ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

>>1056 匿名さん
リプレイスの話を理事長変える話にすり替えたのはあなただよ。>>1045参照。

管理会社の業務を全く理解していないのがよく分かった。理事会支援だけな訳ないだろ。標準管理委託契約書でもみたらいい。その上での発言なら読解力がないってこと。

実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。だから管理会社と契約する意味がない。管理組合が直接業者と契約すれば済む話だ。

ってか、話すり替えた根拠が、自分の文章って頭大丈夫か？

>>1062 匿名さん
なるほど、フロントは一人で全部やっていると思い込んでいるから管理会社は不要という結論に至る訳だ。あなたは会社という組織を勉強したらいい。矢面に立つのはフロントだが、後方には事務などいろんな人がいるって知らないんだな。
よくそんなレベルで他人をバカにできるな（苦笑）

話すり替えの下りが理解できない。お前が勝手にすり替えてるのに気付かない？ニホンゴワカラナイ？議論にすらならないな。まぁがんばって管理会社に委託してる人達を侮辱し続けなさい。

>>1056 匿名さん

＞貴方、致命的に頭悪いよね。リプレイスのハードルが高いという話してるのに、なんでいきなり理事長が変えにくいという話になってるの。理事長は基本輪番制なのに、8割の理事長が分譲時から、変わってないわけないじゃん。

いや……他でもない貴方が「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われましたのでね。で、普通に任期がある筈なのでハードル自体そもそも無いですよと指摘したところ「国交省の調査では８割が分譲時から変わっていない」と返答されましたので。主語が「理事長」から「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

頭は特に悪くない方だと思っていますが、眼はかなり悪いです。貴方のご発言で見落としていたくだりがあるのだとすれば、ご教示いただけますか。

>>1056=1060=1062 匿名さん

珍しく貴方からのご見解が示されましたので、ここで一旦整理しましょうか。

【匿名さん＝職人さんのご認識】
①フロント業務の管理費全体に対する料率は3-5割である。
　→ だからボッタクリと称するのが妥当とのお考え
②本来、適性な料率は１割が上限である。
　→ １割なら許容範囲である、というご発言から
③理事長の解任は委託管理よりも自主管理の場合の方が容易か、あるいは同等である
　→ この際「理事長の解任はハードル高し」とのご発言には目をつぶりましょう
④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、実務は殆ど無い
　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？
⑤管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない
　→ ④のご発言と「組合が業者に直接発注すれば済む話だ」というご発言から


一部意訳した部分もありますので、誤解がある様でしたら今のうちにご指摘いただきたいです。後出しジャンケンはお互いのためになりませんのでね。
これ、今後も逐一引用しながら会話する必要がありそうです。貴方自身の論拠でもありますので、しっかり確認しておいた方がよろしいかと。

>>1064

>「管理会社」に変わったタイミングは何処をどう見ても見当たりません。

自分の書き込みすら覚えてないのか。。

あんたが>>1044で

>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり

と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。ちなみに輪番制は「変える」のではなく、ルールで「変わる」制度。適任ではないからと変えることが難しい。それで>>1054では２行目で最初の管理会社の話に戻って、8割は変わってないデータがあるからそもそもあんたが言うように簡単に管理会社を変えるなんてできない。８割分譲時から変わってないということは理事長なわけなく、管理会社の話であるとすぐ分かると思ったが、そこまで頭が悪いと思わなかったよ。どうせマンション管理士も一級建築士もウソなんだろ?

ここまで説明しないと分からないのか。。

>1065

　→ 管理費として計上されているフィーは理事長支援のみに充当されるとご認識、なのですよね？

のみとまでは言わないが、ほぼそうだね。

やたら断言が多く上げ足取ろうと言うバカな魂胆が見え見えだけど、何事も
例外などがあるように、「おおむね」となおしてもらえたらその認識でいいね。

>>1066 匿名さん
＞自分の書き込みすら覚えてないのか。。

その切り返しは流石にムリがありますよね。
私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。その時点で色々言いたいことはありましたが、「理事長を変えるってどれだけハードルが高いかわかってますか？」と言われたので、素直に受け止めて「理事長交替にハードルなんてありませんよ」という主旨でのお答えをしました。

任期中に「変える」のと、規約の定めによって任期を終えるのとでは違うよ、と仰りたいのですよね。勿論そうですし、私も同じことを指摘した上で「理事長交替はほぼ当然に生じる事象ですよね？」とお答えしたまでです。「変える」であっても「自動的に変わった」であっても、その理事長が管理会社との癒着の現況であれば効果は同じではありませんか。

私が元々貴方に申し上げていたのは「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、自主管理を真剣に検討できる管理組合なら、現実的な選択肢となるであろうと言ったまでですよ。貴方はそれに上手いこと反論できないがゆえに「理事長を変えるハードル」に論点をシフトしようとして論理破綻したと。それだけのことでしょう。

分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう。８割が現状維持！そして結果的に自主管理の普及率は７％だという現実。貴方に言わせればそれは、管理会社が組合員を洗脳し、既得権益を守り続ける仕組みが出来上がってしまっているから、なのでしょうかね。ならばそれを破壊するのが貴方の目的という訳ですね。何とも壮大な…



>>1065には、全部で５つの項目について貴方のご見解を整理しました。
今後も貴方の主張展開によっては、⑥や⑦を追加せざるを得なくなります。
「概ね」でも結構ですので、④以外にもコメントをいただきたいものです。
そうでなければ今後も「過去レスを読め」的な開き直りをしなければならなくなりますよ。

とは言え、私も安易に例外を認めるつもりはありません。
①についてはもう少し厳密に書きますが、貴方のご主張に寄り添えば
「①…世にある管理委託契約の実例において、フロント業務の費用が管理業務委託費全体に占める割合は３割から５割にもなる」
この「３割から５割」というレンジは、貴方が「管理会社＝ボッタクリ」と断言する根拠としては極めて重要な部分ですので、例外があるとすればもう少しレンジを拡げてでも明確にしておく必要があります。「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

揚げ足を取ろうだなんて思ってませんのでご安心を。貴方のご主張を明確にして、それが事実に基づく正しい考え方であることを確認したいだけです。貴方がこのスレで色々言われる目的もそういうことではないのですか？

誤字を訂正します。
２段落目の「現況」は「元凶」です。大変失礼。

>>1066 匿名さん

もしかすると本当に私が何か変なことを書いたかな？　と思いまして、ご指摘の過去レスを読み返してみたのですが、貴方の↓このくだりをみて漸く解りました。

＞あんたが>>1044で
＞
＞>管理会社を変えるだけで劇的な改善が期待できる筈であり
＞
＞と書いていたからそんな簡単にいかない。管理会社を変えるのも理事長と癒着していたら無理だし、理事長を変えるのは難しいと>>1045で書いてある。

私の発言を都合よく切り取っておられますが、その「管理会社を変えるだけで」の一文は、前段の「もしも特定の管理会社との関係性においてそれが成り立っているのであれば」に掛かっています。「特定の管理会社と組合の理事長が結託して組合会計を牛耳っているような状況だと言うのであれば、管理会社を変えるだけでその関係性を断ち切ることはできる筈ですよね？」という意味ですよ。勿論、クビにして自主管理を選ぶという選択肢もアリですが、どちらか片方しか途が無い訳ではないでしょう。

何度でも言いますが、組合全体の利益に寄与していない管理会社はクビにすることができます。当然それが組合の総意ならばという前提でですので、「そんなことは簡単にはできない」という貴方のご見解は、組合の総意として承認されていないからだと言う他はありません。根拠も示さず、あいつらはボッタクリだ・詐欺師だと決めつけるだけでは、他の組合員は管理会社の代わりに管理業務を引き受ける決断はしてくれませんよ。

そのご様子ですと、>>1044の後段は全くお読みいただけていないのでしょうね。
「自主管理であれ委託管理であれ、主体はあくまで組合員であり、組合員でなければできないことがある」という部分を、貴方も組合員であるならば自覚するべきだと思います。その自覚さえあれば、管理会社を正しく使うこともできる筈です。

>>1062 匿名さん

畳み掛けるようですみません。
④についても少し掘り下げておきます。

＞実質的に理事会支援だよ。でなかったらどうやって1人で10棟以上担当持てるんだよ。理事会業務以外ほぼ外注してるから実質的な管理の実務はほぼない。

↑このように仰っていましたね。
文脈からして当然「フロント業務の範囲に」限定してのことと解釈します。

④フロント業務の実体は「理事長支援」であり、他に業務があるとしても実際はほぼ外注しているので、管理会社にフィーを取るに値する実務は殆ど生じていない

という形に修正させていただきます。間違いがあればご指摘願います。ご指摘が無ければこのまま、これが貴方のご見解であるとして今後も引用します。

>>1067

>私は確かに>>1044では「管理会社を変える」という手段について話をしていた訳で、それを「理事長を変えるのは難しい」という話に貴方が突如すり替えた訳です。

その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

＞なので当然「理事長の独裁を許さないためにも管理会社との関係を断ち切ろう」などという結論にはいきなりは至りません。
>特定の組合員が特定の管理会社と癒着し、その組合員が役員職に就いているのであれば、役員を適切に交代させて、利権を貪る管理会社を排除すればよろしい。

役員って理事長や理事会のことだよね。これを「適切に」交代させると言うけど、実際は難しいと言う話。

つまり、自分で理事長を交代させる話をあんた自身がしてきたんだよ。どこまで頭悪いんだ？　それとも役員は理事長じゃないとでも言い張るのかな？w

>「管理会社を変える方法は普通にありますよ」ということです。それが簡単なことだとは一言も言っていませんし、

方法があるのは当たり前でしょw 簡単じゃないハードルの高いことをあんた交代の手段として主張してるよね。それがおかしいと言うこと。

>分譲マンションの８割が管理開始時点から管理会社を変えていない、というトレンドが事実としてあることも、貴方にとっては本来都合の良くない情報ですよね。「変えるハードルが高いから」ではなく「変える必要がないから」というパターンを考慮に入れないのは、貴方独自の屁理屈というもの。結論ありきだからそういう論理に頼らざるを得ないのでしょう

まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

>「１割ってこともたまにはあるよね」では、貴方の本来の主張も大きく揺らぎますよ。

全部調べられるわけないから、ないかあるかで言ったらあるかもしれない。十分、揚げ足を取ろうとしてるよね。

>>1071 匿名さん
＞その管理会社を変える手段ってあんたが言ったのがこれ

前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。
「一部の組合役員が特定の管理会社と癒着しているのであれば、管理会社を変えるだけでもその関係性を絶つことが出来るのであり、その役員を役員職から退かせても同じ効果が期待出来る」と私は言いました。管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。ただ方法があり実例もあるのですから、その「難しさ」を理由に貴方が管理会社不要論を展開するのは論理破綻ですよと言っています。このところのご発言によれば、酷い事例ばかりご経験されている中でも「例外」の存在は認めておられるご様子。フロント業務フィーも貴方の許容範囲に収まる場合が「たまには」あると思っておられる訳ですよね。私はそれが「たまに」ではないということを知っているだけです。私達が向き合っている現実には、サンプルの件数や幅に大きな違いがあるだけで、管理会社の存在を全否定する材料になり得る様な差異は無いじゃないですか。

貴方の基本見解を整理しようとしているのは揚げ足取りが目的ではありませんが、矛盾点や単なる認識不足・知識不足は見逃さずに指摘する所存です。そうすれば自ずと、貴方の屁理屈もいつかは正常化するでしょう。未だ、①から⑤については返答をはぐらかしておられますが、貴方の過去レスをほぼ原形のまま抽出しました。ご自身の言葉として認めるのがそんなに不都合なのですか？私も例外は一切認めないなどとは言っていませんのに。

どのみち私はこれを今後も明示しつつ貴方へのダメ出しをしようと思っています。貴方が理解できなくとも、他の方が貴方のスタンスを正しく理解出来る様に心掛けて、私の見解を展開していく所存。私に対する誹謗中傷や感情的な人格攻撃も、今後はむしろ歓迎しますよ。それ自体が貴方の理論の乱暴さや一方的な決め付けの証左になりますのでね。

>>1071 匿名さん
＞まったくそんなことないね。競争入札やあいみつなどでも選んでもない、はなから分譲時からデベから用意された業者が長年変わってない自体で、商取引としてはかなり不健全な状態だ。それが８割以上でまかり通っている時点で、おかしいし、管理組合の不健全性や無関心による管理不全を物語っている。

実在する分譲マンションの８割が管理開始後一度も管理会社を変えたことが無く、その原因は組合員の無関心と組合の不健全性であると。確認しますがそういう意味ですね？
これもリストに加えましょうか。

私が知る事例では、管理会社の対応に組合員が100％満足していることはむしろ少ないと思います。フロントマンがその時の理事から厳しく注文を付けられる場面は普通にありますし、貴方が現実視できないリプレイスが真剣に検討される場面も決して珍しくありません。それが管理会社に緊張感を与えて業務が改善されることもあれば、他社からの提案を受けることで、逆に管理会社の変更を発案した組合役員が「この委託費ならば妥当な対応だったのか」と理解したり、業務仕様を変更してでも既存の委託関係を継続するのが得策だという判断に至ることもあるのです。それら全てを総合した結果が「８割」なのだという現実を知るべきですね。

そんなことはない、と仰るのであればエビデンスを示していただくしかないのですが、ムリですよね。私は私で、過去に見聞きした全ての事例について、理事会や総会の記録やそこでテーブルに上った比較資料をここに晒すことは出来ませんし。ただ、至極シンプルな理屈を示すことはできます。貴方も仰るように、本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、貴方のように管理会社の業務成果を審査する眼をお持ちなのであれば、契約継続可否を検討する際に「継続」を目指す意見を尊重することも出来る筈なのです。それを妨げているのが一部の役員なのであれば、役員を変える方法があります。そんなことは現実的に不可能だ、組合の体質を変えることも既存の契約を見直すことも出来る訳が無い、とまた仰いますかね。だったら自主管理もムリなのですよ。

じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？突っ込まれるとごちゃごちゃ長文で意味不明なこと言って。

