クラッシィハウス京都六地蔵

10年で手放す予定なら賃貸のほうが貯蓄が増えていいんじゃないかな
たぶん、不動産は右肩上がりに価格が上昇するという神話を信じているんだろうけど
今後もその神話が有効かどうかは分からない
10年後に売却しようとしたら二束三文にしかならず
住み替え先の物件が買えないなんて可能性も考えておいた方がいいよ

ここよりは、ましだろうと思える物件を見つけたということですから、よかったじゃないですか。

>もっと利便性の良い築浅中古物件を比較検討出来るなら
ですから、もっと利便性の良い築浅中古物件を見つけたわけでもなさそうですよ

新築は構造躯体が最新の建築基準で建てられるため安全性を考えると良い
リフォーム代200万程度で築浅中古を新築同様にして住むのも良い
10年住めればいいなら団地や古民家をリノベするのも良い
幅広く選択肢を検討したほうが後悔しなくていいですよ

>>6861 匿名さん
まともな住まいだったら契約更新費用含めると購入した場合のローンと大差ないお金を家主の養分となって10年間続けるのは意味不明。不動産神話の有効性云々はまさにここに当て嵌まるよねぇ。

>>6864 マンコミュファンさん
その思考に「設備の修繕費用」は含まれてないことは理解してるかな？
購入した場合のローンには「設備の修繕費用」は含まれていない
契約更新費用含めた賃料には「設備の修繕費用」が含まれている
家電（エアコンなど備付け）の耐用年数は６年、キッチン等の耐用年数は10年ほどなんで、
使い方次第ということろもあるけど10年も住めばこれらは壊れる可能性があり
それの修繕費は賃貸では家主か支払い、持ち家では自分で支払う

そこのところをちゃんと認識したほうがいいよ

マンションを買うなら修繕費についてはよく理解したほうがいい
管理組合に支払う修繕積立金は「共用部分」の修繕に使われるものであって
「専有部分」の修繕費は各入居者が用意しておかなければいけないもの
購入当初に加入する火災保険と地震保険はあくまで火災や地震によって破損した時の修繕であって
経年劣化により破損した場合には適用されないからね？
だから基本経年劣化により必要になる修繕費は現金で用意するしかないんだからね？

住んでるところ次第ですが、六地蔵駅近より利便性の良いところの築浅中古物件ってかなりの価格になりそうな‥
お金に余裕があるなら新築でも中古でも市内の利便性が良いマンションの方がベストでしょうね。

スーモで家賃20万、共益費1.2万円の69平米最上階の物件が出ていますね。

>>6867 マンション検討中さん
>>6860さんが検討しようと考えているもっと利便性の良い築浅中古物件が
どの地域なのか気になりますね
今までの例を見ると答えてはもらえそうにないですけど

マンションを選ぶときに、最初は何千万なので高いと感じて、
不満があっても郊外の安めのものを見始める。
そのうちに、マンションの価格帯に慣れてきて、条件が良いところに目移りしていく。
結果として、当初予定よりも高いものを買う。買えればですが。

>>6870 匿名さん
なんだそれ？そんな人いるのか？

>>6865 匿名さん
んじゃここのマンション必死に擁護してないでお気に召す賃貸マンションで暮らしたら良いのでは？

>>6871 匿名さん
あるあるだと思います。
マンションの相場がこんなもんかと思って金銭感覚がおかしくなり、普段の生活なら出し渋る金額を払ってもいいかと思ってしまう現象です。実際その価値はあるんでしょうけど、想定してた予算を超えてしまうみたいな。

実需で中長期自己居住を目的にしてるんだったら新築でも中古でも身の丈にあった普通のマンション選んで購入しておけば住んでるうちに残債も減価より進んでくれるしリスクも大きくないと思う。そもそも分譲マンションの賃貸物件って選択肢が少ないし、前の方も書いてますが他人のローン返済や資産運用に貢献しても仕方ないですしね。

>>6872 匿名さん
＞契約更新費用含めると購入した場合のローンと大差ない
に対して専有部分の修繕費を含めたら購入のほうが費用が掛かるから
それを認識した上で購入したほうがいいと言ったんだよ？

京都縦貫から奈良街道に抜ける道ができるという話は、Timesが廃業するので
できればいいないうことだったのでしょうか。

>>6874 マンション検討中さん
中古物件も新築に比べて間取りや階数などの選択肢が少ないので、
あるものから選ぶになって、決められなかったり、不満が残る。
その点では、新築がよい。

>>6876 匿名さん
タイムズがなくなったから、さらに道が広くなっていいなという話です。抜ける道はほぼ完成してます。現地に行けばわかることだから確認してきたら？

