広島・岡山・中国・四国の新築分譲マンション掲示板「プレミスト岡山ザ・レジデンスってどうですか?」についてご紹介しています。
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マンション検討中さん [更新日時] 2024-11-11 09:05:30

プレミスト岡山ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
遊プラザの跡地にできるマンションです。
大規模で駅歩もそんなにないので、気になっています。
子育てもしやすそうですよね。

所在地:岡山県岡山市北区昭和町145-17(地番)
交通:JR東海道・山陽新幹線「岡山」駅から徒歩6分
   JR山陽本線「岡山」駅から徒歩6分
間取:2LDK~4LDK
面積:65.45平米~91.45平米
売主:大和ハウス工業株式会社
   近鉄不動産株式会社
   株式会社長谷工不動産
   四国旅客鉄道株式会社
   株式会社エネルギアL&Bパートナーズ
施工会社:株式会社長谷工コーポレーション、他
管理会社:株式会社長谷工コミュニティ西日本

公式URL:https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chugoku/okayama/nishiguchi/index....
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152120

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

プレミスト岡山ザ・レジデンス

[スレ作成日時]2020-11-11 13:24:20

プレミスト岡山ザ・レジデンス  [第1期~第6期18次]
所在地:岡山県岡山市北区昭和町145-17(地番)
交通:山陽新幹線 「岡山」駅 徒歩6分 (サブエントランスより)
価格:4,348万円~7,108万円
間取:2LDK~4LDK
専有面積:65.45m2~90.86m2
販売戸数/総戸数: 31戸 / 293戸

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プレミスト岡山ザ・レジデンス口コミ掲示板・評判

  1. 451 マンション検討中さん

    >>446 マンション検討中さん
    アルファステイツ奉還町は、
    東西の2列に80m2台が出来るので、
    合計26戸、
    中住戸70m2が5列、沢山あるぞ

    案外80m2台も、競合しないで行けるんじゃないかな?


  2. 452 匿名さん

    みんなあほやなあ。
    土地を高く買ってしまったから売値が高いんじゃなく、全国平均のごくごく普通の値付けだな。
    70平米で小さいんじゃなく、全国平均のごくごく普通の間取りだな。
    岡山ごときに特別設計や考えた値付けをするとでも?
    今後の全国的な建築資材状況や需給から言って、今後できるマンションは安くは
    成り得ないから、これにしかならない。

  3. 453 マンション検討中さん

    >>452 匿名さん

    すべて、需要と供給ですから、
    人口減少、景況感とかで変化しますよっ

    ずっと右肩上がりを期待したい業界関係者の気持ちも分かりますが・・・

    煽りとバブルは続かないよっ

  4. 454 マンコミュファンさん

    >>452 匿名さん
    あらあら、ダイワさん、売れなくてイライラですね

    全国ブランドには、まだまだ、ほど遠いので、マーケティングをちゃんとして下さいね

    各地のプレミストでも、色々なコメントが出てますもんね

  5. 455 マンション検討中さん

    正式価格発表前にこれだけ要望入ってれば十分。結局売れているので適正価格だったということでしょう

    商売なので売れる範囲目一杯あげるのは当たり前だと思いますが…

  6. 456 マンコミュファンさん

    何処かのプレミストみたいなコメントが書かれないことを、お祈ります。

    『ここ売れてないみたいですね』

    『近くの店舗にセールスマンが、購入しそうな方を紹介してくれとか、パンフレットを置かせてほしい、お客さんに配ってほしい。と言われました』

    『まわりの飲食店を隈無く回っています。こんなん初めてです。逆に商店主の間で「苦しいんやね」と噂になってます』

    各地で、色々とご苦労されていますから、優しく見守ってあげて下さいね

  7. 457 マンション検討中さん

    良いマンションになるかどうか、施工主はもとより住人も大事ですね

    真摯に仕事に向き合う営業マンやデベロッパーを、茶化したりバカにしたりしないような方と隣人になれる事を願います。

  8. 458 マンション検討中さん

    ここで悪口書いてる人は買いたくても買えない人だから気にする必要なし
    買える人が羨ましいのでしょう

  9. 459 マンション検討中さん

    アルファステイツ奉還町は14階建
    7メートル道路を挟んで
    目の前のリビングコートは15階建

    角部屋だけリビングコートと被らないとのこと。中部屋は日照、眺望共に厳しいかな。
    角部屋は倍率高くなりそうな予感です。
    抽選に外れたらと思うとやはりプレミストにしておくのが賢明か、、ああ、悩ましい、、

  10. 460 マンション検討中さん

    岡山駅前や岡ビルの再開発は自治体から補助金出るみたいですが、ここはどうなんでしょうか。
    土地をかなり高値で購入したようなので、やむなしなのかもしれませんが今の想定価格だとリセールを意識する人は敬遠するでしょうね。

  11. 461 マンション検討中さん

    >>441 匿名さん
    皆さんって、どの位の住宅ローンを組むんだろうか?
    年配の方は現金みたいだけど、若年層は3,000万円位かな?

    此処は高額なマンションだから、販売価格の7~5割が無難ですね
    売却時に、市場価格まで値下りする可能性もあると考えていた方が、安心だと思います

    営業マンは売れたら良いので、ボーナス払いとかで、毎月の返済は、この位だよ!って、言うから、惑わされて、騙されるのよね

    ちゃんと年間支払額を12で割って、
    それに、管理費や値上がりする修繕積立金を足さないとね、それでも生活が出きるかどうか?って考えないとね

    子供の教育費も貯金するとなると、住宅ローンは少ない方が・・・
    予算は、身の丈にあった金額にしないとね!

