パークホームズ登戸スクエアってどうですか？

建物の規模からして、工期３３か月って長いと思ってたら解体工事も含んでるんだね。それだと、アセス終了後にスタート、解体と並行して建築確認の手続きかな。

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府中街道との間に川と緑地公園(歩道)があるのがせめてもの緩衝地帯かなぁ。うーむ。
規模も小さいし、長谷工なのは仕方ないか…

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あそこの緑地、自転車バンバン通るしベンチでタバコ吸ってる人結構いるから通るときいつも気分最悪なんですよね…

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プラウド向ヶ丘遊園スレになってて笑う。
でももうそれで良いんじゃない？

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販売開始前から次に期待って終わってる。

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イオンと直結ではないのが惜しいですが良い感じですね。
163戸だとするとこの辺りではアトラスタワーに次ぐ規模感になりそうなので楽しみです。

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＞290

通路造って屋根付けるようにアセスに意見書だすとか。理由をどうこじつけるかだけど。

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府中街道沿いというところがマイナスポイントですがね?
前にルジェンテ向ヶ丘遊園を検討していたときにも思ったんですが、あの辺りは車の交通量が多くて危ないんですよね。

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後は学生街というところもあり、コロナ前はダイエーに大学生が結構たむろして騒ぐってことがよくありました。
自転車のマナーも良くなくて、車のクラクションもよく鳴ってますし、そのあたりの影響がどう出るかなという感想です。

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上のほうで生田緑地の大規模再開発について触れられてますが、ドラえもんミュージアムの裏ってことですよね。
あのへん全然行ったこと無いし、あそこに商業施設作られても誰が行くんだろう感があります・・・

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正確に言うと、生田緑地（川崎市の公園）の再開発じゃなくて、向ヶ丘遊園跡地（小田急の私有地）の再開発ですよね。
向ヶ丘遊園が閉まって20年近くになるけど、小田急も大々的に宣伝するだろうし、他の商業施設との差別化要素もあるから、一度は言ってみようって人は結構いるんじゃないかな。手頃な温浴施設だったら地元民含めリピートしやすいし。
プラウド向ヶ丘遊園の価値を高める可能性はありそうだけど、パークホームズ登戸から見れば駅の逆側だし、関係はないね。

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>>290
商業施設はイオンになるんですか？
(だったらちょっとがっかり)

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もともとのダイエーがイオン系列なんで、少なくともイオン系列って感じですかね

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長谷工で160戸ほどとなるとオハナですかね。。。
階数からすると2重床か。

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ここ、ネット環境はどうなんでしょうか。
コロナが流行り出してから在宅勤務が多いので気になってます。
今住んでいる賃貸が光なので、ここも光が使えるといいのですが。

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>>299 検討板ユーザーさん
J-COMって聞いてます

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>>300 通りがかりさん
jcomですか。。
ありがとうございます！

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jcomの上り速度は最大320Mbpsで他社に比べるとかなり遅いと聞きますが、
マンション全体で契約する形になるんですよね。
例えば自分の家だけ光回線と契約するなどの個別契約は可能なのでしょうか。

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＞個別契約は可能なのでしょうか

ここは各住戸までの配線がどうなってるかと管理組合次第なところがある。前者は営業に確認すればわかるかもしれないけど、後者は入居してから。ただ、個別契約してもJCOMとは解約はできないので2重に払うことになる。

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jcomのホームページ見てみました。jcomで光が使えるのは戸建てだけみたいですね。マンションは下り：320Mbps、上り：10Mbpsが最高のようです。

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説明会に行ってきました。
確かに立地は申し分ないのですが、やっぱり高すぎですね・・。

仕事で小田急も南武線も使うのでぜひ登戸、と思っていましたが
価格に見合っていないです。

登戸の分譲をを諦めようかと検討中ですが、最近このエリアで
ミオカステーロ宿河原以外に、エクセレントシティ登戸というのも
あったんですね。全然気づかなかったです。

登戸徒歩10分なら、まだ許容範囲かな・・

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周囲に高い建物が多く圧迫感・囲まれ感が強いのと、
隣が墓地・・・
私は立地が残念だなと思いました。

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エクセレントシティ、チラシ入ってました。あの場所は登戸じゃなくて宿河原ですね。間取りも２Ｌ中心で狭いです。川沿いなのでミオカステーロよりハザード赤いですねぇ。

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周囲に高い建物なんて、9GATESの単身者マンションしか無いな
K出さんマンションを高い建物と見るとそうかもしれんが

