ブランズ南千里ってどうですか？

このマンションは分譲公団の建替えですよね。以前の地主さんはどのような条件で建替えられるように
同意されたのでしょうか。きっとかなりいい条件なのでしょうね。
これから買われる方はその分販売価格が高くなることを覚悟しておいたほうがいいでしょうね。
条件の違う方々が同じマンションの中で仲良く住むことができるのかが不安です。
どのような条件で建替えの話しが進んでいるのかだれか教えて下さいませんか。

非分譲が５２戸で、条件気になりますね。
立ち退き条件は５０００万という話もあります。このご時世だからといって、こんな条件では安いわけがないですね。

駅から離れているプレミストの価格設定はリーザスの分譲当時のものを上回ってるみたいなので、ブランズは相当なお値段になるのでしょうね！

広い間取りで決まっているようなので価格はどうしようもないでしょうね。
今後建つマンションは間取りを小さくしたり、設備や仕様を落としたり（なかには断熱材を無くすものまで）して価格を下げる方向みたいなので、
広さに応じたそれなりの価格になると思います。

非分譲が５２戸もあって立ち退き条件が５０００万円もあるんだったら
地権者さんにとってはかなりいい条件でしょうね。
その分販売価格は高くなるでしょう

新価格や、デベロッパーが変わっての再販価格が楽しみですね～
ミニバブル時に高額の補償金を手に入れて立ち退いた人はラッキーですね

南千里駅に近くて立地的にはいいなと思っているのですが、
このマンションの南側には建設予定のものはないのでしょうか。
誰か情報下さいませんか。

確か南側の古い住宅はまだ建設予定になってなかったはずです。計画も立ってません。
ですから残念ですが南側といえども正面には古い住宅が見える可能性が高いです。
一部南下する道路があるのでそこに面したお部屋は視界が良いでしょう。

土地情報として業界では出ているはずですよ～
まだどこがするかは決まっていたいけどね。

このマンションのモデルルームってどこでするのか知っている方
教えてください。
ＨＰでは７月ごろオープンとあったと思うのですが、予定どおり
するのでしょうか。

工事はどれくらい出来たかな？と、最近現場を何回か歩いて見ました。
現場にあまり活気が無い様に思いました。動きがあまり無い様に思いました。
夏に売りだす。との事ですが大丈夫かしら？と心配です

近くのプレミストの現場の活気とぜんぜん違います。

大豊建設の件も聞きますし。本当に夏にモデルルームを見る事が出来るのでしょうか？
プレミストとブランズの内容を見比べて、どちらかに決めたいと思っております。
何方様か何かご存知でしょうか？

この物件は動きがよくわかりませんよね？モデルルームを作っている様子もないようだし
夏から本当に販売する気はあるのでしょうか。できたら見てみたいなと思っているのですが、、、、、

33さん

ブランズを待ってるうちに、プレミストはほとんど売約済になりますよ。現在商談中で押さえられている？部屋も合わせて7割近くが済物件です。

ブランズ販売開始時には、今のプレミストの状況であれば、低層階の不人気間取りくらいしか選択肢がなくなるかも。

というわけで、私も比較検討を考えていましたが、待てないのであちらにしようかと。

建設現場の活気って意味不明…進捗状況のことを言ってるの？竣工時期が違えばそんなことはあたりまえだしね。
まだ何とも言えないけど、立地から考えても価格に相当開きが出るのでは？比較対象にならず入居層も違ってくるかもね。目の前のリーザスやサンクタスって近辺の一戸建て所有者が売却して購入・転居という例も多く高齢者や富裕層比率が高いらしい。

３３で御座います。

ご意見有難う御座います。

ブランズの売り出しを待って居るとプレミストの気に入っている部屋が無くなる可能性大ですね。
どちらかと言えば、ブランズの方が希望ですが、間取りが思って居る幾つかの希望と合わない場合は
ほしいと思わないでしょうし。
１日も早くモデルルーム、部屋の図面が見たいと思って居る所です。

現場の近くの、一戸建てからの買い替えで御座います。
子供達が独立して、使わない部屋も多く、二階えの上がり降りもめんどくさく
近年に成って、一度マンションに住んで見たく成って来ましたが、住み慣れた近辺で転居したいです。