  12. 462 通りがかりさん

    >>461 マンション検討中さん
    マトモな営業マンは、あおらない!
    自分の基準と価値観で判断しよう!

    不動産の営業は、「セールストークが達者」「契約を急がせる」といった傾向がある。

    そもそも、なぜ不動産営業は「あおる」のか?
    ■不動産営業は歩合制給与
    口が上手いイメージが強い営業マンの「あおり」の巧みさの理由の一つが、給与形態に歩合制が多い点にある。

    他の業界に比較して歩合給の割合が高く、また、一定以上の契約額をクリアしないと十分な給与額にはならない。
    歩合給の額は一つの契約で100万円になる場合もあり、営業にも自然と力が入ってしまう。

    厳しいノルマも課せられており、営業トークや「あおり」を駆使して押し切ることで、何とか契約をまとめようとする。

    ■不動産営業職は転職率が高い
    特に営業は、転職率や離職率が高い職種で、不動産会社を変わっても営業の仕事自体に支障がないからだ。
    なかには強引にいくつかの契約を取ったあと、クレームが来る前に退職して、業界を渡り歩くという営業マンもいる。
    そのため、その場しのぎの「あおり」セールストークを並べることに抵抗がなく、契約さえ取れれば良いという営業マンも存在する。

    全国から集合した営業マンの中に、紛れているかも?

    「お子さんが喜びますよ」「家賃は勿体ないですよ」は「あおり」かも?

    クレームが来る前に退職して業界を渡り歩く営業マンかも?

  13. 463 通りがかりさん

    >>461 マンション検討中さん
    この超低金利時代に現金買いする人いるんですか?
    資産持ってる人こそ融資額最大を最長期間で組んでローン減税を名一杯享受した後に一括返済だと思うんですけど。
    下手に頭金入れたりしたら減税額下がりますよね。

  14. 464 マンション検討中さん

    あの道路の狭さで向かい合わせのマンションとなると、圧迫感はありそうですよね。すぐ奉還町商店街ではありますが、少しゴミゴミしている感じだし、周辺の開放感という意味ではプレミストの方が勝ってると思います。

  15. 465 マンション検討中さん

    あと、2週間・・・

    アルファステイツ奉還町が、プレミスト価格と同じ水準だったとしたら、
    しばらく冬眠するしかないねっ

  16. 466 マンション検討中さん

    >>464 マンション検討中さん

    駅近くの市内中心部・・・
    あっちこっちに高い建物があるので、
    解放感って言っても、「どっちもどっち」じゃねーかー

    現在建ってなくても、そのうち建つだろうし・・・

    眺望も望むなら、タワーマンションのある都会に行かないと・・・

  17. 467 マンコミュファンさん

    つい4~5年前だけど、
    4,500万円程あれば、
    西口のリビンコートプライム岡山駅西で、東側の角部屋98m2の6階くらいが、買えたのが懐かしいねぇ~

    そこは2重床だったし、間取りの変更も出来ていたのが、
    ここじゃ、70m2の低層階だもんねぇ~

    ちょっとボタンを押しそびれたら、
    こんなことになるなんてねぇ~

    コロナも怖いけど、マンション業者も怖いねぇ~

  18. 468 マンション検討中さん

    ここの価格は、バブルとしか思えない水準だわなぁ~

    まぁ、あと4~5年もすれば、
    今は高値の新築マンションでも、
    価格が落ち着いた中古物件が出てくるんじゃないですか?

    300~400戸も販売すれば、
    ローン破綻する人もあるでしょうし、
    相続して、税金を払うために、お金が必要な人もあるでしょうし・・・

  19. 469 検討板ユーザーさん

    今が賃貸住みの人は今から5年も家賃払いながら値下がり待つくらいなら今買っちゃうよな。

    買える目処付いてる人は買いたい時が買い時。

  20. 470 マンコミュファンさん

    首都圏では、オフィスビルの空室率が5%を超えて、賃料の下落が始まった!
    って、昨日の日経に載っていた

    注目したのは、
    新築するオフィスビルの賃料が、
    中古の既存オフィスより「安い賃料を提示」して、テナントを募集し始めたことだ

    その潮流は、アッという間に、居住用マンションに・・・

    あれよあれよと、値崩れするマンション価格・・・

    慌てる販売業者と、迷う購入予備群との間では、
    しばらく、神経戦が続きそうだ・・・

  21. 471 マンション検討中さん

    契約して手付けを打ったら、
    神経戦に負けたってことかぁ~

    価格調整を待ってみようかなぁ~
    どの位安くなるのか、試す価値はあるかなぁ~
    ヨメさんと相談だな!

  22. 472 マンション検討中さん

    部屋タイプと階数にこだわりがなければ神経戦?待っても良いかもしれませんね

  23. 473 マンション検討中さん

    >>467 マンコミュファンさん

    500万円上乗せして、5000万円出すから、2重床の98m2の上層階を売ってくれないかなぁ~

    ここよりは、見晴らしが良いし、線路もないから静かだし、平面駐車場だもんね

    築浅中古で、良い物件を探そうかな

  24. 474 マンション検討中さん

    土地の価格も新築マンションの相場も上がっているから仕方ない

  25. 475 マンコミュファンさん

    コロナのあと、
    土地の価格も、家賃相場も、色々な価格が下がっているから、
    もう少しの辛抱だよ

  26. 476 マンション検討中さん

    土地の価格が上がっていたのは、数年前の話だよ
    その時代に仕入れた土地に建てているから、
    マンション価格が、足元の景況感とずれているんだよ

    年収が下がったり、失業した人も多いから、販売会社は苦労しているのさ

    身の丈にあった資金計画を考えようね
    数年経てば、安く仕入れた土地に、手頃なマンションが建つよ

  27. 477 マンション検討中さん

    >>476 マンション検討中さん

    ここ数年岡山駅付近の相場はあがっていると思いますが気のせいですかね?

