クラッシィハウス京都六地蔵

>>6910 マンコミュファンさん
計算しましょうか？

5000万の新築マンションを頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等購入、
修繕積立金は5年ごとに2倍３倍4倍と増加し、それ以降一定、
固定資産税は6年目以降は一定とします

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,575万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,527万
家賃20万円で賃貸した場合と同じ費用となります

つまり、築古になるほど修繕積立金が高額になるため
最初の10年より更に費用が掛かるようになるんです

>>6913 通りがかりさん
＞物価や人件費の上昇は大なり小なり続く
想定より更に管理費と修繕費が高くなります
＞街自体が発展する
街の成熟度の上昇により不動産評価額が上がれば固定資産税も高くなります

よって、売却時のマンション価格が想定より高くなったとしても
マンション売却前までにかかる費用も更に高くなってしまうので
金銭的に有利になるかどうかと言われたら微妙なところじゃないでしょうか

めちゃくちゃ必死ですね。
なんで固定金利にこだわるのか分かりませんし、物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
これまで30年はデフレで給与横ばいでしたが、これからは違うと思いますよ。
インフレ傾向が強い時代は、現物資産が強いんです。
金利が多少上がろうとも、実質的な負債は減るのがインフレ。
好景気が始まっているのに躊躇していたら損。

ただし、心配なら止めてけばいいと思います。
この間に、ここは完売すると思いますけど。

>>6916 検討板ユーザーさん
変動金利はその名の通り金利が変動しますので想定が難しいんですよｗ
変動金利＝ほぼ支払金利なし≒現金一括と同じ、35年で均等に償却としていいなら

11年目から20年目の10年間にかかる費用は
償却費用5,000万/35年×10年＝1,428万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立金は11年目から5年を月2万4,000、16年目から5年を月3万2,000として
2万4,000×12か月×5年+3万2,000×12か月×5年＝336万
固定資産税を年15万として
15万×10年＝150万
この期間になると専有部分の修繕費もそこそこ発生しますが
とりあえずそれを含めず費用を計算すると合計は2,035万
家賃16万円で賃貸した場合と同じ費用となります

21年目から30年目の10年間にかかる費用は
11年目から20年目の修繕積立金が全期間月3万2,000に変わるだけなので
3万2,000×12か月×10年＝384万
で専有部分の修繕費を含めず費用を計算すると合計は2,083万
家賃17万円で賃貸した場合と同じ費用となります

やはり築古になれば修繕積立金が高額になりますから
かかる費用も高くなっていくのは変動でも固定でも現金一括でも同じだと思いますよ

＞物件価値も上がるが、物価も上がるとすれば、給与も上がるでしょうね。
どうなんですかね・・・日銀は継続的な賃金上昇を伴う物価上昇を目指す
と言ってますから一応上がり続けてくれるんですかね

政府日銀の言葉を迷いなく信じられるって羨ましいです

>>6911 マンション検討中さん
いいえ違います
大前提は「今後の売却額は上がるか下がるか分からない」です
ですから上がった時の事だけ考えるのではなく
下がった時のことも考えておきましょうと言っているんですよ

>>6918 匿名さん

どっちに振れるか分からない割には、最悪シナリオばかり語るんですね。
そう思うなら買わない方が良いです。
普通に考えればこうなるというシナリオを無視して、最悪シナリオを信じるなら、買わない方が正解です。
黙っていても数年後には答えが出ますから、第三者として眺めたら良いと思いますね。

>>6919 通りがかりさん
＞普通に考えればこうなるというシナリオ
というのは政府日銀の政策が成功して
マンション価格が上がり続けるというシナリオですか？

確かに10年ほど前のアベノミクスという政策により円安誘導をした結果として
マンション価格は上がり続けてきましたが
アベノミクスは「普通」の経済政策ではないですから
これを普通と思って普通に考えてこうなるとは思わない方がいいですよ