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ここのマンション購入します。理由は…
墓地→景色の一部で気になりません
定借70年→そんなに長く生きませんので…
都心アクセス→やはり小田急で登戸から新宿
間でこの価格帯、駅近あまりないですよね
設備→総じて残念ですが、洗面所の設備はまぁまぁかと。
ハザード→水害頻度と今後の対策次第ですよね、予知はできませんし、その時はその時でしょう。
物件価値→転貸、売却は難しそうですね、資産運用目的であれば購入は考えない方が多そうですね。

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>309

買います宣言しないと踏み切れないのかなここは。

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＞資産運用目的であれば購入は考えない

実需でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じた時に売れないと身動き取れなくなって悲惨。転売のことは考えないと。

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一生住むつもりで買っても、想定外のことがあると売却をせざるを得ない状況になることがありますからね…自分もそのリスクを考えて購入に踏み切れなかったです。
逆説的ですが、売却時の損失が気にならない、リスクを負ってもこの物件がいい、他に何件か(投資用でなく居住用に)物件を所有しているような経済的に余裕のある人、こういう人達ならそんなこと気にせず買うと思うので、やはり自分には縁がなかったんだなぁと思います。ただ、皮肉にもこのスレは意図せず登戸遊園の次の分譲に関する情報が集まっているようなので、しばらく定期的に覗かせてもらおうと思います。

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先程相談会参加してきました。
やはり柏屋さんのプッシュがすごいですね、建物に雰囲気残されたところをアピールされてますが、柏屋さんを出すのはそこまで効果的ではないかなと…。そういう取り決めなのかもしれませんが。
南武線ユーザーからの流入は多いにありそうですね。静観です。

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日影図見ましたがあの立地でそこそこ日当たりが良いのは墓地のおかげですよね。低層階でも全く日当たりがない部屋はなかったです。申し込みに行きましたが希望の住戸はすべて抽選になりそうです。かなり調整かけてる雰囲気でした。これで価格公開して申し込み者増えたらどうなるんでしょう。

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>314

要望書の調整なんてポーズ。要望書締切りから価格発表、登録開始までの期間と登録期間があって後から来た人も受け入れるわけだからね。

抽選にならないように販売住戸増やせばいいだけのことなんだけど、読み間違えて売れ残りってことになったら不人気ってレッテルついちゃうからやらない。

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墓地だから建物たたないってのも最近は当てはまらないからね。納骨堂なんてのが最近の流れ。

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リフォーム費用がいくらかかるか分からないのが嫌なんだよな
設備は賃貸レベル（積水みたいにいいとこの賃貸だともはや負けてる）だから、正直読めない

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>317

オプションについて具体的なことは契約してからだから、あらかじめリフォーム会社にいってざっくりいくらぐらいかかるか把握しておいたら。契約してから予算オーバーでできないだと痛い。

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>>318 匿名さん
これはありますねぇ。

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>>317 匿名さん

設備がなぁ…

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私の知り合いも購入するって言ってて、抽選の心配してますし好調なようですね。
早々に完売でしょう。
登戸エリアの特性をよく理解した値付けだったかと思います。
すっぱいぶどうの人たちがいっぱいいますがお気になさらず購入すればいいと思います。

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お値段がリアルに酸っぱい。

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ボランティアじゃなくて営利企業なんだから、安値で売り捌くわけがないわな。

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皆さんはリフォームするなら優先順位はどのような感じですか？

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>>324 匿名さん
とりあえずキッチンですかね。
引き出しが恋しいです。
でも、キッチンまるごと(150万とか)になるのは価格的に厳しい、、、。

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キッチン周りと洗面室の設備がもう少し良ければもう少し印象は違ったかもしれませんねぇ。価格が下がったとして納得して買えるか…アクセス面は捨てがたいけど…んーーーー

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キッチンが観音開きなのもびっくりですが、さらにキッチンの引き出しはブルモーションなし、さらに食洗機をつけようとしたら貴重な引き出しユニットのとこに付けられるという。
洗面台の観音開きもびっくりだー
まじかー

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広域の人からすると信じられないかもしれないですが、登戸で分譲探してる知り合いは基本近所の賃貸住みなので、施設面にたいして不満なさそうだったんですよね。
私も他地域だともっと安いし設備いいとこあるよと勧めたんですが、登戸がいいからと意思を変えるつもりは無さそうでした。

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坪300手前まで行ってもちゃんとしたもの作った方が絶対良かったと思う。三井なんだし。
借地を加味したんだと思うけど、安くもないよくもないものにしちゃったからこんなしょっぱい反応になる