>前後を無視してセンテンスのみ切り取れば良いというものでは無いですよね。

前段を散々無死して部分を切り取って意味不明なこと言ってたのはあんただろ。

>管理会社の変更も役員の更迭も、簡単だなどとは一言も言っていませんよ。

じゃあ、一旦、何のために言ったんだよw 手段にならない単なる知識を書く意味あるのかな？　「不満があるなら、政治家になって法律を変えればいい。手段はあるんだよ。でも簡単とは言ってないからね」って反論として書いて意味あるのかな？

平均で８割という結果に対して、あんた自身が知ってる個人的事例が反論になると思うのか？じゃあ、私の知ってる事例だけで、逆のこと言ったら納得してくれるのかな？

話にならないな。。自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

こんな匿名掲示板でエビデンスというのは、公開の役所なり然るべき組織が発表した資料を持ち出すしかないんだよ。

>本来適正な業務委託費のラインがあるのであれば、それに見合う内容で契約することは可能な筈で、

なんで可能なんだよ。

>だったら自主管理もムリなのですよ。

この結論になる意味がわからない。

管理組合と契約するメリットがないと言ってるだけで、自主管理にすれば、基本的に中抜きされる会社が存在しなくなるから、その意味では管理会社と交渉して適正化する必要すらないのだが。。

役員を辞めさせることは、自主管理にせよ、管理会社にせよ現実的に難しいが、その問題と自主管理の運営がうまくいかないという理屈は全く繋がってない。

あんたに言うのもバカバカしいが、管理会社経由だと、そもそも当事者意識が薄くなりがちで、たいてい管理会社のマージンが乗った金額でのあいみつだから、それが茶番だと見抜くのは疑いの目を持った役員がいないと難しい。自主管理だと業者と契約するのはそのままあいみつを取ればある程度妥当な金額で契約できる。間に中抜き業者がいない時点で無駄がない。

あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

じゃあ、どこに管理会社を通すための役割がどこにあるかというと「外注先の管理」になるが、その管理の実務はどこまでするのかと言う部分が管理会社と契約するに値する部分と言える。通常、フロントは１０棟以上、担当を持つとされているから、実際は一棟につき1/10人の労力で管理できることになる。つまり、管理会社フロントの人件費の１か月分のさらに1/10が、管理組合からみれば適正な料金と言える。その程度の料金なら、コスパは合うと言えるが、それでは管理会社の利益にならないから、そんな契約はあり得ない。

つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。それなら、契約せず、自主管理の方がマシになる。

>>1074 匿名さん
＞じゃあ、あんたは一体何が言いたいんだ？

その都度ここに書いていることが、私の「言いたいこと」です。
貴方ご自身に理解していただけないのは残念ですが、想定内ではあります。私と貴方のやり取りを見た第三者が、自主管理と委託管理を正しく比較し、その方が所属する管理組合においてはどちらがより適切なのかを、合理的に検討できるようになればそれで良いと思っています。安直に管理会社を詐欺師呼ばわりする前に、組合員としてできること・やるべきことがあるということに気付いて欲しいですね。言うなればそれが、私が言いたいことの概略です。


＞自分が体験したと根拠なく自称しているこ内容がエビデンス？？

違いますよ。それがまさに貴方お得意の「自己都合でのすり替え」です。
私は『お互いにエビデンスなど示せませんよね？』と言っているのです。ある管理組合が委託管理と自主管理のどちらかを選択した事情や、それが客観的にみて正解だったと裏付ける情報など、このような場で示せる訳がないのです。できると仰るなら是非ともそうしていただきたいところですが、出来ないでしょうから『私もしませんし貴方もしませんよね？』と言ったのです。助け船だと思っていただきたいぐらいです。
他者の選択を否定するに足るエビデンスが示せないのですから、貴方は私が委託管理を良しとする考え方を合理的に否定することはできません。同時に、私も貴方が自主管理を目指そうとする考え方を否定できません。実際、していませんしね。管理会社を全否定し、自主管理を選択するのであれば自由になさればよろしい。ただ、それは一般論として広められるような考え方ではありませんよと言っているのです。


＞なんで可能なんだよ。

貴方は「管理会社はボッタクリだ」と言います。特にフロント業務がフィーを取り過ぎていると。１割がいいところなのに３割も５割も取られることがある、と言います。「精々１割が許容ラインだ」とご自身でも仰ったのですから、見積書の段階でその条件を満たす業者を選定することは可能でしょう、という意味ですよ。例外的とは言えそういう事例は有り得る、とも認めておられるのですから「なんで可能なんだよ」と訊かれると逆にこちらが首を傾げます。当然、安ければ良いという訳ではないので、金額だけではなく業務内容も仕様書で確認することとセットです。おそらく貴方は、仕様書に記載されていることはどうせ達成されない、管理会社は無条件で信用できないという大前提に立っているので、そういう順序で契約内容の適否を判定できないのです。しかし私はできますので、します。世にある管理組合の８割のうち、一部には貴方が仰る様な「契約内容に無頓着なパターン」が混在しているであろうと私も思いますが、多くは私と同じように「自分達の代わりに仕事をしてくれる相手を選定している」のですよ。


＞あなたは頭が悪いから、外注ビジネスである管理会社の正味の「仕事内容＝付加価値部分」を聞いても、聞かれている意味が理解できず、「契約内容が仕事内容」だと、外注の問題点をまるっきり理解してない。管理会社はエレベーターの保守も清掃も管理員業務も実質的には外注（バイト、非正規含む）していて、管理会社の社員は実務をしないよね？

「管理会社の社員は実務をしない」
↑これも貴方の見解としてリストに載せましょう。あいつらは自分では何も仕事をしないくせに金だけは取る、と。そういう意味に捉えてよろしいですね？
貴方は「外注」に大きな誤解がありませんかね。何事もタダで出来る訳では無い中で、請けた仕事を下請けに出してさえしまえば、契約上の責任も免れ仕事もせずに済み、委託費の差額だけがポッポに入ると。なかなかそういう認識の方は珍しいと思いますよ。

例えば私の実務においては、受託業務の再委託が委託契約において禁止されることがあります。貴方が言う「中抜き」を防ぐ仕組みのひとつです。専門性の高い業務を受託者に直接やらせて、委託費に無駄な中間マージンが乗らないようにしたければ、そういう方法もご検討されては如何かと。

ただ……

＞つまり、管理組合から見て、労力にみあった金額で契約することはビジネス上、無理なわけだから、契約するとなると、労力に合わない金額になってしまう。

貴方にとってはこれが結論なのですよね。管理会社が関与する以上、再委託を完全に制限するのは不可能で、管理会社が支配する「実質的なフィーの流れ」において、誰が何処でいくら儲けるのかは管理組合が制御できることではない。発注者の眼が届かないところで受託者が利益を追及するのはまかりならん。業務合理化のもとに複数の顧客を掛け持ちするのは言語道断。だから管理会社と契約することで、組合はほぼ必然的に損をするのだと。

そういう理屈であれば、私も頭ごなしには否定しません。もっとも、最初からそこは一切否定していませんが。私は元々「自主管理は検討する余地がある」と言ってきましたし、非常に難しいことではあるが、それが個々の管理組合員の意識によって維持されるのであれば、むしろ「本来マンション管理の原形である」とも言いました。

私と貴方が決定的に違うのは『他者の選択肢を勝手に否定しない』という点ですよ。貴方が自主管理に対し確たる信念を持ち、ご自身の経験から合理的に管理会社との契約を否定なさるのであれば、それが貴方の選択なのですねとしか私は捉えません。自主管理をするだなんてバカですね、頭悪過ぎますだなんてことも言いません。しかし、そこで貴方が「管理会社との契約なんて損でしかない」とまで風呂敷を拡げるので、いやいや、ちゃんと上手いことやれている事例は多いですよと言っているのです。そこから先は、おそらく平行線になるでしょうがね。貴方は絶対にそれを認めないでしょうから。

これも何度か言っていることですが、もしも貴方と私が同じ管理組合に属していて、今の貴方のような理屈で委託管理から自主管理にシフトすることが発案されたら、私は他の組合員と結託してそれを阻止すると思います。「お前は管理会社と癒着しているんだろ？」と発案者からは言い掛かりをつけられそうですが、それでも構いません。専門業者に委託していた業務を、輪番制で決まる役員が引き受けることにするという重い決断は、少なくとも今の貴方が披露しておられるような理屈では到底できないからです。私自身が委託管理の非合理性・不健全性を実感し、管理会社を全否定するほどのネガティブな経験をしなければ納得感がありません。

貴方が進む道はイバラの道だと思いますよ。大変な仕事を率先して引き受けるという前提で、それをしたくないという多数派の方々と渡り合い、合意を取り付けなければならないのですから。

読む気失せる文章。根本的に頭おかしいな。本当に社会人？

>>1074 匿名さん＝職人さん


取り敢えず、ザっとですが貴方（もはや再び特定不能な状態ですが）のご見解を整理しました。
貴方からの修正依頼も反映されている筈です。こうしておけば明確でしょう。
「揚げ足取りをするつもりか」と仰いますが、実際そのようなことをされたとしても訂正は容易な筈。ダメ出しは私からしかされないとも限りませんが。

【管理会社不要論の論拠】
総論：『管理会社との管理業務委託契約に、管理組合にとってのメリットは無い』
①管理業務委託費に対しフロント業務費が占める割合は３割から５割にもなり、ボッタクリである。【>>1056】
②フロント業務の殆どは外注されており、フロント担当者にはフィーを伴う実務は無い。【>>1060、>>1062】
③フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】
④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】
⑤現職役員の解任は、委託管理と自主管理とで難易度に差は無い【>>1060】
⑥管理組合が業者と直接委託契約を締結すれば、管理の実務は発生しない【>>1062】


…正直、この段階で既にツッコミどころ満載ではあるのですが、貴方の発言が前後で矛盾していたり、途中で都合よく主語その他が摺り替えられた時の軌道修正には役立つと思います。時々リマインドするためのテンプレとして活用しようと思っています。

あ、くれぐれも言っておきますが、上記①～⑥をして「オマエが言ったことだろ」みたいな謎の切り返しだけはしないでくださいね。された時点で相応の反証をせざるを得なくなりますし、それは自動的に貴方に対する「揚げ足取り」になってしまいます。

>>1077

だいたいその通ですね。突っ込みあればどうぞ。

相変わらず、管理会社擁護派は日本語すら不自由な奴ばかりだったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしようもないな。

相変わらず自主管理擁護派は日本語すら不自由な奴だったな。何言いたいのか、無茶苦茶だったしどうしょうもないな。

管理会社に管理を委託している場合フロント業務は
ほとんど外注とは初耳です。

理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

でなければ1人で10棟以上担当持てない。1／10人の労力で済む仕事に対して、現状は払い過ぎ

>>1079 匿名さん

その「管理会社擁護派」とは多分私のことですよね。それが早速ミスリードなんですよ。闘い易い敵をでっち上げなければ喧嘩もできないという姿勢の顕れでしょう。貴方にとっては管理会社もそういう存在でなくては困ると。

誰も無条件での擁護などしていません。管理組合として処理しなければならないことが多々ある中、個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば、予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。選択しないという自由もある訳です。貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。貴方もある意味そうである筈。手段が正しいかどうかに差があるだけです。

>>1082 匿名さん

それとこのくだり。↓

＞理事会業務以外はほぼ外注ですよ。理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。つまり、外注しまくり業界ってことを国も認めてる。

純粋に認識外でした。根拠法令と該当条文をご教示ください。ついでですが、貴方が仰る「理事会業務」とは、例えば仕様書レベルでどのように表記される内容なのかも「可能であれば」お示しいただきたいです。

>>1082 匿名さん
私もフロントにどんな業務をしているのか聞いたことありますが、管理費の滞納者への督促や居住者からの問合せ、月3回程度各マンションを見て回っていると言っていました。これも理事会業務に含まれているのでしょうか？
ざっくりし過ぎて判断できなかったです。

>>1085

もろ、理事会支援業務でしょう。

つまり月３回の巡回と滞納者の催促と問い合わせ以外、実質やることがないということ。１棟あたりの実働に対していくら払っているかという問題ですよね。だから１０棟以上、担当が持てる。そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。あとは弁護士や司法書士に依頼でその費用は管理組合が負担

>>1084

「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

>個々の組合員の負荷を軽減出来るのであれば

組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

>予算の範囲で業務の範囲も設定し専門業者に委託するという、至極当たり前の選択肢を示しているに過ぎません。

その予算が高すぎるかどうかの話をしているのに、論点がどこにあるかも理解できてないみたいですね。予算の範囲でやるのは当たり前だしw

>貴方が自主管理にこだわったところで私は何ひとつ困りませんが、おかしな思想を広めるのは間違った行為ですし、

>個人的に自主管理に拘っているわけではなく、マンション管理会社という業態とは契約するメリットがないという意見を言ってるだけ。

＞現に貴方のせいで貴方が所属する管理組合は組合運営に支障をきたしていることも想像されます。

誰が個人的な話をしてるの？

>管理会社擁護派などと言わず、「組合運営の正常化を目指す者」とでも言っていただきたいですね。

言ってる「内容」が単なる擁護でしょう。

>>1082 匿名さん
理事会支援はほとんどフロントが行っています。勘違いでしょう。

>>1082
>理事会業務は外注してはならないと言う法律があるからね。
>>1086
>「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基幹事務は外注してはならない決まりがあり、基幹事務に理事会業務が含まれる。

出鱈目もいいところです。
大笑いしました。

>>1086 匿名さん

＞基幹事務に理事会業務が含まれる。つまり基幹事務以外はほぼ外注できるということ。

いやはや…
貴方の基本認識は完全にアウトじゃないですか。こうして鎌を掛ければ流石に気付いて、苦し紛れでも訂正をなさるかなと思ったのですが、まさか自信満々で追認されるとは思いませんでした。「理事会支援業務」は基幹事務ではありませんよ。適正化法では管理事務が定義されていて、その中で基幹事務もわざわざ定義されています。その定義の中で「管理事務には基幹業務を含む」となっている記載を勘違いされたのですかね…。

