ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

2500-4500円でファミリータイプなら激安でしょ。

外注すべき項目を外注しないで大変だと言うのはナンセンス。
間違った管理の仕方やって自主管理はダメということ自体間違い。

まずいわゆる自主管理ってのは管理会社と契約せずに直契約するという管理体系を
言うんだよ。自主管理の狙いはあくまで管理会社の取り分を排除することによるコストカットであって、住民が直接管理業務を行うことじゃないし、そもそもエレベーターメンテなんて無理でしよ。

大変というのは不満があるという事ですよね?
清掃も業者に頼んでるんでしょ?
そもそもよろず相談なんて管理組合の仕事でもなんでもないし、やらなくていいことをやって大変だと言ってるだけ。それは自主管理でもなんでもない。

だから自主管理のマンションはだめといっているんだよ。
要は補修とかの工事を誰が発注するかだけの問題だろう。

>>943 匿名さん
「まずいわゆる自主管理ってのは管理会社と契約せずに直契約するという管理体系を 言うんだよ。」ってまさしくウチのマンションです。
「自主管理の狙いはあくまで管理会社の取り分を排除することによるコストカットであって、住民が直接管理業務を行うことじゃない」ここからおかしい。あなたの言う自主管理は必ず管理会社との対比がある。元々管理会社と契約していて管理組合だけの管理に切り替えたものを自主管理としている。ウチみたいに初めから管理組合だけで運営している形態は自主管理ではないのですか。あなたの固定観念はおかしい。エレベーターの保守に限らず、全てを住民ではやれませんが、住民でやれることはやろうという姿勢です。不満はありますよ当たり前ですよ。非協力無関心の方の分まで役員を受け続けないといけないからね。相談やりたくてやってると思っているあたりが、長屋的共同体をわかっていない。そこで住んでいくためには避けられないからやっているんですよ。でも引っ越さないのは、苦にならなくなった人たちだけが残ったからでしょうね。慣れですね。

一般的な自主管理賛同者の最大の欠点は、自主管理を運営する理事会が無償委任契約で運営されていることです。
これを改善するには、理事会とは別に、管理会社ではなく管理会社の役目をする管理者を置けばいい。
もちろん、管理者は有償委任契約となります。
管理者は組織ではなく、有能な個人ですから経費もそれほどかからない。
自主管理運営賛成者の最大の欠点は、有償委任制度まで否定することです。
有償委任制度に前向きに取り組めば、自主管理制度の未来は自ずから開けてくると思う。
理事会のメンバーのマンション管理運営に対する能力は限られている。
限られた能力の中で無理な運営を続行させようとするから自主管理が破綻する。
マンション管理能力は話し合いによって解決できるものでもない。
そこに気付かないといけない。

管理会社の役目をする管理者！新しい発想ですね！
非常に興味深いです。
契約書は何を参考にすればいいのでしょうか？
その有能な個人はどこにいるのでしょうか？
一ヶ月にいくら位報酬を支払えばいいのでしょうか？

私の所でも是非検討したいです。

945ですが、946と947は同一演者ですね。
特に947は私のなりすましのような表記ですね。
投稿内容もピンボケした内容を自画自賛しただけで下らないです。やはり学が無いというのは哀しいものですね期待外れでした。

＞947 通りがかりさん
＞新しい発想ですね！
区分所有法で当たり前に定められている管理運営の在り方です。
＞契約書は何を参考にすればいいのでしょうか？
標準管理委託契約書を参考に、管理者と各理事会が独自の定めをすればいいと思います。
＞その有能な個人はどこにいるのでしょうか？
そればかりは私に言われてもね。
できれば、外部ではなく、同一マンション内の人間がベターです。
＞一ヶ月にいくら位報酬を支払えばいいのでしょうか？
委託契約内容にもよりますよ。
自主管理ソフトをうまく使って運営するのがコツです。
何から何まで管理者に委託するのは権限が集中するので良くない。
現管理会社がいい見本です。
＞948 通りがかりさん
＞946と947は同一演者ですね。
どうかな。
＞期待外れでした。
何を期待していたの？

>あなたの言う自主管理は必ず管理会社との対比がある。元々管理会社と契約していて管理組合だけの管理に切り替えたものを自主管理としている。ウチみたいに初めから管理組合だけで運営している形態は自主管理ではないのですか。あなたの固定観念はおかしい。

広義には管理会社と契約していないという意味で自主管理に含まれるけど、住民自ら手弁当でやると言うのは、一般的ではないですよ。特殊な例を持ち出して、自主管理を否定するのは間違い。そもそも、スレ的には実質的な仕事がほとんどない管理会社に相当な割合を取られるのは不合理だという文脈で自主管理を語っているわけで、住民が直接管理業務に当たるべきという趣旨ではないのはあ明らかでしょう。

>>946

>自主管理運営賛成者の最大の欠点は、有償委任制度まで否定することです。

誰も否定してませんよ。ここで言われてるのは管理会社の役割を管理人に月々多めに払ってやって貰えばいいと言うことです。

＞950 口コミ知りたいさん
＞管理人に月々多めに払ってやって貰えばいいと言うことです。
少し誤解もある。
私が提案している管理者とあなたが言っている管理人とは本質的に違う。
区別して考えないと話の内容が混乱しますよ。

法的に管理者とは理事長のことですよ。

要するに、管理会社の役割を管理人に業務委託でやって貰えばいいと言うこと。

＞法的に管理者とは理事長のことですよ。
どこの国の法律なの？
日本国なら、法律名と第何条に定められているのか説明が必要。
＞要するに、管理会社の役割を管理人に業務委託でやって貰えばいいと言うこと
少し違うかな。
管理会社が手放したくない管理内容（総会支援業務、会計支援業務）は管理者とは委託契約しないほうが良い。

＞管理会社の役割を管理人に業務委託
管理人と管理者の区別さえできないのかと思うと、952相手に説明するのがアホらしくなるが、ROM専の方はそこは区別してほしい。

>>953

>管理会社が手放したくない管理内容（総会支援業務、会計支援業務）は管理者とは委託契約しないほうが良い。

ちょっと言ってる意味がわからないんですが

>管理会社が手放したくない管理内容（総会支援業務、会計支援業務）は管理者とは委託契約しないほうが良い。
総会は当事者が運営するものであり、ここに利益相反者が支援することで理事会役員を巻き込んでの総会運営で組合員の決議内容が歪められる。
そういった被害は事前に防止しないといけない。
会計も利益相反関係の管理会社や管理者によるブラックボックスが設けられないよう、彼らの手の届かない会計専門会社に委託契約すればいい。

管理会社と委託してようが、総会は当事者がやることには変わりないですよ。

業務を委託され、賃金が決められている管理人が

「理事会役員を巻き込んでの総会運営で組合員の決議内容が歪められる」

ここまでできるとは思えないけど。よほどキレもので悪知恵が働いていれば別だが、
会計も会計ソフトに入力してもらうだけで、理事会も議事録作ってもらうだけなんで
管理会社のように、外注業者まで根回ししてキックバックしてもらうとか、そうなれば別だが、なかなか、普通のそこまでやるとも思えない。まあ、心配なら計約更新しない手もある。

>>950 口コミ知りたいさん
「住民自ら手弁当でやると言うのは、一般的ではないですよ。」だから一般的って何が？初めから管理会社と契約していないマンションってそんな特殊ですか。界隈にウチ以外でもありますから全国なら結構な数では。「特殊な例を持ち出して、自主管理を否定するのは間違い。」自分たちが自主管理でやってきたのに否定なんかしませんよ。あなたも自主管理を勧めるならもう少し見識を広げるべきでは。あなたが主張するセオリー的な話しなんて知らないし、自分たちのルールでやってるから無数の自主管理形式があるのではないですか。全国で何の繋がりもない自主管理のマンション情報を何とか集計してみたところで役員数が３人のところが多ければそれが一般的で、2人や4人は一般的ではないとかバカバカしいでしょ。

自主管理が特殊なんではなくて、住民が掃除までやるマンションが特殊だと言ってるだけ。本来、外注すべき業務を住民にやらせて不満が出るのは当然でしょう。

自主管理で「掃除の負担を住民に負わすべきか」と、「事業会社への管理会社を通さない直発注によるコストカット」とと言う全く違う次元の話をしていることに気づいてくださいね。

>管理会社と委託してようが、総会は当事者がやることには変わりないですよ。
全く違うね。
そこに気付かないから管理会社に阿呆にされる。
管理会社による総会支援を一度断ってみればいい。
管理会社は総会支援をすることで得るものは大きい。
会計業務も委託契約内容から外せばいい。
ブラックボックスがなくなり、ガラス張りの明朗会計が運営できる。
＞958 通りがかりさん
管理者と管理人との区別もできない人間に質問するほうにも責任がある。
漫才師のようにボケと突っ込みを演じているに過ぎない。

