マンションマニア おすすめ新築マンションスレ

モデルルーム訪問しました！

プレミアムを除くと坪単価600万円ほど、部屋によっては坪単価600万円を切りますから思っていたより若干安かった程度で特別割安感があるわけではありませんでした。
ただ、割高感もないでしょう。

浜松町駅から近いのに海も緑も楽しめる竹芝エリア、もう少し竹芝の知名度が高くなってくれると印象も良くなりますが海岸アドレスだとどうしても浜松町として見られにくいのですよね。
ただ海岸一丁目は浜松町駅とくっついており島ではない(浜松町駅も海岸一丁目)わけで実際に建設地へ訪れると思っていた海岸アドレスとは違う印象となるはずです。

もちろん島の海岸アドレス物件よりかはあきらかにお高い価格設定ですがあくまで浜松町駅徒歩5分ということで価格設定に違和感はないでしょう。

ブリリアタワー浜離宮の最大の魅力は立地なわけですが商品力も高いのがよりおすすめしやすい理由となります。

2LDKでも浴室は日ポリ化工、水回り天板はシーザーストーンとするなど室内の質感も高め、間取りはワイドスパンで内廊下ながらも行灯部屋なし、駐車場はすべてハイルーフ対応、構造面でも免震などなど非プレミアムでもスペックも納得しやすいレベルです。
バルコニー手摺が乳白色なのを残念と感じる方も多いでしょうか。眺望が良い部屋も多いですからね…それでも屋上テラスからは北側を除いて三方向の眺望を楽しめますからガラス手摺が乳白色であることを気にされる方も飲み込みやすいでしょうか。

ザ・ファミリー感はないためファミリーファミリーしたくないシングル、ディンクス、ファミリー層に合ってくるでしょう。

海岸アドレスでこの価格は…と思い検討候補から捨ててしまうのは勿体ないのではないでしょうか。

都営大江戸線の練馬春日町駅から徒歩1分(20m)、大江戸線ですからホームが浅いわけではないものの長い通路を歩く駅直結マンションや屋根なしのペデストリアンデッキ直結よりも便利な駅前マンションとなります。
地下経由でスーパーマーケットサミットも行き来できますから日常の買い物も便利です。

環八沿いではありますが本線は地下(完全に屋根があるわけではない)ですから地図で見るよりかは印象良いでしょう。

練馬春日町駅はけして不便ではないものの駅力があるかと問われれば強くはないでしょう。
ただ、駅徒歩1分ということの価値(資産価値というだけでなく利用価値も)は大きいですし、大きな公園と大きな商業施設のある光が丘、もともとある映画館に加えてとしまえん跡地が大きな公園とハリポタ施設となる予定の豊島園に挟まれているというのは大きな強みとなります。

子育てという面では大きな公園、そして大きな商業施設が近いということは大きな強みとなります。
大人同士であれば新宿や池袋もサクッと出れるものの小さな子供を連れてとなれば思いのほか距離を感じるでしょう。
そんな中で徒歩や自転車でサクッと行き来できる距離に大きな公園や商業施設があると遠出しなくても充実した休日を過ごしやすくなります。

とはいえ都心勤務で郊外立地となれば通勤が大変になりがちです。練馬区×大江戸線×駅徒歩1分は毎日のストレスを少なくしてくれるでしょう。
ただ、言わずもがなですが大手町勤務であったりすると駅徒歩1分とはいえアクセス力に欠けます。
新宿や六本木など練馬春日町駅から行き来しやすい駅周辺にお勤めでないとこの立地のメリットは活かしにくいでしょう。

もともとはバーミヤンなどがあった土地ですが以前から東京建物が所有していました。
そのためすでに収益を出した後に手放す土地ですから坪単価を抑えつつスペック高いマンションを建設できます。

駅徒歩1分ながらもボリュームゾーンの3LDKは70㎡超、冷暖房完備の内廊下です。
照明計画豊かな外観デザインは竣工後の夜に目立つものとなるでしょう。

坪単価は約300万円。

マンション内で眺望や採光面などが条件良い3LDKだと

B1タイプ　3LDK　70.74㎡
3階　7200万円台　坪単価336万円
5階　7400万円台　坪単価345万円

眺望や採光面を飲めるなら

Gタイプ　3LDK　71.10㎡
2階　6600万円台　坪単価306万円

など目に優しい部屋もあります。

練馬春日町駅としてはレコード更新単価ではありますが広域で見れば条件良い新築マンションでしょう。

築25年のエリム春日町パークタワーが坪単価235万円ほどで動いていることを考慮すると似た立地の新築で坪単価＋100万円程度なら悪くないでしょう。

下がり天井が厳しい間取りもあるためマンション内で人気と不人気が分かれそうではあります。

選べる内はB1～B3、G辺りが狙い目です。

入札案件であったなら本体価格は同じでも専有面積を刻んできた可能性が高いですし、外観デザインもあそこまでこだわれなかったかもしれません。
室内に関してもディスポーザーはないですがキッチン天板シーザーストーンなど質感は高めです。