  28. 478 一軒家

    人気の土地は相場が上がるかあまり変わらないんじゃ?
    人気の街とか、駅近とか

  29. 479 通りがかりさん

    土地価格が数%下がってもそれ以上に建築資材と人件費が上がってるから良くてプラマイ0

    株価が大幅に下がらん限りは不動産価格も落ちないよ。

  30. 480 通りがかりさん

    間取りがイマイチすぎて残念。

  31. 481 通りがかりさん

    路線価が上がっていないけど・・・

    ていうか、基本的に下落基調では?

  32. 482 一軒家

    路線価上がらなくても、建築資材が上がってるとニュースで見たかも。

  33. 483 評判気になるさん

    「階高」と「天井高」の記事「その1」を載せました、興味がある方は、参考までに。

    後から変えられない「階高」、
    変えられる「天井高」

    「階高」とは建物の1階(1層)分の高さのこと。
     具体的には階高は、ある階の床面から、上の階の床面までの高さで測る。
     ただ、そこには床のコンクリートの厚さ、床や天井の仕上げの厚さなどが含まれ、見た目では分からない。

    この「階高」とよく間違えられるのが「天井高」。
     天井高は、室内の床の上の面から天井の下の面までの高さで測る。

     住宅のテレビCMで天井高を強調しているケースがあるが、天井高が高いと室内が広々と開放的になり、感覚的にも分かりやすい。

    「階高」と「天井高」には決定的な違いがある。
    「階高」は設計段階で一度決めると、後から変更することが難しい。建物が完成していれば、建て替えるしかない。
    「天井高」は、室内の床と天井の仕上げをどうするかによって決まる。建物が完成した後でも、リフォームなどによって一定の範囲で変えることができる。

    「階高」と「天井高」の関係
     一般的な中高層マンションでは、階高は3m程度のことが多いため、ここでは階高3mとして計算。
     天井高はここから、床と天井の厚みを差し引く。

     床と天井の厚みを、
    ・「二重床」の、下地やフローリングなど仕上げに必要な厚さ:15㎝
    ・コンクリートの床スラブの厚さ:20㎝
    ・「二重天井」の、下地や石膏ボードなど仕上げに必要な厚さ:15㎝
    とすると、床と天井の厚みの合計は50㎝。

     これを階高の3mから差し引くと、天井高は2.5mということになる。

    「階高」が低くても天井高を確保する手口とは?
     基本的に、「階高」が高くなれば「天井高」も高くすることができる。
     しかし、実際には「階高」を抑えながら、「天井高」を確保しようとする“階高圧縮型”のマンションが少なくない。
     具体的には、床の仕上げを「直床」にするか、あるいは天井の仕上げを「直天井」にする。

    「直床」とは、コンクリートの床スラブの上面に直接、フローリングを張る。
    「二重床」とは、床スラブの上に支持ボルトのような束(つか)を立て、構造用合板を敷き、その上にフローリングを張る。

    「直天井」とは、コンクリートの床スラブ(上階の床スラブ)の下の面に直接、クロスを張る。
    「二重天井」とは、床スラブ(上階の床スラブ)の下の面から金具で格子状の枠を吊り下げ、そこに石膏ボードを貼って、クロスで仕上げる。

    「直床」や「直天井」は、「二重床」や「二重天井」に比べて、厚さが半分以下ですむ。
     階高が低くても、天井高をその分、高くできる。
     逆にいうと、「直床」または「直天井」にすると、室内の天井高は同じまま、階高を削って建物の高さを低くできる。

    「10階建てのマンションで、1階(1層)あたり15㎝低くできれば、建物の高さは全体で1.5?低くなる。
     その分、柱や壁が減り、鉄筋、コンクリート、タイル、断熱材、石膏ボード、クロスにいたるまで使用量が少なくてすむ。
     階高を低くすることはまた、建物の階数を増やし、販売住戸を増やすことにつながる。
     二重床かつ二重天井で平均階高3?のところを、直床または直天井で平均階高2.85?にすれば、20階建てのマンションが21階建てになる。
     1階分増えただけ販売できる住戸も増える」のだ。

  34. 484 評判気になるさん

    「階高」と「天井高」の記事「その2」を載せました、興味がある方は、参考までに。

     高さ45mのマンションを建てるとき、15階建てにすれば単純計算で平均階高は3mになる。
     しかし、16階建てにすると平均階高は2.8?ほどにしかならない。
     平均階高が3?を切っている“階高圧縮型”のマンションで使われるのが、「直床」や「直天井」なのだ。

    「直天井」または「直床」の注意点

     “階高圧縮型”とはいっても、「直床」でかつ「直天井」というマンションはほとんど見かけない。
     床か天井のどちらかは二重構造にし、給排水管や電気配線を通すためだ。

