パークホームズ津田沼ってどうですか？

>談合とは、公共工事などの競争入札において、競争するはずの業者同士が、あらかじめ話し合って協定を結ぶことである。

私人のマンション購入は公共事業などの公共入札ではないので、埒外の話。

頓珍漢な談合なんて持ち出すなんて余程、要望書出さないってやられるのは困るのか。

話がかなり脱線してますな。買いたい人は要望書出せばいいだけ、皆で出さない作戦とか、幼稚園児かW

要望書なんて好きにしたら良いでしょう
要望書出さない人が多ければ、本当に買いたい人は買える可能性が上がるのだから、いちいち叩かずに推奨すべきかと
ただ単に、徒党を組んで出さなくても談合ではないってだけで

625さん、救済販売と言うのは必ず購入出来るのですか？

落選者をメインの対象とするため一期二次販売は一期の抽選の一週間後くらいに、広告は直前に出すって販売方式取るのが一般的。予告広告を出したら本広告を出して販売を周知してから開始ってルールなんだけど、要望書の談合を問題にするならこの販売方法も問題だよね。周知期間を設けないわけだから。

新築プレミアムとはいえ、良い部屋は高すぎて、安い部屋は悪すぎる、というのが個人的な印象です。。。煽りとかではなく、検討していた皆さん手届くのでしょうか。。

坪単価２８０より安くていい物件ってどこにあるの？

>>636
現実的なとこだと奏の杜中古じゃない？
自分も絶対新築派だったけど、冷静に考えると設備も街並も奏の方が断然良いし、こんなに価格差あるなら中古が正解な気もしてきた。

この予定価格ということは二重床二重天井になったのでしょうか？事前案内参加された方から情報頂けると助かります。無駄に見に行く時間ぎ削れますので。

>>638 マンション検討中さん
直床でしたよ

予定価格というのは、予想でしょうか？それともモデルハウスを見に行った方に大人された価格のことでしょうか？

価格が上がろうが下がろうが年単位で南口にある程度の規模の新築は出ないし、今新築が欲しい人は買わざるをえないけどね

>>634 匿名さん
学区が津田沼小学校であるのが大きいと思います。
それ以外の理由であれば、何でザ?タワーやバウスを買わなかったのかという話になりますね。
こっちの方が価格も高くて質も落ちますので。
あくまで個人的な意見ですが。

>640

モデルルーム早期来場者に予定価格を伝えて、売る側は反応や要望書の集まり具合で価格調整をして販売開始ってのが流れ。

マンション検討始めてかな。アドバイスとしてはここが本命でもいくつか見に行った方がいいよ。コメントした販売の流れとかも営業教えてくれなかったりするしね。

>638

最近の三井はコストダウン仕様でぼったくり価格ってのが顕著。まあ、長谷工だから仕様を期待してはいけない。

なんか同じ奴が同じディスりをいろいろな三井スレでしてるな。幼稚園児とやらと同一人物？

まじか坪238万以下の部屋が存在

>>624 ご近所さん
値段が下がって倍率があがればまだ御の字だけど、広告費が増やされたり販売期間が伸びたりして、お値段そのままで倍率だけ上がる地獄にならないといいよな

>>640 マンション検討中さん
すいません、誤字でした。
予定価格とは、モデルルームに行った方に提示された価格なのでしょうか？

>>643 匿名さん
ありがとうございます！
奏のレジデンスとルサンク津田沼とリビオ船橋夏見で検討していますが、10年以内に売却考えるとここがよいかな？と考えていました。

坪単価280ですごい高いっていう意見あるけど、現状築8年の奏のパークハウスが70平米で少なくとも5千万くらいはする相場だから、年1.5%減価していくと仮定するなら妥当な水準だと思いますけどね。
ただ、設備仕様の差はありそうなので、それを許容できるかどうかは個人差がありそうな気がします。

>>638 マンション検討中さん
たぶん二重天井ではない。モデルルームの寝室、ベッドのど真ん中に当たる部分の天井に巨大な梁があって驚いた。ベッドの上で飛び跳ねるとただじゃ済まないくらいの。

>653

ギロチン梁ね。それと二重天井は関係ないから営業に聞くか設計図書を確認。

Hの2階は5000万くらい？
奏の杜中古よか安いぞ。

>>656 マンション検討中さん
安かろう悪かろう

>>656 マンション検討中さん
現地見られましたか？奏中古では考えられないくらい日当たり悪そうですよ！
もちろん気にならない方は良いと思います。

新築にこだわりある方以外、もう奏の中古で良いような…笑
今ならモノがあるけど、南口ではココが完売したらしばらく建たなさそうだから中古も無くなってくだろうね
北口で妥協できるならまだなんとかなりそうだけどさ