駅徒歩1分なのにスペック高くて専有面積も無理がない、そして価格も突っ張っていないためおすすめしやすいです！

王子神谷駅から徒歩2分、北本通りから離れているため駅前と言える近さでありながらも静かです。さらには背中側に神谷堀公園が沿うように隣接しているため環境面もとれます。

王子駅のような賑やかさはないのですがそこをプラスに感じる方にとっては日常の買い物施設は近くにあるわけでむしろ好材料でしょう。

駅近でありながらも平置き駐車場の設置率が約48％、車移動もとても便利なエリアですから23区駅近×車所有を叶えたい方には魅力が大きいでしょう。

細かい点はメインブログで共有いたしますがこちらの出張所で取り急ぎお伝えしたいのが第一期契約者は平置き駐車場を確保できるということです。
設置率からして大きく足りないということはないと思われるものの確保されるなら安心ですよね。

坪単価は約300万円。

駐車場確保にこだわらなければ第二期以降でも選べる部屋はまだ多いと思われますが駐車場確保にこだわるならば第一期での契約を目指して早めにアプローチかけることをおすすめいたします。

高級住宅街の首都高沿いということで弱点は大きいのですがその弱点をカバーした物件となっています。

一種低層のエリアながらも首都高沿いがゆえに用途地域に一種中高層が混ざるため最大で7階建てとできています。一種低層となれば眺望の抜け感に期待することはなかなか難しいのですが首都高沿いからの自然教育園の緑ビューとなりますからカーテンいらずの住戸も多くなっています。

とはいえ首都高沿いであることのデメリットは消えませんから首都高沿いであることをあまり気にしない層をターゲットとしてきています。
一概には言えませんが白金長者丸を好むザ・富裕層となればどんな条件でも首都高沿いである時点で検討に入らないという方も多いでしょう。ザ・富裕層で首都高沿いでも眺望美しいから買うよ～というのは少数派でしょうからその少数派分の戸数しか広い部屋は設けていません。

多くの住戸が現金一括買いのザ・富裕層というよりかは年収1000万円超のシングルやディンクスで世帯年収2000万円～3000万円ほどの与信アッパー層に好まれるような専有面積、買える価格帯としています。

外観デザインに関してもエントランス周りは重厚感ありますがその他の面は白系タイルでスタイリッシュな印象を受けます。

エントランスホールの造りこみや室内の設備仕様に関してはパークコート仕様ですが駐車場の投げやり感などはやはりザ・富裕層を捨てているなぁ～と。

カジュアル感漂う高級住宅街のパークコートですから若年層にも合ってくるでしょう。
1LDKは女性シングル層にウケそうな充実した水回りでした。

ざっくり予定価格の平均としては坪単価670万円ほど。価格の割高感もありません。

とてもおすすめしやすい出物ですがそれゆえ販売スピードも速いと思われますからなるはやでエントリーされることをおすすめいたします。

宇都宮駅から信号なしの徒歩2分、東口再開発の1区画となります。

マンション好きとしてはカンデオホテルズとなるあたりに内廊下タワマンであったならば最高だったのですがそうなれば借地権となってしまいますし難しかったでしょうか。

再開発の区画内では端っこですがだからこそ所有権とできたわけで、その点は価値がありますし、タワマンでないからこそ戸数も限られるため希少性あることはたしかです。
(でも同じ立地でも宇都宮ピークスレベルの建物とできていたら印象は変わったでしょうね…)

とはいえ板状とはいえプラウドブランドらしく外観デザインやエントランス周り、共用部は造りこんできますから市内では高級マンションという部類に入るでしょう。
一都三県のプラウドと比べれば室内の設備仕様に残念さを感じる部分もありますがディスポーザーを完備してくれたのは嬉しいですね。

メインターゲットは40代や50代となるでしょうけども私としては若年層でも買い時が来ているなら前向きに検討いただきたい出物です。
コンパクトシティ化が進むわけで駅前に住むことの価値が徐々に増していく中で、お若い内にこれだけ価値のある駅前立地でポジションセットできるのは魅力が大きいでしょう。

駅前に住むことに価値を感じる方はまだまだ少ないわけですが新幹線停車駅の宇都宮から徒歩2分のプラウドという価値は10年、20年しても色褪せないですし、総戸数からして中古がバンバン出ることも考えにくいですから新築時に買えるなら買っておくべきでしょう。

平均坪単価は約230万円、規模感では北関東№1と言われた宇都宮ピークスに勝てませんが駅前ということで性格が異なりますから(街の中に住みたいならピークスですが駅前派からするとちょいと距離を感じる)駅前派にとっては「待ってました！！」といったところでしょう。

まぁ、、、でも宇都宮ピークスがまんまこの立地にあったらもっと感動だったのですが。(容積だとかそういった面で非現実的なのはわかっていますが)
とはいえ建物が完成したら「おぉ～かっこいい！！」にはなるでしょう。完成が楽しみです！！

おすすめです！！

土浦駅から徒歩3分、駅周辺は古さを感じる建物もありますが駅からアルカス土浦を抜けるまではペデストリアンデッキが整備されていますし、正面の接道は電線も地中化されているなど恵まれた駅動線となっています。