>>6878 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。
何かのついでに確認することにします。

>>6875 匿名さん
専有部分の修繕費や固定資産税などの諸費用入れても分譲賃貸家賃と大差無いぞ。。。長く住めば残債も減って物件減価との相殺も進むし、あなたのような変わった方でも無ければ普通にトータルでどうかって考えて判断するよ。

>>6880 口コミ知りたいさん

長期に渡って負債をかえす、もしくはポートフォリオが不動産に偏るのはリスクですが、これはどう判断しますか？

>>6880 口コミ知りたいさん
具体的にどんな条件設定で計算して大差ないとなったのですか？

>>6881 マンション掲示板さん
偏りってレベルになるかどうかも含めて収入や資産レベルによるし、ここを購入するか検討する段階でそれが「リスク」になる様ならもっと身の丈に合った選択すれば良いだけの話だと思う。異論ある？

>>6882 匿名さん
あなたは具体的にどんな条件設定で計算して大差あるとなったのですか？

>>6884 坪単価比較中さん
ｗｗｗ
まず、5000万の新築マンションを購入し10年間にかかる費用を計算し、
それと同等の賃料と計算してみますね

5000万、頭金なし35年固定ローン1.8%、元利均等とすると
月々のローンの支払額は16万なので
16万×12か月×10年＝1,920万
管理準備金１万、管理費を月1万として
１万＋1万×12か月×10年＝121万
修繕積立基金を入居前に50万、入居後初めの5年を月8,000、次の5年を月1万6,000として
50万+8,000×12か月×5年+1万6,000×12か月×5年＝194万
固定資産税を5年目まで年8万、以後年15万として
8万×5年+15万×5年＝115万

専有部分の修繕費は後で考えるとして
ここまでの合計で2,350万となりますので
これを賃料と2年に一度の更新費用1か月分で回収するためには
家賃19万円の設定が必要となります

確か、賃貸に出ていたクラッシィ六地蔵の家賃は18万程度だったと記憶してますので
専有部分の修繕費を含めるまでもなく月１万程度、10年で100万程度の赤字ですが
大差ないですか？

ちなみにこのケースで10年後の残債は4,400万ほどになります

で、もう一度聞いてあげますね
具体的にどんな条件設定で計算して大差ないとなったのですか？

きっとドヤ顔なんやろな

>>6883 坪単価比較中さん
購入と賃貸を比較してどちらが良いかの話です。

>>6887 匿名さん
すみません。関係ない素人ですが、この場合のローンの金利って住戸用の金利ですか、それとも投資用マンションの金利ですか？ちょっとその辺が不明で・・・。
基本的に不動産から利益を得るとすれば、キャッシュで買うか、その近辺でないと長期的な低落を考えると結構大変と思ってる人間です。

>>6885 匿名さん
せっかく計算されたんですから煽るみたいな書き方やめたら良いのに。。。
あと、35年ローンで10年後の残債ってそんなに残りますか？

>>6889 検討板ユーザーさん
質問を質問で返し、かつ、
こちらは答えたのにそちらは答えないからですよ

この金利は所謂フラット35、全期間固定のもの
つまり住戸用の金利です
ローンシミュレーションは様々なサイトでできますが一例としてはこんなのがあります
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html
上記の例であれば5,000万の借り入れで返済総額6,750万ほどですから
差し引けば残債の金額が分かります

>>6890 匿名さん
それで怒ってたんですね。
第三者が横槍いれてすみませんでした。

残債って返せていない借入金のことだと思ってました。
ご説明ありがとうございます！

>>6876 匿名さん
工事始まってました。道幅拡げて歩道も出来そうです。

そのうちに、実需購入が転勤などで賃貸に貸し出す場合なども出てきます。
新築プレミアは無く(賃貸であるのかわかりませんが)、借り手が付かないと、
その間のローンの払いが新居の費用と重なるので、強気で設定するのは難しいでしょう。
戸数が多いので、同様の理由で賃貸に出す人も多くなり、安い設定に引っ張られて
家賃相場も落ちることになりそうです。

>>6885 匿名さん
この人、週末の夜にこんな一生懸命に書いて何に怯えてるんでしょうかね？

>>6892 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。奈良街道から入ったところですね。
その先は現在どうなっているのでしょうか。

>>6891 マンション検討中さん
残債は残元本の意味でも使われるようですね
利息分を含まない残元本であれば3,570万ほど、
利息分を含めるなら4,830万ほど（上記の4,400万は転記ミスでした、すみません）です

過去の事例や一部のプレミアム物件では>>6880さんの言うように
分譲賃貸家賃と大差無いものもあるとは思いますが、
郊外物件では>>6893さんも言っている通りに現在の家賃相場が
維持または上昇すると予想できる状況でもありませんから
>>6885の設定に加えて10年間0.7%の住宅ローン控除による還付があったとしても
家賃15万以下の設定になれば賃貸のほうが有利ということになります

