レーベン金沢WEST PROJECT

>>20 評判気になるさん

10月下旬竣工予定ですが、年内完売は無理でしょう。
もう1年かけて来年中に完売できれば上出来かなぁくらいだろうと思います。
NHK 跡地の方も、今からコンセプトを固めて設計に入るわけですから、実際に建つのは 2, 3年後とかでしょう。また、1棟ずつ売り切る必要はなく、金沢城大手門と MID WEST TOWER のときのような並行販売も可能ですし。

元々がプレサンスの資金繰り悪化と事業計画見直しで仕入れた土地ですから、土地代は安く抑えられているだろうと推測されます。また、公式ページには「発展する駅西エリア」とありますが、金石街道は江戸時代からある道（宮腰往還）を拡幅して既に何度か開発されているので、発展する雰囲気がまるでありません。
このため、価格をどこまで抑えて「お買い得感」（立地は今一歩だけど、この価格ならまぁいいか）を出せるかが勝負だろうと思います。

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資料が届いた。デザイナーズレジデンスとなってるけどこのカラフルな手摺になるのかしら？
若いファミリーターゲットぽい。
設備は標準的なレーベン仕様、床暖房ないかも、共用部にプライベートオフィスというワークスペースがあるみたい。

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>>22 名無しさん

SUUMO やこのサイトからリンクしてる Yahoo! の物件イラストが外観完成予想図に替わってるけど、バルコニーのガラスは普通に地味な色ですね。

今日の新聞にも折込み広告が入っていたけど、道路側 2戸分の 1階に平置き駐車場があり、3戸目はおそらくタイヤ置き場、4戸目からは住戸なので、共用ワークスペース，エントランスホールなどにどの程度の面積を割り当てているのか、ちょっと疑問に感じました。

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>>23 通りがかりさん

外観完成予想図をよく見ると、1階バルコニーは当然コンクリートの上に曇りガラスで完全防御ですが、戸建て列とお見合いになる 2階はスモークガラスで、3階以上がほぼ無色のようですね。

ただし、両端の角住戸はバルコニー手摺りの外側に更に目隠し柵が付く（道路側は 2階から。奥側は 5階以上）ようなので、リビングから外の景色を見づらいかもしれませんが。

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>>23 通りがかりさん

横 7戸の板状で角住戸が PLAN F なので、C1 と鏡像の C2 もあるのね。
廊下側の柱/壁に描かれている隣戸の壁位置を見ると、間取りプランによって奥行きが少しずつ異なるらしい。
PLAN B と C1 との間にエレベーターホールがあって、E と F との間に階段があるのかな？

ワイドリビング (C1, F) の座敷牢部屋のキッチン側が全て壁になっていて、引き戸を全開にしても部屋として残ってしまうのは良くないわね。
このタイプの部屋はキッチン側も引き戸になっていれば、
・子供の遊び場として利用した場合、引き戸を全開にすればキッチンにいても子供の様子が分かる。
・リビングの奥行きがないので引き戸を閉めてしまうと非常に狭く感じるが、全開にすればリビングが拡張されて圧迫感がなくなる。
という利点があるのに。

PLAN F の妻側の窓が小さいか斜めに配置されてるのは、裏手の宗教施設とお見合いにならないように配慮なのかしら？

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共用廊下に各戸TRあるのはよい。
玄関前アルコープなし凹み少なく分譲感薄い。
角の一番広いFが柱の食い込みなどで不整形部屋多く使いにくそう。折角の角なのにLDが１面採光な上4枚窓の2枚FIXじゃしょぼい。
これなら眺望分からないけど中住戸のCとかのが良さそうと思った。

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>>23 通りがかりさん

エントランスホールに「テーブルとソファー」ではなく「机と椅子」が置かれてるというオチを想像してしまったw

実際にはそんなことないだろうけど。
ただ、会社によってはセキュリティ対策のために「自宅以外でのテレワーク禁止」なところもあるから、共用ワークスペースの需要は意外と低いのかもしれない気がする。