プレミストとブランズとでは、住む人達（熟年年齢層、働き盛り、子育て層）の比率が違って居るでしょうね。
家は、ある意味で縁の物の様に思って居ます、どちらか縁が有れば良いのですが。

建築現場の活気で思ったのは、現場えの大型車両（コンクリートミキサー車）などの出入りがあまり見られない。

プレミストとブランズ迷いますよね。竣工時期は予定ですが、同時期ですよね。
それで比較すると確かにブランズは活気ない感じはしますね。
モデルルームはまだだし。地下駐車場の基礎に時間がかかってるんでしょうか・・・
資料請求していないので憶測です。
プレミストは余りものからの選択になってしまいそうですし、ブランズはまだ検討すらできず。
南千里がいいので迷います。

プレミストは3期予定の高層階（10Ｆ～13Ｆ）と低層階（1Ｆ～2Ｆ）の選択になりそうです。私もプレミストがここまで早く契約で埋まるとは思っていませんでした。
ブランズは富裕層をターゲットにしている気がしますし、金額的にもプレミスト高層階（90㎡前後）との比較になるのですかね。

新御堂筋のような通行量とは比較にならないので騒音というレベルではありませんよ。近くの救命救急センターへ向かう救急車がたまに通る程度。北側だし全く問題なし。
北側といえば道路反対側の市民センターと南センター跡地を民間に売却してマンション2棟建てる構想があるみたいですね。

販売予定が夏から秋になってしまいましたね。
ブランズ桃山台も春の発売予定だったのが未定になっていますし、ここのデベは売る気があるのでしょうか。
この様子だとひょっとしたら竣工後の発売になるかもしれません。

秋の販売予定って９月なのか１０月なのか１１月なのかわけわからんがな。
本当に販売する気があるの？

＞４３

非分譲住民と何か話がこじれてるのじゃない？

なるほど、やっぱりこじれてるんですか。
このマンションもジオ桃山台と同じ状況になる可能性がありそうですね。

こじれてるんじゃない？→やっぱりこじれてるんですか
このアホレベルなんとかならんか？

横やりですが、アホレベルになるエビデンスはなんですか？

45はジオ桃山台の検討板でアホと自称されている方と書きぶりがよく似てますね、販売延期はただ単に近辺の物件の販売動向を見ての話では？こんな情勢になると予測できず供給過剰すぎますね。

建替えマンションの宿命でしょう。
好景気の時期、デベロッパーの提案（複数の業者によるコンペによるシュミレーションだろうが・・・）で, 理事会決議した建設コストや販売価格等のシュミレーションが、大不況で根本的に修正が必要と思われるのに、既に旧建物の取り壊しが終わり、立ち退き者に対する立ち退き料や、継続して住み替える人についても、追金の購入（差額かな・・・）計画をおいそれとは変更できないでしょう。
トヨタ、東芝と言った大企業ですら給与・賞与カットのご時勢と聞いています。価格発表内容によっては、購入は大金持ちか公務員しか難しいのではないかな・・・

新聞への折込チラシは、いつ頃になるのでしょうかネ

ここに限らず、現在建設中で東急が絡んでいる物件(プラウド山田・ブランズ桃山台・ブランズ上野坂)は
おしなべて展開が遅いですよね。意図的な販売戦略なんですか？

竣工予定も引渡し予定も３月下旬なのに、販売開始が１０月ってどうなっているのでしょう？　
非分譲の５２戸を除いても７３戸を新規に販売しないといけないのに、短期間で売り切る自信があるからでしょうか？　プレミストが好調だから？
待つしかないけど、何だか不安な感じです。

こじれちゃったからなー

そもそも立ち退き料を高く設定し過ぎたのがミスだったなー

何が、どうこじれてしまったのですか？
この物件、かなり気になってますので、ぜひ教えて下さい。お願いします！

54さん

>>49を読めば自己解決できるよ！

もう赤物件で売り出すしかないでしょ？

立ち退き料を考慮した、当初予定の価格設定なんて、このご時世無理だよ？

このままだと販売価格が、　ブランズ1階＞プレミスト13階　になるよ？

あっでも、赤物件の価格設定にすると非分譲さん達が反発するか。

結局コジれるね・・・

分譲開始（価格発表）はいつ頃になるんでしょうかね～

56　さんのコメントの様に　ブランズ1階＞プレミスト13階　になるんじゃないかな～

そうなれば、厳しいんじゃないでしょうかね？

桃山台駅近で立替のエスリード桃山台もえらい高額らしいですが、地権者がいる立替物件は割高っていうことなんですね。　他物件で『地権者がいない』と強調してＰＲしている理由がよく分かりました。

