ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>1880

1.25%とはっきり書いてあるから、聞いただけだよw

じゃあ、２５％ってことだな。

まあ、契約を維持するだけで、２５％も手数料持っていかれるのになんの疑いもない価値観の人に何言っても無駄だと思うが、あんたのマンションの住人じゃなくて良かったわw


① 営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？
　 ＝粗利として許される数値的基準でもあるのか？

ただ単純に外注業者と契約を維持しているだけで、永久に管理会社に２５％も払い続けるのは高いと思うが、

外注業者と契約を続けてるだけで、実質的に選んできただけの管理会社に毎月２５％も払い続けることに

高いとは思わないんだw

すごい感性だなw

② 委託業務を委託せずに組合員が自力で行なった場合、それは個々の組合員にとって許容し得る業務量に納まると本気で思っているのか？

組合員が管理をするって初耳ですが？

少なくとも、１０年に１回くらい巡ってくる理事の役割で、主に理事長だね。
実際に自主管理はやれているからな。

③ 一部管理会社にボッタくられそうになった時、管理組合として講じた「適切な処置」を「実体験を携えて」例示すべし>

事例は実在する削減コンサルで散々既出。あんたみたいな、怪しい荒らし
よりよほど信用できるがw

>>1881 匿名さん
エビデンスは？

営利企業として25％の粗利を計上することに一体どういう問題があるのか？

↑

営利企業として問題視してるんじゃなくて、
管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw

誰が営利企業として見た話してるんだ？営利企業としてみれば、管理組合騙すぼったくりビジネスとしてはよくやってると思うよw

>>1883
＞営利企業として問題視してるんじゃなくて、
＞管理組合から見てサービスの対価として高いと言う問題だろw
＞
＞誰が営利企業として見た話してるんだ？

誰がも何もｗ　お 前 さ ん だ よ ｗｗ

25％は粗利なんだろ？　粗利の意味をマジで知らないんだな。
ふたつ前のレスでは「手数料」と言い換えちゃってるし。
発注者が支払う手数料と企業として得る粗利が同じ数字なのかいｗｗ
屁理屈を維持するのも大変だな。

「粗利で25％も取るのは取り過ぎだ！」と叫び続けてるのはキミじゃないかｗ
それでいて「サービスの対価の話をしている」と言われても、聞いた皆さんは全員キョトーンだよｗ　管理会社の売上に対する粗利率が25％だと管理組合の負担が自動的に「高過ぎる」と判定できるのかね？？　そりゃ一体どういう理屈？
『委託費を審査するのに受注企業の粗利を見る感覚は持ち合わせていない』と言ってた人がこのスレにいなかったっけか？　言われた意味わかってないだろキミ。

どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？
自分が払った管理費の４分の１は、目の前にいる営業マンやフロントマンの小遣いになってると、だからムカつくんだと。そういう幼稚な発想しかキミの発言からは感じ取れない。そういうことで、このスレもそろそろ結論が収束してきた感はあるな。

中抜き仕事で２５％も取られて高すぎだと思わないのがすごいね。

>どうせ「管理会社のくせに儲け過ぎだ！」的な考えしか無いんだろ？

その通り。管理会社のくせに儲けすぎw というか、管理組合は管理会社に払い過ぎw

あ～あ、認めちゃった。
やっぱりこの人は管理会社に金を払いたくないだけなんだってよ。単にそれだけ。
適切な管理だとか業務委託の必要性だとかいう話題は高尚すぎたな。

無用なお金を払いたい人なんているの？

無用なお金は払わない。単にそれだけです。

無用なお金を払いくないのは誰もが思うけど、無用な事をしたくないと一人を除いて思っていること。

自分の給与に当てはめて考えればいい。
理事長になり管理組合の業務に従事しなければならない。理事会資料を慣れない理事長が作るには月に8時間、業者との打合せや見積り依頼、管理人からの相談やヒアリング、トラブル対応、、、etcで8時間。
年収600万として残業扱いなので時間給?1.25で62,500円となる。当然すべての責任も負う。

