マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

亀有を知らない方にも見学してほしい！！

亀有駅から徒歩4分、線路や駅前の賑わいからほどよく離れるため駅近にしては静かな住環境です。
ほとんどの住戸が南向きで病院の駐車場を望みますから採光・眺望に期待できる住戸が多めです。

住友商事のクラッシィハウス×住友商事系列のスーパーマーケットサミットの一体開発ですから「立地が良くてスペック高いマンション」＋αの価値があります。

存在そのものが広告となるクラッシィハウス亀有、23区で3LDKを6000万円弱で探されている方も要チェックです！

これは・・・とてもおすすめですよ！！

飲食店等は近い距離にありますが…

桜新町駅から徒歩1分、どうしても飲食店との近さは気になるもののそのデメリットを飲み込めてしまうくらいの好立地となっています。

立地で勝負できるにもかかわらず外観デザイン、ランドスケープ、室内設備等が豪華なものとなっており、それでいて完成販売で早期完売を目指すがゆえに単価も抑えめです。

スーパーマーケットのライフができたことで買い物の選択肢も増えました。ライフは惣菜等も充実しておりシングル層にもおすすめです。

建物内モデルルーム訪問の際はライフへ立ち寄ることもおすすめいたします。

投資家にも魅力な単価設定…

首都高と昭和通りに近く、囲まれ感もありますがザ・日本橋エリアへの近さとしては希少性あります。

外観デザインやランドスケープにもこだわっておりエリア内では背の高い18階建てですから目立つ存在となるでしょう。

間取りは厳しめですがその代わり？かはわかりませんがお安いです。。。
坪単価400万円ほどのお部屋もありますから投資家の参戦もあるであろう新築マンションとなります。

投資目線強いなら時の鐘通りですが…

時の鐘通りほどの魅力ある単価ではないものの首都高と昭和通りから一歩中へ入っていますし、エリア内比較としては囲まれ感もそこまではありません。

間取りも時の鐘通りのような苦しさはなく、居住性としては本町のほうが引き合い多そうな条件が揃っています。

一概には言えませんが

・投資目線強め→時の鐘通り
・居住目線強め→本町

という選び方になりそうです。

坪単価は320万円ほどとなかなかな高単価ですが外観デザインや室内設備、各階各戸宅配ボックスなど単価なりに頑張っています。

大山駅周辺は今後開発が進んでいくため将来性も期待できますし、なにより住友不動産によるタワーマンションが控えていますから数年以内に買うなら今買っておいたほうが賢い選択となるでしょう。
(そもそも実需層にとって買い時をコントロールするのは難しい)

板橋区出身のマンションマニアが久しぶりに欲しくなった板橋区の新築マンションでした！

南東側の大日本印刷の土地と国有地が不確定要素となっています。

大日本印刷の土地は数年間寝かせます。国有地は老人ホームで確定しているものの離隔未定＆現状接道なしです。

ただ、そこは価格に反映されていますし、気になる方は南西側を買うという選択肢もあります。

北側にある東向き2LDKは囲まれ感あるものの窓が4面にあり、それでいて坪単価400万円台前半です。4階なら上階もいません。

不確定要素さえ許容できるなら買いの新築マンションでしょう。

おすすめは北側の東向き2LDKと南西向き、南東向きなら大日本印刷の土地側です。

プレミアムは全体的におすすめですがHpタイプはマンションの顔ともなりますしいいですね。

おすすめ住戸あります！

Kタイプ　3LDK　66.31㎡
11階　7990万円　坪単価398万円

Lタイプ　3LDK　66.32㎡
11階　8090万円　坪単価403万円

最寄りは鶯谷駅、次に近いのは入谷駅ではあるもののいつもの鶯谷＆入谷物件とは違い上野駅徒歩10分圏内となります。

上記の部屋は西向きのため線路側とはなりますから音問題はあるもののそれゆえ山手線駅徒歩3分物件ながらも半永久眺望・採光を得られます。

下がり天井などはルフォンらしいのですがワイドスパンです。

全体的にはサクッと完売にはならないかと思いますが上記2部屋は早めに動かないと買えないと感じました。

建て替え事業ならではの割安価格となっています。

平均坪単価は約370万円、もしも建て替え事業ではなく一般的な分譲形態であったならば一部屋あたり＋1000万円はしたでしょう。

線路沿いということに関しては一低層なのに空が近くなる魅力とのトレードオフですから窓をあけっぱなしの生活でなければそこまで気にならないでしょう。

それよりかは地権者さんの意向の強い(当然ではありますが)部分も感じ取れましたのでそういったことが気になる方には向きません。
(地権者さんは一般分譲住戸より半年ほど前に入居しています)

パークタワー勝どきもそうでしたが安いの裏には地権者さんの存在があります。
それでも地権者さんがいるからこその割安価格なわけで、皆が新参者でなきゃ嫌というわけでなければ買いです！！

これは売れる物件ですね…売れない理由がないです。

北側に線路、南側には建物が多く抜けない住戸が多いというわかりやすいデメリットはありますが交通利便性、買い物利便性ともにとにかく便利な立地です。

足回りの良さを求める方にはかなりハマることでしょう。シャキシャキと動くことができるでしょう。

価格に関しては坪単価320万円ほどとJRの意向もあってか住友にしてはおとなしめです。

リビングも寝室側も基本天井高2600mm、設備面としては豪華というほどではないもののディスポーザーは付いています。

総武線沿いは今後も駅前で供給が続きますがタワマンがメインです。そんな中でタワマンに負けないように全体的にしっかりとした板状となっています。維持費のお安さも魅力の一つです。

新小岩...線路沿い...住友じゃ価格が...とファーストインプレッションは厳しい評価となりがちですが訪問して見ると「あれ？良くない？」となる可能性高いです。

予算6500万円に届く方で足回りを求める方はぜひ見学してみてください！

番町エリアでは敷地が広く、それを活かしてセキュリティエリア内に杜を設けています。

コンシェルジュは24時間ではないものの住戸によってはバトラーサービスもありますし、流行りのワークスペースなど共用施設も戸数の割には充実しています。

室内設備に関してはそつなくと言ったところですが折り上げ天井＆間接照明が標準なのは素敵ですね。ガラス面が多い外観デザインなわけですが間接照明が標準となればそちらを夜間付ける方も多く、レースやカーテンから漏れる灯りも外見の良い味付けとなりそうです。

平均坪単価は約800万円。部屋の広さも豊富ですから一次取得から住み替え、終の棲家など幅広い方に選ばれるでしょう。

設備仕様がぁ～価格が～とか言う世界ではなくこの立地で探されていた周辺にお住いの方などからも十分引き合いが多いでしょうし、それに答える商品となっていますから売れ行きの良さにも期待できそうです。

ただ、耐震という部分は気になりました。中長期的に住む方が多いと思われる中で安全・安心という味付けも欲しかったところです。免震という安心感が心地よさにもつながってきますからね。

日立社宅跡地のラストピースとなります。

南面が公園に面しており半永久的に採光が得られる好立地ではありますが平均坪単価は約200万円と現実的です。

2.2mのハイサッシ、ディスポーザー、細かい部分では引き戸ソフトクローズ＆上吊りなどなど単価から見れば十分すぎるスペックです。

便利な近郊・郊外で現実的価格の新築マンションを買うという選択肢はとてもおすすめできます。中途半端な立地で割高感ある新築マンションを買うよりかは都心に入るか思い切って近郊・郊外に出たほうが良い買い物がしやすい新築マンション市況です。

ただ、不便な近郊・郊外ではだめです。海老名はどうか？誰が見ても便利ですね。

これは安心しておすすめのできる新築マンションです！！

強くおすすめできます！！

線路と甲州街道・首都高に囲まれますがとにかく便利な立地です。
クラウン街を経由すれば駅との間に屋根がありますから雨の日でも傘は不要です。

京王線と京王新線を使い倒せるのが笹塚駅です。駅前には多くのスーパーマーケット等もあり足回りの良さはピカピカです。

駅前でありながらも外観デザインに凝っているというのも素晴らしいですね。

平均坪単価は約440万円とお安くはないですがこの立地、スペックなら文句なしでしょう。

あとは笹塚の雰囲気が好きになれるかでしょう。とくに初台(参宮橋寄りや山手通り沿いなど)で検討されていた方が笹塚へ来るとごちゃごちゃ感が気になるかもしれません。

囲まれ感はあるもののそれがしっかりと反映した単価設定となっています。(低層階だと坪単価420万円台…)

秋葉原と御茶ノ水の間で千代田区アドレスというだけで希少ですし、少し歩けば秋葉原や御茶ノ水とは思えないほど静かな住環境です。

こういったマンションは早めに検討してサクッと決める必要はあります。残り住戸は少なくなっているようですがまだチャンスはありますので急がれることをおすすめいたします！

いや～とてもとてもバランスが良いですね。

住環境としてより魅力の東大島、鉄道利便性の高い大島の間。新大橋通と首都高から程よく中へ入った静かな住環境。小学校も近く日常の買い物利便性も高い。

建物の詰め込み感はありますが吹き抜けありの屋内廊下、総戸数としては大きな屋上庭園、リビング横に仕事部屋としても利用しやすい個室などなど商品力も高い。

それでいて相対取引がゆえの坪単価280万円…ここまでバランス良いマンションは滅多にないでしょう。飛びぬけた何かがあるわけではないもののオール80点以上と言いましょうか。

23区で3LDKを予算6000万円前後、4LDKを7000万円前後で探されている方は要チェックです！

特別な豪華さはないですがシンプルに良いマンションです。

・東上線と地下鉄線の間のため両駅とも使いやすい

・駅徒歩7～8分近くも遠くもないが駅前のわちゃわちゃ感からは離れられる(ただし住居系エリアではありません)

・ディスポーザーなどはないですし正面部分がシンプルではありますが室内スペックもけして低くはない

・大手ブランド

・現実的な価格

などなど。

北側は東上線の線路ですがT-4サッシにて対策しています。

客観的に見たときにパークホームズ成増二丁目よりも立地に難があるサンリヤン成増アーバンステージが平均坪単価275万円ほどで供給中の中で平均坪単価260万円です。

築10年超の周辺中古も坪単価240万円ほどはするわけで割高感ないことはたしかです。

南東向きの接道向かいにマンション等があるため眺望の抜け感に期待できる住戸は東横フラワー緑道側の北西向きとなります。

そのため「南からの抜群の採光＆抜け感ある眺望どちらも得たい！！」という方には角住戸を除くと選択肢がないわけですがそこさえ気にならず、総合的に見て「いいかも！」となっているなら迷わず買っておくべき出物です。

反町駅から近いのに横浜新道から1ブロック中へ入っており北西側は東横フラワー緑道と商業地域とは思えぬ静かな住環境です。

東神奈川駅も日常使いできますから東横線＆JR線を使い分けることができます。

土地形状も奇麗で4面接道、敷地目一杯建物が立つものの接道＆東横フラワー緑道ということで窮屈な感じにもならないでしょう。

横浜駅に寄り添いつつも住環境を得たいシングル・ディンクス・ファミリー・シニアすべての方におすすめできます！！

平均坪単価は330万円～340万円ほどと割高感ありません。

レジデンスⅠとⅡの入居が開始されいよいよラストピースのレジデンスⅢが販売開始となりました。

モデルルームもレジデンスⅢ用に新しくつくっていますが(場所も変わっています)スペックの高さはそのままです。

大規模マンションは出来上がってから評価がより高まるものです。ただ、野村不動産の販売方針なのか高値追及はせず坪単価300万円ほどとこれまでの棟と大きな差はなし。

中古になっても評価されるマンションを新築で買う…理想的ですね。

登戸と向ヶ丘遊園の間、線路からも街道からも離れており静かな住環境です。

土地区画整理事業により街は綺麗になっていくものの地主さんはなかなか土地を手放さず賃貸マンション(学生さん需要も高いため1Rも多い)が多く建設される中で分譲マンションとなれば地元の方は「待ってました！！」という出物でしょう。

こちらも定期借地権ではありますが70年ですから20年住んでもまだ50年の価値があるわけですし、相場からすれば坪単価300万円という中で坪単価270万円となれば定期借地権なりに抑えられています。

料亭跡地らしい素敵な外観もいいですね。ただ、設備仕様としては反町に比べると抑え気味ではありました。

それでも滅多に分譲マンションが出ないエリアです。後発は所有権ですが登戸駅前のため遊園との間ではなくなってしまいます。もちろん登戸を使い倒すなら後発のほうが魅力ですが間立地の良さは地元民の方なら強く感じる部分でしょう。

近くにオーケーストアもできますしますます便利になっていきます。

地元の方からすると久しぶりの新築マンションですから高いと思うかもしれませんが今の時代からすれば適正価格です。

「あの時買っておけば…」とならないように早めに動くことをおすすめいたします。

豊橋駅は東口側のほうがペデストリアンデッキが整備され、飲食店など商業施設も多い中で今作は西口側です。

ただ、西口の駅前ですから豊橋駅最寄りの物件としては一番と言っても違和感ないものであり、ペデストリアンデッキとロータリーが広い東口側では実現しにくい駅距離となります。

前建て不安はあるものの全戸南向きというのも南向き推しの方には魅力が大きいでしょう。(ザ・ハウス豊橋も南向きから売れた)

容積緩和はもちろん補助金事業ですから坪単価200万円ほどと価格抑えめの割には外観デザインや室内設備のスペックを高くできています。とくにディスポーザーありというのは豊橋ではかなり希少価値があります。(ザ・ハウス豊橋ですら付いていない)

プラウドタワー名古屋栄やプラウドタワー栄、ザ・パークハウス名古屋のようにザ・投資としてもおすすめできるほどではないものの実需としては好条件が揃っていますから買う理由がある方は買うべき出物でしょう。

愛知県ではこれまでもプラウドブランドの供給が多く、今後もどんどん出てくるでしょう。それもあってか失敗できない価格(売れる価格)でありながらも室内スペックも高くするというブランディングを意識するからこそのTMD(坪単価満足度)高いマンションとなっているのでしょう。

戸建てのほうが人気のエリアですが…

資料請求はこちら
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金沢文庫駅から徒歩8分、横須賀街道沿いとなります。ザ・パークハウスオイコス金沢文庫と違い横須賀街道を渡る必要がないことは魅力ですが横須賀街道沿いとなることと南側の開口部がほとんど取れていないことは弱みとなります。

そもそも戸建てのほうが人気のエリアですし、オイコスでさえも売れ行き好調とまではいかない中で100戸超を販売するのは容易でないのですがだからこその造りこみとなっています。

外観デザインや共用部の造りこみは坪単価220万円ほどのレベルではありません。それが実現できているのはもともと京急が長年にわたり保有していた土地に自らがマンションを建設(事業主)するからです。
これが入札であったり新規取得なら不可能なことです。

買い手側からすれば価格以上のものを購入できるわけでプラス材料が多いマンションです。

おすすめしやすい出物です。

今後の開発も多く街並みも綺麗になっていくわけですが小岩は「今時点でも便利」な街です。
街を訪れた際は駅周辺のスーパーマーケット等へ立ち寄ってみてください。物価の安さにも驚くはずです。

坪単価は第一期販売住戸で坪単価350万円前後、ただそれはプレミアムなどを含めていますから坪単価330万円出せば条件良い部屋が購入できてしまいます。
地権者住戸のほとんどが低層階にあるため分譲住戸のほとんどが条件悪くないというのも良いですね。

小岩としては高いです。
ただ、同じような条件の出物が新築マンションとしてありますでしょうか。

・東京23区
・駅前
・商業一体開発
・内廊下タワマンで各階ごみ置き場あり
・坪単価330万円

リセールバリューに期待ができますから住みながら投資にも向いています。

とっつきにくいかもしれませんがこれから磨き上げられ光り輝くダイヤモンドの原石を掴むということは資産性だけでなく、街の成長をその目で見れるという楽しみもあるでしょう。

坪単価500万円超と重たいですが買う理由がしっかりとある立地です。

最寄り駅は水天宮前駅で徒歩3分ですが人形町駅と茅場町駅も徒歩5分、そして！日本橋駅徒歩9分となります。
水天宮前や人形町エリアを日常使いできる物件は多いのですがそこに日本橋も加わるのは珍しいですよね。(少し足を伸ばせば日本橋も…という表現となる物件も多い)

外観デザインやエントランスホールの造りこみは同エリアのクレヴィアらしいものとなっていますし、1フロア4戸のドーナツ型内廊下ながらもエレベーターが独立しているのも魅力と感じました。
エリア柄囲まれ感はありますが角地ではありますし、全戸角住戸で窓が多いため採光面もエリア内では悪くないほうです。新大橋通りから一歩中へ入っているため静かな住環境となります。

割安感を求めるならパークホームズ日本橋時の鐘通りとパークホームズ日本橋本町ではありますが1LDKに関しては設定がなく被りません。

お安くはないですがこの立地にしっかりとしたデザインのザ・分譲マンションとなれば気に入ったら買いの出物でしょう。

最初の1戸目におすすめです！

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=X-133...