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借地権物件なんて半分賃貸だからね。

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地代70年加味したら既に坪310なんだよなぁ
それで設備ケチらなくても…

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これで堂々と石材店は坪310で出せますね

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>332

ここがサクッとはけたらね。さて、どうなるか。

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妬んでる人が多いな

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>>334 通りがかりさん

これはネガティブキャンペーンもあるかと思ってます(笑)

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>>335 通りがかりさん

皆さんの文面から登戸愛が感じられ、単なるネガキャンには思えない。

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登戸で大手ってことで期待したら外れだったってことでしょ。次の期待はすでに遊園ダイエー跡地みたいだし。石材店はスルー。

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抽選住戸発生

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抽選になる程度に販売戸数を調整してるだけ。そして人気って煽る。

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事実だとわかってないことを決めつけるネガティブコメントも、リアルで期待外れた人達のコメント見て妬みとか金がないとか煽るのも、似たようなもんだよね。やめようよそういうの。

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>>340 匿名さん

そうですよねー。
ここはネガティブコメントして様子を見合ってるのか、いずれにしてもこの物件に関心があるということですね(笑)はっきり言って時間の無駄すぎますもん買わない人には…次の物件についての情報収集したほうが遥かに有益ですしね

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検討するほど他の物件も出てこないんだよねぇ

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>342
そこが一番悲しいところ…

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悲しいかな。他の地域のマンションに目を向けるしか、今は選択肢はないね。

ただ、各駅停車が最寄りの物件を見ても「登戸なら快速で…」と比較して考えがち。外に目を向けても感じる登戸の利便性の高さ。

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>>342 マンション検討中さん
登戸駅周辺で検討しているので、ダイエー跡地の野村物件も個人的には対象外なのですよね。
多摩病院付近のふるーい物件を立て直してくれないかなぁ

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坪310で比較すると、東横線日吉徒歩9分のプラウドシティがこれより少し安い位ですよね。ゼネコンは三井で設備も充実してるし、借地リスクを避けるならこちらもあり。

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日吉の9分はプロジェクトエリアまでと駅徒歩詐欺。ゼネコンも杭不足の三井住友。

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東洋建設はどんなもんなんだろ

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>>347 匿名さん
スレ立ってますよ、そちらでどうぞ

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再開発エリアといっても商業施設はほとんどなく地主たちの家と学生向け賃貸の建設だらけ。35年後にはそろって古い町並みになる。その頃には売れない定期借地。そしてお墓ビュー。定期借地で地代込み坪310だとしたらその価値は明らかにないのでは。

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>>350
せっかくの登戸新築で、残念な気持ちはわかりますが…。完璧な物件なんてないですしね…

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>350

再開発ではなく区画整理事業だからね。

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多摩区って都心へのアクセスも良いし伸びシロあると思うんだけど、なんか小粒な物件ばかりですね。
せっかくのパークホームズ、期待したんだけどな…。

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＞アクセス

複々線化が完了するまでは乗換駅にもかかわらず快速急行スルー。相鉄との争いが激化したらどうなることか。

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登戸から遊園まではもう一本線路が増えるはずだったが、区画整理が始まらないので小田急がしびれを切らして工事を始めてしまった。よって、線路沿いにその一本分の線路になるはずの土地が歩道になりつつある。地主が駄々こねすぎて駅ビルもとん挫。小田急より地主が強い。

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まぁ一般的には坪310(地代込み)の価値はないと思っちゃうよね。東横沿線並みの価格だもん。それでも買いたい人で埋まるなら三井の戦略勝ち、新百合のパークホームズみたいな感じで売れ残り続けたら、読み誤りということかな。引き続き、注目物件です。

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>>355
登戸駅周辺色々建て直してるのに、なんかパッとした商業施設が全くできないと思ったら、そういうことかぁ。パチ屋と病院しかない街にw
地主が強すぎると街って発展しないんだね。

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ここは近隣の新築や築浅中古より相場1割以上高いのに設備仕様が悪いというのがかなりネックだと思います。
近隣は食洗機やミストサウナくらいはたいてい標準装備されているし、引き出しも子供が指を挟まないように普通はブルモーション（ソフトクローズ）機能が付いています。
ブランドと交通利便だけで選ぶのではなく、買った後の生活満足度も考えた上での判断をお勧めします。

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>>358 匿名さん
近隣に駅徒歩5分以内ってありますか？築浅でも中古は中古。一緒にしちゃなりませんよ。
キッチンなどは入れ替えればよろしい。
悔しいがそういう層をターゲットにしている。
投資案件、相続対策の購入もあるらしい。
高いだけあって客層は良い。
世帯年収1000万以上ないと買えないからね。

