自主管理の方がイイ
[更新日時] 2024-04-21 10:15:08
【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）
区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。
もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。
管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。
また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。
これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。
そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。
＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。
[スレ作成日時]2020-12-12 22:02:28
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ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も
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301
匿名さん
１年交代の素人理事長と違い、管理会社はしっかりとした顧客台帳をつくって
どのマンションからいつどれだけカネを引き出すか計算しているのだろう。
それで株主に配当を払い従業員を雇ってるわけだからな、当然だが。
報酬がない代わりに理事会欠席しようが代わりに女房子供を出席させようがお咎めなしの
能天気な理事では最初から勝負はついている。
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302
匿名さん
10の資金があっても管理会社が4取るから6のサービスしか受けられない。
つまり管理会社と契約すると資産価値が低下する。
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303
匿名さん
管理会社を通さずに管理組合が直接に業者と契約すれば管理会社の仲介手数料的な
部分はカットできるから、理論上は安く上がることになる。
しかし、その一方で、業者とのトラブルは自分で始末しなければならない。
例えば、パート社員が出勤しないとき、そいつに電話して「早く来い、馬鹿野郎」と
言わなければならない。「子供が熱を出しまして」と言われたら「どうぞお大事に」と
引き下がることになるが、これが派遣社員なら本人に連絡を取ることなく派遣会社に
「代わりの奴をよこせ、もたもたするな」と言えば済む。
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304
匿名さん
清掃業者、エレベータ管理業者、ごみ収集業者、消防設備点検会社などなど、
本来ならすべての業者の仕事ぶりを逐一チェックしなければならないところ、
管理会社を利用すれば、フロント野郎に「どうなってる？」と電凸するだけで済む。
その代わり、いくらかの謝礼は包まねばならぬ。社会人として当然の行為だ。
その損得勘定を踏まえて管理委託か自主管理か決めたらいい。
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305
匿名さん
自主管理だと必ずトラブルとか、根拠なくデマを撒き散らすが、管理会社と契約してる方が、トラブルになっても泣き寝入りだからな。自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある。金払っててこれなら、自主管理で自己責任の方がマシ。そもそもエレベーター保守や清掃業務の契約ごときで何をどうトラブルのかが不思議。
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306
匿名さん
パート社員が出勤しないって何のこと言ってるのかな？管理人が休みとか、普通に管理会社使っててもあるが、、
前提や設定がめちゃくちゃすぎて話にならん。
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307
匿名さん
そもそもマンション管理自体、トラブルが頻出するような業務自体稀。掃除が不十分とか、トラブルのうちに入らない。それどころか、管理会社が対応しないとか普通にある。
管理会社は僅かな手間に価値を持たせないと不用なことがバレるから必死だけど。
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308
匿名さん
だいたい、自主管理にしても、少し手間が増えるのは理事長ひとり。手間自体僅かだから小規模マンションなら月一万の手間賃でも払ってあげればいい。一般の住人は維持費が安くなるメリットしかない。
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309
匿名さん
年に何回か外注業者に何分か改善指導の電話するために毎月何十万も管理会社に支払うのは馬鹿げてる。
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310
匿名さん
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311
匿名さん
ここまで読んでも擁護派がまともな利点を一切言えないところが、管理会社が無用な証だな。政府はさっさとこんな住民の無知に頼ったクソみたいな業態を規制すべきだ。
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312
周辺住民さん
だまされるバカのくせに分譲に住むのが間違ってる
おとなしく市住におればいい
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313
匿名さん
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314
匿名さん
>>311 匿名さん
今、行政がやっているのは、管理会社が関与しておらず、スラム化した管理組合へのマンション管理士派遣などだからね。
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315
匿名さん
騙されるかどうかではなく、管理会社がどんな存在かと言う話。本当に何一つ、値段にあったメリットを言えないんだな。
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316
匿名さん
マンション管理に不案内なシロート住民を導いてくれるガイドさん
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317
匿名さん
>>316
あなたが詳しいなら、少しでもマンション管理会社を利用する価値を説明して見れば？
何一つできないんでしょw
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318
匿名さん
>>304 匿名さん
逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ？管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね？かける電話番号が変わるだけだよね？
自分が正しいみたいな勘違いしてるっぽいけど大丈夫？
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319
匿名さん
まず自分でやってみるといいと思う。
学校じゃないんだし。
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320
匿名さん
>自主管理なら悪い業者あたったら変えればいいだけだが、管理会社なら適当なこと言われて対応しない可能性もある
ここが矛盾しているんだよね
管理会社も同じ、悪い管理会社にあたった変えればよいだけ、それができないなら、自主管理でも業者は変えれない。
だから、単純に自主管理（手間）か管理会社（お金）かどっちを取るかという話だと思うけど。
>逐一チェックする必要性は置いといて、管理会社がそれやってるなら即答出来ないとおかしいでしょ？管理会社から各業者に確認の電話した時点で意味ないよね？
まず、一般的には、管理会社で電話を受けて人とチェックしている人（管理人）は基本違う人。
自主管理でも同じだと思うけど、全部はチェックしきれないし、たとえ住民からクレームが来たとしても、現場もチェックせずに回答するなんてありえないと思うけど。
電話を受けたら、現場を確認して、業者に確認して、回答という流れは、自主管理でも同じだと思いますよ。
それに電話番号が変わるだけではなく、そこからの対応の交渉（再度実施、返金など）があるから、それには専門知識が必要な場合もあり、一番大変だからね。それを変わってもらえるのはありがたい。
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