     “階高圧縮型”マンションで比較的多いのは、「二重床」で「直天井」というケースだ。

     この場合、給排水管は二重床の下を通せる。しかし、電気配線用の配管や照明器具を取り付ける「引っ掛けシーリング」の裏ボックスは、コンクリートの床スラブ(上階の床スラブ)に打ち込むことになる。そのため、後から照明器具の位置を移動させることが難しいので注意したい。

     これに対し、「直床」で「二重天井」は一部のゼネコンがよく使っている。

    「直天井ではクロスを直接、コンクリート(上階の床スラブの下の面)に張るので、表面をある程度、精度良くつくらないといけない。
     凸凹などが目立てばクレームになる。普通のゼネコンなら問題なくできる。

    「直床」で「二重天井」のマンションの場合、二重天井の裏に、電気配線や照明の固定具だけでなく、給水管や給湯管も通す。
     問題は排水管で、床スラブに打ち込むと、将来のメンテナンスや取り換えが大変になる。
     そこで、洗面や浴室など水回りの部分だけ床スラブを少し下げて(段差スラブ)、排水管を通す。そのため、リフォームで洗面や浴室の位置を動かすことは難しい。

     また、「直床」のマンションでは、床に物を落としたり、人が飛び跳ねたりすると床スラブに振動がダイレクトに伝わり、遮音性が低下しやすい。
     ほかにも、「直床」のマンションでは和室を設ける際にフローリングとの段差を小さくするため、畳が極端に薄いことがある。その場合、和室に座ると堅く、冬は寒いという。

     このように「直床」や「直天井」にして階高を圧縮することは、売主にとって工事費をカットし、販売する住戸の数や販売面積を増やす便利な方法だ。
     しかし、こんなマンションは購入者にとっては何のメリットもない。

     毎日快適に暮らすことができ、将来のリフォームもしやすく、資産価値が落ちない新築マンションを購入するためには、
     天井高より階高を必ず確認し、床と天井の仕上げがどうなっているかをチェックするのが重要である。

  35. 485 マンション検討中さん

    長文を読ませて頂きました

    つまり、「天井高」が、2600ということなので、
    「階高」はどの位かというと、

    直床・2重天井なので、2950位

    っていうことで良いのかな?

    3mくらいなので、「階高」が普通仕様のマンションってごとになる?

    それなら、2重床・2重天井にして欲しかったけど・・・

    まぁ、普通のマンションってことが分かった気がするけど・・・

    コストカットで「直床」にしておいて、「天井高」をアピールするのは、どうなんだ?

  36. 486 マンション検討中さん

    >>485 マンション検討中さん
    見せ方でしょう
    個人的には二重床より天井高があるほうが好みです

  37. 487 匿名さん

    ここは65mで19階建てなので単純に割っても3.4m
    多少一階や最上階に多めに振ってるとしても一般のマンションより遥かに階高ありますよ。

    直床より二重床のほうが音が響きやすいというのは大手ゼネコンが公式で言っていますし、直床の物件でも水回りの床下は配管とメンテナンス用に二重床にしてあり、配管をスラブに打ち込むような構造の物件は昨今の新築ではそうそうありません。
    二重床のメリットは「リフォームの際に水回りの位置を自由に変更できる」というくらいで、あとは「二重床の物件に住んでいる」という優越感?満足感?があるくらいです。

  38. 488 マンコミュファンさん

    個人的には、
    フワフワ感のある「直床」は、苦手です

    ちゃんとした、シッカリ床が、安心しますね

  39. 489 マンション検討中さん

    最上階を買えば良い
    それが可能なのは
    早いもの勝ち
    そうすれば騒音問題ほぼない
    そして駅近くのマンション住民になれ

  40. 490 マンション検討中さん

    正式価格はまだ出てないの?

  41. 491 マンション検討中さん

    Aの部屋の現時点での暫定価格がいくらくらいかわかる方いらっしゃいますか?

  42. 492 マンコミュファンさん

    >>491 マンション検討中さん

    土曜日に、モデルルームへ行きましょう

    価格水準が高いって評判になり、見学者も峠を越したみたいだよ

    当日の予約も取れるんじゃないですかね

  43. 493 通りがかりさん

    >>489 マンション検討中さん

    音は上からだけではありません。
    下から、横から、斜めから…

    騒音問題は階では無くて住民の民度ですね

  44. 494 通りがかりさん

    今年になってから、
    ここから近いポレスター岡山ターミナルシティの中層階、
    約70m2、中住戸、3LDKが、
    3500万円位で、売りに出ていた

    築4年、眺望は良し、中央学区・・・

    ここで、同様な部屋の価格
    5000万円に近いって聞いたが・・・

    何が違ったら、そんな価格になるのかな?
    土地代にプレミアを乗せ過ぎたとしても、
    大手企業が暴利を取ったとしても、
    1戸当たり、1500万円にもなるかな?
    1.5倍だよ???


    アルファステイツ奉還町のマンコミに、以下の情報がありました、ご参考までに!

