パークホームズ津田沼ってどうですか？

皆さんの坪単価予想は？

長谷工仕様だったとしても建築費高いからな。
坪280万前後だと考えたよ。

みんながこーゆう掲示板で「高くてもしょうがない」「高くても売れる」とか言い過ぎで不動産価格あがってるのもあるんぢゃない？
素直に3LDKを4000万以内で買いたいって要望書とかに出せば少しは不動産側も売主と買主の温度差に気づくと思うけど。
売主のいいようになりすぎな気がする。

2013年に建てられたパークホームズ津田沼奏の杜のマンション価格は、70平米で4000万前半だったことを考えると、、、
坪単価250万以上だとしたら、購入は見送ります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559370/

>>43 マンション検討中さん

それらの中古が現在坪単価230万円位で取引されていることを考えると、250万円以下はなかなか難しいのでは…

坪単価も気になりますが…私は陽当たりが気になります。なんとなく薄暗いような。ベランダからの眺めもいまいちですよね。
津田沼、どんどん値上がりしているので、購入とても迷います…

>>45
分かります！特に南東側は横の建物と密着しているし日当たり悪く湿気が強いイメージです。
あまりに湿気が強いので一階部分を専用庭ではなくコンクリート張りの通常ベランダにしたという話を聞きました。
いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。

まともな人は分かっているけど新築が中古よりも安くなる訳がないの。
坪250万で販売したら抽選倍率高くなり当たらなくなるのよ。
有名ブロガーさんの買いです記事が出て大変。

70平米5800万が中央値じゃないかな？
5000万の部屋位は存在すると思うけど日当たりの無い訳有り部屋だけって罠。
過去の安い時代には戻れない。

>>46 マンション検討中さん

いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。

という意見に同感です。

私のように予算不足は築古中古しか買えないのですか？
4800万以内で75平米は欲しい。
贅沢ですか？

緊急事態宣言また出そうですね。
価格はこれから下り坂。資材高いのは分かるが売れないと意味がない。長谷工物件に本当の意味でお金ある人は集まらないだろう。直床でマット敷くからフニフニ床ですよー。床は固くあって欲しいものですな。

>>50 マンコミュファンさん

津田沼徒歩圏だと難しいと思います。

新津田沼か京成津田沼の徒歩圏だと安い。
南口を諦めて北口のリーデンスクエアが良いぞ。
北口は再開発を控えて相場はこれから上がる。
中古が無難だね。

安いにこしたことはないけど現実的に考えて70平米で6000万前半ってとこかな。

BAUSと同等か少し上程度見ておけばいいと思いますけどね。その値付けでも、緊急事態で工事も販売活動も満足にできない環境であったにもかかわらず竣工のとうの昔に完売しています。
他に新築はないので、高いと感じる方は北口側か、中古へどうぞって感じでしょう。
もっとも中古でも北口徒歩10分圏内で70平米4000万代はあまりないような気がしますけど…

「南口徒歩10分圏内で70平米4000万代」です失礼しました。
SUUMO見てみると、南口の築浅中古でも、小規模だったり、ザレジの眺望が良くない棟や駅から遠い棟は意外と割安で出てたりしますけどね。

スーモで中古みると、北口徒歩6分、築8年のヴェルディーク津田沼なら4,000万円台、条件悪い部屋なら3,000万円台で買えるみたいです。
ただ周辺環境はちょっと厳しそうではありますね。

南口、特に奏の杜などは駅から近いけど周辺環境もいいというバランスが魅力的ですよね。まあだからこそ高くなってしまうのだと思いますが。

南口は人気あるからなー。
だから高くなるわけ。
みんな北口が嫌でしょー？

>>56 匿名さん

仮に現在5000万割れの中古が奏の杜に存在しているとすぐに売り切れると考える。
何故ならば三井新築が4000万台で買えないかなって甘い夢を見てるのがスレだけでも複数もいるじゃん。
予定価格を確認してからガッカリして安い中古がすぐに埋まるのが想像しちゃう。
中古も高くなっているんで安い一部のとこは早い者勝ち。

SUUMO確認しました。
65㎡4450万が奏唯一の3Lでした。
狭いのが残った理由ですかね？
洋室は最低5畳 リビングダイニングは最低11畳は必要なんです。
それを満たす部屋ではザ・レジデンスの最も安いもので5190万でした。