アンチの主張によれば戸数によって組合活動に違いはないらしいから、10戸のマンションも同じ労力が必要となる。年収1200万なら月に12万円相当の労力が、誰でもできる（アンチ曰くだが)業務に時間を費やすこととなる。理事長だけで。

また一人の人がHNを変えて無茶苦茶なこと言う。

わずかな合理化を無用な事と決めつけて、無用な金を利益に変える管理会社の人の弁でした。

理事会の仕事が理事長の個人的な属性による年収で変わるってまた無茶苦茶な理屈だなw
それじゃあ、億万長者が理事長の仕事したらどうなるんだ？w

でも、管理の仕事を対価として割り出すのは正解。

月に８時間なら、管理会社の平均年収は４５０万円ほどだから、多めに見積もっても６万円くらいの価値の仕事内容。この数字が、管理の実際のコストと見られる。
そもそもトラブルなんて、実際は一時的だし、そもそもしょっちゅうあるものでもない。見積もりも毎月発生するわけないし、そもそも工事の見積もりは別途、手数料も値段に含まれているわけだから、その手間まで管理費に含んだら二重取り。　

仮に５０戸の平均的なマンションで月１３０００円の管理費とすれば、６５万円。
そのうちの２５％が管理会社の取り分としたら、１６２５００円。つまり、１０万円が無駄な金ということ。５００戸なら１００万円。

訂正：バカな文に影響されてしまったが、６万なんてならない。

仮に６００万としても、時給換算だと、３２００円程度。割増分にするとしても、４０００円。８時間とすれば、３２０００円　

５０戸のマンションでも１３万円が無駄に管理会社に支出されている。５００戸なら１３０万円。大規模でも契約する業者の数は５０戸とそれほど変わらないから、実際はもっと無駄が大きい。

なんでも他人のせいにしたらいいw

個人が対応するのに個人の属性考えない理由は？

あと勝手に月8時間にするなよ。
毎月工事がないから見積り不要？点検結果も外観も見ない、毎日マンションを見ている管理人にも話をしない、トラブル対応もしたことないから分からないんだろ。

アンチさんも結局は管理会社頼りな気がするけどね。
都合のいい時は使う気満々じゃないの？
ボッタクリだ要らないと言いながらも、「擁護派」と決めつけた相手への反論は
管理会社がいないと成り立たないものばかりだ。
委託費の適性化を語るなら「管理会社を上手く使おう」という論調でいけばいいのに
最初に頭ごなしに否定するから、自主管理や一部委託の経験を示せとか言われるのでは？

そんなバカなことを言ってるのは貴方だけ。
結局、誤魔化してばかりで自分が言ったこともまともに答えられない。

管理会社を使うか使わないかではなく、

「果たしている労力に対して費用が高すぎることが問題」

高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、
バックオフィスが！とか、委託管理費のうちの管理報酬の項目以外、管理会社の利益は存在しないとか、キテレツな理屈で誤魔化しているだけだからな。

＞高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、

「別に不満を感じていないから」じゃあ、アンチ君的にはダメなんだろうな。
普通の者にとって管理会社がどれだけ儲けているのかは問題ではない。
委託したことに十分対応が得られていれば、ボッタクリだ何だと騒ぐ理由自体が無い。多くの人がバックオフィスのことに言及しているのは「会社に払う委託費用」は、目の前にいるフロントマンの給料だけではないよということを理解していないおバカさんへの説明として必要だからであって、それがあることが委託管の金額を正当化しているなどとは誰も言っていない。そして「会社の利益」に着目するのだとしても、粗利が25％だからというだけで問題視するような不合理な考えはしない。

新築分譲マンションの事業計画上の販売経費は取得原価の15％が概ね最低ラインと言われている。それに加え売主の利益が乗る。そういう商品を買い、維持管理している区分所有者にとって、アンチ君の理屈はまったく響かないだろうね。原価取得を夢見る「自称買い物上手」の類かと。もしもそうではなく、管理会社アンチでもマンションの販売経費＋売主の利益なら原価の３割増しでも当然のごとく払える、とでも言うなら逆に不思議なくらいだな。それこそどういう判断基準なんだとｗ

