ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

なるほど。

住民によるトラブルはなかなか、大変そうですね。
それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。
平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？

>>1981 坪単価比較中さん 8時間前
戸数が１０００戸超ですから駐車場使用料が
貢献してくらます。
駐車場使用料を無料の意見はありましたが死守しました。

>>1981 坪単価比較中さん
住民との対応は私の主義主張が実現すれば組合員
の為には大きな貢献になることに自信がありまし
たので反対者に対する対応も自信をもって主張し
ました。一歩もゆずりませんでした。
身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

新キャラの登場でスレの空気がちょっとだけ変わったね。
ただ、アンチ君の無駄に長いコピペと違って有意義な情報ではあると思うが、「管理業務の適正化」の手段という点では、個人的には手離しで評価できるやり方とは言えんなあ。

>>1977
＞しかし、副理事長はなんで管理会社側に立つんですかね。

管理会社側に立った訳じゃなくて、理事長が就任後さっそく独断で理事会の仕切り方を決めてしまったことに対して異議を示したということじゃないのかね。俺に言わせりゃ至極当然の反応だ。管理会社主導で理事会を進められることで、個々の出席役員が自由に議論できないとか、説明されるべきことが正しく説明されないとかいう状況があったのだとすれば、「改革の火蓋」と称するように多少の強行手段もやむなしだったのかなとは思うけど、それを全ての役員（ひいては全ての組合員）が望んでいるとは限らず、逆に組合員ではない中立的立場である管理会社が出席することを重要視していた役員だって普通にいた筈だ。例えば何らかの業務委託をする際、技術的なことは管理会社や管理員の意見を求めたいのに（その意見が正しいかどうかを議論することも含め）、理事長が一方的にそれを無効化しまっては揉めることもあるだろうと俺は感じたよ。以後の理事会が紛糾したということは、その理事長の振る舞いが他の役員から問題視され、物議を醸したということでもある。結果的に良い方向で納まったのであれば「正しかった」と言えても、決してフェアではないショック療法的なやり方だったという前提で話さないと余計な誤解を招くだろうね。理事長さんの武勇伝としては面白くとも、これこそ管理費削減やリプレイスの好例だみたいに語られると正直違和感ありまくり。アンチ君がアホみたいに喜んで飛びついて来そうでもあるし。

都市部のマンションでは、駐車場使用料は元々無料だなんてことはない。無料という現実的選択肢があった中で、敢えて有料とすることができたのだとすれば、管理費収支を改善させた事例としてはかなりレアな部類だろう。見直し後は管理費の㎡単価が100円で回ってるという話には、そういう恵まれた背景があるからだという説明がきちんとされることを望むよ。削減コンサルとやらに金を払い、名も無き管理士を顧問に据えれば万事解決、みたいなデマが広まらないためにもな。

>>1983

>身の危険を感じたこともありましたが緊急対応に
は管理人の知恵を拝借しました。

こんなことあるんですか?
まあ1000戸ってそれだけで億単位の予算の莫大な利権ですから
管理会社が死守したい気持ちは分かりますが。管理費100円/平米にした時の経緯など
差し支えない範囲で知りたいです！

>>1984 業界人さん 9時間前
説明不足で申し訳ございません。
その件については理事会の席上事細かく理事の面々に
説明したところ副理事長を残して他の理事は理解して
いただき賛成を得ました。その席上で管理会社変更及
び管理方式の変更案の議題の説明書を理事長名義で書
面を交付して説明をいたしましたところ副理事長以外
は全員賛成してくれました。
一応私の主義主張は認めてもらえそうでした。
勿論規約にあります理事会の成立要件を確認しての採
決です。。一応ここまでの説明をいたします。
投稿は議案書や議事録よりも難しいですので誤字脱字
は大目に見てください。

>>1986

業界人さんは合理化反対、管理会社徹底擁護の荒らしなんで気にされなくていいと思います。

>>1981 坪単価比較中さん
管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれており
ません。
一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管
理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、
専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使
用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練
習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが
、
会計報告では管理費会計では駐車場使用料を修繕積立金
会計にしていましたので、
私の代で管理費会計を一般会計として各項目に分けて整理。
駐車場使用料は別の会計処理にして修繕積立金を特別会
計に名称を変更しました。
従いまして、会計処理としては一般会計・特別会計・駐
車場会計としました。
今後のために頭の整理のために記載して投稿しました。
誤字脱字及び文法処理の誤りは大目に見てください。

>>1987 匿名さん
ありがとうございます。
大型マンションで人口だけでも4千人超ではないかと思い
ますので総会でさえも脅しみたいな発言等に会いました。
その時は議題と大きくはなれた発言については時間の都
合上無視していたら、あなたは理事長としての素質に欠
ける等の発言が多かった割には私の意見は多数決で採択
されました。
管理会社などは大手ですが普通は出席しないのに課長や
他の数人の社員が同席するようになりました。
坦当の退席の命令が効いたみたいです
。勿論総会も重説と会計報告と管理会社等への説明発言
が終了後に退席としました。
退席時は副理事長のシンパが退席拒否の発言を繰り返し
ますが他の組合員が抑えてくれました。

>>1989

副理事長は何者なんですかね。副理事長の適性がなければ、互選で選ばれるのと同様、理事会の過半数で解任できると思います。

管理会社も課長が出席したとなれば、相当気にかけているのでしょう。やはり動くかねが違いますからね。

とにかく、管理会社の人間のいない場所で理事会の意見集約が必要ですね。その副理事長を省いて、残りの理事で意見をまとめて、議案にするのがいいと思います。また総会では、集計も管理組合主導がいいと思います。管理会社に任せると、不正が起きるかもしれません。

いずれにせよ、平米で１００円って、平均が２００円くらいなので、その価格でも維持できるというのは、いかに管理会社が中抜きやピンハネをしていたか、ということになりますね。

>>1986 匿名さん
補足をどうも。
理事会での決め事は「成立要件」ではなく、あくまで「可決要件」を満たしていることが求められる筈だけど、欠席理事はいなかったか、いても採決に際してきちんと説明は果たしたのだと解釈して良いのかな？
総会で動議をかけるのとは違って、理事会なら出席理事の間で急遽発案したことを協議することは規約でも妨げられてはいないと。別にそれがルール違反だとは思わないし、ケチをつけたくて言った訳でもないが、俺はその「その場での説明」を要することである以上、やはり理事会の開催前に私製の議案書ぐらいは用意して、招集を掛ける時に配布・説明するぐらいのことはしても良かったんじゃないかと思ったよ。正しいことを正攻法でやるのだから。管理会社に何らか察知されたところで理事会当日に妨害されるようなことでもない。副理事長に（管理会社に対する）特別な思惑があったかどうかは貴方の説明では判らないが、結果的に多数決で潰さなければならないような相手なら、猶更事前の根回しをしないと些か乱暴だと俺は思う。まあ、結果オーライだったのは何よりだね。

