ないでしょうね。
債権者と調整の上、しっかり再建するという結果を示す以外ないと思います。

それにしても、あれこれ書き込んでいる人たちがいますが、エスコンの資産や
再建計画に関して詳細な情報を持っているわけではないですからね。
所詮、そこいらの書き込みでかじってきたことを、面白おかしく書いているだけで、
的を得ているのはアフターサービスなど誰でも知っていることばかり。
後は冷やかしまじりの、取って付けた憶測の書き込みばかり。

批判的な書き込みもいいが、少しは役に立つ情報を書き込めないものか。
正直、現在の書き込みは検討材料としては役立たない。

心停止で新たな血液が流れ込むことなく、死亡。つぶれた会社はハイエナに食い尽くされるのみ。資本主義の真理。

↑
いきなり資本主義に関する下手な講釈されてもね、何の役にも立たないね。
面白おかしさとか、旨い表現を競ってるわけじゃないんだから。
こちとら遊びで購入検討してるわけじゃないんだから、
どうせ書き込みするのならまともな情報提供をよろしく。

６７０さん

販売物件ホームページでは瑕疵保険加入予定となっているので供託の線はないでしょう。
但し、住宅性能評価書付建物でない場合は保険をつけるのはむずかしいうえ、保険を付けるには
工事中に保険会社の厳重なチェックを受ける必要があります。
保険会社は住宅性能評価機関がやっている場合がおおいので、この秋から実施される瑕疵担保履行確保の
法律にも住宅性能評価書付であれば対応できます。
供託の場合は会社にかなりの負担になる（大量供給のデベは供託が多く、費用負担も少ない）。

購入者にとっても保険のほうが望ましいです（デベが倒産しても確実に瑕疵担保が履行されます）。

真っ当な事を書けば書くほどそこまで分かっている人がなんでエスコンの物件に興味があるのか分からない。
詭弁なの？

675さん

物件の検討ポイントは、人によって違いますからね。
ちなみに、私にとっては、今スレを賑わしているような内容は
物件の検討において決定的なポイントではないです。
「エスコン」に関心があるのではなく、「ネバーランドシエル箕面ロワイヤル」が
現時点で自分のニーズを最も満たす物件だから検討しているわけです。

もちろん新築を買うわけですから、アフターサービスがあって欲しいですけど、
仮にアフターサービスがなくなるようなことがあっても、スタンスは変わりませんよ。

色々な書き込みがありますね。
エスコンに好意的なものもありますし、そうでないものもあります。
でも、居住している方々や、購入済みの者に対するアドバイスのようなものは殆どないですね。
購入済みの者にとってはエスコンに対する風評は余り意味がありません。
といいますのは、それ以外の人達とは利害が異なりますからね。
建設的な意見ではないですしね。

管理組合という共同体を構成しているか否かが全てと言えますかね。
それ以外は殆ど風評に近いものがあって意味がありません。
管理費がどうなるかどうかということも、第三者が勝手に憶測していることですから。
管理組合で自治管理すればよいと思います。
利害は対立することもあるでしょうが、それこそが一つのコミュニティを形成する家庭で必要なものかもしれません。

エスコンの株価云々と言っている人は株のカラ売りでもやっているのではないでしょうか。
これこそ私の憶測ですが。
そんな人は大損してお灸を据えられればいいんですよ。

676さんの書き込みは好感が持てる内容ですね。それくらい物件に心酔したいです。(笑)

>>677
エスコン株は空売りは出来ないですよ、貸借銘柄でないので。
単純に心配してレスをしているのだと思いますよ。

社債デフォルトはそれだけ重大な状態ということです。
ノエルやアゼルのように、会社が破産した物件がその後どうなったかを
見ている人も少なくないでしょうし。

677です。676さんと同様の理由で物件購入を決めました。

679さん。
677です。新しい知識を得ることができました。
ありがとうございます。

この物件を契約した人、検討している人、
こういった人達がこの物件の価値を高めていくのだと思います。
エスコンがどうとか、今ホットな話題にばかり気を取られている方もいますし。。
いろんな意見があってもよいとは思いますが、物件の価値は住人が決めていくものです。

このマンションが完成前ならともかく、完成物件ですから。未入居物件の管理費、修繕積立金などが入ってこないリスクは有りますが、これまでの経験では、完成後、デベにお世話になることは、ほとんど無いと思います。そのリスクと天秤に掛けても、私もこの物件は魅力的と思います。ここ１年で北摂のマンションを１０箇所以上まわりましたが、ここが一番感動しましたから。

個人的な見解ですが、もし未契約であるなら、もう少し日本エスコンの動向を見てから決定しても遅くはないと思います。

↑ 「これまでの経験では、完成後、デベにお世話になることは、ほとんど無いと思います」

そんなこと絶対にないです。築5年の某マンションで理事をしています。アフターサービス期限が2～5年以内の内装・建具・共用設備などは、結構不具合がでます。（財閥系のそこそこの質の物件です）

売主がつぶれたらアフターサービスは一手に建設会社の責になりますが、私の経験上、売主は住民のクレームを比較的真剣に対応してくれますが、建設会社はほとんどマトモな対応をしません。売主にとって住民は潜在的顧客ですが、建設会社にとって住民は直接の客じゃないわけだから、当たり前といえば当たり前です。建設会社にとって売主は仕事をくれる「客」ですから、売主経由のクレームにはきちんと対応するわけです。

売主がつぶれた場合、アフターサービスがほとんど受けられないと覚悟しておくべきでしょう。デベのお世話になることはないなどと、気軽に考えてると後悔することも十分ありえますよ。

