ブリリアタワー千葉ってどうよ？

ここの管理費修繕費についてはどう思われますか？
修繕積立金が最初から高めというのはリセールバリューに響くのでしょうか。それとも、将来に向けてしっかりしているねという評価なのでしょうか。

来年2月から2期ですね
どこが供給されるのかな
結構いい部屋出尽くしたような気もするけどまだ未供給のFQLが出てくるのかな？

あと値段がどうなるかも気になりますね

ここの1億円超えの部屋はまだ残ってんのかな？
どんなもんか見ておくかな
買えないけど

今稲毛駅のこのマンションのエアリーマークス街区にするか、千葉駅のブリリアタワー千葉にするか迷っています。千葉タワーの方高すぎててを出せないですw。

>>6354 名無しさん
個人的にはどちらもオススメしません。
稲毛は「おまえんちチ◯毛」って子供がいじめられる未来しか見えません。
ブリリアは「おまえんちう◯こブリブリや」って子供がいじめられる未来しか見えません。
それはそれとして全く性格の異なる両者で迷ってる時点であなたの中にマンション選びの軸がないからです。

>>6353 名無しさん
現在先着順で販売されてる部屋に億はもうないよ
2期では何部屋かあると思うけど最上階はもう完売

Aタイプが上階だと億超えでモデルルームあるから見るだけならできるね

第2期での値上げは間違いなくない。
値上げすると言ってる声は購入者の希望的観測。

>>6353 名無しさん

先着で18戸出てるね
1億の部屋もある

先着順申込受付中
販売戸数
18戸
販売価格
3,748万円～10,088万円
最多価格帯
8,400万円台（3戸） ※100万円単位
間取り
1LDK～3LDK

>>6351 マンション検討中さん

現在販売された、されている千葉のマンションの管理費と比較して面積単価がかなり高いと思います。また修繕費は物価スライドで必要となる修繕を適切な時期に実施して価値を維持するため、新築時からの所有者が均等に負担するのは不自然だと思います。今までのマンションに比べて維持費の割合が高いのは売却時に不利になるでしょう。

>>6354 名無しさん

ブリリアタワー千葉がおすすめです！
マンマニさんもおすすめしてます！

>>6359 匿名さん

実際、長期営繕工事や設備交換も新築時の長期営繕計画より先送りされるのが殆どです。
ただし工事費は高くなるので、3～5年毎に金額の見直しが必要とになります。

修繕費も管理費も、物価スライドで上がっていくのは中古も新築も一緒だしこの物件に限ったことではないけどね。

最初安くしても後で上げにくいし最初から高くても気にしない永住組が多いほうが良い。

というか維持費の支払いくらいでウダウダ言う人はタワマン住まないほうが良い。
港区のタワマンみたいに高い訳でも無いし。

>>6359 匿名さん
修繕積立は従来は段階積立方式が主流だったものを、国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」に基づき均等積立方式にしていく流れが定着しつつあるので、むしろ売却時にはこちらの方式のマンションの方が有利に働くと思いますよ。

>>6364 マンション検討中さん
維持費の話なると必ずこの意見が出てきますね。
維持費のかかる緑地帯や公園もないし、バルコニー、外廊下で窓や共用部の清掃コストが少ない設計なのに、相場より高いという話です。高額物件でも管理組合発足後、管理費の精査を行うことはあると思います。管理会社にただ儲けさせる所有者はいないでしょう。