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>>26 名無しさん

概ね同意。
PLAN F リビングの妻側窓なしと FIXサッシは言われるまで気付かなかった。

眺望に関しては、周りのビルとの関係もあるから一概には言えないけど、方角的にはバルコニーから街の灯りは見えず、戸建ての低層住宅が地平線の彼方まで続いているのが見えるはず。
唯一、PLAN F の妻側からなら街が見えるはずだけど、リビングに窓がないのは残念。

4枚サッシは全開にしても 2枚分のガラスは残ってしまうし、実際に開閉するのは中央側だけだろうから、両端が FIX でも実用上は支障ない気がする。
ただ、C1 は 4枚可動なのに F はなぜ FIX にしたのかは謎。コストカットなのかしら？

アルコープに関しては、長くなりそうなのでまた別途。

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>>28 通りがかりさん

アルコープに関しては、個人的にはやや否定的。
生活する上ではデッドスペースでしかないし、その分を専有部分に組み入れて部屋を広くして欲しいと思ってしまう。（完全なアウトフレームの場合を除く。）
リセールする際に、分譲感があって少し高く売れるのかもしれないけど、その辺りは買い手の感覚や予備知識にも依存するので何とも言えないでしょう。

一般に、アルコープの利点として
・玄関が奥まっているので共用廊下を通る人から中が見えない。
・ドアを全開にしても廊下を通る人にぶつからない。
と言われている。

だけど、共用廊下から住戸内廊下が見えてもそんなにプライバシーに問題が生じるとは思えないし、リビングまで見通せる位置に立っていれば、アルコープがあってもやっぱり見通せてしまう気がする。
それよりも、廊下を L 字型またはクランク状にする方が、プライバシー確保にはよほど有効でしょう。

通る人にぶつからないはその通りなんだけど、そもそもドアをいきなり全開にするのかしら？
玄関ドアは意外と重いので、通常は少し押してロックが外れたところでいったん止め、そこから更に力を入れて全開にするのではないかしら？
また、アルコープがなくても廊下の壁沿いには MB やエアコンの室外機が置かれているので、壁際ぎりぎりを歩く人は少ない気がする。

「アルコープがある」ことが重要なのではなく、「その物件になぜアルコープがあるのか？」の方が重要なんだと思う。

理想的には、廊下側もアウトフレームにして柱が廊下につき出しており、その柱を結ぶ線の内側にアルコープが設けられているのが良いと思う。

そうではなく、廊下側の洋室の前にエレベーターホールなどがあり、暗いので明かり取りの窓の向きを変えるために壁の片端を廊下から少し後退させ、その結果としてアルコープができた、というのはダメだと思う。（たとえば MID WEST TOWER）
この場合、洋室の壁が斜めになっているので使い勝手が悪く、プライバシー確保とか人にぶつかるとか以前の問題が存在する。

また、アルコープを作ること自体が目的化したような、ドアの幅の分しか奥まっていないのもダメだと思う。（たとえば プレミスト駅西本町）
この場合、ドアを開けるために後退りする必要があるだろうし、荷物が多いときは後ろの廊下に置いてからドアを全開にする必要がある。もしかしたらドアが閉まらないように押さえながら後ろの荷物を取る必要もあるかもしれない。
ドアの斜め前に立って、半分開けたら入れるくらいのスペースは必要だし、外から見て玄関周りが窮屈だと、高級感が感じられない。

この他に、アルコープができてしまう理由は、どんな状況があるかな？ ちょっと思いつかなかった。

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>>25 通りがかりさん

PLAN F の浴室が 1618 である点は好いですね。
1418 だと、肩まで浸かると脚を伸ばせず湯面から膝が出るか、がに股で脚を折り畳まないといけないのが辛い。（これは身長に依存する話だけど。）

16xx でも実際の湯船サイズは 14xx と同じで余白が 20cm 増えただけな場合もあるそうだけど、この間取り図だと湯船の形が異なっているので、湯船サイズも長くなっているのでしょう。多分。

