自主管理の方がイイ
[更新日時] 2025-04-04 02:08:59
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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6185
口コミ知りたいさん 2023/05/13 01:09:24
>>6184 匿名さん
良いマンションの住民は永寧な言葉をつかい住民とのコミュニケーションが取れる。
粗野な言葉で相手を威圧するようなものの住んでいるマンションは良いマンションとはいえない。
住んでいる人相や挙動や目つきで大体想像できる。
〇女がたくさんいるマンションはハイクラス。
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6188
マンコミュファンさん 2023/05/13 01:54:34
>>6183 マンコミュファンさん
なんで6097にしたり匿名にしたりするの？
管理会社を問題視する奴をアンチなんて言うのは1人だけしかいないのにw
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6189
マンコミュファンさん 2023/05/13 01:58:04
具体的に指摘してるって言うから何なのか聞かれたら挑発扱いにして逃げる。
6097でも3183でもどっちでもいいから管理会社シンパの荒らしは消えて欲しいのがこの掲示板の総意でしょう。運営は何してるのか。
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6190
6097 2023/05/13 01:59:58
>>6183 マンコミュファンさん
＞管理会社派なんて居ないでしょ。何をどう読めばそうなるの？
まったく同意。ついでに言えば「自主管理派」もいないね。
アンチは「自主管理を推してる訳じゃない」と以前自ら言ってたからな。
マトモな判断力さえあれば普通はどっちだっていい訳だ。
一般的には管理会社に委託した方が得策だからそうしているという判断があるだけ。
僅かとはいえ自主管理マンションはそれとは逆の判定をしている。
どっちも正しいんだよ。
委託管理そのものの是非を判定基準にしているのは管理会社アンチだけじゃん。
それが合理的根拠をともなう判定なら共感のしようもあるというもの。
でもそうじゃないし、そもそも共感する必要性も無い訳だよね。
我々は別に委託管理をやめたい訳じゃないからな。
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6191
匿名さん 2023/05/13 02:02:32
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6192
匿名さん 2023/05/13 02:10:55
>>6191 匿名さん
そうだ、仲良しこよしもしないが、けんかもしない、淡々と、ね。
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6193
名無しさん 2023/05/13 03:11:10
>>6190 6097さん
具体的な指摘ってなんだったの？
全部ウソばっかじゃん。
他にも今までいっぱHN自作自演してただろ。早く召喚しろよw
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6194
口コミ知りたいさん 2023/05/13 03:23:15
>>6190 6097さん
自分の書いた事に同意ってw
管理会社アンチなんて言ってる時点で普通の頭を持った人は管理会社派だと思うと思うよw
車メーカー応援する人はいるかもしれないけど、マンション管理会社を応援する人なんていないよ。固定費なんてどんな金持ちでも、無駄な費用払いたくないよ。
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6195
6097 2023/05/13 08:52:49
>>6193=6194
＞HN自作自演してただろ
いまお前がやってることだろがww
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6196
匿名さん 2023/05/13 09:12:23
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6197
匿名さん 2023/05/13 09:15:25
口コミ知りたいさん←これは勝手に掲示板が割り当ててる名前でHNじゃないけど、あんたは自分で作ったやつ。それをHNっていうんだよ。
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6198
口コミ知りたいさん 2023/05/13 11:01:50
管理規約や会計報告や修繕計画をAIに記憶させればOK。東大ではチャットＧTPが裁判官を司る模擬裁判があった。感情がなく公平に思われた。管理にはうってつけである。
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6199
匿名さん 2023/05/13 11:12:11
>>6198 １０９爺さん
そろそろ、チャットＧPTと書こう。
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6200
口コミ知りたいさん 2023/05/13 11:19:41
神の領域には人間よりもチャットＧPTの方が早いかもね( ´艸｀)。
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6201
匿名さん 2023/05/13 11:30:24
分譲マンション管理会社と区分所有者の間で特に注意すべきなのは利益相反の問題です。利益相反とは、管理会社がその業務執行において、利益を最大化することと、マンションのオーナーの利益や共同体の利益を最大化することとの間に競合が生じる状況を指します。
利益相反の問題は、以下のような形で現れることがあります：
自社利益優先の運営：管理会社が自社の利益を優先し、オーナーや共同体の利益を軽視する場合があります。例えば、高額な修繕工事や設備の更新を行う必要がある場合でも、管理会社はコスト削減のために手を抜く可能性があります。