    『 つい4年前のポレスターの時に、高いなあって、思っていましたわ

    中住戸70m2は3000万円位~、
    最上階が3600~3700万円もしていて、

    西側80m2は3900万円位~、
    最上階が4600万円くらいで、

    東側92m2は4500万円位~、
    最上階が5400万円くらいだったね

    たぶん、リビンコートも似た様な感じだったと思います

    プレミストのバブル価格を聞いているけど、売る気が有るのかな?って・・・ 』

  45. 495 マンコミュファンさん

    1500万円も違うのか・・・
    ■販売会社が売りたい価格!
    ■庶民が買える、市場価格!
    大幅に乖離するのは、
    土地の売買とマーケット調査と企画が、コロナ前だったからでしょうね

    大手企業といえども、
    原価割れでの販売で、赤字とする訳にはいかないんでしょうね

    リビンコート津島の様に、数年を掛けて販売するつもりでしょう

  46. 496 マンション検討中さん

    岡山に限らずここ数年で新築マンションの価格は爆上がりしてますね

  47. 497 マンコミュファンさん

    爆上 がり している?
    ではなくて、
    爆上 げ している!!

    単に利益を乗せ過ぎですね

    市場を鑑みたら、
    痛手を負う前に、
    もう供給を絞る時期だよ

  48. 498 マンション検討中さん

    奉還町の築浅マンションを買って、
    200万円でも掛けたら、新築と一緒だね!
    平面駐車場も借りられる可能性もあるし、
    ワザワザ、無理する必要は無いか?
    どうだ?

  49. 499 マンコミュファンさん

    17日の山陽新聞、
    岡山市中心部のオフィス空室率・・・
    テレワークもあり、空室率・家賃ともに不透明感が強い・・・

    バブル経験者の格言は、
    『上がる時は、東京より遅く、
    下がる時は、東京と同時に』

    マンションの方は、過剰感っていうよりは、
    直近の高騰感が強いので、先ずは価格調整、完売する為に、水面下での値下げ等がありそうですかね?

  50. 500 マンション検討中さん

    例えばですが、
    仮に、マンションが完成しても、全戸が売れていなかった時は、
    空き部屋の、管理費や修繕積立金が不足する事になるけど、
    その不足分は、誰が負担するんでしょうか?

    完売するまで、販売会社が負担してくれるのかな?
    それとも、買った住人で折半するのかな?

    万が一の心配だけど、契約上はどうなのかな?

  51. 501 マンション検討中さん

    中古マンションで、よく見かける、
    『価格改訂』ってあるけど、
    ソロソロ、ここも出してくる?

    まあ、正式発表していないから、
    『価格改訂』ではないけど

    『お値段 爆上げ ・・・』を改めて、
    『お値段 以上 ・・・』にすれば、市況悪化の中でも、売りさばく事が出来るかも?

    でも、適正な価格まで、1500万円位を下げないとダメなので、
    『お値段以上』とはならないでしょうね!

  52. 502 マンション検討中さん

    >>501 マンション検討中さん
    面白いですね、何年前の適正価格ですか笑

  53. 503 通りがかりさん

    2年後の価格かな?

    (笑)(笑)(笑)

  54. 504 口コミ知りたいさん

    2年後は完成して引渡しだから、少し違うと思うけど

    少なくとも、中古で販売だから、
    3年後の適正価格では?

    笑 笑 笑 笑 笑

  55. 505 マンコミュファンさん

    ここは、
    マンション情報の他に、
    建築関係のウンチク、
    時事情報、漫才コメント、
    営業マンのコメント他が、盛り沢山なので、面白いね!

    GW明け以降、5月~6月は、更に賑やかになるんでしょうから、楽しみです!

  56. 506 マンション検討中さん

    ここの下の階で、狭い部屋なら、
    線路の要因とかで、安い部屋も有るのかと思っていましたが、残念でした

    3000万円ぐらいなら、買おうと思っていたけど、残念でした

    ウワサ通り、想像を遥かに超える、マジで高値なマンションでした

  57. 507 匿名さん

    かなり単純化したお話しです。

    想定される、経済的な損失リスクを天秤に掛けるとすると、

    例えば、
    1. 約1割の30戸が売れ残った場合の回収出来ない売上金額は、
    約15億円 (平均5000万円×30戸)

    2. 平均500万円の値下げで、完売すると想定する時、未実現の売上金額は、
    約15億円 (500万円×約300戸)

    1.のリスクと、2.の予測において、
    経済的な価値は、同水準であり、
    そこを判断するのが、経営陣やプロジェクトマネージャーである。

    事前の反響で、1.が3割なら、
    2.における価値は、1500万円。

    但し、1.ではダイワが賃貸する選択肢や、中古として回収も可能である。
    2.としても完売する可能性は未知数である。

    競合するアルファステイツ奉還町の動向、そして、岡山駅周辺の不動産市況、
    色々と情報を分析して、5月に発表・発売となります

  58. 508 マンコミュファンさん

    >>507 匿名さん

    普通に考えて、
    いくらダイワさんでも、
    このご時世の中で、こな前評判な価格でもって、
    2年で完売するのは、神業でしょう

    大手企業は、地方の幹部クラスの単身赴任を縮小しているから、
    投資目的のマンション販売も危機的な状況だし、地元の需要も厳しいですから

    1.のリスクは、日々、拡大基調

  59. 509 匿名さん

    >>500 マンション検討中さん

    多分、買った住人で折半する!

    売れなかった部屋は、所有権の保存登記をダイワさんがしなかったら、所有者が存在しないので、
    1割が売れなかったら、管理費や修繕積立金も、1割不足する

    不足分は、結果的に、買った住人しか、負担する立場の人がいない

    と、私は思います

  60. 510 マンション検討中さん

    >>509 匿名さん

    そんなバナナ
    完成して売れ残ってるマンションなんていっぱいありますけど、普通は売主さん負担でしょう。

    なんでここって評価下げることに必死な人が多いんですかね笑
    地元の不動産業者頑張ってますね笑

  61. 511 匿名さん

    >>510 マンション検討中さん
    そうなんだ、
    安心しました!