全戸北東向きのため日当たり期待は難しいですが16号と新横浜通りの間に位置しているためみなとみらい方面を望む眺望となります。
オーシャンビューではありませんが電車、車、そしてみなとみらいとなれば夜景が楽しみなものとなりそうです。
もちろん電車や車は音問題へ直結してきますがT-3サッシでカバー、動くものを見れると眺望も飽きにくいのですよね。

投資系マンションも多いエリアですが今作はザ・分譲マンションスペックです。
二層吹き抜けのエントランスホールは自然木ルーバーを配した素敵な空間に、室内もディスポーザーがないことを除けば大きなツッコミどころがありません。

直床の基本天井高2400mmということで階高は確保できていませんし、ナロースパン気味ではありますが廊下が短く効率良い間取りです。

もともと直営のENEOSがあった場所にENEOS不動産がマンション事業をおこなうということで土地取得費用が抑えられており、数多くの物件を見る私からすると良い意味でずるいなと(笑)

固く見ても月額賃料13万円のお部屋がフルローン維持費込みで月額11万円弱ですから利回りも悪くはなく、お若い方の住みながら投資にも最適です。
30代、40代で少し資金計画にゆとりがあるとなれば40㎡超えの2LDKを狙うのも良いですね。㎡100万円切りですから手が出しやすい価格です。

横浜市内勤務であったり、都内勤務だけども横浜に地縁があるという賃貸組の方はこういった良い出物を購入して毎月のキャッシュアウトを資産形成へシフトされることをおすすめいたします！

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甲州街道沿いではありますが緑道沿いでもある立地


京王新線(都営新宿線へ直通しています)の初台駅(地下駅)から信号なしで徒歩2分、背中側に甲州街道＆首都高とはなりますがほとんどの住戸は南東向きで緑道沿いとなりますからお部屋からは甲州街道の騒音というのはそこまで気にならないでしょう。
もちろん音対策をしており、角住戸はT-4＆全熱交換です。

二層吹き抜けのエントランスホールの隣にはムービングライト(マンションでは珍しいですよね！！)のラウンジ、内廊下＆各階ごみ置き場など共用部のスペックも高く、室内においてもディスポーザー、食器棚、水回り天板フィオレストーン、リビング天カセ、基本天井高2620mm(サッシ高は2100mm)とこちらも十分なスペックです。

気になる点としては間取りです。

緑道側に多くの住戸を設けることを意識しているため億ションでありながらも最上階を除くと非ワイドスパンとなっており、Dタイプの3LDK中住戸に関しては洋室3部屋中2部屋が行燈に、Aタイプはリビングinトイレなどなかなか苦しいものとなっています。
ただ、低層階を購入しても目の前の緑、高層階を購入すれば代々木公園の緑が望めるなど駅前の割に眺望・採光面が恵まれており、さらにそれが大きく変わらないというのは大きな強みとなりますから総合的な判断として間取りの微妙な感じは枝葉の部分と割り切りやすいのではないでしょうか。

平均坪単価としては485万円ほどですが

Aタイプ　2LDK　55.98㎡
10階　6898万円　坪単価407万円

Cタイプ　2LDK　60.17㎡
2階　7898万円　坪単価433万円
16階　9358万円　坪単価514万円

Bタイプ　3LDK　74.45㎡
3階　9990万円　坪単価443万円
14階　11298万円　坪単価501万円

上記のように階数ごとの価格差が大きく、平均坪単価以上に安く感じられる住戸も多くなっています。

総戸数115戸の内販売対象住戸は65戸のみですが20㎡の1R等はありません。これだけ条件良い出物で販売が65戸となれば抽選になる住戸も多いでしょうし、買うことが難しい(落選の可能性も高い)ものとなりそうです。

今の時代にしては現実的な単価でありながらもスペックも高い、立地も良いのになぜ？と思われるかもですが答えは簡単で建て替え事業だからです。
良くも悪くも少し昔の計画なのです。(一般的なマンション事業よりも販売まで時間がかかる)
細かい部分は最後のほうに調整するにしても今の時代にしては単価以上の商品となっているのはまだマンションがお安かった時代の名残りでしょう。ただ、第三者管理でないなどいまどきの三井物件では珍しいものとなってはいます。(建て替え事業は第三者管理にならないことも多いです)

いずれにしても販売スピードは速いでしょう。早めにモデルルームの見学予約をして1回目の訪問で源泉徴収票をもっていくなど買う側もスピード感出す必要があります。

ミッドと比べると…ではありますが


駅直結であったミッドと比べると駅前とはいえ非駅直結ですし、その割に価格も高くなり実質の値上げ感があったものの

・ミッドの条件が良すぎた(あくまで個人的意見ではありますが販売前から私も発狂レベルでおすすめしていました)
・ただしサウスも単体で見れば魅力あるマンション

これに尽きると思います。

今時点で検討される方はミッドを購入することは難しく(少しだけ残っていますが価格据え置きかもわからない)、サウスを単体で見る必要があります。
同じ単価で購入できる新築マンションと比べても、周辺の中古マンションと比べても条件良いことは確かなわけで気に入ったなら買いの出物でしょう。
ミッドのときみたく発狂レベルでおすすめとはならないものの、普通に条件良いマンションだと感じました。

サウスを単体で見て条件良いと感じたならばミッドの共用施設を利用できるという味付けもありますから住んだ後の満足度に期待しやすいかと。

ただ、住んだ後に「あ～ミッド欲しかったなぁ～。」と毎日のように思ってしまいそうなのであれば精神衛生上購入を控えたほうが良いかもしれないですね。

私自身、今住んでいる新築マンションはエリア№1ではありません。
エリア№1マンションが近くにあるため毎日のようにエリア№1マンションを目にしています。
でも「あ～エリア№1マンションにしておけばよかったなぁ～」とは思いません。
それは自分が住んでいるマンションにしかない魅力があるからです。

ご自身の中でサウスのほうが優れるというポイントを見つけたのであれば住んだ後に後悔することはないでしょう。

その一つの方法としては「ミッドにないような条件の部屋を買う」ことです。
サウスの第一期一次ではサウス内で条件良い部屋が放出されます。そしてその部屋の多くがミッドでは叶えられなかった条件(主に眺望や採光)が整っています。

私自身もエリア№1マンションには住んでいませんがエリア№1マンションでは叶えられない条件の部屋を買ったからこそ満足度高いのだと感じています。

結局値上げとなりましたが…


39階のラスト3戸ですが東向きを除いて値上げとなりました。

※100万円単位のためもう＋100万円弱と思っていたほうが良いと思います

■75Mtタイプ　東向き中住戸　3LDK　76.53㎡
上下階の新築時販売坪単価から想定できる価格＝4880万円　坪単価210万円
実際の販売予定価格＝4800万円台　坪単価207万円

■78TTtタイプ　西向き中住戸　2LDK　79.52㎡
上下階の新築時販売坪単価から想定できる価格＝5100万円　坪単価212万円
実際の販売予定価格＝6000万円台　坪単価249万円

■80AAtタイプ　北向き中住戸　4LDK　81.76㎡
上下階の新築時販売坪単価から想定できる価格＝4660万円　坪単価188万円
実際の販売予定価格＝5500万円台　坪単価222万円

これにより「買った瞬間に1000万円の含み益」ということはなくなりました。

ただ、あくまで中古相場に合わせてきただけですし、若干中古相場よりはお安いですから売主直販の新築マンションが中古よりお安く買えるということでおすすめでることに変わりはありません。
それでも値上げがあった以上は投資家にはおすすめ難しいです。

実需検討の方からすれば投資家がさよならしてくれたおかげで少しは倍率抑えられますから(それでも10倍は超えると思いますが)当選確率は高くなりました。

3棟目のモデルルームとして使用する予定だった3部屋ですが売れ行き好調のため3棟目の販売を待たずして放出となりました。ラウンジ階ではありますが条件良い階数ですから引き合いは多いことでしょう。

この3部屋はあくまでスカイグランドタワーのラスト3戸だからこその値上げと思われますから3棟目もこの単価設定というわけではないはずです。まぁ1棟目と2棟目と異なり階数や向きによる価格差はメリハリ付けてきそうですが。
3棟目に関しては街力推しもできるようになったとはいえ駅距離あることに変わりありませんからこれまで以上に外観デザインなどこだわってくるかもしれませんね！

今時点で検討できる方はまずスカイグランドタワーのラスト3戸にチャレンジして、ダメなら3棟目を待つことをおすすめいたします。

マンションがサクッと売れるエリアではありませんが…


駅から徒歩8分、拡張も予定されている高倉遠藤線沿いということで湘南台物件の中でも特別立地が良いというわけではありませんし平均坪単価約230万円という価格も湘南台にお住まいの方からするとお高く映ることでしょう。

ただ、賃貸からの一次取得となれば広域で検討する方も多く、その際にエリア選びに迷うはずです。

そこでおすすめしたいのが湘南台です。

小田急江ノ島線、相鉄いずみ野線、市営ブルーラインの3路線が利用できるためマルチアクセス可能で相鉄と市営は始発です。
2022年度下期開業予定の相鉄新横浜線と東急新横浜線の開通に伴い都心方面へのアクセス力も高まります。

湘南台駅前には日常の買い物施設が数多く点在しており、少し歩くと住宅街となります。
高台立地ですが高低差も緩やかです。公園も多く、引地川沿いへ訪れると別世界を感じられるでしょう。もちろん桜の季節はより素敵なものとなります。

海老名や辻堂みたく外部から遊びに来る人は少ないのですがその程よさが湘南台の魅力でもあります。

戸建てとの競合もありますし、マンションがサクッと売れるエリアではありませんがそれゆえ無駄(売れるからと強気な価格設定)な値上がりは感じられません。

お互いが都心通勤だと地縁がないと難しいかと思いますが都心勤務と県内勤務でわかれていたり、車は1世帯1台でよいという方には湘南台×マンションという選択肢もおすすめです。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！

キャンセル住戸発生です！！

買い逃した方はチャンスです！！

D1タイプ　3LDK　72.27㎡　管理費（月額）15090円　修繕積立金(月額)7290円
5階　6298万円　坪単価288万円

内訳　権利金26.949.276円　建物32.755.204円　消費税3.275.520円

急激に価格が高くなったエリアですが…

街の評価が高まり価格の高騰が止まらないエリアではありますがそんな中でも銀座線の駅から徒歩5分圏内という希少性の割には現実的な価格となっています。

3LDKのAタイプはもちろんですが1LDKに関しても手が出しやすい価格となっていますから周辺で賃貸借りるくらいなら買ってしまったほうが合理的でしょう。この立地なら資産形成にもなるでしょう。

1LDKですが専有面積よりも広く感じました。窓も多く、スパンも頑張っていることが影響しているでしょうか。竣工販売のため現物を確認できるのも良いですね。

内廊下に関してもザ・タワマンというほどではないですが分譲マンションらしいものとなっていましたし、繰り返しになりますが借りても高いエリアですから今買えるタイミングにある方は手を出してしまうことをおすすめいたします。

実質の値上げはありましたが…

もんげー。と思うほどの価格にはなりましたが今ある新築マンションの中でおすすめであることに変わりありません。

「もっと早くに買うべきだった」というのが正直なところです。
とくに私も当初強くおすすめしていたブライトタワーの西向きは魅力が大きかったですよね。

ただ、当時買える状況にあったのに見逃して今検討しているなんて方はほとんどいないことでしょう。
最近になりマンションの検討を始めてプラウドタワー亀戸クロスを検討、「もっと前に動けば安く買えたのに…」と思う方がほとんどでしょう。

住まい探しはタイミング次第です。
今時点で良い選択をするべきです。

値上げはありましたが他と比べると条件良いと感じることでしょう。
引き続き、気に入ったなら買いの新築マンションですよ！

GA1タイプ　1LDK　35.58㎡
3階　4398万円　坪単価408万円

GE44タイプ　1LDK　37.38㎡
6階　4698万円　坪単価415万円

GJ5タイプ　2LDK　56.29㎡
16階　7078万円　坪単価415万円
21階　7298万円　坪単価428万円

GN1タイプ　2LDK　63.53㎡
17階　7488万円　坪単価389万円

GM2タイプ　3LDK　74.56㎡
20階　8848万円　坪単価392万円

GAB2タイプ　4LDK　101.54㎡
25階　14698万円　坪単価478万円

80㎡超え住戸はないですが…

浦和駅西口側で80㎡超を望んていた方には残念ではありましたが75㎡の4LDKがあるため部屋数優先の方なら選択肢があります。（2021年8月12日時点で4LDKは残り1戸）

メインブログの記事でも言及するところですが80㎡超えを設けても売れるのですがデベロッパーが利益の最大化を最優先するのは民間企業ですから違和感はありません。そのためどうしても70㎡前後が主になってしまうのですよね。

浦和駅から徒歩9分、坂下通り沿いですが坂下通りは超えないですから浦和物件として駅近というわけではないものの遠くは感じにくいでしょう。

将来的にはわかりませんが現状では4階くらいから眺望も抜けてきます。（ガーデンハウスまでの離隔は十分あります）

外観デザインは雁行型で特徴的なものとなっていますし、エントランスアプローチ周りの設計もうまく土地形状の歪さを活かしたランドスケープとなっています。

坪単価は約315万円、リビングの柱の食い込みは気になりますがディスポーザーは付いていますし、クローゼット内の面材貼りなど質感も高めです。

中古にシフトしてもなかなかなお値段ですし、新築マンション供給が続くエリアだからこそ価格も突っ張れていない印象です。

プラウド、ガーデンハウス、パークホームズなどすでに販売中もしくは公式HPオープン済みの新築マンションと比べてもバランスがよく、個人的には今ある浦和の新築マンションで選ぶならプレミストにします。

比較してみて気に入ったら迷わず買うべき出物でしょう。
割安というわけではないですが全体バランスが取れていますし、商品力がしっかりとしているため住んだ後の満足度にも期待がしやすいでしょう。
今の浦和エリアにおいては駅前マンションを除けば新築を買ってしまうことをおすすめしたくなる状況です。

高砂好きの方だとプラウド浦和高砂マークスの向かいで東京建物による分譲マンション計画の建築看板が出ましたからもう少し待てば情報出てきそうです。

値上げはありましたが…

先日キャンセル住戸の発表がありました。（入居直前にもう少し出てくるとは思いますが今回ほどの一斉供給はないかもです）

メインブログで共有させていただいたとおりがっつり値上げしているのですがあきらかに1LDKはまだお得感ありますよね。お得感はちょっと言い過ぎだとしても新築なのに中古の相場と比べても割高感ないことはたしかです。

ブランズタワー豊洲をご検討される方の多くはマンションに詳しい方で、私が言うまでもないとは思いますが1LDKが欲しいと思っていた方は値上げのことは気にせずにチャレンジしてしまうことをおすすめいたします。

・S-40Bタイプ　1LDK　43.41㎡
39階　5550万円　坪単価422万円　
→元の価格　40階で4970万円　約600万円値上げ

北東向きですが階数が上のほうですから現状向かいの建物を超えてきます。

～周辺分譲相場～

・シティタワーズ豊洲ザ・ツイン　1LDK　40.35㎡　中層階　4900万円台　坪単価約408万円

・ドゥトゥール　1LDK　44.67㎡　中層階　5900万円台　坪単価約436万円

・パークタワー晴海　1LDK　43.92㎡　低層階　5300万円台　坪単価約405万円

人それぞれ理由はあるわけでキャンセルした方のことをとやかく言うつもりはまったくもってない（キャンセルすることになってしまった方が一番悔しいわけです）ことはご理解いただきたいのですが、一旦引渡しを受けてすぐに売却活動をすれば今回販売する価格よりも高く売れたことでしょう。

値上げに関しては「キャンセルしてくれた人に感謝する」くらいに思い割り切ったほうが良いです。

私自身もキャンセル住戸（なんちゃってキャンセル住戸ではなく本当に誰かが一度契約していた部屋）を購入したことありますが、いろいろな思いを引き継いだと勝手に思い勝手に感謝して購入しました。その方がキャンセルしてくれなければ買えなかったわけですから。（キャンセルした方は思いのほかなんとも思っていないでしょうけども…←むしろすっきりしているはず）

京王線の府中駅から徒歩3分、大國魂神社へと続くけやき並木通りから一歩中へ入った駅近マンションです。

府中駅において駅に近いマンションということであれば他にもあります。
ただ、けやき並木通りを歩き大國魂神社手前で一歩中へ…という立地がどれだけすごいことかは地元の方や地縁ある方ほど感じることでしょう。

府中に地縁がなく、これまで府中駅でマンションを見てきただけの非府中民の私からしても「すんごい立地だ…」と思えるくらいです。

これだけすんごい立地を取得するとなれば相当の費用がかかったはずです。
そこは物件スペック等に影響が出ています。

ディスポーザーはありますし、その他基本的なスペックは備わっています。可動式ルーバー面格子が下部の窓まであるなど細かいこだわりも見受けられます。
北側のエントランスアプローチや車寄せ、ラウンジも単価なり以上にしっかりとしています。
ただ、間取りが単調であったりとこれだけ特別感ある立地の割には物足りなさを感じる部分もあります。角住戸のリビングコーナーサッシを設けてくれるくらいはしてほしかったかな…

まぁこれだけ特別感ある立地ですから求めるものも高くなってしまいますから見学してみて「ん～」と感じる部分もあるでしょう。

坪単価は350万円前後、なかなかな重たさです。

それでも府中を愛する多くの検討者が出す答えは「気になる部分もある。価格も高い。でもこの立地に住みたい。」でしょう。

駅からの動線の良さは府中駅だけでなく府中本町駅から見ても魅力あるものです。神社内を通りその先にすぐ我が家…素晴らしすぎます。(府中本町側にもエントランスがあります)