貴方の貴重な経験談をこれ幸いと嗅ぎつけたアンチ君が、さっそくチョロチョロしているようだ（笑）委託費見直しのために行動した経験の無い彼にとって、ここで貴方が出した材料は自己弁護のために大いに役立つと思っているんだろう。貴方が合理的かつ厳しく委託費の見直しをしたことは解るし、それが本来正しい意味での「適正化」だと俺は思ってるけど、アンチ君がここで唱えていることはそうではない。くれぐれも褌を無断借用されないように、貴方の方法論をアンチ君に利用されないように気をつけるんだね。

管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

1989さんも「管理費」について説明しているのに、業界人さんが、頑なに「委託費」という言い方に変えて言ってる時点で、まだバックマージンの存在を隠したいんだね。人の発言まで平気で捏造する人の書き込みなんて読む価値ないよ。

副理事長については他の理事からは解任できるのではと
の意見はあります。
しかし彼も同じマンションの住民ですのでこのままでよ
いと思います。
そのうち対決姿勢は明らかになりますのでその時に考え
ます。
ただし理事会の案に対する議事録には書記が他の理事と
協力して私と副理事長や理事及び幹事の意見等を肝心な
箇所は記録することにしていました
。ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
ールではありません。
誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願
いいたします。

>>1993 匿名さん
意見が対立するからと、解任しなかったのはいいですね。自分と異なるものを排除するようであれば中立の人が反対に流れる事も考えられますし。

参考に教えて頂きたいのですが、管理費は元々はいくらだったのでしょうか？

>>1922

業界人さんが書き込む目的は議論ではなく、荒らすことです。もうお相手は無用です。
HNを変えて同様のことを書き込むでしょうが、無視しましょう。

いずれにせよ、営業マンである、管理会社を極力排除しないと、営業により、管理費が餌食になってしまいますね。

管理会社変更や管理費削減の知恵などあれば拝聴したいです。

>>1995 匿名さん
常に担当がいるのは望ましくないと思いますが、管理会社を極力排除する必要性までは感じないですね。

他マンションの事例等は担当から聞けるでしょうし、管理員と密にコミュニケーションを取っているのも担当です。

管理会社が不利になる事例を教えてくれる管理会社がいるんですか？w
あの物件は、管理会社を経由して外注先依頼するのではなく管理組合から直発注で管理費削減に成功しました、なんて言わないと思いますよ。　

>>1997 匿名さん
管理費の削減について直発注のデメリットは聞けますよ？継続させるために悪い事例も聞けるでしょう。
不利な事例ではなく有利な事例も聞くのは普通の事だと思います。単純に費用が削減されるだけならいいですが、そんな話ではありませんから。

管理会社は自社の利益が減ることに繋がるアドバイスをするんですか？しないんですか？

>>1999 匿名さん
さあ？

>>1994 匿名さん
分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

>>1995 匿名さん

アンチ君さぁ（笑）
俺は君に無視されたところで黙るつもりは無いし、むしろ的外れな反論モドキなどしてくれない方が好都合よ。それとも、一緒にお手て繋いで俺に敵対する仲間が欲しいかね。理事長さんが現れたのが随分嬉しそうだな。これからも君の代わりに「実例」を披露してくれるといいね。君には出来ない芸当だから。

>>1990 匿名さん
私は管理組合がやる気があれば管理会社などは不要と思います。
かえって住民間のトラブルも増幅させられる危険性さえあります。
しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。
その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。
それ等を実現させるために管理人を組合雇用として私の指揮下に置いたら計画が実行しやすいと思いました。
幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
商売をやめて住み込んでいました。
この計画を実行しました。
乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。
おって追投稿をいたします。悪しからずご査収ください。

>>1992 匿名さん
悔しいの？アンチに回っても相手にならないもんね。ちなみにご近所さん、200円/㎡が100円/㎡になったのはぼったくってたから下がるとは言い切れないんだよ。管理会社は管理を失いたく無い条件のマンションなら単体赤字でも死守するんだよ。

>>1999 匿名さん
いつもそうだけど、具体的なケースを挙げろよ。
なぁ、JRの運賃は高いかと聞かれて答えられないだろ強いて言えばどっちもケースによるっていう馬鹿みたいな回答になるだろーが。

>>1993 匿名さん
＞ついでに私は前の投稿で管理費と管理費等との単語は
＞記載しましたが管理委託費はまだ記載しておりません。
＞くれぐれも誤解のないように管理費と管理委託費はイコ
＞ールではありません。

俺はその２つを同一視するようなことを言ったつもりはないけどね？
組合員から徴収する「管理費」と管理会社に支払う「業務委託費」が同じだと言うほど俺もバカではないのでご心配なきよう。
貴方が「管理費」のことしか書いていないことは正直あまり意識していなかったが、最初のご発言は『管理会社に余計な仕事をさせず、必要な仕事を的確にやらせることで管理費（貴方は「組合費」と記してはいたが）の無駄遣いを解消した」という経験談だと理解したので、委託費も相応に見直したのだと思っていた。委託費についてはこれから語るおつもりなのかも知れないが、管理費の見直しを「管理会社との関係性」を正常化することで達成したという話なら、ちゃんと受け止めているつもりだよ。

副理事長さんとの対立は、それ自体が目的化しないことを老婆心ながら祈るばかりだが、もしも本当に、そいつには管理会社と何等かの利害関係があって、組合を私物化してやろうという思惑があるのだとすれば、貴方は理事長として他の組合員も味方につけて闘うべきだろうな。組合の役員がマイノリティではいけないという理屈なんて無いのだから、誰かと意見が対立しているからという理由だけで解任など出来ない。貴方もそこは十分解っている上で「彼も同じマンションの住民だから」という言い回しをしている筈なのに、肝心のそれを聞いてる連中（特にアンチ君）は解っていないようだ。

それにしても、ここへきてアンチ君が「聞き役」に回ったのはつくづく傑作だよｗ
自分では答えられない「管理会社変更の具体的手法」とか「管理費（ホントは委託費の筈だけど）削減の知恵」とかを語ってくれそうな御仁が現れたのだから、まあ仕方ないかもね。
再度言うけど、理事長さんは下手に祀り上げられて自滅の道連れにされないようにご用心を。

あとね、これはもう言っても仕方ないことではあるが、あんたらそろそろ自分を他人に識別させる
最低限の配慮はしたらどうなの？って思うよ。　アンチ君だけでなく他の「匿名さん」もだ。
文脈から誰と誰がどういう筋道で会話しているのかはある程度解るが、限度というものがある。
アンチ君が言う「HNを使い分けてる連中」（そんなヤツが本当にいるのならだが）の方が
よっぽど人にものを伝える気遣いをしているんじゃないのかね？

>>1992 匿名さん
私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。標準管理規約や管理会社やマンション管理士等の提唱する管理費等はあくまで標準であってその事例に従う必要はございません。
たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。
このほかに日常の管理で発生する小修繕費等もバカになりません。
管理会社には収支の報告を月別と年間の二つを作成させました。
管理会社やマンション管理士等は組合が潤沢なお金を持っていたほうが委託費や顧問料等をいただきやすいからその方がいいのは当たり前です。