>>6920 匿名さん

不思議ですね。
金利は上がる想定なのに、バブル期のような不動産高騰は想定しないなんて(笑)

既に証券市場は加熱してきています。
バブル期を超えた。弾けるかもという不安を煽る方もいますが、30年置き去りにされてやっと目が覚めた状態。
今後もしばらくは証券市場が加熱していくことでしょう。
で、不動産も上がらないかというと、結論から言えば上がるんですよ。

80年代から90年代にかけてのバブルは、三重野という稀代の無能日銀総裁が不景気政策を取り続けたために崩壊した。
三重野の政策を支援したのは、中国韓国に資金を流したい旧田中派や共産党、社会党の連中ですね。

その後、30年代地獄の不景気を経験したので、国民もバブル潰しは間違いだと気づきました。
国民が賢くなったのに、現日銀総裁が、その二の舞を踏むと思いますか？。
100％ないと断言します。

前回の三重野の金融政策に対しては、アメリカも懸念を表明していましたが、田中派、社会党、共産党、左派系マスコミの扇動により、日本の試算が中国韓国に流れました。
以降の、中国バブルはこのために発生しました。

現在はどうかというと、中国が斜陽で、中国の資金が日本に流入しています。
もちろん不動産についてもです。
確実に好景気が来ると予想されるのに、不安だと言うなら買わないことです。
リスクを取らなきゃ利益は得られない。
私は買いだと思っています。

追記ですが、この物件に限らず、建築資材高騰前に計画がスタートした駅近新築物件は買いだと断言します。
近隣の相場を十分に調べて見たらわかると思います。

>>6921 マンション検討中さん
いろいろと認識の偏りがあるようでどこから説明すればいいか悩みますが
とりあえず1985年のプラザ合意と日銀の低金利政策がきっかけとなり
円高が進み、日経と土地の高騰し、いわゆるバブル期が始まったことを押さえてください
そして、89年頃から日銀は金利を上げ始めましたが土地バブルの過熱が収まらないので
90年に総量規制を行うことでバブル崩壊したという流れです

金利を上げたから土地バブルになったのではなく
土地バブルが始まった後に金利を上げたんですよ

基本、金利を上げると物価は下がります
ただ世の中基本だけで動くわけではありません
不動産と言っても、地域や個々の物件の特質により動きは違います

近い将来にマイナス金利が解除されると思われますが
それによって日本の不動産価格が全て下がることはないでしょう
かといって全てが上がるかと言ったらそれもないでしょう
誰かが断言したからといってそれを盲信するのはちょっと危険ですよ

ちなみにですが、私は昨年マンションを買いましたが
それが正解だったかどうかは現時点ではわかりません
でも気に入った物件を無理なく購入できる金額で買えたので
とっても満足していますｗ

六地蔵周辺の土地代データです。
去年は上がっているようですが、その前は下がっています。
これからも上昇と見る人も居られるでしょうし、金利が上がるので下がると見る人もいるでしょうね。

六地蔵地価マップ
https://tochidai.info/area/rokujizo/

ここで比較される京都市中央部のデータも引いてみました。

>>6923 匿名さん

バブルを潰すために金利を上げたんですよ。
そんなの常識。

で、現状30年振りに好景気の兆しがあるなかで、わざわざ景気を冷やすような極端な高金利政策をとることはありません。
つまり、緩やかな金利上昇が妥当な読みでしょう。
そうなれば、金利が上がるイコール地価が下がるという単純な状態にはなりません。
三重野には景気を悪くするという目的があったために、金利を上げてブレーキをかけたんですよ。

つまりね、景気を冷やすような、過度の金利上昇はありえない状況で、固定金利を選択するのは愚かだと思います。

今後しばらくは好景気になる見込みですし、もし金利が上昇するようなことになれば、当然ですが株式の配当も増えますよ。
住宅ローンをフルに借りて、頭金分を投資に回せば、住宅ローンの変動金利以上の運用益が出ます。
住宅ローン控除をフルに活用し、変動金利で物件購入が私のおすすめです。
ちなみに、この1年で資金は1.5倍になり、余裕でこの物件を買える程度に資金は増えました。