気に入ったら買うべき物件です。迷わずGOすべきです。
これを逃してどこを買いますか？これ以上気に入る出物がでますでしょうか？住んだ後に後悔しますか？買わなかったことを後悔してしまうのではないですか？」

けしてあおるつもりはありません。ただ、「買っておけばよかった…」と後悔してほしくないのです。

モデルルーム訪問しました！

プレミアムを除くと坪単価600万円ほど、部屋によっては坪単価600万円を切りますから思っていたより若干安かった程度で特別割安感があるわけではありませんでした。
ただ、割高感もないでしょう。

浜松町駅から近いのに海も緑も楽しめる竹芝エリア、もう少し竹芝の知名度が高くなってくれると印象も良くなりますが海岸アドレスだとどうしても浜松町として見られにくいのですよね。
ただ海岸一丁目は浜松町駅とくっついており島ではない(浜松町駅も海岸一丁目)わけで実際に建設地へ訪れると思っていた海岸アドレスとは違う印象となるはずです。

もちろん島の海岸アドレス物件よりかはあきらかにお高い価格設定ですがあくまで浜松町駅徒歩5分ということで価格設定に違和感はないでしょう。

ブリリアタワー浜離宮の最大の魅力は立地なわけですが商品力も高いのがよりおすすめしやすい理由となります。

2LDKでも浴室は日ポリ化工、水回り天板はシーザーストーンとするなど室内の質感も高め、間取りはワイドスパンで内廊下ながらも行灯部屋なし、駐車場はすべてハイルーフ対応、構造面でも免震などなど非プレミアムでもスペックも納得しやすいレベルです。
バルコニー手摺が乳白色なのを残念と感じる方も多いでしょうか。眺望が良い部屋も多いですからね…それでも屋上テラスからは北側を除いて三方向の眺望を楽しめますからガラス手摺が乳白色であることを気にされる方も飲み込みやすいでしょうか。

ザ・ファミリー感はないためファミリーファミリーしたくないシングル、ディンクス、ファミリー層に合ってくるでしょう。

海岸アドレスでこの価格は…と思い検討候補から捨ててしまうのは勿体ないのではないでしょうか。

都営大江戸線の練馬春日町駅から徒歩1分(20m)、大江戸線ですからホームが浅いわけではないものの長い通路を歩く駅直結マンションや屋根なしのペデストリアンデッキ直結よりも便利な駅前マンションとなります。
地下経由でスーパーマーケットサミットも行き来できますから日常の買い物も便利です。

環八沿いではありますが本線は地下(完全に屋根があるわけではない)ですから地図で見るよりかは印象良いでしょう。

練馬春日町駅はけして不便ではないものの駅力があるかと問われれば強くはないでしょう。
ただ、駅徒歩1分ということの価値(資産価値というだけでなく利用価値も)は大きいですし、大きな公園と大きな商業施設のある光が丘、もともとある映画館に加えてとしまえん跡地が大きな公園とハリポタ施設となる予定の豊島園に挟まれているというのは大きな強みとなります。

子育てという面では大きな公園、そして大きな商業施設が近いということは大きな強みとなります。
大人同士であれば新宿や池袋もサクッと出れるものの小さな子供を連れてとなれば思いのほか距離を感じるでしょう。
そんな中で徒歩や自転車でサクッと行き来できる距離に大きな公園や商業施設があると遠出しなくても充実した休日を過ごしやすくなります。

とはいえ都心勤務で郊外立地となれば通勤が大変になりがちです。練馬区×大江戸線×駅徒歩1分は毎日のストレスを少なくしてくれるでしょう。
ただ、言わずもがなですが大手町勤務であったりすると駅徒歩1分とはいえアクセス力に欠けます。
新宿や六本木など練馬春日町駅から行き来しやすい駅周辺にお勤めでないとこの立地のメリットは活かしにくいでしょう。

もともとはバーミヤンなどがあった土地ですが以前から東京建物が所有していました。
そのためすでに収益を出した後に手放す土地ですから坪単価を抑えつつスペック高いマンションを建設できます。

駅徒歩1分ながらもボリュームゾーンの3LDKは70㎡超、冷暖房完備の内廊下です。
照明計画豊かな外観デザインは竣工後の夜に目立つものとなるでしょう。

坪単価は約300万円。

マンション内で眺望や採光面などが条件良い3LDKだと

B1タイプ　3LDK　70.74㎡
3階　7200万円台　坪単価336万円
5階　7400万円台　坪単価345万円

眺望や採光面を飲めるなら

Gタイプ　3LDK　71.10㎡
2階　6600万円台　坪単価306万円

など目に優しい部屋もあります。

練馬春日町駅としてはレコード更新単価ではありますが広域で見れば条件良い新築マンションでしょう。

築25年のエリム春日町パークタワーが坪単価235万円ほどで動いていることを考慮すると似た立地の新築で坪単価＋100万円程度なら悪くないでしょう。

下がり天井が厳しい間取りもあるためマンション内で人気と不人気が分かれそうではあります。

選べる内はB1～B3、G辺りが狙い目です。

入札案件であったなら本体価格は同じでも専有面積を刻んできた可能性が高いですし、外観デザインもあそこまでこだわれなかったかもしれません。
室内に関してもディスポーザーはないですがキッチン天板シーザーストーンなど質感は高めです。

駅徒歩1分なのにスペック高くて専有面積も無理がない、そして価格も突っ張っていないためおすすめしやすいです！

王子神谷駅から徒歩2分、北本通りから離れているため駅前と言える近さでありながらも静かです。さらには背中側に神谷堀公園が沿うように隣接しているため環境面もとれます。

王子駅のような賑やかさはないのですがそこをプラスに感じる方にとっては日常の買い物施設は近くにあるわけでむしろ好材料でしょう。

駅近でありながらも平置き駐車場の設置率が約48％、車移動もとても便利なエリアですから23区駅近×車所有を叶えたい方には魅力が大きいでしょう。

細かい点はメインブログで共有いたしますがこちらの出張所で取り急ぎお伝えしたいのが第一期契約者は平置き駐車場を確保できるということです。
設置率からして大きく足りないということはないと思われるものの確保されるなら安心ですよね。

坪単価は約300万円。

駐車場確保にこだわらなければ第二期以降でも選べる部屋はまだ多いと思われますが駐車場確保にこだわるならば第一期での契約を目指して早めにアプローチかけることをおすすめいたします。

高級住宅街の首都高沿いということで弱点は大きいのですがその弱点をカバーした物件となっています。

一種低層のエリアながらも首都高沿いがゆえに用途地域に一種中高層が混ざるため最大で7階建てとできています。一種低層となれば眺望の抜け感に期待することはなかなか難しいのですが首都高沿いからの自然教育園の緑ビューとなりますからカーテンいらずの住戸も多くなっています。

とはいえ首都高沿いであることのデメリットは消えませんから首都高沿いであることをあまり気にしない層をターゲットとしてきています。
一概には言えませんが白金長者丸を好むザ・富裕層となればどんな条件でも首都高沿いである時点で検討に入らないという方も多いでしょう。ザ・富裕層で首都高沿いでも眺望美しいから買うよ～というのは少数派でしょうからその少数派分の戸数しか広い部屋は設けていません。

多くの住戸が現金一括買いのザ・富裕層というよりかは年収1000万円超のシングルやディンクスで世帯年収2000万円～3000万円ほどの与信アッパー層に好まれるような専有面積、買える価格帯としています。

外観デザインに関してもエントランス周りは重厚感ありますがその他の面は白系タイルでスタイリッシュな印象を受けます。

エントランスホールの造りこみや室内の設備仕様に関してはパークコート仕様ですが駐車場の投げやり感などはやはりザ・富裕層を捨てているなぁ～と。

カジュアル感漂う高級住宅街のパークコートですから若年層にも合ってくるでしょう。
1LDKは女性シングル層にウケそうな充実した水回りでした。

ざっくり予定価格の平均としては坪単価670万円ほど。価格の割高感もありません。

とてもおすすめしやすい出物ですがそれゆえ販売スピードも速いと思われますからなるはやでエントリーされることをおすすめいたします。

宇都宮駅から信号なしの徒歩2分、東口再開発の1区画となります。

マンション好きとしてはカンデオホテルズとなるあたりに内廊下タワマンであったならば最高だったのですがそうなれば借地権となってしまいますし難しかったでしょうか。

再開発の区画内では端っこですがだからこそ所有権とできたわけで、その点は価値がありますし、タワマンでないからこそ戸数も限られるため希少性あることはたしかです。
(でも同じ立地でも宇都宮ピークスレベルの建物とできていたら印象は変わったでしょうね…)

とはいえ板状とはいえプラウドブランドらしく外観デザインやエントランス周り、共用部は造りこんできますから市内では高級マンションという部類に入るでしょう。
一都三県のプラウドと比べれば室内の設備仕様に残念さを感じる部分もありますがディスポーザーを完備してくれたのは嬉しいですね。

メインターゲットは40代や50代となるでしょうけども私としては若年層でも買い時が来ているなら前向きに検討いただきたい出物です。
コンパクトシティ化が進むわけで駅前に住むことの価値が徐々に増していく中で、お若い内にこれだけ価値のある駅前立地でポジションセットできるのは魅力が大きいでしょう。

駅前に住むことに価値を感じる方はまだまだ少ないわけですが新幹線停車駅の宇都宮から徒歩2分のプラウドという価値は10年、20年しても色褪せないですし、総戸数からして中古がバンバン出ることも考えにくいですから新築時に買えるなら買っておくべきでしょう。

平均坪単価は約230万円、規模感では北関東№1と言われた宇都宮ピークスに勝てませんが駅前ということで性格が異なりますから(街の中に住みたいならピークスですが駅前派からするとちょいと距離を感じる)駅前派にとっては「待ってました！！」といったところでしょう。

まぁ、、、でも宇都宮ピークスがまんまこの立地にあったらもっと感動だったのですが。(容積だとかそういった面で非現実的なのはわかっていますが)
とはいえ建物が完成したら「おぉ～かっこいい！！」にはなるでしょう。完成が楽しみです！！

おすすめです！！

土浦駅から徒歩3分、駅周辺は古さを感じる建物もありますが駅からアルカス土浦を抜けるまではペデストリアンデッキが整備されていますし、正面の接道は電線も地中化されているなど恵まれた駅動線となっています。

土浦に三井ブランド参上ということで外観デザインや共用部はエリア内ではずば抜けた豪華さとなっており、側面の庇のせり出しや接道面の豊かな植栽、見せつける二層吹き抜けのエントランスホールなど三井ブランドの名に恥じないレベルで仕上げてきています。

一方で室内スペックに関してはディスポーザーもないですし食洗機もオプションであるなど立地に合わせたものとしており特別な豪華さはありません。

とはいえ立地面の魅力は大きいですし、変えられない外観デザインや共用部のこだわりようからすれば納得の価格となっています。

Aタイプ　4LDK　90.45㎡　管理費(月額)14110円　修繕積立金(月額)11130円
3階　3350万円　坪単価122万円
9階　3530万円　坪単価129万円
13階　3810万円　坪単価139万円

Dタイプ　2LDK　64.66㎡　管理費(月額)10090円　修繕積立金(月額)7950円
2階　2370万円　坪単価121万円
9階　2510万円　坪単価128万円
15階　2780万円　坪単価142万円

Fタイプ　4LDK　80.52㎡　管理費(月額)12560円　修繕積立金(月額)9900円
1階　2830万円　坪単価116万円
7階　2930万円　坪単価120万円
13階　3300万円　坪単価135万円

C3タイプ　3LDK　72.59㎡　管理費(月額)11320円　修繕積立金(月額)8930円
2階　2480万円　坪単価112万円
9階　2750万円　坪単価125万円
16階　3200万円　坪単価145万円

Gタイプ　4LDK　82.03㎡　管理費(月額)12800円　修繕積立金(月額)10090円
3階　2980万円　坪単価120万円
5階　3040万円　坪単価122万円
13階　3500万円　坪単価141万円

平均坪単価は約125万円です。

築13年のプレミアムレジデンスが坪単価100万円ちょっとで動いている中で同じくらいの規模の新築マンションで坪単価125万円ほどなら割高感はまったくもってないと言えるでしょう。

ただ、プレミアムレジデンスと異なり機械式駐車場なのは残念でした。

価格はお安いですが立地が悪くてお安いわけではないですから安かろう悪かろうにはなりません。

土浦でマンションを買うなら駅前がおすすめしやすい状況の中で、今検討のタイミングという方は迷わず購入しておくべき出物でしょう。
もちろん駅近に価値を感じる方は少ないエリアではありますが(商業施設もロードサイドのほうが賑わっている)現状では駅前で日常の買い物も済ませられますし、家族の誰かが電車通勤なら駅前に住むメリットも大きいでしょう。路線バスが充実しているため通勤・通学の幅も広がります。

元々の予定価格はアネージュと同じくらいでしたが評価される価格(プレミアムレジデンスの新築時と同じくらいです)としてきたのは三井らしい潔さですね。
この価格なら多くの検討者が納得して買いやすいでしょう。

第一期は南向きと西向きの17階以上とプレミアム全方位の条件良いところから販売となります。

プレミアムを除いた平均坪単価が約330万円、駅前のオーベルタワー川口コラージュが坪単価250万円ほどですから川口物件としてはかなり高いわけですが樹モール沿いの再開発ということで特別感あるマンションですから強気価格という感じは一切しないですね。

特別感あるマンションが欲しいわけでなければ23区の新築マンションでも選択肢豊富ですが特別感ある新築マンションを23区で購入するのはなかなか難しいですね。

実需である以上は住んだ後の満足度がどれくらい高いかということが大事なポイントとなるわけですが駅前から商業地域を通り、さらに建物下にはスーパーマーケットなどの商業施設となりますから鉄道利便性、日常の買い物利便性どちらも高いものとなります。

川口を知らない方ほどハマってくる出物と感じますがあえて川口を知らない方にデメリットをお伝えするなら電車の混雑でしょうか。今はコロナ禍ですからわかりませんが私が埼玉県内在住で京浜東北線ユーザーだった際は京浜東北線の混雑をこの身で痛感しています。川口到着時点ではそこそこ車内がパンパンですからそこに入っていくのは満員電車慣れしていない方にはけっこうな苦痛と感じるはずです。

こればかりは人気路線×赤羽の1駅手前ということで致し方ないのですが満員電車が苦手だよ～という方は埼玉の痛勤を覚悟したほうが良いとは思います。

詳しくはメインブログにて取り上げておりますのでぜひそちらもご確認いただければ幸いでございます。

経堂駅、千歳船橋駅、八幡山駅へのバス便立地となります。千歳船橋駅と八幡山駅へなら歩ける距離ではあるもののバスか自転車、マイカーで移動される方が多いでしょう。

駅距離はありますが環八からは離れていますし、東京テラスが環八の西側であるのに対して今作は環八の東側です。(東京テラスは色褪せることのない良質な中古マンションです。プラウドご紹介の際と異なり東京テラスも値上がってしまいました)

駅距離はありますが緑道沿い＆近隣にも公園多い＆学校も近いなど子育てファミリーにとっては魅力の大きい立地です。

目の前のUR団地は古さを感じる外観となっておりそちらを望む住戸も多いのですがそれが気になるなら東向きの中層階以上を購入すれば眺望が抜けてきます。

UR団地があることで路線バスも充実しており、団地のロータリー前にタクシーが止まっていることも多いです。

平均坪単価は約280万円。バス便とはいえ世田谷区の規模感ある新築マンション(初のアトラスシティブランド)ですからこれだけでも十分買う理由が揃うわけですが…とどめを刺される魅力があります。

それは…北側にできるサミットストアに直結となります。直結と言ってもサミットストアの屋上駐車場に繋がるため雨には濡れるのですが便利ですよね～。専用カート＆専用カゴも設けられます。(専用カゴは返却不要)

平均坪単価が現実的ではあるのですがディスポーザーはありますし共用施設も充実するなどコストカット激しい新築マンションというわけではありません。

ではなぜ安い(割高でない)のか？

サミットストアから容積を貰っているからです。(この辺りは重要事項説明にのっかってきます)

サミットストアは背が高くないですから容積を使い切っていません。それをマンション側にもってくることで通常では不可能な規模とできているわけです。

容積を貰っていることでの悪影響としてはマンションの敷地自体は若干窮屈となりますから中庭はあるものの駐車場が屋外機械式で設置率約40％と世田谷×駅遠としては若干物足りないものとなっています。(時代は違うものの東京テラスは設置率100％で自走式立体駐車場も多かった)

こちらでは私なりのおすすめ住戸を共有いたします！

■W78タイプ　3LDK　78.60㎡　管理費(月額)24790円　修繕積立金(月額)12040円
8階　13900万円台　坪単価584万円

主開口部は西となるため河合塾の建物は気になってくるものの北側にルーフバルコニーが付いてくる(北側斜線制限の影響でルーフバルコニー付き住戸も多い)のは大きな魅力です。北方向は抜けてきますから気持ちの良いルーフバルコニーとなりますし、内廊下ながらも行燈部屋がありません。

