クラッシィハウス京都六地蔵

>>6258 マンション検討中さん
どのあたりが値上がりしそうですか？

私も知りたいです。
最低でも京都市アドレスは必須なのは分かりますが。

>>6260 口コミ知りたいさん
中京区アドレス
烏丸御池か京都市役所のいずれかに徒歩5分圏内
鴨川か御所に徒歩圏内
御所南学区か高倉学区

>>6257 匿名さん
だから苦労しているということですね。
これから投資目的で購入する人は少なそうです。

>>6261 口コミ知りたいさん
ずこー！
もっと現実的に買える価格帯の場所で教えてよ。六地蔵と同じくらいで

>>6262 匿名さん
これから投資目的で購入する人は少ないでしょうね。
動向を見ていましたが賃貸に出しても間取りと金額のバランスがいい部屋はすぐに借り手が決まっていくようなので、将来的に転勤になっても貸すのに苦労しないなと思いました。

>>6261 口コミ知りたいさん
あの辺はスーパーとか日常生活に必要なものが少ないですね。
10年以上まえに賃貸で住んでいた時に、選挙の時にタクシーで来る人が結構居て驚きました。
中京区だと円町のあたりが静かですが普段使いの店が多くて便利です。
阪急西院駅から西側のエリアも小さなモールやニトリなどあります。
マンションもそれなりにあります。ただ、六地蔵よりは高かったと思います。

>>6265 口コミ知りたいさん
それが合法で適切な方法だと思うならすれば良いんじゃね？

>>6266 通りがかりさん
今の時代の価格設定のここのような新築マンションがしばらく前の安くて仕様も良いマンションと中古市場に立った時に優位性があるかと言えば現実的には無いってのは相場価格見れば一目瞭然。ここは何よりも「駅直結、新築、大規模」が現時点での売りなので、中古になった時点でそのうちの一つは消え、近隣の駅徒歩圏のマンションと価格で比較されるわけです。検討者であれば今の姿だけを見て浮かれるのでは無く、将来的に手放す可能性が高いのであればその時期(5年後、10年後、20年後など)の価値予測なども冷静に見極めて判断したいですね。

郊外に10年住んでリセールが▲500万円、一方、市内10年住んでリセールが+500万円なんてことはよくある話。
なら多少無理してでも値上がりしやすい市内に住む方がメリットあると思います。

>>6270 マンコミュファンさん
10年後に自分がリセールするかもわからないのに今無理して高いマンション買う必要あんの？　無理するって旅行とか外食とか娯楽費を抑えて、子供の習い事とか塾とか教育費なんかも我慢させる感じ？それって幸せ？

顔写真見てみたいです。

もったいぶらないで早く出しなさいよ。

>>6271 名無しさん
価格スレを見るとわかるように、問題は場所の割にそんなに安くない所ですね。
坪単価1.5倍出すと市内に近くなります。

>>6269 匿名さん
駅直結、新築、大規模以外に、共用施設の充実などはポイントではないですか。よく分かってなくすみません

>>6275 匿名さん
いまの時代、場所の割に安くないってもう当たり前になってますよ。数年前に比べたらどこも高いです。市内も1.5倍するなら買いません、というか買えません。

>>6277 名無しさん
市内ですとどれくらいの費用感が普通の感覚なのでしょうか。最近の物価高騰で価値観がおかしくなってきました。。

>>6276 マンコミュファンさん
共用施設に関しては、自分達の家庭に必要なものであれば良いですが、そうでない場合は管理費修繕費が掛かるのでよく見極めるようですね。

>>6275 匿名さん
問題の場所？
そういうのを中傷と言うんですけど。
いい加減にしなさい。

安くない？
どこと比較してです？

長岡京の物件は同程度の床面積で6000万円から7000万円。
ブランズ伏見桃山も、同程度。

大津の西友跡地は、同程度の価格帯ですが、駅から遠い。

消去法でここより割安感があるところはあまりなさそうですが。

適当に安くないと連呼しているなら、具体例を出してくださいよ。

>>6277 名無しさん

30年値上がりしてなかったんだから、これまでが安かっただけです。
数年前と比較するなら、永遠に買えないでしょうね。
市内中心部は、東京の金持ちや、中国人に買われて爆上げ中。
当然周辺も上がっている。

京都は知名度がワールドクラスなどで、投資物件としては優良物件だと外国人には思われている。
中心部のマンションは、所有者はいますが、空き家ばかりですよ。
別荘利用が中心。