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>>23 通りがかりさん

モデルルームの場所は、以前と同じく武蔵のエフエム石川なのね。
前回の MID WEST TOWER 以降、金沢市内で開発計画もないのに借り続けてたとは考えられないから、ずっと空きテナントだったってことかな？
この場所を借りた時点では NHK 跡地を落札していなかったけど、結果的に好都合な場所になったね。

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アルコープの良し悪しではなく単純にそこからコストカットされてる残念な印象。
プレミスト西金沢と間取りだけ比べるとすごくよく分かる。
元の設計引き継いでるからかプレサンスと似てるけど角の広い住戸はプレサンスでも作り込んだ間取りしてる。ここは角なのに中央縦長廊下のちょっと広い田の字。
相当割安なお値段じゃないときついと思う。

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>>32 名無しさん

そうですか。好みのタイプに大きな相違があるようですね。

私が理想的だと思うアルコープは、プレサンスの E type です。完全なアウトポールで、ドアを全開にしても柱のラインからはみ出さない。

32 さんが例示されたプレミスト西金沢は、むしろ好きではありません。
B type と似た設計はプレミスト駅西本町で現物を見ましたが、暗い洞窟に入っていくような非常に陰気な印象を受けました。 角住戸の A, H も、ドアと MB/ESP に挟まれて非常に狭苦しい印象を受けます。

プレサンスでも A type は玄関前を MB/TR で塞がれており、薄暗い印象を受けます。
これが作り込まれたものか否かは分かりませんが、立地が香林坊・片町エリアであり高価にせざるを得ないので、間取り設計にも力を入れていることは間違いないと思いますが。

このレーベンの PLAN F が田の字型である点は、私も酷いと思います。
しかし、これはプレサンスの設計を引き継いでいるように見えます。

この物件の建築確認は、プレサンスが取得したものを流用しています。このため、躯体にはほとんど手を加えることができないはずです。
もし、廊下を L 字型にするならば、玄関の位置を横にずらして洋室(2) と入れ替える感じにする必要があります。しかし、そうすると洋室(2) の窓が MB/TR に阻まれて暗くなりますし、元々は洋室(2) のない 3LDK で設計していたならば、角住戸の玄関よりも先に更に廊下が続いていたことになります。
このため、玄関の位置は変更されておらず、プレサンスの設計のときから田の字型であったと推測されます。

この立地だと、おそらく 2500万円から高くても 3800万円、1階は更に安く 2300万円くらいにしないと買い手がつかないでしょうね。
また、プレサンスの設計時よりもコロナで景気が冷え込み、金沢市内全般での新築マンションの不調も明確になっています。
レーベンはおそらく、基本的な設計は変えられませんがそれ以外ではかなりのコストカットをしているだろうとは思います。

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ある住友さんの物件です。
完全アウトフレームですが柱では足りないのでMBに袖壁つけた上、廊下側の居室整形を犠牲にしても玄関凹ませてます。
アルコープないにしても集合住宅ではプライバシーと安全面を重視した方ががより多くの人に好まれるんだと思います。

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>>34 名無しさん

あなたが「アルコープは必要！」と思うのであれば、それで良いのではありませんか？

https://www.sumu-log.com/archives/16820/
この↑マンションを「1000件以上見学して8回購入している」方もアルコープは必要だと言っているのですから、おそらくそちらが多数派だと思いますよ。

ただ、ご提示いただいた住友の物件は、廊下の幅を確保できないため MB が住戸内に食い込んでしまい、それに合わせて玄関扉も下げただけのようにも見えてしまいます。
プライバシーに配慮しているのであれば、取っ手の位置を逆にして覗かれないようにしないと意味がありませんよね。

上記のリンクにある「これくらいあるのが理想」の例示のように、ドア取っ手側（の少し離れた余裕ある位置）に衝立のようなものがあるのならば、プライバシーに配慮していることが一目瞭然ですが。