>>6357 匿名さん
間違いなくないとまで断言できるのは内部の方だからですか。

下に商業施設あるとこは管理費修繕費高めになるよ。まあ精査するのは必要かもしれないけどね。

>>6366 匿名さん
エスカレーターは金食い虫のイメージ。それでも水盤とかないのに高いなとは思うが。

修繕積立金が高い分には全く問題ないけど管理費が高い第三者管理は住んた後精査が必要だわな

>>6369 マンション検討中さん
精査といっても素人がその価格の妥当性を検証するのは容易ではないです。現在マンションの理事をしていて管理費の値上げ問題に取り組んでいますが、コンシェルジュや清掃員などの人件費のアップ、電気代アップ、エレベーターや機械式駐車場の保守費用や植栽の管理費用見直しなどがあげられており管理費の値上げを抑えるのは難しい状況です。ここは下駄に商業施設があるのでその分の負担割合がどうなっているのかは大きな要素だと思いますが、それについても購入後に負担割合の変更は難しいでしょう。ここを購入する以上は現在の管理費予定額を喜んで支払う覚悟は必要だと思います。

>>6358 匿名さん
Kタイプですね
南東角なので好条件だと思う

坪単価約400万でそこまで割高感もないね

>>6369 マンション検討中さん

確かにエスカレーターの保守費用はかかりますね。

>>6367 匿名さん
まあ2期見てて。値上げはしない。
2期値上げはしないけど価格で迷うぐらいなら早めにほしい部屋買った方がいい。先延ばしにする理由がない。価格以外で迷っているなら他でもいいと思う。

2024年のスタートはこの物件のビックリ価格で始まった。
今の価格でも十分高値追求している。デベは焦っていない。3LDK以上に関しては。来年後半以降一気に販売が加速するタイミングが来る。

だけど1LDKの販売に苦戦しているんだ。1LDKは竣工前完売はもしかすると難しいかもね。1LDKは投資家除けば独身に女性にリーチ出来ないと厳しい。1LDKの値付けは完全実需向けだから投資家は興味示さず。
2LDKを値上げもせずスピード放出したのは1LDKが売れないから。

>>6370 匿名さん

販売の方ですか？

>>6370 匿名さん

おっしゃる通り商業施設との負担割合は大きな要素ですね。

精査というけど、新築分譲マンションってお互い知らない人が集まるわけだから、住民自治が機能するようになるまでに数年かかる。それまではデベがお膳だてした路線に従うしかない。

あとWの1LDKの金額見て喜んでた購入者いたけど。おそらく2LDK購入者と思うが。
あれも元々その金額で販売予定だったんだ。だから値上げでもなんでもない。ただ単に1LDKの金額の整合性をとるために2LDKを早めに捌いただけ。1LDKと2LDKと同じ金額なら2LDK買うに決まってるからな。

某デベ物件で、管理費が高い理由を商業施設があるから警備員を増やす必要があるなんて　バ　カ　正直？に説明していたところがある。それが理由ならその分は商業施設が負担すべきなんだけどね。

どういう理由か聞いた時に、きちんと説明してくれるか。そしてそれが納得できる理由であるか。

>6365

国土交通省が定額積み立てをガイドラインで推奨しているのは１０年以上も前から。何倍にも上がる段階的値上げが問題になって、定額積み立てを義務化するかと思いきや上昇率を制限するってことやったから、逆にその範囲内での段階的値上げにお墨付きを与えた格好。

>>6377 通りがかりさん

２ＬＤＫの坪単価が300万円切ったのはパンダ部屋的位置付けだったのか、ミスプライスなのかどちらなのでしょうか？

>>6374 eマンションさん
いいえ。現在分譲マンションに住んでいる一般市民です。

>>6380 匿名さん
パンダでもミスプライスでもないです。買いやすい金額なのは事実ですが、ミスプライスと感じるのはあくまで結果論に過ぎないからです。2LDKもいつでも買える期間が長くありました。この一年で東京の相場も変わり割安感が出てきただけです。
忘れがちですが1.2年前エクセレントザタワーが坪単価200万円台前半で購入出来たエリアのナンバーワンマンションです。当時坪単価300弱がパンダ部屋って言われても...という感じだったと思いますよ笑

一都三県はどこも年々上がってて直線的ではなく新しい物件が出たり販売期が変わったタイミングだったりで凸凹してるからミスプライスとか言いたがる人いますよね。
自分の検討してる地域だけ上がってる様な話する人も居たり。

