パークホームズ津田沼ってどうですか？

奏で4Lつくったらいくなになるかしっとんの？誰も買えへん額になりまっせ

>>521 購入経験者さん
いくらなの？

>>521 購入経験者さん

現実的には高くても4L物件は直ぐになくなると思いますよ。やはり希少ですから。

戸建と4LDKは競合しまっせ

窓も共用廊下も縦格子っていうのが残念だよね

>>523 通りがかりさん
津田沼ザ・タワーは、4LDKあります。
高いよー

>>526 マンション掲示板さん
ザ・タワー中古も高いけど成約出てるみたい。
4L欲しいな。

ここは奏の住所じゃないよね？

https://www.31sumai.com/mfr/G1406/design.html
の敷地配置イラストを見ると，南西向き棟と南東向き棟をエキスパンションジョイントで繋いでいるように見えます。そのうえで，外観完成予想CGを見ると，南西向き棟のベランダの高さと，南東向き棟のベランダの高さが，ずれている気がするのですが，気のせいでしょうか？　気のせいじゃないとしたら，なぜでしょうか？

崖地ならではの問題があるから？

L字配当だからエキスパンションジョイントでつないでるだろうね。エキスパンションジョイントって変位が許容範囲を超えると壊れちゃう。会社の渡り廊下が３・１１の時大破。

エキスパンションジョイントとは？
敷地配置イラストを確認しましたが、どの部分になるのかよく分かりませんでした。
あと外観完成予想CGはあくまでもCGなのでベランダ同士の高さは気にしなくてもいいような
気がしますが、心配であれば問い合わせしてみるといいかもです。

T字になってる共用廊下のつなぎ目部分。敷地イラストでも廊下部分と色が少し異なってる。方向の違う建物は地震の時揺れ方が異なって、そのままつないじゃうとそこに力加わるから、電車の連結部分の踏み板みたいにずれても大丈夫なようになってるけど、それでも揺れが大きいと壊れちゃう。

ここ階段が2つあってそれで二方向避難路になってると思うけど、あそこが壊れて、火事になって近い階段への経路が閉ざされるとアウトかも。

そもそもここ二方向避難路どうなってるんだろう。モデルルームで確認かな。

建物がずれていないかはモデルルームで渡される図面の側面図で確認かな。

地震で壊れるといえばALCも。建築基準で震度5強では損傷せずなんだけど対象は構造部分で、非構造部分であるALCは壊れても設計上は無問題。問題なのは壊れる前提なのに、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には補修費は含まれていない。計画外の補修費をどう徴収するか問題になる。というか３・１１の時、問題になってる。売る側はそういうこと説明しないんだよね。

パークホームズ市ヶ谷が違法建築で販売停止してますが、ここは大丈夫でしょうか？ハザードマップ引っかかってる立地や、地下住戸の存在、など気になる点が多いのですが、、上の方のおっしゃる点も安全面の観点から気になる所です。

>537

市ヶ谷とは別の建築確認機関だけど、ルサンク小石川でやらかしちゃったところだね。

建築審査会で審査対象になってないかモデルルームができたら営業に確認。あるいは市に問い合わせるとか。こんなこと起きたんだから販売中のすべての物件で再チェックくらいすべきなんだけど。

ALCは非構造部分なので安全面では問題ないはず。

安全面を気にするなら大梁が玄関ドアの上にある部屋があることかな。耐震ドア枠を使ってるはずだけど大梁が壊れるような大地震だととじ込められる可能性がある。

おまけだけど建築確認機関は、建築確認番号の頭のアルファベットをググるとわかる。国土交通省が処分歴を公表してるので要チェック。

建築確認とは関係ないように思えるかもしれないけど、反対運動の有無も要確認。反対している人たちが建築を止めるために設計の不備を探して建築審査会に申請ってのがパターン。

＞再チェック

設計ミスではないけど地所が南青山で施工トラブル起こした後、他物件の契約者に再確認して問題ありませんと連絡した数か月後に、また、同じトラブルが別の物件で発覚。

自己チェックではあてにならない。やるなら建築確認を実施したところとは別に第三者検証でしょ。

>>532 匿名さん

外観完成予想CGって，そんなにいい加減なものじゃないと思います。外観完成予想CGでは，敷地内に植える樹木の1本1本まで正確に描くものであり，外観完成予想CGに描かれている樹木の本数よりも，実際の竣工後の樹木の本数が少なくて問題になったりすることがあるからです。外観完成予想CGだからベランダ同士の高さのズレが実際と違っていてもいいというような物件は，一事が万事いい加減な物件ではないかと危惧します。