>>2006 業界人さん
御忠告ありがとうございました。

>誤字脱字お飛び文法等に誤りがありましたら大目にお願いいたします。
>乱筆、乱文、誤字、脱字、文法の過ちは大目に見てください。

元住込み管理員の１０９爺さん
作り話も大目に見るのですか？

>>2003 匿名さん
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。

そこについて、アンチ君がどう反応するかは見ものだな。

住み込みで業務に専念してくれる管理員がいて、しかも資格持ちで知識も経験も豊富。マンション管理の実務だけでなく金の扱いにも長けていると。そしてそういう好条件を正しく評価し、的確に利用し成果に繋げられる優秀かつ公平な理事長さんがいれば、管理会社が企業として取っていた人件費を払う代わりに、清掃業務を専門業者に直接発注する方式に変えて、その人件費を直接的な支出にまで減額することができましたよと。…そういう話だわな？
いいじゃん。立派な「支出削減の実例」だし、丁寧に説明すれば他の組合での再現性もある。当然、与条件としてある「能力に長けたメンバー」の存在は不可欠ではあるが。

アンチ君はずっとそういう話を「言い出しっぺならしろよ」と言われ続けてる訳だよ。理事長さんが彼に助け舟を出してやるつもりで気前よく材料を提供してやってるのなら俺は止めないが、彼が調子に乗ってまた自分で考えなくなてｔしまうようではちょっとな。何にせよ、理事長さんの体験談とて管理会社には「頼るべきところは頼らざるを得ない」という要素はある訳だよね。むしろそこがより明確になったと言っても過言ではない。アンチ君にとってはさぞかし都合が悪かろうが、管理の実務や適正化に関する議論を具体的に進めていけば、結局は「マンション管理業者」というものを否定する方向にはならないということだよ。ズルをされたのならそのズルだけを正せばいい。

>>2010 業界人さん
ごもっともです。
ここは解りました。
日本語は難しいです。

誤字、脱字、文法との誤りは大目に見てください。
頭の悪い小生はいつも悩みの種です。頑張ります。

>>2011

業界人さんはひたすら人の発言は歪曲するしトンチンカンな指摘をする荒らし目的なので無視しましょう。
誤字脱字どころか、日本語が通じない人ですから。本職の管理会社の人もこんなバカに擁護されて迷惑でしょう。

>>2003

>管理委託費を精査すると清掃費と管理人に対する費用の方が大きいことが解りましたので管理人に頼んで給料明細書をみさせてもらいました。
委託費では二倍以上の費用を支払っていました。
ついでに清掃員の給料の見させてもらいました。

この辺は管理会社の常道手段ですよね。人件費が上がってるからと言いながら、実際支払っている賃金は最賃クラスですからね。要するに値上げの「口実」で実際には管理会社の儲け分で高くなっているだけです。


>その他特別清掃や設備や建物の点検費用等々を調査の結果各管理を管理会社の息のかかっていない専門業者に委託する方法を考えたわけです。

結局、そうなんですよね。管理会社経由だと安心と言いながら、その実、中抜きされて安い料金で請け負っているわけだから、外注先もモチベーションも質も上がりません。結局、外注先が受け取る金を少し上げて直接契約した方がwinwinです。

管理人も管理会社経由だと、管理組合は法律上、指示を出せませんし、ダメな管理人でも管理会社が変えてくれないと悪いまま。しかし直接契約なら管理組合がフレキシブルな運用が可能になるし、言葉は悪いけど使い勝手は格段に上がる。

>たしかに組合が真剣に取り組まないで管理会社やマンション管理士等の意見に任せていればこの金額では収まらないとは思っております。

そうなんですよね。結局何も知らない、何もしない、まかせっきりだと管理会社の営業の餌食になって管理費や修繕費を喰い尽くされて終わりです。でもこれが悲しいかな平均的なマンションの管理組合の現状です。

人の褌で相撲とりまくり。しかも独り相撲ときたｗ
何とも稚拙だな。無視するならしてくれて構わないと言ってるのに。
俺はもはやアンチ君の言葉を丁寧に復唱したり分析したりしてやる気は殆ど無いんだが、理事長さんの話は別だよ。彼の話を捻じ曲げて解釈はしていないし、当人もそこは良く解ってくださっているようだ。そもそも誤字脱字なんて大して問題にはしていない。わざわざ理事長職を引き受け、苦労して成し遂げた成果を安易にアンチごときに共有させてやる筋合いは無いだろと言ってるだけだ。

頑張って先人に擦り寄るのは結構。だが、どんな味方を得て取り繕ったところで「管理会社はボッタクリのピンハネ企業だ！」としか言わないカラッポな自分は誤魔化せまいよ。

>>2012 匿名さん 32分前
ご理解ありがとうございます。
でも、私はいくばくかの危惧を感じえません。
それは、資本主義経済はこの中間で各利害関係人が中間の利益を得ることによって分配で生活しているわけでわたしのしようとすることはこのシステムに逆らうことでこの業界からは追放されるのではないかとも思いました。
現にマンション管理士会の理事長等に相談したところが嫌見たらしく言葉を投げかけられて最後は管理士会の理事を辞めざるを得なくなりました。
しかし、私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。
失礼します。至らぬところは大目にお願いいたします。

>>2014

マンション管理士の資格保有者の大半は管理会社勤務で管理組合とは利益相反の関係にあります。彼らにおもねれば、組合員の共有資産であるマンションの資産価値棄損に繋がります。

中間搾取が彼らの目的であり、管理会社のビジネスモデルです。
もともと一括請負ビジネスというのは利益相反になりやすく、建設業界では違法になっているほどですから。

>私のマンションは経済的にゆとりのある組合員ばかりではありませんのでできるだけ資産の価値を高めておいてやることで何らかの都合で自分のマンションを売却したり賃貸に出したりしたときには少しでも有利な取引ができるようにしておくことは小生の老後の生活費の足しにもなると思って業界から嫌がられるのを覚悟で実行することにしました。

管理費や修繕費が上がりすぎると、中古の検討者から敬遠されて資産価値は落ちます。資産価値維持のために、修繕費を上げる行為は実際には逆に作用してしまいますからね。

関わらないにこしたことはないのですが、

アンチ君、必死過ぎだろ・・・
そんなに理事長さんに取り入りたいかね。俺が見たところ本人は引き気味のようだが。

彼が「士会の理事を辞めざるを得なくなった」って言ってるのがどういうことなのか、君解ってないだろ？　君は管理会社不要論を唱える時はマンション管理士を頼りにするくせに、こういう時だけは「その大半は管理組合とは利益相反する」と平気で言うんだな。君がいざという時に頼るマンション管理士って一体どこにいるの？　管理会社に所属せず協力関係にも無くて、士会にも所属していないアウトロー的個人のマンション管理士？？　普通に探してマトモに仕事ができるそんなやつがいるのか？