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>>9 通りがかりさん

正式名称は「レーベン金沢 WESFORT」だってさ。
かすりもしない大ハズレw

でも WESFORT って南アフリカの地名だから全然ワクワクしないね。
WEST FORT なら「西の砦」だけどピンとこない。
WEST FOREST（西の森）とか WEST FORTUNE（西の幸運）とかからの造語かな？

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モデルルームのオープンを週末に控えて公式ページが折込み広告相当に更新されたけど、MS Edge とスマホの Chrome だと表示がグチャグチャに崩れて意味不明という、相変わらずのレーベン クォリティw

MS IE と PC の Chrome ならまともに表示されるけど。
Web デザイナーに払うカネもないほど経営が苦しいのかしらね？

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>>25 通りがかりさん

PLAN F の座敷牢の側面が、紙の広告ではただの壁だったのが Web では引き戸になってるのだが？
どっちが本当なんだろうか？

標準では壁だけど、有償オプションで引き戸にしたり、壁を全部取っ払って 4LDK → 3LDK に減室したりもできるってことなのかしら？

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犀川で北國花火「川北」大会はできないと思うぞ？
「街道／往還」を直訳すると「highway」になるみたいだから間違いではないけれど、違うそうじゃない感しかないし、金石街道がハイウェイだと けやき通りの立場がないような気がする。

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8A:5200
8F:5300
標準4300
高杉

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>>40 マンション検討中さん
予定価格ですかね。なかなか強気ですね。
割と広さあるから4000切る部屋少なそう。
価格が安くないんだとここの売りは何なんだろう。

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>>40 マンション検討中さん

僅かに駅に近く 17階建てだった 3丁目の MID WEST TOWER が 3千万円から 5千万円，最多価格帯も 3千万円台後半だったことを考えると、あり得ない強気ですね。

3丁目がたまたま大好評だったから「駅西本町なら売れる！」などと了見違いを起こしたのか、或いは金石街道の方がバスの本数は多いから利便性の高さをアピールできると考えたのか。
MID WEST TOWER の公示地価が 18万円，WESFORT 近くの基準地価が 12万円前後なのを見れば、どちらが高く評価されてるか明らかなのに。

ところでタカラレーベンは価格表を見せないことで有名なのに、この予定価格はどこで入手できたのかしら？

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>>42 通りがかりさん
旧NHKの資金石かなぁ??
13日には公示価格かと思いますが
現状では高嶺の花なので手が出ません…
ファミリーマンション？と思いきや
何を血迷ったか？駅西で強気の金沢武蔵の真似かと
価格は水面下で情報収集済み

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>>41 通りがかりさん
1階予価プレオープンで3800?3900
あり得ない価格設定
よくわかりません
レーベンさん内部でバブルですねー(^^)

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>>43 評判気になるさん

まあいずれにしても「販売開始予定 ／ 2021年2月下旬」と言ってるので、1週間後には分かること。
この価格付けのまま出してくれば「奇特な人がいるもんだね。第2期以降も同じ値付けで続けられるの？」となるし、3月下旬に再び順延すれば「やっぱり売れないよね」となるだけでしょう。

NHK裏の 1棟目は大苦戦してたから、大手町のあの場所は売れないと分かってそうなものだけど、それでも高級仕様の「ザ・レーベン」で再挑戦するみたいなんですよねえ。

WESFORT のキャッチコピーは「HOME and CHILL OUT」だし、公式ページ（暫定）を見ても「なんの特徴もない郊外型の平凡な物件です！」と言ってるようにしか見えないんだけどなあ？

5月には下近江町で阪急阪神が販売開始するみたいだから、そっちと合わせて観察してればライオンズ武蔵の後の需要がどっちに流れるのか（あるいは どこにも流れないのか）分かるとは思いますが。

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>>44 評判気になるさん
コロナ後の払い下げでこの価格、資材や人件費などの建築コストが高いままなんでしょうね。
今後予定の他物件もコストカットばかりかも。

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このあたりに幼稚園・保育園・こども園と複数の施設があるってのはわかったんですけど
入園倍率とかってどんな感じなのでしょうか？
あまり無知で申し訳ないのですが、こども園って幼稚園と保育園が合わさったような施設？なんですよね？？
やっぱみんなこども園に集中しちゃうんでしょうか？

