クラッシィハウス京都六地蔵

土地単価が高い場所には、建築費も高い高級マンション
土地単価が安い場所には、建築費も安いそれなりのマンションってことですかね。
そう考えると、土地取得に想定以上に費用が掛かったので、
建築費を削ってバランスを取ったということでしょうか。

土地高騰で、多かれ少なかれどこのマンションもコストダウンが著しいですが。

マンションでいま続発してる外壁タイルの不具合問題を知らない人、多いんですね。東日本大震災の時なんて、タイルが剥がれ落ちたマンションだらけでしたよ。大規模修繕時の費用も大きいです。たしかに外壁がタイルだと高級感がありますけどね

スゴイ地震でしたね。ここは大丈夫だったのかな？

ゾロゾロ訪問ってガラガラなんですけどー

ウェブサイトの掲載からこれほど長期間、「設備・仕様」が公表されないのは珍しいが、いったん公表すると仕様を落とせなくなるので、コストカットのためには公表を手控えるということらしい。

真向かいのパデシオンの方が新しく見えるのは私だけだろうか？

>>2925 匿名さん
素人なので教えてもらいたいのですが、設備、仕様とはいったいどうゆうものをいうのですか？

すでに契約者さんがいるし、どこでも住居を購入する契約時に重要事項説明があって、数時間に渡りこと細かく設備仕様？について読み合わせがあったと思うけど、そこからコストカットのために仕様が変わる可能性があるということですか？　それとも全く別のことなのでしょうか

>>2926 通りがかりさん

外壁おちてましたよ。

設備仕様の説明数時間する会社なんてあるんですか？

>>2926 通りがかりさん

眼科で診てもらった方がいいですよ。

>>2929 マンション検討中さん
重説を設備仕様説明だと勘違いしてるだけだと思いますよ

>>2931 匿名さん
勘違いなんですね、よかったです。重説で説明された壁や床、素材、天井高さなど様々なことが後から変更されるならそれは契約違反になるな、とおどろきました。。

ならば、皆さん設備仕様とは何のことを言ってるのでしょうか？

>>2932 マンション検討中さん
設備仕様は、標準設備の紹介じゃないですかね。
例えばキッチンの設備（食洗機の有無や、ガスコンロかIHなど）、室内には床暖房があるかどうか、トイレはタンクレスかタンク有りかなどなど、挙げたらキリがないですが、こんなところでしょうか。
オプションでグレードアップすることもできますが、出来ないものもありますし、結構額も変わってくるので最初から標準設備ならうれしいと思うものがあれば良いですよね。

なるほど。基本的な標準設備のことをいってるんですね。

でもそれなら、床暖房、ディスポーザー、24時間換気、ミストサウナは有りで、食洗機とスロップシンクは無しとか、もう決まっていませんでしたっけ？コストカットでこれらが変更されるとは考えにくいのですが、HPが更新されないのは確かに不思議ですね

だいたいキッチンとシャワートイレのグレイドを見ればマンションの格付けはできます。

シャワートイレのグレードというのはどういうものですか？良かったら教えて下さい。

>>2937 マンション検討中さん
6000万以上のいわゆる高級マンションなら、メーカーはＴＯＴＯ、タンクレス、手洗いカウンター付、5000万以上ならメーカーはＴＯＴＯ、タンク隠し（キャビネット）タイプ、グレードが低いのは、安いメーカー、便器のうしろにでっかいタンク付、操作ボタンが壁に設置されたパネルでなく、便器の横に肘掛けみたいにくっついてるやつです。

>>2938 匿名さん
ほんとですか？
今日、市内の大和ハウスの70平米で5500～6000万前半の竣工済み物件を見てきましたが、トイレはタンク付きのリモコン無しで古いタイプでした。キッチンはタカラスタンダードのグレードが低いタイプだと思いますが、ガスレンジがホーローで昔ながらのタイプ。天井も低くて廊下は205しかなかったし、張りがけっこう出てすごく狭く感じました。大手の高級マンションと言われるところでも仕様がいいわけではないなぁとちょうど思ったところでした。

