パークホームズ津田沼ってどうですか？

津田沼駅南口は造ればすぐに売れる地域。
BTもTTTも早期完売してECTは狭い部屋を坪300万中。
ここは安く売る理由なしで坪280万超か？

仕様次第かな。コロナ後の三井は低仕様で不評。長谷工施工だし、価格次第でしょ。

あと、TTTはよく使われてたからわかるけど、BTとECTってどこって感じ。

津田沼小なんですね！中学校は少し遠い？？

ここキッチンの食器棚置き場と冷蔵庫置き場の間に微妙なスペースがある。120ｃｍのカップボード置くと中途半端に余っちゃうんだろうね。レイアウト下手。こんなの初めて見た。

トイレのウォシュレットのリモコンは壁掛けでなく脇にあるタイプ。これ壁掛けより安いんだよね。あと、独立手洗いでもない。

最近の三井に設備グレードを期待してるとしたら情弱扱いされる。
船堀　千葉　南船橋とかご覧下さい。
それでも70㎡以上の新築を津田沼で欲しいと言われたら1択。
インテリアはオプションで解決するっきゃない

そのオプションはデザインテックがぼったくり。

まだ三井のオプションはボッタクリ度合ましよ？

すみふのシスコンと並んで2トップ。

野村と三菱のオプション価格は三井より高いの？安いの？

>>6 マンション検討中さん
柏タワーレジデンスが最後の良心でしたね…

柏の葉タワマンはタンクトイレでした。。

6さんの言うように設備仕様はよくないという前提として、はたしてどれくらいの価格になるんですかねー

バウスやエクセレントシティの価格を考慮すると、それでも坪250万円くらいはするんでしょうか…

平均300は覚悟した方がよいかもしれん。

エクセレントは奏アドレス
バウスは谷津アドレス→比較対象はバウスやろ
よって坪265万で早期完売したバウスより高くなって坪280万が妥当

>>14 匿名さん
他に新築が無いことを考えると自分も300前後になってくると思います…

坪300万近くなるのが明らかになるに連れて
何故バウスにしなかったのか？という話が出てきます。
待つほど高くなるのはまともな人は知っているから。

津田沼は幕張まで近くてアミューズメント施設と海があり、若い人に人気があるみたいですね。
駅前に大型商業施設施設あるけど、複雑に入り組んでいて使い勝手はよくないかも。
でも、千葉の中では暮らしやすいエリアだと思います。

駅前に６つもショッピング施設あって、始発で東京駅まで30分、車で20分くらいでららぽーとや幕張に行けるので、生活する上ではこれ以上はなかなかないのでは？
歴史あるお店や商店街はないのでそういう楽しみを求める方には向きませんけどね。
そして今後津田沼と新津田沼の再開発も控えています。

ここは場所的にはファミマとローソンがあり悪くはないですが、バウスと比べるとスーパーが少し遠くなるのでそこが難ですね（あくまでも比べればであって、世間一般で見たら十分近くにあると言えるとは思います）。郵便局が近く便利ですが、中央病院も近いため救急車の音が少しあります。JRと京成が近いので同じくらいの距離感で両駅使用できるのは良いですね。
お値段はいかほどなのか…

TTT中古も売りに出たままで売れ残ってるし、エクセレントシティも最後さばくのに苦戦してる模様。あがりにあがった津田沼マンション価格だけど、三井も強気に出過ぎると苦戦するのでは。
ここは奏から少し離れてるし、かなり傾斜地だし、ハザードマップだと液状化対象になってる。南東側はすぐ横に建物があって日当たりも悪そう。。
だいたい子育て世帯に充実した津田沼だけど、ファミリー層狙うなら少し価格抑えないと、今後の教育資金とか考えてる人はなかなか手が出せなくなると思う。

それでも新築でないと嫌だって家庭もあるので売れてしまうのが買い手側の弱味。

今はそこまででもないと思う
無駄に高いものは売れない

TTTは内装などの作りがチープであの価格。

むしろこちらがねらい目と見ています。

TTTより立地が悪くなる場所で狙い目になるにはTTT坪265万より安い坪250万ほどのインパクトが必要。
果たして狙い目単価になるか？
ならんと思うよ。

内装なんかリフォームで何とでもw

変えられないのは立地だよん

新津田沼駅周辺の再開発でAEON直結のタワマンができるという噂もあるし、富裕層はわざわざ徒歩8分のここ狙わないで駅近狙うはず。
津田沼小が通学校というメリットをあげるなら中堅のファミリー層が手を出しやすい価格に抑えとかないと厳しいでしょ。

坪300万未満では富裕層でなくても共働き世帯でいけるっしょ。
心配しないでも6000万前後に手が届く世帯は幾らでもいるよ。
BAUSは早々とその価格帯に近い価格で完売したのが事実だった。

>>27 匿名さん
新津田沼駅周辺の再開発でAEON直結のタワマンができるという噂もあるし

仮に正しいとしても10年近く先では？
まだ再開発計画の作成委託を出したばっかりだと思うので、あまり関係ない話です。
津田沼駅南口でこの規模のマンションは暫く出ないと思いますよ。
普通は待てません。