この物件ってALC使っているのですか？

「物件概要」には「鉄筋コンクリート造地上10階建」とあるのでALC物件ではないと思っていましたが・・・？

ALC使っているかは間取り図の共用廊下とバルコニー側の壁の表示を見ればわかる。鉄筋コンクリートの壁だと戸境壁のように柱とつながって表示されるけど、ALCだとここみたいに鉄筋コンクリートの柱との間に線が入って表示される。

鉄筋コンクリート造という表示は構造体がって意味。

>>545 匿名さん

「ALCだとここみたいに鉄筋コンクリートの柱との間に線が入って表示される」・・・これって他のマンションでも基本的に同様と思って良いのですか？

今日明日でモデルルーム予約できた方いらっしゃいませんか？ぜひ価格等お教えいただきたいです！

>546

その通りで、さらに良心的なところはハッチ入れて分かりやすくしてくれてる。三井の他物件でもそうなってるところがあるんだけど、会社として図面の書き方の基準ないんだね。そういうところから丸投げってバレる。

予定価格はまだザックリでした。
様子見しての探り入れ。

朗報は価格帯の幅が広く予算に合わせた部屋選びが叶います。

>>550
嬉しい情報をありがとうございます！！
ちなみに価格帯の幅が広いとの事ですが、ザックリ何円から何円くらいまででしょうか？マンコミュファンさんの感覚で良いので、価格の中央値も教えてもらえますと幸いです！！
質問が連続してしまい申し訳ございません･･･

>549

早期来場者に予定価格を伝えてその反応や要望書の集まり具合で販売価格を調整するってのがパターン。皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。

こちらの物件の購入を検討しているのですが、ペット（小型犬）の飼育は可能ですよね？

三井にきくのが一番！

>>554 口コミ知りたいさん
ですよね。。ありがとうございます！
聞いてみます。

南船橋はもう完売近いみたいです。最近のPHは営業も想定外の好調な売れ行きですね。

PH千葉は絶不調。都心と東京に近いところは好調みたいだけど郊外はアウト。津田沼はどっちに転ぶか。

若葉の人は知識もそれなりあって評論家っぽいが、アンチコメントなのであまり心にも頭にも響かない。もうすこしソフトにうまく言えばいいのに。

＞事業計画の変更により建物竣工時期が変更になりました。変更前／2022年3月下旬予定⇒変更後／2022年1月中旬予定

引渡が6月で3月でも余裕あるのに何で前倒しにするんだろう。前倒しするなら3月引渡にすればいいのに。

引渡予定だから今後変更の可能性もあるね。

すればいいのにを言い出すと切がない、もう少し安くすればいいのに、とかさ。

前倒しでも引き渡し時期を変更されると困る人もいるから、変更するなら販売開始前かな。

＞もう少し安くすればいい

これも販売開始までは駆け引きだね。予定価格も売主の言い値。

>>548 匿名さん

三井の他の物件も見てみましたが、同じように壁と鉄筋コンクリートの柱との間に線が入って表示されているALCが多くて、ショックです。長谷工物件でないものでも、三井がこんなことをやる時代になってしまったんですかね。

しかし、市川でいま売り出し中のパークハウスはそういう表示にはなっておらず、つまりはALCではないようで、格の違いを感じました（私にとっては検討対象外の物件ですが）。

三井は、三菱とともにトップクラスのデベだと思っていましたが、そうではなくなってきたのか・・・。

>>564 546さん

なぜALC壁だとショックなのですか？実際なにがダメなんでしょう？

>564

三井はブランドで露骨にランク分けしていて、パークコート、パクマンションは流石って作りだけど、パームホームズは中堅デベと大差ないレベル。さらにコロナ後の三井ってコストダウンバリバリだし。

あと、デベに関係なく長谷工施工物件って、実質長谷工がデベだったりするので要注意。長谷工って持ち込みがビジネスモデルなので、他のゼネコンとは違う。

一方、地所は中堅デベの藤和を吸収してブランド統合してるんで玉石混交。つくりは実際を見ないとわからない。

ブランド盲信すると失敗するよ。見る目を養わないと。

ついでに図面の見方だけど、戸境壁も乾式壁だと柱との間に線が入って表示される。乾式壁ってタワマンで使われるケースが多いけど、低層物件でもコストダウンで使われてたりするんで要チェック。

間取り図って見方を知れば結構情報がある。まあ、設計図書を確認したほうがいいけど。

>>564さん

ALCでショックの意味がわかりません。

三井長谷工アンチ君ここにもいるのね

ALCはAutoclaved Lightweight aerated Concreate、つまり「軽量気泡コンクリート」のパネル。工場で作られた、鉄筋も入っていないパネル。