土浦に三井ブランド参上ということで外観デザインや共用部はエリア内ではずば抜けた豪華さとなっており、側面の庇のせり出しや接道面の豊かな植栽、見せつける二層吹き抜けのエントランスホールなど三井ブランドの名に恥じないレベルで仕上げてきています。

一方で室内スペックに関してはディスポーザーもないですし食洗機もオプションであるなど立地に合わせたものとしており特別な豪華さはありません。

とはいえ立地面の魅力は大きいですし、変えられない外観デザインや共用部のこだわりようからすれば納得の価格となっています。

Aタイプ　4LDK　90.45㎡　管理費(月額)14110円　修繕積立金(月額)11130円
3階　3350万円　坪単価122万円
9階　3530万円　坪単価129万円
13階　3810万円　坪単価139万円

Dタイプ　2LDK　64.66㎡　管理費(月額)10090円　修繕積立金(月額)7950円
2階　2370万円　坪単価121万円
9階　2510万円　坪単価128万円
15階　2780万円　坪単価142万円

Fタイプ　4LDK　80.52㎡　管理費(月額)12560円　修繕積立金(月額)9900円
1階　2830万円　坪単価116万円
7階　2930万円　坪単価120万円
13階　3300万円　坪単価135万円

C3タイプ　3LDK　72.59㎡　管理費(月額)11320円　修繕積立金(月額)8930円
2階　2480万円　坪単価112万円
9階　2750万円　坪単価125万円
16階　3200万円　坪単価145万円

Gタイプ　4LDK　82.03㎡　管理費(月額)12800円　修繕積立金(月額)10090円
3階　2980万円　坪単価120万円
5階　3040万円　坪単価122万円
13階　3500万円　坪単価141万円

平均坪単価は約125万円です。

築13年のプレミアムレジデンスが坪単価100万円ちょっとで動いている中で同じくらいの規模の新築マンションで坪単価125万円ほどなら割高感はまったくもってないと言えるでしょう。

ただ、プレミアムレジデンスと異なり機械式駐車場なのは残念でした。

価格はお安いですが立地が悪くてお安いわけではないですから安かろう悪かろうにはなりません。

土浦でマンションを買うなら駅前がおすすめしやすい状況の中で、今検討のタイミングという方は迷わず購入しておくべき出物でしょう。
もちろん駅近に価値を感じる方は少ないエリアではありますが(商業施設もロードサイドのほうが賑わっている)現状では駅前で日常の買い物も済ませられますし、家族の誰かが電車通勤なら駅前に住むメリットも大きいでしょう。路線バスが充実しているため通勤・通学の幅も広がります。

元々の予定価格はアネージュと同じくらいでしたが評価される価格(プレミアムレジデンスの新築時と同じくらいです)としてきたのは三井らしい潔さですね。
この価格なら多くの検討者が納得して買いやすいでしょう。

第一期は南向きと西向きの17階以上とプレミアム全方位の条件良いところから販売となります。

プレミアムを除いた平均坪単価が約330万円、駅前のオーベルタワー川口コラージュが坪単価250万円ほどですから川口物件としてはかなり高いわけですが樹モール沿いの再開発ということで特別感あるマンションですから強気価格という感じは一切しないですね。

特別感あるマンションが欲しいわけでなければ23区の新築マンションでも選択肢豊富ですが特別感ある新築マンションを23区で購入するのはなかなか難しいですね。

実需である以上は住んだ後の満足度がどれくらい高いかということが大事なポイントとなるわけですが駅前から商業地域を通り、さらに建物下にはスーパーマーケットなどの商業施設となりますから鉄道利便性、日常の買い物利便性どちらも高いものとなります。

川口を知らない方ほどハマってくる出物と感じますがあえて川口を知らない方にデメリットをお伝えするなら電車の混雑でしょうか。今はコロナ禍ですからわかりませんが私が埼玉県内在住で京浜東北線ユーザーだった際は京浜東北線の混雑をこの身で痛感しています。川口到着時点ではそこそこ車内がパンパンですからそこに入っていくのは満員電車慣れしていない方にはけっこうな苦痛と感じるはずです。

こればかりは人気路線×赤羽の1駅手前ということで致し方ないのですが満員電車が苦手だよ～という方は埼玉の痛勤を覚悟したほうが良いとは思います。

詳しくはメインブログにて取り上げておりますのでぜひそちらもご確認いただければ幸いでございます。

経堂駅、千歳船橋駅、八幡山駅へのバス便立地となります。千歳船橋駅と八幡山駅へなら歩ける距離ではあるもののバスか自転車、マイカーで移動される方が多いでしょう。

駅距離はありますが環八からは離れていますし、東京テラスが環八の西側であるのに対して今作は環八の東側です。(東京テラスは色褪せることのない良質な中古マンションです。プラウドご紹介の際と異なり東京テラスも値上がってしまいました)