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すっかりリモートワークが定着してきて我が家でも地方に移住することを検討しています。
さすがに旅行でしか行ったことのない場所だと勇気はいりますが、一度きりの人生ですから挑戦したい気持ちもあります。この辺は住み心地どうでしょう？
ちなみに私も妻もリモートワークで平日は籠っているので、食品スーパーや病院辺りが気になります。

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>>47 匿名さん
こども園は幼保一体化の施設です。
大体の子というかほとんどみんな小学校上がって暫くしたらひらがな書けるようになるみたいに小学校上がるくらいまでは教育に差はあんまりないんじゃないかぁって思いたいんですけどどうなんでしょう。
私は幼稚園だったのですが勉強とかかなったな。

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>>48 マンション比較中さん
病院は整形や内科がありますね。
あと歯医者もあるので一通りって感じはしますが…。
いずれも小さいクリニックです。

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>>48 マンション比較中さん
金沢市に住むことを考えて下さって嬉しいですね。買い物は歩いていくのはちょっと大変かもしれませんね。車があればカジマートとかちょっとはなれますがイオンなどあります。病院は総合病院は県立中央病院がありますが、やはり車があればなんです。
バスを使うなら50メートル道路沿いのマンションがいいような気がします。

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>>46 通りがかりさん

一応は、
建築面積　928.99m2 → 911.44m2　
高さ　　　24.95m　 → 24.28m　
と地味にコストカットはしてるけど、コロナだからといって資材や人件費が下がった訳ではありませんから。
土地の仕入れをプレサンスから安く買い叩いたのかと期待してたけど、皆の目論見は外れてしまったようですね。

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>>51 評判気になるさん

残念ながら直感に反して、バスを使うなら 50m道路よりも金石街道の方が圧倒的に本数は多いです。

具体的には、香林坊に行くバスを Yahoo! 乗換案内で検索すると、金石街道は平均 20分待ちに対して 50m道路は平均 45分待ちですし、体感としては金石街道は 10分から 15分待ちで 50m道路は 1時間待ちくらいの違いがあります。

ただし、金石街道のバスは金沢駅を通らないので、列車に乗る場合は駅まで歩くしかありません。

なお、WESFORT の真ん前に 駅西本町 のバス停がありますが、1日に 6本程度しか通らないので使い物になりません。

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駅まで、なんとか徒歩圏内なのがいいところ。
買い物や教育、住環境など、あとは中途半端な気がする。中途半端というのは、ダメという意味でなく、悪くはないという意味で。。
価格がプレミスト西金沢ぐらいならちょうどだと思うけど。。駅西は高くなりましたね。

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>>54 マンション検討中さん

駅まで行って何をするのですか？
駅からどこに行くのですか？

金沢市民の生活は、
まずクルマ！　
行き先に駐車場がなければバスかタクシー　
電車？ 年に1回も使わないかも？　
というくらい、駅近には意味がありません。

最近は駅の周辺に商業施設もできていますが、それらも毎週行くような場所ではないでしょう。

私なら、賃貸で数年以内に引っ越すつもりなら住んでもよい（悪くはない）けど、分譲で一生住みたいような立地ではないですね。分譲では数年後に中古で売却しようとしても売れないでしょうし。

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この近くにあるレーベンMID Towerの中古が3件くらい売れてたので価格とのバランスでは需要ありそうですけどね。
70㎡3LDK4000万が壁で売れてる気がするけど新築でそれはもう厳しいんでしょうね。
個人的には高速で県外移動があるのと中央市場近いので悪くないなと思いましたが、駅までの道のりがビルばかりでつまらないのが残念。

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>>56 通りがかりさん

その MID WEST TOWER も新築未入居を 300万円から 500万円ほど値下げして 1年あまり掛けて、やっと売れてる状況ですからねぇ。

この WESFORT も立地は悪くない（良くもない）ので安ければ売れるかもしれませんが、現時点の値付けでは到底無理でしょうね。
要するに価格とのバランスが悪すぎると。