マンマニに新築であること以外メリットないなんて酷評されて引き渡しまでに完売しなかった三井物件があったな。ここはその再来か。

>>659 マンション検討中さん
差し支えなければ奏の中古の方が良い理由を教えてもらえないでしょうか？立地や物件の質としては奏の方がよいとしても、5-8年経過している奏の物件より、言っても駅近の新築の方が今後の資産価値としてはあるのかな？と思っているのですが。

>661

ここも引き渡しを受けたら中古になって同じ土俵で戦わなければならない。立地や物件の質の差が圧倒的。

まあ、資産性について客観的な評価を得たかったら近隣の仲介業者、できれば複数に当たるのが確かかな。

>>661 マンション検討中さん
ここは新築であること以外に所在や仕様で奏のパークハウスやザレジより優位な点はなさそうですが、新築であることのメリットは引き渡しされれば無くなってしまうので、正直５から８年くらいの中古であれば資産価値的にも大差ないのではないでしょうかね。実際奏の中古は販売時から大幅に値上がりして、現在高止まりしています。
奏の杜で駅から徒歩１０分以内には、まとまった規模のマンション用地はすでにないので、希少性もありますしね。

資産価値以外の点でも奏中古は、共用施設が充実していますし現物を見て選べます。駅からマンションまでの距離は奏中古もここも同程度ですが、奏は足を伸ばさずとも帰宅経路内にミーナやフォルテ、モリシアに寄れますし、街並みも確かに綺麗です。
ここが立地面で勝るのは郵便局が近いことくらいしか思いつきません。
中央総合病院もかなり近いので、救急車の音もそれなりにすると思います。
駅から歩いてみればわかりますが、全然違いますよ。

もう少し仕様と価格が伴えばと思ったのですが、南口で競合がなく、今後もでないうえ、先行のバウスやエクセレントシティにいたるまで竣工前に早々完売しているので、仕様に比して（傾斜はあれど）強気の値付けだと思いました。
しかも部分的にハザードマップにも該当がある場所ですし。

あ、ただ京成津田沼駅が奏の物件より近いので、京成津田沼駅をよく使う人には、良い物件かもしれませんね。

奏より良い点
駅まで信号がなくノンストップで歩ける
通学区域

青田売りは施工トラブルに巻き込まれるってリスクがあるからね。三井はお得意。

やっぱり奏中古かぁ。バウスやエクセレントシティが売れたからって、仕様も立地も劣るのに強気価格だもんね。坪単価20、、せめて10低かったら良かったのに。

バウスはタワーまでの道が狭すぎて酷い。
セブンイレブンのT字路まで車通り多いし危ない。
一方通行にするとかなんとかならんのかね。

>>663 匿名さん
661です。ありがとうございます。現状5－8年の奏のレジやパークは、10年後には築15－18年になった場合に、築9年の三井の物件のほうが、場所と仕様をひいても、売却時に値段は付きそうかなと思ったのですが、いかがでしょうか。

あと、もしわかる方がいらっしゃれば、「仕様が賃貸並み」というのは、どのあたりを指しているか、教えていただければ嬉しいです。
キッチン？お風呂？ではなく、壁や床なども、ということでしょうか。

>>663 匿名さん

駅からマンションまでの歩きやすさはこっちの方がいいかな。
奏の街は歩道広くていいけど、フォルテ前交差点から駅までの道がいまいち、あと信号が多くて待ち時間長くてイラつく。

キッチンやお風呂といった設備は時期が来たら交換可能だけど、構造やディスポーザー、スロップシンクといった後付けできない設備はどうしようもない。

直床直天井で　この価格都内でもないですね、、、ぼったくり過ぎですよ、、

建設地見てきましたが、南側は低層階でも陽当たり良さそうにみえましたがどうでしょう。

資産価値って管理や修繕がきちんとできているかってのもパラメーターだから新築分譲マンションって判断が難しいんだよね。

今週末にモデルルーム見学に行くのですが、確認してきたほうがよいポイントなどあれば教えていただければ嬉しいです。

>675

マンション検討始めてかな。アドバイスとしてはいくつか見て場数を踏むことかな。重視する点は人によって違うから比較してみるとそれが分かってくるはず。

あと、青田売りの場合、まだ、建物ができていないから日当たりは日影図とかで確認。最近はパソコンで日当たりシミュレーションってケースが多いけど、冬至の状況を主にチェック。