＞58
建て替えマンションの宿命です。

東急は本当にどうするんだ？５０００切ったら大赤だろうし

大阪府住宅供給公社のホームページ内に、ブランズ東南に位置する大阪府住宅供給公社の団地建替の入札が公示されています。プレミストと同じように民間分譲マンション業者が入札に参加する公募コンペ形式で、本年２００９年９月中旬に結果発表です。もうすぐですね。高さ制限は４５メートルですから、おそらく１４～１５階程度になるものと思われます。現在の敷地４５百平方メートル（ブランズ南千里は５８百平方メートル）、いまは５階建て２棟７０戸が建っていますが、１４～１５階ということになれば、ブランズ東部分は南を遮られ、日陰になる可能性が強くなりますが、どうでしょうか。また道を隔てた東側の府公社の住宅（プレミストとブランズの中間）建物も近々取り壊され、おなじような形式で払い下げられ、民間高層マンションが建つ予定と聞いていますが、そうなるとブランズは谷間のユリのような（日陰の）存在になるのではと心配しています。

>61さん

その物件ね、前に入札なしに終わってたと思うよ。今回が再入札じゃなかった？
この不景気で土地がなかなか売れないんですよ。


>ブランズ東部分は南を遮られ、日陰になる可能性が強くなりますが、どうでしょうか。

プレミストがあれだけ売れた要因のひとつに、賃貸住宅との一括建て替えのメリットがあります。
プレミストと南側賃貸の同時建築だから、プレミストの南側日照がきちんと計算され、保証されているんですよね。
将来南側に高層マンションが建築されると、日当たりは大きく変わりますからね。その点では、61さんの心配は分かります。
ただ、同じ敷地ではないのに（同じ施工会社であるだけ）、「賃貸」って単語だけでプレミストを嫌う人も多いみたいです。そこから派生した荒らしさんで、一時期プレミストの掲示板が大変だったように記憶しています。

ブランズ南千里スレは荒れないことを祈りましょう！

世間相場と乖離した分譲価格では、苦戦するのでは・・・
価格発表が待ち遠しい・・・

同じ南千里エリアのプレミストと比べると話にならなくなるよね。

両者はそもそも土地取得時点での費用が違い過ぎる。

比較的安く土地を購入できたＰＦＩのプレミストと、割高な購入価格になる建て替えマンションのブランズ。

スタートでどうにもできない価格差があるから。

スタートでどうにもできない価格差ががあるからこそ、どちらに資産価値や不動産投資を求めるんですかね？

要はブランズの価格次第？

66の日本語が変だw意味不明w

建て替えの土地購入ってそんなに高いのでしょうか。買う側からすれば高価な部屋と交換してもらっているように見えますが、デベからすれば地権者の方の部屋の建築費用が土地の購入価格と言うことになりますよね。
マンションの一部屋の原価がいくらなのかよくわかりませんが、全員に立ち退き料としてお金を払って土地を取得するのとは金額が違うように思います。

>68高いよ

ここもエスリード桃山台と同様に価格はばか高くなるでしょうね。

競合先になるはずだったプレミストが残り数戸で完売のようで良かったですね。
価格勝負では勝てなかったでしょうから。これを狙っての販売時期延期だったのかな？

地権者の中に４ＬＤＫを希望する方が多くて、話がなかなかまとまらなかったとか・・・

やっぱ屋内駐車場やサイクルポートは地権者の方が優先なんですかね？

来年になれば、桃山台のＣ団地が手ごろな値段ででてくるでしょうしね。
ブランズは厳しいでしょうね。

>72
そんなことでも揉めてたんですかー
販売前から色々と揉めすぎですねｗ

そんな様子だと販売は厳しいでしょうね

それでもそこそこは売れるんじゃない？

プレミスト南千里が非常に販売好調だし、南千里はそれだけニーズがあるってことだと思いますよ。

プレミスト南千里は、駅から６分の条件にしては、価格が低めで、自走式駐車場の代金が低く設定され庶民的。
設備なども、豪華とは言えなく、まあ何とかのレベルでは有りますが
部屋の種類も幅広く色んな家庭のニーズに合うようにと作られて居てたので、人気が有る様ですね。