先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。
リスク取るならずーっと賃貸もアリですが。

>>6927 匿名さん
＞金利は上がる想定なのに、バブル期のような不動産高騰は想定しないなんて(笑)
これがおかしいと言うことは理解していただけたようでよかったですｗ

そしてまだ分かってないようですが
基本、政策として金利を上げるのは「過熱しすぎた景気を押さえること」が目的なので
「景気が過熱していない」現状下でマイナス金利を解除する目的は
景気を押さえることではなく、単に経済政策の正常化です
マイナス金利政策は短期間ならともかく、
８年も続けるのは流石に長すぎて悪影響が強くなってしまうのです

今回「政府日銀」が行う政策はマイナス金利の解除であり目的は経済政策の正常化です

ただ、「市場」は金利の上昇を意識するため物価を下げる方向に動くと思われますが
解除により政策金利は0～0.1%と市場は予想しているようなので
物価の下げ幅も大きなものにはならないだろうと予想されます

次に、マイナス金利解除後の政策金利については
今後の日本国内の景気の動向次第だということも理解しましょう
＞今後しばらくは好景気になる「見込み」
なのはアメリカであり、日本国内の景気については分かりません
賃金が上昇することで日本国内の経済が回り景気が良くなるとの予想もありますが
日本の国民性を考えるとどうなるか分からないのです
現状、円安とアメリカの好景気の結果として
海外勢が日本株と日本の不動産を買ってはいるようですが
それは日本国内で経済が回った結果ではないですからね？

マイナス金利の効果もあってか、景気改善の兆候が見えてきているのが現状と思います。
2024年は異常なマイナス金利は解消するでしょうが、
景気は過熱はしていないので大幅な短期金利上げはないでしょう。
ただ住宅ローンは何十年も続きます。長期デフレからの脱却が見えてきたので、固定金利がまだ低いうちにと考えるのもあると思います。
手元資金が潤沢なら、変動で金利が上がってきたら全額返済するのもありですが、
そんな人は少数派でしょう。
目先の支払いの安さで変動を選ぶのは、むしろ月々の収入から支払いを行う人に多いのではないでしょうか。将来の収入アップに期待するなど、余裕が少なければ危ういことになります。

また、その話と賃貸と購入の比較は別の話です。

>>6927 匿名さん
>先読みは難しいですが、私はこの物件に関して買いだと判定します。

この物件に関して何も述べずに、買いだと判定されるのですね。

>>6914 匿名さん
計算ありがとうございます。このマンションの5000万円くらいの部屋は賃貸で実際に20万くらいででてるんじゃないでしょうか。たしかに購入から10～30年後の月々の支出は増えますね。
マンションの資産価値の低下速度は購入直後を含む1～10年目より10～30年後の方が緩やかかなと思います。このマンションの5000万円の部屋なら周辺の中古マンションを見ても30年後に最低でも2000万、普通に下がっても3000万ぐらいの価値はあるように思うのですが、いかがでしょうか。

>>6931 マンション掲示板さん
マンション（建物）の資産価値を評価する指標は複数あるのですが
とりあえず固定資産税評価額の減価補正率を指標に考えると
30年後の残存価値は約30%ですので
5000万のうち3500万が建物価格とするなら建物部分は1050万、
土地価格が変わらないなら計2550万ということになります

ただ、これはあくまでも経年劣化による損耗分を減価したした評価額の計算方法
売却価格としての資産価値を予測したいなら
その時代の価値観や街の成熟度、経済状況などにより評価をしなければですが
現時点で30年後の価値観や街の成熟度がどのくらいになるか分からないので
30年後の最低額も普通に下がった価格も分かりません