↑いや、自分の特殊なマンションが自主管理の一般的な姿であるかのように思い込んでる貴方がおかしいよ。自主管理にするとよろず相談受けなきゃいけないとか、住民に草むしりやらせるとか、無茶苦茶じゃんw そんなんで自主管理語るなよw

＞961 匿名さん
だから、アホを相手に突っ込みするあなたもアホの仲間だといっているのですよ。
それと、ボケと突っ込みの漫才のように見えるが一人芝居であり、せめてHNや文体だけでもそれらしく装うことができないアホ。

管理会社の仕事なんてほぼないのに、やったふりするためにどうでもいいこと議題にしてさらに金使わせようとする。どうしようもない存在だ。

マンション管理会社の出す相見積もりは単なる茶番で実際には割高な随意契約。日常の管理業も割高なマージンを取っている。

管理組合からみたらほぼ契約するメリットがやいどころか、無知な管理組合ほど不安を煽られ無駄な事業をさせられ管理費を搾取されていく。無知無能無関心な管理組合ほどカモにされるので、管理会社と関わるべきではない。

しかし、自主管理のマンションには住みたくない。

自主管理に移行する前に、管理会社を管理する専門的知識を身に着けた人間（管理役）を理事会内におけばいい。
一定のノルマを与え、実現できないなら交代させればいい。
条件として、有償制にして彼らのやる気を起こさせること。
できれば、同じマンション内の人間がいいが、いなければ外部から雇えばいい。
彼らを雇う前にノルマを提示し、実現可能かどうかを交渉し、期限を決めて契約すればいい。

マンション管理士の出番です。

https://www.h-fukui.com/news/2935.html
マンション管理新聞第1114号より。

「管理会社と一緒になって、社会の仕組みとして両輪で管理組合の適正化に資するところに協力できれば」と抱負を述べた。

　その上で「今後各会が行政との連携について、ひたむきに努力を続けていただくことが結果としてマンション管理士の発展にもつながるのではないか」と述べた。

https://www.h-fukui.com/news/2955.html
マンション管理新聞第1115号より。

　管理会社との「共闘」も打ち出す。管理組合にとって何がプラスかを突き詰めると「管理会社とマンション管理士が両輪となるのがベスト」だと確信しているからだ。

　大手管理会社のフロントとしてマンション管理の世界に足を踏み入れて今年で30年。「最後の奉公」との思いで臨む。58歳。

>管理会社と一緒になって
それは大きな間違いです・
管理役が一緒になるのは管理組合とであって、管理会社は管理役と管理組合が一緒になって戦う相手です。
その戦いの中から、管理会社を必要としない自主管理の方向を見出してゆくのです。
マンション管理に関する専門的能力をつけた管理役を管理組合の懐刀として管理会社と戦っていくわけです。
専門的知識のない組合員同士による理事会では、利益相反する管理会社との戦いは武器を持たない戦いに等しく、犬死が待っているだけです。
管理組合側も専門知識能力を備えた管理役という武器を持たないといけない。
そうすれば、現行のような主従関係の逆転状態から正常な主従関係になり、やがては後見人（管理会社）を必要としない自主管理の道へと進むことができます。

マンション負動産化とか言ってるけど、実は管理会社の利益相反の問題でもあるからね。管理費が高くなる問題って管理会社によるぼったくりの問題でもある。外注先に直接発注する方が合理的。

1，利益相反関係にある管理会社への【組合員のプライバシー漏洩防止】と、
2，利益相反関係にある管理会社に【組合員の財産を触らせない】ことです。
両者ともごく当たり前のことですが、マンション管理においてはそこができていない管理組合が多い。
非常に由々しき問題です。
そこを改善するには管理組合側に【管理役】が必要となるわけです。
自主管理しようがしまいが、【管理役】を理事会内に設けることで、害悪の上記2点は絶対に改善しないといけない。

>>953
失礼ながら横槍をば。

＞>>952
＞＞管理会社の役割を管理人に業務委託
＞管理人と管理者の区別さえできないのかと思うと、952相手に説明するのがアホらしく
＞なるが、ROM専の方はそこは区別してほしい。

952さんが言っておられるのは「一般的に組合から管理会社に委託される業務を『管理人に』委託する」という意味だと私は解釈しました。管理人と管理者を区別しているからこその発想だと思います。噛み砕いて言えば「通常はフロントの部下として作業をしているだけの管理人に、管理業務の受託者としての権限を与える」という考え方なのでしょう。フロントマンと管理人の意識の違いを感じることが多い昨今、私はなかなか有益なアイデアだと思いました。勿論、その可否はマンションの規模などに左右されますが。

それと…

＞＞法的に管理者とは理事長のことですよ。
＞どこの国の法律なの？
＞日本国なら、法律名と第何条に定められているのか説明が必要。

これは言うまでもなく「日本国の法律」ですね。
マンション標準管理規約第38条第２項に「理事長は、区分所有法に定める管理者とする」という規定があります。標準管理規約は法律ではありませんが、世にある多くの区分所有マンションにおける規約は、国交省が定める標準管理規約をひな形としていることは疑いようもない現実ですし、その標準管理規約に上記のような規定がある以上『管理者とは理事長のことを指す』という解釈が妥当です。マンション管理士などの資格試験を受けたことがある方ならご存知だと思いますが、現にそれが試験問題の正肢とされています。
ちなみに区分所有法の規定では、集会によって管理者を置くことができると定められています。（第３条）よほど特殊な（「片手落ちな」と言っても構いません）管理規約でも無い限り、理事長は総会によって選出された理事の中から互選などで選ばれる訳で、それが規約の定めで「区分所有法の管理者に該当する」となっているのですから、誰がどう解釈しても「法的に（区分所有マンションの）管理者とは理事長のことである」となります。

953は粘着荒らしだから相手しても仕方ないです。管理会社の擁護をしたいけど、頭が悪いからいつも墓穴掘ってますだね。管理会社もいい迷惑でしょうね。

外部から招聘してしまった管理役なる者が管理会社側にすぐに寝返り、管理会社と結託して、管理組合と利益相反する立場にたつようになった。
その状況を正常化し、問題の根源を排除することは、並大抵のことではなく。。。。、なんてね。
気を付けよう。

しかし結論的に言えばマジで管理会社と契約するって意味ないどころかデメリットしかない。有能で善良な管理人雇えたらそれにこしたことはない。利益相反の管理会社雇ってたら100%損する

>>975 匿名さん

フロントと現場担当者（管理人）に意識の違いがあり、一部では対立構造すらあるという事例を色々見てきましたので、「管理人に裁量権を与える」というアイデアには個人的に興味はありますが、だからと言って「管理会社との契約にはデメリットしかない」というのは、いくら何でも根拠不明瞭だと思います。委託業務の仕様を管理組合の都合に合わせて変えるという本来当たり前の選択肢がある訳ですから、自主的にやれることは委託業務とはせず、管理会社に権限を与えると都合が良くないことは直接発注するなり、それも自主的にやるということにもできます。

でも、実際そうはいかない訳ですよね。例えば、法律上１年に１回はやらなければならない総会の開催ひとつをとっても、議案の準備や招集事務、当日の進行などを自主的にやれる組合は少ないです。逆に、それだけの能力を有するメンバーで構成されている管理組合ならば、管理会社を的確に使うことも出来てしまうので、委託業務費を削減しつつ専門業者のサポートを得るということが「管理会社と契約するメリット」として普通に期待できます。

過去に何方かが言っておられましたが、管理会社に業務委託するかしないかにかかわらず、結局は管理組合自体の体質（管理組合員＝区分所有者個々の意識）によることなのですよ。総会も理事会も、管理会社が準備するものではあっても主体はあくまで組合員です。「管理者とは組合の理事長のことである」という当たり前の理解すら無い人が未だ少なからずいることこそが問題なのであって、管理会社に対する短絡的な要不要論はとても不毛だと個人的には思ってます。

>総会の開催ひとつをとっても、議案の準備や招集事務、当日の進行などを自主的にやれる組合は少ないです。

このためだけに毎月の委託費と他の管理項目に上乗せされたピンハネ代を払えという事ですか? 別にマンション管理士を雇ってもいいわけですし。

他にもマンション管理会社と契約していると、理事会が「誘導され」、効果不明な
事業に使われてそこでもピンハネされるリスクもあります。

マンション管理会社と契約する「目的」って何ですか?

>>977
＞このためだけに毎月の委託費と他の管理項目に上乗せされたピンハネ代を払えという事ですか?