684さん
アフターが絶対条件の方なら、そうすべきだと思います。
とはいえ、条件に合った間取りは限られますので、待っている間に条件に合う間取が
なくなってしまうこともあり得ますし・・・
悩ましいところです。

685さん
ごもっともな意見だと思います。
ただ、683さんも「これまでの経験では」とおっしゃられているように、皆さんそれぞれ
異なるバックグラウンドをもとに意見されているわけですので、絶対にないとも言い切れ
ないかなと思います。
「覚悟」（備え）しつつも杞憂に終わることが最良の結果ですよね。

色々ありますが、何が譲れなくて、何が妥協可能であるのかという選択基準が曖昧なままだと、
あとくされの残る買い物になってしまうのかなと思っております。

倒産したデベの物件は、中古市場では明らかに売りにくくなります。

一生住み続けるという方はともかく、中古で手放す可能性のある方は、中古市場でのリセールバリューの毀損分を最低限値引きした形で買わないと将来売るに売れない悲しい状況になる可能性がありますね。

>>686
民事再生や会社更生ならともかく、破産の可能性があるようなマンションは
待った方がいいですよ。破産すると完全に放置状態になりますから。

破産物件だと、1年近くも入居を待たされてその間に大半の契約客がキャンセルした
というようなマンションの例も最近ありましたし。

まあ、いずれにせよ何を取るかということですよね。
入居後のアフターサービスを重視する人はこのマンションは見送ればよい。
只、エスコンの建物はしっかり出来ているので大きな欠陥はないと思います。
アフターサービスと言っても漏水以外は２年間ですから、それを過ぎると有償になります。
２年間何もなければ、あとは同じです。
このマンションの立地・建物が気に入れば購入されればよいと思いますよ。
値引きがあるのであれば申し分ないですけど。

686です。

687さん
転勤などもないですので、よほどのことがなければ永住の予定です。
引っ越すことがあっても、売却ではなく、賃貸にすることを考えています。

688さん
例に挙げておられる破産物件の件ですが、入居を待たされただけですよね。
今のところ即入居可ですので、待たされる心配はないと思っています。
それと、「大半の契約客がキャンセル」とありますが、この物件には既に多く
の方が入居しておられるようですので、仮に未入居契約者の大半がキャンセル
したとしても問題ないと考えます。

ということで、お教えいただいたデメリットに関してはクリアできるのでは
ないかと考えております。

689さん
同意です。
値引き・・・あれば楽になりますが、数百万円の違いも数十年で割れば許容範囲
と割り切ってますので、希望の間取りを手に入れることを優先しております。
もちろん、引いてくれたら嬉しいですよ(^_^;)

683です。
某大手デベのマンションに住んで１５年。訳あって理事会とデベ＆その子会社の管理会社と絶縁状態になりましたが、全く問題なかったです。大規模修繕も他の業者で行い、無事完了です。逆に、変なしがらみが無くなり管理費等を圧縮でき、良かったぐらいです。私の経験では、新築後の数年間のアフターサービスの有無なんかは、微々たる物で、物件の環境や建物の品質（これは保障が切れた１０年以降の保守に大きく影響）と思います。

まあ何が正解かはわかりませんが、どうせ売れ残りまくりの物件です。いまさら急いで買わないと希望の間取りが取られるとかでもないでしょうから、購入後数年でデベの世話になるかどうかの議論はさて置き、エスコンがどういう対応をするのか見極めてからでも全然遅くないのではないしょうか？

P.S.　アフターサービスがまったく受けられないのは新築物件を買ううえでやっぱりイヤですね。。。。

↑ しつこい…

「購入後数年でデベの世話になるかどうかの議論はさて置」くのであれば、
何のために「エスコンがどういう対応をするのか見極め」るんですかね？
エスコンが関係するのはアフターなので、それをさて置くのであれば
エスコンの対応なんかどうでも良いことでしょうに。

「何が正解かわかりませんが」というのも、検討者からしたら何様だという感じです。
アフターがないから買わないのか、なくても気にならないから買うのか、
それは検討している人それぞれが、自身の価値基準に従って決めるのであって、
人が正解・不正解を決める筋合いのものではないでしょう。

実際のところ
どれ位の値引きが期待できるのでしょうか？
3割引なら手が届きそうです。

私はモデルルーム販売のチラシを見てから購入の検討を始めました。
実際の空き室の殆どを観たわけではありませんが、恐らくは部屋毎に割引率は異なると思います。

ただ、エスコンがADRの手続きに入ったことから現在の未売却物件は全て銀行の担保物件に入るか既に入っていることと思われます。従いまして、エスコンが売り急ぎたくとも単独の判断では不可能で、担保権者である銀行の許可が必要になってくると思います。こんなことから、現時点ではADR手続前よりは割引率が少なくなりそうな気がします。

ただ、長期的に見ればどのように推移するかは分りません。

ADR手続前よりは割引率が少なくなる事はありませんよ。銀行とすれば、エスコンに対する債権を早急に回収したいのですから。逆に今後は既購入者への遠慮が無くなり、再販会社に一括売却する可能性の方が高いでしょう。

>>697
さっさと再販業者に売ってくれれば、エスコンとの関係を切れるんだが…
早く売って欲しいとこですね

再販会社って、そしたら中古物件じゃん。瑕疵担は業者からの購入で2年かぁ。まぁ昔のエスコンの守口の物件みたいに5000万が1500万ダウンしてくれたらありかもね。

>>699
守口の物件ってこの事?
http://www.ark-homes.co.jp/bukken/moriguchi.html