>>6383 検討板ユーザーさん

『ここを購入する以上は管理費予定額を喜んで支払う覚悟』という表現で勘違いしました。
違ったのでしたらすみません

>>6379 匿名さん
そのような現象があるのですか？それは初耳です。
貴重な情報をありがとうございます。

段階積立方式は「新築販売時に毎月コストを小さな額に見せてデベが売りやすくするため」といった悪評がありますが、そのような側面もなくはないのでしょうが、そもそもはマンション（団地）がファミリー層が永住目的での購入が前提で考えていた時に、子育てにお金のかかる前半は必要最小限の徴収にとどめ、子が巣立ってゆとりが出てくる時期に、必要になる建物の修繕費用はその頃になって多く取れば良いだろうというのが本来の趣旨で、決して悪い考えではなかったと思うんですよね。
現実には積立不足のマンションが出てきて問題化したのでしょう。

管理費からできるだけ余剰金をうみ積立金に回せるように住民の働きがけは大事だと思います。

物件価格も管理費も修繕積立費もめちゃくちゃ強気設定
変動金利でフルローン組んだら金利上がったら終わり
みんな高いと思いながら買ってるようだけど、資産性がどうこう言っても、その資産性目的で買ってくる人がいることを織り込む済みの価格設定で、高く買って高く売るのは相当難しいと思う。ここが都内ならわかるが、千葉だからね。実質的な千葉の最果ての町だから。
しかも後でここより駅近に別のマンション建つ予定だから乞うご期待

>>6386 名無しさん

現在は高いと分かっているけど買うしかない。千葉駅が個人的に好きで他に入居希望時期に条件の合う新築物件がないので…

広域見てますが坪300台前半のマンションで選ぶならこれ以上ない条件ですよ。
あえて触れますが、資産性重視するなら海浜幕張よりブリリアですね。目先の話であれば海浜幕張はまだまだ盛り上がりを見せるでしょうが手堅いのはブリリアです。海浜幕張の学生は7年後をピークに人口減少に転換します。そのため新設小学校も廃校前提の計画です。
あとこれは感覚的なものですが築20年の幕張ベイパーク5棟と築20年のブリ千どっち選ぶかって想像してみるといいのでは？

金利があがるから物件価格さがるっていう人いるけど逆じゃない？今後もインフレが続く前提で金利が上がるって言ってるならむしろ好立地の物件は価格あがっていくとおもうんだけど。

>>6388 匿名さん
海浜幕張の新設小学校は廃校前提の計画ですか、それは初耳でした。確かに3棟分のタワマン住民だけでしたら移住当初は子供も小さいので小学生も多くいるのでしょうが、時が経てば多少の入れ替わりはあっても小さな子供がいるような家庭も少なくなるので小学校は不要となるかもしれません。しかし千葉市は廃校前提の小学校建設など無駄なことをなぜやるのでしょうか。既存小学校の拡大で対応した方が効率的だと思いますがよくわかりませんね。
ところでこことベイパークなら、一般的にはここのほうが受け入れやすいでしょうし手堅いのはここというのはその通りだと思います。

>>6388 匿名さん
自分なら、築20年の幕張ベイパーク5棟なら築20年のブリ千または築40年の新浦安日の出または築60年の新浦安入船を選ぶと思います。

>>6391 匿名さん
釣ですかね。
さすがに新浦安の築40年や築60年は論外かと。

>>6392 匿名さん
全然釣りなんかじゃないです。
築20年の幕張ベイパーク5棟を買うくらいなら築40年の新浦安日の出のフルリフォームの方がいい。
築20年の幕張ベイパーク5棟を買うくらいなら、近い将来の建て替えも見越して新浦安駅近の築60年の新浦安入船を買う方が遥かにコスパがいい（相続重視）。

