ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

進展無いね。終了かな？

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粗利率が25％だと言うならそれで結構ですよ。その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。「相応に引かれるものって何だよ？」と訊いてくることが予想されますが、いちいち付き合う必要を感じませんね。これまで散々回答があったことですし、そもそも社会通念として知らなければこんな話題で自説を展開できる筈もありませんので。

たぶん「アンチ理論」としては、粗利として計上される金額とは別に、外注費などで支出される金額にも管理会社がこっそり取っている金額が含まれていると言いたいのでしょうが、そういうことを把握しているのなら管理会社に正面切って指摘して削除させるなり、候補企業から排除すれば済む話ではないですか？何処に頼んでも同じだ、管理会社は何処も等しく悪さをするのだという話には今のところ根拠が無いので、実体験でも何でも引用してその根拠を示さない限り、誰も見向きもしない暴論以前の空論だと。そういうことでしょう。

実際、アンチ曰くの「マージン」に関しては、正確に把握するのは難しいという事実はあるので、そこを問題視する者が何らかの見極め方を示すのがよろしいかと。できないならできるようになるまで黙ってれば？と思います。

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粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？　

>その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。

あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。

管理組合と管理会社の間の取引の話で、外注先と直接契約していたら発生していない管理会社と契約することにより発生する管理会社に渡るいわゆる手数料分「取り分」という単語使ってるりにそこだけ、管理会社の決算上の儲けを指すわけないだろ。。


擁護派はまともに反論できないから、単語の定義を変えたり論点ずらすだけとかしかできないんだな。。

>

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>>1924 匿名さん
＞粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？　

いいのかなも何も、貴方はその言い回しで大丈夫ですか？
この先の持論展開においてちゃんと立っていられますか？
「管理会社に渡っている金」という表現に何らかの含みを持たせているつもりでも、言葉をそのまま受け止めれば「管理会社が受け取る金」という意味でしかありません。売上のことなのか、粗利のことなのか、実利のことなのか、何を指すのかについては説明不足というもの。

＞あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。

その通りです。で、貴方は違うとでも？
「管理会社のくせに25％も取っている」と言うからには、そういうことではなかったのですか？
それとも、管理会社の儲けは25％ではなくもっと別の数字なのだと、ここで訂正しますか？
であれば、それこそ貴方からその「取り過ぎている儲け」が売上に対してどの程度の比率なのかを教えてください。ご自身で見聞きした範囲で構いません。おそらく、その数字を聞いたところで「そりゃ高いね」などと言う人はひとりもいないでしょうが。

貴方が「マージン」の話をしたいのだということはよく解ってますよ。
そこについても先のレスで書きましたが、決算上の数字には顕れずに外注費等に溶けている管理会社の取り分、すなわち「こっそり取っているマージン」があり、それがあるせいで管理業務委託費が不当に高いのだと。それが貴方の主張ですよね？　違うなら違うと言ってください。そして「どう違うのか」について、誰にでも解るような説明を宜しくお願いします。

管理会社が取っているマージンっていくらなんですか？
粗利が25％だという話は認めるとして、それとは別の数字があるということなんでしょう？
「マージンを取ること自体が問題なのだ」と言いたいのだとしても、それがどの程度の金額規模なのかが不明瞭なままでは、誰も共感はしません。特に私などは、外注元と外注先の関係性など発注者が関与する必要は無いと思っているくらいですし、同じ考えの組合員は少なくない筈ですのでね。

管理委託費を不当に高くしているマージンの存在を、金額や発生箇所を含め把握しておられるのなら、頑張って削減させることをお勧めします。問題点が明確になっているのなら大して難しいことではないでしょう。代わりの管理会社などいくらでもありますし、貴方の理屈が正しければぼったくられずに済む業務委託だって出来るのでは？　何故やらないんですか？

やらないのは「出来ないから」、ですよね。
全ての管理会社が貴方の要望に応えてくれないから、という結論を出すには相応のサンプルが必要。何度も指摘されているとおりです。実際には、貴方が思い描く世界は歪んでいて、組合としての判断に結び付けるに足る説得力が無い。だから出来ないんです。

長くなったので、またそれを理由にして逃げるのでしょうね。でも、こういうやり取りを繰り返すにつれ、この話において何が正しいのかは着実に整理されていっていると私は思ってます。

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マージンを削減するにはコンサルに依頼するしかないのですか？
次の理事になるにはまだまだ先なのですが、一般居住者にできることはありませんか？管理会社にマージン取られたくないです。