  62. 512 通りがかりさん

    へぇ~、そうなんだぁ~
    販売会社が負担するんだぁ~

    リビンコートプライム津島なんかは、
    3年位の期間、管理費と修繕積立金を払っているんだぁ~

    でも、戸数も沢山あるから、結構な金額になりますね
    早く、売ったら良いのに!

    価格設定を間違えたら、大変なことになりますねぇ~

  63. 513 匿名さん

    基本的に資金力のあるデベロッパーだと売れ残り分の管理費、修繕積立金は売り主が負担します。
    大規模物件は始めから数年かけて売り捌く計画ですから、その間の負担は折り込み済みです。
    するところは契約書に記載してありますし、聞けば回答してもらえるはずです。
    ただ義務ではないですので全てのデベロッパーがやっているかは分かりません。ダイワハウスは負担するでしょう。
    戸当たり2万と考えて3年間負担しても72万ですから、下手に値引きして売り急ぐよりも売り主負担は少ないです。
    先に購入した人も価格改定がないほうがいいですね。

  64. 514 マンション検討中さん

    んー、
    竣工後いつまでも、新築マンション売ってます!の広告が出ているのは、
    正直、良い気持ちじゃ無いですねー

    人気の無いマンションって、評価になるからね

    資金力があるなら、最初から、お財布に優しい価格で販売してくれて、『完売御礼』って方が、気持ち良いですわー

    買い主負担が少ない方が、一番良いに決まってるしー

  65. 515 マンション検討中さん

    評価を落とそうとしているのはこの掲示板に頻繁に書き込んでいる方でしょ

    購入予定の方は盛り上げる方が良いと思うのですが、抽選避けや値段下がるかもに期待する意味合いもあるのでしょうか

    人気マンションの掲示板に出現する買わない方がいいおじさんには困ったものですね

  66. 516 eマンションさん

    そういうおじさんは、自分がこのマンションの想定顧客だと勘違いしているフシがありますね。
    実際には、このマンションは値下げをせずともそこまで時間をかけずに完売すると予想します。

  67. 517 マンション検討中さん

    最近の要望状況見てきた方いますか?
    どのくらいうまってるんだろう

  68. 518 マンション検討中さん

    世界的インフレ
    木材価格は3倍くらいになったらしい
    資産価値の高い駅前は
    コロナとか関係なく価値がある
    東京の山手線内では8年前から3倍
    地方は維持程度でも売れない田舎に住むより
    利便性の高い駅前がいい
    後楽園、美術館、市民ホールすべて駅周辺だ

  69. 519 マンション検討中さん

    先日マンションギャラリーに行きましたが結構賑わっていました。価格は少し高いと思いましたが、スーパーと公園が徒歩1分くらいで行けるのはメリットだと感じました。小学校も近いですね。

    前向きに検討していますが、ここを荒らしている人たちはどういう神経しているんでしょうね。

  70. 520 マンション検討中さん

    予約いっぱい入っている
    大型開発は人気があるよなぁ

  71. 521 eマンションさん

    駅近、大規模、大手が売れることは全国的な傾向ですね。

  72. 522 マンション検討中さん

    アルファステイツ奉還町の
    モデルルームが今日オープン

    二つを候補にしている人が多いと思いますが、
    同じ70m2クラスだと、何を基準に決めると、良いと思いますか?

  73. 523 マンション検討中さん

    プレミストとアルファの情報
    ・眺望の無い、中住戸72m2の価格は、1000万円程度の違いがある

    なので、
    ◆賃貸感覚でも良くて、立地だけを重視するなら、アルファがお買い得感がある

    ◆相当お金があって、ガッツリ住みたいなら、プレミストが選択肢

    ◆中古でも良ければ、ポレスター岡山やリビンコート岡山駅西が、
    眺望のある70m2中層階で3500万円程度、80~90m2も1000万円程度は安い

    【モデルルームの感想】
    ・岡山駅からの立地は、どちらも一緒
    ・買い物は、駅サンステかHappy'sで、どちらも一緒
    ・住宅街で静かなのは、アルファ奉還町
    ・住宅設備は、プレミストは標準以上、アルファは賃貸程度
    ・駐車場は、プレミストは機械式で一部だけ、
    アルファは平面で半分敷地内19000円、外部月極紹介で全戸分あり
    ・床は、どちらも一緒で直床
    ・階高は、プレミストが高く圧迫感なし、アルファは3m未満で相当低く感じた
    ・プレミストの中層階以上は、ソコソコの眺望がある
    ・アルファの一番東側の高層階(10階以上)は、眺望がある


    私は、相当な資金力が無いので、
    一旦、アルファ奉還町に決めました!
    でも、中古のポレスター等が出たら、そちらにするかも?です

  74. 524 マンション検討中さん

    1000万円ですかー

    4500万円と3500万円

    30年間で均等負担としたら、
    33万円/年間、3万円/月くらい

    お財布と相談してみます

  75. 525 マンション検討中さん

    1000万円 × 約300戸 = 30億円?
    すげー金額っ!

    凄いプレミアムな高級マンション!
    を買える方、羨ましいわー

  76. 526 マンション検討中さん

    買えない方ドンマイです!

  77. 527 マンション検討中さん

    なぜ?ロイヤルタワーや岡山タワーを買わなかったの?