もちろん違いますよ。
「例えば」と書いた通り、他にも委託対象となる業務は色々有り得る訳で、それが自主管理で問題なく処理できるのであれば委託項目から外せば良いし、できないのであればフィーを負担してでも外部委託すれば良いと言っているだけです。項目が減ればそれだけ委託費も圧縮できる筈です。

「ピンハネされている」という確証がお有りなら、それを許さない委託の仕方があると思うのですが、何故そうせずに管理会社そのものを全否定するのか、私には理解不能です。「甘い物を食べると太るから甘い物は悪だ、この世に必要ない」と言っている様なものです。食べなければ、あるいは食べ過ぎなければ良いだけなのに。。

＞マンション管理会社と契約する「目的」って何ですか？

目的として思い当たるものが何一つ無いのなら委託契約などする必要はありません。逆に、私が例示したことも含め、管理組合が自力では出来ないことがあるのであれば、それがそのご質問の答えでしょう。管理組合ではなく「管理人個人に」委託するというのもアイデアとしてはアリですよ。請けてくれる人、委託するに値する人がいればの話ですがね。私も今まで何度かマンションに住みましたが、自主管理なんてまっぴら御免です。同時に、対応の悪い管理会社に無駄金を払うのも厭ですね。管理会社を選ぶ権利は業務発注者である組合側にあるので、適切な業務をしてくれるところを選定し、管理項目も精査します。そのために必要とあらば自分が組合理事として動くことも厭いません。組合の事務作業を自らやる余裕はありませんが、人を使ってやることはできます。それが結果的に管理会社を使ってやるというだけです。全て自前でやると仰る方を否定はしませんが、逆に否定される様なことをしているつもりはありません。

貴方が「リスク」と称していることは、管理会社と契約することで自動的に発生するようなものではありませんよね。不本意な方向に誘導されている、ムダなことに組合の金が費やされていると思うのであればやめればいい。それだけのことでしょう。そこで「やめない」という選択をするのは組合側であって管理会社ではありません。リスクは回避できるのにしない・しようとしない。ならば貴方の批判の矛先は間違っていると思いますが。

訂正：中段あたり
管理組合ではなく「管理人個人に」→ 管理会社ではなく「管理会社個人に」

でした。失礼。

不本意な方向に行って是正できるなら苦労しませんよ。大抵の組合員が管理会社の言う事が正しいと思い込んでることが問題で、殆どの組合員が管理会社とその利益相反的なビジネスモデルに対して無知無関心な事が問題なんですよ。

だから、貴方が言うように、ダメならそうしなければいいと言う方針が絵に描いた餅で、そうはいかないから、それだったら最初から関わらない方が吉と言うわけです。

で、管理会社と契約することの費用に対するメリットて何ですか？

ここは貧乏人が集まるスレ。お金がすべてで、マージンにアレルギー反応を起こす。
管理会社が必要と思う人は他スレへどうぞ

＞大抵の組合員が管理会社の言う事が正しいと思い込んでることが問題で、殆どの組合員が管理会社とその利益相反的なビジネスモデルに対して無知無関心な事が問題なんですよ。

逆にお訊ねしたいのですが、そういう組合員で構成されている管理組合が、どうやって「自主管理」を正しく行なうのですか？　一部の有能な方だけで属人的な業務をしていくという前提なのでしょうか。

私はそれを防ぐことも管理組合を利用するメリットのひとつだと思っていましたが。

>>982

なんですか?　そのロジックはw

管理会社と契約すると損をするから関わらない方がいいと言ってるのに、
損をするような人だから、損をさせる管理会社と契約した方がいいって理屈はおかしいでしょ。

自主管理はピンハネしてくる相手がいないのでw

＞管理会社と契約すると損をするから関わらない方がいいと言ってるのに、
＞損をするような人だから、損をさせる管理会社と契約した方がいいって理屈はおかしいでしょ。

正しく伝わっていない様なので再度お訊ねします。
貴方は「自主管理」が最善策だとお考えなのだと私は解釈しているのですが、一方で貴方は、大半の組合員は管理会社と組合のかかわりについて関心が無く、管理会社の業務に発注者として審査の目を向ける意識が低い、と考えてもおられる様です。ここまでは合っていますよね？　>>980でそのように仰っていましたので。

そういう「管理業務」に関する関心も意識も低い、外部委託するにしても損得勘定が働かない様な人々で構成されている管理組合が、一体どうやって自主管理などできるのかと訊いています。誰がやるにせよ、管理業務という目的行為があることは紛れもない現実で、これを本来の主体である管理組合ができない以上、フィーを払って外部委託をしてでもやらざるを得ない、というのが私の認識であり、世の中で広く浸透している考え方だとも思っています。

損はしないに越したことはありませんよね。私は、発注の仕方を間違いさえしなければ損などしないと言っているのであり、たとえ余計にお金がかかるのだとしても、出来もしないことを抱え込んで十分な成果が得られなかったり、一部の関係者に負荷が集中する様なことになるよりはマシだと考えています。「損をするような人だから損をさせる会社と契約をした方がいい」というのは、貴方が勝手にそう解釈しただけであって、私が言っていることとは全く関係のない理屈です。その表現を修正させていただくとすれば
『自力でやろうとすると目的が果たせず、結果的に損をするような人なのであれば、同じ損をするにしても目的達成を第一に考えて専門家に仕事を依頼し、その損＝支出を圧縮する方法を考えた方が得策だ』ということです。
逆に貴方の理論は『どうせ何をやっても損をするのだから、どこにも金など払わず自前でやれば済むことだ』という程度の内容です。「自前でやる」の部分に現実性が無いので、本来の目的である「管理」は果たされません。自主管理と称して、実際にはそういう状況に陥っているマンションが多数あることを貴方はご存知ないのでしょうかね。やっぱりダメだった、と思い知らされたとしても、そこから改めて管理費を徴収し始めようとするのは至難の業ですよ。

>>983
私は自主管理そのものは一切否定していません。
素晴らしいじゃないですか。正しい意味での自主管理が本当にできるのであれば、お金もかからないことですし（実際には相当な労力を管理組合員が負担することにはなりますが）、委託管理よりもはるかに高い水準で、区分所有者（組合員）が管理意識を共有することになるでしょう。貴方がそれを目指し・提唱されるのであれば私は全面的に支持します。でも、現実的にはそう上手いこといかないと思っていますので、管理会社に委託するのが得策だと思っているのです。そこで「発注内容に発注者として気を配らない」ということが、貴方の場合は何故かセットになってしまっているので、私とはこうして話が噛み合わないのだと思います。理想を言うのは簡単で、実際には業務委託の内容を正しく精査できるような感覚は持たない、管理会社の仕切りに異論を唱えることができない組合員ばかりなのだという現実論は私もよく解りますよ。だからこそ、改善すべきはそこでしょうと申し上げているのです。管理組合としての意識の底上げを諦めるのは結構ですが、それを「管理会社不要論」に結び付けたいのであれば、中間の理論が全く足りていません。

>>984

損得勘定が働くかどうかと管理会社のいう事を正しいと信じてしまうかは全く別問題ですよ。また、自主管理することで、徐々に管理に詳しくなっていきますが、管理会社なら放任で搾取されてもそれが不当なものだとは気づきませんし、自主管理なら最低限搾取ははありません。

>これを本来の主体である管理組合ができない以上、
>「自前でやる」の部分に現実性が無いので、

何を根拠にこんな決めつけをするんですか?

あんたは管理組合は日本語も読めず、業者に連絡することすらできないと思ってるんですか?