洋室の柱の食い込みは気になりますが玄関からリビングまで続く壁面収納があることで家具の購入は最低限で済みそうです。

■S84Cタイプ　3LDK　84.48㎡　管理費(月額)26610円　修繕積立金(月額)12930円
9階　18900万円台　坪単価739万円

S93のダイレクトウィンドウも素敵ではあるのですが8㎡ほど狭くなるS84Cタイプはすべての部屋が南向きとなりバルコニーも広々としてきます。料理男子の私としてはコの字キッチンにも一目惚れしました。

2億円弱の部屋の中では魅力に感じる部分が多かったです。

■S77タイプ　3LDK　77.74㎡　管理費(月額)24490円　修繕積立金(月額)11890円
2階　13200万円台　坪単価561万円
3階　13800万円台　坪単価586万円
4階　14900万円台　坪単価633万円
5階　15600万円台　坪単価663万円
6階　15700万円台　坪単価667万円
7階　15800万円台　坪単価671万円
8階　15900万円台　坪単価676万円

S84Cほど予算が伸びなかったり、もう少し狭くてもOKという考えであればS77が魅力に感じました。

洋室1部屋を除けば南面に窓があります。この立地で南面が主開口部というだけでも価値がある中で坪単価560万円ほどからスタートというのは価格面でも悪くないでしょう。もちろん南向きは春日通りの交通量は気になるのですけどね。

以上が私のおすすめ3部屋でした。あくまで私が気に入ったというだけであり、数多くある間取りの中からお気に入りを見つけていただければと思います。

まぁ…しかし…下がり天井との戦いになるマンションですね。苦笑

周辺相場を確認しましょう！

・パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　小石川1　後楽園駅徒歩2分(春日駅直結)　新築時の坪単価約575万円　現在の坪単価約650万円

～個別の動き～

・23階　61.89㎡　東向き　新築時9900万円台　中古時13200万円台

・36階　76.36㎡　東向き　新築時13000万円台　中古時15000万円台

メインブログにて強くおすすめのマンションとして記事化(2021.10.27公開予定)いたしますがこちらでは間取りについて！

売れる間取りとしては角住戸でしょう。一番広くても70㎡ほどということで広さを求める方は自然と角に流れるでしょうし、手が届くのにあえて中住戸へいくメリットも薄いでしょう。

ただ、中住戸の間取りはなかなか良いのですよね。ランドリーブースのあるBタイプに関してはメインブログにて触れているためCタイプについて。

55.46㎡の2LDKですからけしてゆとりあるわけではないもののエレベーターを抱えるがゆえに玄関前をがっつり広くとっているためエレベーター待ちの人も気になりにくくしていますし(そもそも1フロア4戸なのでエレベーター待ちしている人と出会う機会は少ないでしょうけども)、柱をすべて外に出せているため無駄もありません。

室内廊下も短く、エレベーターとの間はトイレ(エレベーター横に部屋あったとしても音は聞こえないですけどもね。でもトイレとしてくれているのはより安心かと。)、6畳の寝室想定の洋室は引き戸としてダブルベッドとデスクやベビーベッドを置けるゆとりが十分、リビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプで格納もできるため広々1LDKとしても使えます。

今は3LDKが必要ないディンクスさんはもちろん、ゆとりをもって生活したいシングルにも合ってくるでしょう。この立地であればシングルが住んでも楽しいですからね。

大宮でファミリー向け住戸を探している方のアンテナにはすでにヒットしているでしょうけどもシングル、ディンクスにはまだヒットしていなさそうでしたのでこちらでおすすめとして共有させていただきました。

Cタイプ　2LDK　55.46㎡
2階　5500万円台　坪単価327万円
4階　5700万円台　坪単価339万円
6階　5800万円台　坪単価345万円
8階　5900万円台　坪単価351万円
12階　6100万円台　坪単価363万円

西武池袋線の椎名町駅から徒歩7分、大江戸線の落合南長崎駅から徒歩11分、住宅街の角地となります。

大通りからしっかりと中へ入っており、東西に長い角地ですから南向き住戸を多く設けることができています。時間帯によっては飛行機の音も聞こえるようになりましたが住宅街だからこそより気になってしまうというのはありますね。

5階建て、総戸数32戸の小規模低層マンションですが外観デザインは職人の手仕事による塗装仕上げの素材を多用、外廊下ではありますが玄関周りも塗装とするなど小規模の低層マンションだからこそのこだわりが随所で見られます。

DENを拡張するとビルトインエアコンが付いてくるのも◎です。コロナ禍においてDENのあるマンションは増えてきたもののエアコンを設置できるDENはまだまだ少ないのが現実です。洋室をテレワークブースとしてしまうのと違うのは2畳ちょっとのほどよい拡張DENとすることでリビングも3畳ほど拡張できることです。限られたスペースを使いやすくしてくれる2LDK＋拡張DENという新しい発想はこの時代において大きく評価されることでしょう。

最上階のロフト付き住戸は最大天井高4700mmほど、ロフトにもエアコンが設置されます。

坪単価は約410万円。

要町よりはしっかりとお安いですし、商品力も高く割高感はありません。

ディスポーザーがないのは個人的に惜しかったですが…処理層を設けるのは厳しかったでしょうか。ただ、どちらかと言えば戸建ても検討しているけどもマンションの利便性は捨てられないという方に合ってきますからディスポーザーがないことは売れ行きに影響してこないでしょう。浴室床ワイパーや浴槽自動洗浄が付くなどスペックは高めです。サッシ高も2100mm～2200mmと板マンにしては頑張っています。

開発の進む池袋に寄り添いながらも静かな住環境を得たいという方は要チェックです！

エリア柄、中長期的に住まう前提の方が多いため手が届くなら前の建物を抜ける4階などできるだけ上の階を購入されることをおすすめいたしますが低層階は坪単価370万円ほどに抑えているため8000万円を予算に「できるだけ都心に近い立地」で探されている方にもチェックいただきたい出物です。

販売開始してから2ヶ月弱、総戸数182戸中80戸ほどが成約済みとなっています。(2021年10月下旬、マンションマニア調べ)

「まだ100戸もあるじゃん」と思われるかもですがその半分は未販売の東向き低層階となるため条件が優れる部屋は50戸を切っています。

とくに駐車場優先権が付く住戸や角住戸はぐっと数が減っています。

安くはないですが高いなりの好立地です。けして条件悪い東向き低層がダメという話ではないのですが選べる内は条件良い部屋を買っておくべきと考えます。

こちらでは第一期の狙い目住戸についてです！！

第一期では高層階の条件良い部屋から販売となるためどの部屋を購入したとしても住んだ後の満足度には期待できます。ただ、その中でも「あれれ？ちょっとお得じゃないですか…」という部屋が一列ありましたね！倍率は…ですが。

Nw-95Ab/Nw-95Abt　4LDK　95.38㎡
38階　6830万円　坪単価236万円
39階　6840万円　坪単価237万円
40階　6850万円　坪単価237万円
41階　6860万円　坪単価237万円
42階　6870万円　坪単価238万円

※予定価格

95㎡あるためグロスは張るのですが西と北の角住戸でこの単価はとてもとても魅力です。
もちろん安いのには理由があって、スカイグランドタワー寄りの角住戸のため西方向を見た際に一面海ではなく海＆スカイグランドタワービューとなります。
それでも北方向も38階以上であればクロスタワーが抜けてきますし、坪単価240万円弱という単価となればそれ以上の満足度(TMD)を得られることは間違いないでしょう。

各階にあるごみ置場を経由してエレベーターホールとなるため導線もいいですね！(各階ごみ置場近いのが若干気になるかもですが便利ではある)
トランクルームもすぐ近くです。

4LDKですべての洋室が非リビングinで窓あり(内2部屋は掃き出し)。廊下の面積が長く居室が多いため収納は少なめ(メニュープランで収納充実3LDKにできる可能性もあります)ですが浴室サイズは1620です。ただし洗面ダブルボウルではありません。

リビングは8連のFIX窓でその先はバルコニーとなりガラス手摺、リビングの奥行は短いものの全面繋がっています。

100㎡超えではないですし、ベイタウンと比べてゆとりある面積ではないものの所有権の新築タワマン高層階角住戸がこの単価となれば間違いなく狙い目と言えるでしょう！！

まぁ…当たればラッキー住戸なので狙いすぎも良くはないのですが…

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://manmani.net/?p=40564

立川駅南口から徒歩5分、飲み屋さん等も多いすずらん通りが通り道となりますが物件自体はやすらぎ通りに入ってすぐ、立川通りは超えないため駅近も叶えつつ住環境も得たいという方に合ってきます。

やすらぎ通りの南側に接道しているため全戸南向き(正確には南南西)、建物は商業地域ですがそこから南方面は近隣商業からの住居系エリアとなるため絶対とは言えませんが眺望・採光も守られやすいものとなっています。

どちらかと言えばシングル・ディンクス層にウケるであろう立地ですが共働き世帯が多い今の時代、すこしわちゃわちゃしていても駅に近いほうが…という方は多いですから引き合いは多いでしょう。

ただ、今作で感動したのは売り手のこだわりです。

検討者に対して「便利な場所ですから居住性は求めないでくださいね」ではなく「便利な場所に住んで居住性も高めましょう」という商品設計となっています。

柱をできるだけ外に出して室内の有効面積を増やし、下がり天井も少なく、玄関前には専用使用権の大きなアルコーブとルーバーを設けることで置き配や消毒液の置き場所を確保、角住戸はL字のバルコニーとして窓はノンレールサッシで一体感あるものに、駐車場は平置きで1階にはテレワークにも使える個室を2部屋、ミライフルを採用して間取りの可変性を高めることで新築時の楽しみだけでなく永住志向の方にこれでもかと刺さるものとしてきています。しっかりとディスポーザーも付いています。

平均坪単価は380万円と高額ですから「高いお金を出して利便性高い立地、そしてスペック高いマンションに住みたい」という方に合ってきます。
それでもプラウドタワー立川は平均坪単価400万円を超えてきていますから今の時代としては割高という価格設定ではありません。

Aタイプ　3LDK　70.64㎡
4階　7500万円台　坪単価351万円
8階　8100万円台　坪単価379万円
14階　8400万円台　坪単価393万円

Bタイプ　2LDK　58.33㎡
4階　6200万円台　坪単価351万円
7階　6600万円台　坪単価374万円
14階　6900万円台　坪単価391万円

Cタイプ　3LDK　65.91㎡
4階　6900万円台　坪単価346万円
7階　7300万円台　坪単価366万円
14階　7600万円台　坪単価381万円

Dタイプ　3LDK　69.06㎡(唯一1階住戸あり)
4階　7300万円台　坪単価349万円
7階　7700万円台　坪単価368万円
14階　8200万円台　坪単価392万円

Eタイプ　4LDK　97.43㎡
15階　14900万円台　坪単価505万円

Fタイプ　3LDK　83.89㎡
15階　11300万円台　坪単価445万円

Gタイプ　3LDK　89.72㎡
15階　13600万円台　坪単価501万円

※すべて予定価格です

建設地周辺レポートをupしておりますのでそちらもご覧いただけますと幸いです！！

プラウド立川錦町　建設地周辺レポート

赤羽駅西口から徒歩3分、東口での供給は多いものの西口はお久しぶりですね。

西口に関しては赤羽駅周辺の買い物施設や飲食店、そして赤羽の縦移動に強い鉄道網の利便性を得つつも落ち着いた住環境となるのが強みとなります。

当物件に関してもバス通りに面してはいますが赤羽駅徒歩3分にしてはわちゃわちゃ感が薄くなります。

ザ・パークハウスブランドでありながらもディスポーザーがないなど長く住みたいという方には少々残念に感じそうな部分もありましたがお若い方の1戸目として、ディンクスさんでこの先どうなるかわからないから将来売れる物件が欲しいという人には合ってきます。

とくにシングル向け住戸は単価抑えめですから20代前半など若年層にもってこいとなります。

「おっ！いいかも！」となったら外野の意見は無視して1戸は買っておくべき出物となります。

たしかにお風呂屋さんが近くにあるなどナビューレやみなとみらい側のような綺麗さは「今はない」と言っても怒られない街並みでしょう。

ただ、駅からの動線においてちょっと気になる側を通る必要はないですし、駅から続くデッキはとても綺麗（今は手前まで完成している）です。ちょっと気になる側だけを切り取って「ここは住む場所じゃない」と言うのは乱暴すぎます。そんな意見は無視して買うべきです。

もちろん当マンションが完成したから周辺すべても綺麗になるというわけではないですが完成すれば鶴屋町のイメージが良くなることは間違いありません。

価格に関しては高層階や角住戸からの販売のためそこそこ重たいですがそれ以上に外観デザインへのこだわり（頭頂部の室外機等を隠すガラススクリーンなどなど…）、共用部や室内のスペック高め（あのスペックの高さを事前に知っていたならば私の予想価格ももっともっと高めでした）ですから違和感ないでしょう。

もちろんこれ以上値上がるかはわかりません。ただ、変わらないような価格で動くことはほぼ間違いないと言っても過言ではありません。値上がるかどうかばかり議論されがちですが本来見るべきポイントは「変わらないかどうか」です。そして変わらないであろうと評価されていると…結果として値上がることも多いですね。

資産性の話をしてしまいましたが欲しい方にとってそこは枝葉の部分でしょう。

確実に1戸は抑えておきたい出物です。

川越駅徒歩1分、川越で一番背の高い建物となります。

西口側ですから観光地側ではありませんがウニクス川越(商業施設)とウェスタ川越(大ホールや庁舎機能等)、U_PLACE（ユープレイス・商業や東武ホテル等の複合施設）とデッキ延伸などここ数年で以前よりも綺麗な街並みとなり利便性も高くなりました。駅と反対方面へ歩けばすぐにクレアモール商店街となりますから東口側の商業施設等も容易に行き来することができます。

モデルルームを見学すると「埼玉らしいスペック…」と感じる部分もありますが4階のコリドーの先にある素敵なラウンジ、内廊下に各階ごみ置場などタワマンらしさもしっかりと感じられました。

価格に関しては低層階と高層階で大きな差を付けており、川越で高いお金を出して条件良い部屋を買いたいという人だけでなく川越はそこまで詳しくないけど広域検討だから気になる～という人にもハマる設定となっています。

新築時は一斉供給がゆえに高値追及が難しいため気を使った価格となっていますが中古になれば出物の数が限られてきますからリセールバリューにも期待がしやすい（値上がる目線で買うことはおすすめしないものの変わらなそうということはたしか）です。

川越の富裕層はもちろん、川越に地縁があり買えるタイミングであるならGOしておいたほうが後悔ないでしょう。

先に述べたように川越に地縁がなくとも広域検討で条件良いマンションが欲しいに人にも合ってはきますがもっと都心に近いプラウドタワー川口クロスやプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナの存在もあるため基本的には「川越に住むメリットが大きい」というのがなければ川口や武蔵浦和のほうがとっつきやすいことはたしかでしょう。

大山駅から徒歩7分、ハッピーロード商店街を抜けてすぐ目の前となります。

前作のザ・パークハウス板橋大山と異なり川越街道を渡らないという点は利便性では魅力ですがそれゆえバルコニーが川越街道に面する部屋や眺望が抜けない部屋も多くなるというデメリットはあります。

ただ、そのデメリットがあるがゆえに「普通のマンションつくっても響かないよね」という思いがあるのか良い意味で普通のマンションではありません。

もともとあったお屋敷（豪邸）を継承したランドスケープとなっておりマンションの共用部とは思えぬ中庭、その中庭を望むグランドサロン、その他ゲストルームなどの共用施設もすべて和テイストで本格的につくりこまれていきます。

川越街道の交差点部分にメインエントランスへのアプローチがあるのですがそこへ吸い込まれて行く際に信号待ちをしている人々から背中を見つめられるのがたまらんなぁ～と（笑）

マンションって第三者からいかに「うわぁ～かっこいい。素敵。高級マンション。」と思われるかも大事で、そこは自身の満足度にも繋がってくると考えています。

今は完成した姿を想像するのは難しいかもしれませんが竣工した際にはSNSなどでも話題になること間違いなしでしょう。

普通のマンションじゃ物足りない～という方もぜひチェックすべき出物です！！

大山駅の高架化やハッピーロード商店街沿いの再開発も楽しみですね！

シティタワーズ板橋大山の公式HPがupされましたが専有面積の欄が「55.60m2～67.96m2（ノース）、53.27m2～72.01m2（サウス）」となっており、販売住戸すべてに対しての表記なのであれば坪単価としてはかなり高いものとなるのでしょうかね…（坪単価が高くなっても専有面積調整をすれば検討者の手が届く範囲に抑えられる）

元々は建設地の多くの部分がJRの社宅でした。しばらくの間は土地を寝かせた状態でしたがJR東日本と野村不動産が手を組み新たな街ができることとなりました。

街の名前は「MEGURO MARC」、JR東日本の賃貸タワーマンション(高さ約86m)、野村不動産の分譲タワーマンション(高さ約127m)、JR東日本のオフィスビル(高さ約70m)の3棟構成で足元には緑豊かな広場が設けられます。

駅前ではないですし、線路沿いではあるのですがこれだけ大きな土地が容易に出てくるわけではありませんから一体開発された綺麗な街の中のタワーマンションに住みたいという人にも合ってきます。