組合役員として管理の実務を経験されて、一度でも委託契約書や業務仕様書の中身を精査したことがあれば知っている筈の基本のキなのですが、残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。お手元に資料がなければ国交省の標準管理委託契約書を検索して確認なさることをお勧めします。各条項に関する注釈（コメント）も熟読されますように。

マンション標準管理委託契約書コメント
https://www.mlit.go.jp/common/000050063.pdf

釈迦に説法…でもなかった様ですが、管理事務の内容は大項目で４つに分類され、そのうちのひとつが「事務管理業務」です。これがさらに業務内容で細分化され、基幹事務とそうでないものに区別されています。基幹事務は適正化法によって「管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」と定義され、業務仕様の項目としてはそれぞれの内容がさらに細かく規定されています。理事会支援業務は、事務管理業務の中で明確に「基幹業務以外の業務」とされています。
まだまだお伝えするべきことはありますが、先ずはここまで正しいご理解を。「解釈の違い」で説明がつくことではありませんので。


＞そもそも催促なんて電話かけるくらいしか法的にできない。

基本のキを外したご認識で法律の話ですか。根拠法令を示すとと同時に、貴方が仰る「催促」とは実際どういう行為なのかも示された方が良いですね。理事会支援業務の内訳は、
１）組合員等の名簿の整備
２）理事会の開催。運営支援
３）甲（組合）の契約事務の処理
の３項目であって、貴方が仰る「管理費の督促」は基幹事務である「出納業務」の一部です。当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。


＞組合員は元々負担はない。理事の負担ね。

ここもなかなか致命的ですね。そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

実務に就くのが理事であっても、管理業務の負担は「組合員の負担」ですよ。
輪番で回ってくるのが２年に一度であろうが20年に一度であろうが、組合としての業務負担と支出の要否を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっているところからして、貴方は管理方式に関する議論の土俵に乗っていないのです。

>>1088 匿名さん
＞出鱈目もいいところです。
＞大笑いしました。

笑うところではなく、私は驚くと同時に悲しくなったぐらいです。
自主管理を目指す主張が、こんな低次元なところから発信されているとは。

理事会支援業務は正確には基幹事務ではなかったね。

ただ、基幹事務の中身も結局、理事会がやる事務には変わりない。その意味で書いたつもりでした。

＞残念ながら箸にも棒にも掛からない感じですね。

いや、日本語も満足に話せず、費用対効果の認識もない、あんたに言われたくないね。

>リスト①～⑥にツッコミを入れるだいぶ手前の段階です。

早く入れてくださいね。はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。大袈裟に否定してるけど、問題は管理会社と管理組合が契約する価値があるかないかなんで。

完全にアウトなのは、費用対効果が著しく悪い契約をなんとも思ってない現状であって、理事会支援業務が基幹事務に含まれるかなど言葉の定義なんて重要じゃない。

>当然のことながら、それ以外にも『再委託できないフロント業務』が多々あるということですよ。

基幹事務以外は再委託可能で、実際はほぼ再委託されているということ。催促が電話かけるしかできないのは、電話をかけるには名簿からかけるんだから名簿が整理されているのは当たり前。何が言いたいのかな？

要するに一つの物件に1/10人の労力しかかかっておらず、それ以上のコストが管理組合にとって概ね割高になるという現実がわかってるのかな？

>そんなことを実際の理事会や総会の場で、他の組合員の方々の前でドヤ顔で演説していないことを祈るばかりです。

どれだけの人の労力を必要となるかが、コストを図る上で必要かという議論に、なんで失礼か失礼じゃないかの話にすり替わるの？マンション住人が全員で常に理事会業務をやる状況があるの？　そもそも基本的に輪番でなるので、負担は一緒なんだが、頭大丈夫かな？

>を「その時点の役員に限定される」と勘違いなさっている

自分で輪番で回ってくると書いていて、その時点の役員で限定されるって矛盾を言ってること気づいているかな？どこまで頭悪いのかな？

つまり、何年か１年の負担を常時負担が生じるかのようにデマを言って管理会社に頼んだ方がいいと言うのは完全なミスリードで、何年か一度の理事のわずかな負担増を避けるために、コスパが悪い管理会社と契約するのは、それこそ組合員全員を常に損をさせ続けていると言うこと。

早くリストのツッコミ入れてくださいね。

管理会社アンチさんが反論を練っているところで、過去の別の発言についても着目しておこうと思います。これもリストへの追加案件です。

>>1023 職人さん
＞大規模マンションほど損をしているということです。少なくとも、理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい。

↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

おっと、リロードせずに投稿してしまいました。

>>1091 匿名さん

＞はっきり言って、理事会が基幹じむに含まれてるかどうかなど、些末のどうでもいい問題なんで。

バカも休み休み言ってください。
関連法規や国交省の標準様式を基にしているような発言をされながら、それが只の勘違いであったことを「どうでもいい」と言われては議論の意味がありません。間違えてはいけないところを間違えておきながら開き直るその態度で、委託管理が主流の世の中で管理組合のマインドを自主管理へと導くことなど出来る訳がありませんよ。

貴方のような人は別に珍しくはないのです。ご自分では尤もらしいことを言っているつもりでいながら、言っていることの本質は利己主義以外の何物でもなく、全体の利益を口にするのも上辺だけでしかない。だから実際の管理組合でも味方が付かず、目的も果たせないのです。周りにいる方々が苦笑いしていることに気付いていないのは本人だけという哀れな図式です。


＞早くリストのツッコミ入れてくださいね。

残念ながらそうはいきません。
貴方には正常な理屈が通用しないことがこれでハッキリしました。根拠法令をも示したところで、目と耳を塞いで知らぬ存ぜぬで通されては、流石にこちらも徒労というもの。私が作ったリストは貴方のためではなく、貴方が今後も並べるであろう屁理屈が客観的に見ても破綻していることを示すための準備です。そう簡単に答え合わせはしてあげませんよ。

既に>>1092で新たに項目を追加しました。軽くツッコミも付記してありますので、私が何を意図しているのか、貴方のどの「揚げ足」を取ろうとしているのかを、無い頭で考えてみると良いでしょう。

>↑これはつまり、
・フロント業務の管理費総額に対する比率は一定である
という前提に立った発言に他ならないのですが、どうでしょうね。基幹事務とは何ぞやを完全に誤解している方ならば、こういうことも平気で言い切るのだなと今となっては合点がいきます。おそらく、仕様書や見積書など一度も見たことが無いか、見てもまったく理解していなかったということでしょうね。

つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?　これに対するあんたの意見は「どうでしょうね」だけかな？

理事会支援業務が基幹事務に含まれるという誤解をしたから、こいつの言ってることは全て間違えで聞く価値がないと言ってるだけで、意見の内容に対しての反論にはなってないってことね?

そんなこと言ったら、日本語不自由な頭の悪いあんたはマンション管理を論じる以前に日本語を勉強してこいなるよ?

よかったね。単なる誤解を聞けて。さも大げさに鬼の首取ったようなことをツラツラ書いただけで済ませられて。

結局長文書いておきながら、まともな反論も一切ないんだな。自分が言われたら、切り取りといって、自分は人の上げ足とりだけ。まったくどうしようもないね。

>間違えてはいけないところ

いや、間違えて別に対して問題ないところだね。

外注をしているかいないかの話で、理事会支援業務はどのみち外注してないんだから、ピンハネの議論に関係はなく、別にこのテーマ、つまり管理会社と契約するメリットがあるかないかの結論にはほとんど影響しない。

いつまで費用対効果の本題から逃げ回るのかな？別に答えたくなければ書かまなくてもいいよ。あんたの文章は長いだけで内容が全くなくて、契約を果たしていると言ってるだけで、費用に対してどうかという話が全くないから。

いずれにせよ、あんたはせっかくリストを作ったのに反論の中身が一切ないことだけは分かりました。

>>1095 匿名さん
リストの検証とダメ出しはそのうちやってあげますと言っているじゃないですか。先に答え合わせをして欲しいのは解りますが、甘いです。

＞つまりと言いながら、全く日本語になってないんだが、どういう意味で何がいいたいんですか?

サービス問題みたいなものでしたが、解らないのですか？
もう少しヒントをあげましょう。
マンションの規模は大きければ大きいほど、管理費の負担者は増えますよね。当然、業務委託費の原資も高額になると。貴方の理屈ですと「その３割から５割くらいがフロント業務費だから、実際にはフロントマンは１人しかいないにもかかわらず、規模に応じて高額なフィーを取ることができる→だからボッタクリなんだ」という訳です。さて、大丈夫ですか？　その理屈で誰からも揚げ足をとられずに立っていられますか？
今なら訂正を受け入れてもいいですよ。


＞理事会はどんなに大規模でも月一回でその労力の負担は戸数が増えると一戸あたりの負担は安くならないとおかしい

おかしいですね。
そう単純な話でもありませんが、実際にマンションの規模が大きく区分所有者の数も増えれば、フロント業務費の個々の負担は軽くなりますよ。ならなければおかしい。貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

>大丈夫ですか？

大丈夫です。丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。外注先も戸数に応じて増えないし、手間に対してのコストは大規模であるほど明らかに管理会社と契約するコスパは悪い。そんなこと契約の動向の報道とか見てれば分かるけど。

>貴方にはそれが実現できなかった、という経験がおありなのだなと想像しますが、まあ普通に失敗しただけです。今度は上手くやれば良いだけです。

あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

答えられないなら素直にそういえばどうですか?

>これ、まさに貴方が再三ご所望の「費用対効果」の話ですが、理解できてますか？　「同じ効果を得るために必要かつ十分な費用はいくらか？」という切り口です。

あなたが一向に問題の意味すら理解していないのは分かりました。

>繰り返しになりますが、お手元に資料（管理業務委託費の見積内訳書や業務仕様書の実例）をお持ちでなければ、ネットで標準契約書の内容を把握した上で、業務費の大まかな金額構成くらいは研究することをお勧めします。大事なところを間違えても開き直るだけの今の貴方は、自主管理を語るには十年ほど早いですね。

あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

>>1086 匿名さん
回答ありがとうございます。
督促や居住者対応も理事会業務に入るのであれば私のマンションでは適正な価格の範囲だと思います。
クレーマーとまでは行かないまでも理事会運営にしつこく自分の意見が通るまで電話をしてくる人がおり、その対応で引っ越しした人も居ます。それをフロントが窓口に立ってくれるようになってからは、多くの理事達が助かっています。

問題のある居住者がおらず築浅マンションでは確かに高額で、費用対効果が得られませんがそうで無ければ一定の効果を得られていると思います。
同じマンションの知り合い、下手したら友人に管理費の督促とかしたくないですね。

>>1098 eマンションさん
あの‥‥、通りすがりさんではないですか?

思いますって、結局、自分の主観だけで客観的な根拠は言えないと言うことですね？

一定の効果ってその一定が具体的にいくらくらいに対しての効果なのか、と言う問題で費用対効果があるかないかが分かるのに、それが答えられないのに、何を根拠に契約する価値があると言う結論になるの？

根拠を説明できず、一定の、とかしか言えないはら書き込まなくていいですよ。

>>1100 匿名さん
契約主体が組合員である以上主観になるのは当然ではないでしょうか。
通りすがりさんにて整理して頂いています通り、管理業務費の1割が適切と主張するあなたの意見も全く客観性がありませんが、お示し頂けないでしょうか。

根本的に話の脈略が頓珍漢ですね。

何で契約主体が組合員だと、契約の妥当性を判断する根拠が、合理性ではなく、主観になるのが「当然」なんですか？

もういいや、貴方自身が高くてぼったくられようが、そう思うならそう思えばいいから、ここには無理して書き込まなくていいですよ。

>>1097 匿名さん
＞丁寧に説明すると、滞納の件数や自転車などの契約の戸数の割合で増える程度ですが、もともとも大した負担になってないですからね。

私が心配しているのはそこではないです。
「フロント業務」の費用、委託契約上は「事務管理業務」の費用と言いますが、その算定の仕方を勘違いなさっているようですよと指摘しているのです。勘違いと言うより知らないだけだと思いますがね。この費用は貴方が言うように「規模が大きくなればなるほど戸あたりの負担額が大きくなる」などということはありません。何故だかを考えてみてください。ヒントどころか答えを言ってしまっているのですが、それでもまだ大丈夫だ、勘違いなどしていないと仰いますか？


＞あの、何度も言いますが、個人的な相談などいっさいしていませんが?

私も何度も言われて不思議に思っていたところです。
貴方から個人的な相談をされている、という認識など一切無いのですが、何故そのようなことを訊かれるのでしょう？
「委託管理も自主管理も、管理組合にとってはどちらも検討の余地がある選択肢であり、貴方が片方しか選ばないのはもう片方でヒドイ目に遭ったというご経験があるから、だけですよね？」と言っているだけです。貴方のそのご経験を何の根拠もなく一般化しようとなさるのであれば、流石にそうはいきませんよと。私はずっとそういう話をしています。


＞管理会社のビジネスモデルの業態と契約するのは損か得かという話で、「損をするような契約をあんたがしてるだけ」だというのは答えになってないですよね?