ブランズ南千里は如何でしょうか？まだ何も中身が見えて来ませんので何とも言えませんのですが

大方の予想では、プレミストよりは、あらゆる面で、レベルが上に成るのではとの事らしいですね。

売り出す戸数も、７０戸そこそこ少ないですので、高級感漂う外観と設備で、住まう人達も有る程度のレベルの様子なら、わりと早く売れてしまう可能性も有る様にも思います。
何時の時代でも、潤沢にお金に余裕の有る人達は可也居られますものです、良ければ買って賃貸出す物件として。

どの様な姿を見せて出てくるのか、楽しみです。

建て替えマンションは数々あれど、最近の、この不況下では、ジオ千里桃山台の様になるのではないかな・・・
南千里の魅力は捨てがたいが、既得権者の論理（価格・非分譲先取り）が優先され硬直化した料金設定体系では、
厳しいんじゃないかな～？

プレミストと同等以下の価格でださないとブランズは厳しいでしょう。高い値段付けても結局は大量在庫で大幅値引き販売になるでしょうね。

プレミストと同等以下って絶対無理だろｗ

とにかく、初期の段階で契約するのは非常にもったいないということでしょうか。

この時代に、わざわざ公団やら何やらの建て替えマンションを建設する意図が
よく分からない（計画段階では、数年前に決まった話でしょうが）。
デベロッパー、資材納入業者、地権者が得をして、新規購入者が皆さんのため
の《利益》を３５年ローンで払っているように感じるのは、私だけでしょうか。

>82
>デベロッパー、資材納入業者、地権者が得をして、新規購入者が皆さんのための《利益》を３５年ローンで払っているように感じるのは、私だけでしょうか。


いえ、間違っていません。まったくその通りですよ！

このあたりの土地が高すぎるのが原因でしょうね。駅前とはいえ郊外なんだから、新築でいくら設備が良くても平米単価４０万位が普通でしょう。
だから建て替えもニュータウン内ばかり。よほど儲かるのでしょう。
いっそニュータウン内で土地持ち分の多い、中古のボロ団地を格安で購入するというのもいいかもしれませんね。

↑
とっくに不動産屋はその手を使ってます。桃山台のジオなんて、建て替え前の物件を業者がごっそり買い取っていたという話です。ただ、建て替え話が出た段階では手遅れとか。

不動産屋からしたら、そんなん当たり前。常識でしょ。一般人に情報が来た時には既に手遅れってこと。

千中の団地が良く売れていると聞いたことある。新千里北町とか西町だったかな。
で、入居しないとか。明らかに建て替え狙いｗ

新築マンションや築浅中古マンションは古くなったらそれで終わり。
これからは利便性のいいところにある土地持ち分の多いボロ団地の時代ですね。

建て替えマンションの宿命・割増価格に、南千里の人気が勝つか負けるか

見ものです！

ＨＰが更新されて、一部の間取りが出てますね。

３ＬＤＫの住戸にもトイレに手洗いカウンターが付いてます。

更新されたブランズ南千里のホームページを見ました。間取りがなかなか魅力的です。各部屋のドアがほとんど引き戸なのも感心しました。せまい日本のマンションはこうでないとだめだと思いました。吹田市内は、佐竹台１（大京）、片山（ハセコー）、桃山台（オリックス）、岸辺中（総合）と、あちこちで大規模マンションの建設工事が始まりました。これかがら楽しみです。ＮO ６１さんの仰っていたブランズ前の公社跡地の入札も盛況で、５社が参加し、藤和不動産が落札したようです。業者も全体にすこし強気になってきたのでしょうか。