京都市は長年マンションを中心部に建てても別荘利用の金持ちに買われて、無人の街になるだけで、固定資産税収入しか得られないため、マンションではなく、法人税収入と雇用を創出する宿泊施設を建てるようにデベロッパーには働きかけていました。
市内中心部に住民を増やすため、既存マンションに対しては、空き家税をかけて、居住しない資産形成目的のマンションを排除しようとしましたが、大した税額でも無いため、金持ちには影響なしでした。

ところが、コロナで潮目が変わりました。
ムラヤマとかいう元市長候補が、人口減少について、現市長を猛批判し、これに慌てた市長は、なりふり構わず田の字地区にもマンション建設を進めはじめた。建てたところで、別荘マンションが出来上がるだけなんですが。
このタイミングと、中国のバブル崩壊が重なり、市内中心部はバブル状態です。

数年前の感覚のままなら、永遠に買えないと思います。

>>6274 マンション検討中さん

それ既存棟だけの話なので、ブライトタワー棟は新築表記のまま。
既存棟の方が、多少割安に価格設定されていますから、現地を見て、価格差を確認して決めるだけでしょ。

余計な気遣いは不要ですよ。
あと、既存棟はかなり残数が少ないようですよ。

>>6281 通りがかりさん

問題の場所って、何か問題があるのですか。

>>6280 匿名さん
ガッシーみたいですね。

周辺物件を挙げて「あの時にあっちを買っておけば」ってのは後出しジャンケンとしては分かるけど、現実問題としては今になって当時の価格じゃ買えないし、中古としてもそれらは既に新築時の1.5倍とかになってる。ハザードマップの問題もひっくるめて他に同価格帯で新築物件の選択肢は少ないし、中古が許容できなければ消去法であってもここを選択するのは理解出来る。ただ、周辺相場見れば流石に将来的な値上がりを期待しての購入は無謀。そんな時は他も同様に値上がってるか、インフレで同じ数字での比較が意味なさなくなってると思う。

>>6286 匿名さん
つまりリセールを考えないなら今ある新築の中ではありですよねということでしょうか。リセール予定ならもう少し中心部がいいのではと。
とても悩んでいるので参考にさせていただきたいです。

>>6287 検討板ユーザーさん
HPをみればわかるけど、すでに完売してるプランのほうが圧倒的に多い

駅近と言っても、20年前からある駅なわけで、今後に過度な期待は難しい。
また、高さ制限の緩和で山科や伏見で高層マンションが増えます。
将来益な値上がりを期待するなら山科や伏見の物件が出るのを待つ方が期待できる。
ただその前に、いつになるかわからないし、金利が上がって物件の値上がりは抑えられそう。

ここのマンションはリセールの時にはプラマイゼロかちょっとマイナスになると思います。家やマンションなどの建物は減価償却資産として、築年数に応じて徐々に価値が下がっていくのが一般的なのでそれが普通です。
値上がりを期待して市内でマンションを購入するのは投資になるのでリスクはあります。上がるかもしれないし下がるかもしれない。ただ、個人的に思うのは今の価格5000万後半から6000万、7000万？ですら買えない人が多いのに、さらに値上げしたらいったい誰が伏見や山科の中古を買ってくれるの？とは思います。よっぽど魅力的な中古マンションなら値上げしても買い手はいるかもしれませんけどね。

>>6291 マンコミュファンさん
おっしゃる通りだなと思いました。
どこ買うにも永住するつもりでってことですね

>>6292 マンション検討中さん
そうですね。
市内に買ったマンションが5年後、10年後に高値で売れたとしても、市内のマンション市場が高騰してるわけだから、売ったお金で自分が次に買おうとするマンションも高値で購入することになるんでね、リセールもどうなんかな？と思いますよ。

勘違いしてる人も多いけど、リセールの際の目安となる「残債割れしない」レベルってあくまでそれまで支払ったローン以上の追い銭無しで売れるだろうって話し(売るに売れずに身動き取れないようにはならないだろう)なので、決して儲かるとかじゃないんですよね。他の方も書いてらっしゃるとおり、都心部の超一等地でも無ければ基本的には不動産は経年減価します。ここが良い悪いとかではなく、大半のファミリー向け新築マンションはそういうものなので、その基本は念頭において検討される事をおすすめします。

頭金にするかはともかく、自己資金は十分ないといけませんね。

>>6295 匿名さん
なぜですか

>>6294 匿名さん
現金一括で購入した人は残債０だからリセールの目安は０円？

>>6291 マンコミュファンさん

そりゃ最悪の場合の想定。
それくらいの覚悟は必要でしょうが、普通に上がりますよここは。

>>6293 マンコミュファンさん
おっしゃる通り。
ここより不便なところに移住するか、ここに永住するか、あるいは付近の新築に(物件が出るか分かりませんが)少しお金を足して移住するか程度の選択肢かもしれませんね。