日影図はこちらから要望しないと出てこないことがある。まあ、日影図以外にもこちらから要望しないと出てこない資料って色々あるけど。それと現地確認もかな。時間を変えて何度も。

モデルルーム行ったらバルコニーもちゃんとチェックかな。青田売りの場合、建物ができてからCGイメージと外観が違うってコメントあったりするけど、バルコニーの壁はモデルルームでも再現されている。それ以外にもいろいろ確認できることはある。

三井の場合、反対運動の有無と建築審査会の審議対象となっているかも。

>678

建築確認の第三者検証でしょ。

モデルルーム行くと現場見せてくれたりするけど、その場合は整理整頓と見学の安全対策かな。

現場見せてくれないところは見せられない何かがあるのか。

>676

比較のために奏の中古も見ておいたほうがいいかもね。ここに限らず新築物件はコストダウンだらけだから、新築だけ見てるとそれが普通って勘違いするかも。

最近のモデルルームってオプションだらけなのにもかかわらず表示されてないから、設備はすべて確認が必要。

特にマンション購入経験のある人は以前なら標準が当たり前のものがオプションになってる。

676さん、677さん
ありがとうございます。バルコニーもモデルルームで見れるかもなんですね！日影図も勉強になります。
物件そのものもですが、レジやパークの住民用スレを見ると、谷津小学校の学級数の多さや、住民が多いことによる騒音や迷惑行為なども多々ありそうなので、そのあたりも含めて検討したいと思いました。

新築分譲って入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。中古だと現状を確認できるけど、新築はそこもリスク。

＞CGイメージと外観が違う

外壁タイルのサンプル用意してるところもあるけど少数。そういうところでデベの良心度が分かるかな。

モデルルームだとバルコニーの手すりの内側までは再現されている。モデルルームの空調のエアコンがついてたりするけど。

不思議なのは共用廊下って玄関側しか再現されてないんだよね。ちゃんと廊下の幅まで再現していたら市ヶ谷の場合、気が付いたかも。

>>685 匿名さん

ここは外壁タイルの見本ありましたよ。ほんとに一瞬ですが紹介ありました

資産価値という話が出ていますが、奏の良いところは街並み全体が綺麗で全体のバランスに優れているところでしょうか。学校の問題はありますが。電線なんかも地下に埋められていて、街として大変スッキリしてます。将来の建物そのものの資産価値という意味ではここと対して変わらないかもしれませんが、奏には街としてのプレミアムが乗ってくるのではないでしょうか。古い街並みの津田沼2丁目とはちょっと違うかなと。特に90平米以上の4LDK物件はこのマンションにはありませんので、希少性という部分でも資産価値に影響を及ぼしてくることになろうかと。TTTもしかりで、70平米程度の3LDK物件はたいして魅力はありませんが、90平米以上の4LDK物件はやはり希少性という観点でかなりの優位性を保てるのではないでしょうか。もちろんそういった物件が出てくることはあまりありませんし、買える人も限られて来ますが。。北口のリーデンススクエアの様に強烈な優位性のあるマンションでもないので、資産価値を気にして買う物件ではないのかもしれません。ただ個人的には良い場所にあると思いますし、郵便局の目の前という利便性も大きいと思います。京成にも近くて、価格と仕様以外はバランスの取れた物件ではないかなと思っています。

＞資産価値を気にして買う物件ではない

売る必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなる。不動産を所有するってことはリスクを負うことにもなる。

>>688 匿名さん
ありがとうございます。価格と仕様が難ありは、イタイですね…

>>600 職人さん
仕様はどのようなところが賃貸と変わらないかんじですか？

好調な売れ行きの千葉マンション、中規模９３戸なら完売は楽勝でしょうね。

玄関に大梁がある間取りは図面上どのようになっているのでしょうか？

>693

モデルルームで渡される販売図面には下がりが表示されるから確認できるよ。

ラーメン構造は柱と梁で支えるから、柱と柱を結ぶ形で梁が入る。

エントリーだけで1000件に迫ってる模様。
バウス並のスピード販売は確実。

エントリーして実際にモデルルーム行くのは数分の1。モデルルーム来場者のうち購入に至る割合は1割程度といわれている。エントリー数や来場者謳う物件って苦戦してたりするんだよね。

だったら尚更エントリー多い方が売れる確率も上がるじゃんとしか

ここの戸数と歩留まり考えたらエントリー1000ではまだ不十分。でも、知らない人が見たらすごいと勘違いさせる。

モデルルーム見学へ行った方に質問です。
このマンションのルーフバルコニーって、水道栓がないですよね？
子供のビニールプールができるかなと思って検討していたのですが､､､