結局、あなたは管理組合は日本語もできないバカだからぼったくられて当然と言いたいだけとしか思えない。管理会社自体、不要だという論点に対し、ありもしない自主管理の組合はバカだと決めてけて論理を展開している。話にならない。

自主管理は搾取はありませんというが、管理会社を通したのと
管理組合が直接工事を依頼したのと工事費の差はいくらあるか
わかっているんですか。
理事会で発注するのはいいんですが、その理事は任期は何年ですか。
それに、マンションの管理は工事が中心ではないですよ。
自主管理より管理会社に管理を委託した方がマンションライフは
ずっと快適です。
管理会社に管理を委託する場合、管理会社が利益を搾取しなければ
自主管理はしないのですか。
自主管理の場合、理事長が工事業者から利益を搾取していたら
どうしますか。搾取しているかどうかはその真相はつかめませんよ。

ほう、工事費の差はいくらなんでさく？

マンションライフが快適になる根拠は何ですか？

別に自主管理でなくても理事長は工事業者から搾取できますよ？そんなの管理会社と契約てようが、関係ないです。

てか、なんで同じ内容のこと散々繰り返し質問するんですか？口調変えても内容が稚拙だからバレバレですよw

マンション管理自体、バカでもできる不動産業界のど底辺なんで自主管理なんて誰でもできますよ。日本語読めて話せれば。

自主管理を好きでやっているんだからほっとけ。
戸数が少ないマンションは自主管理、またはそれに近い形態でないととてもお金が足りないから。

＞結局、あなたは管理組合は日本語もできないバカだからぼったくられて当然と言いたいだけとしか思えない。

逆ですよね。むしろ貴方の方がそう仰っています。
私は、適切に業者選定をすれば貴方が言われるようなリスクは回避できると言っているのであり、自主管理も委託管理も同等の選択肢として並立し得ると言っています。しかし貴方は、その「適切な業者選定」は絵に描いた餅だと仰っています。普通の管理組合・普通の組合員にはできっこないと。そういう意味ではなかったのですか？

自主管理をしているうちに訓練されて、やれなかったこともやれるようになると思っておられるようですが、その確証がお有りならば、管理会社に良いようにあしらわれずリーズナブルな費用で業務委託することも可能な筈なのですがね。そんな必要は無い、全部自分達でやるのだという気概は評価しますし否定する気は毛頭ありませんが、例えば私は今も仕事をしていて、管理の仕事を片手間でやる余裕はありませんから、一区分所有者の立場として委託の要否を問われたら、迷わずそうしてくれと答えます。そう考える人がそれなりにいる以上、管理会社は不要だという主張は絶対的正義にはなり得ません。

それと、「搾取」という言葉がよく出てきますが、私は実態としてそれはあると思っています。管理会社にとって、管理組合は悪い言い方をすれば「金蔓（かねづる）」ですからね。発注者が既存の委託内容と業務成果に疑問を抱かず、ずっと契約を継続してくれれば受託企業としては安泰です。そしてその関係性を楽して得るために、組合役員と管理会社が癒着しているという事例も色々見聞きしています。なので、それが無いだなどとは思っていませんし、言ったこともありません。単に「搾取されないようにすればいい」と言っているだけです。

搾取されるから関係性そのものを築くのはやめよう、管理会社と関わるのはやめようと言うのは、そもそもの目的を履き違えた短絡的思想だと言っているのです。「管理会社と契約する目的は何だ？」とも何度か訊かれましたが、答えるまでもないと思ったので答えませんでした。「管理業務をやって貰うためだ」と言うほかはありますまい。管理業務は全ての管理組合にとって発生するもので、それを滞りなく公平な負担を以て遂行することこそが管理組合の目的です。その目的を果たす手段として、自主管理も委託管理もどちらも同等の選択肢として在るのだと私は言っています。片方（自主管理）しか無い、という主張を全否定するつもりはありませんが、今のところは理解不能ですし、委託のメリットを実感したことが無いだけだと思っています。

搾取と考えるからいけないんですよ。
管理会社がそれなりの努力をして動くのであれば、当然紹介料なり
行動手当等が発生して当たり前でしょう。
工事については管理会社に全て無償でやれといっているんですか。
ただ、暴利はいけませんが、適正利潤であれば商行為であれば何の
問題もないでしょう。
商店が１００円で仕入れたものを１３０円で売っているとした場合、
それは搾取といえますか。

>>992 匿名さん

搾取という表現自体、本当は使いたくないのですが拘りがある方がおられる様なので。私が>>991で「搾取」と称したのは、貴方が例示した「業務報酬」や「売買利益」のことでは当然ありません。発注者が業務の内容に疎いことを利用し、委託項目をフカすなど業務仕様を必要以上に上げることで、余分の利益を得ることをそのように表現しました。それが実態としても有り得るということです。

業務報酬や売買利益を否定することはできませんし、私もそんなことを言うつもりは毛頭ありませんが、それとは異なる本当の意味での「搾取」ならば、発注者が最低限の利口さを備えれば防ぐことはできます。自主管理を最善手段と唱えられる様な人ならば、その「最低限の利口さ」は十分お持ちだと思うのですがね。何故それを発揮されないのか不思議でなりません。

＞自主管理をしているうちに訓練されて、やれなかったこともやれるようになると思っておられるようですが、その確証がお有りならば、管理会社に良いようにあしらわれずリーズナブルな費用で業務委託することも可能な筈なのですがね。

なんで、自主管理になれば訓練されると書いてるのに、管理会社であしらわれないとなるの？
自主管理になった後に気付いて訓練されるのであって、管理会社なら無関心のままになるって話だよね？

頭相当悪いよね。

あんたこのスレの初めの方から、管理会社に騙されるくらいなら自主管理できないみたいな意味不明な事ずっと繰り返してるけど、管理会社に騙されるから縁切って自主管理にしろって文脈理解できないのかな？

管理体系って自主管理か管理会社かの2択しかないのに、管理会社に騙されるような組合はバカだからまた騙す管理会社と契約しろって明らかに矛盾してるよね？

大規模修繕工事をするときは、設計コンサルタントに設計監理業務を
委託するでしょう。
そうすれば、同じ条件での相見積もりだから、管理会社が搾取しようが
施工会社が高値をつけようが、見積金額の安い方に決まるでしょう。
同じ条件での相見積もりの取り方が分からないのかな。

992さん

100円が130円って、管理会社が毎月3割の利益乗せるだけの仕事内容って具体的に例えば何？w

どんな業務してるんですか？w

普通に考えたら責任の元が変わるからソレでしょ。聞いたこともない会社より、それなりの規模の管理会社であれば安心感はある。
高い安いは個人の感覚に任せた

>>994

私は>>972からの参加ですので、「スレの最初の方」でのお話に関しては然るべき方と続けていただきたいです。正直、何のことやら知りません。

私はこれでも一応、区分所有法やマン管適正化法、建築基準法などの関連法規の基本知識を身に着けていますし、資格もいくつか持っていますので、自主管理を前提とした業務はやろうと思えば出来ると思います。貴方のように感情に任せて議論の相手を人格攻撃するような方の相手をするのも実務上慣れていますから、組合内のクレーム対応もある程度はできると思います。同レベルの仲間が３～４人でもいれば、200戸以上のタワマンの管理組合も問題なく運転できるという自負があります。でも、やりません。面倒ですし、不公平ですからね。組合から報酬が出るのであれば、その額によっては引き受けても構いませんが、やって得られる成果が管理会社に委託した場合と事実上同じだとすれば、それを下回るフィーで自分を含む数名だけがやることに納得感がありません。同じ仕事なら「全員で」費用負担をして管理会社に委託した方が良いに決まっている、と考えます。組合内部で業務委託という主従関係が生まれることにも不安しかありませんし、報酬ナシでも責任は生じますから。なので、委託か自主かの選択は前者一択です。業者選定にはオーナーのひとりとして当然しっかり関与します。それで何も問題になりません。自主管理を絶対視している人は大概、自身の業務負担をイメージできていないのだと思っています。

マンションの維持管理は管理組合の基本ミッションであり、それは「区分所有者全員で」取り組むべきものだという大前提はご存知ですよね。自主管理という選択肢はそこにも大きなハードルがあると私は思っているのですが、貴方はどうなんでしょう。（言っている意味が解りますか？）
必要経費を応分に分担し合い、合理的な管理をしていこうという私の発想に対し「自分達でやるから」という論理で自主管理を主張する方がもしも現れたら、私個人からすれば迷惑以外の何物でもありません。労力は均等に分担される・やっているうちに皆が平等に管理業務に関わるようになるなどという仮定はそれこそ、絵に描いたデカい餅だからです。ゆえに組合内でも支持される筈などないと思っています。

このスレッドの趣旨は一応理解しているつもりですので、その趣旨を逸脱しない範囲で発言させていただきました。「管理組合や区分所有者にとってのメリデメ」を主眼とすべし、とスレ主さんの趣意として書かれていました。私の見解としては、区分所有者「全員」が支えていくべき組合の業務について、外部委託という選択肢を全否定する意見は、その内容によっては乱暴なものでしかなく、他の組合員の利益をも阻害するものだという思いで意見させていただいた次第です。貴方も実際に実在の組合に属する方なのであれば、同じ組合員の意見には反対意見も含め広く耳を傾けることをお勧めします。それこそが共有物管理の基本のキですよ。

>>994

ちなみに私が>>972で横槍を入れたのは、>>952さんに対する>>953さんのご意見に対してだったのですが、それにここまで反応されるところから察するに、貴方は>>953ご本人だと解釈して良いのですよね？

その前提で改めて申し上げますが、管理委託の要否をそこまで強い口調で論じるのであれば、区分所有法と標準管理規約の関係性や、その標準管理規約が世間にどのように浸透しているのかぐらいは、基本事項として正しく知っておくべきですよ。お前は頭が悪い、言ってる意味が解らないと言って論点をはぐらかしながら議論のフリをするだけなら子供でもできます。

