ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1799 匿名さん
逃げずに答えて下さいね。
>何度も言ってるが、
管理会社の法外なマージン分を削る。
→マージンの削り方を聞いているんです。貴方もコンサルのサイトも何一つ具体性がないですよ。法外なマージンを指摘しただけで削ってくれるならコンサルなんていらないですよ。必要な最低ラインの仕様まで落とすから削減できるんですよ。マージンだけ削られて、契約を続け馬鹿はいません。しかも全部以上に(笑)
はぐらかさず、逃げずに答えてください。もちろん根拠と一緒にね。

マージンの削り方？

削り方も何も、複数の管理会社に見積もり出して、その見積額と同等の額への減額に対して現在の管理会社がOKするかしないかでしょう。しなければ、他の管理会社に映るだけ。それがオーソドックスなやり方です。

そんなことより、

問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」

ここは認めるってことでいいんですよね？w

貴方が問題視しているのは削り方であって、管理会社が３０％位のマージンを取っていること自体は認めるんですよね？w

＞問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」

認めるも何も、単純に間違っていると何度も記載されていると思いますけど。
むしろほかの人が認めるためには、その根拠の提示をお願いします。

＞何度も既出ですが答えてあげますねw
＞
＞管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。

すごいよなー
前提からして自己都合の結論ありきだもんな。
粗利が売上の25％だとすれば、その25％の中に様々な経費や法人税などが含まれている…ということだよね。「節税や」と言ってるのは、節税対策をすることで当期純利益をより多く確保しているという意味だろう。そこまで言っておきながら『実際はそれ以上とっている』と言い出すのがアンチ理論のすごいところだよｗ
粗利が25％なら経費やら税金やらを差し引いて残る分がその会社の利益だと。アンチ君以外は皆そういう当たり前の理解のもとで話してる訳だけど、ひとりだけそこが解ってない訳だよね。バカの壁ってやつだな。あるいは解っているのに解らないフリをしないと立ってられない。管理会社は自分の妄想通りにボロ儲けをしているに違いない、という結論が先に立ってるから、実際には粗利の中から削られる部分も顧客からそのまんまブン盗ってるという理屈が必要になるんだろう。

相手してる方々も、もう終わりで良くない？
水掛け論を延々続けたところで、概況としてはもう決着ついてるでしょ。
管理会社はボッタクリ会社だと思いたいなら思わせておけばいい。そこに合意を得ようという姿勢はアンチ君には欠片もない訳だし、普通の感覚なら当然合意もしない筈だよね。
彼の頭を正常化させる必要など無いし、当人にそのつもりもないだろう。委託管理は今後もずっと管理方式の大多数を占めるに違いないし、アンチ君ごときが大騒ぎせずとも、賢い組合員の皆さんは費用負担の適正化を逐次考え、委託契約の見直しを必要に応じて検討するだろうよ。それは別に、管理会社を蛇蝎のごとく嫌い・批判しなければ出来ないことではないし、むしろ管理会社の力を借りなければ検討すらままならないことだ。皆「普通は」解ってることだ。解ろうとしないヤツは放っておけばいい。

アンチ君は「ボッタクリだ」という持論に承認を得たいだけ。それ以上の議論は望んでいないし、対応する能力も無い。ツッコミ入れたところで、無限に涌いて出てくる藪蚊を叩き続けるようなもんだろう。やめやめ。飽きてきた。

>>1802 匿名さん
＞問題は「管理会社が管理費から考えて３０％近いマージンを取っているかるかどうか」

＞ここは認めるってことでいいんですよね？w

また出たよｗ　誰も納得させることが出来ていないのマウント取った気分かｗ

マージンが30％だろうが40％だろうが、独自理論しか信じられないなら勝手にそう思い込んでいればいい。何度説明されても解らないなら残念なことだが、あんたが言うように粗利のすべてが管理会社のフトコロに入るだなんて思ってる人はここにはひとりもいないのであって、普通の人達は「管理会社がいくら利益を得ているか」ではなく「管理組合としてどのような利益を得るのか」に着目して管理会社をしているのだよ。

別にそういう普通の考え方を理解しようとしなくていいからね。あんたにとっては面白いものではないだろうし、あんたが理解できなくても誰も困らないから。総会で委託管理に反対票がひとつ入るだけのことだ。

