ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。バックオフィスがあるんだもんなw そんな発想なかったわw

管理費なんて実際「どれだけ高くても」と言うほど高くないでしょ・・・
自分でもリプレイスやらダンピングやらで安くできると言ってんだから。
話を盛りすぎだよ。高いと思うならそう思う連中で意思決定すりゃいいじゃんよ。

発展させない、意味のない議論を延々と繰り返して何がしたいのでしょうか

・どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ない
・スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。
・バックオフィスがあるから

相手の認識をそのように解釈しないと反論もできないやね。そもそもの主張に中味が無いからだな。管理会社を否定した先にどういう代案を示せるかという「中味」がだ。管理会社を必要とする者とアンチ君の間には、アンチ君には越えられないほど高い壁がある。そういうことで。

売上の25％が粗利であり、管理会社の取り分でもあるというのがアンチの見解。
そこだけでも論理破綻だと言われているのに気付かないとは・・・

では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？

委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？

否定するなら答えられるよね？それともまた、意味不明な理屈で誤魔化すのかな？

管理費＆修繕積立金の30%までが、管理会社の利益であればギリギリOKが普通です。

>>1907 匿名さん
だめですよw
それアホのアンチに油注ぐ回答www

＞委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？
「事務管理費や管理報酬以外」ってなんですか？
管理報酬とは、管理会社が組合からもらう委託費の事で、その中には「事務管理費」も当然入っています。

先ず、管理委託契約書を見ましょう。
管理委託契約書の受託費明細は
事務管理業務費　○○円
管理員業務費　　○○円
EV保守費　　　　○○円
消防設備点検費　○○円
雑排水管洗浄費　○○円
植栽管理費　　　○○円
消費税　　　　　○○円
合計　　　　　　○○円
この様に書かれています。
この中で、管理委託契約書にある項目は、管理会社が組合から受託している業務です。
その他の業務や工事を管理会社が紹介した場合、内緒で業者から手数料をもらうこともあります。（全部の管理会社がそうするわけではありません。）

この合計額の２５％が管理会社の粗利益です。（あなたの説によれば）

管理利益　　　　〇〇円（こう書いてある契約書もあります）
管理利益の項目がある契約書は、各費用は原価ですという意味です。

＞あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？
なんでもかんでも管理会社に発注したり、見積もり依頼するような管理組合なら、管理会社の粗利は増えます。
売上が多ければ粗利も大きくなるのは当然でしょう。
管理費全体の何％になるかは、どれだけ管理会社に依存するかで違いますので、意味がありません。

皆さんが言っているのは、自分たちでするか、管理会社の任せて手数料を払うかの、どちらを選択するかは、区分所有者の考え方次第だということです。

自分たちでする代わりに、マンション管理士にさせるという考え方は、キックバックが管理会社からマンション管理士に行くだけです。
幾らか安くなっても、その代償として個人に依頼する危険を伴います。
マンション管理士が、長期入院したり、横領したりしたらどうするのですか？
清く正しいマンション管理士を見つけるのは、至難の業です。
マンション管理士制度は、管理会社に適正価格で良い仕事をさせるためにできた制度です。

それから、管理会社は各業者に大量に業務を発注します。
業者は管理会社に対し、いわば卸売価格で受注します。
管理組合が直接発注しても、卸売価格では受注してくれません。

すご

>1907

すごいね。一人で15棟くらい掛け持ちできるくらいの仕事に30%も取られていることが分かっても普通だと開き直るんだ。まあ、あんたの自由だけど、あんたが理事長の物件じゃなくて良かったよ。

>>1906 匿名さん

>では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？

>>1905ですが、その問いには貴方が答えるべきではないですか？
私としては「管理会社の実際の取り分は粗利を当然大きく下回る」としか答える気はありません。具体的な数値を出せばそこだけにまたケチを付けるでしょうし。
でも、貴方はその「管理会社の取り分」が「粗利」と同じ25％だと言っていますよね？

私が論理破綻だと言ったのは、ホントに正しい比率はいくらなのかという話ではなく「同じである筈のない数字を同じだという前提で展開されている論理はその時点で破綻している」という意味ですよ。貴方がよく言う日本語の問題です。


>委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？

訊かれている意味がよく解らないのですが、「外注を前提とした業務にかかる費用にも管理会社の利益は含まれているだろう？」という意味なのだとすれば、その通りでしょうね。でも「含まれている」というだけで、貴方が言う「粗利」のすべてが管理会社の取り分ではない、と言っているのです。管理費の何％が粗利なんだ？と私に訊いてますが、貴方の見解では25％なんでしょ？　その粗利25％のことを、時々シレッと「管理会社の取り分」であると言い換えるので、もう無知蒙昧なことがバレバレですよと。そう言っているのです。

こちらの指摘を意味不明だと言うのは、単に貴方にとっては難し過ぎて解らないということでしかないのでは？　理由はともかく管理会社に金を払うのがイヤなだけならば、ムリに小難しい話を振ろうとせずそう言えばいいと思いますよ。当然誰も共感しないでしょうけど。

結局、批判するだけで、要するに何も答えられないわけね。根拠も何もなく、ただ批判したいと言うこと。管理会社の取り分がいくらか、どれほどか、そのおおよその％が答えられないのに、否定だけはする。要するに貴方の言ってることには何ら根拠がないと言うこと。

結局都合の悪いことは、意味がわからないだの、勝手に言葉の定義を変えてととぼけるだけ。

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html