サプライヤーとのつながり：管理会社が特定のサプライヤーや業者と密接な関係を持っている場合、その関係を優先することでオーナーや共同体の利益を損なうことがあります。例えば、高価な契約を結んでしまったり、適正な価格や品質でない商品やサービスを提供する可能性があります。
不透明な料金体系：管理会社が料金体系を不透明にし、隠れた手数料や割増料金を徴収することで利益を上げることがあります。これによってオーナーは本来支払うべきでない費用を負担することになります。
不適切な委託先の選定：管理会社が自身の利益を追求するために、不適切な委託先を選定することがあります。委託先が適切なサービスを提供できない場合、オーナーや共同体の利益に影響を及ぼす可能性があります。
これらの利益相反の問題は、管理会社がオーナー代理人としての責任を果たすべきであるにも関わらず、自身の利益を優先することで生じるものです。このような状況では、オーナーや共同体は信頼できる管理会社を選定し、契約や業務委託において明確な条件を定めることが重要です。また、適切な監査やコミュニケーションの強化も重要です。以下に、利益相反に対処するためのいくつかの対策を提案します：
透明性の確保: 管理会社は、適切な報告や説明を通じて、オーナーや共同体に対して透明性を提供するべきです。収支報告や契約内容、料金体系などの情報は、オーナーや共同体が容易に理解できる形で提供されるべきです。
利益相反ポリシーの策定: 管理会社は利益相反に関する明確なポリシーを策定し、従業員や関係者に適用するべきです。このポリシーは、利益相反の回避や管理の透明性、公正性を確保するためのガイドラインとなります。
独立した監査機関の導入: 管理会社の業務や財務状況を独立した監査機関によって監査することで、透明性と公正性を高めることができます。監査機関は、管理会社の業務における利益相反の有無や不正行為の発見に役立ちます。
契約の明確化: 管理会社との契約において、利益相反に関する明確な条項を盛り込むことが重要です。契約には、管理会社がオーナーと共同体の利益を優先し、利益相反行為を避けることが求められるべきです。
オーナーの参画: オーナーは積極的に管理会社の業務に参画し、決定に関与することが重要です。定期的な総会や意見交換の場を設けることで、管理会社とのコミュニケーションを活発化させ、利益相反に対する警戒心を高めることができます。
これらの対策を組み合わせることで、利益相反による問題を最小限に抑えることができます。ただし、完全なリスクゼロを保証することは難しいため、適切な管理会社の選定と定期的な監視が必要です。
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6202
匿名さん 2023/05/13 11:33:48
管理会社選定における市場原理のスクリーニングが不十分な場合、以下のような問題点が生じる可能性があります：
競争の欠如: 十分な市場競争が行われないと、管理会社は競合他社との競争を通じて価格やサービスの向上を図る動機が薄れます。その結果、管理費が不当に高く設定される可能性があります。競争が制限されると、オーナーはより高い管理費を負担することになり、利益相反の問題が生じる可能性があります。
委託の不適切な選定: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社が委託するサービス業者やサプライヤーの選定基準が緩くなる可能性があります。結果として、品質の低いサービスや適正でない価格設定の業者が選ばれることがあります。これにより、オーナーや共同体の利益が損なわれる可能性があります。
マイナーな情報へのアクセスの欠如: 十分な市場原理のスクリーニングが行われないと、オーナーは管理会社や他の選択肢に関する情報を適切に入手することが難しくなります。これにより、オーナーが適切な判断を行うことが困難になり、不適切な管理会社を選択する可能性が高まります。
透明性の欠如: 市場原理のスクリーニングが不十分な場合、管理会社の選定プロセスや契約条件において透明性が不足することがあります。オーナーが管理会社の評価基準や料金体系を理解できない場合、不当な料金や不適切な契約条件を受け入れるリスクが高まります。
これらの問題点は、市場原理のスクリーニングが不適切な場合に生じる可能性があります。オーナーが適切な管理会社を選定するためには、情報の収集や比較、評価プロセスを適切に行うことが重要です。また、業界団体や専門家のアドバイスやレビューを活用することも有益です。
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6203
匿名さん 2023/05/13 11:46:16
>>6201 匿名さん
さすがチャットGPT。管理会社アンチよりよっぽどまともな意見。これでもういいやん。
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6204
口コミ知りたいさん 2023/05/13 11:47:12
そんな問題はチャットGPTに聞くと答えてくれる
時代が近い。
出された答えを人知で確かめてみるといいよ。
答えが異なったら複数の役員が精査してみると納
得する。
管理のトラブルは悪いことや間違ったことをした
のしなかったのの責任の擦り付け合いだから、
チャットGPTの判断は感情がないので正確だと
思う。投稿文を見ても感情的な行動が多い。
答えはそんなに多くはないよ。
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6205
匿名さん 2023/05/13 12:30:06
チャットGPTにも害悪認定されてしまった管理会社。。
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6206
匿名さん 2023/05/13 13:08:33
>>6205 匿名さん
同じ文書読んでその感想？最初の一行目から理解できてない（笑）お前もういいよ、コメントしたけりゃチャットGPTに添削してもらえ。
検討板ユーザーさん2022-09-29 12:36:47管理費が月6000円のマンションもあるし、高い安いは個別具体的な話をしないと意味ないんだよ。
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