もちろんタワーマンションという時点で誰しもが入れる公開空地が設けられるというのは言うまでもないのですが今回は一体開発がゆえにその公開空地がものすごく大きいものとなっていますから足元の贅沢という面では一般的なタワーマンションよりも上となります。

とはいえ繰り返しになりますが駅前ではないタワーマンションですから立地勝負ができません。飛びぬけて素敵な眺望もありません（部屋によりますが全体的に眺望推しのマンションではない）。

そのため箱そのものをつくりこんできています。

建物形状が整っていることを活かしてワイドスパン多め、内廊下ながらも行燈部屋（窓がない部屋）少なめ、浴室日ポリ化工、リビング天カセ、リビングと主寝室の基本天井高2750mm、サッシ高は2200mmと最近の都心タワマンのエグゼクティブクラスの空間がスーペリアの仕様となっています。長期優良住宅認定、スケルトン・インフィルを採用しています。

外観デザインも流行りの(？)曲線としておりその曲線に沿って全周囲バルコニーとしているため室内空間＋αの空間が多くなっています。

そして…地下駐車場です！！

出入口はシャッターゲートあり、平置き7台、タワーパーキングは2基で112台、設置率は約39％。待合室あり、作業中や住戸階との行き来で雨に濡れないのはもちろんのことエレベーターは住戸階とダイレクトです。

地上部には素敵な車寄せもあります。

首都高の出入口も近い(鉄道利用者は目黒駅と五反田駅を使い分けられるが車利用者も目黒出入口と五反田出入口を使い分けられる)ですから電車に乗らない人にも魅力が大きいでしょう。

目黒がお好きな人だけでなく駅前にこだわらずに足元にゆとりがありスペックの高いタワマンに住みたい人にも合ってきます。

これは完全に個人的な話ですが今時点で一番欲しいマンションとなります(笑)

見学前のファーストインプレッションよりも見学した後のほうが欲しくなる人が多いのではないでしょうか。

ちな、価格面の魅力はそこまでない(周りが高くなれば将来的には安く見えるかもですが今時点で割安感はない)です！それでも欲しくなってしまう人が多いであろうということでのおすすめです！！

予定価格を一部共有いたします！

【スーペリア】4階～29階

［北西角］

75A1・75A2タイプ　3LDK　75.59㎡
5階　14100万円台　坪単価616万円
14階　15000万円台　坪単価656万円
20階　15600万円台　坪単価682万円

85Aタイプ　3LDK　87.02㎡
26階　18600万円台　坪単価706万円

［西向き］

60Bタイプ　2LDK　61.76㎡
5階　11100万円台　坪単価594万円
14階　11800万円台　坪単価631万円
20階　12300万円台　坪単価658万円

70Bタイプ　3LDK　73.42㎡
26階　14700万円台　坪単価661万円

［南西角］

80E1タイプ　3LDK　80.47㎡
5階　14800万円台　坪単価608万円
14階　16100万円台　坪単価661万円
19階　16900万円台　坪単価694万円

100Dタイプ　3LDK　101.22㎡
26階　23900万円台　坪単価780万円

［南向き］

70Fタイプ　3LDK　74.91㎡
5階　12700万円台　坪単価560万円
14階　13700万円台　坪単価604万円
19階　14300万円台　坪単価631万円

80E2タイプ　3LDK　81.15㎡
26階　16400万円台　坪単価668万円

［南東角］

75G1タイプ　3LDK　78.61㎡
5階　14300万円台　坪単価601万円
14階　15200万円台　坪単価639万円
20階　15800万円台　坪単価664万円

100Fタイプ　3LDK　104.32㎡
26階　23500万円台　坪単価744万円

［東向き］

60Iタイプ　2LDK　61.76㎡
14階　10700万円台　坪単価572万円
20階　11300万円台　坪単価604万円

60Gタイプ　2LDK　61.76㎡
26階　12500万円台　坪単価669万円

60Hタイプ　2LDK　61.76㎡
26階　12500万円台　坪単価669万円

［北東角］

75K1・75K2タイプ　3LDK　75.59㎡
17階　13900万円台　坪単価607万円

75Iタイプ　3LDK　75.59㎡
26階　16100万円台　坪単価704万円

［北向き］

【プレミアム】30階～32階

［北西角］

115Aタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

130Aタイプ　3LDK　138.07㎡
32階　39700万円台　坪単価950万円

［西向き］

75Bタイプ　3LDK　76.10㎡
31階　17900万円台　坪単価777万円

90Cタイプ　3LDK　93.61㎡
31階　22900万円台　坪単価808万円

100Bタイプ　3LDK　108.12㎡
32階　29800万円台　坪単価911万円

［南西角］

115Dタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

150Cタイプ　3LDK　156.60㎡
32階　49500万円台　坪単価1044万円

［南東角］

115Eタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

150Dタイプ　3LDK　156.60㎡
32階　49500万円台　坪単価1044万円

［東向き］

100Eタイプ　3LDK　108.12㎡
32階　29800万円台　坪単価911万円

［北東角］

115Hタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

130Fタイプ　3LDK　138.07㎡
32階　39700万円台　坪単価950万円

平均坪単価は約670万円です。

売主のチャンピオンは首都圏不燃建築公社。火災発生時に緊急車両すら入れないような住宅密集地を解消することが第一優先のプロジェクトとなるためいつもながら「割高感ない価格での販売」となります。

十条駅徒歩4分、東十条駅徒歩8分と埼京線も京浜東北線も利用できる鉄道利便性高い立地、さらには供給の少ない(似たような条件だと21年ぶり)エリアなわけで一般的な分譲マンションであればもう1割は高かったでしょうね。

今作の平均坪単価は約350万円、割安だとまでは言わないですが適正価格であることは120％間違いありません。これが売主チャンピオンが三菱地所レジデンス、またはその他大手デベであれば坪単価380万円くらいにはなったはずです。さすがに坪単価400万円はやりすぎですが坪単価380万円なら今の時代としては違和感ありません。

特殊な事業だから1割安く買えるというのはメリットでしかないのですがデメリットもあります。

特殊な事業がゆえに地権者さんや首都圏不燃建築公社の考えたマンションです。もちろん外観デザインや共用部などは地所レジらしい（お馴染みのインタープランの福田先生）素敵なものとなっているのですが地所レジが考えたものではない部分も多くなっています。（まったく関わっていないという意味ではなく大枠が決まった状態で地所レジが間に入っているため地所レジ色が薄くなる）

なんと…直床。ディスポーザーなしです。そこは特殊な事業のデメリットですね。

後は駅前のタワマンを待つかどうかです。

ここはタワマンにこだわるかどうかでの判断でよろしいかと思います。平均坪単価としては駅前タワマンのほうが高いでしょうけども階数合わせすればザ・パークハウス十条を買える資金力（与信力）であれば手が届く部屋もあることでしょう。

私であれば駅前タワマンを待ちます。それはタワマンが好きだからです。

こんな感じで私みたくタワマンが好きなら待つ、いやいやタワマンにこだわらないよ～という方ならザ・パークハウス十条を購入するというシンプルな考えとするとどちらも後悔ないでしょう。（その他入居時期など総合判断で）

駅前タワマンに関しては平均坪単価400万円くらいかなぁ～と予想していますがどうなるか。

十条駅に似たようなマンションはないのですが一駅都心寄りの板橋駅前にあるプラウドシティ池袋本町（アドレスは豊島区）の中古が坪単価400万円前後で動いているため十条駅前で坪単価400万円なら違和感ありません。

1967年（昭和42年）竣工、総戸数490戸の石神井公園団地建て替え事業となります。
マンモス団地というほどの総戸数ではないものの広大な敷地です。

西武新宿線の上石神井駅徒歩12分、西武池袋線の石神井公園駅徒歩20分と駅から離れますが石神井川沿い、石神井公園隣接の静かな住環境となっています。
郊外のような自然豊かな環境が好きだけど都心に寄り添っていたいという広域検討の方にも合ってきます。
敷地内にまいばすけっとが入りますし、少し歩けばスーパーマーケットもありますから日常の買い物利便性も悪くありません。公園が近いだけでなく新校舎の石神井小学校も近く安心な道のりです。

1号棟～8号棟まで棟ごとにラウンジ、メールコーナー、ごみ置場があるため大規模板状マンションのメールコーナーやごみ置場遠い問題も抱えることがありません。
セキュリティエリア内の緑道、イベントなども開催できる広場（センタープラザ）、設置率約31％の平置き駐車場など建て替え事業ならではゆとりあるランドスケープとなっています。
全戸南方位、棟ごとの離隔もしっかりと取れているため眺望や採光が苦しい住戸もありません。

そんな中で価格は…平均坪単価260万円となる予定です、

～予定価格一例～

［5号棟］

5-65A1タイプ　3LDK　65.40㎡
3階　4900万円台　坪単価247万円
5階　5100万円台　坪単価257万円

［6号棟］

6-70Bタイプ　3LDK　70.15㎡
2階　5500万円台　坪単価259万円
4階　5700万円台　坪単価268万円
6階　5800万円台　坪単価273万円

［7号棟］

7-57A1タイプ　2LDK　57.41㎡
2階　4600万円台　坪単価264万円

7-74Bタイプ　3LDK　74.17㎡
2階　5700万円台　坪単価254万円
6階　6000万円台　坪単価267万円

7-90Bタイプ　4LDK　90.42㎡
2階　7100万円台　坪単価259万円

これは魅力が大きいですよね。

ただ、シングル向け住戸を除き転売目的での購入はできません。それゆえ実需オンリーとなりますから当たりやすいという買いやすさが出てきます。とはいえ条件良い棟から販売する第一期は抽選になる住戸も多くなりそうですから第一期で落選した方への救済措置で次期で倍率優遇3倍としてくれます。つまりは第一期から動いたほうが良いということです。

それでも100点満点のマンションはありません。
室内の設備仕様がいまひとつでした。ディスポーザーもないですしソフトクローズすらありません。可動式ルーバー面格子もなく洋室引き戸下レールなどしっかりとコストコントロールしてきています。
賃貸や社宅からの一次取得層からすれば「なんのこと？めちゃ良かったよ」になるものの買い替え層や目の肥えた方からすると「ん～」となるかと。
とはいえそれは価格へ反映されているわけで一次取得層で室内の設備仕様にうるさい方でなければ気にしなくて良いと思います。

予算が5500万円という方だけでなく予算は8000万円だけども23区で車を持ちたいという方にも合ってきます。
関越自動車道、外環自動車道へも出やすいですから休日の楽しみも広がります。

リセールバリューに関して心配するようなマンションではありませんがこの立地であれば長く住めそうですよね。

ブリリア多摩ニュータウンのように中古になっても評価される建て替え事業であることは間違いないでしょう。（ブリリア多摩ニュータウンは2013年築、新築時の坪単価約150万円、現在の坪単価約180万円）

価格がお安くて～という意味ではなく、高いお金を払うだけの価値があるという意味でおすすめとなります。

大泉学園駅から徒歩5分、線路からもバス通りからも離れた静かな住環境となります。
南・東接道の角地となっており、全戸南向きです。接道しているがゆえに車が目の前を通るもののスピード出せるような場所ではないですし、それよりかは採光が守られやすいということのほうがこのマンションにとっては＋材料でしょう。

全戸南向きを活かすべく板状マンションとしては背の高いサッシ高2100mmとしています。バルコニー隣戸境はコンクリート＆下部隔て板(最上階はスラブtoスラブの隔て板)、さらにはスロップシンク＆防水コンセントを完備することでプライバシー性＆実用性(気分転換にバルコニーでのパソコン作業やガーデニング)を高めてくれています。

エントランスホールはこじんまりとしているもののエントランスアプローチはホールを窓面豊かに、さらに庇の照明計画などオーナー満足度を高めてくれる見た目としてくれています。エントランスアプローチ横にある駐車場出入口のシャッターゲートもザ・分譲マンションらしくて良いですね。

エレベーターは非接触型、平置き駐車場はすべての区画がEV充電対応など今どきなものも採用してくれています。1階住戸のキッチン下収納はコンセント付きであるなど庭がないなりの工夫も見受けられました。

価格は平均坪単価約360万円。これがお安いとは言えないものの高いなりの価値を感じられる立地、建物スペックですから気に入ったら迷わずGOすべきです。
大泉学園駅周辺は良くも悪くも中古の出物が少なく、今の市況で売りに出てもお安くはないのに争いになることは間違いなく、それであればちょっと高くても気持ちよく新築のプラウド大泉学園サウスフロントを買っておいたほうが合理的でしょう。
「中古でいいじゃん」と言わせない新築マンションでしょう。(そもそも類似中古がなかなか出てこないですがその足元を見た価格、スペックではない)

私が感じたウィークポイントとしては角住戸の窓面が豊かでないこととディスポーザーがないこと、そして南側接道の電線です。

間取りを野村不動産に期待してはいけないもののせっかくの南東角住戸も角の窓が少ないなぁ～と。
ディスポーザーは一次取得の方は気になりにくいですが買い替え組だとあってほしい設備ですよね。
南側の接道は大泉学園駅周辺の道の中では整備されて綺麗なのですが物件側に電線ががっつりあるためせっかくの南向き×ハイサッシなので余計に気になるかなぁ～と。

ウェビナーでの案内が開始されました。

ウェビナーの内容としては予定価格の発表がほとんどであり、そんなの公式HPに掲載しておいてよ～という内容でしたね(笑)

その発表された価格がもんげー高いのであれば話は別(隠したい気持ちもわからなくはない)なのですが、特別高いわけではありませんでした。

まず、私の予想を振り買ってみると

坪単価300万円　＝　祭りじゃ！！

坪単価350万円　＝　まぁそうですよね。納得です！！

坪単価400万円　＝　かつてない世界

(2021.10.25公開の記事より)

でした。

今回発表された予定価格ですが中層階で坪単価370万円前後でした。思っていたより若干高かったですがかつてない世界は超えていませんので悪くないでしょう。

すべての間取りが発表されたわけではないためそれが平均かどうかはわかりませんが「8000万円出すとマンション内で平均的な条件の3LDKが購入できる」ことは実質確定しました。

こちらはモデルルーム訪問後に記事等でお伝えできればと思いますが、外廊下であることや間取りが田の字であるなど埼玉スペック感は強めですが大宮駅徒歩5分の再開発タワマンということで住んだ後の満足度はもちろん不動産としても強いことはたしかです。

モデルルーム訪問記事において「おすすめ！」となることほぼ間違いなさそうなためウェビナー段階ですが共有をさせていただきました。

まぁ…わかりやすい立地すぎて「マンションマニアがおすすめしなくたって買いなことくらいわかってるよ！！」と言われそうですがお許しいただければ幸いです。

過去記事と過去動画もご覧いただければ幸いです。

大宮スカイ&スクエア ザ・タワー　価格は？！　建設地を見てきました！
https://manmani.net/?p=40333

こちらではマンションマニアおすすめ住戸を共有いたします！

※別途メインブログ、YouTubeチャンネルにてレポートを公開いたします

第一期のおすすめ住戸は

［南向き］

Eタイプ　2LDK　55.92㎡(おすすめは15階以上)
15階　8900万円台　坪単価526万円

Nタイプ　3LDK　73.93㎡
20階　12900万円台　坪単価576万円

となります！

まず、住戸位置に魅力があります。

池袋駅徒歩5分という好立地でありながらもザ・南向き、さらに15階以上になるとアゼリア通り沿いの建物を超えてきますから新宿方面の眺望(夜景はたまらんものに…)を得ることができます。アゼリア通り沿いの建物がまるっと背の高い建物に変わるという可能性はかなり低いですから守られやすいものとなっています。

さらに！！間取りが素晴らしいのです。

上記2部屋は中住戸となるのですが行燈部屋なし、すべての居室がバルコニーに接しています。一部柱の食い込みはあるものの窓面も中住戸としては少なくないですからリビングだけでなくすべての部屋で採光と眺望を得ることができます。

廊下も短くとても効率的な間取りです。

池袋駅徒歩5分とはいえ東側には駅直結タワマンもありますし、C地区も控えています。

低層階のほうがお安いとはいえ駅直結タワマンと異なり満足度を優先されたほうが買ったことへの納得度が増しやすいですし、いつかの出口の際も売りやすいでしょう。

とくに今作はダイレクトウィンドウの角住戸が透明とはいえ網入りガラスとなりますので非網入りガラスで全室南向きの中住戸のほうが魅力が大きいものとなっています。

マンション全体としておすすめはしやすいものの、上記2プランは別格級でおすすめとなります。強く強くおすすめできる列となります。

もちろん最終的には好みで選ぶべきですが参考になれば幸いでございます。

平均坪単価は約230万円を予定、港北ニュータウン内の駅と比べればお安いですが川和町の港北ニュータウン外なのですから安くて当たり前。

ただ、今回は駅前から建設地へかけて区画整理事業がおこなわれている一画に誕生します。だからこそおすすめとなります！！(区画整理事業内でなければおすすめとはなりません)

ほどよい田舎感がありつつも不便ではない。そして新しい街の一期生(川和町全体としては歴史ある街)となれる楽しみ。後発も控えていますが今検討できる方は目の前にある今作を検討されたほうが良いでしょう。後発のほうが駅に近いとはいえ今作は眺望と採光に恵まれた住戸ばかりです。