>88

新千里北町の団地は、建て替えの話がダメになって、高値で買った人が涙目になってるって聞きました。

優先案内が来ましたが、反響は大きいらしいですね。
優先案内は埋まっている状況とか！
プレミスト→ブランズと南千里のニーズの大きさを証明していますね。
市場より高い価格設定が予想されていますが、それでもそれなりに売れるかもですね？

今日から先行案内、価格発表だと思いますが、どれくらいの価格設定でしたか？

少し前に電話で問い合わせたら、どの住戸を何軒販売するかも決まっていないと言われましたが、先行案内会では価格等の発表もあったのでしょうか？
どなたかＭＲに行かれた方、情報をお願いします。

こんな掲示板で聞かんとマンションギャラリーに行ったら？

ＨＰで見学の予約受け付けてるんやし。

ちなみに、ウチは近々商談に行くけど絶対に口外しません。

ギャラリーに行ってきました。
販売予定価格の提示もありました。
ここでの反応が良ければ口外します。

自分で行って確かめるわ！

桃山台の竹見台に新築マンション（ジオ）が建つんですね！徒歩３分で御堂筋に面してないから騒音も排気ガスも気にならないし同じ吹田市なら御堂筋沿線の方が価値は下がらないから我が家はブランズ見送ることにしました。
余計なお世話だったらごめんなさい→知人がリーザス９階に住んでるけどやっぱり騒音はすごいよ！って言ってた。ブランズは南側が路地だからちょっとはマシかも、ですね。

日曜日に行きましたが、やっぱり5000万円台が主でした。一部低層階は4000万円台後半になるそうです。

設備もここでの予想に反して、高級指向では無かったです。プレミストと同等でした。共用設備もなく、価格を抑えるために削るだけ削った感がありました。（これも販売が遅れた理由の一つでしょうね）

しかも角部屋をはじめ、良い部屋は地権者が既に押さえていて、角部屋なんて販売がわずか○部屋のみ！
駐車場代も安くないし、前評判に反して駅2分と浴室の窓だけが唯一の強みに成り下がっていました。

ブランズを待っている間にプレミストの部屋はどんどん埋まっていくし、ブランズ待ちでプレミストを先延ばしにしていただけに、かなり残念です。

桃山台５丁目のブランズ建設計画がついに頓挫しました。
南千里のブランズは地権者がいての計画だから、先送りはできず、
桃山台を中断したのでしょう。

両方の計画は経済が上向きだった時点でのものだから、土地は高値
を取得しているのに、そのあと市場が冷え込んで、儲けは出ない。

それでも、力任せに計画を進めるのは、地権者との契約があるから
でしょう。すべてのしわ寄せを新規の購入者がかぶることになるか
ら、価格は高く、想像よりも造りは安っぽくなるのでしょう。