マンションのオーナーである限り、誰もが例外なく区分所有法のシバリを受けています。個人の感覚からすれば不本意なことや不自由なことにも従わなければならない場合がある訳です。貴方が求める「自主管理」も、全体の利益のためにする場合には思い通りに実現しないことだってあると思いますよ。逆に言えば、その譲歩策としての委託管理という選択肢があり、それを選択せざるを得ない事例や、それなりの納得感を以て維持されているケースだって現実にはあるのです。想像力を働かせて、広い視野を持たれますように。分譲マンションは自分だけの資産ではありませんのでね。

1000ゲット☆

以上です。

ツラツラ長いだけで、結局は管理組合が管理会社に支払う金に対する対価を何一つ説明できないと言う事でいいですか？単純に無関心につけこんでボッたくってるだけで、管理会社の不正を見抜けない奴らは自主管理はムリだから、管理会社の養分になり続けてくれ。こんな矛盾した頓珍漢な事しか言えないんだろ？人の感じ方それぞれとか、答えになってないからw

貴方の認識でマンション管理会社のフロントはだいたい1人につき何棟担当してるんですか？

組合から集める管理費の総額の何割が管理会社の粗利なんですか？

そのお金に対して、管理会社が果たす、標準的な月の仕事の具体的な中身はなんですか？


詳しいと言うなら上記の3点に答えて下さいよ。それで、費用対効果が分かり、委託することのメリットがあるかないか、判断がつくでしょう。

>>1001 匿名さん
＞管理組合が管理会社に支払う金に対する対価

管理業務の仕様として挙げられるすべてがそれに該当する訳ですが、貴方がそれを支出の理由として認められないのですから、私がどんなに説明しようと徒労ですよね。貴方に委託管理にシフトして貰うつもりはありませんし、私が自主管理にシフトする必要も無いと思っています。「管理会社なんて要らない」と貴方が言っても、私には必要です。同じ見解の人が多くいる限り、この状況は続きます。

頑張って状況をひっくり返してください。私は困りますが、それが世間の総意なら従いますので。

どんなに説明してると言ってるけど、貴方は項目があると言ってるだけで、具体的な中身が皆無ですよね。

利益をいくらとっててそれに対する仕事内容が一切あなたの説明では見えてこないんだけど？

>>1001 匿名さん
＞何一つ説明できないと言う事でいいですか？

構いませんよ。私は発信したかったことは全て書き込みました。ここを読んでいるのは貴方だけではない筈ですから、長文でも理解できる方は普通に受け止めてくださるでしょうし、理解できない方には永久に伝わらないだろうと思っています。貴方を説得することが目的で投稿している訳ではありませんし、貴方が色々と本音を書きこんでくださったことで、少なくともこのスレでの「管理会社不要論」と「自主管理絶対論」はだいぶ旗色が悪くなったのではないかと確信しています。私も貴方の一連の反応を見て、自主管理の是非に関する議論などそもそも求めていらっしゃらない、対立する意見は聴く気もなければ読み解く力も無いのだなという理解に至りました。それで良いですよね。

>>1002 匿名さん

＞貴方の認識でマンション管理会社のフロントはだいたい1人につき何棟担当してるんですか？
＞組合から集める管理費の総額の何割が管理会社の粗利なんですか？
＞そのお金に対して、管理会社が果たす、標準的な月の仕事の具体的な中身はなんですか？

レス番もアンカーも無いので、何方が誰に宛てて訊いておられるのか良く解らないのですが、何となく私宛ての内容である気がしたので一応コメントしておきます。

まず、私は管理会社に勤務している訳ではありませんし、そういう職歴も無いので、管理会社の委託業務における利益率など一切知りません。知っていてもこんなところで開示はしませんが。管理業務に限ったことではないと思うのですが、委託費のうち利益がいくらなのかとか、商品の代金のうち原価がいくらなのかが把握できないと、業務成果や商品に満足できないと言うようでは、お金を使うことなど出来ないでしょう。こんなことを訊くのは、まさに「委託内容＝業務の目的」を発注者として理解できていないことの証左です。

「粗利に対して管理会社が果たす標準的な月の仕事の具体的な中身」は、何度も説明していることですが「発注仕様書の通り」です。発注者の立場でありながらそれを疑問として呈することには失笑を禁じ得ません。しかも、その発注仕様の内容は案件ごとに異なるのですから「貴方はどういう認識で管理会社に仕事を依頼しているのですか？」と、質問に質問で返すしかなくなります。管理会社は頼まれたことをやっているだけで、別に自発的に管理業務をしている訳ではない筈ですよね。自分が相手に何を頼んだのか解っていない、だから相手がしたことを評価することが出来ない。貴方はそういう状況に陥っているだけとしか思えないのですが。

私はどちらかと言うと建物を造る側の人間でして、先日も自身が関わる建築計画において、近隣説明の一環でとある分譲マンションの管理組合に計画説明をする必要があったため、管理会社を訪ね段取りの打ち合わせをしてきました。フロントの方とは連絡がつくものの打ち合わせの日取りはなかなか決まりませんでした。聞くところによるとその管理会社の場合、担当者ひとりあたり10件前後の担当物件があるそうで、それも居住地を基準になるべく近いところを纏めて面倒みることになっているらしいです。ご本人の様子も大変疲弊していて、まさにこれぞブラック企業だなという印象でした。私の経験上、決してそういう会社ばかりではありませんし、大変そうだから優しくしてあげようという発想も持ちませんが、私自身も管理組合の理事会や総会で説明対応をした時の感想として、まあ到底割に合わない仕事だなと感じることが多いです。

何度も言っている気がしますが、自主管理をお望みでやりきる自身もお有りなら、他者と示し合わせようとなどせず、そうすれば良いのではありませんか？　彼らもその方が有難いと思うでしょうに。違う判断をする組合のことなど放っておけば良いのに、と言われるのがそんなに我慢ならないのでしょうか。それはご自身の見解や判断に、本当はあまり自信がないからではありませんか？

要するに、費用対効果が適切かどうか、「委託された業務」と「具体的な仕事の中身」の区別がつかないのに、疑いもなく、費用に対して妥当性があると思い込んでいるだけですよね？

そもそも貴方自信が１０棟前後、管理会社のフロントが担当し、その仕事は一人の仕事の1/10の労力しかかかっていない仕事内容に対して、マンションの規模に応じて１０倍から１００倍近くの費用を管理会社に払うことに、なんの疑いもなく費用対効果が正当だと思い込んでいるってことですよね？

それから、管理会社のフロントの仕事がその個人にとって、割りに合うかどうかではなく、管理組合が管理会社との契約が割りに合うかどうかの話をしていますので悪しからず。

>>1007 職人さん
今後は「職人さん」で統一していただけるのですね。助かります。

＞要するに、費用対効果が適切かどうか、「委託された業務」と「具体的な仕事の中身」の区別がつかないのに、疑いもなく、費用に対して妥当性があると思い込んでいるだけですよね？

違いますね。
無理に要約などしようとせず、長文も頑張ってよく読んでください。
例えばの話ですが、私が組合員として吟味の末に選定した管理会社と、貴方が今まで発注してきたポンコツ業者とが同質であるという前提がそもそも私には無いのですが（当たり前ですよね）、どうも貴方はそういう前提でしかお考えでない様です。何度でも言いますが、これまでの経緯で管理会社に失望した貴方が管理会社を全否定し、自主管理に将来の途を見出すのであれば、「貴方は」ご自由にそうすればよろしいのであり、そうはしない他者に対し躍起になって口出しする必要は無い筈です。もしもご自分の判断が万事万人にとって正解なのだと仰りたいのであれば、残念ながら説得力に欠けています。このスレがそういう趣旨で在るのであれば、まだまだ主張の軸が構築されていないと言わざるを得ません。

＞そもそも貴方自信が１０棟前後、管理会社のフロントが担当し、その仕事は一人の仕事の1/10の労力しかかかっていない仕事内容に対して、マンションの規模に応じて１０倍から１００倍近くの費用を管理会社に払うことに、なんの疑いもなく費用対効果が正当だと思い込んでいるってことですよね？

発注者として業務の仕様には眼を光らせるつもりだ、と書いたつもりなのですが、未だご理解いただけないご様子。まずはそこを越えていただかないと。管理会社にやって欲しいことが適切に行われ、そのフィーがこちらの予算範囲内で納まるのであれば（少なくとも私にとっての）目的は果たされるのです。結果、相手がどんなに高い利益を得ようが正直どうでもよいです。受注者の利益率を気にして、そこまで儲かるならもっと安くしろなどという浅ましい交渉は、管理業務に関わらず普通はしませんし、しなくて済むのならしたくもありませんのでね。それ以前に、組合予算と受託企業からの提示額は合致しないことがあり、そこにはどのみち交渉を要します。「高過ぎる」と感じるところがあれば発注時に相応の対処をします。貴方は今までそうしなかったのですか？