アンチ君が長々とご自慢のコピペを貼ったり、ご丁寧にそれに逐一反論する人がいたりして堂々巡りなんだが、何のことは無い。アンチ君は一番最初の「管理会社は所詮ボッタクリだ」のツッコミのところでけっつまづいてるんだよ。

彼が「粗利」と称しているのは、実のところは「純利益」と呼んだ方が近いものだろう。売上から調達原価を差し引いたものが本来の粗利であり、そこからさらに色々引いて残った分が純利益となる。アンチとしてはその純利益が高過ぎることを誇張したいから、先にそれを「売り上げの25％」だとか「30％近く」だということにして、ホントは粗利の中に含まれている筈の費目については別途「実際はそれ以上取っている」などと言って別立てにしてる訳だ。

ここが話の大前提にある以上、どんなに突っ込み合いをしたところで水掛け論にすらならんでしょ。仮定がデタラメの出題に正しい答えなんて無いわな。

「はいはい、管理会社はボッタクリだよ。貴方にとってはね。」でいいじゃないか。で、正常な管理組合は管理会社への委託を前提として、何をいくらでやらせるかをしっかり考えりゃいい。まずはボッタクリであることを認めることが重要、だなんて子供じみた戯言は、言いたいやつにだけ言わせときゃいい。それで気が済むんだろ？ｗ

>>1807

＞何度も既出ですが答えてあげますねw
＞
＞管理会社の決算では粗利が２５％、当然、節税やその他、管理に直接関係しない経費も含まれるため、実際はそれ以上とっているとみられる。粗利がそれ以下の会社もあるが、それはどこの会計項目で支出しているかの差。管理会社の税引後の純利益は概ね6から７％。どこの管理会社も似た構図だと考えられる。


論理のすり替えもヘチマもない。
アンチは自ら何度もこう言っている。
25％だと主張する粗利とは別に、その他経費や公租公課分もさらに取っているという前提に立っている。

ウソつかなきゃ反論も出来ない様な者に、現況をひっくり返すような芸当は出来んだろw

スレ主さんへ
あなたの住んでいるマンションで、自主管理やコンサルによる管理費削減をしないのはなぜですか？

企業が粗利から決算処理するのは当たり前なんだけど、その粗利分を負担する消費者からみたらその粗利分に支払う価値があるかどうかが問題。

消費者からみれば、300円分しかない価値のサービスを500円で買わされて200円も粗利とるのはケシカランとなるだけ。200円は我々の人件費や経費や総務や会社事務所の家賃がかかって大変なんですと言われて納得するバカはいないだろう。

フロント１名が１０～１５組合を担当する反面、従業員１名当たりでは、１組合以下が少なくない。
そういう管理会社は、概ね、１組合からの収入で１名以上の人件費（月額５０万～１００万円？）を賄っていることになるが、それほど払っていますか？

協会会員一覧｜一般社団法人マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/cgi-bin/memsearch/memsearch.cgi

組合数（総合管理＋部分管理）÷従業員数(マンション管理部門)

1　日本ハウズイング　1.8
2　大京アステージ　5.4
3　長谷工コミュニティ　3.2
4　東急コミュニティー　1.3
5　三菱地所コミュニティ　0.8
6　大和ライフネクスト　0.7
7　合人社計画研究所　0.8
8　三井不動産レジデンシャルサービス　0.9
9　住友不動産建物サービス　0.7
10　野村不動産パートナーズ　0.6
11　日本総合住生活　0.8
12　コミュニティワン　1.1
13　あなぶきハウジングサービス　1.0
14　穴吹コミュニティ　0.8
15　伊藤忠アーバンコミュニティ　0.6
16　グローバルコミュニティ　1.8
17　東京建物アメニティサポート　0.9
18　近鉄住宅管理　0.4
19　ナイスコミュニティー　6.8
20　レーベンコミュニティ　3.0
21　大成有楽不動産　1.3
22　浪速管理　0.4
23　日鉄コミュニティ　0.6
24　ライフボート西洋　1.1
25　日本管財住宅管理　0.4
26　関電コミュニティ　1.2
27　日本住宅管理　1.1
28　明和管理　4.6
29　ホームライフ管理　1.0
30　エムエムエスマンションマネージメントサービス　0.8

