サーパス薬師堂ってどうよ？

価値の問い直しが活性化　薬師堂の戸建てエリアのマンション開発

戸建てよりは買い手付きやすいだろうけど、資産価値や流動性を気にするなら、もっと栄えてる駅や駅近物件の方が良いのでは。

エリア違うけど、サーパスの売れ行き、リセールに影響する(？)、中古マンションの動向。

そろそろ3～5年落ちの長町の中古物件が増えてくる。今後ますます増えて、競合することも。

たとえば、長町新都心ゆうてるシティタワーの物件は、最上階24階の南向き80平米で、坪単価173万、4200万円で出回ってる。サーパスの価格帯よりやや高いが近いが手が届かなくもない価格。

サーパスの売買は、長町の中古物件にも目を向けておいてもバチは当たらず。

なお、リセールでは、
長町の物件の場合、売れるが安くなる(競合物件多く、急いでると値引きしないと売れないことも)。

薬師堂の物件の場合、長期戦になることも(珍しいからいつか買い手がつくが、卸町と長町がライバルになりつつ、薬師堂に興味をもつ人が限られてるので、長期戦になることも覚悟する)

目の前の薬師堂マンション１５００万で売りに出てる。売れるかは分からないが、築46年でこのくらいの評価だということ。悪くないと思います。

>>550 匿名さん
シティタワーは長期戦になった結果、価格が下がっているので、ここも長期戦になるのであれば結局価格を下げるしかないと思いますよ。長町でもパークタワーのような利便性高い物件は中古でも価格を維持しているので、利便性低い物件は売れにくいから価格を下げるしかない、そういうことだと思います。
そもそもリセール前提に買う人ってここいるんですかね。職場や実家が近くにあるとか理由がないと、わざわざここ買わないと思うんですよね。永住するつもりの住人がほとんどではないでしょうか。永住するなら客観的な資産価値より自分にとっての価値を大事にした方が良いと思うし、逆にここに資産価値を期待して買う人はセンス悪いと思います。

生きてたら貸したり売ったりすることもあるからよく考えてから買うもんだとみんなから習いました。

期待して買う人はセンスないけど、損しないように気をつけて買う人はセンスまあまあだと思います。やってることは変わらないのですよね

>>553 匿名さん
駅まで歩いていけるマンションってだけで価値はそれなりに付くでしょう。不便な郊外のパワービルダー建売住宅よりは安心です。

まぁ地縁がある人が住むならいいんじゃねえの。

そーですね。平置き駐車場１００％目当てで遠くから越してくる立地ではない。子育てにはいい場所だと思いますけどね。学校多いし、高校大学も通いやすい。

>>557 匿名さん
東西線沿線という意味で進学校や東北大には通いやすいですが、中学校の学区は微妙ですよ。

中学校どこに行ったかは将来にあまり関係ないと思うので南小泉中で良いと思います。１学級１５０人程いるようですし、友達は出来るでしょう。小中は勉強よりコミュニケーション能力だけ上げとけば十分。

今日たまたま陸前落合駅の近くを通ったけど、15階建くらいのライオンズマンションあって、そこは機械式と平置きの併用駐車場でした。普段は車使いなので、街中までの距離の割には、ここの平置き100%超って結構貴重な気がしてきた。でも、その辺差し引いても、月5000円の使用料と管理費18000円近辺はやっぱ高いな笑

>>560 通りがかりさん
仙台駅徒歩１５分のレーベングランデは平置き１００パーで月５００円。ここは６０００円から１００００円。なんでこんなに高いのだ。何より管理費こんなに高くて何をサービスしてくれるのだろう。

駐車場のために家を買うのでは本末転倒。一本杉町で新築マンションはレアだし、地縁のある人がターゲットじゃないかね。

>>561 匿名さん

あー、駐車場無料系は後々やっかいだよね。管理費高いはいいんだけどサービスに見合ってるかだよね、きっと他と変わらないだろうな苦笑

一般的にいう管理費はここも11000円程度。ただ別途顔認証やサーパスネット代が掛かるから総額が高くなる。特に穴吹工務店特有のサーパスネットは月3000円程だから高い。特段速いネットでもないのに。

サーパスネットいらない。マンションのネット代なんか1,000円以下なのに、ここは3,000円弱。サーパスのドメインのアドレスあるようだけど、個人情報晒すような、そんなアドレス使わねーし。古いんだよなー。