どうなるか未定の計画を期待して10年も待てないよ。
まして北口だよ。
それに直結するのはIYで駅を経由してAEON。
凄い計画案だけどまだまだ詳細はこれから。

>>28 検討版ユーザーさん
坪300万未満では富裕層でなくても共働き世帯でいけるっしょ。

共働きでも、子供の将来の教育資金とか考えたらなかなか6000万も出せないでしょ。こーゆうところに住みたいと考えるファミリーはそれなりに子供にも力入れてるだろうし。
実際にTTTに住んでる人達もファミリーの比重はそんなに多くないみたいだし。バウスがどうかは分からないけど。

300いくかは知りませんが、競合がない上に最低でも数年単位は競合はでない見込みなので、足許見た値付けはあり得ると思いますけどね。
むしろ普通に考えたら、後にパークホームズを控えていたバウスより高値にすると思います。売れ行き良かったですし。

あくまで新築の価格決定権はデベさん。
あまり安さを期待しない方がいいです。

建築費が高騰してデベ側も安くは売れないの。
実際にバウスの売れ行き見ての通り6000万近くても売れるし、TTTも子育てファミリー多いみたいよ。

TTTより仕様が低いバウスでも余裕の完売。
三井だから仕様は期待できないけど現実的な価格出してくるのかな。
でもこの後は周辺で決定してるマンション計画はないからどうなるか。

エクセレントシティに広い間取が無くてファミリー層が買える新築は三井しかないからなあ。
三井は付いてこれるギリギリの値段を考えると思うな。
バウスより高いのは間違いない。

津田沼小に通わせたいから少し高くとも金を出す家族が93組いるかどうか。

津田沼駅南口の新築に住みたいから少し高くとも金を出す家族が93組いるかどうか。

の方が正しいのでは？
他新築（計画も）無し、バウス早期完売と買控組の存在、コロナ禍による津田沼エリア注目度の上昇、建設費の上昇（しかもここは傾斜地）と、価格上昇要因ばかりです。

コロナ禍で借りて住みたい街に変化!?
https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/chiebukuro/report/trend/2020/10/p...

他に新築の選択肢がない＝売主優位

同じビジネスマンとして客観的に見てBAUS以上の坪単価になるのは間違いない。
利益を追求するのは企業としては当然の措置。
BAUSですら高いコールで溢れてたんだけど結果は周知のとおり。
俺は予算足りないんで中古買いました。

今年、不動産価格の変動はないようです。

個人的には、2022年から住宅ローン控除が変わるそうなので、それを視野に入れながら検討したいところです。

ステマ多いな。高くても作りしっかりしてたら売れるだろうし、これまでのデベの流れから長谷工と組んでチープな作りであれば値段見合ってないと売れないだろうし。最悪なのは作りチープのくせに高い事だがそこまで馬鹿なデベではないだろう。予想ではTTTにもBAUSにも劣る仕様なのではないかと思っているが。

皆さんの坪単価予想は？

長谷工仕様だったとしても建築費高いからな。
坪280万前後だと考えたよ。

みんながこーゆう掲示板で「高くてもしょうがない」「高くても売れる」とか言い過ぎで不動産価格あがってるのもあるんぢゃない？
素直に3LDKを4000万以内で買いたいって要望書とかに出せば少しは不動産側も売主と買主の温度差に気づくと思うけど。
売主のいいようになりすぎな気がする。

2013年に建てられたパークホームズ津田沼奏の杜のマンション価格は、70平米で4000万前半だったことを考えると、、、
坪単価250万以上だとしたら、購入は見送ります。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559370/

>>43 マンション検討中さん

それらの中古が現在坪単価230万円位で取引されていることを考えると、250万円以下はなかなか難しいのでは…

坪単価も気になりますが…私は陽当たりが気になります。なんとなく薄暗いような。ベランダからの眺めもいまいちですよね。
津田沼、どんどん値上がりしているので、購入とても迷います…

>>45
分かります！特に南東側は横の建物と密着しているし日当たり悪く湿気が強いイメージです。
あまりに湿気が強いので一階部分を専用庭ではなくコンクリート張りの通常ベランダにしたという話を聞きました。
いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。

まともな人は分かっているけど新築が中古よりも安くなる訳がないの。
坪250万で販売したら抽選倍率高くなり当たらなくなるのよ。
有名ブロガーさんの買いです記事が出て大変。

70平米5800万が中央値じゃないかな？
5000万の部屋位は存在すると思うけど日当たりの無い訳有り部屋だけって罠。
過去の安い時代には戻れない。

>>46 マンション検討中さん

いくら津田沼とはいえ、せめて70平米4000万前半でないと買う気になれない物件です。

という意見に同感です。

私のように予算不足は築古中古しか買えないのですか？
4800万以内で75平米は欲しい。
贅沢ですか？

緊急事態宣言また出そうですね。
価格はこれから下り坂。資材高いのは分かるが売れないと意味がない。長谷工物件に本当の意味でお金ある人は集まらないだろう。直床でマット敷くからフニフニ床ですよー。床は固くあって欲しいものですな。