>>1811 匿名さん
結局どうしたいの？

＞1811さん
支払う価値があるかどうかは、本人が決める事。
あなたが、どう思おうと関係ない。

＞1810に答えられないのは何故？
誰もあなたの言うことに賛成しないからでは？

>>1811 匿名さん
＞消費者からみれば、300円分しかない価値のサービスを500円で買わされて200円も粗利とるのはケシカランとなるだけ。200円は我々の人件費や経費や総務や会社事務所の家賃がかかって大変なんですと言われて納得するバカはいないだろう。

実質価値と売値の差額200円が粗利だという前提自体がアレだけど、そこに目をつぶるにしても、「取り過ぎ」を問題にするなら取らせる前提で範囲や金額を正常化させようとするのが正しい考え方だよな。
無条件で企業の間接部門にかかる経費を取らせようなんてことは誰も言っていない。粗利とは何か、なぜ売上に対し相応の比率を占めるのか、企業として委託業務を行なうとはどういうことかを、アンチ君がひたすら無視し続けるから「そうじゃないよ」と教えてやってるだけだよね。

利益を取り過ぎている、ケシカラン。だからそんな企業は業界全体ひっくるめて不要なんだという理屈が乱暴なんだと皆さん言ってるわけで。
なんでアンチ君はそこを理解しようとしないのだろうか？　やっぱり、どうしても管理会社を否定したいだけ？

>1812

管理会社の従業員数には自社雇用の管理員も含まれているから、その計算式では二重取り（管理員費用と管理会社側の利益）になるし、論外だな。そんなこと５０戸が平均としてそこから上がる利益だけなら一人分の人件費すら捻出できない。それ考えたら分かりそうなもんだけどw そもそもどこの会社も、平均１０?１５棟くらいなのに0.4から６以上ある時点でデータ自体が使い物にならないことくらいわからないのかな？

三菱地所コミュニティは0.8とあるけど、一人の従業員に対して、１管理組合しかなくてどうやって、給料出しているのかな？よほどぼったくるかしかないんだけど？w

そもそも、管理組合は管理会社の労力に対して金を払っているのであって、その管理会社の維持経費まで払うという前提自体が間違っているというのも何度も指摘されてもその屁理屈を言う。まず、労力に対する市場価値があって、そこに対して消費者は金を払ってそこから得られた利益を会社の維持に使っているだけで、逆ではない。会社の維持費から逆算した費用で値付けが可能なら、潰れる会社なんて無くなるよw

ウーバーも配達料が５００円くらいだから使うだけで、ウーバーの配達員が会社立ち上げて、そこの従業員になってその会社は総務も営業もいるから１０００円ですと言われたら、配達に１０００円の価値がないと思ったら使わなくなるだけで、会社ができたんなら飯代と配達費が同額くらいでも仕方がないと受け入れるやつは、金持ちかバカかどっちか。



>1815

>利益を取り過ぎている、ケシカラン。

けしからんというか、そんな無駄な部分に他人の財産でもある管理費はかけるべきではないということね。

>なぜ売上に対し相応の比率を占めるのか

では、相応の比率はどれくらいなら、納得できるのかな？　
そこを聞いているんだが・・

結局、このコピペを未だに何一つ「具体的な」反論をできないのか？
今のとこ、総務がいるから割高な管理費払えとか、トンチンカンな反論しか聞いてないが、論破しただの、聞く耳持たないだの、喚くしか無理なのかな？w

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。

荒らしの反応

・フロント以外にも、業務に携わる人間がいるハズ
→根拠なし、助っ人はあるにせよ。単に空いた時間に協力し合ってるだけ。全てを踏まえて担当は10棟以上かかえられるくらいの仕事量
(厚労省は１５棟と言っている...
https://shigoto.mhlw.go.jp/User/Occupation/Detail/474)
単なる手数料ビジネスなのに大半の売上を占める管理費から粗利で少なくとも平均25％ももっていっている

参考*受託戸数１位の企業日本ハウジング
日本ハウジング　売上高114,967　売上総利益（粗利） 27,665　（粗利率約２５％）
https://www.housing.co.jp/ir/data/bspl.html

・ケチだ！
→どれだけ管理会社の養分になりたのかな?
・自主管理なんてできない！
→管理会社の契約はメリットがないという点のスレなのに、関係のないに自主管理を持ち出して否定。そもそも自主管理をしているマンションは全国に５%以上も存在しているんだが。

*荒らしは威勢よくただ想像で否定するだけで、「そうではなくこうだ」と根拠をあげて全く反証できていません。

しかし普通の区分所有者の感覚なら無駄なお金は支払いたくないもの。　
無駄かどうかの疑念があるのに、根拠なくないと言い切る荒らしさんは何ものなんでしょうね。管理会社の肩を持つ動機は何なんでしょうねw　

「管理費　削減事例」で検索したらてくらでもでてきますよw
自主管理もいまだに全マンションの5％強が分譲から自主管理のままです。
できてなかったらとっくに委託管理に切り替えているでしょ。

こういう事実を全部見ないふりしてエビデンス出せ！論破されているというだけで
一切、全く、管理会社と契約した方がいいメリットを論理的に説明できない自分を責めたらどうですか?