供給過多希少性のない中途半端な立地、私にとっては築20年の幕張ベイパークの評価はこの程度ですね。

修繕積立金の一時金が高すぎると思う。

>>6389 名無しさん
それはその通りだけど、インフレ等諸々の前提が同じで金利が上がったら下がりますよ。
「金利が上がってもインフレが～」とか、「金利が上がってもきゅうりょうが上がれば～」とか言い出したらきりがないですけど。

>>6395 eマンションさん
現実問題として前提が同じで金利が上がる事は無いでしょう。

>>6389 名無しさん

私もそう思います。
金利は徐々に上がると思いますが
マンションの供給も減るし、買える人も減ると思います。
二極化が進んで、一部の好立地の物件はさらに値上がりすると見ています。

>>6389 名無しさん
逆じゃない？って言われてもモゲ澤が「理論的には金利が1%上昇すると不動産価格は20%下落する」って言ってたからなぁ。
要するに実需でフルローン組んで自己住居用でしか買われていない物件はキツイ

>>6397 マンコミュファンさん
いやいや、千葉市の最新のマンション市況知らなすぎでしょ
在庫は順調に積み上がってるよ
在庫が減ってるから価格が上がるっていう正常な状態は実は今は1都3県では東京都しかないんだよ

>>6398 マンコミュファンさん

じゃあNYとかの大都市が金利上がっても価格上がっていったのはどういうことなんだろう

>>6399 匿名さん
6397さんは千葉市全体の話ではなく一部の好立地の話をしていると思いますが。

>>6394 マンション検討中さん

高すぎる
んじゃなくて
そういうマンションなんです

>>6395 eマンションさん

金利上がると不動産下がる信者

千葉駅が好きで一生住むならブリリア千葉買えば問題ないでしょう。10年以内に売却予定で含み益が欲しいなら抽選だけどベイパークの方が格段に利益が出る。20年後はもはや千葉市のツートップの千葉駅も海浜幕張駅もどうなっているかは誰も予想できない。

>>6404 検討板ユーザーさん
海浜幕張なんて10年たったら忘れ去られてますよ(笑)

>>6404 検討板ユーザーさん
ベイパークって自分達だけ価格上がってると思ってる周りが見えてない集団ですよね。
南船橋にモールやアリーナが整備されて20年後に向けて徐々に廃れていく地域ですね。
そういう事は飲食店数と駅乗降客数がもっと増えてから言って下さい。

>>6406 評判気になるさん
千葉市長も洋梨になっていく海浜幕張を新都心とか言っちゃって早く引退して欲しいです。

>>6404 検討板ユーザーさん

ツートップは船橋と新浦安または柏

>>6407 匿名さん

幕張を新都心と言ったのは1980年後半

>>6409 マンコミュファンさん

計画名称の使用は1970年代からだよ

>>6398 マンコミュファンさん
日銀は前回7月に金利を0.25%引き上げたが、モゲ澤氏はそれまで日銀の金利引き上げは無いと言っていた。その後日銀の引き上げを見た彼は、素知らぬ顔で私の予想した通り云々と涼しい顔で自分の見立てが正しかったと語りだした。当時X界隈では彼の厚顔無恥ぶりを失笑する意見に溢れていた。この人はあまり信用できないと感じた。

夏に金利を0.25に上げたあと郊外の駅遠物件はクオカードつけたり苦戦してきているようだがタワマンは値上げや価格維持の物件ばかりで金利があがるほどこの二極化は広がっていくんだという認識に私はなりました。モゲ澤さんという方の話はタワマンに限らず板マン戸建全ての物件を加味した話では？

金利が上がってからマンション価格が下がるまでにはタイムラグがある。ローン購入だと金利が上がると総支払額が上がるから、買い控えが起きて売れ行き不振、完成在庫がかさんでから価格下げ。