>>60 マンション検討中さん

すみません。4000万台唯一の3Lです。

>>60 マンション検討中さん
坪単価では安いので売れると思います。
狭いうえ、眺望がザレジに完全に阻まれるのと、小規模マンションだから安めなんだと思います。
パークホームズが完成したらまとまった物件がそもそもなくなるので、中古は値上がりするかもしれませんね。

>>60 マンション検討中さん

東向きの部屋なので、おそらくバルコニーの目の前にすぐ隣の建物の壁がきてしまっているから安価なのではないでしょうか。

安い部屋はWakeariなんかな。
まとも条件求めると5000万が最低ライン。
中古でこれでは新築は更に高く？

南口は谷津小学区のパークハウス2棟が最強で、待ってる人がいるので70平米台は売りに出た週に売れる。
他のザレジ、ブランズシティは谷津南小学区なので人気に相当差がある。ここは津田沼小学区でこちらも人気学区なのでザレジ中古よりは1?2割は高くなると予想。

津田沼は駅周辺にこれだけ大規模マンションがあるにも関わらず中古物件少ないような気がします。住んでる人があまり売らないんでしょうかね。
奏の杜整備してからは常時新築物件がありましたが、ここの売り出しが終わるとついに途絶えますので、供給自体かなり少なくなりそう。

高くなる要素しかないのか。
中古にしよっかな。

数年前の坪単価を引き合いに出して津田沼南口で70平米台を4000万前半で買いたいというのは夢を見すぎでは。バウスも奏住所ではないのに高い高いと言われて実際には半年足らずで売り切りましたからね。いいなと思った部屋は6000万以上でした。

三井の南船橋 千葉とはグレード違うな。
アルコーブ確保 廊下側洋室半分はアウトフレーム。
頑張った長谷工が安いなんてこったない。
バウス以上は確実です。
夢を見過ぎると落胆大きい。

こーゆうところで「高くても当たり前」「70平米6000万が妥当」とかいうからみんな洗脳されて、それが普通なんだ仕方ないんだと思ってしまう。それをいいように売り手は利用して価格をどんどん上げる。いくら津田沼でも買い手は周りに流されずちゃんと自分の希望の値段を持つことが普通だと思う。みんながきちんと本当の希望価格を提示すれば売り手と買い手の感覚の差が縮まると思う。エクセレントシティ津田沼奏の杜の担当者も津田沼の価格高騰は異常と言っていた。異常でも煽られて買う買う言う人がいるから上がり続けるんだよ。
この物件だって確かに津田沼エリアだけど、徒歩8分だし日当たり悪いし傾斜地だしハザードマップでは液状化危険地帯だし、本当に6000万も出す価値のある物件か買い手側がちゃんと態度に示すだと思う。
もう津田沼南口にはマンションできないできないと言いつつ、土地が空けば可能性はあるわけだし、先のことなんて分からないはず。

細かい部分ですけど津田沼駅徒歩7分、場所が京成側に寄ってますから3路線が程良く近いのは奏にはない強みです。

また、津田沼の異常な高騰に驚かれていたエクセレントシティの営業マンの当事者意識の無さにビックリしました。
何故ならば津田沼で初の坪300万に引き上げたのはエクセレントさんです。
開いた口が塞がりません。

でも、売主側の言い分も理解します。
土地代、建材費、人件費はこの10年でどれも高騰しました。
利益を出さないと営利企業は潰れてしまいます。
寒空の中でコロナを理由にテレワークもできない長谷工作業員さんだって生活に困らないお給料必要ですよね。
借金抱えても民間よりボーナスが貰える公務員ではないのです。
原価100円の商品を貴方は100円で販売しますか？
会社潰れますよ。
新築マンションは純利10%前後の薄利商売です。

高値吹聴って価格発表前の物件板のパターン。実際に高値で出して来たらやっぱりねにできるし、安値で出したらお買い得と煽る。騙されないようにね。

>>70 匿名さん

何年も待てません。
歳を重ねるとローンの支払い能力が下がります。
だから私は中古を３年前に買いました。
新築に住み替えたかったな。

>>72 匿名さん
安くなる理由って何かありますか？
別に高値を吹聴している方なんていませんよ。
客観的にみてバウスよりは高くなるかなと、根拠を提示して予想している方が多いだけです。
安値になると考える方は、根拠を提示してそのように主張すればよいでしょう。