ここのHPは、すでにMRも開設されたのに、共用施設や部屋の設備の概要やイメージ画像はまとも更新されず、殆どHP開設当時の内容なのはちょっと異常では
物件の外観とラウンジのCGと（非常に微妙かつぼやけた）１０階相当の写真しかないってどんだけw
どうせ売れると思ってる感凄い

あんなテキトーなホームページで、スーモとか仲介サイトに宣伝も出してないのにエントリー1,000も行くんだからそりゃ力も入れないよな

エントリー数については現時点でそれだけいってるのならバウスのときよりもペース早そうですね。
坪単価280万が安いとはさすがに言えないですが、人気の津田沼南口徒歩10分以内、周辺相場の上昇、バウスの早期完売実績、津田沼小学区、三井ブランドなどなど考えると、まあ100戸弱なんてすぐに売れてしまいそう。
どうせ買うならやっぱり新築がいい、という人はなんだかんだ多いですしね。

1000エントリーなら一般的な歩留まりの目安である10%で100、供給量が93戸なので、即完売の可能性大。

津田沼南口新築で最後の物件。高くなるだろうなあと思っていたけど希望より２割は高かった。住宅ローン減税が令和４年度以降はおそらく改悪されるだろうから、これが最後のタイミングと考えると悩む。

>702

モデルルーム来場ならね。エントリーからモデルルーム来場の歩留まり考えるとまだ先は長い。

>699

ルーバルは庭じゃないからね。子供のプールで歓声あげられたら近所迷惑。まあ、子供にとってルーバルって庭と同じ感覚で梁りまわっちゃったりして階下に音問題なんてマンションあるある。売る側は分かっていて作っちゃう。

>703

そういう意味ではマンションの買い時は過ぎちゃったね。コロナ後はここみたいに安普請なのにぼったくり価格。

バウスって竣工前完売だけど1年半前から販売開始してたからね。1年かけて完売だから早期って程でもない。

エントリーからのモデルルーム来場、モデルルーム来場からの契約の歩留まりの掛け算できない人がいるみたい。この程度のレベルの人が検討者だったら怖い。入居後、管理組合とかで頓珍漢なこと言いだしそう。

>>705 匿名さん
ルーフバルコニーや庭付きじゃなくても、子供は走り回って歓声もあげる気がしますが…
それが嫌なら学区を売りにしてる新築住むなよという気もしますねー

>>708 匿名さん
そう焦るな。まだ販売前だ。

>709

水浴びしたら普通以上にキャッキャってなるでしょ。

普通のバルコニーなら子供でもダッシュする距離無いよ。

>>707 匿名さん
コロナ1度目の非常事態で世の中が大混乱してた中の話だからかなり早いと思うけど

ここは第四波、直撃かな。

ひたすらデスってる人がいるけど買いたくてしょうがないんだろうなw　皆ここ買うなって(俺は買うけど)ってやつ。

このタイミングで倍率下げ工作？

それ以外ディスる理由ないよね。もしくはやることないのでマウントでもとるかとか。

倍率下げ狙いのネガって厄介。他の人を排除して自分だけがって人が将来のお隣さん候補。

物音ひとつしただけで怒鳴り込んできそう、、いくらいいとこ住んでてもお隣さん次第で地獄にもなる。

新築分譲って入居するまでお隣さんがどんな人かもわからない。リスクなんだよね。まあ、最低限モデルルーム行ったら周りのお客さんの観察は必須。設備や仕様に目が行きがちだけど。

ですね、↑でディスってるような変な輩が近所にいない事を祈るしかないですね。

>>721 名無しさん
同じマンション買うんだから。
同じくらいの所得で同じような階層の似たような価値観の人だと思うけど。

>>722 ご近所さん
奏やタワーとは違う人種が集まりそう。

この物件周辺（京成津田沼も生活圏内）の築年数浅め物件は
中規模のライオンズとコスモくらいしかなく、
中古物件の流通はあまりないので、希少性はあるかなと思っています。
奏の杜アドレスのマンション群は大規模マンションが多いため、中古物件の出回りが多いです。
コロナ禍に入ってからは成約単価が上がり坪250から260くらいで安定的に取引されている様子でした。
マンマニさんがおっしゃっているような一段高になるかどうかは、
この三井物件の売れ行き次第といったところでしょうか。
TTTは津田沼物件というより、市川のアイリンク本八幡のGTTガレリア船橋のプラウド
といった駅直結物件達と比較される異色の存在ですね。

この物件、近くに千葉県では貴重な存在のコメダ珈琲があるのが良いですね！

>>723 検討中さん
タワーが別格。高杉。