まさか「私がそうです」とか言わんだろうなｗｗ

ウちのマンションも管理会社が請求してくる管理員費と管理会社が募集している時給の差が倍近くあって嫌になる。。

>>2017 口コミ知りたいさん

いや～、俺も嫌になるよ。
自分が主担当の委託業務で計上されてる技術者単価と、実際に会社から貰ってる給与の違いを見るとなw

>>2012 匿名さん 11時間前
2012さん
築30年未満のマンションですが、引き渡し時からのいきさつを順を追って投稿してもよろしいでしょうか。
利用規約に反しないようにマンション名や細かいところは私なりにぼかしての投稿になりますが、
時々投稿が途絶えるときがありますが仕事の都合ですので大目に見てください。
文法や誤字脱字等も大目に見てください。以降よろしくお願いいたします。
マンションにお住いの区分所有者の方々のお住い方法や売却や賃貸等の取引に関してもお役に立てればと思っております。
マンションの資産価値の維持に努めたいと思います。
特にマンションの一室を投資物件として賃貸等で取引をされる個人投資家さんはマンション管理士と宅建士の勉強をされるといいと思います。

>>2019

もちろんです。物件や個人が特定されない範囲で参考になる経緯や管理会社の欺瞞体質など、読んで参考にしたいです。気長にお待ちしています。荒らしは気にせずで！

他者の実績に乗っかって自分のためにパクる気満々のアンチ君ｗ 本当に渡りに船という感じだな。
俺も興味あるよ。アンチ君が散々求められても例示できなかったサンプルが漸く出てくる。管理会社とはピンハネ体質のボッタクリ企業で、契約するメリットなど無いという主張が裏付けられるのか、拝見しようじゃないの。

昭和64年と言えばリーマンショックのころだと思いますが、
それから数年後を経過して高値のマンションにならされていたので
安いと思って購入しましたが今のマンションはもっとグレードのい
いマンションが当時より安くで売られているのを垣間見ますが本当
は立地とグレードの割には高値で買ったことになりそうです。
私は新築入居ですオール電化にひかれて購入しました。
セキュリティ上管理人は夫婦住み込みも気に入っていました。
新築時の購入者はほとんど外観だけに捕らわれて細かいところは気
になどしないで衝動的に購入して不満が募ります。
住み着いて28年目になります。今は理事長はしていません。
老後のために蓄えた資金を運用して生活費を賄っております。
私が最初の理事長を拝命したのは入居後4年で4期の理事長で任期は
1年再任は規約でできることになっています。
任期終了時にやり残した仕事がありましたので再任を願い出ました
が他の理事全員により断りの動議が出ましてやむなく1年で終わり
ました。
原因は規約やコンプライアンス等の違反者が多かったのでやかまし
くしたのが原因だとおもいます。おとなしく引き下がりました。
責任は自己の行動にあるのは理解しました。
しばらくマンションの管理状態をみながら次の順番を待つことにし
ました。理事会では確かに硬い私の規約の話は通用しませんでした。要領を身に着けないといけないと思いました。

ただ一つ退任に当たり住み込み管理人の言動や行い等がよくないの
で管理会社にはそれとはなしに交代の要請をしておきました。
同居人の妻が給料をもらいながら近くのスーパー等でアルバイトを
しているのをたまたま見てしまいました。
夫はアル中でカイゼルひげを蓄えて894風でマンション内の元理事
長や自治会関係の有力者と懇意にしてほとんど管理人業務をしてい
ないように見えた。マンションも汚くしていたのです。
マンション内に相当の反社的人物が出入りか居住しているように思
えた。
一例として一晩中エントランスは不良のたまり場で音楽を鳴らして
踊りだす始末でした。
きりがありませんので一応ここらへんで一服しましょう。

なんだかすごいマンションですね。。
マイペースで大丈夫です。

>>2024 匿名さん 6分前
現在はこれほどではありませんが
リーマンショック数年後のマンションの状態です。
今は外観的にはよくなりました。
管理会社も過去のことは知られたくないし、
メンツがありますから、
特に清掃や植栽の手入れ等見えるところは結構気を使
っています。

何だか、いきなり雲行きが怪しくなってきたな(^^;)
一見ちゃんとやってる風に見える普通の管理組合においても実は「ムダ」があり、組合員の意識を高めたり、役員が勇気を出して大ナタを振るうことで支出を削減できたよという話を期待してたんだが、どうやらそうではなく、元々たちの悪い管理員がいて、一部の組合役員や近隣住民と癒着し、マンションの共有財産たる共用部分の不適切使用を許し治安悪化を招いていた…という状況？　それを改善しましたという話がこれから始まるってことかい。

俺も色々な物件を見て来たつもりだが、そりゃだいぶ特殊な部類の話だな。ちゃんと「管理費や委託費の適性化」というテーマで着地できるのかね。心配！
まあ、引き続きどうぞ続けてくださいな。

28年前なら住込み管理員はそんな感じの人も時々いましたよ。
男は営業のように役員と話してばかり、奥さんが清掃を担う、昭和の体質。当時は言う程特殊ではないですよ。

管理費からして団地型っぽいですね。

＞2027
＞管理費からして団地型っぽいですね。
私も団地管理組合ではないかと思います。
そうすると、棟管理組合と団地管理組合にそれぞれ理事長がいるわけですが、ほぼ自主管理に近い委託契約変更を、どうやって各棟管理組合を説得したのか興味があります。

理事長さんにお願いです。
委託契約変更時の、あなたの立場と、計画変更に至ったいきさつを書いてください。

それと、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのかも聞きたいです。

>>2028 マンション管理士 9分前
マンション管理士にしては可笑しな質問をしますね。
本物ならおかしい質問の内容を回答できますか。

>>2029 購入経験者さん
ま、理事長さんが、どう回答してくれるか待ちましょう。
そのあとで、なぜあのような質問をしたかお答えします。

>>2027 区分所有者022
遅くなりました。
仕事の整理が遅れました。
少し私のマンションの管理人夫婦及び業務内容を体験を交えて
説明いたします。
管理人は知己の住民や自治会長や町内会長等々のマンションや
町内の有力者と飲み会等で親睦を深め隠然たる勢力を保持して
いた。
住民や交代制の理事等も彼には反抗できずいうがままでした。
私はこのまま放置すると益々マンションが在れる思い留任を
して管理会社の変更と若しくは管理人の変更をしようと計画
しました。その計画が管理人に知れることになり仲良しの理
事を使って私の留任を阻止したと思います。
こういういきさつで私は退任するときに管理人の交代を担当
に要請したのです。
それから4年後の今の管理人に交代しました。つまり、
前管理人夫婦は足掛け7年間勤務したことになります。
管理会社も適正化法があと3か月後の施行に備えた人事異動と
みています。
新築時から7年後とはいえマンションは荒れ放題でした。
新任の管理人はそのしりぬぐいで悪戦苦闘をしているように
見えました。本日かここらへんで失礼いたします。