ALCの部分は、コンクリートを現場で打ち込んでおらず、工場で作ったパネルを施工現場に持ち込んではめていることになる。

だから、こういうのを「鉄筋コンクリート造」と言っていいのか、という話もでてくる。

そしてALCとALCのつなぎ目はコーキング剤。これは、劣化しやすくて、最悪の場合は雨漏りも起こりえる。

ALCであることを納得して買うのなら、別にいい。でもALCというものを知らないでマンションを買うべきではないと思う・・・。

雨漏りの原因はコーキング材の劣化だけではなくパネルを貼り合わせただけなので、長年の振動や地震の揺れでずれちゃったりするのもある。

まあ、最悪なのは地震で壊れちゃうこともあること。

>>567 匿名さん

デュオヒルズ千葉中央
https://www.duo-chiba.net/chiba/plan.html　がまさにそうですね？！

設計図書を確認したほうがいいのはおっしゃる通りなんですが、設計図書を見に行くのも時間がかかるんで、とりあえず間取り図である程度チェックできると時間の節約になります。ありがとうございます。

>>570 546さん
ググったらすぐ出てくるからわかりますよ。
そうではなくて、この辺の新築マンション探してるならALC使われてない方が珍しいと思うので、知ったところで選択肢もほぼないし、どうしようもないのではと思っただけです。

>>573 マンション検討中さん
わたしも同じことを思いました。
ALC壁を避けようと思ったらほぼ戸建てくらいしか候補残らなそうだなぁと。

リスクを承知のうえでなら問題ないけどデベは教えてくれないからね。そして壊れて計画外の補修費をどう調達するかで大騒ぎに。

>>575 匿名さん
ALCがいつ頃から使われてるかご存知なのでしょうか。
三井ネガかPH津田沼ネガか知りませんけど、こんなところでALCの悪口言う意味がわかりません。。

バウスをスキップして三井に期待していた人にはがっかりでしょ。地所だったらここまでひどいことはなかったか。

ずっと同じ方がネガ？してると思うのですが、それだけ人気で倍率下げたい人がいるってことでしょうか？モデルルームも全然予約取れないですよね

そちらは営業？

>>577 匿名さん
地所もカラーセレクトなかったり床暖房なかったりと最近は結構コストカットしているイメージですけどねぇ。

いつものステマ被害妄想の三井アンチ君か、一番いいのはスルーですよ皆さん

もはやOOOOですな

ん~、アンチなのはしょぼいつくりなんだけどな。まあ、そういったのが三井に多いのは確か

バウスが神様に見える。
キャンセル部屋そろそろかい？

>584

キャンセル出ても最初はモデルルーム来場者、資料請求者に連絡する。キャンセル住戸として広告して販売するのはそれではけなかったとき。狙う名あらデベにコンタクトしてキャンセル待ち登録しないと。

結局バウスと三井はどっちが安いの？

価格もわからないのに仕様で騒ぐのって無駄だよね。

1、傾斜地（地下住戸あり）…既存不適格化リスク、雨水リスク
2、ALC版を多用…破損リスク、コーキング材の劣化リスク
3、大梁の下に玄関ドア…地震時の閉じ込めリスク

これで坪単価200万以上とかありえんわー。購入検討やめ。

>>592 匿名さん
この辺りの新築マンションはほぼ2と3ですよ。。嫌なら都内の高級マンション検討してくださいな。

今日モデルルームに行ってきたけど、基本の間取りから変えすぎててあまり参考にならなかったな。
もう少し現実的な部屋を見せて欲しかった。

>>597 マンション検討中さん
間取り良くないんだね。。要望書って書きました？

>>597 マンション検討中さん
坪単価どれくらい？

明らかに安い部分を除くと、概ね280ぐらいですね
仕様も細かく聞きましたが、賃貸に産毛が生えた程度の印象です。
それでもすぐに売れると思いますが。

>>598 口コミ知りたいさん
597です。
要望書って、「モデルルームの間取り変えて」みたいな要望書でしょうか？そんなことできるんですか？（モデルルーム見学始めたばかりで、筋違いなコメントだったらご容赦ください。）

モデルルームはFタイプなんですが、
リビングに隣接した洋室3とキッチンとの間の収納類を取り払ってカウンターキッチンみたいになってるし、
さらに洋室2を4.5畳に狭くして、リビングとの間の壁を洋室側へ寄せてリビングを広げてるし、
確かにLDKは広く見えるんですが、既に6階以下はオーナーズスタイリングの対象でない中、標準と変わりすぎててこれで何をイメージすればいいんだろうか、、、という感じでしたね。
個人的には、70m2程度の部屋の標準使用を用意してくれた方がよほど参考になりました。