参考までにですが
30年前に人気だったリゾマンなどは当時１億で売られていたそうですが
今は1000万程度にまで下がっているそうです

価値観が変化するとこんなになるんですよね・・・

>>6932 匿名さん
この5000万円のマンションで土地代はどのくらいなのでしょう。
郊外で階数が多いと考えると、1000万円を切るのでしょうか。
わかりませんが。

>>6933 匿名さん
田舎のリゾートマンションとかは価値なくなりそうです‥。でも、当時は価値あるものに見えたんですね。
土地は有限で利便性という点では駅近物件は下降リスクも低いかなと思いましたが、おっしゃる通りで今後の状況に左右されるために単純に将来の物件価値は資産できないですね。
不確定なものに左右されたくないなら賃貸の方が良さそうです。

リゾマンは趣味や道楽。実需層が求めるマンションはそれほど値崩れは起こさない。賃貸月10万ととして1年で120万、10年なら1200万。5000万で買ったマンションが10年後4000万くらいの価値になるんなら、元はとれたというべきか。

リゾートマンションまで動員して下げ工作ですか？
爆笑させてもらいました。
建設原価が近年大幅にアップしているわけです。

過去30年は工事原価は大して上がっていない。

ここがポイント。
今後、工事原価上昇により安いマンションは建たないということです。
需給バランスが崩れるんですよ。

景気は良くなるため、価格帯が上振れしたマンションは供給されるでしょうが、相場はかなり上がりますよ。
この価格帯で新築は建たないでしょう。

最近販売開始した近隣物件の相場を見れば分かりそうなものですが、さらに上振れしていくことはまず確実でしょう。

ここまで説明しても、理解する気がないなら、そもそも検討すらしていないのでしょう。

なんで常駐してるんですか？

なんでそこまでして検討板でネガ火消しに躍起になるのか。。。竣工してる物件で今さらこんなところの荒らしコメなんか誰も参考にしないだろうに。身の丈に合わない予算で買ってしまったばかりに資産価値が下がったらとか金利が上がったらとかでビクビクしてるのかもだけど、こんな掲示板のコメで価値なんか変わらないよ。

>>6937 匿名さん

>なんで常駐してるんですか？
常駐していることがわかるということは、どちらも常駐しているということでしょうか。
プロレスして場を荒らしているようにも見えます。

>>6936 マンション比較中さん
それが今現在の価値観なんですよね
30年前は違う価値観で判断されてたんです
また30年後は更に違う価値観に変わってるかもしれないのです

>>6937 匿名さん
＞過去30年は工事原価は大して上がっていない。
こんなデータがあるんですが
https://www.nli-research.co.jp/report/detail/id=72801?site=nli
図表２を見ていただくと1990年のバブル期をピークにその後建築費は下がっているんですよ
つまり、建築費は必ず右肩上がりだと断言することはできません

需給バランスで考えるなら、日本の人口は減少することは確定してますので
需要は減りそれに応じて供給を減らしてバランスをとり
値崩れを防ごうとする可能性はありますね
ただ、そんな強気の販売戦略でどこまで消費者がついてくるかといったら疑問です
人口が減り、中古も含めて在庫数が増えますからね

一生懸命説明してるつもりのようですが
客観的データを無視した論理を使った説明では
自分の主張が間違っていることを証明してるだけになりますよ

>>6935 マンション掲示板さん
価値観や社会情勢の変化にも対応しやすく、支出を抑えられるため貯蓄を作りやすく、
法により課される義務が少なく、更に法により手厚く保護されているなど
数多くの利点がありますからね

欠点を上げれば、家主の許可を得なければいけない場面が多い、善管注意義務を課される、
家主と契約しなければ住めないと言ったところでしょうか

現時点では高齢者には貸したがらない家主もいますから
こういった家主との関係が面倒くさかったりしたら
多少お金がかかり法に縛られることになっても持ち家のほうが良いでしょう