>>2028 マンション管理士さん

俺がフォローする筋合いではないが、「管理費からして団地型っぽいね」と言ってるのは、貴方が想定しているような複数棟併存の団地という意味ではなくて、いわゆる公営住宅や公団住宅のような前時代的な板状建物のことを指してるだけだと思うよ。平米単価で100円はタワマンや低層型物件としては流石に安すぎると。なので「私もそう感じました」と言いながら、貴方は全然違う話をしていると思われる。

荒らしには相手せずで

１０９爺さん
【「管理費等100円/㎡」について】
専有部分の面積を基礎とするのは「管理費」と「修繕積立金」ですから、１０９爺さんの言う「管理費等」とは、この二つを指していると思いますが、それぞれの金額を教えてください。

>>1973
>築30年だが管理費等は駐車場使用料は別にして100円以下/㎡で推移して大規模修繕費2回分を支払っても剰余金は豊富です。

>>1988
>管理費等100/㎡の内訳には駐車場使用料は含まれておりません。
>一応規約をみましたら当マンションでは管理費等とは管理費、修繕積立金、駐車場使用料、バルコニー使用料、専用庭使用料、施設使用料、（自転車「バイク置場」使用料、）ゴルフ練習場、アスレチック使用料、ゴルフ練習場使用料、プール使用料、等々）となっておりますが、

>>2001
>分譲当時は安かったので5期の総会で値上がり承認されております。大体70円/㎡です、駐車場は無料でしたので新規に一区画7000円として機械式は6000円としました。これでお分かりのようで郊外のローコストマンションです。

>>2007
>私のマンションの管理費等が駐車場使用料を別として100円/㎡が他のマンションに当てはまるかとは思いませんが。

坪単価比較中さん
【「管理費の平均が２００円/平米」について】
「管理費」は、「管理費＋修繕積立金」のことでしょうか？
また、この金額が平均であるという理由（根拠）を教えてください。

>>1981　坪単価比較中さん
>それはそうと、平米１００円の管理費もすごいですね。
>平均は２００円とかなので、やはり合理化されたんですか？

>>1992　匿名さん
>管理費の平均が２００円/平米で合理化で１００円にできたという事例は、いかに平均、つまり、一般的な管理会社との契約内容が、ぼったくりであるかがよくわかりますね。
>しかも、１００円で管理会社とまだ契約が維持できている。しかもそういう内容でも理事会や総会で賛成が得られる内容だったということ。元々の契約自体に大きな無駄があるということ。

誰が誰にどういう意図でツッコミくれてるのか全然わからんなｗ
相手の出足を払うことでしかものを言えないやつばっかりだ。

管理費の平均値ぐらい、国交省が統計データをとってるんだから検索すればすぐ解るだろうに。それが㎡あたり200円だと言われて、修繕積立金コミかと訊ける感覚もまあまあヤバいだろ。

相場が200円/㎡のところ100円/㎡に減らせたのであればスバラシイ合理化ですね、やっぱり普通の委託契約料はボッタ価格なんですね☆ってか。
眩暈がするなあ。管理費をケチる連中ってどうしてこんな幼稚なやつばっかりなんだろう？？

「平成30年度マンション総合調査結果（平成31年4月26日公表）」より抜粋
https://www.mlit.go.jp/common/001287645.pdf

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その１）　完成年次別・総戸数規模別＞
【コメント】
本表は、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の分布と平均についてみたものである。
全体では、「100円超150円以下」が19.7％と最も多く、次いで「50円超100円以下」が11.8％となっている。月／㎡当たりの額の平均は154円である。

＜２７（７）　管理費収入／月／㎡当たり（使用料・専用使用料からの充当額を除く）（その２）　形態別・地域別・都市圏別＞
【コメント】
形態別では、月／㎡当たりの管理費の額（使用料（駐車場使用料等）・専用使用料からの充当額を除く）の平均は、単棟型が148円、団地型が141円となっている。

私は管理費等を100円/㎡で一度の値上げはしたが値下げをしたとは言ってはおりません。
戸数が1000を超えるマンションで管理費等に加えて諸施設の使用料（特に駐車場使用料）を合計すると小型マンションよりははるかに恵
まれております。
この大型マンションで30年近く組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しなければいけないで
しょう。
しかも剰余金は大規模修繕費を賄ってきました。
今後二度目の費用も蓄えられております。
おいおいその話をいたします。
今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

ありがとうございます。荒らしは、荒らす目的であえて頓珍漢なこと言ってるだけなので、気にされずでお願いします。　

＞管理費からして団地型っぽいですね。
＞2032 業界人さん
なるほど、そういう意味だったのですね。
１０００戸→複数棟→棟管理組合と団地管理組合の２重構造→管理会社変更が難しい。
これを、どう克服したのか興味がありましたので、「団地型」を団地管理組合と解釈しました。

＞2031 購入経験者さん
あなたが理事長さんだったのですね。
そして、管理会社を変更したのではないのですね。
＞2029に回答します。

３０年前の建物という事から考えて、建物は１１階建てではないでしょうか。
そうすると、１０００戸を一つの建物では難しいと思います。

敷地が共有だとすると、一つの敷地に複数の建物があり、団地管理組合が成立します。
それぞれの棟に管理組合が成立し、その理事長他役員が理事となって、団地管理組合を構成します。

理事長さんは、棟の管理組合理事長であり、団地管理組合でも理事長だったのでしょう。
そうでなければ、この改革はできなかったと思います。
（後で、投稿を読み直してみると、管理会社を変更したとは、書いていませんね。）
そうであっても、各棟の代表である団地管理組合の理事さんたちの過半数の賛同（各管理組合の総会決議）を得るのは難しかったと思います。
恐らく、管理会社は団地管理組合で決定するという、団地管理規約があったと思いますが、管理委託契約を大きく変更する（特に、管理員さんを団地管理組合で雇用するという部分は）各棟の理事さんたちも、自分達だけで決定することはできません。
各棟の総会で承認を得る必要があるはずですが、それを理事長さんの任期中にどの様に実施したのか興味あります。
再任を得て複数年かけて成功したのでしょうか。

＞2003で
＞しかし、膨大な管理費等の収納と保管を誰がするのかを自問した時にやはり不安が募りました。
この部分をどう解決したのでしょう。
恐らく、管理会社にこの部分だけ委託したのではないかと思いますが。
＞幸い私のマンションの管理人は不動産関係の国家資格を保有して金融や会計等にもたけているようでした。
もしかしたら、口座振替を収納代行会社に委託して、残りの会計業務（支払い・決算書作成・督促など）は管理員さんがしたのかも知れません。
それでも、大変なのです。
収納代行会社に送る管理費等の引落データは、管理人さんが作れたのでしょうか。

一般的には、各棟管理組合に管理費会計と積立金会計が必要で、その金額は棟毎に違うのが普通です。
その場合、清掃、団地共用部分の管理など団地管理組合でするべき管理のみを、団地管理組合が行い、各棟の管理は棟管理組合が行います。