縦列2台置きで9000円の駐車場取りたかったなぁ。駐車する場所早いもの勝ちとは。そう考えると1台で6000円は高い気がする。

急に勢いなくなりましたね、サーパス。薬師堂を盛り上げてください！

サーパスネットもクリニックも若林病院もあって病院検索から通院選びまで困らないよ。卸町にはサーパスネットもクリニックもないよ。若林病院はあるけど。あるんかい。

卸町徒歩５分圏内にサーパスだったら良かった。利便性良いタワーじゃないマンション欲しかったな。ウィザース買いそこねた。

>>569 匿名さん
サーパスの立地は微妙だけど、卸町も周りにマンション建つリスクあるから、しばらく様子見が無難かな。ウィザースはパークホームズで東側完全に潰れたし、南側も何が建つか分からない。パークホームズも東側がどうなるか分からない。

若林区の急激な人口増加、建築資材の高騰等で、まだまだ価格が低くなる要素はないんですよね。金利も安いし。様子見してたら、後悔しそう。10年前に買っておけば良かったと既に後悔してますが。

今の新築価格でいうと若林区か南仙台くらいしか買えそうにないです。卸町も住めば都ですかね。何度も足運びましたが、街並みに慣れない。

街並みをとるか利便性を取るか
好きな方買えばよろし。

街並みは薬師堂も昔ながらの住宅街なので、卸町とはまた違う意味で良くないと思う。予算に限りがあって、かつ街並み重視するなら、あすと長町で安めのマンション買うのが良いのでは。

あすと長町の街並みも好みがあるようで、
うちの人はマンション銀座は団地みたいでイヤ、と言ってます。
こっちの方がいいけど、ちょっと郊外でイヤかも、だって。
どうせいっちゅうねんっ（笑）

駐車場代とサーパスネット代、
組合で一体となって下げていきたい。

>>576 匿名さん
マンション銀座が嫌、郊外も嫌って住める場所ないですね笑
レーベン大手町はぎりぎり街中で、西側が山と川しかないから条件満たしてるかも？

新築から管理維持費を下げようとすると管理会社と仲良くやっていけませんよ。持ちつ持たれつの関係にしていかないと。

>>579 マンション検討中さん
それでも、絶妙な金額感でやっていきたい。

>>579 マンション検討中さん
管理会社と仲良くって、住民にとって何のメリットがあるんでしょうか。コストが他より高いなら値下げ交渉する、それでも駄目なら安い会社に切り替えるのが一般的だと思いますが。

>>581 匿名さん

管理会社の言いなりになってはいけないけど、無駄に対立する必要もないでしょう。
初回の総会で住民一体となって予算案を否決するわけにもいかないし、管理会社から契約辞退されて自主管理になったりしたら元も子もない。
（実際、契約更新時に突然辞退される事例が最近増えており、そうなると次の管理会社を時間的に見つけられず住民自身が困るらしい。）

たとえば、相見積をとって交渉する（素振りだけでも）とかは有効な手段かもしれないけど、その辺りの駆け引きを間違えたり、金額だけで判断して管理の質を疎かにしたりとかは、逆に住民が不幸になりかねないのではないですかね。

>>582 通りがかりさん
駆け引きも何も、契約更新前に数社から見積り取って安くなるようなら切り替えれば良いだけでは。どのマンションでもやってることだし、そんな難しいことではない。このマンション特有の理由で管理費が高いということならやむを得ないとは思いますが、特に高い理由が見当たらない。

>>583 匿名さん

そう思うのなら、理事長に立候補して実行すれば良いだけですね。買えない外野がとやかく言うことではないですし。
それで管理の質が落ちたとしても、サーパスなら問題になることは多分ないでしょうし。

>>584 通りがかりさん
そうそう。しゃしゃり出て理事長になって、面倒なこと押し付けられた挙げ句に浮いた存在になる。マンションの管理組合はそんな簡単に意見まとまらないですよね。私自身も多少のことなら面倒だから考えたくない。

>>587 匿名さん

いや。サーパスのレベルであれば、「管理費を引き下げる」と言えば圧倒的支持を得られるのではないですかね。これがメジャー7 とかちょっとお高めのマンションなら、現状維持の圧力が強いでしょうけど。

ただ、管理費引き下げが通るようなマンションだと修繕積立金の計画的引き上げは否決され、大規模修繕も相見積をとって一番安い業者に発注、その内容も積立金不足で最低限の範囲すら出来ないとなるでしょう。
その結果、共有部はボロボロになり資産価値大暴落、必要に迫られて売ろうにも残債割れで売れない、という未来が予想されますけど。

>>588 通りがかりさん
せっかくアピールしてる顔認証とかゴミ24時間対応とかやめれば管理費は下がるよ。それでよければね。サーパスネットは無理だと思います。穴吹さんの重要な資金源でしょうから。