駅距離はありますが緑道沿い＆近隣にも公園多い＆学校も近いなど子育てファミリーにとっては魅力の大きい立地です。

目の前のUR団地は古さを感じる外観となっておりそちらを望む住戸も多いのですがそれが気になるなら東向きの中層階以上を購入すれば眺望が抜けてきます。

UR団地があることで路線バスも充実しており、団地のロータリー前にタクシーが止まっていることも多いです。

平均坪単価は約280万円。バス便とはいえ世田谷区の規模感ある新築マンション(初のアトラスシティブランド)ですからこれだけでも十分買う理由が揃うわけですが…とどめを刺される魅力があります。

それは…北側にできるサミットストアに直結となります。直結と言ってもサミットストアの屋上駐車場に繋がるため雨には濡れるのですが便利ですよね～。専用カート＆専用カゴも設けられます。(専用カゴは返却不要)

平均坪単価が現実的ではあるのですがディスポーザーはありますし共用施設も充実するなどコストカット激しい新築マンションというわけではありません。

ではなぜ安い(割高でない)のか？

サミットストアから容積を貰っているからです。(この辺りは重要事項説明にのっかってきます)

サミットストアは背が高くないですから容積を使い切っていません。それをマンション側にもってくることで通常では不可能な規模とできているわけです。

容積を貰っていることでの悪影響としてはマンションの敷地自体は若干窮屈となりますから中庭はあるものの駐車場が屋外機械式で設置率約40％と世田谷×駅遠としては若干物足りないものとなっています。(時代は違うものの東京テラスは設置率100％で自走式立体駐車場も多かった)

こちらでは私なりのおすすめ住戸を共有いたします！

■W78タイプ　3LDK　78.60㎡　管理費(月額)24790円　修繕積立金(月額)12040円
8階　13900万円台　坪単価584万円

主開口部は西となるため河合塾の建物は気になってくるものの北側にルーフバルコニーが付いてくる(北側斜線制限の影響でルーフバルコニー付き住戸も多い)のは大きな魅力です。北方向は抜けてきますから気持ちの良いルーフバルコニーとなりますし、内廊下ながらも行燈部屋がありません。

洋室の柱の食い込みは気になりますが玄関からリビングまで続く壁面収納があることで家具の購入は最低限で済みそうです。

■S84Cタイプ　3LDK　84.48㎡　管理費(月額)26610円　修繕積立金(月額)12930円
9階　18900万円台　坪単価739万円

S93のダイレクトウィンドウも素敵ではあるのですが8㎡ほど狭くなるS84Cタイプはすべての部屋が南向きとなりバルコニーも広々としてきます。料理男子の私としてはコの字キッチンにも一目惚れしました。

2億円弱の部屋の中では魅力に感じる部分が多かったです。

■S77タイプ　3LDK　77.74㎡　管理費(月額)24490円　修繕積立金(月額)11890円
2階　13200万円台　坪単価561万円
3階　13800万円台　坪単価586万円
4階　14900万円台　坪単価633万円
5階　15600万円台　坪単価663万円
6階　15700万円台　坪単価667万円
7階　15800万円台　坪単価671万円
8階　15900万円台　坪単価676万円

S84Cほど予算が伸びなかったり、もう少し狭くてもOKという考えであればS77が魅力に感じました。

洋室1部屋を除けば南面に窓があります。この立地で南面が主開口部というだけでも価値がある中で坪単価560万円ほどからスタートというのは価格面でも悪くないでしょう。もちろん南向きは春日通りの交通量は気になるのですけどね。

以上が私のおすすめ3部屋でした。あくまで私が気に入ったというだけであり、数多くある間取りの中からお気に入りを見つけていただければと思います。

まぁ…しかし…下がり天井との戦いになるマンションですね。苦笑

周辺相場を確認しましょう！

・パークコート文京小石川ザタワー　2021年築　小石川1　後楽園駅徒歩2分(春日駅直結)　新築時の坪単価約575万円　現在の坪単価約650万円

～個別の動き～

・23階　61.89㎡　東向き　新築時9900万円台　中古時13200万円台

・36階　76.36㎡　東向き　新築時13000万円台　中古時15000万円台

メインブログにて強くおすすめのマンションとして記事化(2021.10.27公開予定)いたしますがこちらでは間取りについて！

売れる間取りとしては角住戸でしょう。一番広くても70㎡ほどということで広さを求める方は自然と角に流れるでしょうし、手が届くのにあえて中住戸へいくメリットも薄いでしょう。

ただ、中住戸の間取りはなかなか良いのですよね。ランドリーブースのあるBタイプに関してはメインブログにて触れているためCタイプについて。

55.46㎡の2LDKですからけしてゆとりあるわけではないもののエレベーターを抱えるがゆえに玄関前をがっつり広くとっているためエレベーター待ちの人も気になりにくくしていますし(そもそも1フロア4戸なのでエレベーター待ちしている人と出会う機会は少ないでしょうけども)、柱をすべて外に出せているため無駄もありません。