＞それから、管理会社のフロントの仕事がその個人にとって、割りに合うかどうかではなく、管理組合が管理会社との契約が割りに合うかどうかの話をしていますので悪しからず。

そこは私も元より同じです。貴方にその認識がおありでありながら「管理会社は不要」という結論に直結しておられるのが不思議でなりません。ただ、そこはもう説明しなくて結構ですよ。興味はありませんし、端的に言えば「払う金は１円でも惜しい」ということでしかないでしょうから。

管理会社を選定？
リプレイスしたということですか？　リプレイスしたということは、管理会社はやはり貴方のケースでもよくなかったということですか？

それからは、私は個人的な話などしてませんよ？一般的に管理会社のビジネスモデル自体が、腐ったもので、管理組合が管理目的で委託する価値がないといってるだけで、個人的な不満を言ってるわけではないです。矮小化したいんですか？だから、別に貴方のマンションがうまく言ってるかどうかも聞いてません。読めばわかると思いますが。。

>。結果、相手がどんなに高い利益を得ようが正直どうでもよいです。

要するに費用対効果は考えてないということですね。話になりませんね。他の組合員からみれば、大変迷惑な存在ですね。割高な管理費を是認しているということですから。

結局、値段に関係なく、不満が無ければどんだけ高くても構わない。コスパは問わないと言っている。だから、サービスに対する適正価格がどれだけであるべきかも答えられないし、考えもしていない。

そんな経済感覚がない人とは話せませんね。

あくまで、こういったスレは費用対効果を考えて、どうすべきかを話す場なんで、問題意識すら持たない人はお呼びでないですね。。

>>1009 職人さん
＞要するに費用対効果は考えてないということですね。

社会通念上、受託者の利益率をあげつらうことを「費用対効果を考える」とは言いません。少なくとも私の感覚では「費やした金が狙った成果に結びついているかどうか」を指す言葉ですので、主体はあくまで発注者です。貴方のご指摘は的外れ、と言うか只のイチャモンです。発注仕様を精査し業務報酬は審査すると言っているのですから、そこを「費用対効果は無視ですか」と言われても、話を聞いてましたか？としか言いようがありません。

例えば貴方は今朝食べた全ての食材について、それぞれの生産・流通に費やされたコストを把握した上で調達したのですか？　私は財布の中身と相談しつつ、他の商品と比較しながら自分が食べたいものを買いました。コストが見えないから何も買わない、庭で野菜でも作るしかない…なんて判断にはなりません。貴方の真似は到底できませんし、する意味も無いと思っています。そういう話ですよ。

＞あくまで、こういったスレは費用対効果を考えて、どうすべきかを話す場なんで

ならば貴方もそういう話をするべきでしょう。管理会社はピンハネしかしない、マトモな仕事など何一つしない。そういう声しか聞こえてきません。私に「具体的な業務項目を挙げてメリットとして示せ」と仰いますが、たまには貴方も具体的な話をしてくださいませんか。どうして「管理組合など不要だ」という主語の大きな結論に至ったのかを。個人的な経験談でも構いませんよ。むしろ、大して豊富でもないサンプルを基に一般論的なことを言われるよりはずっと説得力があります。

＞リプレイスしたということですか？　リプレイスしたということは、管理会社はやはり貴方のケースでもよくなかったということですか？

既存の契約を切り、新たに選定し直すという話がそんなに珍しいですか？
よくあることだとまでは言いませんが、至極当たり前に検討されることだと思っていました。吟味して発注しても結果が期待通りでなかったということは普通にあります。そこが百発百中でいけるだなんて話は誰もしていません。担当者レベルでの問題もありますので、会社を替えないまでも担当者を替えさせるということも普通にあることですよね。

話のいきさつ上、私も委託管理を「私のケース」的に位置付けているところはあります。実際、過去には管理組合員だった経験もありますし、戸建て住まいとなった今でも、自主管理よりは委託管理の方が現実的かつ合理的だと思っていますから。しかし私とて、単なるポジショントークをしている訳ではありません。（逆に貴方の理屈は典型的なポジショントークだなと感じていますが）
既述の通り、私は建物を作る側の人間です。管理会社や管理組合に接触し、その関係性を実例として観察した経験は、たぶん貴方のそれとははるかに差があると思います。貴方が知っているよりももっと酷いパターンも知っていると思いますし、それでも尚、委託管理が有意義であると言えるようなパターンも知っているということです。管理会社のフロントや現場の管理人と実際に会話し、仕事っぷりを見聞きした経験を件数に換算すれば、たぶん貴方とは桁が２つは違うと思います。もちろん相手は２社や３社ではありませんよ。貴方が言う「リプレイス」の実例もいくらでもあります。引き渡し当時の管理会社が５年後・10年後もそのまま受託業者でいられるケースは決して当たり前ではありません。どの管理組合も、とまでは言いませんが、皆さんそうやって「適切な管理」を模索する中で、委託先を替えることもあれば、貴方のように自主管理を考えることもあるのです。

規約作成の現場に建物の作り手として参加することもあります。区分所有マンションの成り立ちには色々なパターンがありますが、中には「将来区分所有者となる者」が自ら規約を作成するケースもあることをご存知ですか？　分譲の売主がという意味ではなく、実際に住戸をひとつ取得し、そこで生活する予定の人が、工事中に規約作成に関わることがあるという意味です。区分所有者にとって有意義なことであるからこそ、ある法律にその権利として認められていることなのですが、貴方のように「管理会社など要らない」で片づけてしまっては、そういう取り組みも出来ない訳ですよ。

「費用対効果」の議論を望むという言葉にウソが無いのなら、本当にそうすればよろしかろうと思いますよ。今のところ貴方はそんな高尚な議論など何一つしていません。他人の言葉尻を捉え、どうにかして管理会社にケチをつける手掛かりにしようとしておられるだけです。過去に何があったかは知りませんが、管理会社を十把一絡げにして蛇蝎の如く嫌い、関わりたくないの一点張りで他者を攻撃しているのが今の貴方です。代案である自主管理を、貴方や貴方が属する管理組合が問題なくやれるという確証も、その貴方の言葉からは全く感じられないのです。

>>1010 通りすがりさん
管理組合が不要なんじゃなく管理会社の間違いかな？

論理的に反論しても無駄ですよ。結論ありきでしか話しが出来ない人なので、暖簾に腕押し。

考えが凝り固まり過ぎ、化石化してしまった人達を相手にすることを考えると管理会社を入れるのがいいのかな。自分が相手できたとしても他の人がそうとは限らないし。

>>1011 匿名さん
＞管理組合が不要なんじゃなく管理会社の間違いかな？

ご指摘ありがとうございます。その通りです。推敲が足りませんでした。
ご本人に対しては確かに暖簾に腕押しなのですが、こうして公開の場で丁寧に間違いをしていくことには異議があると思っています。病理が浮き彫りになれば、それを認知した周囲から少しずつ事態が改善していくことに期待しています。

私は既存の管理組合の他にも、様々な合意形成の場に参加する機会があるのですが、どんなに乱暴で論理性に欠ける意見でも、声が大きい人に靡いてしまう人が一定数以上いることを実感として知っていますので、この方の片手落ちな「管理組合不要論」にも少なからぬ害があると思っています。

貴方が仰る「化石化してしまった人達」の相手は、管理組合でも上手にこなせる訳ではないので、それに同調してしまう人達からも、逆にどうにかしたいと思っている人達からも、力不足だと思われてしまうことはあるのだと思います。だからと言って自主管理にいきなりシフトするのは論理の飛躍なのですが、委託管理のまま組合員同士の信頼関係や、管理会社との契約に基づく関係性を正常に保つのは、本当に難しいことだと感じます。関係者全員が寛容に、全体の利益を意識できる様になることに尽きるのですがね。

＞こうして公開の場で丁寧に間違いをしていくことに

「間違いを指摘していくことに」でした。たびたび済みません。

>社会通念上、受託者の利益率をあげつらうことを「費用対効果を考える」とは言いません。

希少性や難易度が高ければ、ある程度の利益率がその分発生しますが、管理会社の仕事は難易度がほとんどない誰でもできる日本語ができれば中学生でもできる単純な発注仕事というか、単なる分譲時から引き継いで更新するだけの仕事なので普通の感覚でその構造に気づけば馬鹿らしいとなります。住民の無知無関心によって成り立っているだけなので、早くこんなバカバカしい慣習を正すべきだと言ってるだけです。

