自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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2761
匿名さん
>>2757 周辺住民さん
貴方がエレベーター保守を直契約でやる問題は現時点では感じていないと言うことですね？
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2762
周辺住民さん
ウチのマンションは、管理会社が変わっても、前の保守点検会社はそのまま引き継がれていますね。直契約はできてもしたくないでしょう。
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2763
匿名さん
>>2762 周辺住民さん
嘘つきが自分のマンション事例にだされても誰も信じないでしょう。そもそも管理会社変更と直契約は直接関係ないし。
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2764
周辺住民さん
>>2763 匿名さん
君はいったいなんなんだ？（笑
＞嘘つきが自分のマンション事例にだされても誰も信じないでしょう。
じゃ、自分から聞くな！
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2765
匿名さん
>>2758 匿名さん
もはや常識の問題ですね。
載せない理由を教えて下さい。そうしたら教えます。
あなたはいくつのマンションの議事録を見たのかも是非教えて下さい。
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2766
匿名さん
>>2764周辺住民さん
ミラクルなやりとり（笑）
見てるだけでも頭変になりそう。
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2767
匿名さん
レスの伸びがすごいな、日立の話は終わったの？EV保守について管理組合が管理会社と契約している場合、日立と直接契約はできないってことだろ？自主管理は直接契約する以外に手段がないよね？っで何で日立なの？
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2768
周辺住民さん
>>2766 匿名さん
お笑いのネタみたいですよね。
コレも面白いですよ↓
笑ってしまいました。
>>2656 匿名さん
管理会社なんて誰でもできる仕事やってるんだから自覚持った方がいいよ。おそらくほぼ管理会社くんたちより頭がいいのは間違いないよ。
>>2657 周辺住民さん
そうか。管理会社社員より分譲マンションに住んでいる私は頭がいいのか（笑
気分がいいから、ビールでも飲もう（笑
>>2660 匿名さん
いや、あんたがバカなのは間違いないよ。バックオフィスだのなんだの一から十まで意味不明だから。
早くエレベーター保守で理事が変わるとどんな手間が増えるか教えて下さいよw
>>2661 周辺住民さん
それ、自分のレスじゃないんで（笑
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2769
匿名さん
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2770
匿名さん
>>2767 匿名さん
管理組合が管理会社と契約していなければ、日立と直で安く出来ます。
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2771
匿名さん
>>2768 周辺住民さん
これはいい返しだった（笑）
ここまで噛み合わない人は初めて！マンション内に偏屈なじいさんはいるがレベルが違う
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2772
匿名さん
>>2769 匿名さん
あなたはどう思うんですか？まず自分の意見をどうぞ
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2773
匿名さん
>>2772 匿名さん
エレベーター保守なんて管理会社に頼むだけ無駄な最たるものだと思います。独立系の直契約でいいと思います。
自主管理であれば、理事会の議事録もフォーマットなどにあてはめながら課題について議論の経緯と決まったこと事の趣旨をその場でノート型などのPC持ち込んで書けばいいだけだと思いますよ。多いときでもA4で3-4枚くらいでしょう。駐輪場の空き状況や保守メンテナンスの結果など、問題なければわざわざ議題に上がらないと思いますし、無事検査終わりましたなんて議事録に書く必要性も感じませんし、管理会社の議事録でも見たこともないですね。コピーは枚数多ければ業者に頼めばいいだけです。情報漏れなんなて普通ありえないし、あったとしても問題になるとは思えませんね。
では、エレベーター保守管理の直契約で理事が変わったときの手間を教えてください。
また、保守メンテの報告で何もなかった場合も議事録に書かなければならない必要性を教えてください
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2774
2765です。
>>2773 匿名さん
これは一部私へのレスでしょうか。私への返答分だけ返しますね。
自主管理かどうかは全く関係ありませんが、議事録の書き方はそれでいいと思いますよ。全員がそれを出来ると思わないですけど。
議事録の量はマンションの規模や築年数、慣習に左右されます。自分の議事録が全て正しいと思わない方がいいと思いますよ。
せっかくなので確認ですが、A4で3,4枚というのは両面印刷ですか？
点検結果で問題なければ報告すらしない、そういう考え方もあるんですね。
保守メンテの報告で何もなくても書くのは、異常がないことを確認するためです。何も書かない場合、問題ないと報告を受けて書いていないのか、報告自体受けていないのか分からないからです。
駐輪場の空き状況はラックの下段を借りたい人が多いからです。複数箇所に別れているので部屋から近い場所を借りたいからです。
エレベーターの話は何を仰っているのかさっぱりわかりません。
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2775
匿名さん
>A4で3,4枚というのは両面印刷ですか？
片面ですね。
>点検結果で問題なければ報告すらしない、そういう考え方もあるんですね。
保守メンテの報告で何もなくても書くのは、異常がないことを確認するためです。何も書かない場合、問題ないと報告を受けて書いていないのか、報告自体受けていないのか分からないからです。
理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。
要するにあなたは必要のない項目をあげて、管理会社に頼まないと大変だとナンセンスなことを言ってるのです。
>駐輪場の空き状況はラックの下段を借りたい人が多いからです。複数箇所に別れているので部屋から近い場所を借りたいからです。
借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
議事録を毎月チェックしないと分からないなんてありえるんですか? 議事録見といてくださいなんて言うんですか？
>エレベーターの話は何を仰っているのかさっぱりわかりません。
エレベーター保守会社と直契約をした場合、理事会には毎月、手間や作業は発生しますか?
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2776
匿名さん
>>2775 匿名さん
エレベーター保守会社と直契約を試みると、「管理会社を通してください」
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2777
匿名さん
>>2776 匿名さん
答えになってませんね。
以下、３つ教えてください。
・では独立系エレベーター保守会社と直契約をした場合、理事会には毎月、手間や作業は発生しますか?
・理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。
・借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
議事録を毎月チェックしないと分からないなんてありえるんですか? 議事録見といてくださいなんて言うんですか？
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2778
周辺住民さん
>>2773 匿名さん
想像しやすくなるのでお聞きしますが
①君のマンションの規模は何戸？（エアマンションのでもいいですよ）
②築年数は何年？
③共用スペースは何がありますか？（会議室等）
④出入り業者の種類は？（エレベーター保守点検・植栽など）
⑤理事・理事長は固定ですか？輪番制ですか？輪番制の場合、何年任期ですか？
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2779
匿名さん
個別の話はしませんし、個別の話は聞いてません。
話逸らさずに以下、３つ教えてくださいね。貴方自身が言ったことを聞いてるだけですよ。
またHN変えてトンズラですか?
・では独立系エレベーター保守会社と直契約をした場合、理事会には毎月、手間や作業は発生しますか?
・理事会で毎回、報告があっても普通は異常があった場合にだけ書きます。異常がないのに書く意味を教えてください。仮に理事会でいちいち報告がなかったとしても、異常があれば必ず報告があがり、その時に理事会で対処したことを議事録に書けばいいのです。異常があればあれば分かることを、なぜないことまで議事録に示す必要があるのか、教えてください。
・借りたい人は普通は管理人や管理会社に空いたら伝えるように頼んでおきます。
議事録を毎月チェックしないと分からないなんてありえるんですか? 議事録見といてくださいなんて言うんですか？
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2780
周辺住民さん
>>2779 匿名さん
＞個別の話はしませんし、個別の話は聞いてません。
なぜですか？なぜ言えないんですか？
私が聞いているのですが？
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