室内廊下も短く、エレベーターとの間はトイレ(エレベーター横に部屋あったとしても音は聞こえないですけどもね。でもトイレとしてくれているのはより安心かと。)、6畳の寝室想定の洋室は引き戸としてダブルベッドとデスクやベビーベッドを置けるゆとりが十分、リビング横の洋室ウォールドアは完全ハイタイプで格納もできるため広々1LDKとしても使えます。

今は3LDKが必要ないディンクスさんはもちろん、ゆとりをもって生活したいシングルにも合ってくるでしょう。この立地であればシングルが住んでも楽しいですからね。

大宮でファミリー向け住戸を探している方のアンテナにはすでにヒットしているでしょうけどもシングル、ディンクスにはまだヒットしていなさそうでしたのでこちらでおすすめとして共有させていただきました。

Cタイプ　2LDK　55.46㎡
2階　5500万円台　坪単価327万円
4階　5700万円台　坪単価339万円
6階　5800万円台　坪単価345万円
8階　5900万円台　坪単価351万円
12階　6100万円台　坪単価363万円

西武池袋線の椎名町駅から徒歩7分、大江戸線の落合南長崎駅から徒歩11分、住宅街の角地となります。

大通りからしっかりと中へ入っており、東西に長い角地ですから南向き住戸を多く設けることができています。時間帯によっては飛行機の音も聞こえるようになりましたが住宅街だからこそより気になってしまうというのはありますね。

5階建て、総戸数32戸の小規模低層マンションですが外観デザインは職人の手仕事による塗装仕上げの素材を多用、外廊下ではありますが玄関周りも塗装とするなど小規模の低層マンションだからこそのこだわりが随所で見られます。

DENを拡張するとビルトインエアコンが付いてくるのも◎です。コロナ禍においてDENのあるマンションは増えてきたもののエアコンを設置できるDENはまだまだ少ないのが現実です。洋室をテレワークブースとしてしまうのと違うのは2畳ちょっとのほどよい拡張DENとすることでリビングも3畳ほど拡張できることです。限られたスペースを使いやすくしてくれる2LDK＋拡張DENという新しい発想はこの時代において大きく評価されることでしょう。

最上階のロフト付き住戸は最大天井高4700mmほど、ロフトにもエアコンが設置されます。

坪単価は約410万円。

要町よりはしっかりとお安いですし、商品力も高く割高感はありません。

ディスポーザーがないのは個人的に惜しかったですが…処理層を設けるのは厳しかったでしょうか。ただ、どちらかと言えば戸建ても検討しているけどもマンションの利便性は捨てられないという方に合ってきますからディスポーザーがないことは売れ行きに影響してこないでしょう。浴室床ワイパーや浴槽自動洗浄が付くなどスペックは高めです。サッシ高も2100mm～2200mmと板マンにしては頑張っています。

開発の進む池袋に寄り添いながらも静かな住環境を得たいという方は要チェックです！

エリア柄、中長期的に住まう前提の方が多いため手が届くなら前の建物を抜ける4階などできるだけ上の階を購入されることをおすすめいたしますが低層階は坪単価370万円ほどに抑えているため8000万円を予算に「できるだけ都心に近い立地」で探されている方にもチェックいただきたい出物です。

販売開始してから2ヶ月弱、総戸数182戸中80戸ほどが成約済みとなっています。(2021年10月下旬、マンションマニア調べ)

「まだ100戸もあるじゃん」と思われるかもですがその半分は未販売の東向き低層階となるため条件が優れる部屋は50戸を切っています。

とくに駐車場優先権が付く住戸や角住戸はぐっと数が減っています。

安くはないですが高いなりの好立地です。けして条件悪い東向き低層がダメという話ではないのですが選べる内は条件良い部屋を買っておくべきと考えます。

こちらでは第一期の狙い目住戸についてです！！

第一期では高層階の条件良い部屋から販売となるためどの部屋を購入したとしても住んだ後の満足度には期待できます。ただ、その中でも「あれれ？ちょっとお得じゃないですか…」という部屋が一列ありましたね！倍率は…ですが。

Nw-95Ab/Nw-95Abt　4LDK　95.38㎡
38階　6830万円　坪単価236万円
39階　6840万円　坪単価237万円
40階　6850万円　坪単価237万円
41階　6860万円　坪単価237万円
42階　6870万円　坪単価238万円

※予定価格

95㎡あるためグロスは張るのですが西と北の角住戸でこの単価はとてもとても魅力です。
もちろん安いのには理由があって、スカイグランドタワー寄りの角住戸のため西方向を見た際に一面海ではなく海＆スカイグランドタワービューとなります。
それでも北方向も38階以上であればクロスタワーが抜けてきますし、坪単価240万円弱という単価となればそれ以上の満足度(TMD)を得られることは間違いないでしょう。

各階にあるごみ置場を経由してエレベーターホールとなるため導線もいいですね！(各階ごみ置場近いのが若干気になるかもですが便利ではある)
トランクルームもすぐ近くです。

4LDKですべての洋室が非リビングinで窓あり(内2部屋は掃き出し)。廊下の面積が長く居室が多いため収納は少なめ(メニュープランで収納充実3LDKにできる可能性もあります)ですが浴室サイズは1620です。ただし洗面ダブルボウルではありません。