ただ、リセールの心配をしているのはそういうことではなく、想定しない問題発生時に、急遽現金化できるか。
その時に、差益が出るか。差益が出ないまでも、残債が残らないか。という想定が必要。
恐らく、ここは多少は差益が出ますよ。
伸び代の少ないところは、なかなかそういうわけには行かないでしょうが、ここは必ず伸びます。
最終判断は購入者本人ですが、かなり高確率で損をしない物件だとおもいますよ。
でなければ、これだけ売れてないでしょ。

>>6290 匿名さん
高さ制限の緩和で、山科伏見に高層マンション？
絶対に出来ません。
京都市の発表を読み込めば分かりますが、緩和されるのは、道路境界から20mから25m程度。
つまり、山科で例をあげるなら、高層部分は、道路境界から最大でも25m奥までです。
しかも、その緩和を受けるためには、1階をにぎわい施設にしなければならない。
にぎわい施設とは、カフェなど集客を見込める施設です。
しかも、歩道とにぎわい施設を一体に見せるため、道路から1階部分を5mセットバックしなければなりませんよ。
つまり、最大でも、外環に沿った形で、5mセットバックし、そこから奥行き最大20mのマンションが建つ可能性があるだけ。
奥行き20mでまともなマンションが建ちますかね？
しかも、斜線規制はそのままなので、敷地の真北が道路か自敷地の駐車場である必要があります。

だから、外環沿線には高層マンションはよほど大きな条例見直しをしない限り、建ちません。

伏見でも建つ可能性があるのは、らくなん新都くらいのものです。
つまり、新堀川通沿線くらいです。

誤解をしている人や、イメージだけで不安を煽る人が多すぎますね。

リセール時の値上がり、値下がりは、その時の経済状況に左右されるので、不況になればどこも下がります。
その中でも下がりにくいのは、立地が良い、駅から近い、管理修繕がしっかりしている、戸数が多い、などが言われており、ここは市内に比べれば立地では劣りますが、比較的下がりにくいと言われる要件を満たしているように思います。
投資目的なら別ですが、実需なら価格面でも魅力はあると思います。
そこまでリセールを気にするなら中古を検討するのも一つではないでしょうか。

>>6302 匿名さん

立地だけでいうなら、ここが市内中心部に劣るというのは一般評価ならそうなんでしょうけど、例えば中京区や下京区、上京区は住みにくいと思いますよ。
ステータスはありますけど、普段使いのスーパーが少ないし、普通に生活するにはかなり不便です。
駐車場にしたって、かなり費用負担が大きいですよ。
一般人が手堅く資産形成しようと思うなら、無理して田の字地区を狙うのはオススメしません。

>>6300 匿名さん
１年ぶりくらいにこのスレを覗いたので常駐には当たらないんじゃないかなあ

気になるんですよ
現金一括で購入して残債がない場合のリセールの目安がいくらなのか

>>6299 匿名さん
急遽現金が必要になった時に不動産を売って～というのはちょっと厳しくないですか？
不動産は募集をかけてから現金を受け取るまで３，４か月はかかってしまうと思うのですが

急遽資金が必要になった場合の備えとしては、現金そのものや
流動性のある市場で直に換金できる株券や債券にしませんか？

>>6304 匿名さん
引渡し何年後の売却予定なのか想定されてるなら、一般的には普通に近隣の現状その程度の築年数の取引相場を見ればある程度の目安にはなりますね。現在と将来の相場は違うだろう云々を言い出したら誰もタイムマシンは持ってませんから確実な正解は無し。
ここで言えば築10年で20％減価程度ならラッキーって感じ？

>>6306 匿名さん
なるほど、固定資産税評価額の経年減点補正率が非木造築10年で0.7くらいだから
これと同じ程度に考えればいいわけですね

>>6307 匿名さん
考え方は人それぞれだから、好きに考えれば良いんじゃないでしょうか。

>>6305 匿名さん

転勤などで、マンションに住めなくなる事はあり得ます。
べつに資産が無いと、
売却しようとして、残債かあって、払えないと、困るということ。それだけです。

>>6299 匿名さん

ここが売れているのは、単純に安いからですね。
買えるから買っているので、資産性とかはあまり考えていない人が多いのでは。

>>6311 匿名さん
安いのもありますが、広さと収納も魅力ですね。
市内にこだわって狭い部屋で子供は2段ベット、廊下にタンスを置くようではなんだかくつろげない気がします。