管理費関係のごたごたが嫌ならそもそもマンション買うべきではないのでは・・

マンションは戸建てと違い、管理のサービスを買う、と習いました！

ここは安さが最大の魅力だと思うのに、管理費が高いのは戦略として首尾一貫していない気がします。どういう購買層を想定しているんでしょう。

>>592 匿名さん
子育てファミリー、DINKS夫婦みたいですよ

>>592 匿名さん
穴吹グループで売上あげるって考えは変じゃないし一貫してるよね

開発だけでなく維持管理でも儲けようという穴吹の考えは分かります。ただ、ここ検討するのって主に予算が少ない世帯だと思うんですよね。管理費の高さはそういう世帯から敬遠される要因になりかねない。一言で言うと建物本体と管理の価格のミスマッチですね。

スパでもあるのかというような管理費。

月8000円くらい高いとすると、35年で300万円くらいですね。建物安いぶんのみつぎ代を分割払いすると思えるかどうかですね。

長い目でみると、早急に騒ぐとリアクタンスわるいから管理組合で丁寧に議論するのがよいかもですね。私は買わないけど

新築だけは譲れないっていうファミリー層は維持管理費まで頭回んないんじゃね。中古も考える人はそのへんシビアだけど。

リアクタンス？何Ωですか？

>>599 匿名さん
心理的な。アンペアは大きめかもね

子育てにはいい環境と思います。学校近いし安心。高校も自転車、地下鉄、バスなど選べるし。ただ子育て終わったらどうしようという環境でもある。その頃に発展してればいいけども。

>>601 通りがかりさん
エリアの発展に関しては全く期待していません。仙台市の都市計画を見る限り、仙台駅東口エリアで発展するのは楽天球場まででしょうし、この辺りの郊外では卸町が拠点になっていくでしょうから、一本杉は開発から取り残されると思います。ただ、騒がしくないという意味では老後も落ち着いて過ごせるので、デメリットでありメリットでもありますね。

>>600 匿名さん
すいませんがなにを言っているのかわかりません

>>603 匿名さん
心理的リアクタンスってのがある。電気抵抗のはなしじゃないから何Ωかわかららん。AもVもわからんが、その話しでいうと抵抗はおおきめで電流も大きいのかもね、でも電気抵抗の話ではない。の意です。後半はどうでもよく、心理的リアクタンスってのがあるってことで理解してくれ

駐車場代は1000円でもいいから下がると嬉しいな。

>>604 匿名さん
だからそれを別の言葉で説明してほしいんだけど
電気の話じゃないと言いながら抵抗も電流も大きいって意味がわかりません

心理的リアクタンスで検索してみると良いかもです。

ここは科学と心理学から薬師堂を考える掲示板ですか？

１戸減りましたね。南西角部屋がなかなか買いやすいけど、南側目の前マンションのせいかな。ここなら他では手の届かない角部屋が買えるけど、どうしたもんかなぁ。

>>615 匿名さん
卸町の東側がどうなるか分かるまで判断しづらいよね。

>>616 匿名さん
卸町東側の将来がある程度見込めるのであれば即買いなのですが全く情報なし。南も低層階なら買えそうだけどうるさいだろうしなー。
同じ価格帯で購入可能な薬師堂は環境静かだけど決め手に欠けてて何とも。そろそろ決めたい歳なので次を待ってられないですが、迷っているうちに分からなくなってきました。

パソコンやスマホみたいにどんどん目新しいもの出て来るんだから現時点の選択肢で自分にとって最良の選ばないと完結しないのは分かってるんだけど。。
待てるなら様子見でもいいけど環境や人生の変化もあるだろうし、正直早く家探しの悩みから解放されたいのもある。

>>618 匿名さん
うわー凄い共感。毎日スーモやアットホームとかの新着見たり、資料請求やモデルルーム行った会社からチラシが届いたり、ローンや口コミ見たりと嫌になってきた。うまく進みそうでもここでいいのかと悩んでしまう。不動産屋さんに嫌われる人ナンバーワンだと思います、自分。
少し知識を付け過ぎた感があります。安い建売住宅を見に行ったときに感動した自分に戻りたい。ここも見に行ったときはみんなでこんな部屋に住みたーいって話になったけど、免震じゃなくて大丈夫なのかとか、将来の価値とか大丈夫なのかとかで決められなかった。あの時決めちゃってればと思うとやるせなくなります。

>>619 マンコミュファンさん
完璧を求めている人は不動産は買えないらしいですよ。物件の良いところより、悪いところを見つけようとしてませんか？７０点くらいの物件で充分ですよ。最悪マイナスになってもマンションは売りやすいから。