評判倒れ感はあるけど、それでも完売するんだろうね。今の南千里エリアはニーズが高いから。

モデルルームを見てきました。

価格の件や、角部屋を地権者が先取りなどは予想していたので、あまり驚きは無かったのですが、
部屋を見て、驚き落胆致しました。

華美や豪華にとは思いませんが、北側の部屋のみ二層ペヤガラス、南面は普通、お風呂お台所も内装も抑えに抑えた
安っぽい感じでした。

二層風呂に窓、おトイレ横に手洗い、お部屋の戸が引き吊り戸が多く、自走式駐車場、この四つは良いと思いました。

外装もタイル張りの所は最小限。　此れではプレミストと何ら変わりません。
とても期待をしていましたのでがっかり致しました。かと言ってもプレミストよりは良いのでは。

一つ言える事は、５千万円前後～７千万円と値幅が少ない分、入居者レベルにばらつきが無いのではと思うのですが
如何でしょうか。

>104

>一つ言える事は、５千万円前後～７千万円と値幅が少ない分、入居者レベルにばらつきが無いのではと思うのですが如何でしょうか。

一般購入者同士でレベルのばらつきが無くても、地権者とのレベルのばらつきが・・・・・。
管理組合運営も大変と聞きますし。不安ですね。

１０５さま

そうなのですか？

地権者が居られる物件は、管理組合運営が大変とは、知りませんでした。

地権者付きの物件は、何かとトラブル有りそうで大変不安なのでしょうか？

その様な事は、考えもして居りませず驚きです。

よその建て替えマンションの情報を仕入れられてはどうでしょう？有名な話ですよ。
特に入居者に知り合いがいれば、内情がよくわかるでしょうね。

優先案内に行かれた方々の、物件評価の低さに驚きです。
高いだけのマンションに成り下がってしまったのでしょうか？
今週行きますので、また感想します。

駅１分のサンクタスや２分のリーザースを狙った方が、お得ではないでしょうか？
物件は、ほとんど出てないですが・・・

>109
それか新築にこだわる人は、駅徒歩6分だけどプレミスト。物件価格、ランニングコストともに南千里では秀逸。
ジオは駅からちょっと遠いな。
または、今後数年後の駅近新築待ちか。

待ったほうがいいと感じます。

現在、売り出しが始まった物件は、経済が上向きだった数件前に
計画さえたもので、建て替え物件は、地権者のほぼいいなりで計画
が進められたからです。

いま売り出し中の建て替え物件が売れ残って、デベと地権者が痛い
目に遭ったあと（まあ、地権者に関していえば、売れ残りで物件の
価値が下がる、もしくは空き家が多くなって、管理費などが高くな
るという些細なことしかないけれど）、これまでとは違う、よりフ
ェアな物件が出てくると考えます。

南千里の現状ではPFI1号のプレミスト南千里、来年では大京・関電のPFI2号マンションが狙い目です。
PFI以外のここ数年のマンションは土地取得価格が高騰していた時ですから、正直かなり割高です。
まして建て替えマンションなんてそれ以上ですから・・・

地権者やデベ側に立つつもりはないが地権者のいいなりだの痛い目に合うだのフェアな物件がでてくるだの111は何様のつもり？
建て替えの影響で確かに割高になっていて検討対象にも入らないけど、だからといって地権者＝悪なのか？住んでいた住民が既得権益を確保するのはある意味当然であるし、今建て替え物件がどうのこうの言う人間は購入後40年経って建て替えが必要になっても既得権を主張しないのかね？
とはいえブランズは価格で、プレミストは周囲の環境、内装、駅からの距離の面で対象外、109さんの言うサンクタスやリーザスの中古が狙い目かな、駅前だからか値崩れがなく割高感はあるけど。

ここだけでなく、プレミスト南千里も、過去にはリーザスなども、南千里物件にはアンチが蔓延しています。
買いたくても買えない方が、買えないヒガミで荒らしのような存在になるんでしょうね。

大京＆関電不動産のはＰＦＩじゃなくて、単純に公社跡地を買い取っただけだと思いますよ。
ブランズ前の藤和も同じです。
ＰＦＩはプレミストだけじゃないかな？

噂では大京＆関電のは長谷工に騙されて、えらい高値で入札しちゃったそうな…
ご愁傷さまです。

　最終的には購入者の価値観・経済力の判断なんでしょうね・・・

　大金持ちであれば、明らかに割高であるけれど、区分所有者内の建て替え物件の意識格差は
気にならないんではないかな。

　ブランズと比べて、適正価格（もしかしたら割安・・・）で新築ならプレミスト、
中古（売り物件がでたら、駅近や入居者層からプレミストより高いでしょうが・・・）であれば、
売り物件がほとんどないサンクタス、戸数の割には売り物件の少ないリーザスを検討するのが
賢明と感じます。

　この論議の根本は、ブランズが駅前２分という好立地なんだけど、景気の良い時期の建て替え決定や
販売スケジュールが不透明だからなんでしょうかね？

>>116

大京の物件はPFI2号地ですよ！

ちなみに大京の物件、目の前を高圧線が走っていますのでご注意ください。気にしない人にとっては建物ができる心配がないのでメリットにすらなるでしょうね。

>119
高圧線そばはどんなデメリット、危険性があるのですか？

117は要はプレミストを選ぶのが賢明と言いたいの？
キャンセルが相当数出てるので焦りもあるんだろうな…

>121
プレミスト、サンクタス、リーザスが賢明と言ってると読み取れるけど。
プレミストはキャンセル続出なの？
ブランズ不振、プレミストキャンセルとなると、南千里も雲行きが怪しくなるね。