「管理会社が嫌いなだけ」なんだろ？
「管理会社のくせに儲けやがって」という考えしか無いのだと、自分でも認めたじゃないか。アンチがアンチで居続けること自体は誰も止めようとはしていない。一生やってなさい、って話よ。それが、組合員のお財布のためだとか支出の適性化だとか、取ってつけたように行儀の良いフリをしようとするから理屈も破綻するのだよ。

>＞高くない、妥当な金額だと言うなら、その理屈を示せばいいのに、

そもそも高いという理由が、間違いだらけだと指摘しているのに、それを無視しつづけていることについてはどうなの？

25％が粗利だと言っておきながら、売上の25％を管理会社に取られていると
思っちゃってる人って思考回路が謎すぎると思います（笑）

凄いな。どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ないんだと。

スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。バックオフィスがあるんだもんなw そんな発想なかったわw

管理費なんて実際「どれだけ高くても」と言うほど高くないでしょ・・・
自分でもリプレイスやらダンピングやらで安くできると言ってんだから。
話を盛りすぎだよ。高いと思うならそう思う連中で意思決定すりゃいいじゃんよ。

発展させない、意味のない議論を延々と繰り返して何がしたいのでしょうか

・どんだけボッたくられても、仕事さえすれば、値段は関係ない
・スマホがどれだけ高いプランでも、繋がって使わせてくれるから問題ない。
・バックオフィスがあるから

相手の認識をそのように解釈しないと反論もできないやね。そもそもの主張に中味が無いからだな。管理会社を否定した先にどういう代案を示せるかという「中味」がだ。管理会社を必要とする者とアンチ君の間には、アンチ君には越えられないほど高い壁がある。そういうことで。

売上の25％が粗利であり、管理会社の取り分でもあるというのがアンチの見解。
そこだけでも論理破綻だと言われているのに気付かないとは・・・

では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？

委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？

否定するなら答えられるよね？それともまた、意味不明な理屈で誤魔化すのかな？

管理費＆修繕積立金の30%までが、管理会社の利益であればギリギリOKが普通です。

>>1907 匿名さん
だめですよw
それアホのアンチに油注ぐ回答www

＞委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？
「事務管理費や管理報酬以外」ってなんですか？
管理報酬とは、管理会社が組合からもらう委託費の事で、その中には「事務管理費」も当然入っています。

先ず、管理委託契約書を見ましょう。
管理委託契約書の受託費明細は
事務管理業務費　○○円
管理員業務費　　○○円
EV保守費　　　　○○円
消防設備点検費　○○円
雑排水管洗浄費　○○円
植栽管理費　　　○○円
消費税　　　　　○○円
合計　　　　　　○○円
この様に書かれています。
この中で、管理委託契約書にある項目は、管理会社が組合から受託している業務です。
その他の業務や工事を管理会社が紹介した場合、内緒で業者から手数料をもらうこともあります。（全部の管理会社がそうするわけではありません。）

この合計額の２５％が管理会社の粗利益です。（あなたの説によれば）

管理利益　　　　〇〇円（こう書いてある契約書もあります）
管理利益の項目がある契約書は、各費用は原価ですという意味です。

＞あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？
なんでもかんでも管理会社に発注したり、見積もり依頼するような管理組合なら、管理会社の粗利は増えます。
売上が多ければ粗利も大きくなるのは当然でしょう。
管理費全体の何％になるかは、どれだけ管理会社に依存するかで違いますので、意味がありません。

皆さんが言っているのは、自分たちでするか、管理会社の任せて手数料を払うかの、どちらを選択するかは、区分所有者の考え方次第だということです。

自分たちでする代わりに、マンション管理士にさせるという考え方は、キックバックが管理会社からマンション管理士に行くだけです。
幾らか安くなっても、その代償として個人に依頼する危険を伴います。
マンション管理士が、長期入院したり、横領したりしたらどうするのですか？
清く正しいマンション管理士を見つけるのは、至難の業です。
マンション管理士制度は、管理会社に適正価格で良い仕事をさせるためにできた制度です。