今の貴方の質問に対し「損か得か」と訊かれれば、そもそも損でも得でもないとお答えするしかありませんね。貴方が空想している敵は、私の前にはいないからですよ。
貴方が言う「管理会社のビジネスモデル」とは、貴方独自の結論ありきででっちあげた「ボッタクリ構造」ですから、そういう相手との契約を想像すれば損でしかないでしょう。ですが、実際はそんなビジネスモデルではありません。一般的な管理委託においては必要に応じて管理会社から別の会社に適法な再委託がされ、管理会社の工夫と企業努力によって業務が合理化されることにより「複数物件の掛け持ち」もされています。個々の発注者は要求した仕様通りに成果が得られているかどうかを審査すればよろしい。10件の掛け持ちをしているせいで業務がおろそかになっているのであれば、当然そこを問題にすることができますし、するべきです。
現存する管理事例の大半が「委託管理」であり、中には問題を孕んでいる事例が少なからずあるものの、取り敢えずは自主管理に舵を切りきれてはいないのは、結論的に委託管理の方にメリットがあると判定されているからですよ。改めてお答えしますが、「管理会社との契約が損か得かを決めるのは個々の事例において適切な選定・判断がされているかどうか次第」であり、貴方が「損に決まってるだろ」と言うのは「あんたが損をしないための努力をしていないだけ」です。立派に答えとして成立していますよね。貴方が受け入れられるかどうかは別の話です。


＞あんたはずっと「研究しろ」と言ってるだけで、全く、金額の妥当性に対する答えを言ってないよね。ももいいですよ。何一つ答えられなかったという事で。

知らないことは調べ、ご自身で研究していただくしかありませんのでね。仮にここで実際の契約事例を挙げて、金額その他を開示しながらご説明しても、貴方のような方には意味が無い気がしています。何せ法的根拠を必要とする主張に関しても、明らかな勘違いでさえ認めようとなさらない方ですから。


ついでに言いますが、他の回答者を私のなりすましだと思っておられるようですね。私は>>972での初参加以降、ずっと「通りすがり」という名で通しています。疑うのは貴方の自由ですが、私が他の名前で貴方にレスすることに何か意味があるのですか？　同調者が何人いようがいまいが、私のスタンスは何ら変わらないのですが。
斯く言う貴方は、特に推察せずとも>>953と同一人物ですよね。「法的に管理者とは理事長のことである」というコメントに対し、自信満々で「そりゃ一体どこの国の法律なの？」とレスを入れていた方です。基幹事務に関する理解の無さもむべなるかな、です。そういう言い掛かりを付けられたくなければ、名前欄を統一することをお勧めします。

>>1101 eマンションさん

私のレスの補足・フォローは無用ですよ。
アンチさん（もう面倒なのでこう呼ぶことにしましょう）から変な言い掛かりを付けられますからね。それに…

＞通りすがりさんにて整理して頂いています通り、管理業務費の1割が適切と主張するあなたの意見も全く客観性がありませんが、お示し頂けないでしょうか。

私もこの「１割が適正」という点には異論は無いのです。フロント業務費（事務管理業務費）の委託費総額に対する割合は１割程度であれば適切です。通常は２割を超えることもまずありません。実際、普通に見積りをとればその程度に納まりますし、出っ張った場合は原因を精査して、契約までの協議において調整（減額）することができます。それをアンチさんは「できない」と思い込んでおられるようで、だから実例としても３割とか５割だ、ボッタクリじゃないかと仰る訳です。なので、改めて「客観的事実」としてお訊きになるのなら『３割や５割に達するという実例をお示しいただけないでしょうか』が適当だと考えます。

「フロント業務費の料率は１割」で正解なのですよ。
ならば普通にそういう内容で契約すればよろしい、と私（通りすがり）はずっと言っているのであって、アンチさんは「管理会社はボッタクリ体質のピンハネ企業だから、もっとたくさん取っている」と言っているのです。ホントでしょうかね？

eマンションさんのご指摘がきっかけで、半ば自動的にリスト④に関するアンチさんへのツッコミに至りましたね。

＞【アンチさんのご見解】
＞④フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

「概ね１割が適正である」とする考え方自体は正しいのです。しかし、料率の「分子」についてアンチさんは大きな思い違いをしておられるのですよ。フロント業務費には基幹業務が含まれているのであって、法の定めにより外注できません。フロント業務費のうち基幹業務費が占める割合には契約によって幅がありますが、実例を見渡しても５割を下回ることは無いでしょう。何せ「基幹業務」ですしね。そして、フロント業務には基幹業務以外の業務も含まれますから、理事会支援業務にかかる費用も含まれます。アンチさんも「理事会業務は外注されていない」と仰っていますので、事実上フロント業務の殆どは外注されていないことになります。

よって、①を修正するとしたら『フロント業務費は管理業務費の概ね１割が適切であり、業務の大半を占める基幹業務は外注できない。また、基幹業務ではない理事会支援業務も、業務の性質上外注には適さないので、フロント業務の殆どは外注されていない』という記載が、より的確と言えるでしょう。

もっと言えば、「概ね１割が適切」とは言え、実際にはさらに下げる余地があります。そもそもここで「料率」と言われているものは実際に積み上げられた費用を基に得られる算定結果に過ぎず、個々の内訳金額を積算するための定数的な料率が存在する訳ではありません。そんなものを定める基準などどこにもありませんしね。ここもアンチさんが解っていないポイントのひとつです。「ボッタクリだ」という結論を正当化するためには色々と独自の理論が必要なのでしょうね。

もうずっと長々と意味ないこと書いて誤魔化してるだけだからわざわざ書きこまなくていいですよ。

「基幹業務」ではなく「基幹事務」でした。大事なところなので訂正します。

どうでもいいから、根拠も内容もない長文は荒らしと一緒ですよ。擁護スレ立ててそちらで啓蒙活動すればどうですか？

フロント業務の殆どは外注されていない

↑外注できない業務をやるのがフロントと言う仕事。頭大丈夫か？　殆どと言うが、逆に外注できるフロント業務って何？

また、さっきから住民に開示される外注の業務費に管理会社のマージンが含まれてると言う話してるのにそこを一切触れずに、込み込みの1割だったら、現状とほぼ変わらないだろ。委託管理報酬なんてもともと管理費の1割が相場で、それ以外のマージンを取りすぎだし、そんな金払うなら直接発注した方がマシと言う論理なんだが、あんたに言ってもまた話はぐらかして終わりだろうね。

残念ながらアンチさんはドロップアウトしてしまった様です。
管理のカの字も知らなかったことが露呈しては無理もありますまい。
てっきりスレ主さんご本人だと思っていたのですが・・・
「スルー推奨」を唱えながら反対意見を放っておけない、それでいて最終的には議論そのものをブン投げてしまう様では言い合いにもなりません。

「啓蒙活動」って一体何のことなんでしょうね？
既に委託管理が圧倒的主流だという現実がある中で、誰が誰に何を啓蒙するという話なんでしょうかね。誰も委託管理を推進しようなどとは言っていませんのに。
何度も言うようですが、マンション管理の原形は自主管理です。やれるものならやりましょう。ただし「正しい判断」が必要です。事務管理業務にかかる費用はどのように算定されるのか、そんな基本的な問いにも答えられない様では、自主管理など夢のまた夢です。実現されている組合が実際にはあるのですから、そんなにやりたければ関係者の方々に教えを乞うてみてはどうかと思います。

>>1109 匿名さん

おや、まだ反応なさるのですか。スルーしていただいても結構なのですが。
理詰めの話は理屈が解るメンバーだけですれば十分ですので。

＞外注できない業務をやるのがフロントと言う仕事。頭大丈夫か？　殆どと言うが、逆に外注できるフロント業務って何？

まだそこで止まっているのですか？
「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
何処かにそういうルールでも規定されているのですか？それとも貴方独自のマイルールでしょうか。

貴方にはどう説明すれば良いのですかね。フロント業務には「基幹事務」と「それ以外の事務管理業務」があるというところまでは理解できていますか？　そして外注が禁止されているのは前者のみであり、しかも「一括再委託が」ＮＧなのです。この条件に該当しないものは外注が可能です。実際にやるかどうかは別ですよ。実際にやる・やらないで業務が合理化されるのかという管理会社の判断と、費用対効果として適切かどうかという管理会社の判断に拠ることです。

例えば理事会支援業務は法律上、再委託は禁止されていませんので、例えば管理会社が会議の仕切りが上手な誰かに外注することは可能です。それで理事会の進行がスムースになり、議事録その他の資料の提出も的確になれば、組合の判断として了承しても構わないでしょう。そもそもその了承を要することでもありません。管理会社が下請に名刺を持たせて、現場での仕事をさせても問題にはなりません。問題になるのは「実際の対応が良くなかった時」です。
10件の組合を掛け持ちしているフロントマンがボロボロになりながら理事会の仕切りをして、資料提出その他の対応にも支障をきたすぐらいなら、専任性の高い担当者に外注した方が組合としても有益です。外注なので金は管理会社が払います。マージンは勿論取るでしょうね。貴方はそれがいくらであっても許せないというだけでしょう。ちゃんと目的が明確で、その達成方法についても明らかにされている「外注」なのに、管理会社がマージンを取るだけでＮＧってのはどういう理屈なんでしょうか。管理会社がフロントマンに給与を払い、会社としての利益を上げることも罷りならん、と言っているに等しいですよ。


＞住民に開示される外注の業務費に管理会社のマージンが含まれてると言う話してるのにそこを一切触れずに、
マージン、入ってますよね。当たり前です。何故ダメなんですか？
例えば建設会社に修繕工事を依頼すると諸経費がかかります。それと同じ理屈ですが、貴方はそれもボッタクリと称して否定されるのですかね。ひょっとして修繕工事も自主管理の一環で、各専門業者にすべて分離発注するという前提でしょうか。悲惨ですね、貴方が所属する管理組合の皆さんは。


＞委託管理報酬なんてもともと管理費の1割が相場で、それ以外のマージンを取りすぎだし、

取られないでしょう？　取られないようにしましょうよ。
事務管理業務の一部を外注するというスキームなのですから、事務管理業務費として計上されている金額の中に外注費が納まらなければ成り立たないでしょうに。管理会社の取り分も当然その範囲内ですよ。

自主管理至上主義、なのですよね？
やって当たり前のことは自分でやる前提で話をしてくださいな。

ばかすぎてどうしようもない。理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。よく社会人やってられるよ。

>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。

じゃあフロントが管理人業務やるの？
本当に社会人？

>外注なので金は管理会社が払います。マージンは勿論取るでしょうね。貴方はそれがいくらであっても許せないというだけでしょう。
>>管理会社がマージンを取るだけでＮＧってのはどういう理屈なんでしょうか。

だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？
仮にエレベーター保守点検費が７万円で管理会社経由で１０万円だとする。年間だと３６万円管理会社に渡る。それを立ち会うのも人件費プラスアルファ管理会社に払って雇われている管理人。管理会社経由で頼む意味ないよね？こう言うこと。

わざわざ中抜きするだけの会社を通す意味あるのかと言うこと。

まあ、荒らしの相手はこの辺にしておきます。

以後スルーを宣言されたと捉え、私は私で続けます。


＞理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。

その通り。「営業活動の場だから」という点には疑問符が付きますが、再委託するメリットがそもそも無いので、実際にはやりませんよね。私が例示した話も可能性レベルでしかありません。アンチさんに「外注できるフロント業務って何？」と訊かれたので、一応答えを示したまでです。水面下でやっている事例は無くはありませんが。。

さて、アンチさんはたった今「理事会業務は再委託なんてされない」と認めました。同時に、理事会業務とは別にフロント業務の根幹たる「基幹事務」があります。アンチさんも知らなかったとは言え今は理解に至っています。それ以外のフロント業務が、言うなれば「外注される可能性がある部分」ですね。

さて、ここで次のツッコミです。

＞（アンチさんのご見解③）
＞フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】

もう説明の必要はありませんが、誤りであることがハッキリしたと思います。正しくは「フロント業務の実態は理事会支援だけでなく、他にも基幹事務をはじめとする実務が存在する」です。そして…

＞（アンチさんのご見解④）
＞フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

これも前半はウソであることが確認できました。理事会業務はそうそう滅多に再委託などされず、基幹事務は法律で再委託が禁止されているのですから、フロント業務のうち外注されているのは「大半」どころか一部の僅かな業務でしかない筈です。標準契約書でもほんの限られた項目ですし、それとて必ずしも外注されてはいません。

いよいよ謎ですね。アンチさんが言う『外注されているフロント業務』って一体何でしょう？　「理事会支援業務」のことではないとなると、おそらく「総会支援業務」でもないでしょうね。「各種点検・検査等に基づく助言等」でしょうか？　でも、それだけでは「フロント業務の大半」には程遠い。やはり、管理会社は外注でマージンをかっぱいでいるボッタクリ体質なんだと言いたいがための言い掛かりなのでしょうか。


＞>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
＞
＞じゃあフロントが管理人業務やるの？

フロントマンの仕事は「外注できない業務をやること」ではありません。再委託の可否に関係なく、業務仕様において「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です。どうして「じゃあフロントが管理人の仕事をやるの？」という切り返しが来たのかが良く解らないのですが、おそらく、事務管理業務の構成を知らないだけでしょう。「外注に適さない業務」として精々思いついたのが「管理人業務」なのだろうなと想像はしますが、管理人業務（正しくは管理員業務）は業務仕様においては事務管理業務とは全く別の大項目になります。アンチさんはそういうことも全く知らないのだということが明らかになりました。もしかすると、管理員業務もフロント業務に含まれると思い込んでいるのかも知れません。こりゃ相当ヤバいですね…。一体どうやって自主管理を導入するつもりなのでしょう？


＞だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？

アンチさんが仰っていることはとっくに理解はしていますが、私は「意味が無いと思い込んでいるのは貴方だけかも知れませんよ」と言っている訳です。マージンを払ってでも管理会社経由で頼むのが得策だ、と考える人が組合内に相当数いるがために、自主管理のシェアは未だ７％に留まるという現実がある。それだけのことですよね。


＞仮にエレベーター保守点検費が７万円で管理会社経由で１０万円だとする。年間だと３６万円管理会社に渡る。それを立ち会うのも人件費プラスアルファ管理会社に払って雇われている管理人。管理会社経由で頼む意味ないよね？こう言うこと。

あぁ…アンチさん……（笑）　喋れば喋るほど馬脚を現わしてます。
「仮に」と言えば何でもアリなんでしょうかね。経費率30％とか、実際にそんな契約なら普通に暴利でしょう。そんな見積りが出てきたら契約を断わるなり、指摘して修正させるなりすればいいと思いますよ。いきなり自主管理になどせずとも、委託管理でも管理会社から提示される見積書を組合として精査する必要はあるのですから。それとも、自主管理ならそういう重要な確認作業から解放されるとでも言うのでしょうかね。
それと、その一文自体にも重大な誤認識があるようです。仮に本当に「経費率30％」で契約しているのだとして、10万円の委託費につき３万円を取る管理会社は、それを「フロント業務費」のマージンとして取るのだという認識なのでしょうか。流石に違うとは思いたいのですが、念のため。管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

…多分また、アンチさんからは「長過ぎて意味わかんねえよ！」的なことを言われるのでしょう。
決して難解な話はしていないのですが、マンション管理の実務に関しては、法律や公的基準のことを知らなければ理解できないことも結構ありますのでね。「自主管理が原型だ」とは思うものの、実際には素人には難しい作業も少なくありません。時間や手間もかかりますし、一般的な管理組合であれば議事録ひとつ作るにも四苦八苦するような方が組合員の大半を占めるのが普通でもあります。なので、私がここまで「自主管理と委託管理の違い」に触れるにあたっては、そういう方々には解り難い話をしてきたことは自覚しています。

自主管理は、アンチさんのように「全体の利益」に意識が向かない方には不向きです。これまでの彼の言動を見ても、表面的には組合としての損得勘定を語ってはいるものの、本音はもっと感情的な理由で管理会社を嫌っているのだろうなと思います。自分が渋々払った管理費が、理事会や総会で澄ました顔でテーブルに就いている管理会社の社員に給料として支払われていると思うと癪に障る…とか、精々そんなところではないでしょうか。金額の多寡にしか関心が無さそうですし。

全体の利益を考慮できる方ならば、いち組合員として「委託管理」を至極自然に、かつ厳しい審査の眼を以て検討する筈なのですよ。そういう人はまだ決して多くはなく、現状では委託管理を選択している組合でも、管理会社への不満が慢性化していたり、それが組合員の無関心のせいで放置されていることがあるのは事実です。そこを解消するための議論は、今後も続けるべきでしょうね。ただ、自主管理の導入は本当に難しいことであり、一度導入すると簡単には（委託管理に）戻れず、管理実務が破綻しても取り返しがつかなくなるというリスクはあります。真剣に検討するにしても「管理業務の負担は組合員の負担ではなく理事の負担だ」などと堂々と言い放つような人には、自主管理を正しく提案することはできませんし、そういう方の発案で総会に諮られても100％否決されることと確信します。

＞理事会業務なんて管理会社の営業活動の場なんだから再委託なんてするわけがない。

>その通り。「営業活動の場だから」という点には疑問符が付きますが

どう疑問符がつくの？提案する修繕業務についてはほぼ利益を追求しているのにそれが営業の場ではなくてなんなのかな?