>>6310 評判気になるさん
その理由だったら売却ではなく賃貸でもいいんじゃないの？

>>6311 匿名さん

安いといっても、たまたま計画スタートのタイミングが資材高騰の煽りを受けなかっただけなので、奇跡的にお買い得なだけです。
六地蔵が気に入るなら、買って損は無いと思います。

>>6313 匿名さん

急に転勤が決まって、処分しなければならなくなることだってあるでしょ？
くだらないことばかり発言しますね。
呆れます。

>>6315 通りがかりさん
急に転勤が決まったら処分しなければいけないものなのですか？
賃貸に出すという方法もあるのにそれを対処方法の一つとして考えないのは何故ですか？

別にここの価格が他地域の同等物件と比べて安いのは奇跡でも何でも無く土地取得費用が安かったのが一番。あとは地域の相場からして新築とは言えこれ以上の価格設定ではこの戸数をとても捌ききれないから。部材価格や人件費高騰などは販売時期(販売価格)の異なる棟でも大差ない事を見れば収益率の調整誤差範囲ってこと。それは悪い事でもなんでもなく、民間企業の収益目的事業として成立してて、検討者の需要にも合ってれば外野がとやかく言う事でも無い。

>>6322 マンション検討中さん
京都市内には出やすいですし、車持てるので便利だなと思ってました。

>>6320 匿名さん
>急に転勤が決まったら処分しなければいけないものなのですか？
>賃貸に出すという方法もあるのにそれを対処方法の一つとして考えないのは何故ですか？

急な転勤で、素人がいきなり賃貸ビジネスを行うのにリスクが無いとおっしゃるのでしょうか。
ググればすぐにわかりますが、転勤時期を過ぎてからで、すぐに希望の金額で貸すことができるとは限らず、ローンと税金などの必要な費用に対しての収支がすぐに黒字になるとは限りません。
その後で、処分しようとしたときは、築年数は古くなり、赤字による資産の減少など状況はさらに悪くなっています。

>>6324 通りがかりさん

思わせぶりな事ばかりでなく、具体的に教えて頂きたい。

>>6325 匿名さん
「賃貸ビジネス」をするんですか？
自宅を賃貸するだけなら業法の適用はありませんから業者登録は必要ないのにですか？
ググればすぐにわかることですが、売却をする場合でもすぐに希望の金額で売ることができるとは限らないんですよ？

自宅を売却する場合でも賃貸する場合でも、黒字になるとは限らないのに
なぜ売却することにこだわり、賃貸を検討しないのですか？

>>6327 匿名さん
何に拘っているんですか？？

スレの雰囲気が依然と大分変ってたのでログを確認してきましたが
どうやら今月に入ったあたりからのようですね

赤文字と呼ばれている人は、昔、「例の人」や住人版で暴れてた人の書き込み内容に似てるけど、
それを叩きに行っている人の方が問題あるかなあ
相手をよく確認しないで即叩きだからね

９月に大量削除があるから赤文字さんが大暴れしていただろうことは分かりますが
もうちょっと落ち着いて対応しましょう

・他の検討者が一つの感想としてネガティブな書き込みをすると徹底的に否定。
・自身の書き込みは根拠なくともそれに対する他者の否定的なレスは徹底的に否定。
...もし会社勤めの方だすると、意見交換が出来ない厄介者扱いされてるんだろうな～と感じました。別に無責任な匿名掲示板で自由な意見交換を目的とした場なんですから、人は人、自分は自分で有効と思う情報をそれぞれが取捨選択すれば良いんじゃないですかね。

対応が邪険すぎるからスレの雰囲気が悪くなるんですよね
とりあえず、気に入らない書き込みがあったらレスは返さずスルーしましょう

８月頃のログも確認したら、賃貸が話題になってましたよ
新築分譲があるから借り手が付かないとか、秋の転勤の時期になれば借り手が付くはずとか
そういう感じの趣旨で８月時点ではスーモに掲載されてた物件数は９件でしたが
今は２件ですよ
https://suumo.jp/jj/chintai/ichiran/FR301FC011/?ar=060&bs=040&...