それから、管理会社は各業者に大量に業務を発注します。
業者は管理会社に対し、いわば卸売価格で受注します。
管理組合が直接発注しても、卸売価格では受注してくれません。

すご

>1907

すごいね。一人で15棟くらい掛け持ちできるくらいの仕事に30%も取られていることが分かっても普通だと開き直るんだ。まあ、あんたの自由だけど、あんたが理事長の物件じゃなくて良かったよ。

>>1906 匿名さん

>では、管理費の何%が、管理会社の利益になるんですか？

>>1905ですが、その問いには貴方が答えるべきではないですか？
私としては「管理会社の実際の取り分は粗利を当然大きく下回る」としか答える気はありません。具体的な数値を出せばそこだけにまたケチを付けるでしょうし。
でも、貴方はその「管理会社の取り分」が「粗利」と同じ25％だと言っていますよね？

私が論理破綻だと言ったのは、ホントに正しい比率はいくらなのかという話ではなく「同じである筈のない数字を同じだという前提で展開されている論理はその時点で破綻している」という意味ですよ。貴方がよく言う日本語の問題です。


>委託管理費の中の事務管理費や管理報酬以外は管理会社の利益はないんですか？あるなら。管理費全体の何%が管理会社の粗利なんですか？

訊かれている意味がよく解らないのですが、「外注を前提とした業務にかかる費用にも管理会社の利益は含まれているだろう？」という意味なのだとすれば、その通りでしょうね。でも「含まれている」というだけで、貴方が言う「粗利」のすべてが管理会社の取り分ではない、と言っているのです。管理費の何％が粗利なんだ？と私に訊いてますが、貴方の見解では25％なんでしょ？　その粗利25％のことを、時々シレッと「管理会社の取り分」であると言い換えるので、もう無知蒙昧なことがバレバレですよと。そう言っているのです。

こちらの指摘を意味不明だと言うのは、単に貴方にとっては難し過ぎて解らないということでしかないのでは？　理由はともかく管理会社に金を払うのがイヤなだけならば、ムリに小難しい話を振ろうとせずそう言えばいいと思いますよ。当然誰も共感しないでしょうけど。

結局、批判するだけで、要するに何も答えられないわけね。根拠も何もなく、ただ批判したいと言うこと。管理会社の取り分がいくらか、どれほどか、そのおおよその％が答えられないのに、否定だけはする。要するに貴方の言ってることには何ら根拠がないと言うこと。

結局都合の悪いことは、意味がわからないだの、勝手に言葉の定義を変えてととぼけるだけ。

結局、同じ意味不明な質問を繰り返すだけでこのコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？

今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

◆荒らしの詭弁
*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。〇〇なハズだと勝手に都合のいい想像膨らませているだけ。そして自分で書いたことすら聞かれたら答えられません（笑）。どうしようもない低脳なのです。管理会社も馬鹿に擁護されて迷惑でしょう。

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ。バックオフィスもいるんだゾ！総務の費用も払ってくれないと困る！

→そもそも価格はサービスの中身に納得して支払われるもの。その利益から会社が維持される。会社の維持経費ありきで価格が決まるわけではない。会社の維持経費で決まった価格が維持されれば、この世からリストラなんてなくなるw

サービスの中身、要するに管理の労力は、全てを踏まえて担当が10棟以上かかえられるくらいの仕事量。バックオフィスなど会社維持経費はあくまで、管理を管理会社に頼んだ場合の会社組織の都合であって、管理の労力とは無関係。管理に関係ないバックオフィスの体制次第で金額も変わってしまう。こんな馬鹿な理屈を信じる人はいないと思うが。。例えば新聞とっていたけど、ネットで十分だから解約しようとなった時に、新聞社のバックオフィスまで考えて料金が高いのは仕方ないと契約続けるバカなんていないのと一緒。(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・管理費の２５％なんて取ってない！管理費ではなく、管理会社が契約しているのは「委託管理費」の部分で管理報酬部分だけだ！