リビングは8連のFIX窓でその先はバルコニーとなりガラス手摺、リビングの奥行は短いものの全面繋がっています。

100㎡超えではないですし、ベイタウンと比べてゆとりある面積ではないものの所有権の新築タワマン高層階角住戸がこの単価となれば間違いなく狙い目と言えるでしょう！！

まぁ…当たればラッキー住戸なので狙いすぎも良くはないのですが…

幕張ベイパーク ミッドスクエアタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://manmani.net/?p=40564

立川駅南口から徒歩5分、飲み屋さん等も多いすずらん通りが通り道となりますが物件自体はやすらぎ通りに入ってすぐ、立川通りは超えないため駅近も叶えつつ住環境も得たいという方に合ってきます。

やすらぎ通りの南側に接道しているため全戸南向き(正確には南南西)、建物は商業地域ですがそこから南方面は近隣商業からの住居系エリアとなるため絶対とは言えませんが眺望・採光も守られやすいものとなっています。

どちらかと言えばシングル・ディンクス層にウケるであろう立地ですが共働き世帯が多い今の時代、すこしわちゃわちゃしていても駅に近いほうが…という方は多いですから引き合いは多いでしょう。

ただ、今作で感動したのは売り手のこだわりです。

検討者に対して「便利な場所ですから居住性は求めないでくださいね」ではなく「便利な場所に住んで居住性も高めましょう」という商品設計となっています。

柱をできるだけ外に出して室内の有効面積を増やし、下がり天井も少なく、玄関前には専用使用権の大きなアルコーブとルーバーを設けることで置き配や消毒液の置き場所を確保、角住戸はL字のバルコニーとして窓はノンレールサッシで一体感あるものに、駐車場は平置きで1階にはテレワークにも使える個室を2部屋、ミライフルを採用して間取りの可変性を高めることで新築時の楽しみだけでなく永住志向の方にこれでもかと刺さるものとしてきています。しっかりとディスポーザーも付いています。

平均坪単価は380万円と高額ですから「高いお金を出して利便性高い立地、そしてスペック高いマンションに住みたい」という方に合ってきます。
それでもプラウドタワー立川は平均坪単価400万円を超えてきていますから今の時代としては割高という価格設定ではありません。

Aタイプ　3LDK　70.64㎡
4階　7500万円台　坪単価351万円
8階　8100万円台　坪単価379万円
14階　8400万円台　坪単価393万円

Bタイプ　2LDK　58.33㎡
4階　6200万円台　坪単価351万円
7階　6600万円台　坪単価374万円
14階　6900万円台　坪単価391万円

Cタイプ　3LDK　65.91㎡
4階　6900万円台　坪単価346万円
7階　7300万円台　坪単価366万円
14階　7600万円台　坪単価381万円

Dタイプ　3LDK　69.06㎡(唯一1階住戸あり)
4階　7300万円台　坪単価349万円
7階　7700万円台　坪単価368万円
14階　8200万円台　坪単価392万円

Eタイプ　4LDK　97.43㎡
15階　14900万円台　坪単価505万円

Fタイプ　3LDK　83.89㎡
15階　11300万円台　坪単価445万円

Gタイプ　3LDK　89.72㎡
15階　13600万円台　坪単価501万円

※すべて予定価格です

建設地周辺レポートをupしておりますのでそちらもご覧いただけますと幸いです！！

プラウド立川錦町　建設地周辺レポート

赤羽駅西口から徒歩3分、東口での供給は多いものの西口はお久しぶりですね。

西口に関しては赤羽駅周辺の買い物施設や飲食店、そして赤羽の縦移動に強い鉄道網の利便性を得つつも落ち着いた住環境となるのが強みとなります。

当物件に関してもバス通りに面してはいますが赤羽駅徒歩3分にしてはわちゃわちゃ感が薄くなります。

ザ・パークハウスブランドでありながらもディスポーザーがないなど長く住みたいという方には少々残念に感じそうな部分もありましたがお若い方の1戸目として、ディンクスさんでこの先どうなるかわからないから将来売れる物件が欲しいという人には合ってきます。

とくにシングル向け住戸は単価抑えめですから20代前半など若年層にもってこいとなります。

「おっ！いいかも！」となったら外野の意見は無視して1戸は買っておくべき出物となります。

たしかにお風呂屋さんが近くにあるなどナビューレやみなとみらい側のような綺麗さは「今はない」と言っても怒られない街並みでしょう。

ただ、駅からの動線においてちょっと気になる側を通る必要はないですし、駅から続くデッキはとても綺麗（今は手前まで完成している）です。ちょっと気になる側だけを切り取って「ここは住む場所じゃない」と言うのは乱暴すぎます。そんな意見は無視して買うべきです。