>>50 マンコミュファンさん

津田沼徒歩圏だと難しいと思います。

新津田沼か京成津田沼の徒歩圏だと安い。
南口を諦めて北口のリーデンスクエアが良いぞ。
北口は再開発を控えて相場はこれから上がる。
中古が無難だね。

安いにこしたことはないけど現実的に考えて70平米で6000万前半ってとこかな。

BAUSと同等か少し上程度見ておけばいいと思いますけどね。その値付けでも、緊急事態で工事も販売活動も満足にできない環境であったにもかかわらず竣工のとうの昔に完売しています。
他に新築はないので、高いと感じる方は北口側か、中古へどうぞって感じでしょう。
もっとも中古でも北口徒歩10分圏内で70平米4000万代はあまりないような気がしますけど…

「南口徒歩10分圏内で70平米4000万代」です失礼しました。
SUUMO見てみると、南口の築浅中古でも、小規模だったり、ザレジの眺望が良くない棟や駅から遠い棟は意外と割安で出てたりしますけどね。

スーモで中古みると、北口徒歩6分、築8年のヴェルディーク津田沼なら4,000万円台、条件悪い部屋なら3,000万円台で買えるみたいです。
ただ周辺環境はちょっと厳しそうではありますね。

南口、特に奏の杜などは駅から近いけど周辺環境もいいというバランスが魅力的ですよね。まあだからこそ高くなってしまうのだと思いますが。

南口は人気あるからなー。
だから高くなるわけ。
みんな北口が嫌でしょー？

>>56 匿名さん

仮に現在5000万割れの中古が奏の杜に存在しているとすぐに売り切れると考える。
何故ならば三井新築が4000万台で買えないかなって甘い夢を見てるのがスレだけでも複数もいるじゃん。
予定価格を確認してからガッカリして安い中古がすぐに埋まるのが想像しちゃう。
中古も高くなっているんで安い一部のとこは早い者勝ち。

SUUMO確認しました。
65㎡4450万が奏唯一の3Lでした。
狭いのが残った理由ですかね？
洋室は最低5畳 リビングダイニングは最低11畳は必要なんです。
それを満たす部屋ではザ・レジデンスの最も安いもので5190万でした。

>>60 マンション検討中さん

すみません。4000万台唯一の3Lです。

>>60 マンション検討中さん
坪単価では安いので売れると思います。
狭いうえ、眺望がザレジに完全に阻まれるのと、小規模マンションだから安めなんだと思います。
パークホームズが完成したらまとまった物件がそもそもなくなるので、中古は値上がりするかもしれませんね。

>>60 マンション検討中さん

東向きの部屋なので、おそらくバルコニーの目の前にすぐ隣の建物の壁がきてしまっているから安価なのではないでしょうか。

安い部屋はWakeariなんかな。
まとも条件求めると5000万が最低ライン。
中古でこれでは新築は更に高く？

南口は谷津小学区のパークハウス2棟が最強で、待ってる人がいるので70平米台は売りに出た週に売れる。
他のザレジ、ブランズシティは谷津南小学区なので人気に相当差がある。ここは津田沼小学区でこちらも人気学区なのでザレジ中古よりは1?2割は高くなると予想。

津田沼は駅周辺にこれだけ大規模マンションがあるにも関わらず中古物件少ないような気がします。住んでる人があまり売らないんでしょうかね。
奏の杜整備してからは常時新築物件がありましたが、ここの売り出しが終わるとついに途絶えますので、供給自体かなり少なくなりそう。

高くなる要素しかないのか。
中古にしよっかな。

数年前の坪単価を引き合いに出して津田沼南口で70平米台を4000万前半で買いたいというのは夢を見すぎでは。バウスも奏住所ではないのに高い高いと言われて実際には半年足らずで売り切りましたからね。いいなと思った部屋は6000万以上でした。

三井の南船橋 千葉とはグレード違うな。
アルコーブ確保 廊下側洋室半分はアウトフレーム。
頑張った長谷工が安いなんてこったない。
バウス以上は確実です。
夢を見過ぎると落胆大きい。

こーゆうところで「高くても当たり前」「70平米6000万が妥当」とかいうからみんな洗脳されて、それが普通なんだ仕方ないんだと思ってしまう。それをいいように売り手は利用して価格をどんどん上げる。いくら津田沼でも買い手は周りに流されずちゃんと自分の希望の値段を持つことが普通だと思う。みんながきちんと本当の希望価格を提示すれば売り手と買い手の感覚の差が縮まると思う。エクセレントシティ津田沼奏の杜の担当者も津田沼の価格高騰は異常と言っていた。異常でも煽られて買う買う言う人がいるから上がり続けるんだよ。
この物件だって確かに津田沼エリアだけど、徒歩8分だし日当たり悪いし傾斜地だしハザードマップでは液状化危険地帯だし、本当に6000万も出す価値のある物件か買い手側がちゃんと態度に示すだと思う。
もう津田沼南口にはマンションできないできないと言いつつ、土地が空けば可能性はあるわけだし、先のことなんて分からないはず。