>>6937 匿名さん
建設原価が上がっているなら、他の原価を抑えて訴求力のある訴求力あるののマンションを建てるでしょう。
ここの様に土地の安い郊外に、さらに一戸あたりの土地代を下げるために戸数の多いマンションを建てる。
分かった上で買うのはありだと思います。

賃貸と持ち家のどっちが良い論争が白熱してますが、賃貸派の方も持ち家がほしいからこのような掲示板に書き込みに来てるのではないですか？

>>6943 口コミ知りたいさん
たとえば、高さ制限が緩和されると噂の京都市南部に大規模物件がと言うことですかね
ターゲットは、京都市から周囲に流れている若年層で。

>>6945 匿名さん

無理無理。
緩和の条件が厳しすぎて、高層マンションなんか建ちませんよ。
もし、建つと思われるのであれば、首をながーくしてしてお待ちください。

>>6946 マンション掲示板さん
高さ制限31ｍが厳しすぎる緩和条件だということですか？
31ｍは10階建て相当ですから20階建て以上のタワマンは確かに建てられないですが

>>6941 匿名さん
結論ありきの人に説明するのも徒労感が半端ないですが、これから円高になることが予想されますか？。
私の想定にはほぼ0％です。
つまり、建築資材は下がらないんですよ。
しかも、人出不足と、働き方改革の影響で、人の取り合いが発生します。
職人の給与は既に爆上がり中ですよ。
工事原価が下がる要素がどこにあるのかお聞きしたいくらいです。
こじつけもここまで来るとあっぱれです。
この物件をどうしても貶したいという意図しか見えませんが、とりあえず資材高騰前にスタートした割安駅近物件はここに限らず買いです。
あと、人口減少のことについて指摘されていましたが、駅から離れた戸建てからの、駅近マンションという流れが顕著です。

例えば、大手筋のブランスですけど、購入者の8割程度が高齢者です。
戸建てを売って転居しています。
つまり、駅近マンションにはそういう買い替え需要もあるんですよ。
これだけ条件が揃っているのに、結論ありきで頑張る姿に爆笑しつつも驚嘆しています。

それでも、買う気もないのになんでここに？という疑問しか浮かびませんが、笑いのネタとして今後も楽しませてもらいます。

>>6947 匿名さん

違いますよ。
高さ制限が外れたところで、北側の斜線規制は残ります。
北側に巨大な駐車スペースか、道路、空き地が必要なんです。
そんな敷地ありますか？。
私調べた限りありません。

つまり、京都市のやった感を出すための緩和が高さ制限の緩和なんです。

>>6949 評判気になるさん

他にも、緩和を受けるには、1階ににぎわい施設を入れることや、道路界から大きくセットバックを求められます。
イメージとしては1階にカフェを入れる。
道路からセットバックさせてそのスペースにカフェテラスを。
そういった賑わい創出を想定。
そんなことが成り立つ場所が今回緩和された場所にありますか？。
私はないと思っています。

>>6948 評判気になるさん
＞これから円高になることが予想されますか？。
もちろん円高予想もありますよ
アメリカの景気次第ですから

＞建築資材は下がらないんですよ。
既に資源高が収まってきているという報道があるのに
むしろ建築材料費が下がらないという予想するほうが無理があるかと

＞人出不足と、働き方改革の影響で、人の取り合いが発生します。
発生すると言うか既に発生していて人手不足でして
数年前から2025年問題に対する対策などは既に始めているのですよ

＞駅近マンションにはそういう買い替え需要もあるんですよ。
それも当然織り込み済みです

いまさら何を言ってるんだろうとと思えるほどの一昔前の情報を元に考えているようですが
世の中は刻一刻と変化していますので
もう少し早い速度で知識のアップデートをしましょう

