ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

ここのスレはもう終わったのかな。

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↑終わったから2度と来ないでね。

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ほんとに終わったんだ。

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　管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html

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なぜ管理会社は大半の利益を正規の手数料ではなく、中間マージンやバックマージンの形で見えにくいブラックボックスにしたいか。それは、馬鹿正直に請求すると、管理会社の仕事にそんな価値ないと抗議されるからだよ。

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>>339 通りがかりさん 2022/01/04 19:44:24
大丈夫です。仕事は完璧でした。
通常の費用の３分の１で済んだ。
この方法が普及すると管理会社や
マンション管理士等は仕事が減るし。
リベートが少なく商売にはならない。
商業ビル等の外壁洗浄は主流である。
組合も目覚めてこの方法を採用するようになるでしょう。

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話に脈絡が無さ過ぎて意味不明だな。

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>>2228さん
３３９の書き込みの話しですか。
そんな前のことをみて書き込みするのですか。
現在の話しにしたらどうでしょう。

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自主管理はしない方がいいでしょう。
マンションの価値が下がります。

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自主管理は元々、古いマンションにしか存在していない。
価値が下がっているマンションのほとんどは管理会社管理による物件。

管理会社は自社の利益を上げることが使命であり、管理の質を落とした分だけ利益に繋がる構図。だから、管理会社に頼むと、マージン分、損をする。

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当マンションの大規模修繕は、管理会社任せにせずに、管理組合が直接複数以上の施工業者から見積もりをとって施工業者を決めました。管理会社関連の施工業者の見積額は、修繕積立残額とほぼ同じで、選定した業者との差額は2000万円でした。お陰様で
2000万円を削減しました。大規模修繕に限らず設備機器等の保守契約に際しても
相見積方式でやれば修繕積立金の値上げは阻止することができますょ。

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相見積もりを取る場合、素人では共通仕様書を作成することは
できません。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ平米数・数量、同じ仕様での
共通仕様書を作成し、施工会社は単価の欄だけを記入するものです。
この方法でなければどこが高いのか安いのか判断ができません。
２，０００万円安かったとかの判断は単なる修繕個所だけでの
判断ではなかったんですか。

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>>2234

共通仕様書は管理会社でないと作れないのですか？
そもそも大規模修繕など、どこを修繕すべきかも決めるのに、共通仕様書が最初からあれば何にも困らないけどwそしてそこに２０００万円掛けろと？w
よほど安く修繕できるのを知られるのが嫌みたいですね。

もうこの方は何度も削除されている運営認定の荒らしさんですから、皆さん相手にされませんように。

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管理会社の実態というのは、何かの業務をすることではなく、単に間に入って手数料を得るだけのビジネスなので、理事会で業者を見つけられれば、全ては事足ります。

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>>2235さん
私は管理会社の従業員ではなく、単なるマンションの住民です。
共通仕様書は管理会社の建築士であれば作れますが、私は何も
管理会社に依頼すべきとはいっていません。
私どものマンションでは、設計監理業者を雇いそのコンサルタント
に共通仕様書を作成してもらいました。
そして同じ条件での相見積もりを取ったのです。
どこを修繕するかは、まず建物診断をしてからそれでどこをやるかの
優先順位を決めて工事を進めていきます。要するにそれで仕様書を
作成します。予算の関係で修繕個所全てはできませんので。
それに私はここにきたのは２２３４の書き込みからですよ。

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>>2237さん

ではいずれにせよ管理会社を通さない方が安上がり。これでいいですかね？

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>>2238さん
管理会社を通す通さないというより、同じ条件での共通仕様書が
作れれば、応募業者はただ単価欄に見積もり額を記入するだけですから
それで見積金額はでます。
ただ、見積書を開封するときは、管理組合又は専門委員の前で開封する
必要があります。
それまでは理事長とかが保管しておけばいいでしょう。
それから、管理会社を警戒されていますが、同じ条件での共通仕様書
があればそんなに警戒することはないでしょう。
ただ、施工会社を募集するときは、公募並びに都府県の有力企業並びに
スーパーゼネコンの中から選定すべきです。
そして、相見積もりの共通仕様書でも工事のとらえ方に温度差があり
ますので、事前説明会を開催すればいいでしょう。

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大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ
ならない修繕個所をいかにやるかでしょう。
見積額が正当なら、あとは修繕積立金の実力如何で修繕個所は決まるでしょう。

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できれば大規模修繕工事は、設計監理方式でやられた
方がいいでしょう。見積合わせ方式と一緒に。

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スレタイトルは。
ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法
もであるが、