細かい部分ですけど津田沼駅徒歩7分、場所が京成側に寄ってますから3路線が程良く近いのは奏にはない強みです。

また、津田沼の異常な高騰に驚かれていたエクセレントシティの営業マンの当事者意識の無さにビックリしました。
何故ならば津田沼で初の坪300万に引き上げたのはエクセレントさんです。
開いた口が塞がりません。

でも、売主側の言い分も理解します。
土地代、建材費、人件費はこの10年でどれも高騰しました。
利益を出さないと営利企業は潰れてしまいます。
寒空の中でコロナを理由にテレワークもできない長谷工作業員さんだって生活に困らないお給料必要ですよね。
借金抱えても民間よりボーナスが貰える公務員ではないのです。
原価100円の商品を貴方は100円で販売しますか？
会社潰れますよ。
新築マンションは純利10%前後の薄利商売です。

高値吹聴って価格発表前の物件板のパターン。実際に高値で出して来たらやっぱりねにできるし、安値で出したらお買い得と煽る。騙されないようにね。

>>70 匿名さん

何年も待てません。
歳を重ねるとローンの支払い能力が下がります。
だから私は中古を３年前に買いました。
新築に住み替えたかったな。

>>72 匿名さん
安くなる理由って何かありますか？
別に高値を吹聴している方なんていませんよ。
客観的にみてバウスよりは高くなるかなと、根拠を提示して予想している方が多いだけです。
安値になると考える方は、根拠を提示してそのように主張すればよいでしょう。

>建材費、人件費はこの10年でどれも高騰しました。

これが眉唾なんだよね。去年、今のマンションの一回目の大規模修繕工事だったんだけど予算内に収まったどころか予備費の分が丸々余って追加の改善工事までできた。長期修繕計画は10年前なんだけどね。

高騰はしてるけどそれ以上にデベのぼったくりでしょ。費用がかさんでるはずのに一昨年は最高益なんてところもある。

>69

片側だけ、しかも柱半分分のアルコーブって中途半端。アルコーブというなら廊下側もアウトフレームだよね。

>>72 匿名さん

安くなる根拠ってあります？

長谷工安普請仕様。コロナ後はさらに一段進んだ感じだよね。それでも高値設定したら超ぼったくり。

>>76 匿名さん

廊下側が全て完全アウトフレームの長谷工は滅多にない代物。
片側半分でもアウトフレームはマシな方。
他の長谷工マンション最低でも50個見たらわかる。

>>69 マンション検討中さん

アルコーブある間取りそんなになくない？これでアルコーブあるってなら千葉も南船橋もあるよ。しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入るから結局変わらん。長谷工なのでそこは同じじゃない？

アーベストが販売に入ってるとサクラ凄いけど、ここはそうじゃないのに凄い。売主は三井だけど実質、長谷工物件なのかな

＞しかも廊下側洋室は左右どちらかがガッツリ入る

柱が入らない部屋もパイプスペースがあって段差になる。そもそもこの位置に何の配管が通るんだろう。

CタイプとEタイプのような玄関部分を凹ませた間取は南船橋にないけど？
中住戸は手を抜く長谷工にしては頑張った。
南船橋はディスポーザー無しだっけ？
こっちはあるよな。

1回目の大規模修繕計画は積立金を余らせて当然なんだけどね。
大抵デベが見積もったザックリな計画からスタートするんだけど段階方式で上げていくのが一般的。
修繕も何処をメンテナンスするかで掛かる費用も違う。
駐車場が機械式か平置きなど、機械式はどのタイミングでパレット交換するか？まあ例を上げたらキリがない。
要するにそのマンションの積立金内で賄えた事を示す1事例に過ぎす、建材費人件費が上がっていない証明にはならないってこと。

更に付け加えると大規模修繕は1回目より２回3回目はもっと費用が掛かるのもの。
余ったと喜ぶのは早計。

>>84 マンコミュファンさん
75さんは色んなマンションスレで全く同じことを書いています。

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

>84

入居して速攻で段階的値上げから定額積立に移行してるよ。ここも段階的値上げなんだろうね。破綻にまっしぐら。

タワマン乱立の武蔵小杉では中古での転売を有利にするために段階的値上げから定額積立に移行しているマンションもある。笑えるのはそれら物件のバックに三井のリハウスが絡んでること。当然三井は段階的値上げの問題点分かってるんだよね。それでも段階的値上げの計画。