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>>359 匿名さん
同感です。設備は入れ替えすることをベースに想定されているような気がします。この物件の情報的に、それでも購入できる人をターゲットとしているのだとおもいます。でなければこの価格で自信満々に出さないでしょうね。。。

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世帯年収1000万以上あっても登戸になってしまうんですね…
マンションほんと高くなりましたね

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>>361 坪単価比較中さん
平均的なサラリーマン家庭なら埼玉、千葉、川崎、横浜以外の郊外になるんだなあ

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近隣の築浅中古との比較でなく、実質坪310としたら近隣の新築と比較しても1割以上高いよ。ミオカステーロ向ヶ丘遊園ステーションプレミア2が坪単価265万の所有権だからね。登戸駅からは徒歩7分だけど、向ヶ丘遊園駅からは徒歩2分だし、相場的に劇的に変わるような場所じゃない。
世帯年収1千万だと、頭金がよほどない限りきついはず。もっとないと厳しいね。

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ミオカスと比べてもな

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マンションマニアさんのダイエー跡地の動画で、パークホームズ登戸絶賛してた

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>>365
ダイエー跡地の動画なんて出てるんですか。早速見てみます。

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動画見たけど全然絶賛してねーじゃねーか

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>>367 匿名さん

ちゃんと見たか

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いまこの辺りでマンションを検討している方はプラウド向ヶ丘遊園を待つくらいなら、ここを買っておいた方がいいです。向ヶ丘遊園立地にこだわらないのであれば。

というようなコメントでしたね。借地権で坪270はマンションマニアさんの目線から見てもそこまで違和感のない坪単価ということに驚きました。

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マンマニってデベの広告塔みたいなものだからね。市川の建築確認取り消しになった物件を絶賛して炎上。真に受けないほうが。

客観的な評価を受けたかったら近隣の仲介業者、三井の系列であるリハウスを除いて複数に当たるのが確かかな。

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市川(誤）→市ヶ谷（正）

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>>370 匿名さん
新百合ヶ丘は酷評だった

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新百合はアリーナシリーズとの比較でだったね。ここ仕様的には新百合以下なんだけど。

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>>373 匿名さん
新百合ヶ丘の方が価格高いでしょ

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動画見たけど特に目新しい情報なし。
パークホームズとの比較も田の字で一部隣の建物が近い、駐車場が狭く機械式、などは一緒。地元民や真面目に比較検討してる人から見ると大して参考にならず、ちょっと茶々入れにきただけみたいな感じでした。

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>>375 匿名さん
マンマニさんは神奈川方面にあまり興味ないイメージ。
ちゃんと見てるのってだいたい湾岸、千葉、埼玉案件な気がする。

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登戸賃貸民です。
三井がお墓ビュー賃貸スペック定借で坪270を出してきたときは三井どうかしてるよと思ったんですが、冷静にいろいろ考えて、登戸の価値自体が上がっちゃったのかなあと諦めました。
周りの商談に耳を傾けていましたが、世田谷区の人がかなりノリノリでしたので、都内から流れて来る人も多いのかなと思いました。
というわけで、私は登戸に住むのを諦めて、聖蹟桜ヶ丘のブリリア買いました。
所有権で坪240。登戸の100倍商業施設があります(笑)

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プラウドも駅前も坪310以上だそうです。一列団地みたいなプラウドと踏切線路ぎわの三井とお墓ビュー定借だけど坪270三井。さぁどれを選ぶ！？

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プラウドが建つ頃に住み替え需要で売りに出たイニシア向ヶ丘遊園を買ってリノベして住もうかな。
新しくできる商業施設の恩恵を受けられて、所有権で出口も見えやすい。

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>>378
情報ソースは？
お墓ビュー定借は坪310で考えるべきでしょ
結局みんな坪310なら所有権選ぶけど

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プラウドが坪310で収まる気がしないんだよな笑
石材店跡が一番ないかな。ただの踏切線路沿いじゃなく、線路のポイントがあるせいで電車の通過音がやたらうるさい（普段あの辺りを使う人なら必ずわかるはず）。あれが毎日5時から24時まで続くって考えると自分ならノイローゼになる笑

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野村プラウドはブランドとしては三井パークホームズより格上になるんですかね？

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三井はランクでブランド使い分けてるけど、野村はそうではないから一概には言えない。一時期、長谷工施工はオハナにしてたけど最近元に戻しちゃった。

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価格と内訳出ましたね。やはり低層は人気ないのかな

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