理事長さんの話の中では、棟毎に管理費が違うという感じがしなかったので、又一部の会計・出納業務を管理組合がしている感じがしたので、管理費を統一し、団地管理組合で、各棟の管理も含めて、通常の管理を行っていたのではないかと想像しました。

以上の様に想像して、＞2028の質問になりました。

改めてお聞きします。
団地管理組合ですか。
もし、そうなら、棟管理組合には、管理費会計と積立金会計があるのか、管理費会計は団地管理組合に集約して、棟管理組合は積立金会計のみなのですか。

少し時間がありますのお話します。
理事留任を阻止されてから私はパートでもいいがどこかのマンションの管理人と警備員の仕事を求めたが身体検査に引っ掛かり使ってはくれませんでした。
分譲マンションの管理人は結構希望者が多くて競争率は高いように思いました。
何かしないと思って考えていた。
将来の不安を抱いてふと預金通帳を開くと年金だけでな足りず生活費や交際費を差し引くと収支が毎月10万円くらい減っていた。
盆や正月になると孫のお年玉等もいるし、あと20年夫婦生きるとすると心細い残金になります。
細々とした内職で少しでも生活費の足しにしました。
何もすることはないがマンション内を歩いていると管理室周辺には住民が絶えず出入りして忙しそうではあるが何を話しているかはわかりませんがメンバーは自治会長や理事長経験者や町の議員と言ったメンバーでした。
管理人はイケメンで奥様方にはかなり人気があるようでした。
私の女女布房もそのたぐいみたいでした。
カイゼルひげを生やして威風堂々と大声で周囲の人に下知する姿はどこかのお偉いさんみたいにホウフツとさせるのでしょう。
しかし、マンションは汚く暗く住民同士もすれ違ってもあいさつみしない。
私はこのマンションをどうにかしないと思って理事長になり理事会で改革を提案したがことごとく廃案にされ1年間は何一つ仕事らしい仕事はしていなかった。
しかし、1000戸超のマンションで時期理事が回ってくる日はもう来ないとお思っていました。あきらめて総会にも出たくなく議案書も読む気がしませんでした。
駐車場を歩いていると異臭がするのでマンホールをみたら汚物があふれてマンホールが開いていた。
部屋内が騒いであるので近よるとトイレから汚水があふれていた。
二階の部屋でした。
坦当に聞くと個人情報で言えません、の返答でした。
私がみていてこのマンションは構造的にも内部的のも管理の在り方等を含めて何らかの大きな欠点があるようには思っていました。
休日になると住人のに退去や入居もあわただしく、全体の動きが不信感の募るような動きです。
大型マンションだから色々あっても不思議ではないとは思いますが、他のマンションはどんなものかは知りません。
マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり、サウナ室やゴルフレンジやアスレチックルームやマージャンやビリヤード等の出来る交際室等やクリニック等の建物が建っていて外部から見ると羨ましい限りのマンションです。
管理人の交代の動きも何もなく時間は過ぎていきました。
仕事が来ましたのでここらへんで失礼します。
例のように乱文、乱室筆、誤字、脱字等は大目に願います。

この文章を書いた人に、総戸数1000戸のマンションの理事長になって欲しいと思う人っているのかな…。誤字脱字は大目にみてもいいけど、せめて投稿した後で読み返すぐらいのことはしたら？と思う。「担当者」をずっと「坦当者」と打ち続けてるが、どうしたらそんな変換ミスになるの？？？

この掲示板で多くのスレに出没している１０９爺さんです。
超有名人ですよ。

＞マンションも大型で1４階建て12棟の連坦棟で建物の中心には管理棟があり

と、すると、登記は１つの建物で、管理組合も１つですね。
これだけ大きな連坦棟は、初めて知りました。
私の認識不足です。

元々、ローコストマンションで、組合員負担の割合を最小限に抑えてきた過去の役員の功績と管理会社の協力には感謝しているのですから、管理費削減の話ではなさそうです。

スレ主さん。
理事長さんは、こう言っていますが。
管理会社不要論とは、真逆の話になりましたね。

ーコーヒーブレイクー
【豆知識】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%EF%BC%98%EF%BC%99%EF...

>>2038 購入経験者さん
＞今は適正化法施行以前の管理人との関係を話しています。

つまり20年以上前のことかい。随分と昔の話なんだね。
だいぶ行儀の悪い管理人だったようだが、そういうヤカラを排除したことが「管理費の適性化」の実例として語られるのだとしたら、俺は正直あんまり興味ないかも。アンチ君が散々言ってた外注費にマージンが隠れてるよとか、多数物件の兼務によって対応が薄くなるとかいう話とは全然関係無さそうだし。普通に管理会社に対し正面切って問題にして「あいつにちゃんと仕事をさせるか、さもなくば担当を替えろ」と言えば済んだ話では？

管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業で、契約の仕方を見直せば簡単に１割や２割の値下げが出来るんじゃなかったのかね？　それが広く認められるようになるような話を、アンチ君でも理事長さんでもどっちでもいいから聞かせてくれよ。委託費をいじらず管理費を値下げするだけなら組合内だけで処理できる問題だろ？　管理会社の体質なんて関係ないじゃんか。

俺のツッコミごときでスレが荒れるなら存分に荒れればいいさ。実際の総会でも俺みたいなやつがいるかも知れんよ。仕切る側が正論でそいつを抑えることができなければ、暴れている方が正しいということにもなり得る。

何だか、結局矮小な話になりそうだな。自己実現のためか暇な老後を有意義にするためなのか、あるいは役員報酬でも期待していたのか知らんけども、年寄りのささやかな武勇伝に終わるようでは残念だぞ。「管理会社はボッタクリだから利用するメリットなどない」という主張の裏付けと、実際に関係を解消し、あるいは正常化させた方法論と成果についての話を。よろしく！！

>>2045 匿名さん
カイゼル髭が目印ってことか・・・・・・

カイゼルひげの管理人の件はここらへんでおしまいにしましょう。
私の希望は叶えらることなく月日は経過しました。
適正化法の件を聞き本屋で関係する本を仕入れて暇なので勉強をしました。
平成12年の10月の試験に向けての準備をしました。
今日は悪い頭を使いましたので疲れましたのでこれで終わりにします。

素行が悪い管理員を罷免しました、という話に過ぎないなら、管理会社はボッタクリである云々の話とは直接関係ない。自ら理事職を引き受けて荒廃した共用部分を浄化しましたとか、多少強硬手段ではあっても組合員の意識改革を決行しましたとかいう話なら、それ自体は広く言い伝える一定の価値はあるとは思うが、どうもそういう気も無いみたい。適正化法の勉強をしたきっかけも「暇だったから」と言ってるようではね。通常、管理組合の理事なんて態々やりたがる者など稀だと言うのに、理事を続投する意向を示したにもかかわらず他の組合員から全否定されたってのは相当なことだわな。それを全て「他の連中に問題があるせいで」と言う訳にはいくまい。