都心勤務の方にとってはグリーンラインということが大きく引っかかることでしょう、とはいえ最後は駅近ということで納得しやすいのではないでしょうか。

ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンだけを見学してもテンション上がらないと思います。他を見れば見るほど「ザ・パークハウス横浜川和町ガーデンって条件良いんだ…」と気が付き、徐々に街が整備された姿を見てそれが確信へと変わるでしょう。

もちろん第一期で決め打ちいただきたいのですが決め打ちできない方はどんどん同価格帯の他マンションを見学すべきです。そのほうがザ・パークハウス横浜川和町ガーデンの良さに気が付くことでしょう。

後日メインブログとYouTubeチャンネルにて通常レポートを公開いたしますがこちらの板ではおすすめ住戸と第一期の駐車場抽選についてを共有いたします。

おすすめしやすいのはやはり4LDKです。
近隣の築浅中古でもなかなか出物がないのですよね。

もちろん部屋数を求めないのであればあえて4LDKにいく必要もないですから部屋数求める方におすすめというものではあります。

価格一例

Aタイプ　4LDK　78.75㎡
1階　6498万円　坪単価272万円（Agタイプ）
2階　6798万円　坪単価285万円
5階　7098万円　坪単価298万円
8階　7498万円　坪単価314万円

Hタイプ　4LDK　76.76㎡
2階　6898万円　坪単価297万円
5階　7198万円　坪単価310万円
12階　7618万円　坪単価328万円

また、敷地内駐車場を確実に取りたい方は迷わず第一期でチャレンジすべきです。

第一期では駐車場抽選をした後に部屋の抽選となります。
そのため敷地内駐車場マストでありながらも万が一確保できなかった際には部屋の契約を辞退することも可能です。第一期はとても愛のある抽選方式となります。こちらは第一期販売住戸すべてが対象となります。

登戸駅から徒歩2分(小田急線徒歩2分、JR線徒歩3分)の駅前立地となります。

背中側が南武線の線路と踏切になるためややにぎやかではありますが駅に近いだけでなく斜め向かいにマルエツ、新しくできたオーケーも近いですし遊園駅周辺も日常生活圏となるとても利便性高い立地となります。

平均坪単価約350万円となかなか重たい価格ではあるのですが植栽と景石豊かなエントランスアプローチに二層吹き抜けのエントランスホール、曲線の外観デザインなど駅前で目立つなりにかっこいいマンションですから見た目という部分でも買ってよかったと思わせてくれる要素がたくさんあります。

ただでさえ分譲マンションの供給が少ない登戸、駅直結タワマンは楽しみですがまだ先ですから今買えるタイミングであるならばGOしておくべきでしょう。

とくに3LDKは動きが速いと思われますのでまったりと検討していて購入できる出物ではありません。

23区の秘境駅である上中里駅から徒歩2分、高台立地でありながらも駅から信号なしのフラットアプローチとなります。

分譲マンションの供給が極めて少ない中で学区縛り(一般論として人気学区です)という方からすれば待ちに待った出物と言えるでしょう。

背中に線路を抱えることにはなりますがバルコニー面は全戸南向きで住宅街を望むこととなります。建物内モデルルームですから音の確認もできます。

平均坪単価は400万円弱、なかなか重たい中で北区で億ション需要は難しいですから一番広くても71㎡台と広いお部屋を求めていた方には選択肢がありません。ただ、共用廊下側もアウトフレームとしたり、収納率を高めたりと専有面積以上の広さを感じられることでしょう。(70㎡で検討していた方にはむしろ広く感じるはずです。あくまで80㎡超を求めていた方には狭いという意味です。)

ディスポーザー、キッチン・洗面天板天然石、トイレはアラウーノなど設備仕様も高くなっています。

外観デザインは目立つ背中側はしっかりとしたものになっているのですがバルコニー面の隔て板がショートタイプなのは残念でした。

駐車場と駐輪場は屋内であるなど一般的な板状マンションと比べるとレベルが高いものとなっています。

個人的にもタイミングさえ合えば購入していただろうなぁ～というくらい気に入りました。(好みはそれぞれですが数多く見ている私でもテンション上がる立地・スペックです)

あとは京浜東北線にこだわるかどうかですね。というのも十条駅前ではザ・タワー十条の供給が近づいています。予定価格すら発表ないですが坪単価420万円ほどではないでしょうか。
バウス上中里よりもお高いとはいえバウス上中里のご予算感からすれば誤差とも言えるのではないでしょうか。もちろん入居時期も違いますし、路線も街の雰囲気も異なりますが待つ価値はありそうですよね。

さいたま新都心駅が最寄りですが大宮駅へも徒歩圏内となる間立地となります。

旧中山道沿いで線路も近く、バルコニーもそちらを向くため音問題を抱えることになりますしけして希少性あるといえるほどの立地ではないのですが商品力は高くなっています。

敷地の広さを活かしてペンシル型ではなく板状型の19階建てとして背を高く、風除室からエントランスホールまで二層吹き抜け、木目調ではなく実際の天然杉を多く使うなど見た目にもこだわっています。

共用廊下側の洋室柱を外へ出すことで玄関前にゆとりができ、さらに玄関ドアを木目調として周りをタイルとしてくれています。外廊下ではありますがテンション上がります。

ディスポーザーなど基本設備はもちろん各階に各戸専用宅配ボックスなど今どきのものも採用しています。

平均坪単価は300万円～310万円、割安というほどではないものの割高感はありません。

眺望が抜ける部屋と抜けない部屋で価格差が大きいため予算を抑えたい方にとっても選びやすいのが良いですね。

Bタイプ　3LDK　68.10㎡
6階　5900万円台　坪単価286万円
9階　6100万円台　坪単価296万円
11階　6200万円台　坪単価301万円
13階　6300万円台　坪単価305万円
16階　6700万円台　坪単価325万円

～後日公開のメインブログより抜粋～

■モデルルーム訪問＆再度の建設地訪問で改めて強く感じた強み

周辺道路がしっかりと整備されるなぁ～」ということ。再開発なので当然っちゃ当然なのですが模型と図面集を確認した後に建設地で照らし合わせると現状とは別世界(とくに北側)になることがわかります。現状がだいぶきつきつな道というのもありますが、もし建設地を見た際に「こんな狭い道の中にあんなでかい建物って大丈夫？？」となるかもですがその辺りの心配は少ないかと思います。(再開発系あるあるですが街並みがガラッと変わります)

そして…めちゃくちゃ立地いいですよね。もともと駅力ある大宮駅の近くとなればマンションではなく商業ビルやホテルになってしまいがちな中で住戸メインのタワマン…これは便利ですよ。表記上は徒歩5分ですが私としては駅前感覚です。徒歩5分で駅前感覚とは何言っているんだとツッコまれそうですが駅からの延長線上なのでそう感じる方も多いのではないでしょうか。何度も言います。めちゃくちゃ立地強いです。

■モデルルーム訪問＆再度の建設地訪問で改めて強く感じた弱み

「南側に残る建物きついなぁ～」ということ。参加しなかった方々がどうって話ではまったくもってないので誤解なきようお願いしたい(その方たちを責めるものではない)のですが、模型で見てもきついですし、図面集で見ても眺望シミュレーションで見てもきつい。さらにソニックシティの14階にある天空のジパング(一般利用できますがソニックシティで働く人の社員食堂的な位置づけ)から見下ろしてみたのですが「ん～」。四面接道の植栽が途切れてしまうなど見た目的にももったいない感じはありますね。

外観デザインも頭頂部ライティング(色も変化していきます)、28階建てとタワマンにしては背は高くないものの横に長く存在感ありますし、船型の商業施設もおしゃれなものですから竣工したら「お～！！」となること間違いなしです！！隔て板もスラブtoスラブですし、角はダイレクトウィンドウであるなど見た目に関しては私みたいなうるさい人(笑)でも気に入りやすいと思います。

マルエツに関しては船型の商業部分ではなく住戸棟の1階になるようです。けっこうな広さです。出入口が西側(防災広場のサクラプラザ)側になりそうなためやや雨に濡れる動線とはなりそうです。ただ、思っていた以上にマルエツの店舗面積が広い(マンションの下駄としては)ためそこは多くの方が魅力に感じるのではないでしょうか。

そして…間取りが残念。タワマンですが中住戸は田の字が主ですし、ただでさえスパンがないのに2050mmまで下がっている部分が多いのです。元々の天井高は2500mm(最上階は2600mm)、サッシ高は2100mmとけして悪いものではないのですがタワマンらしいワイドスパンの中での下がり天井ではなく、田の字のナロースパンの下がり天井ということできついなぁ～と感じました。ナロースパンで下がり天井がっつりだと狭く感じるのですよね。間取りは好みが大きく分かれるとはいえ、ボリュームゾーンが8000万円ほどなわけでいくら立地が良くてかっこいい外観デザインにエレガントな共用部といえど間取りを無視できる人たちばかりが検討するとも思えないのですよね。

最上階のプレミアム中住戸も広さはあれど特別窓面豊かでもないですし、なんちゃって洗面ダブルボウル(無理やりダブルボウルにした感じの横幅)など億を大きく超える割には…

一方で角住戸は良いですね～！！(一部浴室サイズが気になりますが…)

角にしては下がりも少ないですし、窓面も豊かです。とくにモデルルームタイプの南東角はとてもとてもおすすめしやすいです。一目で「あっ！これは売れる！」となりました。南東角住戸を検討されている方からすれば間取りが微妙なんて話はどうでもいいでしょうね。レベルが違います。南東角に予算届く方は間取りの魅力も大きいため億ションの割に広さがないとはいえGOするべきでしょう。むしろ抽選になりそうな感じもしますが…(角検討の人が好む中住戸がなさそうなため角検討の人は譲ることなくバトルになると思われます)

中住戸が予算の限界という検討者には辛いところですね。もちろん田の字も使いやすいのですが、せめて下がり天井を少なくしてほしかったですね。言うだけなら簡単なのは百も承知ですができないものではないですから。(価格は上がっちゃいますが…)

外廊下(アルミ縦格子手摺………マジ？この単価ならせめてガラス手摺では？！！！！)でありながらもナロースパンばかりなのは本当に本当に残念。外廊下だけどワイドスパンですよ～ならまだ納得しやすいと思うのですが…

立地良し！外観デザイン良し！共用部良し！価格もまぁ良し！管理費良し！サービス良し！室内スペックもまぁ良し(自分で変えられる部分も多い)！

でも間取りが…そこを飲めるかどうかでしょう。

後日メインブログにておすすめ新築マンションとして記事を公開いたしますがこちらでは神奈川県内のタワーマンション相場を共有いたします！

武蔵小杉や川崎、横浜駅のタワマンと比較してもあまり参考にならないためそちらは除かせていただきます。(一部です)

・クリオレジダンスタワー横濱鶴ヶ峰
2007年築　鶴ヶ峰駅徒歩1分
新築時の坪単価約225万円
現在の坪単価約235万円

・パークタワー横濱星川
2013年築　星川駅徒歩3分
新築時の坪単価約220万円
現在の坪単価約260万円

・プラウドタワー相模大野
2013年築　相模大野駅徒歩4分
新築時の坪単価約230万円
現在の坪単価約285万円

・ステーションスカイタワー小田急相模原
2013年築　小田急相模原駅徒歩2分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約210万円

・パークタワー新川崎
2016年築　新川崎駅徒歩3分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約325万円

・グレーシアタワー二俣川
2018年築　二俣川駅徒歩2分
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約330万円

リビオタワー羽沢横浜国大は平均坪単価325万円前後を予定しています。

けして値上がるから買いましょう～ということではないのですが、エリア内で目立つタワーマンションはどの時代も新築販売時は「この街でこの価格は高い」と言われてしまいがちです。
ただ、竣工してみると目立つことで存在自体が広告となりますし、住んでみて利便性高いため手放す方が少なく、需要と供給のバランスが崩れることで高値で取引されるものです。

もしも値下がりしたとしても利便性高い立地となれば住んで良しなわけで買ったことを後悔することは考えにくいでしょう。

羽沢横浜国大駅周辺はのどかな雰囲気であり、今作がメインの開発ですから大化けしていくわけではありません。(そこもウリの一つです)
それでも商業施設との一体開発ですから日常の買い物に関しては不便とはならなそうですし、東急線とJR線直通の駅から徒歩1分という価値は揺るぎません。

相性合わないから買わないというのはもちろん正解なのですが、羽沢横浜国大駅でこの価格だからリセールバリューが厳しそうだからやめるというのはもったいなさすぎます。

「都心直通の駅徒歩1分×マイカー×のどかな環境での子育て」

これを叶えられる立地、マンションは少ないです。

個人的にはマイカーなしでは立地の魅力を引き出すのが難しいと感じました。

そのためおすすめ物件ではあるのですが、マイカーありならおすすめ！！となります。

これは車を持つ持たないがどうだという話ではなく、マイカーなしなら他の選択肢をおすすめしたいというものです。(シニア、シングル・ディンクスを除く)

だからこそ角住戸を購入すると確実に駐車場が確保でき、3LDKでも中住戸を購入すると高確率(シニア層も多いと思われる)で確保できる抽選方式を採用するのでしょうね。
研究すればするほどマイカーなしの子育てファミリーにはウケがものすごく悪そうですもの。私としてもマイカーなしというのであれば他の選択肢をおすすめしてしまいます。

いや～これはいいですね。

学校がちょいと(中学校はかなり)遠いものの小児科は目の前ですし、子育て支援施設も下駄に入る予定です。(そこに入れないとなるときついですけどね…ただ、立地からしてバリバリの都心通勤共働き世帯が好むことはないでしょう)

陣ケ下渓谷公園、車ならズーラシアも近いですから自然環境豊です。

これは、のんのんびより系マンションです！！

幕張メッセここじゃないよ駅もとい幕張駅から徒歩2分、表記上は2分ですが約100mのため駅前物件を違和感なく名乗れる立地です。

本来であれば遠い昔に駅前交通広場が整備されていれば幕張本郷駅ではなくこちらの幕張駅が海浜幕張エリアへの総武線玄関駅となっていたはずなのですが…長い間タクシー乗り場がちょこっとある程度の駅前となっていました。

現在は防災面での安心感、そして時代と共に地主さんの入れ替わりなどで北口側の駅前整備が進んでおり交通広場も少し駅から離れた場所で暫定供用開始、2023年度には駅前に移設となります。

幕張駅自体が今どきな駅舎にしてくれないというのはさすがドケチなJRといった感じですが駅前交通広場ができることで広域検討者もとっつきやすくなることでしょう。土地区画整理事業全体としては三徳のための土地を用意できなかったのは残念でなりませんが…

それもあってかやや広域目線な建物設計ということで瑞穂などにお住まいの方からすると「狭い…」「駐車場が…」など気になる点が多く、そこを飲めても80㎡台が一列しかないため争奪戦となるでしょう。瑞穂目線からすれば「ん～」なのですが幕張エリアで賃貸からの一次取得の若年層や広域検討者で総額抑えて～という方にはかなりハマってきますね。

平均坪単価約235万円、ボリュームゾーンが70㎡切りのため5000万円以下で購入できる住戸が多くなっています。

メインブログと動画でも共有いたしますが、外観デザインもかっこいいですし、床暖房がないのは残念ですがディスポーザーが付くなど室内スペックも悪くないなど単価以上の立地、建物・室内スペックと感じます。

これはチャンスな出物ですよ！！

全体レポートに関してはメインブログ、YouTubeにて公開をいたしますがこちらでは狙い目住戸を共有いたします！

立地からして「高くても南向きを購入すべき！！」ということは言うまでもありません。価格が高くとも価値のある南向きとなりますから私としても南向きがおすすめしやすいです。

ただ、今回は別の目線での狙い目となります。

立地からして基本的には広さを求める方がメインターゲットですから南向きの最低専有面積は80.75㎡と今の時代にしては広く、それゆえ最低価格としても17500万円と重たいものとなります。
（繰り返しになりますが価値のある南向きです）

そんな中で1列だけある北向き住戸に関しては65.20㎡とマンション内では狭め（一番狭いのは西向きの60.10㎡）のため10900万円からとグロスが抑えられます。

もちろんただ価格抑え目というだけでは満足度に期待ができないわけですが価値のある北向きとなります。

北側は井の頭通りのため賑やかではあるのですが（T-2サッシで対策）けやき並木となっており、室内真正面からけやきを望むことができるのです。
低層階に関しては眺望の抜け感はないものの向かいの建物まで距離がありますから苦しくありません。

間取りに関してはワイドスパンですべての部屋に北窓あり、さらに洋室の窓（透明）も下から上までと腰高ではないですから座りながら（ベッドに寝ながら）けやきを楽しむことができます。

リビングの開口部が物足りなかったり、北向きなのにキッチンがやや奥まる、洋室2はかなり細長いなどなど少々気になる部分もありますが洗面室が主寝室へ通り抜け（2way）できたり、設備仕様に関しては天カセがなくなるものの全室壁掛けエアコン標準、ディスポーザー、浴室日ポリ化工、キッチン・食器棚・洗面・トイレカウンター天板御影石（クオーツストーンも選べます）などなど2億円超の部屋と大きな差はありません。（天カセでないのは残念ですが）

北向き2LDKの低層階、価格と維持費は

Bタイプ　2LDK　65.20㎡　管理費30390円　修繕積立金6520円
2階　10900万円　坪単価552万円
3階　11200万円　坪単価567万円
4階　11500万円　坪単価583万円
5階　11800万円　坪単価598万円