なるほどです。ここはINAXなんでグレードの低いマンションなんですね。

INAXも性能は高いですが、やはりTOTOの方がちょっとイメージがいいでしょうか。まあトイレの中で暮らすわけでないので大した問題ではないですが。

>>2938 匿名さん
メーカーはデベによって採用傾向は違うのでTOTOに限らないよね。Panasonicのアラウーノなんかもハイグレードマンションにはよく採用されてるし、基本は手洗いカウンターとローシルエットのセットが上位ってのは同意ですが、INAX含めてトップブランドですよ。

ロシア発の建材値上げ、生活への影響は？

ビルやマンションの建築費の5～6割を占める建材高は設備投資に影を落とします
。住宅資材メーカーの大建工業は鋼材急騰を受け、北海道旭川市で予定してい
た工場建設を延期しました。総事業費が当初の2倍近い
約120億円に膨らむためです。
https://www.nikkei.com/article/DGXZQODL226ED0S2A320C2000000/

建築費の高騰がとまらないそうですね
もう少し様子をみようとすると後悔することになるかもしれません

>>2943 匿名さん
買った後、インフレで管理費や修繕積立金も相当増額されることを見込んで購入されるんですか？

価格が高騰しすぎると、需要が減って、供給過多になり、価格がさがる。
設備投資の例は、需要が減ってきているということでしょうね。
時間軸はわからないけど。

修繕積立はともかく、管理費上昇の主要因は、人件費でしょうね。

こちらのサイトをみると、価格・費用が高いというと、「それくらいの余裕がある人にしか購入して欲しくない」「掃除を頼むのだから費用を払うのは当たり前」などのお考えの方が居られますが、単にぼられているだけかもしれませんし、しっかり管理しないといけません。

後悔しないと思いますよ。

共用施設の利用があるので、管理人やコンシェルジュは常にいるし、週末のゲストルーム利用時のシーツ取り替え、掃除など…お掃除の方もおそらく365日体制でしょうね。365日有人管理であるということは一つのポイントです。監視カメラだけではなく、常に人の目があることはセキュリティ面でも安心といえるでしょう。365日の有人管理ができるのは大規模ならではですが、それなりに管理費はかかります。修繕積立金も大規模ならではの修繕費が6年目から始まります。
これらは街中の小規模、中規模マンションなら必要ない費用です。マンション選びで何を重要視するのかもポイントになりますね

ゲストルームの維持費って利用料でペイできないものなのでしょうか。
この手の共用設備の運営費用も共用の管理費から持ち出しになるのでしょうか。
何か不思議に感じます。

>>2948 匿名さん
ゲストルームの利用料は、都内近郊でも3000円、高いところで5000円くらいですかね。ビジネスホテルより高かったら意味ないしね。六地蔵なら1500円、2000円くらいかな？クリーニングやらいろいろあるし、ペイできないと思いますよ。
このマンションは20階建てで、廊下や外階段の掃除も大変そうだし、いづれにせよ毎日いてもらったほうがいいですね。

>>2949 マンション検討中さん
ゲストルームの清掃は再委託でしょうからペイするかは回転率にもよるのでしょうね。

駐車場と同じでいずれ来る修繕費用＋αの収入は必須と思います。
運営の収支が赤字なのは論外ではないでしょうか。
まだ、始まってもいないものにいうのもなんですが。

>>2941 匿名さん
ToToとINAX,トイレ設備は使い比べるとその差は歴然です。INAXは発展途上、水回りは断然ToToの方が上。ToToにしてほしかった。

トイレは思い入れがある人が多いので、オプションで準備されているのではないでしょうか。

トイレまでオプションなのか。大丈夫か？このマンションは。

オプションになくてもトイレくらい自分で取り替えればいいんじゃないですか？そんなにこだわりがあるなら

なんとなく売れてない原因が理解できてきました。

その分お安くなっているのだと思います。

同じ広さで市内だと2000万違うからなぁ、宇治だけど駅前にしては安いですよね、やっぱり。安く仕入れてカスタマイズするマンションなのかも。

>>2956 匿名さん
どういうところですか？

とちがらじゃないでしょうか。

土地柄ですね。

>>2961 マンション検討中さん

洪水がこわい

治安が悪い

>>2956 匿名さん

売れている基準は何でしょうか？
資料を頂きましたが売れていないわけではないように思うのですが、、

在庫数がハンパない戸数なので売れてる基準はございません。

>>2965 匿名さん

半分くらい残ってる？やばくね？

半分くらいじゃないです。半分以上です。まだ3割くらいしか売れてないんじゃないかな？

土地柄が悪い。
マンションは立地がすべてというが、土地柄で引っかかっている。

>>2968 匿名さん
そんなにわるいの？

>>2967 名無しさん

いただいた資料だと半数は売れていると思うのですが、何を見られているのでしょうか？

そんなにも土地柄が気になるものなんですかね

京都に土地勘がない人間ですが、たとえそこが昔同○地区だったとしても
今時そんなことは気にしないですし、
水害の多い地域だったとしても現代の建築技術でかなり安全に住むことが
できるようになってきてますし、
時代が変われば評価も変わるものじゃないですか？