物件の悪いところとの付き合い方。
ガマンできそうもないものは妥協してはいけまん。
その代わりそれ以外は目をつぶりましょう。

薬師堂と卸町はどちらも特徴が極端だから選びにくいんですよね。利便性重視する人は薬師堂では我慢できないだろうし、住環境重視する人は卸町では我慢できない。販売中の評判はイマイチだったけど、荒井は同じような価格帯で利便性と住環境のバランスが良かったので、今考えれば狙い目だったかも。

バイパスの向こうに行くと学区がね。結局は一長一短。価格通り。

学区は二華中入ってしまえば関係ない。連坊まで東西線で通えるし。
境界線関連で言うと、長町利府断層は災害リスクの境界線だが、卸町みたく免震にして克服する手段もある。
薬師堂も駅遠いけど、車移動メインなら大して苦にならない。
エリアの弱点はやり方次第で克服できる。

>>624 検討板ユーザーさん
サーパスは大通りから離れてるから静かでいいけども一方通行多い地区って結構ストレス溜まりますよ。道路狭いのも歩行者に気を遣ってストレス溜まる。平置き駐車場は最高ですが、車の使用頻度高い人は一本杉町おすすめなのか微妙ですかね。
休日だけ使うとかなら良いと思います。

サーパスの評価割れる終盤戦　完売後にいいマンションと評価される可能性も

何回も投稿出てきてますが、永住するなら良いマンションですよね。共用施設ないし、機械駐車場ないし将来的にかかる金額抑えられる。
不安要素は売却したいと思った時に人気を得られるかどうか。周りに競合マンションがないのが強みではあるが、将来薬師堂の立地評価がどうなってるかですよね。

穴場物件のくくりがあるとして、
薬師堂は、出花と花壇の未販売物件と比べると、安心感ぱない

確かに穴場としての良い物件かもしれないですが、感覚として高い気がします。卸町の価格出るまでは安い！って思ったけど、卸町の価格知ってからは割高感を持ってしまってます。でも卸町よりは薬師堂のほうが好きかな。騒がしい環境苦手なので。

>>628 匿名さん
管理費10000万くらい、駐車場3000円だったら買っても良かったかなぁ

駐車場代金だけど、近隣相場と対して変わんないだよねー。確かに3,000円ですね。管理費の1億はおいといて、確かにこっちも高すぎる。

>>631 マンション検討中さん
そうなんですよね。歩いて１分弱の場所に月極駐車場あるけど、６６００円のところありますよ。普通１００％駐車場あるなら近隣より下げるんですけどね。戦略なのかな。

顧客の納得感は得られるか　その他の費用に注目集まる

II-2. その他の費用等
・インターネット利用料: 2,835円 / 月 (税込)
・エスコート料 (宅配ロッカー等): 495円 / 月 (税込)
・顔認証サービス使用料: 770円 / 月 (税込)
・SOSサービス使用料: 495円 / 月 (税込)
・駐車場: 6,000円 - 10,000円 / 月
・自転車置場: 100円 - 200円 / 月
・バイク置場: 1,500円 / 月

>>634 トミー切り抜きさん
た、高い…。

>>634 トミー切り抜きさん
インターネット利用料がうちのマンションの3倍…

近隣に住むものです。
一方通行も多く、バス通り以外は路面凍結、雪がなかなか溶けないなど、冬道運転に不安のある方にはおすすめしませんよ。道も狭いので溶けきらない雪が変な状態で凍ってしまい道を譲り合うときは平常時よりも厳しくなります。

この辺あまり雪降らないんじゃないのスカ？

うん。私も近隣に住んでますが雪がたまるなんて何年に一回の割合です。道路の凍結は別に薬師堂に限った話ではなく、日陰の道路であれば、路面凍結は当たり前ですが。

第三期始まるようですね。残ってる部屋何となく分かりますが。

契約者です。あと何世帯くらい残ってるんだろ。早く、売れてくれればいいな。

>>641 匿名さん
契約者でしたら担当者に聞いてみれば教えてくれますよ。多分あと20くらいでしょう。まもなく第三期販売のようですね。

いよいよ住宅ローン控除の検討が始まりました。卸町は元から間に合いませんが、サーパスはまだ間に合います。13年から10年、還付率1%から0.7%に引き下げが有力ですから、サーパスの価格だと、100万くらい差がでるんでしょうか。

卸町と比較して100万得するかもで焦ってサーパス買うとかって。

>>642
この前見学に行ったら残り10部屋くらいでしたよ。結構売れてる感じしました。

足場、外れてきましたね。

>>645 匿名さん
今更だけど３０００万で買えるなら西向きの部屋買っとけばよかった。