まだ、夏の利上げで集客が厳しくなったという段階。値下げまでは１～２年くらいかかる。ここの引き渡し時には含み損のリスクは考えておいたほうが賢明かな。

>6360

マンマニは自分でも言ってるように地縁のある立地の物件はバイアスがかかってる。

勧めているのに自分では手を出さないってのがここの真の評価。

＞夏の利上げで集客が厳しくなったという

あっ、これマンション市況の話。ここは最初から売れてないから、早々に値下げあるかも。

>>6415 匿名さん

貴方はMRも行ってなさそうですが売れてないというのは何をもってして言ってるんでしょうか？値下げになりそうな根拠が知りたいです。

先着順＝期分け販売の売れ残り出し続けてるよ。

>>6417 匿名さん
先着順があると値下げするんですか？値下げするならしてから買いたいです。

>>6413 匿名さん

金利上がると不動産下がる信者

>>6414 匿名さん

マンマニ信者

住まいサーフィンもそうだけど値崩れ否定に躍起。売る側はバブルよ永遠になんだろうだけど、投資に加担してバブル膨らませちゃったからね。はじけたら影響はより大きくなるのに。選手村跡地ではここのデベもその一角を占めた。

青田売りって先物取引。株なら素人は手を出してはいけないなんだけど。

上がる時は都心からだけど下がるのは郊外から。

千葉駅周辺は昨年販売の板マンから販売がスローダウンして今年になって完成在庫となる物件も。郊外タワマンは今年になってからスローダウン。

バブル崩壊してここがとんでもなく値下がりするのが確実ならここで忠告なんてしないでじっと待ってるほうがよくない？同じように待ち人増えちゃったらバブル崩壊しないでソフトランディングしちゃうじゃん。なんで教えちゃうの？

>>6423 匿名さん
「昨年販売の板マン」てどこの事ですか？そんなマンション有りましたっけ？

>>6424 匿名さん
買えない人がストレス発散してるからですね。

バブル崩壊するなら全力で不動産株信用空売りで大金持ちだね。

>>6425 評判気になるさん
オーベル千葉でしょ

>>6404 検討板ユーザーさん
イオンが撤退を何時頃に想定しているか？
今回のイトーヨーカドーの閉店ラッシュを
参考に経営計画の前倒しがない事を祈りたい。

>>6428 マンション検討中さん
徒歩11分のマンション持ち出してスローダウンて。。。

最近は投稿内容が良い意味で都心物件のようになってきましたね。明らかに検討層が異なってきたと感じています。次期以降は最低5%程度は値上げでしょうね。

>>6431 マンション検討中さん
自意識過剰な貧弱京葉線ユーザーは巣に戻れ。

>>6433 マンション検討中さん
だって高いじゃんwwww

>>6404 検討板ユーザーさん
この人の言う通り。千葉駅が好きで一生住むならブリリア千葉買えば問題ない。元が高いから含み益はないやろうけど。

>>6434 マンション検討中さん
お金無い人は貧弱京葉線にGO！

>>6435 マンション検討中さん
ベイパークを叩くというか将来性の無い海浜幕張駅に投資する千葉市長が嫌いなだけです。
早く辞めて欲しい。

みなとみらいの開発で横浜の相場が上がり、晴海フラッグの開発で東京湾岸の相場が上がっているようにベイパークの開発はここにとってもプラスでしょう。私は相乗効果に期待しているのでベイパークを叩く気にはなりません。

>>6439 eマンションさん

叩くのは三流。普通は相乗効果を期待してどっちも栄えていいじゃん！っていうのが普通の考え。いつも同じ千葉市が盛り上がっていいじゃんって言う方いますが、マジでその通りやと思います。

>>6439 eマンションさん
みなとみらいと横浜の距離知ってますか？
加えて乗り換え無しでアクセス出来ますよ。
千葉駅と海浜幕張駅は。。。

>>6440 匿名さん
相乗効果を期待するには離れすぎてるしアクセス悪い。馬鹿でも分かる。

>>6441 名無しさん
お前に言われる筋合いは無い。

>>6441 名無しさん
世の中インフラ維持の見直しを進めてるのにこんな離れた2拠点を開発する非常識に文句言って何が悪い。