コンサルに依頼するには具体的にどのようなステップを経ればいいのでしょうか？

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>>1926 匿名さん
>どこに書いてあるの？

レス番を挙げるまでもなく、貴方の発言には「粗利で委託費の25％も持っていく」という言葉が頻出しますし、「管理費の25％が管理会社に入る」ということに追認を求める発言もありました。粗利という単語への理解度も正直怪しいものだと感じますので、そこから拠出され管理会社には入らない分も「管理会社に取られている」という認識なのかなと捉えた次第です。
それが私の勘違いならむしろ良かったですよ。
では、改めてお訊ねします。

「管理会社としての純利益」と「粗利」を区別なさった上で、粗利25％という数字にどんな問題があるのですか？ その数字から何らかの計算を経て「純利益」を弾き出しているのだとすれば、「管理会社のくせに取りすぎている」という純利益とは、委託費に対してどういった割合なのですか？ そして、そもそもその純利益はどういう思考を経て得られる数字なんですか？

「ボッタクリではないと言うなら実際どの程度の利益率に収まっているのか答えてみろ」的なことを、誰かに問うていたことがありましたよね。そう訊くということは、貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。

儲け過ぎだと叫び続ける貴方には、管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？ ならばそれがどういう数字で、貴方が持っている基準値とどう乖離しているのかを、そろそろハッキリさせてください。

くれぐれも言っておきますが、私は（多分他の方々も）今貴方に訊いているような「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。管理会社の純利益を知ろうとする意義も感じませんし、方法もよく知りません。純粋に「業務委託」をしたい訳ですから、貴方とは着眼点が全然違うのですよ。

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>管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？

純利益を取りすぎるという批判はどこに書いてあるの？　また捏造？
結局、書くまでもないとか、誤魔化してますが、貴方が書き込みを本当に見つけてそう思ってんなら引用は簡単では？　なぜレス番を引用できないの？　

ウソだからですか？

管理組合から見れば、管理費から無用な金が流れているのが、おかしいという話で
その無用な金から管理会社がその後、会社内どう会計処理して純利益を弾き出しようが、管理組合から見れば関係のない話。誰も管理会社に渡った金のその後は注目していないんだが・・

繰り返しますが、管理費から「管理会社側に入るお金」（とでもいえばいいのか）が概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して、管理費の２５％程度も取られるのは、コスパがが悪いということ。

この「管理会社側に入るお金」を勝手に管理会社の純利益だと貴方は解釈してますが、
純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？

>貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。

これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

さあ、貴方は何％ですか？

>「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。

驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。コスパの感覚がないのに、ぼったくりかどうかの議論に何で入れるのかな？　

要するに、コスパの感覚がないなら、値段は高くても構わないんなら、始めから感覚が違うのだから、他所にいったらいいのに、何で荒らしに来るんですか？

>>1927

総会で提案することもできるけど、まずは理事を知っていたら、相談してみては？
削減コンサルなどなら、検索したら出ますよ。他にもネット記事なども参考にしてください。　

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＞概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して

この時点で、過去ですでに論破されています

>これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

個人的見解なので、どうでもいいですが、これは純利益？粗利？

>仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。

仕事の内容によるので、数字的な基準はないと思うけどね。
コスパコスパというが、安ければいいものではない。

エレベータの保守だって、ただ目視しておしまいの会社もあれば、きちんと測定器などを用いて検査する会社もある。清掃業者だって、掃き掃除して終わりのところもあれば、高圧洗浄機できっちり掃除してくれる会社もある。ただ値段だけみたって意味がない。

>1927
管理会社の手数料を減らすだけなら、複数の管理会社に見積りだし、一番安いところ選ぶだけです。めちゃめちゃ安い管理会社とかいっぱいでてきますよ（まともな会社じゃないとことがほとんどですけど）。
ただし、まともに管理してくれるかは保障できないですけどね。

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>>1929 匿名さん
>なぜレス番を引用できないの？

「粗利で委託費の25％も持っていく」のくだりは、貴方が何度も貼っているコピペに毎回出ているようですよ？　一方「管理費の25％が管理会社に入る」の記述は、ご指摘のとおり「管理会社に渡っている」の誤りでしたね。大変失礼しました。私に言わせれば同じ意味ですが、これも貴方のコピペで多用されています。
レス番など引用せずとも十分でしょう。
それとも、貴方が張ったコピペのレス番をすべて貼れとでも？


>純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？

ですから、それは「無い」ですよ。
貴方はここへきて、私が指摘して初めて「純利益」という表現で粗利と区別してくださったのですから。それまでは紛らわしい表現で両者を混同しているのではと言ったまで。貴方が固執する「25％」はそのすべてが管理会社に渡っている訳ではないということが確認できただけでも大収穫です。


>これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。
>さあ、貴方は何％ですか？

え？　意外です。思いのほか現実的なんですね。
もっと低い数字を言ってくるものだと思っていましたが。
で、粗利25％を取っているであろう管理会社は10％を超える純利益を得ている、というのが貴方の理論なのだと思いますが、その根拠は何かあるのでしょうか？　何となくそんな気がする、程度のことですか？
そして「さあ貴方は？」と訊かれていますが、何度も言っているように、私は粗利だの純利益などで委託管理費の適否を判定する感覚は持ち合わせていません。もしも純利益で20％も30%も得ていることが把握できたとすればビックリもしますが、粗利が25%の範囲で期待できる程度の純利益なら、金額に関しては正直ノーチェックですね。貴方の組合ではそうではなく、見積り依頼を掛ける時に「各社とも純利益を記載すべし」とかいう仕様書を作るのですか？　そうでもしないと純利益での比較検討など出来ないと思いますが？


>驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。

ホラまた始まった（笑）
私は「値段は問わない」などとは言っていませんよ。「管理会社の儲けは問わない」と言っています。両者の違い、ホントに意味解ってますか？　私を含む「普通の組合員」は、予算の範囲で発注することができる「仕事の内容」に着目するのですよ。貴方はそれをしない、する気もないというだけです。

私や他の「擁護派」に向けてコスパの感覚が無いねと言いますが、貴方はコストを金額でしか見ていません。ただ安ければそれが正義だと（笑）　例えば事務管理業務費の戸あたり単価が1000円とかで計上されている見積書なら評価できる訳でしょう。100円ならもっと嬉しいですか？　何とも危険な（笑）

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＞仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
＞そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。
いつから、管理会社が管理費の２５％の粗利を上げることになったのですか
以前、スレ主は日本ハウズイングの粗利が２５％だというデータを持ち出して、以降管理会社の粗利は２５％と言ってきています。
２５％とは、管理会社の粗利ですよね。（あなたの主張）
ということは、
６５万×０．２５＝１６２５００円ですから、管理委託費は６５万。
どんな管理組合が、区分所有者から徴収した管理費を、全部管理会社に払っているのですか？
言葉の意味を知らずに使うから、こんなことになるのです。

管理費　　＝区分所有者から徴収した金額
管理委託費＝管理会社に払う金額
粗利　　　＝委託費＋その他の手数料（あなたの主張するバックマージン）－原価
営業利益　＝委託費－粗利－販売管理費
純利益　　＝営業利益に、営業外利益、特別損失などを±したもの
言葉を正しく使って、議論しましょう。

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>>1933 マンション管理士さん

ですよね。
ちなみに、HNのマンション管理士というのはコンサルの方ですか？もしくは管理会社所属の方ですか？

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>>1932 匿名さん
>25%の純利益というのはコピペのどこに出てくるんですか?

ですから「出て来ない」と言ってるじゃないですか。
貴方がこれまでずっと、純利益と粗利を区別せず
「粗利で25％も持っていく」
「25％が管理会社に渡っている」
と言い続けるので、まるで管理会社が純利益として25％も取っているように聞こえますよと指摘したまでです。私の勘違いだったと言いたいのであればそれで結構。で、正しくは「管理会社の純利益は売上の10％までが許容範囲だ」と貴方もここへきて見解を示されたので、私の思い違いも修正された訳です。「管理会社の純利益は売上の25％ではなく多くても10％だ」というのが貴方の見解、ということでいいですね？


ならば貴方が攻撃する管理会社の純利益は、その10％を超えているのですか？
それはどういう根拠をもってそう言われるのでしょうか。
粗利が25％だと自動的にそういうことになるのですか？
「見た感じ、フロントマンは大して仕事をしていないのだから10％以上の純利益を得ているに決まってる」程度の感覚論ではなく、決算情報と同様に客観的事実として示していただけないものですかね？　私自身は、そのような情報はおいそれと手に入るものではないと思っていますが、貴方は証拠としてお持ちなのでしょう？

私は管理会社の経理の内情を知らないので、純利益が売上の何％なのかも実例として知りません。でも、サービス業として25％の粗利を得ることには何の違和感もありませんし、粗利が25％なら純利益は10％以内に納まるのが普通ではないのか？と思っています。それより高いと主張するほどの材料を持っていないので、貴方のように「儲け過ぎだ」という理屈で管理会社を突き上げる動機が無いんです。

貴方にはその動機があるんですよね？
貴方が設定した「多くても10％」という基準を超えているという事実を掴んでいるんですよね？　であれば、それが多くの方々から求められている「具体例」であり「エビデンス」です。是非ここで紹介してくださいよ。管理会社の体質を糺したいのなら、まずはお持ちのネガな事実を明らかにして、どうやって解消すれば良いのかという議論を展開した方が良いと思いますよ。「まずはボッタクリであることを認めろ」と言うより、ずっと建設的な会話になるでしょう。