→管理会社は委託管理の部分以外からの管理組合と管理会社が紹介した外注業者の直接契約部分からも当然利益をバックマージンとして得ている。それは外注業者との取引だから管理組合には見えてこないが割高な契約として結局は管理費から出ている。つまり、管理会社の利益は委託管理部分の中間マージンと、管理組合が外注業者と直接契約している部分をその外注業者からバックマージンを得た分。公式な管理報酬は少ないが、結局、目に見えない中間マージンやバックマージンの割合が大きい。それらを合わせて、管理組合が支払う「管理費全体」の２５％以上を管理会社が得ている。２５％以上というのは、コンサルに頼んだ場合の削減幅からも逆算できる。

・コンサルの削減は単に仕様を落としているだけだ！

→仕様を単に落とすだけなら、管理会社にそう頼めばいいだけw　どの項目を落とせばいいか決めるのがコンサルという詭弁が正しいなら、管理会社は大事な項目が何かも理解してないということになる。

そうではなくて、不当に高額なマージンをちゃっかり得ているから、そのマージン分をカットするのが、管理費減額のセオリー。仕様を落とすのではなく、管理会社のマージン分をカットすることで減額が達成される。

しかし、擁護派は、「ピンハネマージン分の存在」を頑なに「隠したい」から、値下げ＝仕様のカットという風に「思わせたくて」仕方がない。管理会社はピンハネするだけのハリボテビジネスであることを頑なに隠したい。高額な料金を正当化するために忙しくて仕方がないと思わせたい。

■実際の費用は、「一回契約するだけ」の手間で「毎月、永久に」ピンハネの上増し料金をとっていく。エレベーター保守なども、「一度」業者と契約するだけで、かなりのマージンを「毎月永久に」とてっていく。擁護派は毎月管理しているというが、管理会社の監視の目がないと、業者は料金をもらっているのに、サボり出すというのだろうか・・・自主管理のマンションのエレベーターは事故が頻発しているのかな？w

■管理組合にとって費用対効果が悪いことが問題。つまり、ピンハネ率の「割合の数字」が問題なのに、ピンハネの有無の是非で議論を終わらせようとする。費用はかかって当然だ！「ある程度」「一定の」「許容されている」など、肝心な高いか安いかではなく、費用がかかるかどうかの議論にすり替えて、「高い費用」をちゃっかり正当化しようとする。

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?

・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

事例なら「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw

自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりして「エビデンス出せ（荒らしは一切エビデンスを出せませんが・・・）」「論破されている！」というだけで一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない。そんな自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

管理会社 ボッタくりの内幕https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf

管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？
https://diamond.jp/articles/-/269607

マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない
https://diamond.jp/articles/-/198244

マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇”
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268

修繕工事費をピンハネするマンション管理業界
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html

マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説
https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0

管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク
https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/

マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる?
https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/

管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html

【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2）
http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html　　

進展無いね。終了かな？

粗利率が25％だと言うならそれで結構ですよ。その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。「相応に引かれるものって何だよ？」と訊いてくることが予想されますが、いちいち付き合う必要を感じませんね。これまで散々回答があったことですし、そもそも社会通念として知らなければこんな話題で自説を展開できる筈もありませんので。

たぶん「アンチ理論」としては、粗利として計上される金額とは別に、外注費などで支出される金額にも管理会社がこっそり取っている金額が含まれていると言いたいのでしょうが、そういうことを把握しているのなら管理会社に正面切って指摘して削除させるなり、候補企業から排除すれば済む話ではないですか？何処に頼んでも同じだ、管理会社は何処も等しく悪さをするのだという話には今のところ根拠が無いので、実体験でも何でも引用してその根拠を示さない限り、誰も見向きもしない暴論以前の空論だと。そういうことでしょう。

実際、アンチ曰くの「マージン」に関しては、正確に把握するのは難しいという事実はあるので、そこを問題視する者が何らかの見極め方を示すのがよろしいかと。できないならできるようになるまで黙ってれば？と思います。

粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？　

>その数字が本当に世間一般で言う「粗利」ならば、そこから相応に引かれるものがあり、残りが管理会社の取り分です。

あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。

管理組合と管理会社の間の取引の話で、外注先と直接契約していたら発生していない管理会社と契約することにより発生する管理会社に渡るいわゆる手数料分「取り分」という単語使ってるりにそこだけ、管理会社の決算上の儲けを指すわけないだろ。。


擁護派はまともに反論できないから、単語の定義を変えたり論点ずらすだけとかしかできないんだな。。

>

>>1924 匿名さん
＞粗利という言葉に文句言いだしたか・・お金の流れで「管理会社に渡っているお金」とでも言えばいいのかな？　

いいのかなも何も、貴方はその言い回しで大丈夫ですか？
この先の持論展開においてちゃんと立っていられますか？
「管理会社に渡っている金」という表現に何らかの含みを持たせているつもりでも、言葉をそのまま受け止めれば「管理会社が受け取る金」という意味でしかありません。売上のことなのか、粗利のことなのか、実利のことなのか、何を指すのかについては説明不足というもの。

＞あんたが言ってるのは取り分ではなく、管理会社の「儲け」だろ。

その通りです。で、貴方は違うとでも？
「管理会社のくせに25％も取っている」と言うからには、そういうことではなかったのですか？
それとも、管理会社の儲けは25％ではなくもっと別の数字なのだと、ここで訂正しますか？
であれば、それこそ貴方からその「取り過ぎている儲け」が売上に対してどの程度の比率なのかを教えてください。ご自身で見聞きした範囲で構いません。おそらく、その数字を聞いたところで「そりゃ高いね」などと言う人はひとりもいないでしょうが。

貴方が「マージン」の話をしたいのだということはよく解ってますよ。
そこについても先のレスで書きましたが、決算上の数字には顕れずに外注費等に溶けている管理会社の取り分、すなわち「こっそり取っているマージン」があり、それがあるせいで管理業務委託費が不当に高いのだと。それが貴方の主張ですよね？　違うなら違うと言ってください。そして「どう違うのか」について、誰にでも解るような説明を宜しくお願いします。

管理会社が取っているマージンっていくらなんですか？
粗利が25％だという話は認めるとして、それとは別の数字があるということなんでしょう？
「マージンを取ること自体が問題なのだ」と言いたいのだとしても、それがどの程度の金額規模なのかが不明瞭なままでは、誰も共感はしません。特に私などは、外注元と外注先の関係性など発注者が関与する必要は無いと思っているくらいですし、同じ考えの組合員は少なくない筈ですのでね。

管理委託費を不当に高くしているマージンの存在を、金額や発生箇所を含め把握しておられるのなら、頑張って削減させることをお勧めします。問題点が明確になっているのなら大して難しいことではないでしょう。代わりの管理会社などいくらでもありますし、貴方の理屈が正しければぼったくられずに済む業務委託だって出来るのでは？　何故やらないんですか？

やらないのは「出来ないから」、ですよね。
全ての管理会社が貴方の要望に応えてくれないから、という結論を出すには相応のサンプルが必要。何度も指摘されているとおりです。実際には、貴方が思い描く世界は歪んでいて、組合としての判断に結び付けるに足る説得力が無い。だから出来ないんです。

長くなったので、またそれを理由にして逃げるのでしょうね。でも、こういうやり取りを繰り返すにつれ、この話において何が正しいのかは着実に整理されていっていると私は思ってます。

マージンを削減するにはコンサルに依頼するしかないのですか？
次の理事になるにはまだまだ先なのですが、一般居住者にできることはありませんか？管理会社にマージン取られたくないです。

コンサルに依頼するには具体的にどのようなステップを経ればいいのでしょうか？

>>1926 匿名さん
>どこに書いてあるの？

レス番を挙げるまでもなく、貴方の発言には「粗利で委託費の25％も持っていく」という言葉が頻出しますし、「管理費の25％が管理会社に入る」ということに追認を求める発言もありました。粗利という単語への理解度も正直怪しいものだと感じますので、そこから拠出され管理会社には入らない分も「管理会社に取られている」という認識なのかなと捉えた次第です。
それが私の勘違いならむしろ良かったですよ。
では、改めてお訊ねします。