確かに、金石街道の街並みは見ていても面白みはないと思います。

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この辺りは海鮮も美味しいし、香林坊の方は神戸とまではいかないけど結構おしゃれな感じの街並みもあるのでいいですね

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この辺りは日本海側なので寒さに関しては覚悟しておりますが
冬の積雪量などはどのような感じなのでしょうか。

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>>59 マンション検討中さん

近年は年によって変動幅が大きいので答えづらいのですが、体感で大体 10cm から 50cm の間くらいでしょうかね。
・今年は大雪で 50cm ほど積もり、裏通りでは 1週間ほど残っていました。
・昨年は全く降りませんでした。
・数年前は豪雪で 1m かそれ以上積もりました。
・例年は 5cm から 10cm ほど積もり、2, 3日で消えることが多いです。

ただ、歩道に 10cm 以上積もっても直ぐに雪掻きするか踏み固められて圧雪になるので、歩行の支障になることは少ないです。
特にこの物件は大通りに面しており歩道が広いので、積雪を気にする必要はあまりないだろうと思います。

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>>60 通りがかりさん
ありがとうございます。
夏場にしか来たことなかったので大変参考になります。
また、想像よりもあまり積もらない様子なので良かったです。
積雪用のブーツなどは念のため用意しておこうと思いました。

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>>61 マンション検討中さん

申し訳ありません。
雪道用のブーツは必須です。

積雪は大したことなくても、もしブーツ（または長靴）を履いていないと、シャーベット状の水溜まりを足首まで浸かって歩く羽目になります。

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>>61 マンション検討中さん
冬はお車があればスタッドレスタイヤも必要です。タイヤ保管スペースはこちらの物件にあったと思いますが、ディーラーで保管もできると思います。

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>>62　>>63
お二方ともありがとうございます。
現在、雪とは無縁な地域に住んでいるのですごく助かります。
オシャレなレインブーツ的な物しか持っていないのでスポーツ用品店とかできちんとしたものを探す予定です。
今、車は持っていないのですが購入する際は今後のためにスタッドレスタイヤ用意しようと思います。

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金沢の者ですが、ブーツはこちらにこればスポーツ用品店じゃなくてもデパートでもイオンなどのお店でも秋頃からいろいろ出回りますから心配いらないです。車もこちらで買えば4WDなども相談にのってくれると思いますよ

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昨日の定期更新でも「販売開始予定 ／ 2021年2月下旬」のまま変わってないけど、この土日で 2月は終わってしまうのだが？
売れる見込みがないから 3月下旬とかに延期した？

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>>65 通りがかりさん

そうですね。サラリーマンであれば「（足首までパンツで隠せば）ビジネスシューズのように見えるブーツ」なんてのも売ってますし。
そういえば、ビジネスシューズも靴裏に滑り止めが付いてたりとか、履物は現地調達した方がよいですね。

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>>38 通りがかりさん

現地を見てきたけど、奥側角住戸 PLAN F に妻側窓を作れない理由が理解できたわ。

廊下側の足場が敷地ぎりぎりに設置されていて、裏側の宗教施設も敷地ぎりぎりに建っている。
建物同士は平行ではなくリビング側のバルコニーはそれなりに離れてるだろうけど、廊下側のサービスバルコニーは多分 1メートルくらいしか離れてないと思う。下手に窓を付けたら、本当に室内が丸見えになってしまうわ。

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プレサンスさんの設計を引き継いだので、工夫を凝らした設計なのでしょうかね。

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先週末見学したけどここの営業スタイル合わないわ。営業マンの問題なのかレーベンの方針なのか、言ってることちぐはぐだし胡散臭いし。モデルルームで質問しても全然答えられないしバイトがやってんのかと思った。挙げ句やっぱり価格は教えてくれない。
あとモデルルーム全然消毒換気してないのでこれから見学される方は自己防衛しっかりされて下さい。

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