>少なくとも私の感覚では「費やした金が狙った成果に結びついているかどうか」を指す言葉ですので、主体はあくまで発注者です。

効果に結びついてればよくて、費やした金の高い低いは関係ないということですね。全く費用対効果という言葉を理解されてませんね。

＞貴方のご指摘は的外れ、と言うか只のイチャモンです。発注仕様を精査し業務報酬は審査すると言っているのですから、そこを「費用対効果は無視ですか」と言われても、話を聞いてましたか？としか言いようがありません。

あれ？業務報酬は審査しないんじゃないんですか？業務報酬を審査するならどう審査しているんですか？あなたは外注業者と管理会社の業務の違いも理解してないのに何をどう審査しているんですか？　色々矛盾だらけで何を言ってるのかわかりません。

>既存の契約を切り、新たに選定し直すという話がそんなに珍しいですか？

いや、管理会社が役割を果たせばもらう報酬の額は問わないみたいな言い分だったので
意外でした。

そもそもあなたの認識で管理会社の委託内容ではなく、委託管理報酬と外注業務に上乗せされたマージンを含んで管理会社側に支払われる対価＝フロント社員の実際の一つのマンションに対する毎月の作業内容は何だと理解してますか？

自主管理論者の論理は殆ど無意味なものです。
あまりいじめないでね。

>>1014 職人さん
「業務報酬は青天井でOK」ということにされてしまっている訳ですか。いやはや、困りましたね。予算の範囲でと態々前置きしてもそのように捉えられてしまうようでは……。逆に貴方は、発注予算を設定する際には何も考えないということなのですか？ 出て来た見積りは複数社で比較することも、金額そのものを精査することもしない？　そうとしか聞こえません。

＞そもそもあなたの認識で管理会社の委託内容ではなく、委託管理報酬と外注業務に上乗せされたマージンを含んで管理会社側に支払われる対価＝フロント社員の実際の一つのマンションに対する毎月の作業内容は何だと理解してますか？

同じことを何度も訊かれていますが、既述の通り管理会社の利益率は把握出来る訳がないので、フロントマンの実質的な業務負担とそこに掛かっている報酬のバランスについては知りようも無いです。ただ、金は無限に出すなどとは一言も言っていませんし、求めたことへの対応が遅い・不十分だという時には当然問題にします。担当物件が10件なら、月に一度の理事会でも議案書や議事録の作成・展開は毎日の作業になるでしょうが、担当者がそれを対応不備の言い訳にしようものならそこも問題にします。実際そこが主な理由で「リプレイス」に至った事例も知っています。そのようなトラブルにならない範囲で、管理会社がどれだけ利益を得ているのかはこちらには関係ないことです。発注仕様の範囲で必要十分な成果を上げ、係る負担は少しでも軽減される様な努力と工夫を、管理会社なら当たり前にするでしょうね。それは企業努力に他なるまいと思うのですが、貴方はそれを許さず、管理会社としての事業収益もこっちに寄越せよと言っておられるように聞こえますよ。 今日び、＊＊＊でもそんなことは言いません。

それはそうと、貴方が想定する「管理会社の仕事」は中学生でもできる簡単なものだそうで。結構じゃないですか。丁度夏休みですし、今月だけでも多少のお小遣いをあげて、管理会社の代わりに色々やらせてみると良いです。結果をここで披露すれば、貴方の持論も飛躍的に支持されるようになるでしょう。私は管理業務をそこまで舐めていませんし、自力で出来る簡単なことだとしても「公平に負担する」という観点からも、外部委託が穏当だと思っています。（これ言うの何度目でしょうかね）

簡単だと思うのであれば自分でおやりになればいい。それを代金を取ってまでやろうと言う者が許せないのなら猶更です。私は、他と比較して極端に高い管理費でなければ、管理会社をアゴで使える立場を選びますよ。月に一度の理事会とて、議案ごとに必要となる資料を集めて議案書に取り纏め、理事を招集し当日の進行もして議事録を作る…などという労力は割きたくありません。議案の内容に色々言われたり、総会や説明会の場で「理事会はブラックボックスだ」みたいなことを言われても面白くないので。貴方が、ご自身が理事になることをも想定して自主管理を絶対視しているのは、素直にすごいことだと思いますよ。美しい自己犠牲の精神です。

>同じことを何度も訊かれていますが、既述の通り管理会社の利益率は把握出来る訳がないので、フロントマンの実質的な業務負担とそこに掛かっている報酬のバランスについては知りようも無いです。

要するに、管理会社の仕事内容に関心がなく、知りもしないのに、価格が適正であると言ってるんですよね？　価格の根拠となる仕事内容が分からないのに、何を根拠に適正だと言ってるんでしょうか。。

>発注仕様の範囲で必要十分な成果を上げ、係る負担は少しでも軽減される様な努力と工夫を、管理会社なら当たり前にするでしょうね。

企業側の努力など、発注者には関係ありません。労力がわずかなのに、価格が高ければ、管理組合としては損をしているということです。あくまで管理組合から見て、とくかそんかという話をしているのであって、管理会社の企業努力の合理化を褒め称えても意味はないので。1/10人でマンションの管理ができるのに、費用がそれより遥かに高ければ、損をしているという理屈がわかりませんか？

>私は、他と比較して極端に高い管理費でなければ、管理会社をアゴで使える立場を選びますよ。

管理会社をアゴで使う目的って何ですか？管理人が気に入らなければ直接管理人に言えば済むので、言う相手が、それぞれの業者に直接いうか、管理会社にいうかの違いだけで、管理費が何割も違うのは馬鹿馬鹿しいと思いますがね。それに管理会社に文句言って改善される保証はありませんよ。

>月に一度の理事会とて、議案ごとに必要となる資料を集めて議案書に取り纏め、理事を招集し当日の進行もして議事録を作る…などという労力は割きたくありません

労力は管理組合の役員の時だけで、普通のマンションなら10年程度に１回くらいです。実際、議案になるもので大したものではありません。なのに、毎月支払いが何千円も高くなればバカバカしいと思いますがね。

>議案の内容に色々言われたり、総会や説明会の場で「理事会はブラックボックスだ」みたいなことを言われても面白くないので。

これは管理会社に委託してようが言われますよ。むしろ管理会社がブラックボックス化することが多いので。管理会社と契約していれば理事会の負担はないというのは全く間違えた認識ですね。

>>1017 職人さん
毎月何千円も支払と言うけど、何割がフロントに支払割れているか出してくれ。今まで散々ご自身が他人に求めて来たんだから、できるよね？

あと、人を使ったことが無い人が管理人に直接言うとろくな事にならないよ。特にあなたは他人の意見を聞かず自分が正しいと思い込んでいるみたいだから管理人さん可愛そう。

>>1018

過去ログで散々出ていますよ。あなたも見ていると思うけどw

そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

>あと、人を使ったことが無い人が管理人に直接言うとろくな事にならないよ。特にあなたは他人の意見を聞かず自分が正しいと思い込んでいるみたいだから管理人さん可愛そう。

「ろくなことにならない」って何を指してなんの根拠があるの？
完全なあんたの感想だよね。

>>1017 職人さん
＞要するに、

いや、ですから要約しなくて結構ですよ。
書いてあることが受け入れられないならそう言ってくだされば。
貴方の都合の良いように勝手に内容を捻じ曲げられて「要するに」と言われても、こちらとしてはその後の話が続きません。

見積り価格が本当に妥当なのか、適切な業務成果が得られるかは、確かにその項目と金額を見た「だけ」では担保されませんね。やってみて貰わなければ解らないことは多々あります。修繕施工なんかそういうことばかりですよね。
で、だからと言って何故、そんなに喧嘩腰で「発注仕様と金額を精査し、業務成果は審査する前提で委託する」ということを全否定なさるのでしょう？
できる訳がないだろという意味ですか？　それこそ何を根拠にですか？

「管理会社をアゴで使う」というのは、別にそれが目的だなんて言ってないじゃないですか。公平に費用を分担すれば解決できることを、その費用をケチって一部の者に負荷が集中するぐらいならば人を使ってやる方が得策だという意味です。お金で動いてくれる人を「アゴで使う」という表現はちょっと意地悪でしたかね。各専門業者への指示は管理会社を通さず直接言った方が早いと。なるほど、そうですね。で、その作業は誰がやるのですか？　貴方が率先して、何ならすべてやってくださるのでしょうか。そういう奇特な方が（もちろん相応の実力を携えて）常に仕事を買って出てくださるという前提ならば、私も自主管理にはいくらか興味が湧きます。