＞長谷工マンション最低でも50個見たらわかる

関係者ってもろバレ。マンション検討って購入するまで１０物件くらいが平均ってデータがある。

>>83 マンション掲示板さん
なんで南船橋と張り合う必要あんの？あまり知らないけどその分価格が抑えられてるんでしょ？
そこまでムキになる理由がよくわからん。

エクセレント 1ldk 3700万 2ldk5000万OVERなので、ここの 3ldkは6000万OVER確実ですかね？

>>85 マンション検討中さん

バウスにもいました。
売れ残ると講釈垂れてましたけど半年ちょいで完売すると逃げた人。

>>85 マンション検討中さん

バウスにもいました。
売れ残ると講釈垂れてましたけど半年ちょいで完売すると逃げた人。

二重床にしてくれ。柔らかい床やだよー。
長谷工なので直床ですよね。そんな物件安いに決まっとるがな。バウスのTTTもしっかり二重床二重天井。エクセレントでさえね。

立地もハザードマップの確認を！

長谷工も二重床の技術は持ってるみたいですよ。
https://www.haseko.co.jp/tri/archives/interior/hbys.html

まあ、上がるとは思いますが、暫く価格も出ないでしょうし暇つぶし掲示板であまりムキになっても仕方ないですよ。

ディスの早すぎやで。長谷工嫌いは分かったからさ。

ひょっとしてパークホームズシリーズ荒らしてる有名な輩クン？

三井不動産か長谷工の就活失敗などで怨みでもあるのでしょうかね？

長谷工に何の恨みがあるのか？
チープ仕様は安くないと買わないって熱くなってなんなのよー。
70平米4000万前半にするためのネガ活動なんて意味なし。

長谷工、大手デベ物件手掛けるようになって二重床を採用するようになってたけどここ最近コストダウンでまた直床に。というかコロナ後はコストダウンがさらにすごいことになってる。その先頭を長谷工が走ってる。トップランナーだね。

買う気ゼロの有名なアラシですな、相手にするのやめたほうがいいですよ。なんかの恨みでディスするのみですから。

他に目ぼしい新築が津田沼船橋市川にないのよ。
千葉に住むには総武線快速か最低でも西船橋の徒歩10分以内って希望は多いからな。
坪290万近くても竣工前に9割は捌けると冷静に見てる。
大手は竣工完売には拘らないわけ。

販売開始は4月ですか。コロナ収束の兆しをその時までに見せないとオリンピックは難しい、そして世界中がどうしても開催したいと意気込んでる(経済優先)。そうなるとワクチン等で死にものぐるいで4月までにコロナを抑え込む事を想定してしまう。

バブルの鐘がなるかも。

坪300万以上も現実的。

インフレは貨幣価値が下落した現象。
世界中で金を刷りまくりバラまけばダウ3万＄のように資産バブルになるのは当たり前。
投資しないで銀行に0金利で預け入れしてると貧しくなる一方。
仕事が無くなり困っている人もいれば資産バブルで儲かってる人もいる。
時代の変化に対応しないと貧しくなるのがリアルワールド。
コロナは加速させただけ。

この数カ月が最後の買いのチャンスかもね。

煽るわけじゃないけど4月以降不動産全体が高騰すると本気で思ってる。

コロナはコストプッシュ。
まだまだ新築は上昇する。
今がバブルだと考えていると真剣に買うことができなくなる。
中古は少なくなり需給バランスが崩れている。
どっちも価格上昇してる。

アドバイスするとバウスのキャンセル部屋を狙うのが賢明。

キャンセルはあまり確率低いから、一番手堅いのは売出し中のパークホームズＬａＬａ南船橋を選択かなかな？

津田沼駅周辺は水害や液状化が避けられる貴重な場所でもある。
それにここは京成津田沼も使えるから利便性はいいと思う。

傾斜地で整地が大変かつ100戸未満の小規模マンションなので、そこそこ高仕様にして利幅を増やすんじゃないかと思っています。安価なマンションにしたら利幅が狭まってもとが取れないのでは…

土地整備費用がかなり高いと思料されるので、3LDKは4980万?と予想。

最低価格4980万からの間違い

半地下みたいな日当たり悪い部屋だけ70平米4980万、まともな部屋は6000万。
これが現実ですかな。

向山小じゃなくて津田沼小なのも強気要因。

安くなってくれればいいですが感覚的にはそんなもんでしょうかね

バウスの1階で4800万台。
それと比べて三井ブランド料金を足して4980万を広告用に使うのでしょう。
日当たりなしで我慢するくらいでしたら中古も比較検討。

>109

傾斜地で一番高いところを地盤面にしてそれより低いところは(建築基準法上の）地下室にして容積率不算入にして部屋数を増す。ここは２階分をかさまししてるからその分ぼろもうけ。高く買うのは間抜け。地下室マンションは条例で制限される方向にあるから既存不適格リスクもあるし。

>１０９

誤認誘導かな。地盤がいいのは駅のすぐ近くだけ。この辺は液状化リスクもあるし表層も緩い。ハザードマップくらい確認しないと。

津田沼という地名に地歴が残ってるわけだし。

>>115 匿名さん
建築関連の方ですかね良く知ってますね。
ぜんぜん知りませんでした。

たしかに地上８階のマンションに地下２階分をかさましできればかなりの利幅になりそうですね。
その分安くならないのだろうか…

>107

キャンセル住戸を狙うのをアドバイスというならキャンセル待ち登録しないとってのも伝えないとね。キャンセルが出たら落選者、モデルルーム来場者、キャンセル待ちにまずは連絡して、それではけなかったら一般に広告して販売する。指をくわえて待ってるだけでは取りこぼす。

ここが液状化しなくても近隣が液状化して配管がやられたら、断水、トイレが使えなくなって困るけどね。

>117

関係者ではないよ。マンション購入経験はあるけど。

容積率不算入を悪用して地盤面を操作して建築確認取り消しなんてケースが時々あったりする。あと、自治体によっては条例改正で地下住戸は認めないなんてことも。見た目には高さ制限以上の巨大な建物ができちゃうから近隣で反対運動が起きてなんてのが発端になったりする。既存不適格になると資産性なくなるから安く買えてラッキーなんて安易に考えるのは危険。ちゃんと調べてね。