>建材費、人件費はこの10年でどれも高騰しました。

これが眉唾なんだよね。去年、今のマンションの一回目の大規模修繕工事だったんだけど予算内に収まったどころか予備費の分が丸々余って追加の改善工事までできた。長期修繕計画は10年前なんだけどね。

高騰はしてるけどそれ以上にデベのぼったくりでしょ。費用がかさんでるはずのに一昨年は最高益なんてところもある。

>69

片側だけ、しかも柱半分分のアルコーブって中途半端。アルコーブというなら廊下側もアウトフレームだよね。

>>72 匿名さん

安くなる根拠ってあります？

長谷工安普請仕様。コロナ後はさらに一段進んだ感じだよね。それでも高値設定したら超ぼったくり。

>>76 匿名さん

廊下側が全て完全アウトフレームの長谷工は滅多にない代物。
片側半分でもアウトフレームはマシな方。
他の長谷工マンション最低でも50個見たらわかる。

>>69 マンション検討中さん

アルコーブある間取りそんなになくない？これでアルコーブあるってなら千葉も南船橋もあるよ。しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入るから結局変わらん。長谷工なのでそこは同じじゃない？

アーベストが販売に入ってるとサクラ凄いけど、ここはそうじゃないのに凄い。売主は三井だけど実質、長谷工物件なのかな

＞しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入る

柱が入らない部屋もパイプスペースがあって段差になる。そもそもこの位置に何の配管が通るんだろう。

CタイプとEタイプのような玄関部分を凹ませた間取は南船橋にないけど？
中住戸は手を抜く長谷工にしては頑張った。
南船橋はディスポーザー無しだっけ？
こっちはあるよな。

1回目の大規模修繕計画は積立金を余らせて当然なんだけどね。
大抵デベが見積もったザックリな計画からスタートするんだけど段階方式で上げていくのが一般的。
修繕も何処をメンテナンスするかで掛かる費用も違う。
駐車場が機械式か平置きなど、機械式はどのタイミングでパレット交換するか？まあ例を上げたらキリがない。
要するにそのマンションの積立金内で賄えた事を示す1事例に過ぎす、建材費人件費が上がっていない証明にはならないってこと。

更に付け加えると大規模修繕は1回目より２回3回目はもっと費用が掛かるのもの。
余ったと喜ぶのは早計。

>>84 マンコミュファンさん
75さんは色んなマンションスレで全く同じことを書いています。

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

タワマン乱立の武蔵小杉では中古での転売を有利にするために段階的値上げから定額積立に移行しているマンションもある。笑えるのはそれら物件のバックに三井のリハウスが絡んでること。当然三井は段階的値上げの問題点分かってるんだよね。それでも段階的値上げの計画。