これだけでは諦めて取下げた可能性も否めないですが
とりあえず借り手が付いたらしいということで朗報じゃないですか？

ご丁寧にいちいち極端な反応してるから、荒らし勢としては面白がって恰好の遊び場になってしまってますよね。もうかなりさかのぼって読まないとまともなポジネガ意見が見つからない状態...。せっかくこんなメジャーな掲示板なのに、検討者が最初に目にするのがこんなやり取りでは印象悪いですよね。

ここと近隣の築浅中古の価格を現在スーモに売出掲載されている情報(=成約価格ではなく販売希望価格)で比較してみましたが、2019年築のプレサンスレジェンド六地蔵、2013年築のブランズ六地蔵ユニハイムともにクラッシィとくらべて坪単価20～30%安ってところでしたね。このエリアがご家族の生活スタイルとあっていて、新築入居気持ち良さひっくるめて費用差が許容出来るならアリだと思います。

>>6334 職人さん

で、荒らしをほうっておいたプレサンスはかなり酷い販売状況になったと言うことですね。
放置はやめた方が良いということはプサンスを見れば一目瞭然です。

とりあえず削除依頼を出しておきました
自治のつもりかもしれませんがスレの雰囲気が悪くなるばかりであることに気づいてください

川向こうのSC近くのマンションは、１年目で管理会社を変更したりいろいろ大変な様でした。
掲示板せいではないでしょう。

プレサンスの掲示板を見たら分かりますが、ここの荒らし方と手口が全く同じですよね。
なぜだか、パデシオンではそういう荒らしが出ていないんですよね。
不思議ですね。

あと、Googleマップでは、こちらのマンションについて、団地みたい感想を書き、パデシオンは駅前できれいなマンションらしいです(笑)

そういえば、この掲示板で、団地みたいと連呼しながら暴れてましたね。
更に、パデシオンからしか見えないような、ゲートタワー棟のベランダのことをしつこく指摘していましたね。
前々から不思議だと思っていました。

荒らしは近隣にマンションが建つと価格が下がると思い込んでいるみたいですね。
それで、悪評を流して、相対的にパデシオンの価値を高めているつもりのようです。

六地蔵の地域価値を高める方が、結果として良いはずなのに、プレサンスの悪評を流して、成果を上げたと思っているんでしょうね。同じ手法で、クラッシィハウスにも悪評を流してきている。

根本的に間違っていますよ。

説得は無理そうですね・・・
粛々と削除依頼をしていきましょう

>>6350 マンコミュファンさん
まず
＞想定以上のペースで売れている
と
＞売れていない、沢山売れ残っている
それぞれについての客観的なデータを示してください
それがないとどちらがデマなのか判断することはできません

念のために「デマ」の辞書的な意味を貼っておきますね
１ 政治的な目的で、意図的に流す扇動的かつ虚偽の情報。
２ 事実に反するうわさ。流言飛語。

＞＞6350で質問されているのは２にあたるものでいいかな？
デマであることを判断するには事実に反している証拠がないとできないので
＞＞6352で客観的データを請求しました

>>6352 匿名さん

出たー。
荒らしお得意の、屁理屈ですね。
売れている戸数は既に発表されており、その時点で、想定以上の戸数が売却済み。
改めて言及しなくても、普通に調べれば分かります。

じゃ、売れていないという根拠はと言うと、なんにもない。

そもそも、荒らしとは同じ土俵ですらないのですよ。

>>6353 匿名さん

そんなものは、調べれば誰でもわかる。
このマンションが想定以上に売れていることも、ちょっと調べればわかる。

分からないのは、無視して荒らしたいからです。
いい加減にしてください。

>>6355 口コミ知りたいさん
売れている売れていないは、しょせん主観なので、言っても仕方ないでしょう。
気になったら、各自で問い合わせて、数字から各自判断すればいい。
それだけです。

>>6354 マンション検討中さん
どのくらいの戸数が想定されていたんですか？
それと現在契約済みの戸数は？
この二つの数値を示して比較しないと「想定以上の戸数が売却済み」という
客観的証拠にならないんですよ

＞＞5828に
＞ゲートテラス、ゲートタワー、ブライトテラスの計403戸については
327戸が成約済みのようです
とありますから、今年８月中旬時点の価格表一覧では竣工済みの80%程度は
成約済みであることは分かります

あとは想定されていた戸数が分かれば
今年８月時点での「想定以上の戸数が売却済み」であることが分かるんですが
想定戸数ってデベが決めることで社外秘じゃないんですか？
普通に調べて分かるんですか？

売れてない証拠のほうも不明ですね
まず、どのペースでどのくらい売れたら「売れている」というかも不明なんですが、
この人たちからも、質問に対するマトモな答えが返ってきたことはないですね

>>6356 匿名さん
そうなんですよね
客観的な証拠があるならともかく、
客観的な証拠がないなら各自判断で自分が売れてると思ったらそれでいいし、
売れてないと思ったらそれでいい

お互いに自分の判断が正しい、相手は嘘をついているといいだすから喧嘩になるんですよね