おまけだけど物件概要の※の記述を要確認。それ以外は普通に１０階建てのマンションなんだよね。

＞鉄筋コンクリート造地上10階建（※建築確認：地下2階地上8階建）

敷地の中で一番高い地面と低い地面に2階分（5、6メートル？）の差がある。もしくは、差をつけているということですか？

斜面地なのでそのパターンだと思うけど、掘り下げて空堀なんてのもある。ここがどうなってるかはモデルルームにいったら渡される図面集の側面図を確認かな。あるいは設計図書を確認するか。

122です。
Google MAPと物件公式ページの完成予想CGみて状況が理解できました。
エントランスがある道路から奥に向かって土地が相当傾斜してるんですね。
確かに地下部分の部屋は安そうですね。

ここは液状化危険度「やや高い」に該当していますね。
昔干拓地だったようですね。
バウスは良いところにあったんですね。

習志野市ハザードマップ
https://www.city.narashino.lg.jp/kurashi/bosaibohan/bosai/hazard-map/c...

国土地理院地図で見たところ、自然地形では「後背低地・湿地」「台地・段丘」が併存し、人工地形では「盛土地・埋立地」部分がありますね。そして「後背低地・湿地」と「盛土地・埋立地」はどちらも液状化リスク要因です。
参考までに、バウスは「台地・段丘」のみ、TTTはわずかに「盛土地・埋立地」部分あり、奏のザレジやパークハウスは「台地・段丘」のみ。
そっか…

国土地理院地図より
https://maps.gsi.go.jp/#16/35.686102/140.019690/&base=std&ls=std%7...
※自然地形・人工地形両方入っているので、別個で見たい方は「選択中の地図」でうまく調整してください。

ここの人工地形は「凹地・浅い谷」に該当でした失礼しました。

凡例では、
「大雨の際に一時的に雨水が集まりやすく、浸水のおそれがある。地盤は周囲（台地･段丘など）より軟弱な場合があり、とくに周辺が砂州・砂丘の場所では液状化のリスクがある。」
とのことです。
周囲は砂州・砂丘ではないので、「周囲より軟弱な場合もありうる」程度でそこまでは悪くなかったです。（良くもないですが）

千葉湾岸はこのリスクはどこもありますね。でもここは埋立地の上ではないですね。ディスするわけじゃないけどパークホームズＬａＬａ南船橋は埋立地なのかな。

北口にルサンク津田沼のHP立ち上がった。
これは3LDK4000万くらいか？

>>129 マンション検討中さん
こんなプロジェクトがあったとは全く知りませんでした。パークホームズとは競合しなさそうですが。

ルサンク津田沼も長谷工かい！
みな安く作りたいんだな、、

津田沼　長谷工対決開戦

良かったではないか。
70㎡ 4000万前半の要望に応えるル・サンク。

確かにこの物件よりかは4,000万前半の可能性が高いですね。
前原は南口の奏付近よりざっくり言うと1,000万くらい安くなりますので

ザ・パークハウス津田沼前原ガーデンは確か3,000万円台前半からあったと思うのですが、ル・サンクはいくらくらいで出てきますかね?
バス便だと割り切るならル・サンクよりもガーデンの方が周辺環境はよいような気はしますが…

ガーデンは土地の仕込み時期が相当前、建築費も安い時代に発注したマンション。
中古が正解だよ。

建築費が高い時代ほど相場の低い地域では中古と乖離した高額な新築が販売される。
立地の悪いルサンクさんは3L 3980万からではないか？
中古だと2900万で十分に購入可能な地域だけど。

>>129 マンション検討中さん
北口と言っても駅前ではなく、前原西なので徒歩20分程はかかりますよね。
バスに乗った方が早い。

70㎡買うのに4000万が予算ではバス便になるのが辛い。

まずは立地かな、そうなるとこの津田沼界隈新築だとここパークホームズ津田沼が一番かな。ちょっと離れるけどパークホームズ千葉は立地的な価値という意味ならダントツ。

LaLa南船橋の方が立地良いでしょ。
千葉から通勤は長いの。

立地は同じ三井だと南船橋の方がいいですね、東京駅までは同じくらいでむこうは駅徒歩3分ですから。
あとは価格がどうなるか。

南船橋はもう選べるほど残ってない。あそこは高層階が安すぎた。

津田沼や南船橋は東京までの距離と値段とのバランス、かたやパークホームズ千葉は千葉駅界隈で生活が完結できる人向きかな。

千葉駅や津田沼と南船橋を比べると駅の規模や知名度だと千葉や津田沼に軍配が上がるかな。でも駅近と値段で南船橋はとてもいい、だから人気あるのは当然なんでしょうね。

津田沼駅って、千葉工業大学があるんですね。

思ったよりも緑が多そうでした。
通学区の小学校も近く、幼稚園もあります。
中学校はどこになるんでしょう。
徒歩で通える範囲だといいのですが。。。

駅から直線距離で、近くには大学もあり雰囲気よさそうです。

日常使いできるスーパーはイトーヨーカドーが一番近いですか？イオンモールもあるみたいです。

あまり安く売らないで下さい。
抽選に外れたくないの。

高値願望って関係者かな。消費者はいいものを安くだよね。抽選に外れても、敗者復活販売するから買えないってことはない。

>>146 匿名さん
中学校は五中ですね。徒歩１キロ程度です。

日常使いのスーパーは、モリシアの中にあるダイエーが一番近いと思います。
北口では他にミーナの中にあるフードウェイ津田沼店か、フォルテの中にあるベルクがあります。
日常用品の買い物には恵まれたところだと思います。