利回りとしては4％を割り込みますからお得というわけではない（もともと利回り目線の検討者は少ないエリア）のですが満足度としては高いと思います。

利便性に尖った立地ではないためディンクスからすればハマりにくさはあるものの、タワマンなどのわちゃわちゃよりも今作のように落ち着いたマンションの中の2LDKで暮らしたいという方にはハマってきます！！

※おすすめ新築マンションスレですが読者様へおすすめ～という意味ではなくザ・タワー十条オンリー検討の方におすすめ～となります(今時点では)

注目タワマン、ザ・タワー十条！

少しずつですが情報が出てきましたねー！

私もウェビナー参加→オンライン見学まで済ませており、それぞれのファーストインプレッションをメインブログとYouTubeチャンネルにて公開しておりますのでご覧いただければ幸いでございます。

オンライン見学後のファーストインプレッションでは広域目線で語っております！

じっくりと読んでいただけると嬉しいのですがこちらでまとめておきます！！

■今のマーケットからすれば割高でないことはたしか（予想よりはお高めでしたが当時とはマーケットが違う）

■しかしながら広域検討者には同じ価格出すなら港区芝浦や中央区勝どきの新築タワマンのほうがおすすめしやすい

■中古なら豊島区や文京区、新宿区なども手が届く（そんなに古くなくとも）

■それでも十条のほうが合う（路線や地縁等々）なら買うべき　←　買わないと後悔します。私含めて外野の声は無視するべき。十条愛を貫いてください。

■半年、1年後にはおすすめになっているかも（周りが高くなる、新発が高い）

■入居は2025年、今とはまったく異なる世界となっているはず

■私の読者様にはおすすめしにくい（十条オンリー検討者よりも広域検討者のほうが多い）←あくまで今時点では！！

となります！！

なんだかんだ言って竣工時には評価される出物です！

半年、1年後に「マンションマニア急におすすめしだしたぞ」と笑ってください（笑）

東池袋のステアリが完売した後に大塚のルフォンをおすすめし出したのと同じです。（大塚の記事作成時点ではまだステアリが買えた状況だったためやや辛口(ステアリを買うべきとアドバイス)。ステアリが完売した後の評価が変わるのは当然。）

もちろん少しでも調整入って買いやすい価格でスタートすると良いのですが…売主からすれば入居まで3年弱あるわけで、焦る必要もないでしょう。だって、あと半年～1年～2年～3年と待てば待つほど高く売れるのですから。（経済的なクラッシュや天災がない限りは）

十条駅の高架化も可能な限り（安全第一）早く進むことを願います！！駅が変わるのは大きなことですから！！

メインブログとYouTubeチャンネルにておすすめマンションとして記事・動画化いたしますがこちらでは「シングル・ディンクス目線」でお話させていただきます。

西武池袋線と都営大江戸線の練馬駅から徒歩14分、西武新宿線の野方駅から徒歩13分ということでシングル・ディンクスには合わないのでは？？と思われるのが当然の流れかと思います。
ただ、今作はリリーゼブランドですから商品コンセプトとしてはむしろシングル・ディンクスにもハマりやすいものとなっています。

・突板フローリング
・リビング壁面は珪藻土左官壁と天然大理石＆上部ガラス
・天然木突板でつくられたオリジナルキッチンと食器棚
・4ツ口ステンレストップコンロ
・木の扉
・家具配置を考慮したダウンライト、間接照明、コンセント位置

・安心の耐震等級2(避難場所と同等レベル)

・壁式構造で天井がフラット＆柱の食い込みなし

・玄関前カメラ付きインターホン
・浴室フラットライン照明(サイズは1317)
・洗濯機置場上部吊戸棚
・バルコニースロップシンク

などなどディスポーザーと床暖房がないことさえ飲めればその他は同エリア・同単価帯のマンションとはレベルが違いすぎます。

基本天井高は2400mm～2430mmと高くはないもののフラットな天井ですから広く感じやすいでしょう。

シングル・ディンクスが3LDKを購入しても良いのですが部屋を持て余すのももったいないですから「ゆとりある2LDK」という選択もおすすめしやすいです。

第一期で販売される東向き2LDKは57.58㎡、「60㎡切りの2LDKじゃゆとりないじゃん！！」と思われるのは当然です。
添付の間取りをご覧ください！！

玄関はクランクイン＆廊下短め、洗面室はしっかりとリビング外へ、リビングダイニングも扉位置調整(扉を手前にもってきて畳数を稼ぐことをしていない)なく10畳超え、食器棚がこじんまりとしてしまうもののキッチンサイズは3LDKと同じです。
主寝室想定の洋室1は横に長いためダブルベッドとデスクを置くことも容易です。ただ、マルチコンセントと照明付きのワークカウンターがありますからパソコン1台での作業であればデスクを買う必要もなさそうです。ディンクスであっても洋室2をテレワーク部屋にすることもできますし、子育てファミリーになっても洋室2を子供部屋としてもそこまで苦しくはないでしょう。(夫婦ともにテレワークだともう1部屋欲しくはなりますが)

4階に関してはリビングの角面上部に窓が付くため星空を眺めることもできます。

シングル・ディンクス層の検討もおすすめです！！

Gタイプ　2LDK　57.58㎡
1階　3798万円　坪単価218万円(Ggタイプ)
2階　4098万円　坪単価235万円

Grタイプ　2LDK　57.58㎡
3階　4498万円　坪単価258万円

G’タイプ　2LDK　57.58㎡
4階　4498万円　坪単価258万円

繰り返しになりますがタワマンが好きという方でなければザ・パークハウス十条へGOしたほうがコストパフォーマンス良いですね！！

残り少ないですがまだチャンスはあります！！

D　2LDK+S　63.22m2
10階　6898万円　坪単価360万円

E　3LDK　67.03m2
2階　6678万円　坪単価329万円
5階　6898万円　坪単価340万円

メインブログとYouTubeチャンネル、スムログにて語っておりますのでぜひご覧ください！！

■メインブログ

ガレリア ドゥエル神田岩本町　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　エモい！エモい！エモすぎる！ スキスキセンサー バリ100%！
https://manmani.net/?p=44970

■YouTubeチャンネル

ガレリア ドゥエル神田岩本町　建設地周辺レポート・モデルルーム見学後のファーストインプレッション

1LDKの販売が開始されます！！

コンロが2口になるなど広めのお部屋よりかはスペック面で劣る部分はありますし、専有面積も40㎡を切ってくるなど部屋単体で見れば贅沢とはいえない部分もあります。
とはいえ広めの部屋もあるしっかりとしたプラウドブランドのマンションの中の1LDKでこの価格となれば満足度に期待がしやすく私としてもおすすめしやすいです。

若年層シングルの1戸目に良いですね。自宅の満足度を高めつつ住みながら投資が叶うことでしょう。

Eタイプ　1LDK　32.68㎡
3階　3498万円　坪単価353万円
4階　3698万円　坪単価374万円
6階　3798万円　坪単価384万円

Fタイプ　1LDK　34.11㎡
6階　3898万円　坪単価377万円
7階　3898万円　坪単価377万円

Dタイプ　1LDK　37.05㎡
3階　3698万円　坪単価330万円
4階　3798万円　坪単価338万円
5階　3988万円　坪単価355万円
6階　3998万円　坪単価355万円
7階　3998万円　坪単価355万円

Bタイプ　1LDK　39.17㎡
3階　3988万円　坪単価336万円
4階　3988万円　坪単価336万円

Gタイプ　1LDK　39.76㎡
6階　4098万円　坪単価340万円

いや～朗報でございます！！

気になっていた2件が解消されます！！

まず、共用廊下の手摺ですが当初はスカスカ縦格子の予定でしたが…ガラス手摺となりました！！

そして…オプションとはなりますが玄関前カメラ付きインターホン設置可能です！！

きましたね～！！

途中での計画変更ってめちゃ大変だと思うのですよ。
でも検討者の声に応えて変更してくれるとは…とてもとても嬉しい話です！！

検討しやすくなりましたね！！

1LDKが強くおすすめとなります！！とくに単身女性にバッチリハマりやすいことでしょう。

東武東上線の朝霞台駅とJR武蔵野線の北朝霞駅から徒歩2～3分、信号なしのフラットアプローチです。
斜め向かいにはオリンピックがありますから日常の買い物利便性も高く、朝霞台駅最寄りの分譲マンションの中でも多くの方が「これはいいぞ！！」と思う立地でしょう。

武蔵野台地でハザード面などでも色が付かないことも良いですね。

クレヴィアブランドらしく外観デザインや共用廊下などのデザインへのこだわりは強く、立地だけでなく見た目でも所有欲を掻き立てさせられることでしょう。

そして間取りも素晴らしいですね。(1LDK以外は…今回はあくまで1LDK目線での寸評です)

スパンがあるだけでなく開口部もFIX窓を含めると5連となります。バルコニー側は接道を挟んでコインパーキングのため眺望と採光面も恵まれます。西向きではありますが暗いよりかは良いでしょう。レースやカーテン、ブラインドで対策しましょう。ご安心を！LOW-E複層ガラスです！(T-2サッシ)

40.93㎡と表記上で40㎡を超えているだけでなく柱の食い込みもありません。
リビング横の洋室との壁は格納型のウォールドアへ無償変更も可能、収納力が不安であれば洋室を狭くして巨大納戸へすることも可能です。

設備仕様としてはディスポーザーはないのですが食洗機、食器棚、三ツ口コンロ、キッチン天板フィオレストーン、浴室ダウンライト、ミストサウナ、洗濯機上吊戸棚、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、玄関前カメラ付きインターホン、玄関電子錠など充実しています。

直床・二重天井で基本天井高2450mm、洋室との間が2150mmまで下がるなどするもののスパンがしっかりとしていますし、開口部も大きいですからそこまで気にならないでしょう。

外廊下ではあるのですが1LDKは外に面さないため屋内廊下風となります。

予定価格は

B2タイプ　1LDK　40.93㎡
7階　3800万円台　坪単価306万円
10階　3900万円台　坪単価315万円
13階　4000万円台　坪単価323万円

2LDKと3LDKは坪単価300万円を切る部屋ばかりですから単価は盛られているものの4000万円弱の設定は良心的でしょう。
維持費は未定でしたが1LDKは一列しかなく支えられる側となるためコストパフォーマンスも悪くないはずです。

賃料としては13万円ほどが限界かとは思いますので利回りとしては4％弱です。ただ、同レベルの賃貸を探すほうが難しいですし、住みながら投資にはなりますから利回りが4％を切りそうなことは気にしないほうが良いでしょう。

目の前のコインパーキングは地区計画Bとなり高さ制限25mとなります。
そのため眺望の抜け感も守りたいのであれば10階以上だと安心しやすいですね。接道がしっかりとしていますから採光面だけ守られればOKということであれば6階など中層階でも良いでしょう。

ただ、13階～15階は隣戸境も完全コンクリートとなりますし、先に述べたようにコインパーキングの高さ制限が25mですからこのグロス差なら支払い問題なければ13階以上の満足度はより高いものとなりそうです。
もちろん100万円～200万円は大きな金額ですから無理に上にいく必要もないですが。

3階～5階、11階が地権者住戸のため販売は10戸しかありません。第一期から販売をする予定とのことですから早めに動かれることをおすすめいたします！！

これは良い出物ですよ！！

埼玉県内や東武東上線沿いで1LDKを探されている単身女性の皆様、買い逃さないようお願いいたします！！(これくらいおすすめできる新築1LDK×40㎡超×4000万円前後は少ない時代なのです)

ラスト1戸となります！！

G2タイプ 2LDK+S　67.58㎡
11階　8398万円　坪単価410万円

赤羽駅東口側のプラウドシティ赤羽、十条駅のザ・タワー十条、板橋駅のプラウドシティ池袋本町の現在の価格からすれば上記お部屋はあきらかに旧価格といえる水準です。

残り物には福がある！！ラストチャンスGO!GO!GO!

第3期の予定価格が発表されましたね！！

今回から1LDKの販売が開始されるのですが当初は8500万円台というアナウンスがあり「いや…さすがに高くないか…」と思っていた(Twitterのほうでも発信いたしました)のですが7900万円前後で落ち着きそうです。良かった良かった。その分、倍率は高くなってしまいますけども。

【第3期　予定価格】

1LDK　東向き・西向き　40.36㎡　16階　7900万円台　坪単価647万円

2LDK　西向き　53.24㎡　26階　10000万円台　坪単価620万円

2LDK　西向き　55.48㎡　26階　10500万円台　坪単価625万円

2LDK　東向き　58.13㎡　26階　11500万円台　坪単価654万円

2LDK　東向き　54.07㎡　26階　11000万円台　坪単価672万円

※読者様より坪単価誤計算のご指摘をいただき修正いたしました(2022.6.22 13:20)

1LDKの供給が開始されました！！

1LDKは下がり天井などは気になる間取りが多めではあるのですがディスポーザー、リビング天カセなどの室内グレードは2LDK以上と大きく変わらないですし当然ながら使える共用施設などは同じですから大規模タワマンの中の1LDKらしいコストパフォーマンスの良さがあります。

階数により眺望の差が大きいため価格差も大きくそれゆえグロスが伸びにくい方でも低層階なら手が届きやすいと感じるのではないでしょうか。

40NC　1LDK　40.27m2
6階　5790万円　坪単価475万円
12階　6490万円　坪単価532万円

43EB　1LDK　43.85m2
4階　6390万円　坪単価481万円

43SC　1LDK　43.31m2
10階　6390万円　坪単価487万円

当初は販売する予定のなかった25.13㎡～45.94㎡のスタンダードタイプが供給されることになりました。

投資としても魅力が大きいと感じます。

25㎡台であれば4300万円台からです。4400万円として月額想定賃料は15万円ほど(マンションマニア調べ)。利回りとしては4％ほどですから高いというほどではないですが立地からして手堅いですし、立派なタワーマンションの中の1Rとなれば小規模でコンパクト住戸メインのマンションなどの1Rとは格が違いすぎます。

トイレが古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトだったりと気になる部分もありますし、そもそも25㎡となれば実需としてはあまりおすすめできない広さではあるものの完全投資であれば都合の良い面積帯です。

維持費も重たくない中で内廊下、億を出す人でも満足するような立派な共用部、ディスポーザーと床暖房などなど借り手がいないとは考えにくいでしょう。

浜松町駅周辺だけでなく駅も化ける(将来改札となるデッキも開通しています！)中でこの価格帯であれば割高感はないでしょう。

画像出典：ブリリアタワー浜離宮公式HP

シングル向け住戸も多い当マンション、選べるうちなら「35Hタイプ」をおすすめいたします！

北向き(北東)ですし、北側は将来再開発がおこなわれる予定もあるため眺望面が変わってしまう可能性はあるものの価格と間取りのバランスが良いのですよね。
全体的にスパンがあり柱の食い込みも少ない間取りです。

36.18㎡を1LDKにしているためリビングダイニングは7畳とけして広くないのですが柱の食い込みがないですし基本天井高2700mmの範囲も広いためこの面積帯の1LDKにしてはゆとりを感じられそうです。
洋室は3畳ですからシングルベッドを置いておしまいですけどもマルチカウンターありのマルチスペースはリビングダイニングとの2wayで使い勝手良さそうです。
リビングダイニング、洋室ともに床暖房ありなのも◎です。

トイレは洗面室と一体型ですが浴室にはミストサウナと換気窓が付いています。
キッチンは冷蔵庫置場をうまく奥に逃がせているため食器棚スペースがしっかりと取れていますし物入もあります。
コンロが2口になるのは残念ですが食洗機とディスポーザーは付いています。

35Hタイプ　1LDK　36.18㎡
11階　5400万円台　坪単価493万円
15階　5500万円台　坪単価502万円
19階　5600万円台　坪単価511万円

管理費月額17480円　修繕積立金月額6880円　合計月額25350円

※価格も維持費も予定

コンパクトタイプにしては維持費が重たいのですが内廊下ですし各戸玄関前宅配ボックスもあるなど納得はしやすいかと思います。
各階ごみ置場があればより嬉しかったのですが。

マンションマニア調べの想定賃料としては18万円～19万円ほど。利回りは約4％と一般的な水準ですが住みながら投資にもなるのではないでしょうか。

ウェビナーからのオンライン相談を受けてのファーストインプレッションとなります。

今作は天王洲アイル物件ですから都心近接でありながらもキャナルサイドで住環境もとれるというのが立地面のストロングポイントとなりますね。電線が地中化されており空が近く水も感じられる、そしてそれぞれの建物に公開空地が設けられており緑も感じられる素敵な街並みです。アートな街という魅力もありますね。

一方で大きめの商業施設となれば品川シーサイドいう街があるわけでそちらに比べると買い物関係が弱くなるのが立地面のウィークポイントとなります。

「毎日大きなスーパーマーケットで買い物がしたいんです！！」ということであれば現状では品川シーサイドの良質な中古マンションを検討されたほうが良いでしょう。

天王洲アイルもまいばすけっとはありますし、マンション内にクックパッドマートを設置するなどするためけして不便というわけではありません。ただ、品川シーサイドという街が近くにあるため差を感じやすいというだけです。