>一応答えを示したまでです。

じゃあ理事会業務を管理会社から再委託する事業者はいったい何という業者? あるにはあるんですよね?　聞いたことはないけどw


>さて、アンチさんはたった今「理事会業務は再委託なんてされない」と認めました。

もとから理事会支援が再委託されるなんて一度も言ってないが？言ったレス番はどこ?デマはやめようね。

>それ以外のフロント業務が、言うなれば「外注される可能性がある部分」ですね。

??


＞（アンチさんのご見解③）
＞フロント業務の実体は「理事会支援」であり、それ以外の業務は無い。【>>1056、>>1060、>>1066】

>もう説明の必要はありませんが、誤りであることがハッキリしたと思います。正しくは「フロント業務の実態は理事会支援だけでなく、他にも基幹事務をはじめとする実務が存在する」です。そして…

基幹事務は最初から外注できないと言っている(つまりフロントの元々の業務)のに、何を言ってるのかな? 自分の発言だけでなく、他人の発言までウソをつくのかな?

＞（アンチさんのご見解④）
＞フロント業務費は大半が外注されているので、適正な料率は「管理業務費の概ね１割」が上限である。【>>1060、>>1066】

これも前半はウソであることが確認できました。理事会業務はそうそう滅多に再委託などされず、基幹事務は法律で再委託が禁止されているのですから、フロント業務のうち外注されているのは「大半」どころか一部の僅かな業務でしかない筈です。標準契約書でもほんの限られた項目ですし、それとて必ずしも外注されてはいません。

> ＞フロント業務費は大半が外注されている


そもそもあんたが「フロント業務費」って何を指して言ってるのか分からないが、管理会社のフロントのコストが外注ってどういう意味?　全く日本語が分からないんだが・・。 外注していたらフロントの費用にはなってないよね?

私の言ってるのは管理費の中の内訳は大半の業務が外注項目だがその中でも管理会社のマージンが含まれている事を問題視していて、管理会社の実労働がほとんどないにもかかわらず、マージン払ってまで管理会社経由で外注するのは無駄だと言ってるだけ。


>いよいよ謎ですね。アンチさんが言う『外注されているフロント業務』って一体何でしょう？　「理事会支援業務」のことではないとなると、おそらく「総会支援業務」でもないでしょうね。「各種点検・検査等に基づく助言等」でしょうか？　>でも、それだけでは「フロント業務の大半」には程遠い。やはり、管理会社は外注でマージンをかっぱいでいるボッタクリ体質なんだと言いたいがための言い掛かりなのでしょうか。

だからどこで『外注されているフロント業務』とこんな意味不明なことを私がどこで言ってますか？　レス番で引用してね。フロント業務と委託内容全体とわざと混同してませんか?



＞>「外注できない業務をやるのがフロントという仕事」？？　初めて聞く理屈です。
＞
＞じゃあフロントが管理人業務やるの？

>フロントマンの仕事は「外注できない業務をやること」ではありません。再委託の可否に関係なく、業務仕様において「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です。どうして「じゃあフロントが管理人の仕事をやるの？」という切り返しが来たのかが良く解らないのですが、おそらく、事務管理業務の構成を知らないだけでしょう。「外注に適さない業務」として精々思いついたのが「管理人業務」なのだろうなと想像はしますが、管理人業務（正しくは管理員業務）は業務仕様においては事務管理業務とは全く別の大項目になります。アンチさんはそういうことも全く知らないのだということが明らかになりました。もしかすると、管理員業務もフロント業務に含まれると思い込んでいるのかも知れません。こりゃ相当ヤバいですね…。一体どうやって自主管理を導入するつもりなのでしょう？



引用も内容もメチャクチャだね。管理組合からの業務委託内容と実際のフロントの仕事は別ですよ? まあ、故意に混同してごまかしたいのは分かるけどw 　管理組合からの委託内容のなかで、単なる外注業務と労力をかけてやる実際のフロント業務は別

>「事務管理業務」に分類されるもの全てがフロントマンの仕事です

全く違うね。

わざと混同してごまかしているだけだと思うけど、管理組合から「請け負った業務」と基幹事務や理事会支援など、「直接フロントが労力かけてやる仕事」は違うよね。

「直接フロントが労力かけてやる仕事」は何かと聞いてるわけ。

そもそも外注項目は直接フロントがその項目の業務をやるわけじゃないのは分かるよね？だって外注しているわけだから。つまり業務を請け負っても実際は大した手間なしで外注して「毎月利益載せてるだけ」なら管理会社経由で契約するのはばかげてるってこと。つまり外注しているだけでほとんど労力もかかってないのにマージンだけのせられたら、管理組合からみたら直接業者に頼んだ方がいいとなる。

＞だから、管理組合から見れば、マージン払ってまで管理会社経由で頼む意味がないと言ってるわけ。いつになったら理解できるの？

>アンチさんが仰っていることはとっくに理解はしていますが、私は「意味が無いと思い込んでいるのは貴方だけかも知れませんよ」と言っている訳です。マージンを払ってでも管理会社経由で頼むのが得策だ、と考える人が組合内に相当数いるがために、自主管理のシェアは未だ７％に留まるという現実がある。それだけのことですよね。

ごまかしているが、物事の妥当性と、人々からどう思われてるかは全く関係ない。

だからこの考えが全く間違っていて損しまくりだと説明しているわけ。

損か得かというのを管理会社の労力に対して支払うコストの妥当性での説明の是非に、管理会社と契約しているマンションが多いと言うのは答えになってないよね。
偽物か本物かを買う人が多いから本物だとはならないよね?




>そんな見積りが出てきたら契約を断わるなり、指摘して修正させるなりすればいいと思いますよ。

あんた、見積書みたことあるの? 管理会社の取り分なんて書いているわけないだろw　そんな馬鹿正直に書いていたらハナから問題になってないだろw　

管理会社の目に見える部分の取り分は概ね、管理費の１割の「委託管理報酬」しかとってないのが建前だよ

>自主管理ならそういう重要な確認作業から解放されるとでも言うのでしょうかね。

そもそも管理会社の取り分が発生しないと言っている


>10万円の委託費につき３万円を取る管理会社は、それを「フロント業務費」のマージンとして取るのだという認識なのでしょうか。流石に違うとは思いたいのですが、念のため。管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

何が言いたいのか分からないが、例として出した議論で

>管理業務委託費の大項目は「事務管理業務」の他にもいくつかあるのですよ？　

これは何が言いたいの?

>>1115 匿名さん

貴方はどちら様ですか？
「荒らしの相手はこの辺で」と話を切り上げた方ならば、もう直接会話する必要を感じません。荒らしと認定されるのなら甘んじて受け入れましょう。

アンチさんご本人だと仰るなら、何度も言っていることですがハンドル名くらいは統一されたら如何ですか？　色々言われていますが、今回のレスには返答する気になれません。理屈が通じる方ではないことが良く解りましたし、同じことを何度も復唱させられるのは不本意ですので。

私のレスは、もはや貴方に向けたものではないと捉えてください。貴方の発言を客観的に論うことで、管理方式というものに関する正しい認識を広めていきたいと思っております。

結局、何度丁寧に聞いても何一つ根拠は説明できないんですね。
基礎的な知識もないようだし、文章はいつも意味不明だし、同じ内容の繰り返しだし書き込んでも意味ないと思いますよ。

フロントの労力（管理会社がかけている労力）は物件あたり1/10人分程度しかないのにその人件費以上、管理会社に支払うような契約は合理性に欠ける。大規模物件なら余計その傾向は強まる。


非常にシンプルな問題なのに、あれだけ長文を何回も書いて反論がひとつもない。
聞こえて来るのは「一定の」とか「調べろ」とだけで、具体的な「反論の中身」が全くない。

結局、管理会社が管理組合にとって必要のない存在だと言うことがバレますよ？

＞フロントの労力（管理会社がかけている労力）は物件あたり1/10人分程度しかないのにその人件費以上、管理会社に支払うような契約は合理性に欠ける。大規模物件なら余計その傾向は強まる。

＞非常にシンプルな問題なのに、

アンチさんは前進しませんね…。
問題にしておられるのが本当にそこだけなら、管理会社を否定する必要すらないでしょうに。
払った金の1/10の労力でしか仕事をして貰っていないと言うのであれば、払う金を1/10にすればよろしい。発注者ならそれができます。できないのは能力が無いからです。見積書を見ても受託者の利益率が書いてある訳ではない、的なことをわざわざ自分で仰っていましたが、ならばどうして「1/10の」などと言い切れるのでしょうね。感覚論でしょうか？（笑）

「何度丁寧に訊いても」とも言われましたが、口汚く罵声を浴びせながら問題をはぐらかされ続けている印象しかないので、こちらとしても誠実に対応する気はもうありません。

フロント業務フィーは管理費総額の１割程度に抑えられるのですし、普通に見積依頼をかけても３割だ５割だなどということにはなりません。管理会社もそこまでバカではないでしょう。「大規模マンションほどフロント業務費の戸あたり負担額は重くなる」とも言っておられましたが、なる訳がないですよね。費用算定の仕組みを知っていれば、そんな初歩的なところで躓いたりしない筈です。外注がイヤなら契約で基幹業務以外も再委託を禁じればよろしい。まあ、管理会社の内情として、フロント担当者として使っている者が正社員かどうかなど、どのみち把握しようが無い訳ですが。外注という行為そのものにアレルギーがあるのなら、確かに委託管理は向いていないでしょうね。それで自主管理なら問題ない、というのも理解に苦しむことです。

「反論がひとつも無い」と言いながら、すごい勢いでリアクションが返ってくるところが不思議です。既述したことですが、スレ主さんはスルーを推奨されていますよ。議論が噛み合う方とだけ会話ができれば、私としては満足です。マトモな会話を拒絶している方に対しても、ダメ出しを続けることは可能です。こういう掲示板の良いところは、やり取りの全てが丸裸になるところです。どちらの言ってることが正常なのか、判定するのは会話の当事者ではありません。アンチさんはそこのところ努々お忘れなく。

言ってる事が無茶苦茶でついていけんな。

＞言ってる事が無茶苦茶でついていけんな。
言っている事が論理的な長文でついていけんな。

>>1120

論理的な箇所ってどこですか？
具体的にお願いします。

まあ、管理会社の関係者も必死だね。擁護しようにもその理屈が見当たらないから、荒らすしかないといようだ。管理会社と契約するのにコストに対してのメリットがあるならそれを言えばいいだけなのに。

例えば管理会社を通して契約すれば、大量発注で直接契約するより安くなるとかなら意味はあるが、実際はマージンが乗っかってただ高いだけなのに、どうやって正当化するのかな？

そもそも一括請負という事業形態に問題があって、電通のように、受託した会社はいかにコストを下げて、利益を抜くかということにインセンティブが働いてしまうから、質も下がるし、頼む側のメリットが何もない。

しかも分譲マンションの場合は買った瞬間に完全に抱き合わせが常識化しており、区分所有者もそれが当然と思っていて問題意識を感じにくい。だから８割のマンションが買った当時の管理会社から変更されていないという歪な結果になっている。

管理会社からすれば、変更される恐れが低いから、サービス向上というインセンティブがなく、質を落とした方が利益が出るという完全な利益相反構造になっている。

まあ、管理会社はぼったくり構造が生命線だから、そこは触れられたくないのは分かるが、三菱地所も自主管理アプリを出してきたし、そろそろこの歪な業界にもメスが入ることでしょう。

しかも今、コストに関係なく、分譲価格に比例して管理費が高くなっているから、相場が崩れたら、管理費が高いとリセールにも著しく不利になる。これは小さい問題じゃない。

通りすがりさんの文章は全文論理的と言っていいです。
粘り強く論理的に書かれていて、感心しました。

一番の功績は、自主管理を言う人の多くが（全員とは言いません）、
管理会社へのアンチに過ぎないことを明確にしたことです。
アンチさんには、
現行の委託管理の値下げ交渉、管理会社変更、自主管理への移行等の
具体的プランも示されず、意欲も感じることはできません。
本気度が足りないのです。
アンチでマンション管理は良くなりません。
アンチで無いと言うなら、委託管理から自主管理へ移行する
ロードマップを示してください。