勿論管理会社の狙いは大規模修繕や大規模設備等の更新や更新を狙っ
ての管理であるからその目的を達成するための作業が日常管理におけ
る情報収集である。
最近はマンション管理士等の有資格者が管理物件に居住している確率
が高くなったので思うように工事を受注して利益が確保できなくなっ
てきた。
管理物件の居住者名簿や組合員名簿を使ってマンション管理士合格者
名を官報で調べている。
管理会社に友好的とみれば手下の理事を使って役員への勧誘をしている。
友好的でなければ密かに役員の順番等を遅らすか排除の画策をしている。
これ等はピンハネをするための下準備と心得られた方がいいでしょう。
マンション管理士の知識を侮ってはいけません。
組合の為を真剣に考えてくれるマンション管理士をマンションのた
めに組合員一人一人が探して推薦しましょう。
管理会社による役員選任介入は阻止してください。
大規模修繕や各種工事等の節約をしてくれます。

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>>2239
>管理会社を通す通さないというより

いや、全然違うことをなんでサラっと言うんですか？w

管理会社は利益載せてないとでも言うんですか？

管理会社を通して専門家に頼む事と、管理会社を通さず専門家に頼むのが同額なんですか？

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>>2240 匿名さん

>大規模修繕工事はただ、工事費を安くするだけでなく、やらなければ

やらなければならない事は管理会社を通さなくてもできます。なんでそこまで管理会社を通したいんですか？w

マンション以外の建物の修繕はマンション管理会社通してないと思いますが。。

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何故か頑なにマンション管理会社を通したくて仕方のない人がいるみたいですね。

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>>2245 匿名さん
？？？
どこにいるの？
会話にならない奴なら一人しってるけど

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じゃあ管理会社は通す必要ないと言うことでいいんですね？

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通すってどういう意味？
管理会社が共通仕様書を作るのか他の業者が共通仕様書を作るのかって意味なら分かるけど、あなたのマンションはいちいち管理会社に話を通さないと何もできないのですか？どこの管理会社なの？

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普通の人間なら管理会社を通すで意味は分かりますよ。

管理会社がタダで調査できる専門家に依頼して共通仕様書を作ってくれるんですか？

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「管理会社を通す」というのが
「管理会社に見積り依頼をさせる」とか
「そのための依頼書を管理会社に作らせる」という意味なのだとすれば
それを管理組合が自力でできるのなら、いちいち大見得切らずにやればいい話。
結果、○千万の減額が実現できたということであれば非常にめでたい。
できることを粛々とやれば費用を削減できる、という当たり前の話な中で
業務委託の範囲を縮小あるいは合理化すれば、費用も圧縮できるのは当然。

ただ、それと「委託管理をやめる」という話は区別するべきでね。
一緒くたにしている者がここにはず～っと前からホスト面して居座ってるから
とりとめの無い言い合いと言いっ放しのコピペ濫発でスレごと空中分解するんだよ。

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>2252

・管理会社を通す
管理組合→管理会社(手数料発生)→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

・管理会社を通さない
管理組合→調査の専門家（コスト発生）→仕様書

どちらが安上がりか誰でも分かります。

普通の人間は管理会社を通すで意味は理解できます。
それと、今の流れは２０００万円を節約できた人の事例について話しているのであって、委託管理をやめる辞めないは直近では話題になってません。それを急に持ち出して、区別するべきと言っても、はー？って感じ。貴方は管理会社を通すという慣用表現を理解できないようだから、こんなとこに書き込む前に国語のドリルでもやったらどうですか？

通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

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管理会社に業者選定や修繕計画の策定を丸投げせず、管理組合が理事会を中心に当事者意識をもって発注業務をシェイプアップすれば、その内容やマンションの規模によっては年間千万単位で支出を圧縮できることもあるよ…という話についてはわかった。そういう実例があるという前提で話を進めて構わないよ。

で、そうやって辿り着くマンション管理の理想形は「自主管理」なのかと。
いきなりそうはならないと思うし、管理会社を攻撃しているここの御仁も、別にそんなことを標榜してもいないご様子。実際やってないだろうし。
管理会社の手を借りずに「委託の筋道」を管理組合が自分たちで決めて、余計なマージンを掠め取られずに済む業務委託が出来るのだとすればそうすりゃいい。それでも、贅肉を抜き取った形での「委託管理」は続く訳だよね。ならば管理会社を全否定する訳にはいかない筈だし、言い方を変えれば、管理会社の体質を発注者側からの突き上げで改善させて、完全排除ではなく「共存」を目指そうよと主張するのが、本来このスレで辿り着くべき結論ではないのかと私は考える。それなら別に、擁護派からも管理会社自身からも文句を言われることなく、もっと落ち着いて「組合支出の合理化」を議論できる筈。