理事長さん（今は「購入経験者さん」か）の昔話は、管理会社との関係を断ち切ったり、歪んだ契約内容を是正させたとかいう話ではなく、見た目と素行を個人的に苦々しく思っていた管理員を閉め出した（そこまでは結局語られないようだが）という話に過ぎなかった訳だ。アンチ君はさぞかし残念だろうな。味方に引き込んで自分の代わりに「管理会社不要論」を実証してくれると思っていただろうに。実際、急に黙り込んじゃったよｗ

なかなか空き時間がなくて投稿が遅れまして申し訳ございません。
普通のマンションは普通の管理をしていさえすれば、
そんなに早く汚くなったり漏水事故等は7年くらいではおこらない
と思います。
外壁は青カビが目立ち、駐輪場は壊れた自転車や不法駐輪であふれ、
不法駐車や機械式駐車場のトラブルで毎日のように警報の音が聞こ
えていました。
そういう状況下で掲示板に管理人の交代の連絡が掲示されました。
私が理事長を退任した4年後の事です。
年月の経過からして私の要求を管理会社が聞き入れたとは思いませ
んが、一応よかったと思いました。
こういういきさつが私のマンションの引き渡し時から7年を経過し
たある日の出来事でした。本日はここらへんで失礼いたします。

ここはマンションの合理化について意見を出し合う場とこころえるので、荒らしたいだけの管理会社の人はスルーでお願い致します。

「荒らしたいだけの管理会社の人」なんて何処にいるのやら。
アンチ君はこの俺がそうだと言っているようなんだが、意見が合わない者や理屈で太刀打ち出来ない相手は全員「管理会社の社員」にしか見えないのだろうな。

「ここは合理化について意見を出し合う場だ」と言うのなら、自分こそそうしろと言わせていただこう。誰も読まない屁理屈を長々貼り続ける愚行をやめたかと思えば、ポッと出の年寄りの後ろに隠れていたくせに。管理会社を攻撃するだけで何一つ具体的なアイデアを出さなかった者に、この場を仕切ることなんて出来ないだろう。もうお呼びじゃないよ。この期に及んでもなお、自分だけはHNを「匿名さん」のままにしている。自分に自信が無いにも程がある。

「購入経験者さん」は結局のところどのような話をしたかったのでしょうか。まだ続きがあるのですか？
委託費を値下げさせた訳ではなく、手を加えたのは管理費の方であると。しかしそれは管理会社や歴代役員の努力の成果であり、ご自身が何らか画期的な働きかけをしたからだという説明はいまのところ特に無い様です。「改革の火蓋が切られた」と仰っていましたが、その改革はどんな改革だったんですか？
管理員をひとり辞めさせたのがご自身の功績なのだという話であれば、アンチさんが主張するスレの趣旨にも合わない気がしますが。彼いわく、このスレに参加する資格があるのは「管理会社はボッタクリ会社だ」ということを先ずは認める者だけだそうですが、購入経験者さんはどうなんでしょう？
そういう意味では、私は「無資格」ですけどね。長い話を続けるのであれば、その辺りハッキリさせた方がアンチさんの為にもよろしいかと。

話を折り曲げる業界関係者マンション内のトラブルを起こした関係者も身分を隠して投稿している。私はこの人物は特定できるが、
匿名掲示板なので致し方ないとは思ってはおります。しかし、
かなりレベルの高い話も投稿してくださる匿名さんもおりますので投稿の内容には注意しております。
今後ともよろしくお願いいたします。

>>2050 購入経験者さん
外壁の青カビは関係ないだろ。

>>2055 匿名さん

外壁の青カビだけじゃないよね。壊れた自転車の無断投棄や不法駐輪、不法駐車は違反者の問題であって、それが改善されないことを管理員の責任に転嫁するのはそもそもおかしな話だ。「もっとちゃんと目を光らせてよ」程度のことは言えても、それを理由に罷免できる様なことではない。まあ、そういう乱暴なことも実行しようとすれば出来てしまうだろうが、同時に区分所有者達のモラルはどうやって改善したのかという話にもなる。委託業者ではなく発注者であるお前らの問題だろと。
機械設備のトラブルに至っては、少なくとも管理員に技術的責任は無いし、保守関係の業者を手配するのも管理員だけの問題ではない。漏水事故は、共用部分において発生した場合はともかく、専有部分では築年数に関係なく起こり得るのだし、どちらにしても管理員の体質・キャラで発生頻度がどうなるものでもない。

それら全てを「カイゼル髭」のせいにしたところで、そいつがどんなにいけ好かないやつでもクビにするのは横暴というものだわな。ましてや管理会社がボッタクリだとかいう理屈には結びつかない。
管理員を悪者にして（ここまでの話でちゃんと悪者に仕立て上げられているかどうかも微妙だが）、彼は一体何がしたかったのかなと首をひねるしかないね。勿体付けて話を小出しにしているが、一貫したストーリーなど有るとも思えん。

>>2052　

荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？やっぱり自覚あるんだね。理屈も一切言えなくて、バックオフィスがあるから高くて当然だとか、市場原理を無視した意味不明な理屈まで持ち出して、管理会社のビジネスモデルを正当化したいだけ。自分が言ったことすら突っ込まれたら答えられないアンタの聞く耳持ってる人間なんていないよw　
　

管理組合向けにコンサルティングするシーアイピー（同中央区）代表の須藤桂一さんは、「管理のレベルを高めるには、他人任せにしないことが重要」と言い切る。

「管理会社の担当者が、コストの面で100％、管理組合やマンションのためになることをすると思ってはいけません。管理会社に限らず、営業マンにとって、一番の上客は自分の言いなりになってくれる人。自社のサービスが別の会社より劣ると思っても、自社の売り上げや利益につながる提案をするはずです。管理を丸投げしていると、仮に損をしていても気づくことさえできない」

　須藤さんのもとには、過去にこんな相談が寄せられたことがある。

　管理会社が、管理組合がためてきた修繕積立金とほぼ同額の大規模修繕工事の見積もりを出してきた。見積もりどおりに工事をすると、組合の貯金がなくなってしまう。どうすればよいか……。

　須藤さんは言う。

「管理会社任せにしていれば、懐事情もすべて握られてしまう。とはいえ、今までの関係もあるでしょうから、その会社をいきなり切り捨てるのも現実的ではない。まずは、組合の理事会の議事録や議案書に目を通したり、理事を務めたりして、当事者意識を持つことが大切です」

管理丸投げはNG　新制度始まるも“マンションのスラム化”は増加？https://dot.asahi.com/wa/2021120700069.html?page=2

>>2057 匿名さん
>荒らしは良くないと言ったら、なんでアンタが反応するのかな？

なんでもなにも、ここ最近アンチ君に散々「荒らし」呼ばわりされてるのはこの俺だからだよｗ　荒らしているという自覚は１ミリも無いが、アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。同じ名前でレスを入れている以上、狙い撃ちされていることぐらいは当然わかる。ところで君は誰よ？　俺を「荒らし」と呼んだのは君でもないのに、なんで君がそんなことで俺を揶揄してるんだろうね。