私は１年ほど前、管理会社支配のマンションを自主管理に変更を希望する方に、
持っている知識の範囲で、手順を伝えたことがあります。
手順も示さず、実行にも着手しないのだったら単なるアンチです。

ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
事実をもって、天下に示していただけませんか。

結局、自らの価値を説明することもできないって哀れな業界ってことなんですね。

まあ住民の資産を搾取するのが利益に繋がってるような仕事に疑い持たない人間だから良心なんてものがないんでしょう。

>>1125 某管理員さん

過分な評価をいただいて恐縮至極です。
蛇足ながら一点、横槍をば。

＞ご自身の居住するマンションを自主管理に移行させ、
＞全ての面で委託管理より確かに良くなったと、
＞事実をもって、天下に示していただけませんか。

これはムリですよ。どう考えてもアンチさんは「実行」などしていないのですから。
自主管理の有用性と委託管理の不透明性を指摘することと「管理会社アンチであること」は同義ではない、というご指摘はすべて当方の意図する通りですが、アンチさんに実績を求めては只の水掛け論になります。

今のところ「事務管理業務」の算定の仕方すら例示しない方です。本気度が足らないのもそうですが、絶対的に知識も経験も無いのですよ。アンチはアンチでしかありません。そういう結論が既に出ている以上、実績を求めるのではなく徹底的にダメ出しのやり取りを晒していけば、いなくなることは無いにしても影響力は無くなります。もう無いに等しいですけどね。

管理費は分譲時の価格と連動しているが、だいたいこの時点でおかしい。

例えば築１５年の物件と同じような仕様で管理コストもほぼ変わらないはずの新築の管理費が物件価格に連動して２、３割くらい高い場合もある。いかに丼でマージンを取っているのかがわかる。

管理会社って自らの存在を消して、割の悪い契約でもそれに疑問を持たせないことがビジネスモデルみたいになっているから、実はほとんど手間がかかってなかったり、実は不必要なことをバレるのが嫌だから、手の内を明かされるのを何よりも嫌う。

よく言われることだが、住民が無関心でいてくれて、せっせと毎月疑いもなく振り込んでくれる状態がベストなわけだ。

実際の仕事量がほとんどないのに、管理会社に渡る金が多いのがバレたらビジネスモデルがヤバくなるから、こうした掲示板でも必死に工作する。でも実際には反論のしようもないから、話をすり替えたり誤魔化したりして、肝心の費用対効果に対する説明が何一つできない。

管理会社のビジネスモデルが管理組合に取って利益相反に当たるか否か、というテーマでも匿名なのに、それを指摘した人の話にどうにか持っていって話題をそらそうとする。

でも、不動産業界の最底辺だけあって、頭が悪い人しかならない仕事だから、言ってることが反論にもなってないバカを露呈しているだけなことも気づかない。

そもそも一般の区分所有者にとって、金を払う管理会社を擁護する必要性もないから、管理会社を擁護する人間が一般人ではないのは誰がみても明らかなのだが、自分が見えていないらしい。

>>1125 某管理員さん

ところで、地所コミュが開発したアプリに言及したということは、アンチさんはやはりスレ主さんなんでしょうかね？　キャラは同じなようですが、どうも発言が一貫性に乏しいので…

その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
管理会社とて、いくら管理費を貰えるとは言え、文句しか言わないポンコツ組合員の面倒を看たくは無い筈です。実際、基幹業務を含むと言えどその部分の儲けなど高が知れている訳ですし。自分でやると言うならやらせればいい、ぐらいのことは考えるに違いありません。地所コミュという一流の管理会社なら、やらなくてもいいことを委託項目から排除し、本質的にプロでしか出来ないことのみ引き受けるという仕分けが出来るでしょう。それをアプリという形に整えて世に出せば、自主管理を唱えてばかりで実際には何もしない只の「アンチ管理会社」とは絶縁し、例えば標準契約書の別表４に記載される様な業務の中で、適正にマージンを設定した上で仕事を請けることができる、と踏んだのだと思います。流石に頭いいですよね。

アンチさんはそのアプリをご自身の切り札みたいに思っているフシがありますが、笑止千万と言うほかはありません。アプリを使うことによって、自分にはできないことがより明確に、浮き彫りにされるに違いありません。早く使ってみればいいのに、と思うのですが、それはそれでお金がかかるようですし、自分ひとりの判断でという訳にもいきませんので、まあムリなのでしょう。最低限知っておくべきことも知らないと八方塞がりという訳ですね…。

擁護派って、管理費の費用対効果の話をすると絶対にそれを指摘した人間の個人の話にすり替えようとするが、結局、管理会社ビジネスの不信感が増すばかりなんだよね。これはどこのスレでもそうだが、管理会社の仕事に自信があるなら良さをアピールすればいいのにと思うが、よほどダメな業界なんだろうな。

ツイッターなど見ていると、修繕の営業ノルマもあるそうで、完全な利益相反なんでまともな人間は辞めていくそうだ。そりゃ残りカスの変なのしかいないわけだ。

まあこういう理由で管理会社と契約する方が得だという理屈を言えないからな。
指摘されたマンション管理会社の問題ではなく、指摘した人間を叩く話題に変えたくて仕方がないようだ。

まあ逆の立場なら仕事の実態がなくいかに中抜きできるかがビジネスモデルの管理会社に管理組合が金払って契約する合理的な理屈が確かに見当たらないからなw

アンチさんの言うように利益を乗せまくっている割には管理会社の決算書を見ると、そんなによくないんですよね。底抜けに経営が下手なのか間接費要員がめちゃくちゃ多いのでしょうか。

＞その地所コミュの自主管理アプリの開発主旨は「委託管理業務の適正化」だと私は見ているのですが、どう思われますか？
「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか。
私の勤務地の市では、管理不十分のマンションに、マンション管理士を派遣し、管理状態を改善する「分譲マンション管理アドバイザー制度」があります。
市のＨＰに事例として、３０戸築４０年、正式な管理会社への委託なし、管理組合機能せず、修繕積立金貯蓄なし、管理規約４０年間改訂せずのマンションを、１０か月かけて、管理組合が自主管理するマンションに改善されたと報告されています。
また、市でマンション管理セミナーも開催しています。

管理会社への委託費が高いというなら、
他の管理会社から見積もりを取って値下げ交渉をすべきです。
管理会社の運営に不満が有るなら、
区分所有者に管理会社の運営に対する満足度を、アンケート調査すべきです。
理事会も年１回くらいは、管理会社抜きで自主的に開催すべきです。
総会・理事会議事録は管理組合書記を中心に作成すべきです。
個別の修繕等は管理組合が業者に直接発注できものは発注すべきです。
備品購入(照明ランプ等)は、管理会社を通さず、量販店やネット通販に直接発注すべきです。
ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

＞管理費は分譲時の価格と連動しているが、

していません(^^;)

分譲販売はいつの時点で行なうのかが物件ごとに異なりますが、例えば竣工前に売買契約まで至るいわゆる「青田売り」の場合は、建築確認済証の取得を待って広告を開始し、物件情報をリリースすることで購入候補者からの反応を集めます。最初のコンタクトの段階では価格を伏せる、というより実際その時点では価格を決めていません。

どういう属性の人がそのマンションを欲しがっていて、引き合いがどのくらいあるのかを住戸タイプごとに分析します。勿論、事業計画上は販売予定価格を目標値としては決めていますが、ほぼ例外なくその目標値よりは高い価格で売り出すことを目指すのです。特に鳴り物入りで販売されるような「その地域での目玉商品」的なもの、過去にはその地域には存在しなかったような大規模かつ高仕様な商品とか、話題性の高い再開発事業による商品などは「地域相場を牽引する」などと表現されるように、不動産関係者でさえ「エッ？」と驚くような強気な価格で攻めることがあります。当然、相応の勝算があってのことです。

ここ数年、マンションの新築販売価格はどんどん上がりましたよね。それに釣られて中古も全然安くありません。それは上記のような「価格の決め方」が産んだ結果です。売主は「売れるものなら少しでも高く売るために、実需要をギリギリまで見極めてから価格を決める」のです。中古物件や、新築でも竣工後に販売を開始するようなケースに至ってはもっと生々しい駆け引きが作用します。買う側は現物を見て決められる訳ですし、逆に同じモノを狙うライバルがいる中で、商品の鮮度がどんどん落ちる中で決断を迫られます。売主は売主で青田売りの時には使えた手口が通用しなくなるので、実需にダイレクトに振り回されます。
分譲時の価格というものはそうやって「市場」の中で決まるのです。

一方、管理費はもっと早い段階で決めざるを得ないのですよ。最遅のリミットは売買契約の前、購入者に価格を提示する時です。実際にはもっと前段階ですよね。お客さんは管理費や修繕積立金がいくらなのか把握できなければ資金計画が立てられませんし、購入検討もできないので。また、管理費を決めるには建物の仕様を確定しなければなりません。建築工事費ベースではなく「現場が始まってから選定された実際の仕様」に基づいた検討が必要なので、管理費確定のリミットはお尻のリミットがあると同時に、検討開始できるタイミングにも制約がある訳です。これは購入者の反応を見ながら調整できるものではなく、商品の仕様や購入者層の経済力、一般事例などから許容できるラインの範囲内で決めるしかありません。

アンチさんには解りますかね。
管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」ものであるのに対し、分譲販売価格は「実需を睨みながら青天井で上を目指して決める」ものなのです。連動なんてしないのですよ。連動する要素は「建物の仕様」に応じて決まる部分です。管理費の大項目のうち、事務管理業務以外の項目は建物の仕様の影響を大きく受ける部分です。管理員の人数、勤務形態、建築・設備各部門の点検範囲、清掃業務の内容など、特に人件費の算定に関わる部分については、どちらもそれに応じて高くなるのが理屈です。でも、決めるプロセスとタイミングが既述の通り全く異なるので、少なくとも「分譲価格が高ければ高いほど管理費も比例して高くなる」という訳ではないです。管理費をそんな決め方をしていたら売れるものも売れなくなりますしね。

以上、アンチさんがまた変なことを発信し始めたので「現実」を補足しました。

>>1135 某管理員さん
＞「規模の小さいマンションは、自主管理でお願いします」と言う事ではないでしょうか

なるほど。
管理会社にとっては旨味が無いから、という本音も垣間見えますが、規模が小さければ難易度も下がるので自主管理のハードルも下がるでしょう、ということだと解釈できますね。
アンチさんも「マンション管理士などと直接契約すれば余計な費用をかけずに管理状態を適切に維持できる」みたいなことを仰っている訳ですが、実際にそれを支援する制度が整備されつつあるのですから、黙って利用すればいいのにと思うのですがね。同じ志を広めるために管理会社を攻撃するのは本当に不思議です。


＞ネット上のアンチではなく、現実の改善が必要です。

まさにそうですね。
委託管理をしている中でも、管理組合としての取り組み（管理会社を関与させない改善努力）さえしていれば、委託費のシェイプアップは自然に成される筈ですし、各組合員の意識も醸成されて、やがては自主管理という形式が自然に選ばれることになる筈なのですが、そのための取り組みを何もしなければそうはなりません。
アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、せっかく立ち上げたこのようなスレにおいて、自主管理を目指すに至った失敗体験を紹介したり、貴方が仰る「ロードマップ」のようなものを提唱して現実的な手順を示せば、ついてきてくれる人はそれなりにいるだろうと私も思っています。それすらやらないのならお話にもなりません。

フロントの定着率が悪いのは、クレーマーのせい？？？

・三菱地所がマンション｢自主管理｣を推す理由 東洋経済オンライン　2020/07/07
https://toyokeizai.net/articles/-/361234?page=2

　アプリ開発の背景には、管理員や清掃員の深刻な人手不足がある。

　イノベリオスによれば、マンション管理会社の業務は大きく3つに分かれる。管理組合の中心を担う理事会の運営サポート、会計業務、そして建物の清掃や修繕だ。「KURASEL」はこのうち理事会運営と会計業務を代替し、清掃や修繕は引き続き管理会社が担う。

これは管理会社にとって2つの点で朗報だ。1つは、管理会社自身の人手不足が解消されること。フロント（管理会社の社員）は一人あたり10棟前後のマンションを担当するが、住民からのクレームを受けるなどストレスが溜まりやすく、仕事の定着率は高くない。


　もう一つは、不採算部門である日常の管理業務を切り離せることだ。人件費をはじめとする原価が高騰する一方、管理委託費の値上げは滞る。不採算マンションの中には、管理委託費の値上げを住民が渋った結果管理会社が撤退し、後継の管理会社を見つけることに苦労している物件もある。

・社会資本整備審議会：マンション政策小委員会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyon01.html
第２回（2019年11月1日） 議事録（PDF形式：382KB）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001324515.pdf

【一般社団法人マンション管理業協会】　改めまして、よろしくお願いいたします。マンション管理業協会の〇〇でございます。 ～

言葉が少し厳しいですけれども、クレーマーとか管理会社への過度の要求の増加ということと相まって、（３）にございますように、６５歳定年制が普及しておりまして、管理人と言われます現場管理者とか、そういったところと、それからフロントと申します管理組合と接する社員でございますが、非常に定着が悪いということで、管理組合の対応によっては、管理会社にとっても選別受注をせざるを得ないのではないかというところまで追い込まれているということがございます。

＞アンチと呼ばれるのが不本意で無いのなら、

「不本意ならば」の誤りでした。
嫌ですよね、普通は。アンチ呼ばわりだなんて。
不本意な決め付けをされないためにも、自身の主張に裏付けを示し、誠実な提案をしないといけません。自主管理を普及させるべきだと思うのであれば、その具体的な導入手法と期待値としてのメリットを明らかにする必要があります。

それにしても、管理会社を毛嫌いしその存在そのものを全否定する方が、管理会社が商品として供給するアプリに活路を見出そうとするのも不思議です。地所コミュがアプリをリリースするとともに会社を畳もうとしているとでも思うのでしょうかね。「某管理員さん」が仰るように、マンションの規模に応じて管理形態を合理化しようという発想のもとでアプリが開発されたとすれば、供給元である管理会社は引き続き「委託管理」で利益を得る会社で有り続けようとする訳です。アンチさんがそこをどう捉えているのかがサッパリ解らないのですが、アプリの活用によって自主管理の導入が進めば、管理会社は絶滅するであろうなどと思っておられるのだとしたら、まあ何も解ってないですね。