＞長谷工マンション最低でも50個見たらわかる

関係者ってもろバレ。マンション検討って購入するまで１０物件くらいが平均ってデータがある。

>>83 マンション掲示板さん
なんで南船橋と張り合う必要あんの？あまり知らないけどその分価格が抑えられてるんでしょ？
そこまでムキになる理由がよくわからん。

エクセレント 1ldk 3700万 2ldk5000万OVERなので、ここの 3ldkは6000万OVER確実ですかね？

>>85 マンション検討中さん

バウスにもいました。
売れ残ると講釈垂れてましたけど半年ちょいで完売すると逃げた人。

>>85 マンション検討中さん

バウスにもいました。
売れ残ると講釈垂れてましたけど半年ちょいで完売すると逃げた人。

二重床にしてくれ。柔らかい床やだよー。
長谷工なので直床ですよね。そんな物件安いに決まっとるがな。バウスのTTTもしっかり二重床二重天井。エクセレントでさえね。

立地もハザードマップの確認を！

長谷工も二重床の技術は持ってるみたいですよ。
https://www.haseko.co.jp/tri/archives/interior/hbys.html

まあ、上がるとは思いますが、暫く価格も出ないでしょうし暇つぶし掲示板であまりムキになっても仕方ないですよ。

ディスの早すぎやで。長谷工嫌いは分かったからさ。

ひょっとしてパークホームズシリーズ荒らしてる有名な輩クン？

三井不動産か長谷工の就活失敗などで怨みでもあるのでしょうかね？

長谷工に何の恨みがあるのか？
チープ仕様は安くないと買わないって熱くなってなんなのよー。
70平米4000万前半にするためのネガ活動なんて意味なし。

長谷工、大手デベ物件手掛けるようになって二重床を採用するようになってたけどここ最近コストダウンでまた直床に。というかコロナ後はコストダウンがさらにすごいことになってる。その先頭を長谷工が走ってる。トップランナーだね。

買う気ゼロの有名なアラシですな、相手にするのやめたほうがいいですよ。なんかの恨みでディスするのみですから。

他に目ぼしい新築が津田沼船橋市川にないのよ。
千葉に住むには総武線快速か最低でも西船橋の徒歩10分以内って希望は多いからな。
坪290万近くても竣工前に9割は捌けると冷静に見てる。
大手は竣工完売には拘らないわけ。

販売開始は4月ですか。コロナ収束の兆しをその時までに見せないとオリンピックは難しい、そして世界中がどうしても開催したいと意気込んでる(経済優先)。そうなるとワクチン等で死にものぐるいで4月までにコロナを抑え込む事を想定してしまう。

バブルの鐘がなるかも。

坪300万以上も現実的。

インフレは貨幣価値が下落した現象。
世界中で金を刷りまくりバラまけばダウ3万＄のように資産バブルになるのは当たり前。
投資しないで銀行に0金利で預け入れしてると貧しくなる一方。
仕事が無くなり困っている人もいれば資産バブルで儲かってる人もいる。
時代の変化に対応しないと貧しくなるのがリアルワールド。
コロナは加速させただけ。

この数カ月が最後の買いのチャンスかもね。

煽るわけじゃないけど4月以降不動産全体が高騰すると本気で思ってる。

コロナはコストプッシュ。
まだまだ新築は上昇する。
今がバブルだと考えていると真剣に買うことができなくなる。
中古は少なくなり需給バランスが崩れている。
どっちも価格上昇してる。

アドバイスするとバウスのキャンセル部屋を狙うのが賢明。

キャンセルはあまり確率低いから、一番手堅いのは売出し中のパークホームズＬａＬａ南船橋を選択かなかな？

津田沼駅周辺は水害や液状化が避けられる貴重な場所でもある。
それにここは京成津田沼も使えるから利便性はいいと思う。

傾斜地で整地が大変かつ100戸未満の小規模マンションなので、そこそこ高仕様にして利幅を増やすんじゃないかと思っています。安価なマンションにしたら利幅が狭まってもとが取れないのでは…

土地整備費用がかなり高いと思料されるので、3LDKは4980万?と予想。

最低価格4980万からの間違い

半地下みたいな日当たり悪い部屋だけ70平米4980万、まともな部屋は6000万。
これが現実ですかな。

向山小じゃなくて津田沼小なのも強気要因。

安くなってくれればいいですが感覚的にはそんなもんでしょうかね

バウスの1階で4800万台。
それと比べて三井ブランド料金を足して4980万を広告用に使うのでしょう。
日当たりなしで我慢するくらいでしたら中古も比較検討。

>109

傾斜地で一番高いところを地盤面にしてそれより低いところは(建築基準法上の）地下室にして容積率不算入にして部屋数を増す。ここは２階分をかさまししてるからその分ぼろもうけ。高く買うのは間抜け。地下室マンションは条例で制限される方向にあるから既存不適格リスクもあるし。

>１０９

誤認誘導かな。地盤がいいのは駅のすぐ近くだけ。この辺は液状化リスクもあるし表層も緩い。ハザードマップくらい確認しないと。

津田沼という地名に地歴が残ってるわけだし。

>>115 匿名さん
建築関連の方ですかね良く知ってますね。
ぜんぜん知りませんでした。

たしかに地上８階のマンションに地下２階分をかさましできればかなりの利幅になりそうですね。
その分安くならないのだろうか…

>107

キャンセル住戸を狙うのをアドバイスというならキャンセル待ち登録しないとってのも伝えないとね。キャンセルが出たら落選者、モデルルーム来場者、キャンセル待ちにまずは連絡して、それではけなかったら一般に広告して販売する。指をくわえて待ってるだけでは取りこぼす。