価格や間取り、設備仕様や建物に関してはモデルルーム訪問後の記事や動画で触れたいと思いますがちょっと意外だったのが上下階での価格差が大きかったことです。ここは先に触れさせてください。

今作はキャナルサイドですから東側は低層階でも運河が望めますし、南向きでも斜め方向に運河、目の前のビルは最上階でも抜けるというわけではないですからどちらかと言えば「高層階にいったからスペシャルな旨味があるわけではない」のです。
もちろん高層階になれば夜景などは綺麗になってきますし、外からの視線というのも気になりにくくはなりますけども低層階のほうが運河を感じやすいことはたしか。価値観は人それぞれですがこの立地を好む方であれば「低層階でもOK」どころか「低層階が欲しい」と思う方も多いと思われます。

そのため価格設定では上下階の価格差が少ないと思っていたのですが…

あくまで100万円単位の予定価格ですから変更の可能性は十分あるのですが

東向き　3LDK　65㎡台
2階　7900万円台　坪単価397万円
5階　8300万円台　坪単価417万円
9階　8900万円台　坪単価448万円

建設地自体がハザードマップで厳しいというわけではないとはいえ周辺は色がついてくるため2階と5階の価格差はまだわかるのですが5階と9階で600万円ほどの差があるのはちょいとびっくりです。
これだと言わずもがなですが低層階に集中しそうですし、勝手ながらマンションを語らせていただいているマンション評論家という立場としても「買えるうちは低層階がおすすめしやすいです！！」となってしまいます。

駅距離は異なりますがグランドメゾン品川シーサイドの杜の低層階が坪単価400万円、上層階が坪単価420万円ほどで動いています。
低層階で比較すると中古マーケットと比べても割安感あるのですよね。

このままの価格差であれば低層階に申し込みが集中する可能性が高いですから逆に言えば確実に買いたい方にとっては上のほうが狙いやすいかと。

プライムパークス品川シーサイドザレジデンスは坪単価370万円ほどであり、「グランドメゾンは別格でしょ」ともなりはしますけども今作は運河沿いという魅力もありますし、新築マンションなわけで最近よくある「周辺マーケットを無視した価格設定」でないことはたしかでしょう。

キャンセル住戸出ました！！

3LDK　70.44㎡
4階　76,786,300円　坪単価360万円

・LDダウンライト設置
・おそうじ浴槽
・オート開閉機能付便座
・食洗器深型タイプへグレードアップ
・ホーローキッチンパネル貼り延ばし
他

100万円弱値上げしているようですがオプション込みでこの価格なら買いの出物でしょう！！

平均坪単価約480万円

神楽坂にも寄り添える(神楽坂感があるという意味ではありません)牛込柳町駅近立地、南方位住戸が少ないのと南西側のマンションが影を落としてくるなど気になる部分もありますが土地形状を活かして西と東のダブルエントランスとしているのはいいですね。

重厚感ありながらも明るい色合いで圧迫感のない外観デザイン、豊かな植栽、吹き抜けのある内廊下、そして室内にはガス乾燥機の乾太くんを設置するなど億ションなりの味付けもあります。

一方で駐車場はシャッターゲートがあるものの機械式駐車場のサイズや雨に濡れる屋外であるなど億ションらしさは感じませんでした。

間取りはナロースパン気味ですが吹き抜けでカバーしてくれています。(間取りだけ見ると内廊下だとわかりません)

今の時代にしては現実的な価格設定です。これは病院の建て替え絡みだからこそでしょう。
単価抑えられるからこその平均専有面積70㎡超、建物・室内へコストをかけることができています。

(お久しぶりにおすすめ新築マンションでてきた～最近このコーナーへ投稿できずでした…おすすめすくなくなりましたね…ジオ品川天王洲みたく一部住戸～はありましたが。今回は全体的におすすめです！)

ファイナルチャンスです！！

おすすめしている当マンション、残り2戸です。

この価格帯で買える神奈川県内の新築マンションとしては明らかに優良な出物です。

西向き 3LDK　68m2台　9階　5,208万円
南東向き 3LDK　70m2台　1階（専用テラス付き）　4,848万円

お急ぎください！！

パークマンション棟、強くおすすめです！！

パークマンション棟を選べるうちはパークマンション棟のみの検討をおすすめしたいくらい差を感じました。

私自身も「パークマンション棟住みてぇ～！！これに3億円だったら払う価値ありますね～！！」「え？パークマンション棟以外でも3億円…これなら何の迷いもなくパークマンション棟を選ぶなぁ～」となりました。(価格は部屋によります。3億円はあくまで私の検討限界ラインでの話です。)

お金持ちは特別感がお好きでしょうし、共用部などにも差があるパークマンション棟は三田ガーデンヒルズという別格マンションの中でもさらに別格の存在となることでしょう。

繰り返しになりますが選べるうちは何の迷いもなくパークマンション棟をおすすめいたします！！

販売が進んできましたのこちらでもそろそろおすすめ物件として共有させていただければと思います。

(話題になるような物件ではないため個別相談会等でおすすめしていました)

葛西駅から徒歩24分と駅遠物件の中でも駅距離を感じる立地です。

自転車移動が便利で駅の駐輪場も充実していますから自転車でカバー、もしくは数分歩きますが南葛西会館前停留所とシャトルセブンも利用可能な総合レクリエーション公園前停留所から路線バスで葛西臨海公園駅や葛西駅へアクセス可能です。
ハザードエリアであることと駅距離は気になるという方が多いでしょうけどもそれ以上の価値を見出しやすい出物であることはたしかです。

プロジェクト名(正式名称はセンチュリー葛西グリーンフィールド)の通りとにかく緑豊かな立地です。

総合レクリエーション公園が目の前であるだけでなく南葛西通りも木々が豊か、さらに敷地内接道側も植栽豊かに、さらにさらに敷地内南西側にプライベートガーデンを設けてエントランスホールを通る際に自然と緑を感じられるというとにかくグリーングリーンな立地となっています。

建物も正面側だけでなく目立つ背中側もこだわったものとしてくれています。

空地率も高いため敷地内の駐車場はすべて平面(設置率約36％)、駐輪場はすべて屋内で設置率約243％と乗り物置場関係も充実しています。

駅からは離れますが大きな公園が目の前、自転車であれば葛西臨海公園へもあっという間です。通学校も近く日常の買い物はアリオ以外も充実しており便利です。

平均坪単価は約250万円、5000万円前後となれば地元の方ですと二の足を踏んでしまいやすい価格帯であることはたしかです。

周辺の中古マンションは大きく値上がりしていませんし、賃料相場からすれば5000万円で資金計算すると重たく感じやすいでしょう。

いわゆるハイブランドマンションではないですが物はしっかりとしています。それは見た目だけでなく設備仕様もです。

ディスポーザー、食洗機、キッチン天板フィオレストーン、キッチンサイドパネル(フィオレストーンではなく吊戸棚に合わせたもの)、浴室フラットライン照明、ミストサウナ、浴室扉タオルダブルバー、三面鏡框付き、三面鏡内コンセント、トイレ手洗い器＆ローシルエットトイレ、バルコニーブラケット照明＆防水コンセントなどなど。間取りは田の字が主ですが共用廊下側の柱もアウトフレームにできています。

もちろんこれだけ素敵なマンションですからご地元の方にもGOしてほしいのですがどちらかといえば広域検討者のほうが5000万円をお安いと感じるはずです。

晴海フラッグやブリリアシティ石神井公園アトラス、ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラや幕張ベイパークミッドスクエアタワーのように話題になるような物件ではないですがそれらにTMD(坪単価満足度)では負けない出物です。

どうしてもリセールバリューに強い期待がしにくいというのは事実なのですが短期売却でなければ残債割れは考えにくいです。

お若いご夫婦でこれから子育て～という方が検討してみると鳥肌が立つレベルで「ここに住みたい！！」となりやすい魅力が多く詰まっています。

検討候補の一つにしてみてはいかがでしょうか！！(販売は進んでおり条件良い部屋はけっこう売れてしまっていますがまだまだ選べる状況ではあります)

※後日メインブログでも記事化予定です

■子育てファミリーにおすすめしたいグリーングリーンに恋しちゃうスペシャルサマーな新築マンション　～葛西グリーンフィールドプロジェクト～

【メインブログの総評先行公開】

周辺の築浅中古マンションと大きな価格差がなく新築でありながらも2023年2月下旬には入居できるということでとても買いやすい新築マンションです。

駅近ではないものの歩きやすく楽しい徒歩10分ですし土地形状も整っており間取りもワイドスパン、外観デザインも重厚感がありエントランスホールも戸数の割に広くて庭も楽しめると。足元にまいばすけっとが入る（もちろん賃貸契約のためずっととは限りませんが）のもとても便利でしょう。

三鷹駅の北側で検討されているのであれば根気強く中古の出物を待つべきだと思いますが三鷹駅南側で価格抑えたい方にはドンピシャの出物です。もちろんプラス坪単価100万円出せば駅前の所有権も手が届きますがその差は大きいですからね。

地元検討者で売れてしまう総戸数ではありますが中広域検討者にもおすすめしやすい新築マンションとなります。

戸数は多くないマンションですが間取りの種類は豊富です。

個人的には東向きのGタイプが一番いいなと感じました。リビング扉位置の関係もありリビングダイニングは10畳と思えぬ狭さではありますが洋室3を開放して2LDKとすることができますし主開口部側にエアコン設置可能なDENがあるため作業部屋を確保することができます。エアコンが設置できないなんちゃってDENではなく主開口部側の贅沢な空間となっています。カウンターもありますしもちろんマルチメディアコンセントもあります。

こちらでは第一期のおすすめ住戸を私なりにアドバイスさせていただきます！

今作はV字配棟となっており東向きと西向き(南西西向き)の2棟構成です。

西向きに関しては道路向かいの南寄りが何になるか未定で北寄りはすでに戸建などが立ち並んでいます。
地権者住戸の多くが西向きの上層階となっていることからわかる通りではありますが西向きを狙うならできるだけ上の階を購入されることおすすめしたいです。

東向きは南寄りになるとフージャース東側の土地に何かが建つと北寄りよりも離隔が近いものとなります。
そのため東向きに関しても選べるうちは上層階をおすすめしたいのですが北寄りの上層階がおすすめしやすくなります。
(東側の通り沿いも絶対に建物が変わらないということではないです)

予定価格でみると

2階　5000万円台
5階　5200万円台
8階　5300万円台

と低層階より300万円ほど高くなりそうです。
もちろん300万円となればとても大きなお金ではあるのですがこの物件は長く住むという思いで選ぶ方が多いことでしょう。
ローンにすれば毎月8000円ほどです。大きな額ではありますがそれ以上の満足度に期待できることでしょう。

上のほうが苦手でなければ選べる内は上層階をおすすめいたします！

いよいよ1Rなど狭めの部屋が販売となりますので予定価格を共有いたします！

23Aタイプ　1R　23.42㎡　北向き
16階　4600万円台　坪単価649万円

32Aタイプ　1LDK　32.90㎡　北向き
16階　6000万円台　坪単価602万円

37Aタイプ　1LDK　37.25㎡　西向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

37Bタイプ　1LDK　37.25㎡　東向き
16階　7900万円台　坪単価701万円

お安くはないですが投資家さんやすでに本宅として同マンションの広い部屋を購入済みの方が＋1として買い増ししたくなるような価格帯には抑えてきましたね。

利回り計算すると4％ほどではあるのですがこういった物件の狭い部屋は価格維持率も高い傾向にありますから投資やセカンドとしてだけでなくお若い方の1件目として住みながら投資にも合ってくるでしょう。

部屋選びについて参考にしていただければ幸いです。

第一期は条件の良い南東・南西側から販売となるわけですが中住戸の間取りも10m超のワイドスパンであるなどどの部屋を選ぶか悩むマンションですよね。

まず、角住戸か中住戸で迷ってしまった際に考えていただきたい点としては

「座って眺望を楽しみたいのか？」

です。

今作はプレミアムなどを除き基本的にはバルコニーガラスが乳白色となります。
そのため中住戸では座った際に空は見えても視線の正面はガラス手摺で遮られてしまいます。(完全に外が見えないほどではなかったですが透明に比べるとだいぶ外が見えにくくなる)

座って眺望を楽しみたい～ということであれば角を選ぶべきでしょう。そうでなければ使いやすさで選ぶことおすすめいたします。

角の南東南西、南西北西どちらにするかはスカイツリービューを楽しみたいなら南西北西、日当たり重視なら南東南西という選ぶ方でよろしいかと思います。

階数に関して声を大きくしてお伝えしたいのは選べるうちは16階以上にすべきということです。これは迷う必要がないレベルです。特別なこだわりがない限りは何の迷いもなく16階以上にすべきです。

換気方式が大きく変わります。15階以下は壁ポコ(レジスター)あり、16階以上は全熱交換はないものの天井付近からの機械換気となるため見た目もそうですし壁ポコ周りが寒い＆汚れる＆掃除がめんどい問題がありません。

電動吸気シャッターがつくのは1R等一部ですからそこはどちらも変わらないのですが壁ポコはないほうが良いですから選べるうちは15階以下を選ぶ理由はないでしょう。

※MFタイプなど一部タイプは15階以下でも機械換気(壁ポコなし)となります

こちらのスレでは「私が本宅として買うならこの部屋！！」として語らせてください！

※おすすめ住戸という意味ではなく私が本宅として買うならこの部屋～となるため私の求めるものや予算感に合ってくるというものです

P74Aタイプ　3LDK　74.67㎡　西中
41階　25990万円　坪単価1150万円
42階　26990万円　坪単価1194万円
43階　27990万円　坪単価1239万円
44階　28990万円　坪単価1283万円

こちらの部屋を選んだ理由としては「駐車場確保がほぼほぼ約束された部屋の中で買いやすい価格帯」であることです。

※上記部屋を買うと119台を127戸で取り合うことになるのですがさすがに119世帯で8部屋以上は駐車場を希望しない部屋があるはずです

駅前とはいえ平均坪単価1100万円となれば設置率約30％では足りない可能性もあるでしょう。(苦しい感じはしませんが広めの部屋も多いためぎりぎり感はあります)

周辺のビルに月極駐車場はあるものの今作は駐車場事情も良いためせっかくなら敷地内で確保したいところです。

リビングの窓面は豊かではありませんが全居室から東京タワーを足元から望めます。プレミアムのため室内スペックもより高いものとなります。

これで駐車場がほぼほぼ取れて平均坪単価よりちょい上くらいの価格なら条件良いと感じました。

もちろんもう少し予算伸ばしてP80Aタイプのほうがウケは良いでしょうし人へおすすめするならそちらなのですが個人的には上の買いが好きなのと今作は上層階のほうがエレベーター事情が良いのも好印象でした。

画像出典：ワールドタワーレジデンス公式HP

生配信にて2LDKであれば東向きがおすすめしやすいとお伝えいたしましたがこちらのスレでは3LDK目線での私なりのおすすめを共有いたします！

3LDKのおすすめは南向き中住戸となります！

75Aaタイプ　3LDK　75.32㎡　南向き中住戸
22階　13600万円　坪単価596万円
30階　13900万円　坪単価610万円

もちろん角住戸のほうがコーナーサッシからの楽しみは大きいのですが中住戸だからこそ全室南向き開口部が実現できています。

食器棚はないですが大きなコの字キッチンに調理家電を置くスペースはしっかりありますので自炊派の私にとってはとても魅力に感じました。

南側にはいつかはタワーマンションが建設されるかもですがだいぶ先でしょう。
早くて10年くらいはかかるでしょうからしばらくは南の採光と新宿中央公園を斜め方向に望む開放感を得られます。

個人的にはカーテンいらずの西向き＆半永久採光・眺望よりも10年以上は楽しめるであろう抜け感と見えるものの楽しさ(日中の癒し・夜のきらめき)を優先したいため南向きが好印象でした！

これで西向きより1割弱安いのでコストパフォーマンスにも優れています！

パワーカップルでも手が届くなら南向き中住戸3LDKがおすすめですが4000万円差はなかなか重たく感じる方も多そうです。

子育てファミリーにもウケが良さそうですから3LDKの中では売れ線の間取りとなるのではないでしょうか。

モデルルームへ訪問しましたが…期待を超えてきました！！

外観デザイン、共用部の豪華さ、駐車場事情(設置率は約28%と不安ですが…)、室内スペックなど

「シティタワー綾瀬だから綾瀬に住む」

という評価になる中広域検討者も多いのではないでしょうか。

第一期では高層階から販売のため北向きと西向きの中住戸でも眺望がグッと抜けてきます。
平均坪単価としては460万円前後になりそうですが坪単価420万円ほどで条件良い部屋を購入することもできます。

Mタイプ　2LDK　59.39㎡　北向き
27階　7600万円　坪単価423万円

Qタイプ　3LDK　69.76㎡　西向き
27階　8900万円　坪単価421万円

ただ、注意が必要なのは維持費です。
まだ未定とのことですが管理費が重たくなりそうとのことでした。
見せられる社内資料すらない状態とのことですので着地がどうなるかはわかりませんが管理費と修繕積立金合わせて㎡500円～600円は覚悟しておいたほうが良いかもしれません。

建設地とモデルルームを見学してみると印象が大きく変わるという方も多いであろうと思えるくらい私の中ではビビビときました。

千代田線ヘビーユーザーで予算届くなら要チェックの出物です！！