もちろん当マンションが完成したから周辺すべても綺麗になるというわけではないですが完成すれば鶴屋町のイメージが良くなることは間違いありません。

価格に関しては高層階や角住戸からの販売のためそこそこ重たいですがそれ以上に外観デザインへのこだわり（頭頂部の室外機等を隠すガラススクリーンなどなど…）、共用部や室内のスペック高め（あのスペックの高さを事前に知っていたならば私の予想価格ももっともっと高めでした）ですから違和感ないでしょう。

もちろんこれ以上値上がるかはわかりません。ただ、変わらないような価格で動くことはほぼ間違いないと言っても過言ではありません。値上がるかどうかばかり議論されがちですが本来見るべきポイントは「変わらないかどうか」です。そして変わらないであろうと評価されていると…結果として値上がることも多いですね。

資産性の話をしてしまいましたが欲しい方にとってそこは枝葉の部分でしょう。

確実に1戸は抑えておきたい出物です。

川越駅徒歩1分、川越で一番背の高い建物となります。

西口側ですから観光地側ではありませんがウニクス川越(商業施設)とウェスタ川越(大ホールや庁舎機能等)、U_PLACE（ユープレイス・商業や東武ホテル等の複合施設）とデッキ延伸などここ数年で以前よりも綺麗な街並みとなり利便性も高くなりました。駅と反対方面へ歩けばすぐにクレアモール商店街となりますから東口側の商業施設等も容易に行き来することができます。

モデルルームを見学すると「埼玉らしいスペック…」と感じる部分もありますが4階のコリドーの先にある素敵なラウンジ、内廊下に各階ごみ置場などタワマンらしさもしっかりと感じられました。

価格に関しては低層階と高層階で大きな差を付けており、川越で高いお金を出して条件良い部屋を買いたいという人だけでなく川越はそこまで詳しくないけど広域検討だから気になる～という人にもハマる設定となっています。

新築時は一斉供給がゆえに高値追及が難しいため気を使った価格となっていますが中古になれば出物の数が限られてきますからリセールバリューにも期待がしやすい（値上がる目線で買うことはおすすめしないものの変わらなそうということはたしか）です。

川越の富裕層はもちろん、川越に地縁があり買えるタイミングであるならGOしておいたほうが後悔ないでしょう。

先に述べたように川越に地縁がなくとも広域検討で条件良いマンションが欲しいに人にも合ってはきますがもっと都心に近いプラウドタワー川口クロスやプラウドシティ武蔵浦和ステーションアリーナの存在もあるため基本的には「川越に住むメリットが大きい」というのがなければ川口や武蔵浦和のほうがとっつきやすいことはたしかでしょう。

大山駅から徒歩7分、ハッピーロード商店街を抜けてすぐ目の前となります。

前作のザ・パークハウス板橋大山と異なり川越街道を渡らないという点は利便性では魅力ですがそれゆえバルコニーが川越街道に面する部屋や眺望が抜けない部屋も多くなるというデメリットはあります。

ただ、そのデメリットがあるがゆえに「普通のマンションつくっても響かないよね」という思いがあるのか良い意味で普通のマンションではありません。

もともとあったお屋敷（豪邸）を継承したランドスケープとなっておりマンションの共用部とは思えぬ中庭、その中庭を望むグランドサロン、その他ゲストルームなどの共用施設もすべて和テイストで本格的につくりこまれていきます。

川越街道の交差点部分にメインエントランスへのアプローチがあるのですがそこへ吸い込まれて行く際に信号待ちをしている人々から背中を見つめられるのがたまらんなぁ～と（笑）

マンションって第三者からいかに「うわぁ～かっこいい。素敵。高級マンション。」と思われるかも大事で、そこは自身の満足度にも繋がってくると考えています。

今は完成した姿を想像するのは難しいかもしれませんが竣工した際にはSNSなどでも話題になること間違いなしでしょう。

普通のマンションじゃ物足りない～という方もぜひチェックすべき出物です！！

大山駅の高架化やハッピーロード商店街沿いの再開発も楽しみですね！

シティタワーズ板橋大山の公式HPがupされましたが専有面積の欄が「55.60m2～67.96m2（ノース）、53.27m2～72.01m2（サウス）」となっており、販売住戸すべてに対しての表記なのであれば坪単価としてはかなり高いものとなるのでしょうかね…（坪単価が高くなっても専有面積調整をすれば検討者の手が届く範囲に抑えられる）

元々は建設地の多くの部分がJRの社宅でした。しばらくの間は土地を寝かせた状態でしたがJR東日本と野村不動産が手を組み新たな街ができることとなりました。

街の名前は「MEGURO MARC」、JR東日本の賃貸タワーマンション(高さ約86m)、野村不動産の分譲タワーマンション(高さ約127m)、JR東日本のオフィスビル(高さ約70m)の3棟構成で足元には緑豊かな広場が設けられます。

駅前ではないですし、線路沿いではあるのですがこれだけ大きな土地が容易に出てくるわけではありませんから一体開発された綺麗な街の中のタワーマンションに住みたいという人にも合ってきます。

もちろんタワーマンションという時点で誰しもが入れる公開空地が設けられるというのは言うまでもないのですが今回は一体開発がゆえにその公開空地がものすごく大きいものとなっていますから足元の贅沢という面では一般的なタワーマンションよりも上となります。