バウスより仕様落ちて坪単価は15万高い。
明らかに安いのはどの位地にある部屋か説明不要です。

事前に予想された坪280万から最大300万弱になりましたな。
下がるのは要望書が入らない部屋くらい。
精々200万程度で大きくは下がらない。
崖下の低層は安いけど皆さん避けたい部屋。
まともな部屋は坪270万に耐えられるご家庭に限られる。

無知でお恥ずかしいのですが、要望書とはどの様な物でどの様な効果がある物なのか教えて下さい。

>>604 マンション検討中さん
要望書は、不動産会社が供給（売出し）住戸を決めるための目安になるものです。要望書が入った部屋はほぼ確実に売り出すはずです。逆に入らなければ、いつまでも売り出されない可能性のほうが高いです。供給されないと、正式申込・契約手続きができません。また、要望は予定価格段階で提出するものなので、要望がどれくらい集まるかどうかで、売主は価格を決定していきます。
少なくとも、私が以前勤めていた不動産会社ではそのような位置付けになっておりました。ご参考までに。

バウスはもう完売してるのにそこよりいくら高いとかの議論は意味があまりないかもね。時間軸の違うマーケット、そしてマーケット全体が値上がってる。

605さんありがとうございます、もう一つ無知な質問させて下さい、597さんも軽く質問してしましたが、要望書ってどう言う物ですか？具体的に教えて下さい、お願いします。

>>607 マンション検討中さん
605です。要望書は、正式申し込みの前段階で購入の意思を示すものです。基本的に要望書を提出してもらったら、売主は『この人買う気あるんだな』と思いますし、基本的に買う気持ちがないなら出して欲しくないはずです。ただあくまでも『要望』であって申し込みではないので、抽選になれば買えるかはわかりません。抽選にならなければ、そのまま正式申し込み→契約と自然に進んでいきます。
こんな感じでよろしいですか…？

要望書は購入希望があるので、その住戸を次の販売対象にしてくださいって要望するのが名前の由来なんだけど、実質は購入希望アンケート。売る側はそれを参考に期分け販売での販売住戸を決めるのと極端に人気な部屋とその逆が無いように価格調整する。ただ、人気の部屋から売り出すと最後に売りにくい部屋が残るので要望書が出た部屋から売り出すってことはせず、調整する。そこが売る側の腕の見せ所。


要望書を出せば営業は重ならないように調整してくれるけどあくまで営業努力。要望書で部屋を押さえるのは違法だし、そもそも人気で倍率が付くようだと調整しようもない。要望書を出さなくても登録はできるし、価格調整が入ったりするので要望書を出した部屋とは別の部屋に登録するってのもあり。みんなで要望書を出さない作戦したら安くなるかもよ(笑）。

＞抽選にならなければ、そのまま正式申し込み→契約と自然に進んでいきます。

要望書段階で抽選にならなかったら自動的に手続きが進む訳ではなく、販売期間になったら登録は必要。下記の通り要望書提出が予約したことになるので違法行為。


＞予告広告
＞※本広告を行い取引を開始するまで、契約・予約受付・申込順位確保は一切できませんので予めご了承ください。

>>609 匿名さん 談合にあたる。違法行為だね。

要望書って、ある程度住戸を絞った段階で提出してくださいって説明もされなかったりするんだよね。ちゃんと目的と出すことにどういう意味があるか確認しないとね。

しかし事前案内の段階で要望書って早いね。

>611

ネットの呼びかけに応じただけでは談合の要件は満たさないでしょ。

要望書を出すことによって営業が調整してくれることを期待するか、出さないことによって価格見直しを期待するか。ゲーム理論の題材にならないかな。

>>610 匿名さん
色々すっ飛ばしすぎましたが、正式申込(登録)という意味合いでした。自然に進むというのは、営業側からは自然に次のステップ(手続き)への案内があるということです。念のため、誤解の無いようお願いします。

申し込みって抽選の後（無抽選の場合は、確定後）で登録とは別物。混同してる人多いんだよね。

要望書出さなくても、販売時期になったら案内あるしね。

>>613 匿名さん 共謀して値段をさげるのが目的だからアウトやろ。

>618

誰と誰がこの掲示板見て要望書出さなかったと断定するの無理。

断定とかじゃなくてその行為や誘導が違法なんだよ。

見つからなきゃいいとかの問題じゃないよ。