  78. 528 マンション検討中さん

    出遅れたり、抽選に外れただけです
    お金はあるけど、買え無かった

    ここを買う!として、未だ、
    何か中途半端な感じがしている

    確かに価格帯は、超一流!
    然し、タワーと同等の価値観のマンションなのか?との疑問が払拭出来ていない

    更に、アルファとの価格差に見合った価値があるのか、疑問が深まった

    まぁ、賃貸に出す物件を探しているので、アルファで良いかな?

  79. 529 マンション検討中さん

    10億円と10億1000万円
    1億円と1億1000万円位なら、
    億ションの誤差や多少の違いだと理解することも出来ると思う

    4500万円と3500万円は、

    大変申し訳ないが、
    俺には、理解出来なかった
    ゴメンなさい m(_ _)m

  80. 530 匿名さん

    プレミストは高級マンション。ちょっと岡山じゃ買える人は300戸分もいないけど。
    アルファステイツは書き込み通り死にものぐるいで設備を切り詰めた、よくぞ今どき
    3000万前半からに収めた、穴吹の努力の結晶。
    どちらも値段相応の価値だから、これを比べちゃう1000万円差がわからない人がただの貧乏性。

  81. 531 マンション検討中さん


    超高級マンションのEV対応は、
    どうしてくれるんだろうか

    しっかりした説明が無いのだが
    .

  82. 532 マンション検討中さん

    ただ、ピークの価格で買って、
    今まで通りに積み上げたら、
    こんな価格になっただけかも
    という感じの気もする

    高級感を出そうと努力したんだろう

    もう少し、タワー感まで頑張ったら、
    もっと良くて、高いマンションになったと思う

  83. 536 マンション検討中さん

    それにいずれ
    自動車は自動運転で
    カーシェアが主流となる
    都市部以外にインフラ整備がなく
    岡山なら岡山駅周辺で
    生活は完結

  84. 537 通りがかりさん

    [No.533~本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
    ・情報交換を阻害
    ・自作自演、もしくは成りすまし行為
    ・削除されたレスへの返信

  85. 538 マンション検討中さん

    イオン近いし
    駅近いし
    最高の立地

  86. 539 マンション検討中さん

    ここといい、アルファステイツ奉還町といい、何で急に書き込みがなくなったの?
    怖いんですけど…

  87. 540 マンション検討中さん

    ゴールデンウィークは休む不動産屋が多いからねww

  88. 541 マンション検討中さん

    不動産屋どうしで、潰しあいしてたの?
    駅近とイオン、病院が近いところは
    魅力的だと思う

  89. 542 マンション検討中さん

    プレミストとアルファステイツ、どちらのモデルルームも見てきました。一長一短ですね。
    いっそのこと販売時期がずれていた方が良かったです。

  90. 543 マンション検討中さん

    >>542 マンション検討中さん

    価格とか どんな感じ?
    どんな良し悪しでした?

  91. 544 マンション検討中さん

    >>543 マンション検討中さん
    アルファステイツ の東の角部屋高層階で5000万くらいでした。プレミストは両角部屋中層階でも7000万くらいするので、やはりアルファステイツの良いところは価格でしょうか。
    他の比較は前にも書かれているようなところですよ。
    寝るだけの家と割り切るならアルファステイツですかね。

  92. 545 マンション検討中さん

    半分弱くらいは要望が入っている感じでしたね。ゴールデンウィークでさらに増えたかな?
    被ったら抽選だろうけど、被らないで欲しいな。

  93. 546 マンション検討中さん

    高すぎるマンションは、リセールで買い手がつかないのでは?ここの7000-8000の部屋、例えば10年後に6000-7000で買う気しますか?それなら新築選びません?

  94. 547 マンション検討中さん

    売れる値段で売ればいいだけ。
    安くしても売れないような物件よりマシ

  95. 548 マンション検討中さん

    >>546 マンション検討中さん
    80平米西口で7000万ですか。。杜の街、RG幸町買った方は大正解ですね。
    確かに10年後6000から7000はこのマンションでは無理でしょう。
    マンション間取りも残念ですし。

  96. 549 マンション検討中さん

    7000万は90平米超の部屋

    こちらは実需寄りの物件ですね
    高めの天井高にディスポーザー、駅近の割に静かなエリアなので暮らしは存外快適かと思います。
    10年で売る人には不向きでしょう

  97. 550 マンション検討中さん

    全戸南向きで
    スーパー、公園があるからな高くなるのかも
    周辺のマンション価値が上がった感じ
    これからコロナによる資材価格上昇で
    さらに新築は戸建てもマンションも価格上昇する
    木材価格は、コロナ前から3~5倍に上昇
    これから色々な資材価格上昇が見込まれる
    コンテナ価格上昇で
    海外資材価格全体的に上昇している
    東京では新築のマンション駅近なら区内なら億ションは当たり前だし

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プレミスト岡山ザ・レジデンス  [第1期~第6期18次]
所在地:岡山県岡山市北区昭和町145-17(地番)
交通:山陽新幹線 「岡山」駅 徒歩6分 (サブエントランスより)
価格:4,348万円~7,108万円
間取:2LDK~4LDK
専有面積:65.45m2~90.86m2
販売戸数/総戸数: 31戸 / 293戸