とはいえ繰り返しになりますが駅前ではないタワーマンションですから立地勝負ができません。飛びぬけて素敵な眺望もありません（部屋によりますが全体的に眺望推しのマンションではない）。

そのため箱そのものをつくりこんできています。

建物形状が整っていることを活かしてワイドスパン多め、内廊下ながらも行燈部屋（窓がない部屋）少なめ、浴室日ポリ化工、リビング天カセ、リビングと主寝室の基本天井高2750mm、サッシ高は2200mmと最近の都心タワマンのエグゼクティブクラスの空間がスーペリアの仕様となっています。長期優良住宅認定、スケルトン・インフィルを採用しています。

外観デザインも流行りの(？)曲線としておりその曲線に沿って全周囲バルコニーとしているため室内空間＋αの空間が多くなっています。

そして…地下駐車場です！！

出入口はシャッターゲートあり、平置き7台、タワーパーキングは2基で112台、設置率は約39％。待合室あり、作業中や住戸階との行き来で雨に濡れないのはもちろんのことエレベーターは住戸階とダイレクトです。

地上部には素敵な車寄せもあります。

首都高の出入口も近い(鉄道利用者は目黒駅と五反田駅を使い分けられるが車利用者も目黒出入口と五反田出入口を使い分けられる)ですから電車に乗らない人にも魅力が大きいでしょう。

目黒がお好きな人だけでなく駅前にこだわらずに足元にゆとりがありスペックの高いタワマンに住みたい人にも合ってきます。

これは完全に個人的な話ですが今時点で一番欲しいマンションとなります(笑)

見学前のファーストインプレッションよりも見学した後のほうが欲しくなる人が多いのではないでしょうか。

ちな、価格面の魅力はそこまでない(周りが高くなれば将来的には安く見えるかもですが今時点で割安感はない)です！それでも欲しくなってしまう人が多いであろうということでのおすすめです！！

予定価格を一部共有いたします！

【スーペリア】4階～29階

［北西角］

75A1・75A2タイプ　3LDK　75.59㎡
5階　14100万円台　坪単価616万円
14階　15000万円台　坪単価656万円
20階　15600万円台　坪単価682万円

85Aタイプ　3LDK　87.02㎡
26階　18600万円台　坪単価706万円

［西向き］

60Bタイプ　2LDK　61.76㎡
5階　11100万円台　坪単価594万円
14階　11800万円台　坪単価631万円
20階　12300万円台　坪単価658万円

70Bタイプ　3LDK　73.42㎡
26階　14700万円台　坪単価661万円

［南西角］

80E1タイプ　3LDK　80.47㎡
5階　14800万円台　坪単価608万円
14階　16100万円台　坪単価661万円
19階　16900万円台　坪単価694万円

100Dタイプ　3LDK　101.22㎡
26階　23900万円台　坪単価780万円

［南向き］

70Fタイプ　3LDK　74.91㎡
5階　12700万円台　坪単価560万円
14階　13700万円台　坪単価604万円
19階　14300万円台　坪単価631万円

80E2タイプ　3LDK　81.15㎡
26階　16400万円台　坪単価668万円

［南東角］

75G1タイプ　3LDK　78.61㎡
5階　14300万円台　坪単価601万円
14階　15200万円台　坪単価639万円
20階　15800万円台　坪単価664万円

100Fタイプ　3LDK　104.32㎡
26階　23500万円台　坪単価744万円

［東向き］

60Iタイプ　2LDK　61.76㎡
14階　10700万円台　坪単価572万円
20階　11300万円台　坪単価604万円

60Gタイプ　2LDK　61.76㎡
26階　12500万円台　坪単価669万円

60Hタイプ　2LDK　61.76㎡
26階　12500万円台　坪単価669万円

［北東角］

75K1・75K2タイプ　3LDK　75.59㎡
17階　13900万円台　坪単価607万円

75Iタイプ　3LDK　75.59㎡
26階　16100万円台　坪単価704万円

［北向き］

【プレミアム】30階～32階

［北西角］

115Aタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

130Aタイプ　3LDK　138.07㎡
32階　39700万円台　坪単価950万円

［西向き］

75Bタイプ　3LDK　76.10㎡
31階　17900万円台　坪単価777万円

90Cタイプ　3LDK　93.61㎡
31階　22900万円台　坪単価808万円

100Bタイプ　3LDK　108.12㎡
32階　29800万円台　坪単価911万円

［南西角］

115Dタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

150Cタイプ　3LDK　156.60㎡
32階　49500万円台　坪単価1044万円

［南東角］

115Eタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

150Dタイプ　3LDK　156.60㎡
32階　49500万円台　坪単価1044万円

［東向き］

100Eタイプ　3LDK　108.12㎡
32階　29800万円台　坪単価911万円

［北東角］

115Hタイプ　3LDK　115.93㎡
31階　31500万円台　坪単価898万円

130Fタイプ　3LDK　138.07㎡
32階　39700万円台　坪単価950万円

平均坪単価は約670万円です。