そんんなに簡単に変わるものではないと思いますよ。そこに人が住んでいて負の連鎖が普通に続いていくんですから。

人が関わる問題ですから、水害対策や道路整備などとは別の難しさがあります。
その結果、時間が経っても解決せずにあります。

土地柄はとても気になりますね。
近くに商業施設がありますが、フードコートなど行ってみたら柄の悪さはよくわかります。
よく行きますが、何だかなあというのが感想です。

私も気になってました。確かに他のフードコートとは全く違う感じですね。ゴミは捨てない。大勢で大騒ぎ。金髪中学生の溜り場になってますので子供も連れて行けません。昨年末最後に行った時はタバコで警備員と揉めてました。

小さい子供の学校などが不安になりますね。
皆さん地元には通わせないのでしょうか。

ここ土地柄に何か問題があったの?
知らなかった、、

周辺の商業施設など行ったら分かります。
明らかに市内中心部とは違う客層です。
飲食店にも派手な常連さんが仕切ってる店もあります。フードコートはあまり行きたくないですね。
こういう所から土地柄はでますね。

>>2977 通りがかりさん
ここはないですよ。洪水履歴はありますが。

子供さんがいらっしゃらない家庭なら何も関係ないと思いますよ。そもそも子育てには向いていない環境なんですから他の地域を探すでしょう。

いつも同じ話題の繰り返し。もう飽きた
新しい情報がほしいです。
他に検討.比較してるマンションとか教えてください

飽きてるなら、わざわざ見なくてもいいのでは(笑)。

絶対！値下がりするでしょうね。
まぁ値下げするときは内緒で～って言うて捌いていくのでしょうが。

>>2983 マンション掲示板さん
値引きを口外しない旨の覚書を書かされると思います。
けど、どうですかね? 値引きあるかな？
竣工1年以上経っても30%以上売れ残り、中古扱いになったマンションでもまだ値引きしないマンションが市内に数棟あります。ずっと待ってるんですけど笑
ここは竣工が2023年だから、値引きを始めるとしても早くて2024年以降、2025年くらいからでしょうか。。長いな

>>2984 マンション検討中さん
今は売り手市場ですから30%残ってたとしても値引きしないと思いますよ
数年後には世帯数、特にファミリー層の世帯数が下落に転じるはずだからそこからさらに数年後、10年くらい先には値引きされるかもね

>>2985 匿名さん
幅広く見ていますが、傾向として大手のデベはなかなか値下げしないですね。ここは売主が住友商事、関電、三菱地所ですか。体力あるので売れ残っても値引きは難しいかもしれませんね

市内は値引きどころか値上げが始まっているようです。市役所前ですが3LDK 71.49㎡　築16年の中古で9,580万を紹介されて驚きました。そこから20分電車に乗ると新築が半額で買えてしまうという、、価格差がまたすごい

>>2986 マンション検討中さん
私は10年前に大手デべに300万値下げしてもらいました。

>>2987 マンション掲示板さん

2986です。
私も得したことがあります。仕入値は安い方がいいですからね、交渉です。けど、住友不動産はほんと難しいですね。住友は住友でもここは住友商事なのでどうでしょうか？

表向きには無いかもしれないけど、値下げ交渉は絶対あると思います。
住宅ローン審査通ってるとか、キャッシュ購入、
年収など、良い条件のお客様はあると思います。
公言しないを条件で。など、こんな事、業界ではありがちだと思いますが…。

>>2989 匿名さん
買主の属性で値引き判断なんか無いよ。あるのは売主都合の場合のみ。年収高かろうが安かろうがキャッシュもローンも売主に入る金は変わらない。決算前とか売れ残りで何とか早く捌きたいとかでもなければ今の市況で無いよ。