＞労力は管理組合の役員の時だけで、普通のマンションなら10年程度に１回くらいです。

それはまた随分とご自分本位な…。
貴方が役員をやっていない時は他の誰かがやっている訳ですよ。管理方式を委託とするか自主とするかの比較論をしている以上、自分が役員であるかどうかに関係なく「今その時点での組合運営」にかかる負荷が問題になるのではありませんか？　本当に10年１回でお役御免になるのだとしても、役員をやるのは大変なのですよね。であれば、ご自分がやっていない時のことも考えなければいけません。常に絶え間なく発生する管理業務を外部委託しようかという議論において「全員が10年に１回ずつ大変な思いをすれば済むのだから自主管理でいいじゃないか」という説明では、総会承認を得るのは非常に難しいと思いますよ。

ブラックボックス云々に関しては、まさに貴方が仰る通り、管理会社がそう指摘されることがある中では、自主管理体制の中では理事会がそれと同等かそれ以上の見方をされますよという意味です。キツいでしょうね。管理上どんなに困難な課題があって、理事会が組合の運転にまごついても、貴方のように管理会社を悪者にすることもできないのですからね。

>>1019 職人さん

>>1018 通りがかりさんからのご指摘については、私もずっと同じことを思っていました。二度手間になるのは申し訳ありませんが、私は過去ログを見ていませんし、ここで1000レス以上の中から貴方のレスを探すのは不可能なので、ぜひともそこは改めて例示していただけませんかね。委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

＞そもそも、分譲時の管理会社から委託内容を変えずに、リプレイスするだけでも３割以上は安くなるから、少なくともそれ以上だね。

じゃあ、まずはリプレイスを検討するところから提案されてはどうですか？
いきなり自主管理に舵を切るよりは、総会承認を得るにしても現実的でしょう。
それでも管理会社を利用するのは100%ムダなのだと言われるのなら、その結論に至った具体的な体験談をお聞きしたいです。

管理品質を落とさない程度に仕様は変えるという前提でしょうが、リプレイスで本当に３割も減額できるかはまた別の議論ですけどね。それに、仕様変更でどうにかなることなら、そもそもリプレイス前提でなくとも良い筈。

何でそんなに自主管理に拘るのでしょうかねえ・・・

管理会社のリプレイスですが、私どものマンションにもリプレイスの
話しをもってきました。
議案書をみせてくれといって、それに対してうちはこれだけの価格に
なりますといって、議案書より安い価格での提案がありました。
そして、うちに変えてくれれば、謝礼金を出しますとのことでした。
その管理会社はかの有名な管理会社です。
そこに変えれば、工事に関しては管理会社経由となり、工事費はかなり
高くなるはずです。
管理委託費を安くして、大規模修繕工事が近づいたマンションを狙って
攻めてくる有名な悪徳業者です。皆さんもご存知の会社ですよ。
合○○かな？

要するに管理会社のビジネスモデルに信心してるってことですよね。

あと「要する」にを突っ込む前に、掲示板で人に物事を伝えようとする以上、端的に短く簡潔に要点を纏める文章を心がけたらどうですか？　読んでくださいじゃなくて、読まれる努力をしたらどうですか？あなたの文章力の無さに読者が付き合う義理はないので。

>委託費のうちフロント業務の料率というものがあるのなら。私の認識では総戸数や設備仕様、建物の構造や施設構成によって大きく差が出る筈なのですが・・・・

そうですよ。大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。大規模修繕も例えば外壁修繕なんて、一戸あたりは戸建と比べるとサイコロの１面か２面しかないのに、負担は戸建てより高かったりする。戸建てだって足場を組むのにね。住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。

＞住民が無関心で他人任せだから、こうした搾取を産むんです。
だから、無関心で他人任せな住民たちで、自主管理をするわけですか。

中古物件を漁っていると大型?マンションで７００戸近い）で管理費と
修繕積立金で９００円/１㎡位と160円/1㎡のマンションがありました。
設備や規模や築年数もそれほどの差はありませんでした。
この違いをどう解釈すればいいのか理解できません。
素人目には管理費等が高いマンションは無駄が多いように思えた。
例えば管理人や清掃員が多くて暇そうに見えた。

>>1024

管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
詐欺師に騙されるような人ををまた詐欺師に任せるっておかしいでしょ？w

>>1025

管理人って清掃業務がなければ基本暇ですよ。掃除が終わっても暇です。

同じようなマンションで管理費が違うのは単純に悪質度の違いでしょう。
騙せる管理組合なら、適当な嘘をついて値上げして利益にするのが管理会社のビジネスモデルですから。

まあここの擁護者は仕様が違うとか言うでしょうけど、彼らはいかに擁護するかしか考えないから、はなから住民の立場の人間ではないですからね。

>>1026 匿名さん
1025のような意見には数値を出せと言わないね。何一つ客観的な情報がないのに。それに全部読み返した管理委託費のいくらがフロントの費用かなんて記載なかったよ。嘘と矛盾でぐちゃぐちゃなんだけど。

管理費が高いとはどこにも書かれてないよ？管理費と修繕積立金が高いと書かれているだけ。具体的な違いが分からないのに、悪質度の違いとは、あなたの感想でしょ（笑）

＞管理会社に任せているから、無関心になるんでしょ。
自主管理にすると無関心が治る保証がどこにあるのでしょうか。
「理事長の独裁政権と無関心組合員」のスレをお読みになってはいかがでしょうか。
自主管理で理事長独裁が生まれ、
委託管理より組合員が無関心になってしまったようです。

過去ログ見たら数字なんなつ死ぬほど出てるのに同じ質問繰り返して管理会社の擁護ばかり繰り返してるから、不信感で見られる。

数字と言うなら、自らボッタクってないこと証明すれば良いのでは？

理事長独裁と管理会社契約の有無は関係ないよ。管理会社でも理事長が変わらない独裁のとこも多い。しかも管理会社社員による横領事件もあるし、

そもそも管理会社と契約していれば100%、ピンハネビジネスの犠牲になる。

つまり理事長暴走が怖いからと言っても、管理会社と契約したところで理事長の暴走は止めようがないし、更に管理会社によるピンハネの被害にも合うから自主管理の方がまだマシ

>>1029 匿名さん
話の流れ理解してね。
死ぬほど出てるなら１個でいいから示せばいいでしょう。

ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。どのあたりが法外なのか。フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

↑一般論と具体論の違い理解してから書き込んだら？

スレタイ見ても、管理会社がピンハネと書いてあって、これは一般論。
具体的に〇〇社という実在している会社のことは言ってないから提訴する相手は元々いないよ。

それに提訴ってピンハネやぼったくりは別に法律違反じゃないから提訴のしようもない。

ダイヤモンドがぼったくりだと思うなら、訴えれば？と言ってるようなもの。
馬鹿げてるのはお前でも分かるだろ？

>ボッタクリされていると言う方が証明するのが一般的でしょ。

もう散々上であんた同じ質問繰り返してきたじゃん。防犯カメラや管理人の人件費やら
論調がいつも同じところで突っ込んでくるからバレバレなんだよね。管理会社の擁護するくらい頭の悪い人みたいだから仕方ないけど。

>あなた達が言う擁護派って別に大した擁護してないよ。これが擁護と捉えるならあまりにもねじ曲がっている。

そう。君みたいな、バカばかりで擁護にもなってないからね。

>>1031

>フィー自体が法外だと言うならそういう会社を提訴すればいいのに、何故しないのか。

値段が法外だから提訴って聞いたことないわw 君は値段が気に食わなければ裁判所に訴えるのか？w

>>1032 匿名さん
同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？

自分の拙い文章の中で既に矛盾がある事にも気付かない人にバカって言われてもなぁ。。。
因みに、これまでで管理会社を擁護なんて一度もしていない。自主管理を否定もしていない。

>同じ所でツッコまれるのは穴だらけだからでしょ。防犯カメラも人件費も関係ない。論点ズラさずちゃんと答え示せば？


え？なんで論点ずらしなの？　一体、あんたは何が知りたいわけ？　管理会社がピンハネしている数字じゃなかったのか？

穴だらけじゃなくて、あんたにとって不都合だからだろ？w

>>1035 匿名さん
1018に書いてある。

人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

>人にはどこに書いてあるかも分からないものを読み返せと言うくせに、自分は少し前のものすら読まない。どっちが不都合なんだろね？

いや、過去ログ見たら、嫌と言うほど書いてあるがw

都合悪い事実を受け入れたくないから言い逃ればっか。これも変わらないなw

>>1018

これも散々出ているよね。分譲時からコンサル使って同じ仕様でリプレイスすれば３割以上は安くなる。つまり、３割以上は管理費から利益取ってるってこと。また、同じような仕様でも管理費に大きな開きがある場合がある。こういったケースでもぼったくりが疑われる。

どう見ても不自然な事例があるのに、なんで管理会社の肩ばかり持つのかな？w

>>1037 匿名さん
で、いくら？

>>1038 匿名さん
回答になってない。やり直し