最上階ルーフバルコニーの1点物だけが欲しいわ。
敗者復活戦ない部屋は1発勝負よ。
8500万出すから安くせんで。

ルーバルって子供にとっては外と同じで走り回っちゃったりして問題になったりするんだよね。高く売れるからといって作っちゃうデベっていかがなものか。

HPだとルーバルは一住戸だけ掲載だけど、段々レイアウトだから複数戸あるんじゃない。

お金に糸目をつけずに買いたいのならここに書き込まずに要望書の段階で営業と話付ければいいだけなのにね。

高値吹聴ってステマのパターン。長谷工がかかわってるところはひどいってのが最近の傾向。

そこに文句をつけるのであれば、ここで安価になれ安価になれみたいにお祈りしている方こそここに書き込まず要望書の段階で営業と話付ければいいだけ。

こんな掲示板でどう書こうが当然売り出し価格とは何の関係もないので、何をそんなめくじら立てているのかわかりませんね。

なんかステマとか話が脱線してきたね。もっと本質を話し合おう。こことパークホームズ千葉を比較してる人いますか？

>>155
安くなってほしいと思うのは当然ぢゃないですか？8500万でここ買いたいとか馬鹿馬鹿しいこと言ってる人をはじめとして、こーゆう掲示板で「高くて当たり前」「最低5000万以上」とか謎の先入観を植え付けて、要望書で安値を書かくのは恥ずかしいと思わせている人の方がおかしいと思います。
本当に購入したいと思っている人は安く購入できるに越したことはないはずです。
今後の家計のことだってあるし要望書に正直に4000万前半で買いたいと書いて、不動産業者に販売者と購入者の間で認識価格に乖離があると思わせてもいいのではないですか？4000万前半で買いたいと希望する人が多数なら多少価格は動くはずです。
見栄を張らなくてもいいと思います。

そ、そうですか…
掲示板に左右されず自分をしっかり持って4,000万前半で出せばいいだけだと思いますよ。

ここのマンション、場所的に気になる。
以前4丁目に住んでましたが、JRをメインで、京成をサブで使えるのがいい。

価格発表前の高値予想とかは印象操作のパターン。そのまま高値で出して来たらそんなものと思わせられるし、安値でだしたらお買い得って煽れる。バレバレ。

コストダウンがひどいというのは言葉として変。どんな商売でも企業は常にコストダウンをしながら利潤を追求している。ディスポーザーなどの有無はマンション販売価格に現れるし買い手がその有無とマンションの値段に納得すればいい。

売り手と買い手が値段とマンションの価値で合意すればいい。それ以上もそれ以下もない。割高だと思えば買わなければいいだけ。ひどいものはいつも売れない。

またパークホームズあらしか、ディスり飽きないね、、、

なぜそんなに千葉の物件と比較したがるのでしょうか？なんか宣伝ですか？

純粋に比較する人多いいんじゃない？

ここだけじゃないけど最近は狭い部屋多すぎ。4人家族なら最低80平米、できれば90平米ほしいが埋め立て地除いて広めの物件が減った。これは本当に残念なことだよ。

>>155 匿名さん

それは安くしないと買えないから。

予定価格が一度出てしまうと訪問者の半分が価格妥当、もう半分が1000万高いと言ったらデベは後者はお帰り下さい。予定価格下げずに売れると判断。

>>159 匿名さん

そこは奏にはない強み。
津田沼小通いもバウスの向山小より条件が良い。
三井ブランドは日本土地建物より上。
冷静に見ればね。

売主は掲示板なんか見てお値段を決めない。
原価から総戸数の売上を決めて各住戸に割り振る。
条件の悪い部屋は70平米4980万ぐらいは期待。
条件良い部屋に単価を盛り盛りにしたら4800万以下もあるかもね。
全体の売上はある程度決まっている。
広告とモデルルーム無くしてと安くしてとお願いした方がいい。
派手な演出はいらない。