>>2990 匿名さん
その通りです。このマンションは京都市内に比べたらかなり安い。建物が建つと売れ出すよ。なにより駅直結だから。

会社によって違うにしても、キャッシュだと値引き等あるのは経験者は知ってるんだから否定してもしょうがないんじゃないの。

買主の属性というべきか分かりませんが、お勤めの企業によって提携企業割引がありますよ。企業によって割引が大きいところもあります。住商、関電、三菱なら提携企業も多いでしょうね
また、銀行によりますが一流企業や公務員など、顧客属性がいいと金利優遇があります。いまは金利が安いので優遇された感が少ないですけどね

>>2989 匿名さん
キャッシュで購入かどうかは売主には関係ありませんよ。
同じ金額が入ってくるので。クレジットカードで手数料取られる訳ではないですしね。

>>2992 マンション検討中さん
キャッシュが意味があるのは即決性があるって点で期末などの売主側の売上計上に使えるから。あと、利益削ってまでして期中売上なんとかしないとマズいデベのお話なので、ここのような財閥系デベ連合物件では…ですね。今の市場で値引きが無ければ買いたくないって方ならそういう小規模デベ物件の売れ残り探すしか無いんじゃない？住友が噛んでる物件の売上都合での引渡し時期調整のエグさとか知ってる方なら百も承知だろうけど。

全員に同じことを言ってるかもしれないですよ
「公言しないことを条件にあなたにだけ値引きをしてあげます」と

マンション探しを検討していたので先に個人で住宅ローンの仮審査をしていました。銀行からは審査通っていました。その後不動産会社に話しを聞きに行く中で淡々と上から話されてましたが、興味があったのでこちらも熱心に質問をしました。
そしたら、年収など聞かれたので、住宅ローン仮審査表と源泉徴収票を出したら、担当者さんの態度が一変しました。銀行さんからも、系列不動産だったら金利優遇もできます、と言われました。
全て大手です。値引きがしっかりあるかどうかは分かりませんが、明らかに営業さんの口調が変わり、お話しをされたのは間違いありません。分かりやすい方だなあと思いましたし、人見て判断するんだなあ、何なんだろう？と思いました。全く無知で知らなかったので、びっくりしました。
最終的に購入に至りました。販売途中は大手なら値引きは強きでないのかなと思いましたが、完成後はどうなんでしょうか。住友は無い、と言われてますが、残戸数がたくさんあってもその調子なら凄いなあて思います。もう中古扱いですから。
でも、それでも強きなら私なら購入しません。

>>2997 匿名さん
冷やかしだと思ってたのがローン仮審査も終えて源泉徴収票も準備済みという事でちゃんとした検討者だと認知されたってお話しですね。最近はお金の掛からない趣味としてモデルルーム訪問する輩も多いので。金利優遇も同じ会社利用するローン利用者なら等しく使える物なので検討者がどういう方かは関係ないです。
竣工後の値引きを期待するのは部屋条件はどこでも良いってのなら構わないのでしょうが、むしろ住友関与物件って計画的に売上得るために竣工後ですらも販売対象を小出しにするケース多いですよ。まあ不動産市場相場の潮目が変われば値引きの可能性もあるでしょうが、値引きが無ければ買わない程度の必要性なら理想の物件が将来いつか現れるのを待たれるのが一番かと。

1番安い部屋の購入を検討しています。3ldkで3500万円以内と破格だと思うのですが、次は売りにくいでしょうか？

ネガティブ要素はしっかりと金額に反映されていると思うので、
予算によってはベターな選択肢になりそうですね。

まだ半分も売れてないのに他人が住んだ中古なんて売れる可能性なんて皆無でしょう。買値より大幅割引すれば売れるかもしれませんが。。。。。

>>3001 匿名さん
貸すのが良いかもしれませんね。70平米家賃10万ならすぐ借りられるでしょう。

>>3002 名無しさん
何のために購入されるのでしょうか？
将来的には値上がりするだろうと期待されているのでしょうか。
駅直結とはいえ、京都地下鉄の東西線の郊外駅で、土地柄にもいろいろあります。
実需以外なら難しい様に思うのですが。

たしかに、竣工したら売れそうですね。小さいとはいえ目の前にスーパー、保育園、綺麗な公園が建設されて、共用施設や駅直結は魅力的に映るでしょうね。個人的にマイナスなのは標準で食洗機が付いてないこと。後付けできますが割高になりそう。