>>1138 匿名さん

すばらしい。タイムリーかつ有益な情報だと思います。
「理事会運営と会計業務の代替」、つまり外注できない基幹事務は受注自体をせず、会社にとって負担となる業務は引き受けないようにしようと。まさに狙いは「管理委託業務の適正化」に他なりますまい。

実際、フロントマンの離職率は異常だと感じます。私が彼らに接触する機会があるというのは既述の通りですが、昨年打ち合わせをした人が今はもういない、ということが何度もありました。で、管理組合の役員さんとその方についての会話をすると、まあけちょんけちょんに言われたりします。それ結構無茶なオーダーだったんじゃないの…？と感じることも少なくありませんが、委託業務における主従関係を大きく履き違えている人が役員になったりすると、心身破壊されて辞めてしまう人がいてもやむなしかなと。

アプリの開発・供給はある意味、大手管理会社の判断として「管理意識の低い管理組合は見限ろう」ということだとも捉えられます。私はこれ、マンションのオーナーさんにとってはかなり怖い流れだと思うのですがね。アンチさんは選択肢を失うことを何とも思っていないようですが、そこでも他の組合員さんとは深い溝が生まれそうです。

>>1134 eマンションさん
核心を突いてしまったな。

言われるほど儲かっていないのにボッタクリ認定ですものね。
そりゃ離職率も高いでしょう…。

>>1136

こんな基礎的なことすら知らないとは・・。息吐くように嘘つくから管理会社は信用されなくなる。どう見ても分譲価格と連動してるよね。

https://www.fudousan.or.jp/topics/2005/05_2.html

>管理費は「商品の仕様などに応じて現実的な金額を目指しながら決める」もので

「現実的な金額」ってなんだよw　なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？管理会社はNPOなのか？w

分譲時にデベと管理会社が決めてるのに勝手に自分の主観を根拠にしてるよ、この人。

新築と築１０年で管理員の人件費が変わるのかな？w
エレベーター保守費会社はほとんど壊れない新築の方を高くするのかな？

利益の追求の金額がデータとして出てるのに無茶苦茶言ってますな。文章も長いだけで内容がないし。

>>1134
>>1141

マンション管理会社の決算書を見ると、大体の会社が営業利益が１割。

委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　決算書の話題出すとピンハネしていることがバレますよ？w

自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

案の定、自分の主観と思い込みを根拠にしてる主張だけだから、聞く意味はないが。

>>1138

定着率が悪いのは給料が非常に安いから以外ないでしょう。ストレスなんてどこの業界にもいるわけだから。

>>1140

「管理意識の低い管理組合は見限ろう」

意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

>>1143 匿名さん
いやいや、お前の主張はピンハネだからバレていいんだろうが。
管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。まずは圧倒的に足りない知識を得たうえで発言しろよ。

>>1147

何が言いたんだ一体w　知識の前に日本語整理して書き込めよ。
それともピンハネでしっかり儲けているってことをやっと認めたのか？

>管理費の１割が…って言う発言から致命的に知識がないのが分かるな。

何の知識がないのか、誤魔化さないで具体的に指摘できたら聞いてやるよw
結局、そのワケはいつも描かないよなw

どうせ誤魔化して、話逸らして中身は言えないんだろうがw

しかし、管理会社関係者の擁護は醜いな。日本語も支離滅裂だし、長文書いても中身ないし、主語も述語もめちゃくちゃだし。反論しているようで、関係ないこと書いているだけだし、肝心なことは一定だの調べろだの、誤魔化して答えないし。

まあ、一般の区分所有者にとっては、管理会社を擁護する意味がない。ここで擁護しているやつの正体は管理会社の関係者であることはわかる。もしくは本物のバカか。

擁護さんは結局、問題点に関して、それを指摘した
「アンチさん」がどうしたこうしたの話に持っていくことでしか対抗できないようだ。

管理会社の実質的な仕事が1/10人の労力で済むのに、今のままの管理会社へ渡る実質的な金額と受けるサービスが釣り合っているかの、問いには一向にまともに答えられないのが、そのビジネスモデルがいかに、管理組合にとって意味のない契約であるかを物語っているね。

>>1143 アンチさん

＞どう見ても分譲価格と連動してるよね。

していませんってば。(^^;)
詳しい仕組みは既に説明済みですので、理解できなければそれが貴方の限界です。
かいつまんで言いますが
「分譲価格は購入する人の財布の中身を売主が見透かして少しでも高く設定する」のに対し
「管理費は購入する人が不満なく払える範囲で売主が想定した金額の範囲で、業務の品質が少しでも高いレベルで保たれるように管理会社が設定する」のです。
双方を「決める」タイミングも違うのだ、と説明しました。（そんなに受け容れ難いことでしょうかね…）


貴方が引用した記事の内容は、見出しに要約されているように「新築マンションの管理費や修繕積立金は全国的にどんどん上がっていて、ここ10年では２割も上がっている」ということです。貴方がそれを「分譲販売価格と連動している」と思い違いをしている理由は、掲載されているグラフに「平均坪単価」が表示されていて、それと管理費・修積金の柱状グラフがほぼ同じ上がり方をしているから、ですよね。

この２つの数字は「連動している」訳ではないのですよ。
ご承知の通り（貴方はご承知じゃないかも知れませんが）、管理会社に委託する管理業務にはフロント業務の他にも業務項目があって、その大半が「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。近年では住宅共用施設の構成が半ばインフレ的に充実してきたので、管理費もそれに応じて高くならざるを得ませんでした。しかし、購入者は必ずしも「管理費負担増を受け入れてでも華美な仕様を好むとは限らない」ので、管理費は売主も管理会社も相当な努力と譲歩を積み重ねて、ある意味「２割程度の上昇」に抑えているのです。

一方の分譲販売価格は既述したように「市場に合わせた結果」ですから、管理費の上昇に連動して上がってきた訳ではありませんし、金額的にも比較にならないくらいの上がりっぷりです。言うなれば「管理費がいくらで設定されていようと、高くできるなら極限まで高くする」という世界です。商品の仕様が高いがゆえに工事費を主とする仕入れ値も高く付くので高く売らざるを得ない。そういう事情には、管理費が高くなることとの共通性はありますが、貴方が言う「連動」とは「分譲価格が高騰しているから管理費もそれに準じてバカ高くなっている」という意味でしょうから、仕組みとしてそんなことはありませんよという話をしています。

何度も指摘しているように、貴方は管理費の各項目の算定の仕方を知らないぐらいですので、基本的に分譲販売価格よりも管理費の方が先に決まるのだという仕組みのことも知らないのでしょう。だからそこを説明したのです。管理費は分譲販売価格と連動しようがないのですよ。させる意味すらありません。それとも「売値が高くなったぶん管理費を高くすれば管理会社は儲かるのだからそうするに決まってるじゃないか」とでも考えてますか？それも、分譲事業というものの基本的な仕組みを知っているかどうかの問題ですよ。


＞「現実的な金額」ってなんだよw

そうやってすぐ笑いますが、管理費とて分譲価格と同様に「お客様に払っていただく代金」ですから、ターゲットとする層が払ってくれる額には当然「現実的なライン」がありますよ。そのラインに適う金額のことを言っています。購入者も色々研究していますから、管理費単価を他の物件と見比べて「こっちはなんで㎡単価で30円も高いの？」みたいなことを普通に考えます。そういう人に渋々でも納得して貰える金額が「現実的な金額」です。


＞なんで肝心などれだけ利益を載せるかって点を書かないの？

利益は乗っていますってば。最初からそこは一度も否定していません。管理会社は営利企業なのですから当然ですよね。何なら利益率だって、貴方が言う３割でも５割でも狙えるものなら狙いたいところな筈。しかし現実にはそうはいかないのでしょうよ。ここでもまたお訊きしますが、管理費の「事務管理業務」はどうやって計算するのか、まだ答えは解りませんか？　事務管理業務以外の費用にも、それぞれ利益は当然に乗りますし、管理会社としては高い数字を狙うでしょうね。
貴方こそ、管理会社は非営利法人であるべきだとでもお考えですか？
繰り返しますが、管理費に払う費用には管理費の利益が常に乗っています。誰もそこを見て見ぬフリなどしていません。適切な額に納まっていると承服するからこそ払うのであって、貴方は実際の（管理会社の）利益率を（たぶんわざとでしょうが）高目にブレさせているがゆえに「お前ら儲け過ぎだろ」と言っているだけなのです。


＞委託管理報酬はだいたい管理費の１割しかないのに、営業利益で１割近くあったら他の人件費や経費はどこから稼いでいるんですか？　

委託管理報酬も「その他の人件費」も、管理業務委託費のそれぞれの項目に乗っている…という前提で貴方も今までは話しておられたのだと思っていましたが、違うのですか？　管理会社は「管理業務委託費」でしか利益を見込めないとでも？


＞自主管理アプリの話を出されたのもよほど嫌だったらしい。そりゃ、管理会社が存在否定のようなサービスを出し始めたらからね。

あの………ひょっとしてひょっとすると、なのですが、
貴方がそのアプリを「三菱地所開発の」と言っておられるのは、開発者が三菱地所本体であるというご認識だからなのでしょうか？流石に違いますよね。
アプリを開発し、有償サービスのツールとして世に出したのは「三菱地所コミュニティ」という超大手管理会社です。実際の運用とリリースはその関連会社ですがね。

このアプリの生い立ちを知った人に本来フックするのは「管理会社が自主管理を推奨するの？」というところです。貴方はこれを「管理会社の存在そのものを否定する必殺技」みたいに捉えて大喜びしておられるのですが、どうも反応がズレてやしませんかね。これも既に詳しく触れたことですが、アプリの供給元はこれを活用して自主管理を適切に部分導入することにより、本来の管理会社としての業務効率を上げようとしているのですよ。アプリを導入すれば理事会支援業務のようにワリに合わない仕事は最初から受注せずに済み、プロが手伝わなければできない仕事（貴方は「そんなものは無い」と思い込んでいるのでピンと来ないでしょうが）のみ、ちゃんとフィーを貰って、適宜マージンを取りながら外注することも視野に入れつつ、管理会社として今後も引き受けよう…というアイデアな訳ですよ。

アプリが普及してくれば、管理会社は人の話を聞かない貴方のようなモンスター組合員の面倒をみるのは組合員の皆さんにお任せして、テクニカルな業務だけで機械的に利益を上げるようになるでしょう。管理会社として利益を上げる構造はより堅固に確立され、貴方程度の知識ではツッコミの入れようも無くなるに違いありません。

アプリの話、もっとしますか？（笑）私はイヤなどころか大歓迎ですよ。管理会社アンチに過ぎない貴方がKURASELの話題を切り札であるかのようにしていることに心底驚いています。これが定着して、他の管理会社もどんどん類似のものを導入するようになれば、ある意味貴方は終わりですよ。自主管理推進論モドキを唱えていては管理組合の中で立つ瀬が無くなるだけです。

>>1146 匿名さん
＞意識の高い管理組合ってなんですか？　大人しく無関心でいてくれて不当なマージンに疑問を抱かず大人しく養分になってくれる操りやすい組合ですか？w

それを「意識が高い」と称することは普通ありませんよね。いくら貴方でもそこは感覚的にお分かりになる筈。

適切な管理には正しい知識と判断、そしてお金が必要なのだとい現実に目を向けず、本来の管理主体である管理組合の構成員でありながら自分では相応の勉強も努力もせず、フロントマンに全てを押し付けるくせにその対価は一方的に否定するような者が幅をきかせているような管理組合は、管理会社にとっては「意識が低い管理組合」なのでしょうね。なので相手をするのはやめて、力を貸してくれと言う仕事が何等かあればそこはお代を貰って協力してあげましょう、ということだと思います。

貴方が言う「操り易い管理組合」は、普通に管理会社の養分でしょうね。私は別にそういう組合がどうなろうと興味はありません。ただ、それが現代の大勢ではないと思っていますので、操り易い管理組合だけを相手にして管理会社が存続するような状況では、とっくになくなっていると感じています。

>「建物や設備の仕様」の影響を直接的に受けますので、その仕様が上がれば管理費も分譲販売価格も高くなります。

全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？

マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。

自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

>>1153 匿名さん
アンチさん。
貴方のような人に紹介するには少々もったいない話なのですが、「管理費として現実的な金額」という言葉をお嗤いになったので、ちょっとだけそこを掘り下げておきます。どちらかと言うと貴方以外の方に知っていただきたい内容です。

以前私が「将来の区分所有者となる方々が規約作成に参加するケースがある」という話を貴方にしたのを覚えていらっしゃいますか？　…たぶん覚えていませんよね。
例えばマンション建替事業や市街地再開発事業のように、その土地に元々権利を持ち生活していた人がいる事業で建設されるマンションにおいては、その人達がその場所で生活再建することを眼目としたルールが法に定められています。純粋にデべが行なう分譲事業でデべが規約を制定するように、土地の権利者が規約を自ら作ることができる、という仕組みが法律に定められているのです。

そういう場合においては、管理費の金額は分譲販売価格が確定するずっと前に、地権者に対しては大まかな目安として示されます。管理規約や使用細則が作られる前に、ですよ？
多くの場合、従前地権者は「分譲マンションの区分所有者」ではないので、管理費を払ったことがないという人も多いです。マンション建て替えや再開発への賛否はどうあれ、将来的に区分所有者となり管理費を負担しなければならないとなれば、その金額を把握できなければ事業への賛否も判断できないという当然の課題があります。なので、事業の施行者である地権者たちは、自分達の生活に見合った規約を作成し、現実的に支払っていける管理費を設定するために、委託業務の内容についてもそれなりの精査をする訳ですよ。

私が「現実的な金額」と言ったのは、一例としてそういう背景がある中で、実際に払うことになる人にとってはリーズナブルな金額というものがある、という趣旨です。分譲購入者とて同じなのですよ。管理費とは、将来的に区分所有者になる人にとって「現実的に払い続けることができる金額」である必要があるのです。分譲販売価格に安直に料率を掛けて決める訳にはいかんのですよ。その「現実的な金額」にすり合わせができるように、管理業務の委託仕様を決める必要があるのであって、場合によっては建物の仕様ですら調整する必要が生じることもあるのです。