マンション管理会社がぼったくりで契約の意味がない理由は、以下の通り。何度でも書いてあげますよw

１、
マンションの実質的な管理の実務は管理会社の外注先が担っており、管理会社は管理の実務は理事会支援くらいで、ほとんどないこと。要するに管理会社を利用することで得られる付加価値がほとんどない（直接外注先と契約した方が管理会社のマージン分が発生しない）。管理会社の物件の担当社員は１人で通常１０棟以上を担当しており、１物件あたりの仕事量はわずか。

２、
それなのに分譲時から値下げなど合理化に取り組んでない管理会社の管理費の３割程度は管理会社に渡っているケースが多く、管理会社の仕事量に対して費用が高く、コスパが悪い。（管理会社の決算の売上総利益＝粗利は大抵２割以上、削減コンサルに依頼した場合も３割程度削減が可能なケースが多い）

３
管理会社と契約しなければ、管理会社が担っていた仕事（社員が１０棟掛け持ちできるくらいの仕事量）を数万円程度の定額でマンション管理士に依頼するだけで、管理費に対する３割程度の管理会社の取り分を節約できる。　　

>>1816 匿名さん

極論だが、例に出ているUberEatsを俺は現状のサービスでは決して使う気になれない。一度自宅前に誤配されたことがある。誤配と言うより、配達先が判らなくなった配達員が商品を投棄していったようで伝票類は入っておらず、パッケージから最寄りの店舗を特定し「たぶんUberです」ということになった訳だけど、苦情を入れようにもUberには企業としての窓口が無く、アプリ利用者か配達員でなければ問い合わせの電話すら出来なかった。
あんなクソみたいな遣いパシリに500円も掛かるなら、俺ならもっと金を掛けてでも組織的責任を負って配達してくれる業者を使うよ。それで料金が２倍にもなるという仮定は、アンチが自論を正当化したいがための誇張でしかない。

「企業としての対応」って重要だと思うかどうか、だよね。そこにかかる経費はムダ金で、払うヤツはバカだと思うなら、手出しの金を減らすことだけ考えて管理組合を主導すればいいだけだ。多分誰もついてこないからアンチはこんな場所で躍起になってるんだろう。

>では、相応の比率はどれくらいなら、納得できるのかな？　
>そこを聞いているんだが・・

25%でも適切だと判定されるケースもあれば、10％でも取り過ぎだというケースもあり得る。…なんでアンチ君はそういう考え方が出来ないんだろうね。
自分で白状しちゃってるけど、結局は委託料率だけでしか評価できないってことだろ？　複数の人から何度も指摘されてるように、頼む仕事の内容なんてどうでもいい訳だ。単に金だけ取られてるという理屈しか持ち合わせてないから、委託費と引き換えに得ている発注者としての利益も、委託費の中に含まれている様々なコストにも思いが及ばない。結果、削減事例について内容を訊かれても詳しく語ることができず「てめぇで調べろバーカ」で逃げ続けてると。管理組合のメリットがどうのと、一体どの口が言うんだろうな。

こんなやつとがっぷり組み合って議論する意味ないでしょ。実際、実社会でも味方はいないだろうし、やろうとしてることも（それが何なのかすら不明瞭だが）実現されようがない。適度にツッコミ入れてやって笑える反論させておけば、委託管理が如何に必要なものかを世に知らしめることになる。得意気に張ってる長～いコピペもその成果のひとつだろう。読んでる人が何人いるか知らんが、内容は失笑ものだね。

>得意気に張ってる長～いコピペもその成果のひとつだろう。読んでる人が何人いるか知らんが、内容は失笑ものだね。

コピペの内容は、アンチ管理会社派の人すら、否定しまくっているからね（ｗ
むしろアンチ派＝情弱というレッテルを張ろうとしている、肯定派の策略と書く人までいるからね