>>6950 検討板ユーザーさん

パデシオンタワーも、クラッシィハウス京都六地蔵も似たような建物配置になっていることに気が付きませんか？
あれは偶然ではないんです。
建物高さを上げるためには、その建物の作り出す日陰に気を使う必要があります。
パデシオンは、商業施設と立体駐車場で回避。
北側に道路があったことも幸いでした。
クラッシィハウス京都六地蔵は自走式立体駐車場や、ガーデン、ブライトテラスは北側を階段状にすることで回避しています。
条件が揃わないと、高層化はできません。

>>6951 匿名さん

で、建設コストは下がるの上がるの？
アップデートできてる方は、物件価格は下落し、建設コストは下がるんですかね。

うちのアップデータにはそんなのないので、興味深いです。
私は、物件価格の相場は爆上げが続くため、中古物件も下がらないと見ています。

値下がりしたらいいですね(笑)

>>6949 評判気になるさん
建築基準法第５６条第１項第３号の北側斜線制限のことですよね？
この条文には北側に巨大な駐車スペースか、道路、空き地が必要だといった記述はないですし
そもそもそういう制度趣旨ではないんですが
県条例などでそういった規制があるんですか？

>>6943 口コミ知りたいさん

そんなことができるわけがない。
どんな都市でも高さ制限はあありますよ。
それは宇治市や向日市、長岡京市でも同じです。

さらに言えば、建設コスト自体が上がっているので、郊外に行けば安くできる法則は既に崩壊しています。

用途地域とか、高度規制とかそういうの調べてみてください。
京都でなければ簡単に高い建物が建つという訳ではありません。

クラッシィやパデシオンは近隣商業地域だからこんなのが建ったんてます。
郊外のド田舎に、近隣商業地域があるのでしょうか？。

>>6954 匿名さん
頭痛い人ですね。
他人さんの建物に日陰を作るような建物に対して規制がかかるんです。
だから空き地にするか駐車スペースにするか道路になっているかという条件となるんです。
ちゃんと読みましょうよ。

あ、階段状に北側が下がる建物でも良いですが、そうすると建ぺい率オーバーになるかもしれませんね。
クラッシィハウス京都六地蔵では、ブライトテラスはそうなっていますね。

ここ、六地蔵って場所自体は地下鉄駅直結とは言え微妙だけど、この規模だから160円/m2程の安い管理費でディスポーザも付けてひと通りの共有施設も付けれてるし、多くを望み過ぎなければ今なら素直に良い新築だと思う。同じ予算で市内などの高いエリアより10m2以上広い部屋を選べるし、在宅ワーク比率の高い家庭だと余計に魅力的かと。

>>6954 匿名さん
マンション価格を決定する要素は多数ありますので
ほんの数個の要素を上げて「必ず上がるんだ」と断言することはできないと思いますよ

建築コストに関しても同様です
一応、今ある問題は既にピークを過ぎているとも言われてますから
今後は徐々に収束してくれることでしょう

物件価格の爆上げを夢見ているんですね
夢を見ることは良い事だと思いますよ
でも、適度なところで現実に戻ってきてくださいね

値下がりすればこれから購入する予定の人たちは喜ぶことでしょう
私は昨年購入したので値下がりしたとしてもその恩恵を受けられないですけど

>>6956 名無しさん
ですから法令にはそういう文言がないんですよ
もしかして、56条の２の日影規制と勘違いしてないですか？

>>6955 マンコミュファンさん
山形の田んぼの中に建つというタワマンは用途地域無指定だそうですよ
https://lifullhomes-index.jp/buildings/b-39189422/

都市計画区域外なんですかねここは

>>6958 さん
色々な情報を得てマンション価格は上がらないと考えてる人は損するのが嫌でマンションは買わないイメージがあるんですが購入されてるんですね。

多くの日本人が知らない…！海外だとタワマンが「低所得者向けの賃貸物件」という「信じがたい現実」

https://gendai.media/articles/-/107360?imp=0

なぜまだまだ余りまくってるマンションの価値が、上がるんですか？