かなり大雑把な計算ではありますが
購入と賃貸をトータルの費用を比較してどちらが良いかを判断してるなら
このくらいの具体性をもたせて考えて良いと思うんですけどね

>>6885 さん

>>6885 匿名さん
残債は4400万円とのことですが、計算ミスをしているようなので指摘しておきます。
1年目の支払利息は5000万円×1.8%なので90万円。
支払額は16万円×12で192万円。
よって、支払元本は100万円となります。
10年間では1000万円。
実際は支払利息は減っていくので、元本部分は1100万円以上だと思います。
つまり、残債は3900万円以下が正しいかと。

>>6897 名無しさん
えっとですね、いろいろありますが
まず、年末残高に対して1.8%の支払利息を計算するときは
年々年末残高が減少することを考慮しましょう
それと>>6885の設定では元利均等ですので
元金は年々上がっていくのですよ

2/16(金)から確定申告が始まってます。住宅ローン控除、家賃収入があるなら所得税控除、しっかり還付もらってくださいね

考慮してますよ。
だから、支払利息は減っていくと書いたんです。
結果的に元金が年々上がっていく事になります。

ちょっと疑問なんですけど、残債と言った時に利息を含めないで考えるのは何故ですか？
繰上げ返済するというなら利息額も変わってきますが、
自分がこれから支払わなければいけない額を少なく見積もるのは危険ですから
現在の借り入れ期間で、発生する予定の利息を含めた返済額を
念頭に置いて考えた方が良くないですか？

ちょっと視点を変えて、
ローンを組まずに現金一括で購入した場合と賃貸の場合を比較してみませんか？
これだと上記の設定で35年償却として10年居住した場合の費用が
賃料15万の賃貸と5000万のマンション購入で同程度になるんですよ
専有部分の修繕費を含めるなら賃料を更に高く設定することになりますが
購入と賃貸を比較してどちらが費用が掛からないかという話で
購入のほうが良いというケースが増えると思うんですけど

契約者ですが、こちらのマンションで、変動ですが金利0.35％を提携ローンとして紹介されましたが、1.8％で契約した人がいるのでしょうか？。
明らかに買うほうが得だと考えたので購入しましたけど、1.8％なら計算が全然変わってきますね。

というか、今どきあえて固定を選ぶ人がいるのでしょうか。
リスクはありますが、この30年、1度たりとも変動金利が固定金利を上回ったことはありません。
金利が上がる時も、固定から上がります。
あくまで見通しですが、今後金利が上がるとしても大して上がりませんよ。
固定金利をあえて選ぶメリットが見つかりません。

長期間にわたって逆イールドでも起こらない限り、変動金利はその時の固定金利を上回りません。
今後の金利をどう考えるかは個人によりますが、当たり前ですが、固定は借りた時の金利で固定ですが、変動は将来的にどう変わるかはわかりません。このリスクを考えない人が変動を選んでいます。
また、投資の利回りを考える時は支払いが確定した固定で考えることが多いと思います。

>>6904 契約者さん6さん
直近のレスの流れを見ていただきたいのですが
＞購入と賃貸を比較してどちらが良いか
が話題となっていまして、
比較するためには金利が固定されてないと計算しにくいと理由もあり
フラット35の全期間固定で計算しました

一応、変動金利＝ほぼ支払利息がない≒現金一括に近いと考えれば
>>6902に近い結果になるかと思います

＞明らかに買うほうが得だと考えた
の「明らか」というのは>>6902みたいな計算により
賃貸より購入のほうが明らかに良かったからということですか？
専有部分の修繕費についてはどんな想定をしました？

>>6906 匿名さん
10年居住した時の費用で評価をしていますが、購入の場合は、借金の残高とその時のマンション価格が同じと考えているということと思います。
郊外なこともあり、値段が上がると考えている人は少ないと思いますが、
ここは認識あっているのでしょうか。
マンション利点で駅近・大規模をあげている人には将来価格が購入時よりプラスになると考えている人が居るように感じています。

>>6907 匿名さん
あまり考えたくないことだと思いますが
万が一マンション価格が借金残高より低かった場合は
そのまま永住するか
それでも売って残った現金資産額の範囲内で住み替え物件を購入することまで考えているなら良いのですが

条件の良いマンションですから他と比べたら価格は下がりにくいと予想されますが
それはあくまで現時点での予想です
きちんとリスクを考えるならここまで考えておくべきじゃないかと思います

マンションには資産価値があるから売却すればお金になることを理由に
賃貸より購入のほうが得だという認識だと思いますが、
それは予想通りに利益がでる価格で売却できた場合なのですよ

10年前に購入したマンションや超富裕層が買うような超高級物件なら
確実に利益が出るとは思いますが、
今購入した庶民向けマンションではどうなるか分からないのです

10年の期間だと購入するよりも賃貸の方が有利そうですね。20,30年後の想定なら変わりそうですが。