別に聞く耳なんて持ってくれなくていいからｗ
発言に正常に反応し、議論が成り立つ者しか相手にするつもりはない。アンチ君などもはやお呼びじゃないよと言っただろ？　言うことが浅いヤツと話をしてもつまらないんだよ。君がそのアンチ君なのかどうかも、もはや解りようもないけどな。ノイズ君とでも呼ぼうか？

>>2058 匿名さん

そうだねえ。丸投げはよくないよね。
管理の主体として当事者意識を持って、何をすべきで何はする必要がないのかを見極めないと、管理会社にリーズナブルな価格で業務発注することはできないからな。

「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

>>2060


「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？

減額を達成した管理組合は管理会社任せにしていないということですか？

>>2061 匿名さん

俺がふたつ挙げてる日本語、ちゃんと読んでから絡んで来てね。

て言うか君、君の脳内では
「管理会社任せにしない」と
「管理会社任せにしている」
は同じ意味だということになってんの？
すげえな…
単純に日本語としても真逆じゃないんか…

どこまで頭おかしいんだ？

>同じ意味だということになってんの？

なんで同じ意味のことを聞くんだよ。
2061で「どんな違いがあるんですか？」ということも読めないの？

結局、いつも誤魔化すか、珍妙な理屈捏ねて何も答えられないんだろw
どうしようもないな。

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■　

ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

管理会社 ボッタくりの内幕
https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607　

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない　
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　　

>管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

いつも理想ばかりで具体性がないんですよ。
外注先が担うのは分かりましたが、ではその外注先はどうやって選び、外注先からの報告はいつ誰が受けのでしょうか？外注先が大手であれば素人相手にも分かりやすく説明できる担当もいますが、そうでない外注先も多いですよ。

大抵のクレームは管理員が対応とありますが、これはどういう契約を結べばいいのでしょうか？管理組合が雇用するのであれば管理組合の法人化は不要ですか？管理員が対応できないクレームはだれが対応するのでしょう？

>2067

また同じ質問を繰り返す荒らしさん。

外注先が担うのがわかっているのに、管理会社に多大な手数料を毎月支払い続ける意義は何？

>大抵のクレームは管理員が対応とありますが、これはどういう契約を結べばいいのでしょうか？

どういう契約も何も、それが管理人の仕事内容でしょ。業務内容をいちいち、別個で契約書交わすなんて風習あるの？

＞いつも理想ばかりで具体性がないんですよ。

理想は認めるんだよね。

具体性？　業者なんて調べれば山ほど出てくるから、そこから値段調べて、何社か見積もりとるのが普通じゃない？　

その手間だけで、その後永久に支払う管理会社へのコストを考えれば安いもの。

>そうでない外注先も多いですよ。

ならその外注先は省くだけw


もう何回も同じ質問を繰り返して飽きないか？

具体的にどうやるかなんて、普通の社会人なら常識的に分かるだろ？　業者を調べて見積もりとってということを常識的なことをワザワザ言わないといけないのか？

~するだけ。
ではなぜ95%もの管理組合ができないのでしょう？あなたの言う普通の社会人であればとっくに合理化していて、管理会社なんてなくなっていますよ？

普通の社会人であればぼったくりにも気付きますよ？25%の粗利を多いと思うのが普通であれば。それともマンションに住んでる人は余程のバカなんでしょうか？

おちは役立たずの管理人が交代してから組合の法人化等をした。
それ等のドラマの始まりを投稿する。自主管理の挑戦。

>>2069

そりゃ、バックマージンや中間マージンがあって見えにくくなっているからね。

２５％粗利に気付いているなら、受け入れているとなるが、普通は分からないからね。
気付いている組合は現に合理化を実施して減額しているから。

>普通の社会人であればぼったくりにも気付きますよ？25%の粗利を多いと思うのが普通であれば。それともマンションに住んでる人は余程のバカなんでしょうか？

無知無関心と言うだけ。コピペくらい読みましょうね。

結局、全く反論ができないんだな。そろそろまたバックオフィスだとか言い出すのかな？w

そもそも、バックマージンや中間マージンという消費者から仕組みにしなければならない理由を考えたらどうなのかな？

普通に外注費＋仲介手数料みたいな、不動産取引のように明確化できないのはなぜなのかな？　隠さなければ成り立たないような商売してるからだろ？w

管理会社も不動産みたいにそろそろ法規制するべきなんだけどな。

まさにマンション管理会社もそうだな。

日本人を貧しくする商習慣｢中抜き｣がヤバい訳中間マージン取るだけのムダな会社が多すぎる
https://toyokeizai.net/articles/-/367691

アンチ君はまた逆戻りだな。むしろ理事長さんが現れる時点より劣化してる。
さっき俺に変なことを訊いたけど、まだ自分のイージーミスに気付いていないと見える。
ある意味、自分の「管理会社アンチ」たる本質が露呈した発言だったというのにｗ

「コピペぐらい読みましょうね」と良く言うんだが、読む価値のない駄文を「これぐらい読め」と言われても皆さん困るだろｗ　ガラクタは要らないっつの。

ちょっと象徴的なつっかかり方だったなと思うので、敢えて貼りなおしちゃおうかな。

俺：
「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカがこのスレには約１名いるけど、そいつにもその記事を隅々まで読むように勧めてやってよ。読んでもどうせ理解できないかも知れないけどな。

アンチ君：
「管理会社任せにしない」という状況と「管理会社任せにしている」状況は具体的にどんな違いがあるんですか？


マトモなやつが読めば会話が噛み合ってないのは歴然だろｗ
何で急に誰もしていない話をし始めるんだコイツはｗ

何も言い返せないことを「噛み合わない」とは言わないw

>「管理会社任せにしない」ということと「管理会社に業務委託をしない」ということを同じ意味だと思ってるバカ

そもそも↑こんな記述どこに書いてあるの？

あんたが勝手に作り上げた捏造コメントと噛み合わないもクソもないんだがw
捏造でないんなら、レス番引用しろよ？　また引用するまでもないとか逃げるんだろうが。

2059で白状したように、

>アンチ君の粗探しをしまくっているという自覚は当然あるよ。

合理化の粗探しと、自らが荒らしと白状した業界人さんの耳を貸す人間などいないだろう

管理会社に支払う無駄金という指摘に対する反論を全くできないから、指摘した人間の人格攻撃しかできない。ここまで低次元の荒らししかできないのも、管理会社の人間がいかに質が低いかが良く分かる。そういう意味でも、管理会社を信用するのは危険だ。

>>2077 匿名さん
じゃあ改めて訊くけどさ。

マンション内で生じる管理の仕事のあれやこれを「管理会社任せにすること」と「管理会社に業務委託をすること」の違いって君は区別できてる？　頑張って答えてくれても構わないけど、答えることによって君のこのスレでの主張の根幹が揺らがないようにくれぐれも気を付けなよ。