「管理会社としての純利益」と「粗利」を区別なさった上で、粗利25％という数字にどんな問題があるのですか？ その数字から何らかの計算を経て「純利益」を弾き出しているのだとすれば、「管理会社のくせに取りすぎている」という純利益とは、委託費に対してどういった割合なのですか？ そして、そもそもその純利益はどういう思考を経て得られる数字なんですか？

「ボッタクリではないと言うなら実際どの程度の利益率に収まっているのか答えてみろ」的なことを、誰かに問うていたことがありましたよね。そう訊くということは、貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。

儲け過ぎだと叫び続ける貴方には、管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？ ならばそれがどういう数字で、貴方が持っている基準値とどう乖離しているのかを、そろそろハッキリさせてください。

くれぐれも言っておきますが、私は（多分他の方々も）今貴方に訊いているような「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。管理会社の純利益を知ろうとする意義も感じませんし、方法もよく知りません。純粋に「業務委託」をしたい訳ですから、貴方とは着眼点が全然違うのですよ。

>管理会社が獲得している純利益が見えていると。そういうことで良いのですよね？

純利益を取りすぎるという批判はどこに書いてあるの？　また捏造？
結局、書くまでもないとか、誤魔化してますが、貴方が書き込みを本当に見つけてそう思ってんなら引用は簡単では？　なぜレス番を引用できないの？　

ウソだからですか？

管理組合から見れば、管理費から無用な金が流れているのが、おかしいという話で
その無用な金から管理会社がその後、会社内どう会計処理して純利益を弾き出しようが、管理組合から見れば関係のない話。誰も管理会社に渡った金のその後は注目していないんだが・・

繰り返しますが、管理費から「管理会社側に入るお金」（とでもいえばいいのか）が概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して、管理費の２５％程度も取られるのは、コスパがが悪いということ。

この「管理会社側に入るお金」を勝手に管理会社の純利益だと貴方は解釈してますが、
純利益が２５％取られているといっている箇所はどこですか？

>貴方には「ボッタクリ」と判定される利益率の基準があるのだということでしょう。そこを明確にするだけで、私や他の方々（貴方が言う擁護派）と貴方との議論の論点もだいぶ整理されます。

これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

さあ、貴方は何％ですか？

>「数値的ボッタクリ判定基準」などというものは持ち合わせていませんので誤解のなきよう。

驚きですね。仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。コスパの感覚がないのに、ぼったくりかどうかの議論に何で入れるのかな？　

要するに、コスパの感覚がないなら、値段は高くても構わないんなら、始めから感覚が違うのだから、他所にいったらいいのに、何で荒らしに来るんですか？

>>1927

総会で提案することもできるけど、まずは理事を知っていたら、相談してみては？
削減コンサルなどなら、検索したら出ますよ。他にもネット記事なども参考にしてください。　

＞概ね担当が１０棟以上担当できるくらいの労務に対して

この時点で、過去ですでに論破されています

>これも何度も既出ですが、多くて１０％くらいですね。

個人的見解なので、どうでもいいですが、これは純利益？粗利？

>仕事さえしてくれれば、値段は問わないと。

仕事の内容によるので、数字的な基準はないと思うけどね。
コスパコスパというが、安ければいいものではない。

エレベータの保守だって、ただ目視しておしまいの会社もあれば、きちんと測定器などを用いて検査する会社もある。清掃業者だって、掃き掃除して終わりのところもあれば、高圧洗浄機できっちり掃除してくれる会社もある。ただ値段だけみたって意味がない。

>1927
管理会社の手数料を減らすだけなら、複数の管理会社に見積りだし、一番安いところ選ぶだけです。めちゃめちゃ安い管理会社とかいっぱいでてきますよ（まともな会社じゃないとことがほとんどですけど）。
ただし、まともに管理してくれるかは保障できないですけどね。