ここが液状化しなくても近隣が液状化して配管がやられたら、断水、トイレが使えなくなって困るけどね。

>117

関係者ではないよ。マンション購入経験はあるけど。

容積率不算入を悪用して地盤面を操作して建築確認取り消しなんてケースが時々あったりする。あと、自治体によっては条例改正で地下住戸は認めないなんてことも。見た目には高さ制限以上の巨大な建物ができちゃうから近隣で反対運動が起きてなんてのが発端になったりする。既存不適格になると資産性なくなるから安く買えてラッキーなんて安易に考えるのは危険。ちゃんと調べてね。

おまけだけど物件概要の※の記述を要確認。それ以外は普通に１０階建てのマンションなんだよね。

＞鉄筋コンクリート造地上10階建（※建築確認：地下2階地上8階建）

敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？

斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。

122です。
Google MAPと物件公式ページの完成予想CGみて状況が理解できました。
エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。
確かに地下部分の部屋は安そうですね。

ここは液状化危険度「やや高い」に該当していますね。
昔干拓地だったようですね。
バウスは良いところにあったんですね。

習志野市ハザードマップ
https://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/c...

国土地理院地図で見たところ、自然地形では「後背低地・湿地」「台地・段丘」が併存し、人工地形では「盛土地・埋立地」部分がありますね。そして「後背低地・湿地」と「盛土地・埋立地」はどちらも液状化リスク要因です。
参考までに、バウスは「台地・段丘」のみ、TTTはわずかに「盛土地・埋立地」部分あり、奏のザレジやパークハウスは「台地・段丘」のみ。
そっか…

国土地理院地図より
https://maps.gsi.go.jp/#16/35.686102/140.019690/&base=std&ls=std%7...
※自然地形・人工地形両方入っているので、別個で見たい方は「選択中の地図」でうまく調整してください。

ここの人工地形は「凹地・浅い谷」に該当でした失礼しました。

凡例では、
「大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがある。地盤は周囲（台地･段丘など）より軟弱な場合があり、とくに周辺が砂州・砂丘の場所では液状化のリスクがある。」
とのことです。
周囲は砂州・砂丘ではないので、「周囲より軟弱な場合もありうる」程度でそこまでは悪くなかったです。（良くもないですが）

千葉湾岸はこのリスクはどこもありますね。でもここは埋立地の上ではないですね。ディスするわけじゃないけどパークホームズＬａＬａ南船橋は埋立地なのかな。

北口にルサンク津田沼のHP立ち上がった。
これは3LDK4000万くらいか？

>>129 マンション検討中さん
こんなプロジェクトがあったとは全く知りませんでした。パークホームズとは競合しなさそうですが。

ルサンク津田沼も長谷工かい！
みな安く作りたいんだな、、

津田沼　長谷工対決開戦

良かったではないか。
70㎡ 4000万前半の要望に応えるル・サンク。

確かにこの物件よりかは4,000万前半の可能性が高いですね。
前原は南口の奏付近よりざっくり言うと1,000万くらい安くなりますので

ザ・パークハウス津田沼前原ガーデンは確か3,000万円台前半からあったと思うのですが、ル・サンクはいくらくらいで出てきますかね?
バス便だと割り切るならル・サンクよりもガーデンの方が周辺環境はよいような気はしますが…

ガーデンは土地の仕込み時期が相当前、建築費も安い時代に発注したマンション。
中古が正解だよ。

建築費が高い時代ほど相場の低い地域では中古と乖離した高額な新築が販売される。
立地の悪いルサンクさんは3L 3980万からではないか？
中古だと2900万で十分に購入可能な地域だけど。

>>129 マンション検討中さん
北口と言っても駅前ではなく、前原西なので徒歩20分程はかかりますよね。
バスに乗った方が早い。

70㎡買うのに4000万が予算ではバス便になるのが辛い。

まずは立地かな、そうなるとこの津田沼界隈新築だとここパークホームズ津田沼が一番かな。ちょっと離れるけどパークホームズ千葉は立地的な価値という意味ならダントツ。