そういう展開を希望しますよ。

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では貴方は何を問題視してたんですか？

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ややこしいことはやめて、
信用できる大手ゼネコンによる責任施工方式
うちはこの方式を提案したが反故にされて管理会社による
責任施工方式で工事をした。
工事費は数億円高くついたので苦情が出ている。

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施工会社から合い見積もりを取るときは、その候補業者を
選定するときは、みんな信用できる業者を選ぶんではないですか。
その信用のある施工会社の中から相見積もりを取り選定するんでしよう。
責任施工方式より、設計監理方式で見積合わせ方式で施工会社を
選ぶ方がずっといいですよ。
お金のないマンションは最初から１社に絞ってやる随意契約が多いけど。

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>>2253 匿名さん
＞通りすがりの割には上の人と全く言ってることが一緒ですね。

そりゃそうだ。
普通のひとなら誰でも理解できることを言ってるだけなんだから。

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>>2253 匿名さん

それとね。
私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

マージンを削減することと、管理会社との関係を断つことは同じじゃないと言ってる。
委託管理をする前提で費用を削減する、という選択肢が貴方の中にはあるのかな？
多分無さそうだから、このスレは今後もずっと荒れ続けるだろう。
荒らしのせいで荒れるのではなく、貴方のせいで荒れるってこと。

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上の人は普通の人ではなく、運営から何度も削除された荒らしですよ。

まあ、

>私は「管理会社を通さなければマージンを削減できる」という点は
一切否定していない。「当たり前だ」と書いてあるのが見えないか？
つまりそこだけは貴方と同意見なんだよ。

ということなのなら何を主張したいんですか？

>委託管理をする前提で費用を削減する、

費用ではなく、管理会社が取るマージンね。管理の費用を削減したら管理の質が落ちる。

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>>2260 匿名さん
自分のことを棚にあげてよく言うね。つい最近削除された人とは別人ですか？全く同じ文章ですけど…

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荒らしに対してのレスも削除されますからね。

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荒らしに対してのスレではありませんでしたよ。
あなたも運営に荒らしに認定されたということですね。

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都合割くなると頓珍漢なことを言って逃げるんだもんなー

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いや、荒らし本人が何言っても説得力ないよ。

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業者選定に絡む業務はマージン発生を回避すべく管理組合が自前で行なうと。
当然その分は管理会社への委託項目からは外す。
それが可能だとすれば粛々とそうしなさいよと言ってる。
遠慮することはないし、高らかに宣言するほど画期的なアイデアでもない。

残るフロント業務についても、贅肉を削った状態で
従来通り管理会社に委託するも良し、それをも組合員が手弁当でやるも良し。
支出削減が目的だと言うなら、組合員の意識次第で管理会社と決別するのは簡単なことでしょう。

じゃあ何でやらないのかね。
自分以外の組合員は無知蒙昧でコスト意識が無いから？
だとすれば、それは何時になれば解消されるのやら。
利口な管理会社は正当な利益も得難い委託業務は受注しない方向にシフトしつつあると言うね。
支出は積極的に削る一方、自分達でやる気のない仕事だけは
管理会社に薄利でやらせようという発想は、マンションのスラム化への着実な一歩ですな。

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後半はもろに管理会社の言い分ですな。そりゃ、利幅のある業務だけやりたいもんね。

自分たちに大金支払わないとスラムになると脅してるわけだ。

相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

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脅しと捉えるならそれも結構。
脅しに屈することなく、自力でやれることを自力でやれば余計な金はかからない。
自力ではやれない、あるいはやらないという判断をした者だけが管理会社を利用すればいい。

「管理会社はボッタクリだ」と宣言し、そこに同意を得られないとやるべきこともやれないのかな？
意欲的な取り組みの成果について、今後も報告を期待してますよ。
まずは自主管理率の％を二桁にするところからかね。


＞相場より安くしないと売れないマンションってほぼほぼ維持費が高い管理会社にぼったくられてそうなマンションなんだがね。

安易に委託管理をやめてしまったマンションの方が転売価格は安いと思いますよ。

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>>2268 通りすがりさん
あなたの言っていることが正しいんだけど、相手が悪い。
また、長文のコピペを貼り付けて、終わり。

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>>2268

自主管理は自力でやるのではなく、外注先との契約を維持するだけでその総額に何割も上乗せ手数料を管理会社に払うことを避けるために、定額で専門家に業務を依頼した方が合理的ということ。

同意が得られるかどうかと、管理会社がぼったくりかどうかは別問題。売上を上げたい管理会社からの言い分に流されないように管理組合も賢くならないといけない。

>>2269

毎度同じバカな言い分を繰り返すからでは？　コピペにまともに反論してから偉そうなこと言ってください。調べればわかる具体例出せは反論とは言いませんよw

管理費減額の肝は

管理のサービスを間引くのではなく、管理会社の不当に高いマージンを減額させること。

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