土地柄、フードコートの話がありましたが、近くで環境が比較的良いと言われている桃山でも大手筋とか似たり寄ったり。そもそも桃山や藤城のお山の人達も買い物はモモに行くしね。木幡小学校の学区は良くもなく悪くもなく、普通。周りに塾が乱立していますので中受をする層も一定数いるのだと思います。教育大附属桃山とか宇治や六地蔵あたりから通ってる子も多いです

環境が比較的良いと言われている桃山って誰が言ってるんでしょうか？笑笑

>>3003 匿名さん
値下がりはしなさそうだからです。

>>3004 マンション検討中さん
食器洗浄器についてはむしろ中途半端な廉価な浅型のモノが最初から付いているより自家庭の用途に合わせて深型とかフロントオープン型とか選んで後付けした方が満足度は上がるし安上がりですよ。(工事費も別に高くない)

ちなみにこの前パデシオン70平米程度が家賃15万で定期借家契約で出てましたけど、あっという間になくなりましたよ。
割と広めの部屋の賃貸需要もありそうです。

>>3008 マンション検討中さん
まだ需要に比べて供給が少ないからですね。

>>3008 マンション検討中さん
70平米なら13万円は切らないですね。ここなら御池周辺の大手企業の人たちの借り上げ社宅としても良さそうです。

実際に投資する場合はどう考えるのでしょうね。
仮に13万円/月、物件3,600万円とすると、
共益費、修繕積立、税金を簡単のために計3万円/月とすると10万円/月
120万円年/3600万円＝3.33%　金利はローン控除で相殺とすると
30年間で完了にはなります。
ただ、計画通りに行ってもあまりよい投資には思えません。
こういったものは途中下車が前提なのでしょうか。

御池周辺の大手企業がわざわざ宇治に住むなんて考えられない（笑）そもそも御池に大手企業なんてないでしょう

>>3012 匿名さん
近場の人以外の購入者の顔が見えないのはその通りですね。
価格が魅力的なので選択肢には入るとは思いますが
最近だと滋賀の方に行く人が多そうです。

地元企業や役所の人たちは、京都であって京都でない場所は
住んでいるところを隠さないといけないので避けるでしょうね。

転勤族は本人も会社も気にしないですよ。

>>3014 匿名さん

たしかに、地元メーカー社員あたりはそうかもしれません。なんのプライドかわかりませんが笑　　けれど、御池周辺の金融や企業の転勤族はどうでしょうか？　聞くと、家賃補助上限15万(個人負担3万程度)くらいが多いような。市内中心部で3LDKを借りると狭いので、宇治、城陽、向日市あたりの郊外マンションを借上げ社宅にして通ってる人けっこういますよ。大阪の銀行、商社でも宇治、八幡あたりから来てる人、いますね。京阪が使えるのかな？ご子息が京都の学校に入学したりすると北摂ではなく、京都に住んだりするようです。
ちなみに、大企業でも30代だったら年収1300万程度。税金、保険、教育費もろもろでお金はあるようで余裕はない。みなさん無理することなく、堅実に4000万円台の物件を購入されてます。このご時世に住宅を購入するとなると、どうしても郊外になってしまいますね。

とくに海外赴任帰りだと、帰国子女受入の二大巨頭、同志社国際(京田辺)と立命館宇治があるからね、関西に戻ることになったら、京都の宇治あたりに住んでる人多いですね。京都の地元企業には無縁の話です

同支社も立命も中学以降ですね。
それまでは、市内に通うとすると、この位置にメリットはあるのでしょうか。

さすがに宇治の六地蔵に住んでると言うのは大企業勤務なら恥ずかしいでしょう。

ざっとこのスレを見てみましたが、ネガコメの殆どは過去と現在にのみ基づく「この六地蔵で…」と言うのが根拠のようです。そういう点からすると客観的には将来価値に対する現状価値に歪みが生じやすいパターンですし、住友がここに駅直結大規模タワマンを投入した事でゲームチェンジがあるかもしれないですね。京都中心部や大阪へのアクセス、災害リスク含めて「今の六地蔵」では高いと思われるのかも知れないけど、ここが竣工してからの事を考えると意外とリーズナブルなのかもね。