>167

高値設定しても買ってくれる人がいればそのまま突っ切るけど、要望書の集まり見てその辺は調整する。

皆で要望書出さない作戦したら安くなるかも。

４月売り出しか、コロナが収束してオリンピック開催間違いないような世の中になってたらいい部屋は坪３００万いくかもね。７０平米で６５００万円とか。

煽るわけじゃないけど上げる時には不動産会社は冷徹。

オリンピックはもう無理でしょ。すでに北京の冬季オリンピックも出場枠決める大会がキャンセルされて影響受けてる状態。

頼みの綱のワクチンは接種が始まった欧米でも遅れてる。そもそも集団免疫できるまで接種が進むには１年以上かかる見込みだし。

そこまで悲観的になるのはかなりレアだな。その悲観論の裏が怖い。

オリンピック開催するとしても無観客でしょ。それだと景気浮揚にはならない。

オリンピック開催するといって政府は無策だしね。冬には感染広まるって言われてたのに特措法改正は放置したままで緊急事態宣言出してから議論なんて後手後手。

オリンピックの掲示板へいったら？

奏の杜三町目にモデルルームらしきものが建設されており、こちらの物件のものかな？とにらんでます。

>>176 マンション検討中さん
間違いなくそうでしょうね。来場者に奏の杜の街並み見せて、評判のパン屋があると言ってピーターパンに寄って帰ってもらうイメージでしょうか。奏の中古の方を欲しくなりそうですが。

ザパークハウステラスの横にある駐車場にMR建設。

未だにオリンピックとマンション価格関係あるような話に失笑を禁じ得ない。
大規模再開発は2027年まで目白押し。

津田沼駅前と柏駅前ってどっちが住み心地が良いのでしょうか

70平米4000万が予算ですと正直に伝えると営業マンはどんな反応を示すの？
それとも購買力があるお客として見てくれるように4500万と伝えるのがいいの。

>181

その辺は駆け引き。高くても買ってくれる客が多ければ予算低かったらはいさようならされるし、逆に見込み客が少なければ予算低くても頑張ってどうにかしようとしてくれる。

>>181 マンション検討中さん　売り手の三井も市場調査しまくりで他にもお客さんがいるので、三井からこの部屋はいくらです、と一方通行の通達だと思う。買い手の予算はこのいけいけマーケットでは売り手には関係なし、今販売中の他のパークホームズがそうだったからね。

市場調査をして予定価格をぶつけるけど、最終的には来場者から要望書を集めて調整する。

三井も千葉はこけてるし。

一度目の緊急事態宣言のあとは日銀ジャブジャブで不動産バブってるけど、二度目の緊急事態宣言後はどうなるかだね。政府ももう振る袖無いでしょ。

>173

最近の調査ではもうオリンピック無理が主流。

だからオリンピック掲示板行けつうーの笑

若葉マークの匿名さん連投で熱いです。
経済動向や時事ニュースに強いのでエリートビジネスマン高収入なのかな？
是非とも三井不動産に安くなるように交渉をお願いします。

>>180 匿名さん

求めるものの優先順位によって、津田沼の場合も、柏の場合もあるのではないでしょうか。

一概に柏と津田沼は比較できない。
沿線も違うから新築だけ見てる人ならわかるけど。
価値観の基軸次第だと思う。

治安？通勤時間？買物利便性？娯楽施設？実家への距離？保育園の入りやすさ？とか

パークホームズ柏はほぼ売り切れ、残り１戸。地元の人々から愛される人気物件。

某パークホームズでは当初の予定価格と百万程の差↓がありましたね。

ここ４月販売物件に安くなる期待はこの株高をみると個人的にはしないほうがいいと思う。かりに安くなっても百万円のレベルだし、立地もよく気に入ったけど百万円割高なので買うの辞めます、とはならないでしょ。

交渉して安くなるなんてまずない。中古買うならまだしも、一期販売で値段は売り手は一律に揃えて販売開始する。

最後まで誰も買わなかった日当たりの悪い不人気部屋なら最後に価格下げるかもね。

若葉だけがお願いすれば安くなると力説されてますけど。

大手であれば有るほど値段に固執する、賃貸にも大手のメンツにかけて出さない。緻密な市場調査によって各部屋の値段を設定してる。大手は冷酷なプロ集団。

都内人気物件では２期販売の値段が上がってるところもあるよ。

冷静にみて売り方の意見が多い気がしますね。
コロナ渦で貧富の差は開いているようですが千葉の片田舎。本当のリッチは買わない物件。購入者層は5000万だせるかどうかじゃないのでしょうか？ウチが貧乏なのかな？三井のパークハウスは庶民の味方。こんな時勢だからこそ財閥系の温かみが欲しいものです。長谷工で単価下げてるのは心意気だと思っています。

ホームズとハウスがゴッチャになってしまってますが優しい方なのでしょうね　私も三井さんの心意気を信じたいと思える投稿でホッコリ

世帯年収1000万→5000万ローン
世帯年収1500万→7500万ローン
そこから頭金分だけ予算増せる
こんなローンの組み方が最近は多いそうです。
金利0.4％に対して1％戻りますので借りた方がお得。
世帯年収1500万は共働きでは珍しくないですよ。

共働きが専業主婦家庭の2倍。
夫650万 妻350万で世帯年収1000万。
売主のターゲットは共働き夫婦かエリート夫ですよ。
5000万以上のマンションが簡単に売れる背景が見えてきます。
バウスも5500万から6000万が主力でしたが半年で完売しました。
三井さんは全てリサーチ済なんですよね。

エースレーン跡地の計画は２７階
タワマンだったんだけど
学校問題など色々もめてるうちに
８階建てになってしまったんですか
残念