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＞結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

貴方が貼り続けているコピペには、今後も貴方にとって満足のいく反論は誰からも寄せられないでしょうね。何故なら、誤謬に満ちた出題に万人から支持される様な正しい答えなど無いからです。

貴方ひとりの思い込みで設定された前提条件に基づき、一方的に決め付けられた結論はそれ自体が広く支持されたり共感されるものではありませんが、「それは間違いだよ」という説明は前提条件の誤りを認めない貴方には届きません。皆さんそれを良く解っているのですよ。モノを掴むことができるオバケがいると信じ込んでいる者が「オバケに財布を盗まれた」と主張したところで、オバケの存在が実証されていない社会では通用せず、「通用しないよ」という説明を当人にしたところで会話は空転します。喩えて言うならそういう話でしょう。

貴方の活躍によってひとつハッキリしたことがあるとすれば「管理会社はやはり必要なのだ」ということではないですかね。委託費の適正性を追求することは当然必要ですが、管理業務自体の適性化については何のビジョンも持たず、勿論経験も無く、一人ひとりの組合員に生じる労務を振り返りもしない者が唱える「管理会社不要論」など、害はあっても一利も無いことが、貴方の言動で明確になったと思います。ああ、こういう人が下手に発言権を持ってしまうと、無謀な自主管理が始まってしまうのだろうな…と、私なんかは勝手に想像しました。

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マンション管理士さんは素性聞かれたらトンズラして1918さんにバトンタッチかな？

で、25%が管理会社の純利益と書いてあるコピペはどこ？コピペから引用するんだから簡単でしょ？w

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>>1935

>「粗利で25％も持っていく」
「25％が管理会社に渡っている」
と言い続けるので、まるで管理会社が純利益として25％も取っているように聞こえますよと指摘したまでです。

粗利で２５％持っていくと書いてある、と自分でもハッキリ書いているのに、どうやって会社の純利益として２５％も取っていると聞こえるんだよ？w

頭大丈夫か、この人？？

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>1933です。
営業利益　＝委託費－粗利－販売管理費は
営業利益　＝委託費－原価－販売管理費の間違い。
＞1936さん
＞こういう人が下手に発言権を持ってしまうと、無謀な自主管理が始まってしまうのだろうな…と、私なんかは勝手に想像しました。
マンション管理士会の区分所有者対象の講習会で、こういう管理組合の話を聞いたことがあります。
その管理組合では、理事長が管理委託費がもったいない、マンション管理など簡単だと言って、自主管理に切り替えたそうです。
そうすると、収支計算書は通帳を書き写しただけの出納簿、貸借対照表はなし、未収金は誰が、何時の管理費等の未納なのかわからないとう事態になりました。
仕方なく、再度管理会社に依頼したのですが、管理会社には受託前日の貸借対照表がないと受託できないといわれたそうです。
その後、その管理組合がどうなったのか、記憶にありませんが、水道料金・駐車場使用料・駐輪場使用料など、変更の多い請求額の確定も出来ずに、どうやって貸借対照表を作ったのでしょうね。

＞1934 周辺住民さん
管理会社に居る時に資格を取りました。
マンション管理士は、全国に２万人以上いますが
マンション管理士会に所属しているのは１割程度です。
資格で食えている人は1％もいないと思います。

スレ主が、事務管理業務をマンション管理士に依頼すのが良いと言っていますが、
マンション管理士に依頼するとしても、会計・出納・長期修繕計画の立案調定の３つの基幹業務を同時に受託するためには、管理業者登録が必要になります。
そのため、マンション管理士に依頼するにしても、先の３つの基幹業務の内、どれかを外す必要があります。
会計・出納を外すのが一般的だと思いますが、そうするとこの業務を別の人（会社）に依頼する必要があります。
私に相談してきた人で、その方のマンションでは会計・出納・決算だけを管理会社に依頼して、組合運営はマンション管理士に依頼しているそうです。
永年そのマンションで管理員として働き、マンション管理士の資格を取った人だそうです。
マンション管理士が、急に仕事が出来なくなったときどうするかという懸念はありますが、その時は、会計業務を依頼している管理会社に全部委託することで解決できます。
私としては、この方法が最善かなと思っています。

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＞1937 匿名さん 33分前
＞マンション管理士さんは素性聞かれたらトンズラして1918さんにバトンタッチかな？
悪態をつく以外に能がないのかな？
悪態をつく前に、
＞1933 に反論してくださいよ。

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