「分譲価格が高くなればそれに連動して管理費も高くなる」という認識が如何に安直で、事実に基づかないものなのか、知っていてわざと仰ったのではないのであれば、気付いていただきたいものです。
管理費の適正さを語るにあたっては、ものすごく重要な認識のひとつです。

>>1154


あの、せっかく長文書いていても大半が関係ない話で、全く質問に答えてないよね。
「現実的」かどうかではなく、近年の新築物件で管理費が「上がった理由」と根拠を聞いているんですが・・


貴方が>>1151で書いていた、「仕様が上がったから管理費が上がった」という根拠について聞いているのですが、繰り返しますが、最近のマンションでどんな仕様が上がったから、それがどういう理由で管理費の上昇という形で反映されたのかを聞いているんですが。。

どんな仕様が上がったからそれがどういう形で管理費の上昇として反映されたかを聞いていますよ？

>>1155 匿名さん

慌てなくともお答えしますよ。
先に>>1154を用意してあったので前後しただけです。

＞全ての物件で仕様が平均的に上がったから管理費が上がったといいたいの？

そうではありません。
例えば、この10年の間にエレベーターや機械式駐車場の保守点検に関する基準が改正され、端的に言えば「以前より金がかかるようになった」という経緯があります。私は実務として手続きに関わった訳ではないのですが、竣工済みのマンションにおいてそれが組合の収支を圧迫して問題になった事例が複数あり、過去も蒸し返してちょっとした騒ぎになったことを記憶しています。「何でこのマンションにはこんなにデカい立駐機があるんだ！金がかかって仕方がない！」とか、竣工当時は想定されていなかったクレームが各方面に生じたものです。ちょうど時期的には、都市部における自家用車の保有率低下が話題になっていた時期でもあり、影響としてはかなり目立つものでした。ある事例においては、２基設置されていた立駐機が当初はほぼ全区画が埋まっていたのに、改正後は半分くらいしか稼働しなくなり、実際に機械を止めてランニングコストを一時的に凍結させたという話もありました。元々は必要だった設備が「過剰なものに変わった」という不幸なパターンですが、仕様の多寡が管理費に影響するという実例を説明するには十分過ぎるくらいインパクトがある話です。

管理開始後の事例に限らず、新築マンションの管理費設定にもこうした変化は大きく影を落としたことでしょう。また、既述した「住宅共用施設の充実化」は、全ての分譲マンションにおいて一律に生じたことでは当然ありません。都心居住ブーム・マンションブームもいくつか山と谷を越える中で、市場において評価される付加価値も変化し、各デべが採用する住宅共用施設も取捨選択が進みましたので、全てのマンションにおいて同じものが同じように整備されたなどということは有り得ないです。


＞ほう、仕様が上がるとは具体的に何が上がり、それがどう管理費上昇に繋がるんですか？
＞マンションの管理項目の内訳で、「物件の仕様」に影響される項目ってなんですか？

基本的なことですよね。
例えば管理委託費の大項目のひとつに「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。また「清掃業務」という大項目もある訳ですが、これも対象部分の仕様によって清掃業務の仕様が変わる可能性があります。大きな吹抜形式のラウンジでも作れば、そのメンテナンス費用は当然上がります。


＞マンションが豪華だと管理人の時給が上がるんですか？最近の物件が以前の物件と比べて、エレベーターの本数が、1戸あたりで多くなったとかですか？　

時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。また、貴方は敢えて触れていないのかも知れませんが、いわゆる一般的な「管理人さん」とは別に、それ自体がマンションのグレードを裏付けるような現場スタッフが配置されることがありますよね。他にも、施設構成・設備構成によってはその管理責任者や常駐スタッフが必要になり、その人達の人件費が見積り時に計上されることも普通にあるじゃないですか。

管理費とは、そういう要素の積み上げによって決まるのですよ。


＞大まかに管理費を押し上げる仕様とは何ですか？また、その仕様が上がっているという根拠を具体的に教えてください。
＞自分で仕様が上がったことを根拠にするなら、その中身を答えられますよね？

既述の通りです。
ここで貴方も勉強なさってください。
標準管理委託契約書の第３条に「管理事務の内容及び実施方法」として、４つの大項目が示されています。私がこれまで再三例示したものですが、ここに上げられている４つの大項目それぞれについて、具体的な業務内容が別表として定められています。
https://www.mlit.go.jp/common/000027774.pdf

貴方は「１．事務管理業務」のことしか頭にないのでしょう。
実際には管理人を含む現場実務スタッフの人件費や、建築・設備それぞれに係る定期的な保守点検や清掃にかかる費用などが管理費の一部として計上されます。対象物の仕様が上がれば管理費は当然上がります。それが上がる理由は分譲価格が上がる理由とは大きく違います。


逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？
理由には触れなくても構いませんので、Yes・Noで是非ともお答えいただきたいですね。私たちの会話が噛み合わない根幹にかかわることです。

>>1155 匿名さん

1154で書いた内容を「訊いていることと全く関係ない」と仰いましたが、私も決して狙って書いた訳ではないものの、大いに関係はありますよ。管理費は分譲販売価格からは直接支配されることはなく、建物や設備の仕様に応じ、適正かつ現実的な金額の範囲で決められるのだと説明しましたよね。それを「決める」場面において、例えば直近の近傍事例で同規模のマンションの管理費が㎡単価で300円だから、このマンションもそれでいきましょう、と提案したところで「現実的じゃない」と決定権者から一蹴されることが現実にあるのです。一蹴されないように改めて金額を提案し直さなければなりません。何処の事例で金額がいくらだったのかをお訊きになっているのですか？　だとしたら流石に教えません。実例が示されなければ仕組みを理解することもできない、と仰るのなら残念ながらそれまでです。

>>1156

エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・


>「建物・設備管理業務」があります。共用部分の仕様が上がれば当然に金額も挙がる部分です。

設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

色々と分かりませんので明快に解説をお願いします。

>時給は上がらなくとも人数が増えることはあります。

最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

例えば１０年前のタワーマンションと同規模の今のタワーマンションでスタッフの数が増えているという根拠はどこにあるんですか？それとも想像？

>逆にお訊きしたいのですが、貴方は直近10年で新築分譲マンションの共用部の仕様は全く変わっておらず、変化したとしてもそれが管理費に影響することはないというご認識だったのですか？

近年はむしろ共用部は使われないことが多いので減っている傾向がありますよ。昔はシアタールームやキッズルームとかありましたが、今はあってもラウンジとゲストルームくらいで、ラウンジがないタワマンもあります。それなのに管理費が上がってるからおかしいなと思ってますが。。

>>1148 匿名さん
お前いつも日本語ガーッて言うが、お前みたないな底辺には何を言っても無駄なのはこのスレにいるいわゆる擁護派は知っている。
管理費が何か、委託管理報酬が何か、その関係性を調べろド底辺

>>1158 匿名さん

＞エレベーターの保守点検費が法改正を理由に上がっているなら、既存の物件の管理費も上がっていないとおかしいわけですが。。。ここ１０年で２割も上がるほど経費が実際に上がっているのに、既存の物件が据え置きなら、どう考えてもソロバンが合いませんが・・・

現行の管理費を２割も値上げするのは至難の業ですね。各戸の管理費が規約の一部として規定されている場合は特別決議を要します。普通決議でも、多くの組合員から異議があがる可能性が高いので、総会で一発勝負とはいかず、説明会の開催やその経過による特別決議が必要になることも十分考えられるでしょう。

貴方も相当数のサンプルを集めて「どこの組合でも管理費は10年間据え置きだ」と仰っている訳ではなかろうと思いますが、そこは私も「既存の管理費が２割以上も上がるケースは稀だろう」と思っています。ただ、管理組合会計における「支出」は別ですよね？　短絡的なお言葉は一旦引っ込めて、そこを再度よ～く考え直してみてください。変動費も当然そうですが、組合の収支計画の中で支出と目論んでいた金額が、その予測を超えて上昇することは起こり得ませんか？

私がこの話を知るに至ったのは、引渡しから５～６年が経ったところで、当時の建て主さんと別件で連絡を取り合った際に「ちょっと聞いてよ…」的に愚痴をこぼされた時のことです。その方はその時点で組合の理事をやっておられて、件の保守点検費の高騰が会計を圧迫していることに頭を悩ませていました。その方は賢明な方なので、それが管理会社のボッタクリのせいでなどという捉え方は一切していませんでした。事実上の法定費用が上がったことと、期を同じくして駐車場の利用率が著しく低下したことや、ちょうどその少し前に発生した震災による細かい修繕による支出が生じたことに起因することだと理解しておられたので、「何か良い改善策が無いか、他の理事さんや管理会社と一緒に考えているところだ」と仰っていました。最悪の場合は管理費を改正しなければならないかも、ともね。


＞設備管理業務とは具体的何ですか？　点検や清掃業務ということですか？　その仕様が上がってコストがかかるというのはどのような根拠があるんですか？　単純に新しければコストがかかるというのでは、ひたすら右肩上がりになり続けてしまいますが？

「設備管理業務」と「清掃業務」は、ひとつ前のレスで示した「４つの大項目」の段階で別々です。もうこのことを指摘するのは流石に私もイヤです。お願いですから、標準管理委託契約書と別表の内容に目を通していただけませんかね。それをしても尚、こんなことをいちいち訊いてくる様では、やはり貴方に自主管理の実現など到底ムリでしょう。

「仕様に応じてコストがかかる」ということに改めて説明が必要ですか？
仕様が高いということと「新しい」ということは同義ではありませんよ。仕様が高いものを作れば、その維持管理には相応に金がかかるという、感覚論的にも当たり前の話でしょう。新しかったものも年を経れば古くなります。それでも、仕様が劣化する訳ではないことぐらい理解してください。古くなっても尚、維持管理に金がかかる訳です。


＞そもそもマンション自体の仕様を上げたらコストが高くなってデベの利益を圧迫してしまいますが、なんでそんなことをするんですか？

デベが売り物の仕様にこだわるのは、誰がどう考えても「高く売るため」だと思うのですが、貴方は自然にそうは思わないということですか？　もっと言えば「売り切るため」でもあります。坪単価500万で販売事例がある地域で、坪200万でも収支が合うからと言ってチープなものを作り・売るという愚かなデべはいないと私は思っていますし、競争力を高めるためにも仕様の追求は不可欠でしょう。結果、インフレ的な仕様追求合戦、高値の取り合いが生じているのも事実ですがね。マンションの共用部分に自前のカフェやフィットネススタジオを併設するようなこともあちこちで起こった訳ですが、組合で運営することを考えたら負担の方が重いからもうやめたら？という声が、購入者側から上がるようにもなってきているぐらいです。貴方からもご指摘をいただいた通りですね。


＞そもそもマンションの管理費の内訳で多くを占めているのは管理員人件費と清掃費とエレベーター保守費ですよ？　最新のマンションだと清掃費が高くなるんですか？　最新のマンションだと管理人の人件費も上がるんですか？　新しいエレベーターの方が、昔のエレベーターより、メンテしにくくなっているんでしょうか？

管理員人件費は、何度も貴方に謎掛けをしているように仕様云々が金額に直結している訳ではありませんが、例えば低層板状マンションよりもタワマンの方が高い、程度の差はあります。その他の人件費やエレベーター保守費は、仕様が高ければ相応に高くなる要素ですね。「最新のものだから高い」という訳ではありませんよ。そこは既述の通り、凝り固まった貴方の頭の中身をほぐして考えていただくしかありません。もはや「仕様」という言葉への理解度も怪しくなってきたと感じています。

貴方自身もサンプルを挙げてまで言っていることじゃないですか。「分譲価格に応じて管理費が上がった」のだとね。管理費は分譲価格に連動はしていませんが、それぞれが建物の仕様を算定根拠としているという点は私も肯定した筈です。分譲価格は仕様に基づいて決まる工事費を回収しつつ利益を得られる金額とする必要があるのであって、管理費も仕様に基づいて決まる維持管理費を意識しつつ、管理会社が利益を得る前提で、払う側が現実的に払える金額で設定する必要があるのです。


＞最近のマンションがかつてのマンションと比べて戸数あたりのスタッフの数が増えているというのは、どんな根拠に基づいているんですか？

私もそこまで言い切ってはいませんが、貴方が「建物の仕様が上がれば管理員の時給でも上がるのですか？」と訊かれるので、仕様に応じて人件費が上がることは当然ありますよとお答えしたまでです。

貴方が引用したグラフは「平均値」を示したものですよね。仰るように、住宅共用施設のシェイプアップは新築物件でも既存物件でも進みつつありますが、それによって人件費の削減が実現しているにもかからわず、管理費の総額が上がった（しかも２割も）という事例ってホントにあるんですかね。私は知らないので、貴方がそこを論拠になさるならサンプルを示せば良いと思います。是非教えていただきたいですね。私としては「依然として平均値を上げる要素がある一方で、下げる要素もある」という捉え方をしています。この10年で工事費も販売価格もものすごく上昇しましたので（工事費はもっと前からですが）、そもそも両者の値上がりには、仕様云々にかかわらず「底上げ」をしている要素があります。


どうですか、難しかったですか？
でも、自主管理を目指すのなら越えなければならないハードルですよ。
組合員の中には、私のような者もいると思った方がよいです。しかもひとりやふたりではなく。そういう者に「一緒にやろう」と思わせる理屈を貴方が携えていない限り、今の貴方ではムリですよと言っています。


>>1159 匿名さん

「お前」はやめましょう。「ド底辺」もです。
批判する相手のレベルにわざわざ降りる必要などありません。
それと、私を「擁護派」に括るのもやめていただきたいですね。
私は管理会社を擁護したいのではなく、自主管理の有用性を唱え、実現を目指すのであれば、その方向性自体は正しいので、同調者を募る言葉や方法は間違えないようにしましょうと言いたいのです。管理会社憎し、という感情だけではどうにもならない、とアンチさんにお伝えしているところです。