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本物件とご近所物件

今見ているスレッドの物件から近い距離にある新築マンション一覧です。

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プレミスト岡山ザ・レジデンス

岡山県岡山市北区昭和町145-17

4,348万円~7,108万円

2LDK~4LDK

65.45平米~90.86平米

31戸/総戸数 293戸

プラウドタワー岡山

岡山県岡山市北区駅前町1丁目

未定

1LDK~4LDK

44.92平米~193.87平米

総戸数 422戸

ポレスター岡山幸町

岡山県岡山市北区幸町9-101

3,530万円~5,340万円

1LDK、2LDK、3LDK

43.46平米~68.61平米

総戸数 70戸

ブランシエラ岡山

岡山県岡山市北区錦町8-101、123

4,098万円~7,928万円

1LDK+S~3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

59.11平米~96.57平米

総戸数 127戸

ポレスター岡山運動公園

岡山県岡山市北区絵図町365-2

3,249万円~1億1,999万円

2LDK、3LDK、4LDK

52.50平米~122.85平米

総戸数 130戸

Brillia(ブリリア) 岡山中山下

岡山県岡山市北区中山下1丁目

3,878万円~8,998万円

2LDK~4LDK

60.36平米~92.91平米

総戸数 194戸

ヴェルディ・ザ・タワー野田

岡山県岡山市北区野田二丁目

3,588万円~5,188万円

2LDK+S・3LDK ※Sはサービスルーム(納戸)です。

66.79平米~85.57平米

総戸数 117戸

サーパス岡山南方グランオアシス

岡山県岡山市北区南方3丁目

4,328万円・4,358万円

3LDK

70.96平米

総戸数 48戸

プレサンス ロジェ 岡山番町

岡山県岡山市北区番町一丁目

未定

3LDK・4LDK

60.13平米~86.17平米

総戸数 44戸

ロイヤルガーデンシティ学南町

岡山県岡山市北区学南町三丁目

3,110万円~6,240万円

2LDK+WIC+SIC~4LDK+WIC+SIC

56.65平米~102.01平米

総戸数 139戸

ビ・ウェル大元一丁目

岡山県岡山市北区大元1丁目

3,130万円~4,580万円

2LDK~4LDK

62.69平米~84.47平米

総戸数 27戸

ヴェルディ古京町

岡山県岡山市中区古京町一丁目

3,658万円~4,918万円

3LDK

71.50平米~82.79平米

総戸数 34戸

ロイヤルガーデン今パークサイド

岡山県岡山市北区今四丁目

3,190万円~4,990万円

3LDK+WIC~4LDK+WIC+SIC

70.02平米~89.28平米

総戸数 56戸

アルファステイツ青江II

岡山県岡山市北区青江2丁目

3,060万円~4,480万円

2LDK、3LDK

63.73平米~76.41平米

総戸数 45戸

アルファスマート新保

岡山県岡山市南区新保101番8

2,880万円~3,460万円

3LDK

66.74平米~72.74平米

総戸数 36戸

ポレスター中仙道ザ・ブライト

岡山県岡山市北区中仙道55-128

3,890万円~5,390万円

3LDK

71.40平米~84.00平米

総戸数 52戸

ビ・ウェル平井六丁目

岡山県岡山市中区平井六丁目

2,480万円~3,950万円

2LDK~4LDK

63.18平米~84.47平米

総戸数 42戸

ヴェルディ・ザ・ガーデン芳泉

岡山県岡山市南区福富西二丁目

3,088万円~3,908万円

3LDK

72.02平米~84.52平米

総戸数 102戸

ヴェルディ倉敷駅南

岡山県倉敷市稲荷町199-2、200-1

3,428万円

2LDK+S ※Sはサービスルーム(納戸)です。

74.97平米

総戸数 43戸

ビ・ウェル酒津公園 アクアコート/グリーンコート

岡山県倉敷市酒津字王子堤外1660番33、1660番96、1664番2、酒津字小山西堤外1663番1、1663番2、2824番8、2824番5

1,980万円~3,850万円

1LDK~3LDK

47.92平米~84.70平米

総戸数 67戸

新着!販売前の物件

さきどり新築マンション もうすぐ売り出しの物件を早めにチェックできるようまとめています。

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クレアホームズ道後西 ザ・レジデンス

愛媛県松山市道後北代1271番1

未定

1LDK・2DK・2LDK・3LDK・4LDK

37.78平米~90.54平米

未定/総戸数 55戸

ロイヤルガーデン道後南町

愛媛県松山市南町一丁目

未定

2LDK+WIC~3LDK+WIC+SIC

65.64平米~111.54平米

未定/総戸数 35戸

アルファスマート三条

香川県高松市三条町字悪所21番4、22番1、23番1、24番1、25番1(合筆予定)

未定

2LDK、3LDK

68.86平米~81.30平米

未定/総戸数 89戸

プレサンス ロジェ 岡山番町

岡山県岡山市北区番町一丁目

未定

3LDK・4LDK

60.13平米~86.17平米

未定/総戸数 44戸

レーベン山口徳山PROJECT

山口県周南市みなみ銀座二丁目

未定

3LDK

70.11平米~93.23平米

未定/総戸数 70戸

オーヴィジョン新山口スクエアガーデン

山口県山口市小郡令和三丁目

未定

2LDK~4LDK

63.03平米~86.91平米

未定/総戸数 65戸

グランドパレス防府タワー

山口県防府市中央町185番1

未定

2LDK、3LDK、4LDK

63.00平米~120.75平米

未定/総戸数 74戸

レーベン新居浜 MID COURT

愛媛県新居浜市新須賀町3-557-4

未定

3LDK

65.70平米~125.43平米

未定/総戸数 62戸